发地产企业实习报告

发地产企业实习报告（精选6篇）

篇1：发地产企业实习报告

海南经贸职业技术学院

毕业论文（设计）

题目：实习报告学号：096202031120姓名：路达系别：财务管理系专业：涉外会计班级：09涉外会计班1班指导教师魏晓丹老师完成时间：2012 年 2 月 20 日

一、实习目的会计是一门应用性很强的技术专业，我们在学校里学的知识都是最基本的知识，不管现实情况怎样变化，抓住了最基本的就可以以不变应万变，千万不能照本宣科，依葫芦画瓢。这个看似简单的工作，其实做起来，要注意的细节很多，稍一马虎，就出问题了。真正的“实践”经验——实习，将检验我们基本学习这一“武器装备”是否充足，也是我们踏入会计领域工作前所必不可少的锻炼！因此，我作为一名会计专业的学生，在2011年11月份有幸来到巴彦淖尔市国泰房地产公司，当一名实习会计。

二、实习单位及岗位情况

巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司，是一个隶属于国泰集团公司下属的子公司，成立于2000年6月，主营房地产开发、销售，具有房地产开发二级资质。公司下设预算部、项目部、技术部、销售部、财务部、办公室、工程部7个职能部门。公司由小到大、由弱到强，先后开发了9个住宅小区，1个大型综合市场和1个五星级花园式酒店，开发总面积150万平方米。报到时，集团财务副总监刘总考虑到我没有财务的相关实践经验，所以将我分配到老会计张部长那里学习。试用期一个月先负责整理、装订凭证，在工作的过程中学习业务处理。我所要学习的业务以转账为主，转账中以房产变更居多。

以前，我总以为自己的会计理论知识扎实较强，正如所有工作一样，掌握了规律，照芦葫画瓢准没错，那么，当一名出色的会计人员，应该没问题了。现在才发现，会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。离开操作和实践，其它一切都为零！会计就是做账。

其次，就是会计的连通性、逻辑性和规范性。每一笔业务的发生，都要根据其原始凭证，一一登记入记账凭证、明细账、日记账、三栏式账、多栏式账、总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间顺序登记下来的，极具逻辑性，这为其二。在会计的实践中，漏账、错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序、步骤都得以会计制度为前提、为基础。体现了会计的规范性，这为其三。登账的方法：首先要根据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记帐凭证。然后，根据记帐凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最后才把它登记入总账。结转其成本后，根据总账合计，填制资产负债表、利润表、损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般顺序和基本流程。

三、实习内容

做事要细心严谨，尤其做会计工作。

首次来这里实习，心里很没底，有丝紧张但感到很兴奋。张部长很和气，他首先耐心地向我介绍了公司的基本业务，会计科目的设置以及各类科目的具体核算内容，然后又向我讲解了作为会计人员上岗所要具备的一些基本知识要领，对我所提的疑难困惑都有问必答，而

且都很详细。

（一）关于凭证整理：我们首先从客户那取得真实、合法的凭证，其中的凭证必须是为生产经营所发生的相关收入，费用，其取得的凭证必须是符合会计法规定的要求，然后我们将这些凭证进行分类、归集、整理并粘贴。

（二）关于申报纳税：我们通过粘贴好的原始凭证进行凭证录入审核后进行期末结转登账，记账。通过收入我们可以填写本月应缴纳的增值税和地税。其中分为核定征收和查账征收，按照其企业不同的基本情况的如实填写纳税申报表。每月的15日之前必须将上月的税报完并且上交税款。对于一般纳税人每月都要通知其纳税人到国税进行抄税，或者取得进项税票也要同时到国税去认证才能抵扣销项税款。通过这些数据如实填写一般人纳税人申报表。

（三）关于其他业务服务：我们通过这一段时间的学习，我懂得了办理一般纳税人的要求和流程，办理一般纳税人需要符合税法的相关规定。办理一般纳税人要购买金税卡，金税卡的发行，流程和所需证件。每一年纳税人还要对税务登记证进行工商年检，其年检应在6月30日之前完成。

（四）关于个人： 还有在公司应注重同事之间，客户之间的沟通和交流。做会计的我们要管好自己的嘴，不能随意透露顾客的商业机密。在公司我们要遵循公司制度和规定，服从公司的管理，更好的为他人服务。

张部长工作在财务一室，自然而然的，我跟随他到那里学习工作。财务一室主要办理转账业务，转账里最多的就是房产分票与变更。

业主在销售部打印了合同，就去出纳室交费，出纳根据销售部开出的结算单，收取业主相应的预交电费、水费、取暖费、燃气管道费及办证费并开收据。当然，这些业主都是在房屋还是期房的时候交过房款的。做记账凭证时，借记“库存现金”，贷记“应收账款——其他应收款”。

如果现房的面积比期房计划面积小，我们就会收回业主手里的房款票，然后给他分成现房的房款票和退剩余房款挂账两张票。业主需根据退房款那张票填写现金领款单，然后先后找张部长、计财部刘经理、财务副总和公司总经理签字才能去出纳室领取那些剩余房款。这些步骤是环环相扣的。

房产变更，顾名思义就是一个人将他的期房转卖给另一人，这样，他的房款票及上面提到过的几个费用票都得变更在第二个人名下。例如，现在张三将房转让给李四，他需要在房款票和所有费用票上都写上“同意转让李四”并签名，我们收回他的票，就会给李四开具张三转让的那些票据。做记账凭证时，就会增加李四的“预收账款”，冲减张三的“预收账款”。

在这里实习的四个月的时间里，张部长和同事们给予我很多帮助，使我很快的熟悉业务，提升了自身的业务水平。

四、实习体会、作为一个会计人员，工作中一定要就具有良好的专业素质，职业操守以及敬业态度。会计部门作为现代企业管理的核心机构，对其从业人员，一定要有很高的素质要求。

2、作为一个会计人员要有严谨的工作态度。会计工作是一门很精准的工作，要求会计人员要准确的核算每一项指标，牢记每一条税法，正确使用每一个公式。会计不是一件具有创新意识的工作，它是靠一个又一个精准的数字来反映问题的。所以我们一定要加强自己对数字的敏感度，及时发现问题解决问题弥补漏洞。

3、作为一名会计人员要具备良好的人际交往能力与专业的职业道德。会计部门是企业管理的核心部门，对下要收集会计信息，对上要汇报会计信息，对内要相互配合整理会计信息，对外要与社会公众和政府部门搞好关系。在于各个部门各种人员打交道时一定要注意沟通方法，协调好相互间的工作关系。工作重要具备正确的心态和良好的心理素质。记住一句优秀的团队早就优秀的个人。

4、作为即将成为这个社会的一名新人，我通过这次会计实习中领悟到的很多书本上所不能学到的会计的知识和积累，以及题外的很多做人做事道理。是我在学校不能学到的。

5、在知识经济时代，会计教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，会计人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。在知识经济时代，知识将不断创新，“不创新，就灭亡”，就会计教育而言，一方面，它要求培养的人才有独立思维的能力、分析和解决问题的能力、自我认识和评价的能力等；另一方面就是要不断地进行自我充电，让自己具备更坚实的理论知识，相信知识能给自己带来财富，带来机遇，注重知识更新的动态。

6、实际工作中的事物是细而杂的，只有多加练习才能牢牢掌握。学习只是一种途径，我们真正的目的就是能够学以致用，能够在实际工作中应用自己的所学一展所长，成为当今社会上所需要的会计优秀人才。

7、实习能使我们在实践中更好的了解社会，在实践中巩固知识，注重细节；它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，既开阔了视野，又增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。

8、在实习期间，我更加熟悉了用友财务软件在实际的会计工作中的各种操作，体会到了会计电算化为会计工作带来的便捷。

毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节也是我们大学生走出校园的第一个舞台以及告别学生角色的一个桥梁。在学校我学到的永远是理论知识，能不能把我们学到的知识应用到生活、工作中是我们能否适应社会的基本体现。如果不能巧妙的应用理论知识，我们学的再好那也是纸上谈兵。我们应将知识和实践相结合。

通过毕业实习是学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业会计的实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的会计运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律；了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写实习报告做好准备。在两个月的实习时间里，我在我的实习单位，了解和研究了企业主要的一些基本会计情况和问题，现作出以上报告。本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，教学能力也得到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业会计，工作生活有所了解，我对会计分录、记帐、会计报表的应

用也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多朋友、师兄，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

另外，我估计很多同学都发现了，会计是个烦琐而又重复的工作。也许以后自己对着一堆堆枯燥乏味的账目和数字会烦躁不已，以至于频频出错，不如现在用梁启超先生的话勉励自己——“凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生”，而且李大钊先生也说过：“凡事都要脚踏实地去作，不驰于空想，不骜于虚声，而惟以求真的态度作踏实的功夫。以此态度求学，则真理可明；以此态度做事，则功业可就。”实习快要结束了，我也将要以一名正式员工进入国泰房地产公司。从现在开始，带着恒心、细心与毅力，伴随着暖暖的夏日，迎接人生的梦想！

篇2：发地产企业实习报告

公司开发的星洲湾一期别墅小区经过叁年的建设颇有成效，现将公司自查报告总结如下：

一、基本情况：

我公司成立于2006年10月19日，注册资金为800万元，公司现有职工15人，其中：各类工程技术人员11人（中级6人，初级5人）。公司设总经理1人，经理助理3人，内设综合部、工程部、财务部、营销部、成本合约部、物业部、保安部等工作机构。

二、以“三个代表”重要思想指导，团结务实，高效工作。公司设立以来，公司领导班子坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实、执行国家各项法律法规和政策，在市委、市政府的正确领导和市直各部门的帮助指导下，带领全体员工，团结奋进，完成了公司设立、项目设立、征地、设计、规划、审批和招、投标等各项前期工作，并于2007年10月开工建设。

三、严格按照法律法规办事，依法规范开发行为

我公司自设立以来，严格按照《工商管理法》、《税法》、《规划法》、《土地法》、《环保法》以及建设、人防、地震等方面的法律法规和政策办事，严格遵守国家、省、市关于房地产开发经营管理规定和建设、规划、环保等部门的建设程序，自觉依法规范公司的开发建设行为，杜绝了违犯城市规划、非法用地、偷逃税款等各种犯罪行为，受到了市工商、建委、规划、土地部门一致好评。

四、科学决策，创优良小区

我公司开发建设的“星洲湾小区”项目位于赣州市经济技术开发区行政大楼西侧，金谭大道东侧（原市政府老接待中心所在地），北面环山，南面临水（章江），地势自临江面由南向北走高，内部有两片自然山坡，生态环境资源优势明显。按照市委、市政府的规划要求，我公司勇于创新，科学决策，严格管理，高标准设计，高质量建设，决心把星洲湾小区建设成为赣州市独一无二的别墅群居住小区。

五、建立健全各项规章制度，努力提高服务质量

我公司组建以来，为了高效有序运行，规范工作程序，严明工作职责和工作纪律，公司领导班子首先从制度建设下手，狠抓各项制度的建立健全工作，先后建立健全了上下班制度、考勤制度、财务制度、人事制度、工程管理制度、档案管理和保密制度，由于各项制度健全落实，全公司干部职工职责明确。纪律严明，团结协作，开拓进取，工作效率高，服务质量好，自公司创建以来，全公司员工遵纪守法，从未发生过任何工程质量事故和责任事故，公司内部工作和治安秩序进然，为维护社会改革、稳定、发展的大好局面做出了贡献。

篇3：中国房地产企业高管研究报告

一、2014～2015年上市房企高管人事变动分析

本智库针对A股147家上市房企(根据证监会行业分类2012划分),在2014年1月1日至2015年3月31日期间,就高管人事变动所发出的公告进行数据搜集整理和统计分析,发现了上市房企高管人事变动的主要原因和岗位流动性分布趋势。

1、离职原因:个人原因、工作变动和政策规定是三大主因

根据博势智库的统计,2014年1月1日至2015年3月31日期间,A股147家上市房企共有191名高管离职,其中,因个人原因离职的比例最高,达44.5%,该部分离职高管基本都离开了原来的公司,代表性的如万科“金牌董秘”肖莉和世茂地产“营销女神”蔡雪梅;其次是工作变动原因,占比29.84%,如此高比例的公司高管人员调动反映出的实质是房地产行业剧变期人才资源的再配置;第三是政策要求原因,占比13.61%,这部分高管主要是根据中共中央组织部《关于进一步规范党政领导干部在企业兼职(任职)问题的意见》(中组发[2013]18号)文件中“现职和不担任现职但未办理退(离)休手续的党政领导干部不得在企业兼职(任职)”的规定而退出公司。一方面,自去年以来,房地产行业整体进入下行周期,不少房企高管都承受着巨大的经营压力;另一方面,“互联网+”时代的兴起加大对跨行业人才的需求,部分房企高管基于对自主创业的渴望或者由于创新行业发展机遇的吸引而离开原来的公司。

2、岗位分布:个人原因中独董和董事职位的离职率最高

根据博势智库的统计,2014年1月1日至201 5年3月31日期间,A股147家上市房企共有85名高管因个人原因离职,其中,居于董事职位的离职高管最多,有21位,其中,董事兼任总裁或总经理的有8位,占所有离职董事的三分之一,代表性的有招商地产董事长兼行政总裁林少斌、中洲控股董事兼总经理吴见斌、南国置业董事兼总经理高秋洪和华发股份董事兼副总裁王沛等;其次独立董事,有20位离职;第三是监事,有12位离职,代表性的有天业股份监事会主席安郁厚和海南椰岛监事会主席杨芳红。值得注意的是,世茂股份董事长长女许薇薇辞去了公司总裁职务,这是A股房企因个人原因而离职的惟一的一名总裁级女高管,而其继任者刘赛飞曾在旅游地产领域为世茂发展作出过重要贡献。从中也可以看出房地产企业向多元化转型的蛛丝马迹。

二、四大标杆房企高管变动情况分析

1、高管离职情况比较分析

博势智库对四大标杆房企2014年年报披露的高管信息进行统计后发现,万科在去年一年里离职高管达到9人,是四大房企中最多的;保利、金地和招商各有3位高管离职。从离职高管的职位分布数量来看,万科9名离职高管中有5名都是副总裁,这主要是因为万科所实行的事业合伙人制度虽然有利于实现去中心化的扁平管理,但却无法解决职业经理人发展天花板的问题,再加上近年来互联网、金融等新兴行业快速崛起的诱惑,因此出现了肖莉、毛大庆等万科元老的离职潮。

招商地产是四家房企中惟一一家出现董事长人事变动,招商地产对外回应的是:孙承铭等人加入到招商地产的董事会,将使招商地产未来在资源获取和业务拓展创新以及融资支持等方面会得到更大优势,更有利于招商地产借助集团的资源实现跨越式发展。而其背后的真实原因是曾作为国内房地产业表现最为强劲的四大地产龙头股的招商地产近年来发展势头却已难与万科、保利等地产公司相比。根据已公布上市房企的2014年销售业绩显示,招商地产510.49亿元的销售额仅略高于金地,与万科、保利千亿级的销售规模相距甚远。招商地产希望由孙承铭、贺建亚、付刚峰组成的“新内阁”将带领招商地产以更激进、扩张的姿态重回房地产第一梯队。

2、高管职位变动比较分析

从公司内部高管职位变动的情况来看,博势智库统计后发现,万科有7位高管的职位有变动,数量也是四家标杆房企之首。万科在去年对公司的管理体制进行了改革:取消副总裁这一职级称谓、执行副总裁从9人减为3人、增设高级副总裁这一职级称谓,这样,在董事会领导下的高管团队,形成总裁——执行副总裁——高级副总裁的职级序列。一方面,万科以极强的执行力,完成了一次高层权力结构的重构,形成了一个相对精简、权力也相对集中的公司运行中枢;另一方面,刘肖、周彤、孙嘉等年轻人取代了肖莉、毛大庆等“万科老臣”成为万科公司的日常运作权力核心,显示出万科借助年轻人创新与活力进行转型的迫切需求。

在去年4月金地集团的董事会上,生命人寿保险的林胜德和安邦保险的姚大锋顺利进入董事层。此后,金地集团在资本市场上受到生命人寿、安邦保险、华夏人寿和天安财险四家险资的围猎,最终生命人寿通过”生命人寿-万能H”、“生命人寿-万能G”、“生命人寿-分红”三个账户合计持有金地集团股份比例达到29.99%,从而成为金地集团第一大股东;安邦保险则通过“安邦保险—稳健型投资组合”和“安邦保险—传统产品”两个账户合计持有金地集团20%的股份,成为第二大股东。

3、高管薪酬变动比较分析

根据博势智库的统计发现,四大标杆房企中,除金地集团的高管年薪与2013年基本持平外,其他三家房企高管2014年的薪酬都有所下降。在万科、保利和招商三家房企中,万科高管平均薪酬的降幅最大,达到39.23%;其次是招商,高管平均薪酬下降21.23%;保利高管的平均薪酬则下降了17.02%。

博势智库对比四大房企2013和2014年报中高管薪酬数据后发现,在两年均公布有薪酬数据的59位高管中,薪酬降低的有33人,占比55.93%;薪酬增加的有14人,占比23.73%;薪酬持平的有12人,占比20.34%。由此可以看出,在去年房地产市场整体下行的大环境下,四大标杆房企一半以上的高管薪酬都有所降低。从公司情况来看,除金地的高管增薪和减薪的人数持平外,其他三家房企高管增薪的人数均远远少于减薪的人数。

从董事长职位薪酬来看,万科董事会主席王石的2014年的薪酬为1045.6万元,较2013年下降了544.4万元,降幅达34.24%。虽然万科董事长王石的年薪虽然有所缩水,但在四家上市公司的45位年薪超百万的高管当中依然是最高的。金地董事长凌克2014年的薪酬为592万元,较2013年也下降了12万元。与此相对应的是,2014年万科A的净利润增速同比增速为4.15%,较2013年下跌16.31个百分点;而金地的净利润增速同比增速为10.77%,较2013年提高了13.69个百分点;保利和招商的净利润增速同比也有所下滑。可以看出,公司业绩增长的放缓对高管的薪酬还是造成了一定的影响。

从CEO职位的薪酬变化情况来看,四大房企的CEO薪酬均有所下降。其中,万科总裁郁亮的降幅最大,减少了32.49%;其次是招商地产总经理贺建亚,2014年的薪酬较2013年下降了25.82%;保利总经理朱铭新和金地总裁黄俊灿尽管薪酬较2013年也有所下降,但降幅很小。

注1:根据国资委有关规定,中央企业负责人年度薪酬实行“先考核、后兑现”原则,截至本报告公告时,2014年度中央企业负责人经营业绩考核工作仍在进行中,国资委尚未对宋广菊同志2014年度薪酬进行核定,因此无法予以披露。 注2:公司年报中未说明无法披露的原因。

三、上市房企百强高管人力资源结构分析

博势智库针对中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心所联合发布“2014年中国房地产上市公司百强排行榜”中的一百家上市房企,搜集整理了这一百家上市房企2013年的年报,并对其中的1757位高管数据进行深度挖掘和分析,最终得到了中国房企百强高管的人力资源分布结构情况。

1、性别分布:男性占绝对优势、女性分布不均

根据博势智库的统计,在房企百强的高管中,男性有1540人,占比86.76%,是房企高管的绝对主体;女性有235人,占比仅为13.24%,不及男性人数的五分之一,显得势单力薄。由此看来,“男女各顶半边天”的说法在房地产业是不成立的。从公司情况来看,金融街控股和华远地产两家公司的高管团队中各有7名女性,居百强公司之首;产总经理贺建亚,2014年的薪酬较2013年下降了25.82%;保利总经理朱铭新和金地总裁黄俊灿尽管薪酬较2013年也有所下降,但降幅很小。金地集团、中天城投、华发股份、银亿股份和冠城大通这四家公司的高管团队中各有6名女性;而远洋地产、上海城投、龙湖地产、合生创展等几家公司则只有1名女性高管。

2、年龄分布:60后是主体、80后“小荷才露尖尖角”

根据博势智库的统计,在房企百强的高管中,60后的高管人数最多,有733位,占比41.23%,万科总裁郁亮、保利董事长宋广菊、恒大地产总裁夏海钧等都是其中的代表人物;其次是70后,有467位,占比26.32%,代表人物如五矿建设总经理何剑波、中海总裁陈谊、世茂房地产联席总裁许世坛等;第三是50后,有405位,占比22.83%,代表人物如万科董事会主席王石、恒大地产董事会主席许家印、华远地产董事长任志强、世茂房地产董事会主席许荣茂等。而备受瞩目的80后仅有43位,占比2.42%,属于“小荷才露尖尖角”。最年轻的当属龙光地产董事局主席纪海鹏之女纪凯婷,她是百强房企高管中惟一的一位90后,现任公司非执行董事。虽然年仅24岁,但据美国《福布斯》杂志公布的2014年全球亿万富豪榜显示,纪凯婷持有龙光地产85%股份,身家达13亿美元(约合80.6亿元),在榜中排1284位,成为了全球富豪榜上最年轻的富豪,成功取代了Facebook联合创始人达斯汀·莫斯科维茨(DustinMoskovitz)。总的来看,房地产作为一个资源密集型的传统行业,还是需要相当长时间的磨练和积累方能身居高位。

3、学历分布:硕士占半壁江山、一成有博士学位

根据博势智库的统计,在1757名房企百强高管中,有1515名高管公开了其学历信息。其中,拥有硕士学历的高管比例最高,达到49.44%,接近一半;其次是拥有本科学历的高管,占比31.75%。值得注意的是,拥有博士学历的高管比例也占到了11.95%,代表性的人物有:恒大地产董事局主席许家印获得美国西亚拉巴马州立大学荣誉博士学位,富力集团董事长张力获得美国国立波士顿大学企业管理博士学位,绿城中国董事会副主席罗钊明获得同济大学管理学博士学位等等。还有7名高管拥有博士后学历,但均为独立董事。由此可见,“卷起裤管搞地产”的时代已经一去不复返了,房地产已经进入了精英团队、专业管理的高级阶段,未来的房企高管职位竞争一定是高学历高智商高水平的“三高”PK。

4、学校分布:清华、北大和同济是房企高管的“黄埔军校”

根据博势智库的统计,在1757名房企百强高管中,有1312名高管公开了其毕业学校信息。国家为创建世界一流大学和高水平大学而设立的“985工程”在提升高校科研实力和人才培养的同时,也为房地产领域输送了大批高端人才。在房企百强的高管中,毕业于985高校的高管人数最多,比例高达34.3%,其次是海外高校,占比28.81%。这一方面源于改革开放以来我国留学热潮的持续高涨,另一方面则是房地产公司近年来对海外人才的大力引进。远洋地产副总裁李建波毕业于美国新泽西州立大学、阳光100中国副总裁江沁园毕业于美国常春藤名校康奈尔大学、世茂房地产董事会副主席许世坛则同时拥有英国格林威治大学房地产学硕士学位和澳洲南澳大学工商管理硕士学位。

博势智库统计发现,在房企百强高管国内毕业高校分布中,从清华大学毕业的高管数量最多,其次是北京大学,第三是同济大学。这三所院校堪称中国房地产高管的“黄埔军校”。位居《2014中国大学杰出校友排行榜》第三名的中国人民大学在上市房企百强中有37名校友,排名第四,知名代表有方兴地产主席兼执行董事何操、阳光100董事会主席易小迪、合生创展集团董事会副主席朱桔榕、中海副总裁张一、龙湖地产首席执行官邵明晓等等。中国政法大学和上海财经大学这两所211高校凭借各自的专业特色和优势在房地产高管人才培养领域力压天津大学、南京大学等诸多985高校,跻身前十名之列。

博势智库统计发现,在房企百强高管海外毕业高校的区域分布中,由于香港具有高质量的教育资源、发达的房地产市场以及与大陆紧密联系的地理优势等先天条件,上市房企百强中从香港毕业的房企高管数量最多,其次是美国,第三是英国。澳大利亚和加拿大也是盛产房企高管的沃土。

5、专业分布:经济学和管理学成核心知识储备、多学科集成渐成气候

根据博势智库的统计,在1757名房企百强高管中,有1204名高管公开了其学习专业信息。其中,有991名高管获得一个学位,占比82.24%;208名高管获得两个学位,占比17.26%;恒大总裁夏海钧、中海总裁陈谊、万科独董齐大庆、上海城投副董事长赵令欢、阳光100联席公司秘书魏伟峰和新世界中国地区总监李秀龙6名“学霸”级高管同时获得3个学位,占比0.5%。在这六位“学霸”高管中,拥有博士学历和硕士学历的人数平分秋色;6人均获得管理学学位,其中有4位获得工学学位,还有2位获得文学学位;除恒大总裁夏海钧是纯“土著”外,其他5位均有海外留学经历。

从上市房企百强高管中获得一个学位的人数情况来看,博势智库统计发现,获得管理学学位的高管数量最多,占比43.49%;其次是经济学,占比22.40%;第三是工学,占比20.38%。这三类高管数量合计占比86.28%。由此可见,房地产企业越来越注重人才在管理和经济上的专业知识,而工学虽不及经管,但仍占有重要分量。

从上市房企百强高管中获得两个学位的人数情况来看,博势智库统计发现,同时拥有工学和管理学两个学位的高管数量最多,占比38.94%;其次是同时拥有经济学和管理学学位的高管,占比27.88%。中粮地产董事长周政同时拥有工商管理硕士和航空宇航制造工程硕士两个学位,方兴地产主席兼执行董事何操则同时拥有中国人民大学经济学学士学位和中欧国际工商学院高级工商管理硕士学位。

6、薪酬分布:“金字塔”特征明显龙湖成“高富帅集中营”

根据博势智库的统计,在1757名房企百强高管中,有1374名高管的薪酬数据在公司年报中被公布。从薪酬金额的分布来看,房企高管的薪酬按从高到低的人数分布呈现典型的金字塔型。薪酬在2000万元以上的有5人,占比0.36%;1000～2000万元的有18人,占比1.31%。这两部分合计23人属于房企高管中的绝对“金领”。其中,薪酬最高的是恒大地产总裁夏海钧,年薪高达4904.4万元,是第二名华南城执行董事兼行政总裁梁满林4980万港币(按2013年汇率0.7911换算人民币为3939.7万元)薪酬的1.2倍,堪称“一骑绝尘”。在这23位“金领”中,龙湖地产有5位,而且这五位高管年龄都在50岁以下,最小的是年仅36岁的首席财务官韦华宁;越秀地产有3位;万科、恒大、华南城、路劲基建和嘉华国际各有2位。龙湖地产凭借令人羡慕的高薪激励成为房地产行业里当之无愧的“高富帅集中营”。

篇4：李元发：地产策划教父的商业哲学

听他娓娓道来，最深刻的感受，是他在处变不惊、从容不迫的姿态背后，无比深邃丰富的精神世界。

他是将台湾地产营销模式引入京城的先驱者，北京地产「龙脉」概念创始人，他被媒体拥为「地产策划教父」，他就是九鼎轩掌门人李元发。

由九鼎轩开发的绿色生态基地 ——长城观止项目折桂「联合国全球生态文明建设金鼎案例工程」，而他本人因此荣膺「中国城市建设卓越人物」。为此，我们走近了这位头顶众多光环的台湾商人，一起探寻他富有传奇色彩京城地产之路。

台湾模式在大陆大展手脚

毕业于美国加州大学伯克利分校的李元发，在台湾从事多年的房地产代理行业。他是第一批来京的台商，提起他在京城地产淘得第一桶金的经历，果然是一段传奇。

1992年，33岁的李元发董事长投入刚刚开始成长的北京房地产界，创立了 「九鼎轩」，成为最早进入北京房地产市场的台湾商人。而「九鼎轩」也与当时邓智仁创立的「利达行」同列为北京最早的两大房地产策划代理公司，并称为台湾模式与香港模式，开创了京城房地产之先河。毫不夸张地说，今天，在北京楼市从事房地产销售工作的人员或多或少都和「九鼎轩」有着「千丝万缕」的「血亲」联系。

「中国持续改革开放，我认为这种机会一定存在。因为老百姓吃饱了嘛，接下来就是住宅条件，所以我觉得以台湾的眼光来看北京，北京的机会绝对是要超越好几倍的，没有理由不成功，没有理由房子卖不出去。」李元发说。

那年，李元发来到北京代理了他在大陆的第一个项目——北京亚运村观天下花园别墅。这是大陆的第一批外销商品房项目，他以每平米2700美元的天价买断了观天下的独家代理权。这个价格，可谓天价！当时，这个亚运村别墅群要卖到两万人民币一平米， 26栋32户别墅中的21户卖给了在大陆投资的台商，最低的价格也在105万美金。

「这绝非小数目。当时回到台湾，所有的房地产同行、我所有的员工、台湾的股东以及我的父母亲都认为我疯了。他们觉得在大陆有这样贵的东西吗？不可思议。」 李元发借助台湾人讲究住宅风水的心理，将项目定位成「北京的龙脉项目」，大获成功。

区域板块的价值大于单一项目的价值，这个观点在1992年提出却绝对是超前的。随着之后「亚运村生活区」概念使汇园公寓的价格迅速飙升到每平方米1600美金，李元发的市场波及范围扩大到亚北地区，项目包销也就成为以九鼎轩的市场杀手锏。

李元发还清楚地记得，他来洽谈第一个项目代理时，北京的房地产市场还仅仅处在最初的起步阶段，和今天的蓬勃景象相去甚远，北京的房地产销售还没有「代理」和「策划」的概念。

「我和我的伙伴为第一个项目做了完整的策划和精心的准备，从台湾背来了印LOGO的旗子，没想到装好的第二天就几乎丢光了，附近的百姓拿回家做了窗帘。」如今，我们耳熟能详的「售楼处」、「样板间」以及「期房」等地产营销概念，正是他15年前提出的。

「我创立的「九鼎轩」有今天这样的名气并不是说规模有多大，而是因为作为北京最早的房地产策划代理公司，它开创了很多先河，像大陆的第一本楼书，第一个售楼处都是我们建立的，被称为『台湾模式』。」

地产策划需要从产品开始创新

在李元发看来，房地产策划不是单纯卖房的概念，而是在推行一种优质生活方案，渲染一种居住的理想。一座让人舒适温馨的好房子，往往给人以瞬间的顿悟与永恒的启发。住宅产品需要品味，而品味却无法COPY。

李元发把经营地产比喻成一场四百米的接力，销售只是最后一棒。「九鼎轩」就是秉承着这样一个理念，把产品做成提升住宅产业和人们生活方式的一种文案，它结合了很多知识、技术和文化，其中包括住宅的质量、配套、居住的舒适性等等。

李元发介绍道，目前房地产市场的一个特点是：众多楼盘越来越重视楼盘的包装和宣传策划，种种营销战略、企划方案往往初看新颖、蛮有创意，在市场上也确实声势浩大，但市场的洗礼常常很残酷，日趋理性的消费者个体的心思并不好捉摸，结果是除了少数热销楼盘切准市场的脉搏，一时独领风骚之外，众多地产开发商是吃力不讨好，巨额的广告投入和别出心裁的促销让利都拉动不了疲软的市场需求。

仔细推究造成这种心理落差、尴尬局面的原因，李元发认为：大陆的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功可能性。如此看来，房地产营销策划受到空前的重视，也就不足为奇了。

在李元发看来，市场上对营销有一种肤浅的认识，将营销策划仅仅等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的策划文案，或是花花绿绿、美仑美奂的广告设计，或是精巧细致、豪华铺张的案场布置。追根究底，这些文案、广告、样板房的「精心打造」都只是停留在吸引消费者、营造人气的功效上，离达到销售目的、实现房产价值还有一段距离。

李元发认为，房地产营销策划要从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。创新可以大大丰富营销策划的内涵，在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

以孝道管理员工用乘法推动企业发展

「我一直希望用中国式的方式管理员工，对待企业发展的每一阶段的目标。我们公司所有的经营理念基本上是纯中国式的。中国有五千年的文化，有很多东西是可以让我们沿袭的。」李元发说。

如今，「中国味道」已融入在九鼎轩的企业文化中，比如中国固有的家庭伦理「孝道精神」，李元发在公司制定了「孝养基金」制度。他的很多员工家乡在蒙古、哈尔滨、新疆，一年难得回去一次。「没有父母亲不在乎子女在北京的工作情况，惟一能传达的方式就是看子女每个月能否有固定的工作、固定的收入。所以我要求员工每月从薪资里拿10%，公司再提供10%，把钱寄给员工的父母亲。事实上父母并不是很在意子女给他这笔钱，但是每个月能收到这个钱就很安心。」李元发说。

因为采取了这项制度，李元发公司的人员流动率很低。他笑言：「因为即使员工想走，父母亲还会『修理』他一顿，说这么好的公司你还走。」这样以来，公司员工能够长时间做下来的就越来越多了。

对企业管理李元发也有自己的一套理念——企业的领导人应当是「制度的制订者」，建立一个「可持续发展的制度」。

李元发常说：「大陆经济发展的速度很快，而企业发展应当是一个长期的目标。十几年中，我看到很多的企业如大浪淘沙般被淘汰。我是来大陆发展的第一代台商，在来大陆发展的台商群体中，像我这样从一开始就执着抱定长期发展目标的人是少数。我把自己定位为与中国经济同步发展的第一代创业者、经营者。企业发展到一定阶段，不是生存问题，而是稳定发展问题，我把它称为企业发展的数学理论，就是企业发展=A×B，在这里A是企业规模，B是企业发展时间长度，做商业是乘法，加法都来不及，因此，只有两个乘数越大，企业才有发展。」

篇5：发地产企业实习报告

（鄂地税发〔2008〕207号）

各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：

现将《湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请各地遵照执行。

湖北省地方税务局 二〇〇八年九月十二日

湖北省房地产开发企业土地增值税

清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。

对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。

第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第四条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。

第六条 符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%（含）以上的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；

（四）省地方税务局规定的其他情形。

第七条 对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时间为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值税清算。

在2005年1月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积50%（含50%）以上的房地产开发项目，对该项目的全部销售收入，分别按规定的预征率计征土地增值税，不再清算。但下列情形除外：主管地方税务机关认为如不清算有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的；纳税人符合清算条件且向主管地方税务机关提出清算申请的。

第三章 清算申请与受理

第八条 符合本办法第五条规定条件的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提供如下资料：

（一）《土地增值税纳税清算申请表》（附件1）及《土地增值税清算材料清单》（附件2）；

（二）项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等）；

（三）清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证；

（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（五）清算项目的主要单项工程合同及结算单据；

（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

（七）公共配套设施面积及成本分摊证明材料；

（八）清算项目规划总平面图；

（九）《商品房销售合同统计表》（附件3），明细表以电子文件形式报送；

（十）与转让房地产有关的完税凭证；

（十一）《土地增值税纳税清算申报表》（附件4）；

（十二）主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

纳税人委托税务中介机构进行清算申报的，还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）和税务中介机构资格、年检证明材料。

第九条 纳税人应当按照税收法律、法规和有关政策规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税纳税清算申报表》，完整报送税务机关要求报送的清算相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。

第十条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应填开《税务事项通知书--土地增值税清算通知书》（附件5）并送达纳税人。纳税人应在接到《税务事项通知书--土地增值税纳税清算通知书》之日起30日内向主管地方税务机关报送本办法第八条规定的土地增值税清算相关资料。

第十一条 主管地方税务机关对纳税人提交的清算申请报告及其附列资料初审认定符合规定的，即时制作《税务事项通知书--土地增值税清算受理通知书》（附件6），送达纳税人。对报送资料不全的，向纳税人开具《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》（附件7）以及申请清算资料一并退还纳税人补正。

第十二条 纳税人可自行进行土地增值税清算，也可采取“自行自愿委托”的原则，委托税务中介机构进行审核鉴证。

第四章 清算审核

第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。

第十四条 清算项目销售收入的确定。清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。

实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通过评估确认其公允价值。

其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价值。

对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

第十五条 清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额必须按照《条例》第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法、有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），对纳税人无法提供合法、有效凭证的支出项目金额，不予扣除。

第十六条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）扣除确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但扣除限额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：

（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；

（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；

（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

第五章 核定征收

第十九条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管地税机关可以核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第二十条 根据核定征收率不得低于预征率的原则，不同的房地产开发产品的核定征收率分别为：

（一）纳税人销售普通标准住宅的，按其销售收入的1%-2%核定征收土地增值税；

（二）纳税人销售非普通标准住宅及其他开发产品的，按其销售收入的3%-5%核定征收土地增值税；

（三）纳税人直接转让土地使用权的，按其销售收入的5%核定征收土地增值税。

具体核定征收比例由各市、州、林区、直管市地方税务机关在上述标准幅度范围内，结合本地区的实际情况确定，并报省地方税务局备案。

第二十一条 核定征收清算项目房地产销售收入的确定。采取核定征收方式的清算项目，凡能准确计算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实的金额确定销售收入；凡不能准确计算房地产销售收入或提供的收入依据明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入。

第二十二条 主管地方税务机关通过清算审核认为对清算项目应该进行核定征收的，应向纳税人下达《税务事项通知书--土地增值税清算终止核准通知书》（附件8）和《应纳税款核定通知书》（附件9）送达纳税人。

第六章 清算处理

第二十三条 各级地方税务机关要认真查验和审核清算企业报送的清算资料，在清算审核过程中因相关事项不清或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，应决定暂停清算审核，并向纳税人开具《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》，送达纳税人，待纳税人重新补充证明资料后再办理税款清算手续。对纳税人不能按规定期限提交补正材料的，应转为核定征收。

第二十四条 主管地方税务机关对纳税人申请清算的项目审核完毕后，应制作土地增值税纳税清算结论。纳税人应当自收到土地增值税纳税清算结论或《应纳税款核定通知书》之日起15日内到主管地方税务机关办理土地增值税税款的补缴（或退税）手续。

第二十五条 清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

第七章 清算鉴证

第二十六条 土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的相关资料实施必要审核程序，并出具鉴证报告，以增强税务机关对相关资料信任程度的一种业务。

第二十七条 第二十八条 凡纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证业务。

税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时，应按《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）有关规定出具规范的《鉴证报告》。

第二十九条 税务中介机构出具的《鉴证报告》，经主管地方税务机关审核不符合规范和要求予以退回，重新上报后仍未达到清算要求的，主管地方税务机关两年内将不再受理其从事土地增值税清算鉴证业务，并将名单上报省局备案，定期予以公布。

第八章 附则

第三十条 对土地增值税清算工作中出现的违法行为，按《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的相关罚则规定处理。

附件：1《土地增值税纳税清算申请表》（略）

2《土地增值税清算材料清单》（略）

3《商品房销售合同统计表》（略）

4《土地增值税纳税清算申报表》（略）

5《税务事项通知书--土地增值税清算通知书》（略）

6《税务事项通知书--土地增值税清算受理通知书》（略）

7《税务事项通知书--土地增值税清算补正资料通知书》（略）

8《税务事项通知书--土地增值税清算终止核准通知书》（略）

9《应纳税款核定通知书》（略）第三十一条 第三十二条 第三十三条 各市、州、直管市、林区地方税务局可根据本办法制定本地区具体的土地增值税清算实施办法。本办法自发布之日起执行。本办法由省地方税务局负责解释。

篇6：发地产企业实习报告

武地税发［2007］33号

武平县地方税务局关于开展

房地产开发企业土地增值税清算工作的通知

各地方税务分局、稽查局:

为了贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）精神，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，现就我县开展房地产开发企业土地增值税清算有关工作通知如下：

一、做好清算工作的各项前期准备

（一）成立土地增值税清算工作领导小组，确保清算工作组织保障到位。由于土地增值税清算工作涉及的政策复杂、专业性强，工作难度大，清算工作开展过程中可能会遇到相关政策问题及有关方面的阻力，按照市地税局的要求，县局决定成立由分管领导兰宝璋副局长为组长，何生明、曾小平、谢京文、张德生、王秀连等相关负责人为成员的土地增值税清算工作领导小组。

1（二）举办一期土地增值税清算业务培训班，为清算工作的顺利开展奠定业务技能基础。培训时间为2007年3月5日。培训内容主要是学习《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法》（闽地税发〔2005〕195号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）和房地产开发企业财务核算制度等相关业务知识，切实增强干部的业务素质，提高清算工作质量。

（三）开展专项调查，为准确把握土地增值税扣除项目做好准备。县局税政部门和城区分局要联合开展调查，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）第三条规定，参照我县建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，掌握不同时期、不同区位各类房地产开发四项成本的单位面积金额标准（四项成本指：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）。

（四）做好政策宣传，城区分局要通知所有符合清算条件的房地产开发企业做好清算前的自行申报工作。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国

税发〔2006〕187号）规定的有关清算条件，把所有符合条件的企业列入清算对象，同时做好政策宣传解释工作，并书面通知企业在3月底前进行自行清算申报，并补缴少缴的土地增值税。对不按规定进行自行清算申报并及时补缴税款的将按《中华人民共和国税收征收管理法》规定进行处理。

二、认真开展土地增值税清算工作

（一）企业自行清算结束后，县局将抽调业务骨干进行清算检查。对符合清算条件的房地产开发项目，土地增值税清算面应达100%，清算方法根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）进行。

（二）土地增值税清算应逐户出具书面清算报告，报告内容应包括：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算补缴税款情况，实际土地增值税税负等，同时取得纳税人办理土地增值税清算时报送的以下资料：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

（三）建立土地增值税清算情况台帐，跟踪应补缴入库税款

情况，对逾期入库税款严格按照税收征管法规定加收滞纳金，发现纳税人有偷、抗税等违法行为的应及时移送有关部门处理。

（四）土地增值税清算工作应在5月底前结束，纳税人自行清算申报情况应在3月底前、分户清算报告应分别在4月底、5月底前报送县局税政股。

三、征收单位在土地增值税清算过程中要及时反馈发现的存在问题，认真总结清算工作经验，确保清算工作高质量完成。

二○○七年二月二十八日

抄送：辖区内各房地产开发企业（9）

武平县地方税务局办公室2007年2月28日印发