提前还贷注意细节

提前还贷注意细节（共9篇）

篇1：提前还贷注意细节

提前还贷注意细节

1、提前还贷需要询问银行。银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定都不一致，所以您在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等等，另外，向银行提出提前还款申请必须是贷款人本人。

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2、购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

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3、不要忘记注销抵押。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

在此，笔者认为，降息通道中，是否提前还款也要因人而异。提前还贷的初衷就是减少利息支出，不同的银行有不同的提前还贷方式，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，选择提前还贷是最佳选择，但也要量力而行。对于是不是提前还贷，关键要看市民的投资收益能不能高于贷款利率，如果前者明显高，就不必提前还款。但目前投资环境不尽如人意，能够获得较高投资收益的渠道很少，安全意识强的市民还应以提前还贷为主。

篇2：提前还贷注意细节

这个我办理过，因此有一些经验甚至教训，以上网友都说了一些，但都说得不全或有些不对。说出来供您参考，以防被不义之人算计。

1、向贷款银行咨询可不可以提前还款，可电话咨询；

2、如同意提前还款，则贷款人本人持身份证（外地购房者需持暂住证）、借款合同等文件到银行；

3、填写申请表格资料，提交提前还贷申请；

4、按照银行的要求存入足够的还款金额到银行的还款帐号即可；

5、到银行办理相关文件的签字；拿回他项权利证书、全部还清贷款证明、按揭 贷款的保险合同单正本、房产证解除抵押的相关文件及一些单据；注意：此过程中，要记着拿回按揭贷款的保险合同单正本，有银行在此过程中捣鬼，和保险公司暗中勾结，故意不给保险合同单正本，事后，您退保险金时需要找银行要该保险合同单正本，银行就说您已签字拿走，不承认此事。您只好吃哑巴亏，为了退保，又得登报做遗失保险单正本的声明，颇费周章。有许多人因怕麻烦，也就不去退保了，保险公司大发不义之财，当然银行相关人员定是有好处的。

6、到房产管理部门（如区县房管局）办理解除抵押手续，由房产部门收回他项 权利证书，在您的房产证上盖章注明已解除抵押，7、到投保的保险公司办理退部分保险金手续，要提供按揭贷款保险单合同正本、副本、该保险单发票、银行已还清贷款证明、身份证等证件，填表后领取结 算后的剩余保险金余额。

8、提前还贷申请提出后，最快只需要数个工作日，最迟一个月内可办理完毕。

9、在办理过程中，银行工作人员会及时电话同您预约，通知您下一步进行什么 手续。

10、此过程一般不收取什么手续费。可能有银行以您提前还款属违约，收取一 些违约费，这会在和银行协商提前还款时，银行就会一并提出的，据了解，现今银行为保证贷款资金能够安全收回，一般不收取违约费。

降息周期如何提前还贷？

如果投资渠道通畅，投资收益良好，家庭财务宽松，即使处于升息通道也不必着急提前还款，因为这部分闲钱完全可以在投资市场获得高于贷款利率的收益率。其次，将一部分钱用于提高家庭生活质量也不失为良策。如果现阶段缺乏好的投资品种，手上的余钱没有方向，即使降息也可以考虑提前归还部分贷款，因为无论是理财产品还是银行储蓄的收益目前都还低于下调后的贷款利率。建议不妨把手头的余钱分成两部分，一部分还房贷，另一部分存一年期的银行储蓄并等待其他投资时机。降息后的提前还贷很有讲究。还房贷之前，最好算一笔帐，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。还有，虽然今年央行连续两次降息，但各档次贷款的降息幅度是不同的，一年期贷款基准利率降了0.36个百分点，一至三年降了0.27个百分点，三至五年的降了0.18个百分点，五年以上只有0.09百分点。而大多数购房者的贷款期限都为五年以上，所以就明年而言，降息带来的实际利息支出减少微乎其微，如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，就可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

提前还贷流程

第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。

第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。

第三步：按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。

提前还贷限定次数：

对于提前还贷个别银行会限定借款人的提前还贷次数。比如规定一年只能限三次还款次数等。专家指出，房贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的贷款服务、贷款品种及还款方式、还款手续等都进行更为深入的考查，这不单单是对银行个贷要求的提高，同时也是保护房贷者切身利益的好方法。

特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款： 对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。

特别提醒三：记得办理抵押注销

篇3：银行视角:提前还贷时间影响

由多笔贷款组成的资产组合中,当偿还其中一项贷款本金,这项贷款便在资产组合中消除,就可以看作是已经死亡;而一项贷款未偿还,则看作生存。如此,银行资产组合的提前还贷行为等同于资产组合中贷款的生存状态,银行资产组合的提前还贷风险也就等于资产组合中贷款的生存风险。对银行资产组合中的每一项贷款而言,总能确定其所处的状态,或者划分为生存,或者划分为死亡。一项贷款可以从生存状态变化到死亡状态,但是死亡状态的贷款具有不可逆性。因此,采用统计生存分析法对银行资产组合的提前还贷风险进行描述和测度是合理的。

我们需要研究抵押贷款样本组中每笔贷款的生存时间,同时要考虑该笔贷款的借款人自身的或所处环境的特征,在生存分析中表示这些特征的变量,我们称之为协变量。含协变量的回归模型很多,本文主要讨论的是Cox比例回归模型,这种模型在国内外已有广泛的研究。如:Schwartz,Torous (1989)[1]和Giliberto,Thibodeau(1989)[2]运用对数logistic分布来确定h0(t),建立起提前偿付模型;David,Su(2006)[3]在Cox比例模型的基础上利用实际数据对每个协变量进行了具体的分析,进一步来判断它们对提前偿付率的影响;Lee,Park(2003)[4]讨论了删失协变量下的比例危险回归模型;施方,俞自由和黄保佳(2003)[5]等提出了威布尔分布下比例提前偿付模型。

由提前还贷而带来的损失主要包含三方面:资金的闲置,新增的服务成本以及利息损失。由于我们在提前还贷时刻已考虑了将还回的资金进行了再投资,所以就不存在资金的闲置损失,而相对于利息损失而言,新增的服务成本比较好衡量。因此本文主要考虑由于提前还贷给银行带来的利息损失。国内对这部分损失来进行量化的文献中,比较有代表性的有:林建华,方翊和冯敬海(2003)[6]研究了在随机的市场利率和固定的个人住房贷款利率以及每月等本金还款方式条件下,借款人提前偿还所有欠款导致银行利息损失的度量模型,并提出以银行损失的一定比例为基础设计违约金。肖任凤和杨明(2005)[7]假设住房贷款利率服从几何布朗运动,并且假设贷款人在提前还贷时可以选择归还全部欠款或选择归还部分欠款,以此为背景测算了提前还款给银行造成的利息损失,给出了违约金收取方案的数学模型。卜壮志和徐成贤(2008)[8]给出了在具有均值回复特性的随机市场利率和服从纯跳跃过程的浮动住房贷款利率条件下,以每月等本金还款方式为基础,使用求期望的办法估算出银行房贷总收益的预期值,然后将该预期值折现到提前还款发生时刻,从而构造出借款人在合同期间提前偿还房贷给银行造成的利息损失度量模型。

现有的提前还贷模型都只是集中研究了借款人所受到因素对提前还贷时间的影响,而没有考虑贷款人(如银行)对它的作用。实际上,从银行的角度来讲,提前还贷必然会给它带来损失,为了尽量的减少这部分损失,银行一定会对提前还贷时间加以限制。因此,客观上来讲提前还贷时间不仅仅是由借款人所受到的因素所决定的,它还受到银行对它施加的影响。本文就是在Cox比例模型的基础上,把银行对提前还贷时间的这种影响引入到模型中来,从而使得改进后的Cox模型中的提前还贷时间分布是在受到借贷双方影响下的概率分布,这更接近于实际情况。

本文第2节主要介绍在市场利率服从Vasicek模型以及浮动贷款利率服从跳跃过程的条件下,提前还贷给银行带来的利息损失的度量模型;第3节讲的是如何将银行对提前还贷时间的影响引入到Cox比例危险模型;第4节主要是对第3节中的模型进行求解,并给出了一个简单的算例;第5节小结。

2 提前还贷给银行造成的利息损失的度量

一般地,对市场利率我们通常用Vasicek模型和CIR模型来描述,但人们通过研究发现Vasicek模型相比于CIR模型来说更能描述中国的市场利率情况,如谢赤和吴雄伟(2002)[9]利用一月期的银行间利率实证分析了Va-sicek模型和CIR模型,发现Vasicek模型优于CIR模型;吴冲锋(2000)[10]研究发现在各种动态模型中Vasicek模型可以较好地拟合国内短期利率的变化。所以这里为了更加的符合实际,用Vasicek(1977)[11]模型来拟合市场利率的变化,该模型假定利率满足如下方程

这里h,r珔和σ1为正的常数,其中h代表均值回复的速度,r珔代表短期利率的长期平均值,σ1代表短期利率的标准差,Bt代表标准布朗运动。

根据Vasicek(1977)的推导,在已知初始时刻短期利率r(0)后,t时刻的折现因子为

其中

其次,在中国,贷款的基准利率由中国人民银行制定并保持一段时期不变,它完全不同于漂移过程或者漂移-跳跃过程,仅类似于一个单纯的跳跃过程。而浮动贷款利率与基准利率的变化路径是一致的[12]。因此假设贷款利率采用浮动计息,该利率r′(t)服从跳跃过程

其中,k代表跳跃幅度,是服从均值为μ、方差为σ22的正态分布随机变量,即k~ N(μ,σ22),{N(t),t≥0}代表强度为λ 的泊松过程。并且假定跳跃幅度k与泊松过程{N(t),t≥0}及布朗运动Bt相互独立。

有了上述假设条件之后,就可以分析银行的贷款利息收入。每月等本金的偿还方式虽然不是连续偿付过程,但是,一个月相对长达数十年的贷款合同期限来讲是比较短的,并且由于提前还贷可能发生在合同期间的任意时刻,因此采用连续模型的方法。

在度量提前还款给银行带来的损失模型中,常用的方法是以利息损失在0时刻的现值期望来衡量,这就是下面的定理1。

定理1 假设某人贷款总额为C(元),贷款期限为T1(年),定义贷款合同签订时刻为0时刻。则提前还款给银行带来的利息损失在0时刻的现值期望为

其中,η表示在τ时刻的提前还款比例,T2表示提前还款后新的贷款到期时间。

证明设等本金偿还方式下以Ct表示[0,t]时间段内借款人的还款额。则在该时间段所包含的dt时间间隔内,还款额dCt等于本金加上未还贷部分的利息,即

由式(2)知t时刻的折现因子为A(t)·exp[-B(t)r(0)],则当该项贷款未发生提前还款行为,完全按照原合同履行合约的情况下,银行的预期收益折现到0时刻的值定义为X1,则

显然,在τ(0≤τ≤ T1)时刻该项贷款的剩余本金额为元,若此时借款人提前归还剩余本金的η(0≤η≤1)倍,即时刻还贷元,并且重新签订到期日为T2的新贷款合同,此时银行从该借款人处获得的收益折现到0时刻(原贷款合同签订时刻)的值定义为X2,则

式(9)右边第一项代表0至τ时刻正常还贷时银行收到的还款额的现值,第二项代表在 τ 时刻提前还贷资金的现值,第三项代表在新签订的贷款合同下,银行将收到的剩余资金的现值。需要注意的是,由于新合同将τ时刻作为新的起始点,因此这里rτ(0)代表τ时刻短期利率,并且dC′t不同于dCt,在[0,T2-τ]时间段有

于是提前还款给银行带来的利息损失在0时刻的现值期望EL可以表示为

因为r′(t)服从式(5)定义的跳跃过程,所以有

这里N(t)代表在[0,t]时间段内发生的跳跃次数。根据随机过程理论可得

其中p{N(t)-N(0)=n}代表[0,t]时间段发生n次跳跃的概率,λ代表泊松分布的强度。于是有

将式(8)、式(9)、式(10)、式(14)代入式(11)即可得到式(6)。

特别地,如果借款人选择在τ时刻全部提前还款,就可得到下面的推论1。

推论1 如果借款人在τ时刻提前偿还全部的剩余贷款,则银行损失在0时刻的现值期望为

3 银行损失影响下的Cox比例危险模型

记抵押贷款从发行日到提前偿付的时间为T,考虑到任何一项贷款的未来生存时间T是一个随机变量,和任何随机变量一样形成一个分布,所以研究该贷款的生存状态除了贷款的生存时间T之外,还必须用生存函数S(t)和危险函数h(t)加以描述。生存函数S(t)表示从t=0开始该项贷款至少在时刻t仍然存活,在资产组合中没有被提前偿还的概率。 而危险函数h(t)表示在时刻t以前没有提前偿还的一个特定抵押贷款,在时刻t这一瞬间被提前偿还(或死亡)的概率。对任意给定的时间t,抵押贷款的生存时间超过t的概率可用生存函数表示如下

特别地,当给定风险因素向量X时的条件生存函数为

进而借款人在t至t+Δt之间提前偿付贷款的概率可以表示为

根据式(18)可定义危险函数h(t),它是用来度量一笔贷款生存至时间t,在时刻t被提前偿付的风险概率,表示如下

与式(17)类似,给定风险因素向量X时的条件危险函数可用h(t|X)表示。

下面考虑n笔贷款的数据集,从中获取的信息我们可用一个三维向量(Tj,θj,Xj)(j=1,…,n)来表示,其中Tj表示第j笔蝶款的研究时间,θj是提前偿付指示量(θj=1表示发生了提前偿付醒为,θj=0表示没发生),Xj= (Xj1,…Xjp)表示第j笔贷款的风险因素。令h(t|X)表示贷款在风险因素X = (X1,…,Xp)′ 影响下在时刻t时的危险率,那么Cox回归模型定义如下

其中h0(t)是基准危险函数,而β=(β1,…,βp)′是待估系数。

正如引言所述,模型(20)仅仅考虑了借款人所受到的因素对提前还贷时间T的影响,并没考虑贷款人(如银行)对它的影响,因为从市场公平交易的角度来讲,银行同意借款人提前还款应是在不损失利润的情况下才行,也就是说银行用借款人提前还回的资金进行再投资(在这里我们以无风险投资为例)获得的回报应不小于由于提前还贷而带来的损失。在本文接下来的研究中,我们的依据是银行对提前还贷时间T的影响是使得T的期望E(T)是满足上述性质的一次性还贷时间来进行的,并且我们假定银行获得的利润等于银行的损失。

首先将银行对提前还贷时间的影响引入到h(t)中,然后根据危险函数h(t)与生存函数S(t)、概率函数f(t)之间的关系式(19),就可利用h(t)来表示银行影响下提前还贷时间T的数学期望E(T)。如果以该时间作为借款人的一次性提前还贷时间,并且此时银行用提前偿还的资金进行再投资,那么在该笔贷款剩余期限内投资所获得的利润应等于银行在这笔贷款上的利息损失。

根据Qian,Jiang(2012)[13]等和Brunel,Jribi(2008)[14]的研究,由于利率的随机性导致提前还贷给银行带来的损失是随机的,因此可以把银行对提前还贷时间T的影响看作一个随机过程{Q(t),t≥0}。但是在度量银行利息损失时用的是现值期望,也就是说提前还贷给银行带来的损失不再具有随机性,而仅仅是一个关于时间t的函数,因此相应地,用随机过程{Q(t),t≥0}的期望函数e(t)(t≥0)来刻画银行对提前还贷时间T的影响。在这里用累积的方式把e(t)引入到Cox回归模型中,这样模型(20)就变为

这里累积期望函数e(t)可以这样解释:如果在t时刻银行用提前还回的资金进行再投资获得的平均收益大于它的平均损失,那么我们说,银行是愿意做这笔交易的,它对提前还贷时间的影响是提高此时的提前偿还概率,e(t)的取值应大于1;反之,如果在t时刻银行用提前还回的资金进行再投资获得的平均收益小于它的平均损失,那么对银行来说,它是不愿意做这笔交易的,e(t)的取值应小于1,降低此时的提前偿还概率;如果e(t)的取值为1,意味着银行对提前还贷时间无影响。

从式(21)可以看出,e(t)影响的主要是基准危险函数h0(t),即式(21)又可以写成

为方便起见,记H0(t)=h0(t)e(t),则上式为

此时,H0(t)表示的是贷款人(即银行)影响下的基准危险函数。

从而根据式(19)可得银行影响下的提前还贷时间T的密度函数为

因此银行影响下的随机变量T的数学期望为

根据前面的分析,E(T)是满足银行进行再投资获得的利润等于银行利息损失的一次性提前还贷时间。换言之,如果能首先根据银行进行再投资获得的利润等于银行利息损失的条件求解出τ,那么它应与E(T)的取值相等,然后根据式(25)就可求出H0(t),进而得到银行影响下提前还贷时间T的概率分布。

4 模型求解与数值模拟

根据上文分析,为了求解模型(23),首先得求出满足银行利润等于银行损失的时间τ.

假设银行在τ时刻把提前偿还的资金进行无风险投资,并且投资回报率为r(一般的,投资回报率是指1元钱在一年内所获得的回报,在这里如果T1是按月来计算的,为了与还贷时间一致,r表示1元钱在一个月内所获得的回报),那么银行在该贷款剩余时间内所获得的回报为

同时由式(15)知,借款人τ时刻一次性偿还全部贷款余额的利息损失为

现令它们相等可得

下面求解式(26),对等式两边同时关于τ求导并整理可得

将式(3)、式(4)代入式(27)可得

对于方程(28),要获得它的精确解是比较困难的,但可利用matlab求出它的数值解。

当求出τ后,由于τ应与E(T)的取值相等,因此我们要求的H0(t)应满足

但是如果仅仅从方程(29)来求解H0(t),那么它将有无数组解,因此这里考虑某种特殊情形下来求解H0(t)。在模型(20)中,可以用多种不同的分布来描述h0(t)(比如威布尔分布),下面假设在e(t)作用下,H0(t)仍是服从威布尔分布的危险函数,只不过刻画分布形状的参数不同,从而有

其中γ>0和α>0都是参数,当α=1时就是指数分布。

将式(30)代入式(25)可得

对于式(31),可以根据γ和α 的不同取值,利用数值方法求出E(T)的一组数值解。然后根据由式(29)可知,如果E(T)的取值近似于τ,那么它所对应的γ和α(或是它们的均值)就可作为我们要求的H0(t)的参数解,从而H0(t)所服从的威布尔分布也就知道了,利用这种求解方法可以避免了需要利用大量的历史数据来对参数进行估计。

为了说明上述的求解过程,下面给出一个简单的求解α和γ 的算例:

假设已经求得τ=5年(60月),T1=30年(360月),在matlab中,根据对α和γ 的不同取值,利用基于复化梯形公式的函数trapz对式(31)(即E(T))进行数值求解,表1列出的是E(T)的取值近似等于5的情形以及它所对应的参数的取值情况。

根据表1可知,α 在0.5,0.7,0.8,0.9,1.0中取值时,E(T)的取值近似为5,因此α取它们的平均值0.78,而γ取值为0.2,从而H0(t)=0.156(0.2t)-0.22.

这就是说如果有一组贷款数据集,在借贷双方影响下的平均提前还贷时间是5年,那么这组贷款在借贷双方影响下的提前还贷时间服从分布H0(t)= 0.156(0.2t)-0.22.当然如果有真实的数据,可以用这些数据来对分布进行检验,但需要说明的是由于国内金融市场化程度不高,银行还没有搜集这方面信息的意识,无法获得大量的实际数据,因此这里的平均时间是假定的时间,只能做理论上的验证。

5 小结

篇4：提前还贷，靠谱吗？

首套房贷结清再贷算首套，利率最低可打7折，于是很多改善型需求及投资者便想到了提前还贷。

提前还贷“辞旧迎新”

2008年，李先生买了自己人生中的首套房。由于当时囊中羞涩，贷了30万元贷款也只买下了一套60多平米的两居室，现在还剩下10万元左右未还清。

刚开始时家里成员少勉强够住，但随着时间的推移，家里的人员也在添加，东西也在增多，现有的住房条件已经无法满足需求。但是苦于自己的积蓄有限，如若换套100多平米的三居室，根据之前的限贷政策，第二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。

如今，央行“认贷不认房”的新规，对他来说无疑是“雪中送炭”，真有种“乐不思蜀”的感觉了！只要再花10万元把首套房贷提前结清，然后再首付三成买新房，想起来都让人笑得合不拢嘴吧！

事实上，房贷新规推出后，与李先生一样提前还贷的人并不在少数。近期一项关于“限贷”松绑的调查显示，有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大;认为后期房价会上涨的占到50%;39%的人表示“近期会加紧出手”。其中，想要提前还贷的人大都是想低首付买二套房的改善性投资者。

“雪中送炭”亦有隐情

但是，为了享受首套房贷政策而“还老贷新”，真的有如看上去那么美好吗？在此，需要提醒投资者们注意的是，在提前还贷之前，一定要考虑三个方面的因素。

一是目前“老房贷”的利率水平。如果老房贷执行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果将老房贷还清再贷，目前很难再享受到利率优惠，只能执行6.55%的基准利率。同样100万元10年期的贷款，新房贷要比老房贷多付近12万元的利息。

二是要考虑老房贷的时间问题。如果贷款时间很短就提前还贷，不同的银行会有一些不同的惩罚性措施。如果贷款时间已比较长，譬如到了中期，相当于已提前向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷也不划算。

三是要考虑用于提前还贷的机会成本，也就是用于提前还贷的资金现有投资收益水平的高低。如果投资收益水平远远高于房贷利率，也不宜提前还贷。

另外，如果是想通过“还老贷新”做投资的话，由于房贷利率、交易费用都很高，可能也不划算。

以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元。算上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元。

此外，还需注意的是，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金;贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。

跟风买房还需谨慎

表面看来，楼市传达的信息似乎都是利好的。但是，值得注意的是，凡事都有两面性。

尽管监管层提出首套房贷款利率下限可为基准利率的0 .7倍，但事实上，七折利率目前仅是“传说”。据了解，大多数银行对首套房按揭贷款利率执行基准利率，给予优质客户最多8 .5折至9折的优惠。目前，共有13家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9折至9.5折优惠利率，但条件都较为严格。

何谓有资格享受折扣的“优质客户”呢？除了信用记录良好和达到资质评估要求外，须在贷款银行有一定量的存款，或购买理财产品。比如，民生银行上海分行给首套房贷款客户提供最低8.5折优惠，但需要客户近三个月内日均金融资产超过500万元，且该500万元金融资产须持续持有6个月以上。交通银行北京分行给出的条件是，应办理交行沃德卡、客户卡内日均资产在50万元以上（含），方可享受9.5折房贷利率。

在二套房按揭贷款方面，最近建设银行的房贷新政细则出台，规定“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍”。建行同时表示，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

因此，对于此番政策新规，作为投资者，还是要理性对待，切忌恐慌。一定要根据自己的经济状况和需求谨慎决定，不要盲目跟风买房。

Tips：三种情况不适合提前还贷

1、原先享受7折利率：原先享受7折利率的贷款不必急于还，如果还掉，估计再也借不到7折利率的贷款了。这类人群的闲置资金可用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。

2、等额本金还款超过5年期限：等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，还掉的基本为本金。所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、投资收益大于房贷利率：如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券等，或者做生意的买卖人，若投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

篇5：贷款买房提前还贷的注意事项

一、提前还贷 别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月)；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产(新房 微博)管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

三、提前还贷 别忘退税

另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

四、最初一年不要提前还款

篇6：提前还贷注意细节

刚把贷款全部结清，算是告别了为期两年半的“屈辱”房奴生涯。

现在想想，当初的购房计划还是挺“保守”的。不过作人节约点也没啥不好，毕竟每一毛都是自己工作赚的，没有啃老。

现在又要为下一套房或下一部车继续准备了。这辈子的黄金时代是没功夫用来享受了，嗨，普通小老百姓的悲哀。顺便讲一下建设银行公积金冲还贷和提前结清还贷的流程，供有关TF参考。先讲一下公积金冲还贷。这个在一年前操作过一次，具体流程有些模糊了。把能记得的都说一下吧。所需资料：

身份证、公积金购房担保借款合同、建行存折或卡（里面有可供冲还贷的钱，这是必须的，现场不收现金和其他银行，所以要事先准备好），最近一期的个人贷款还款单。到愚园路万航渡路口的建设银行（这个可能是开户行，每个人有所不同）。

递交以上资料，并告知这次冲还贷多少钱。

公积金冲还贷的方法有两种，“一次性还款法”和“逐月还款法”。

前者是把公积金账号里的钱全部用来冲本金，也可以把自己的钱加进去去一起冲，这样可以大幅降低剩余本金产生的利息。适用于每月还款没有压力的用户。我选的是这种。后者是把每月交的公积金用来还款，剩余的部分由自己出钱垫付。适用于每月还款压力大的用户。

请注意，选好后，一年内就不能改了，所以事先要想清楚。在选择年冲后，会给你个人贷款还款凭证。不过未必是次月就能生效。好像是有固定时间的。这个时间以后，每月的账单金额就忽然减少了（年冲的情况下）。

接下来，就是提前结清还贷的部分了。

这个就麻烦多了，我还在进行中，随时更新。

先将建设银行的这部分，比较简单。之前说是需要预约，可实际情况是当场就可以办理，只要你别在关账的时间去。我第一次去没有带存折，结果告知我，其他时间都可以去，除了“下周一”，下周一是指每周一还是每月的2号呢？我没有考证，反正第二次我挑了周四去，当场就办完了。所需资料：

身份证、公积金购房担保借款合同、建行存折或卡（里面有可供冲还贷的钱，这是必须的，现场不收现金和其他银行，所以要事先准备好），最近一期的个人贷款还款单、上海市住房置业担保公司委托书（这个被收走了，具体全名不详，就是置业担保公司开给你的一页证明）地点也是同样银行的房贷柜台提交所有资料后，会把建行里预存的钱按照剩余本金扣除，然后给你还款凭证，结清证明。然后，拿着上次的冲还贷资料去另一个柜台，把冲还贷资料处理掉。会开给你一张“提取住房公积金归还住房贷款委托终止书”。然后告知你，请去镇宁路18号（近华山路）担保公司去退担保费和后续手续。请注意，担保公司在有些区设立有分部，而办理后续的手续需要去两次担保公司（必须是同一地点）和一次房屋所在区的房地产交易中心。

所以你需要按照自己的方便情况决定是去两次镇宁路，还是两次区分部。

我选择的是镇宁路18号（其实是我去了以后才知道可以选择的，....)把银行给你的委托终止书给柜台，他会输入系统，告诉你一周后，到同样的地方（镇宁路18号，或区分部，取决于你第一次在哪里办），领取房地产抵押证，然后，在去房产所在区的交易中心办理抵押注销。同时，到隔壁柜台，退还给你剩余的担保费。这个费用的多少取决于你还款时间的长短。（之前网上有人说，取决于最后一次结清还贷的金额，我特地问了工作人员，说不是这样的）目前进行到这个阶段，下周还要去。会跟踪叙述。今天去担保中心（第二次）取抵押证所需材料： 身份证

上海市房地产登记申请书 委托书 上海市房地产注销登记申请书

上海市房地产登记法人代表身份证明书和企业法人营业执照

（后几项在上次办理的时候，对方会帮你订在一起，不要搞丢就行）速度很快，递交材料后，就把抵押证给你了 全名是：上海市房地产登记证明 他项权利（抵押）接下来的事情是：

携带本人身份证、房产证、抵押证 到房产所在区的交易中心办理抵押注销

携带置业担保中心给你的所有注销资料，包括：

抵押注销证，房地产登记申请书，注销申请书，置业中心的营业执照，身份证，去房产所在交易中心，办理抵押注销。（身份证需要复印，现场有复印，4毛，如果自己复印，需要2张A4，一正一反）到了那里以后，到预检处挂号，预检的人看了我的资料，抽出一张“上海市房地产登记申请书”（如图），说没有盖章。让我会置业担保公司盖章。我叉，脑子嗡一下就要爆炸了。来来回回，戏弄洒家？！冷静了一会儿，我打电话给镇宁路18号，62105808，说业务办理请打95001666，再打，结果说，手机没有权限打这个号码，我日！再打62105808，说让我打62135841，再打„„，那个小姐态度还行。不过她居然不知道我办理注销需要这个“房地产登记申请书”，说只要注销申请书等就够了。交涉了半天，她说可以让我去交易中心的置业担保公司办事处了解一下。

于是我就去办事处，只是把“了解一下”改成了“总部请你帮我解决一下”。这个小伙子人也不错，他说他那里没有“注销章”，（其他文件盖的都是注销章），他说可以用合同章帮我试试。于是，一张盖着合同章的申请书到手了。继续回到交易中心预检，装作第一次去把资料再塞过去，那个家伙看到有章，就接受了，也没仔细看。接下来的过程很顺利，之前只有2个号排队，一下子就办好了，所有资料收走，只换来一张“交易中心收件收据”，就算全部结束了。感慨一下，抵押注销这种屁事，纯粹他们内部就可以周转完成的，非要我这么跑一次，纯粹是把用户当快递使。官僚的很。另外，不知道有多少人，因为这个章没有盖，来回跑了多少冤枉路。（所以你在置业中心拿到的东西，一定要看看是否都盖章了，未必我的方法能够每次奏效）。

篇7：提前还贷合同2010

编号：甲 方：身份证号：

甲方担保人：_____________身份证号（营业执照号）：

乙 方：身份证号：

丙 方：

鉴于：甲方因出售坐落在天津市尚有贷款的住房，且需要提前还清贷款撤销抵押，故甲方向乙方申请借款，乙方经审查同意借款给甲方,甲方自愿委托丙方代办相关手续。甲、乙、丙三方遵照有关法律规定，并经协商一致，自愿订立本合同。

第一条：甲方房屋贷款基本情况

1、甲方房屋原贷款银行为_。

2、贷款年限为年，期限自年月日至年月日止。

3、贷款形式为___ _______________________________。

4、贷款总额为元，【大写】。

第二条：委托事项

1、基于甲乙丙三方友好协商，甲乙双方同意乙方将出借给甲方的用于提前还贷的款项直接交给丙方，由丙方代办提前还贷以及撤销抵押权相关手续。

2、甲方委托丙方代为收取甲方的售房款。

3、甲方委托丙方将本合同项下借款本金及利息从甲方所得售房款中予以扣除并直接给付乙方。

第三条：甲乙双方借款金额、利息、期限及收取方式

一、甲方向乙方借款金额、用途、利率、期限如下：

人民币借款金额（大写）（￥元）。

用途：。

期限：自 20年月日至 20年月日止。

借款利率，合同约定期间利息计人民币：（大写）（￥元）。实际借款期限以外的用款时间按照每超出一天按借款额的1‰加收逾期违约金。

二、借款利息应在本合同签订之日支付，如有特殊原因甲方需滞后支付的，应在本合同其它约定中说明。

第四条：乙方出借方式

为保证款项用途，甲方使用借款的方式为乙方直接或交付甲方授权的丙方将款项以甲方的名义支付甲方贷款的银行。

第五条: 甲、乙、丙三方权利义务

一、甲方须保证该套房屋买卖真实有效，甲方权利义务如下：

（1）甲方协助乙方、丙方完成提前还贷、撤销抵押以及与本委托相关事宜手续办理工作，并承

担提前还贷、撤销抵押、查档等所发生的一切费用。并积极配合丙方办理相关手续的公证事宜。

（2）甲方须向乙方提供以下资料：

A.该房屋《房屋所有权证》

B.《国有土地使用权证》

C.《商品房买卖合同》

D.甲方身份证原件

E.甲方户口本原件

F.售房款存折

G.售房款银行卡

H、甲方配偶同意垫资相关事宜的证明文件

I.其他

甲方应保证所提供的各种材料与证明均真实、合法、有效、唯一。为担保本协议的履行，在委托

事项办理期间内，上述资料自签订本协议时交由乙方保管，丙方代

办手续时，乙方可直接提供丙方。

（3）甲方向乙方清偿乙方代其提前还贷的款项之前，乙方对代甲方还贷的款项享有完整债权。在上述房屋买卖交易中，该房屋办理所有权过户手续完毕当日或银行放款当日，从甲方的售房款中，甲

方授权丙方扣除乙方为甲方垫付的提前还贷款项及逾期违约金，甲方应对丙方给予全力配合。

二、乙方的权利义务

乙方随时监督丙方的办理过程，若因为甲方原因导致乙方的权益受到损失，乙方有权追究甲方和

丙方的责任。

乙方在收取甲方的第五条第一款第二项所述的资料后妥善保管，并

在办理提前还贷、撤稍抵押登记相关手续时协助丙方办理。如因乙方原因造成上述证件、材料丢失或

损毁的，乙方负责补办并承担补办费用。

三、丙方的权利义务

1、丙方应按照本协议约定办理提前还贷以及撤销抵押的委托事项，并将办理该事项的进程及时

向甲方及乙方通报；甲方如不能随时的、积极地配合办理，丙方不承担延迟的责任。

2、丙方应依合同规定，协助乙方在售房款存折中扣除甲方应偿还乙方的借款本息，甲方予以配

合。

3、丙方应妥善保管甲方及乙方交付的办理该房屋产权交易手续的相关有效证件和材料。如因丙

方原因造成上述证件、材料丢失或损毁的，丙方负责补办，费用由丙方自行承担。

第六条：违约责任

一、甲方未按本合同约定归还借款及利息，也未与乙方达成新的协议，乙方有权选择立即采取司

法措施追回逾期借款本、息。同时，甲方须向乙方支付借款全部本金20%的违约金。

二、甲方违反合同其他义务的，须向乙方支付借款全部本金10%的违约金。

三、甲方未按本合同约定归还借款及利息而导致乙方在实现债权的过程中产生的各项支出（包括

但不限于诉讼费、律师代理费、评估、拍卖、交通等）均由甲方承担。

四、甲方未按本合同约定归还借款及利息，也未与乙方签订延期还款合同，或所延期限已到期仍

不能偿还借款时，乙方有权直接处置该房屋。甲方在本协议签订时即同时授权委托（无需另行出具委

托手续）。乙方在上述情况出现时可委托任何具有资质的评估机构对房屋价值进行评估，同时乙方有

权代表甲方按照不低于评估价格50%的快速变现价将该房屋出售、变现（相关法律责任甲方承担），变现所得优先偿还乙方欠款。

第七条：争议解决事项

在本合同履行过程中产生的争议，各方应协商解决，协商的结果以补充协议的方式做出，与本合同有同等的法律效力，协商不成，各方同意向合同签订地的人民法院提起诉讼。

第八条：本协议一式三份，甲乙丙三方各一份。本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。

第九条： 其它约定

甲方承诺该房屋无任何经济纠纷、无查封，若由于上述原因导致乙方权益受到损失，乙方有

权追究甲方违约责任，并有权处置甲方房产，甲方全程配合乙方处置。注：借款借出方的资金电汇费用由乙方负责，借款借入方的资金电汇费用由甲方负责！

甲方：乙方：丙方：

甲方担保人_____________

住址：住址：地址：

电话：电话：

电话：

经 手 人 ：___________________

篇8：要不要提前还贷

每到年底，年终奖以及平时的积累，让有了一定积蓄的购房者，会想着提前把房贷还掉，减轻每月的房贷压力。但提前还款未必划算。享受到了7折利率的房贷客户，纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。

对于享受7折利率的老“房奴“来说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，此类存贷款利率出现了倒挂。而如果是纯公积金贷款，调息后5年以上公积金贷款利率由4.9%降至4.50%，同样低于同期定期存款利率。

理财师指出，排除其他因素干扰，5年以上的贷款者，如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但收益稳妥，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。国债也是一种较为稳妥的理财方式，若是房贷享受8折或以下的优惠，有足够闲钱，也可以购买5年期国债，不但在降息周期内可以锁定较高收益，还可以完全覆盖房贷的利息支出。不过，由于国债是不定期发行，而且5年期国债由于收益可观，相对比较“走俏”，大多开售当天便面临售罄。如果投资者有购买需求，得多加留心发行信息。

篇9：银行提前还贷七大流程

第一步，查询贷款余额和原贷款合同条款。查看还款明细表，提前准备还款资金。查看贷款合同中有关提前还贷的要求，需要注意的是，提前还贷是否须交违约金，如合同上注明，提前准备好相应资金;第二步，电话咨询。

一般银行都会让您直接联系本楼盘贷款办理支行的信贷部门，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间和其他所需要准备的资料。一般需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约，一般需要由本人亲自办理。第三步，填写提前还款申请书。

提前还款按照规定是需要提前申请预约的，因为提前还款的单据需要贷款管理部门的有权签字领导签字才会生效，所以你需要提前预约。到银行信贷部门填写提前还款申请书，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单后，按预定时间来领取该申请的批准书。第四步，领取申请批准书并还款。

借款人携相关证件到银行领取审批好的提前还款申请表，到银行指定的网点柜台存入提前偿还的余款，领取还款回单。

第五步，领他项权利证书和购房合同原件。

带上房产证/身份证/和保单，按约定日期到银行信贷部门领取房产他项权利证和购房合同原件，银行告诉您退保费的地点和房产解抵押的地点 第六步，房产抵押解除。

贷款人办理注销时需要凭在银行申领的房产他项权证，到房屋管理机构申请注销登记表，办理抵押注销手续。

第七步，办理提前还款保费退该手续。在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费

住房公积金贷款的办理方法 贷款条件

(1)借款人具有完全民事行为能力;(2)具有本市城镇正式户口或有效居留身份;(3)具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(4)借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;(5)能提供购买自住住房的有效合同或协议;(6)借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的(除配偶外)共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;(7)具有不低于购买自住住房价值30%以上(二手房40%以上)的自有资金;(8)借款人同意办理住房抵押和保险;(9)购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;(10)借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。

个人住房公积金贷款申办流程

1、借款人提出申请: 借款人按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料。

2、资信调查及贷款审批: 贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。借款人可在借款申请受理7个工作日后，向贷款承办银行咨询审批结果。

3、签订借款合同: 借款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行。

4、办理保险及抵押登记手续: 借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。

5、贷款划拨: 贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。

6、贷款回收: 借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。借款人借款满一年后方可申请提前还款。如借款未满一年，借款人因出国、调离本市、房产转让、退房等原因需提前还款的，应提交相关证明。

7、清户撤押: 借款人还清借款本息后，由承办银行出具贷款结清证明并负责办理抵押登记注销手续。