房地产企业的财务分析报告

房地产企业的财务分析报告（通用12篇）

篇1：房地产企业的财务分析报告

房地产企业方面的财务分析报告

本文出自: 房地产会计网()网址：公司*月财务分析报告

上报日期：年月日

说明：

1、此模板仅规定了各公司需进行财务分析的主要内容，各公司可根据自身业务情况增加内容；

2、完成情况尽量用表格反映，无需再用文字重复叙述，文字重点分析增减原因和经营情况。

一、总体经营情况

项 目本月金额本年累计本年预算完成预算上年同期累计同比增减

一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用

管理费用

财务费用

二、营业利润

三、利润总额减：所得税费用

四、净利润说明：此表从当月的报表中copy出来即可。

二、收入情况分析

1、本年累计收入完成情况分析。

说明：王府井饭店本年累计收入完成情况需根据本年累计预算进行比较（如：3月报告本年累计预算为1-3月预算合计数）；其他公司与全年预算比较，比较本年累计预算完成进度，并分析原因。

本年累计完成预算比例，主要原因：

本年累计与去年同期比，主要原因：

2、本月收入完成情况分析。

说明：王府井饭店需对当月预算完成情况进行分析，其他公司仅对当月经营情况进行分析即可。

本月完成预算比例，主要原因：

本月与去年同期比，主要原因：

各业务板块需根据自身业务情况进行分析，应包括但不限于以下内容：

1）酒店业务：客房、餐饮、出租等各项收入完成情况，客房出租率、平均房价、REVPAR.值等业务指标与预算比较。

2）房地产开发：对于当年内可进行财务结算的项目，需计算当年锁定收入完成预算的比例；对于所有在售项目，需提供各项目销售情况统计表。

项目楼号可售面积可售套数项目累计实现均价（元/M2）未售套数未售面积(M2)未售出预计单价未售出总

货值

套数面积合同金额实际收款

本月净销售（扣除退房）

套数面积合同金额实际收款

3）租赁业务：提供项目租赁情况表；租户统计表

租赁情况统计表

楼座*楼座

可出租总面积

已租赁

空置面积

销售/出租率

平均租价

租户统计表

类别户数租户名称占已出租 面积比重占大厦租

赁

月收入比重

4）物业管理：各项目管理处物业管理收入、利润情况。

三、成本情况分析

分别对本年累计和本月成本情况进行分析，分析内容同收入分析。

房地产开发业务：需说明各项目实际发生成本情况、项目动态成本情况。

四、三项费用分析

各公司都需对三项费用变化较大内容进行详细的比较分析。包括预算完成进度情况、与去年

同期的比较情况。

五、现金流量分析

说明重大的现金流入流出项目内容。

六、工程进度情况

房地产开发业务：每月需简单描述工程进度情况。对于当年需结算的项目，需明确是否能按

期完工，相关工作的进展情况等。

七、其他重要事项

重要签约（或签署意向协议）进展，银行贷款情况，等

本文出自: 房地产会计网()网址：

篇2：房地产企业的财务分析报告

下面是小编精心整理的房地产企业的财务分析报告，希望能够对大家写作财务分析报告

有所帮助。

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定

了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周/ 6 期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1)土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本)/ 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

篇3：房地产企业的财务分析报告

一、目前房地产企业财务报表存在的局限性

(一)预收账款的增加,降低判断企业偿还能力的准确性

《企业会计制度》明文规定,房地产企业的确认收入必须满足以下几个条件:一是工程已竣工,并通过验收后达到标准的;二是持有经过购买者签认的结算通知书的;三是严格遵循销售合同中所规定的义务,且已经实际获得相关项目的价款;四是成本经过准确、有效的计量。但是由于房地产企业开发周期长的特点,从预售到确认收入所涉及的工作环节很多,包括:工程的竣工、验收、测绘和决算等,要将这一系列的工序完成,必须要经几个月,甚至几年的时间,在如此漫长的时间内,大量的房款收入均属于预收账款,这不仅增加了企业短期负债的压力,而且还大大削弱了房款收入所有者的正当权益。房地产企业能否进行确认收入主要是通过产权是否转移来确定的,所以通常情况下需等到企业结束产品销售及产品产权转移后才开展确认收入工作。这样一来,房地产企业的经营成果的好坏要经过漫长的时间后方可知道,但经过了漫长的时间后,确认收入的结果往往与实际的收益不一致,因此,从财务报表分析中反映出来的企业经营状况缺乏一定的真实性。

(二)期间费用计入当期损益,降低判断企业经营状况的准确性

在房地产企业当前的会计制度中,是允许将开发经营过程中所产生的期间费用计入到当期损益中的,其中包括:管理费用、销售费用和财务费用。在企业没有完成从工程竣工到决算的所有工序和没有将全部预收账款变成销售收入之前,都会导致严重亏损的现象发生,只要此时进行了结转收入,那么就会清晰的看到隐含的利润,导致企业真实的经营状况得不到全面的反映。

二、适合房地产企业财务报表的分析方法

(一)根据不同的收款方式分析预收账款,并判断能否进行确认收入

房地产企业开发的商品与一般的商品不同,因此其也具有不同于其他商品的收款方式,其中主要包括:一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款:在房地产销售过程中,如果以一次性付款的方式为主,那么在进行确认收入工作时,只要房款能够足额到账,即以应收款项足额到账作为确认收入的核心标准,即使不具备房产证,也可以确定风险已被转移。二是分期付款:如果房地产销售的付款方式主要是分期付款,那么买方必定与房地产企业签订相关合同,明确买方的付款日期。在进行确认收入时,应确认买方是否能够按照付款日期完成付款,若出现买方在规定的还款时间内无法完成还款,那么应该及时对买方的资信能力和实际欠付金额进行分析,若买方的资信能力低,且欠付的钱数超过整体房价的30%,则不得进行确认收入。三是按揭付款:若以此付款方式为主,那么必须满足首期交齐和按揭款到账两个条件才得以进行确认收入。

(二)加强对收入结转前产生期间费用的整改

财务管理者主要职责任务是编制并实施核心战略决策,在金融市场和价值管理两者间扮演者极为重要的角色,因此,企业财务管理者应该充分发挥自身的作用,加大对财务报表的分析力度,加强对收入结转前产生期间费用的整改,科学合理的编制并实施核心企业战略决策。随着全球经济一体化目标的实现,传统的企业财务管理方式已经满足不了现代化企业发展的需求,这就要求企业财务管理人员和企业的管理者结合起来,利用一些传统优良的管理知识结合先进、高效的手段和技术及时掌握当前资本市场的发展情况和财务管理发展的新趋势,将自己份内的事情保质保量的完成,从而保障房地产企业利益相关者的合法利益。

(三)分析房地产开发的成本组成,确认开发成本

在购置还没有开发的土地过程中,必须先和周边土地价格做一番详细的比较之后再开展相关的评估工作,将资金成本剔除后远远超出账面价值的可认同土地增值额,暂时作为调增存货与资本公积;对于没有入账但本应该入账的款项,应该通过合理预算或者估算的方法将其计入总账,并对还没有完成的配套工程进行估价预提,从而保证开发成本的真实性;除此之外,成本的预转必须满足收入和成本的配比原则。

三、结束语

总之,通过正确分析方法对财务报表进行分析,可以有效的将报表的数据信息转化成有利于企业利益相关者作出正确决策的信息,这不仅防止了决策者在决策上的不确定性,而且可以保证所作出决策的科学性和有效性。因此,采用适当的分析方法对财务报表进行分析,对房地产企业的经济发展具有重大的现实意义。

参考文献

[1]张立波.略论企业财务报表分析的局限性及对策[J].财会探析.2014,4(9):139-140

[2]周璟.对企业财务报表分析的若干思考[J].财税统计[J].2011,7(18):36-37

篇4：房地产企业的财务分析报告

摘 要 作為政治敏感、风险高、收益高的房地产行业，资金预算是极为关键的工作。在市场竞争尤为激烈的环境下，房地产企业要向取得持续的发展，必须要对企业资金进行有效地预算管理，分析资金的来源、测算资金成本、筹划资金，加强企业的财务控制管理，提高企业自身的财务管理能力，最终达到定量化的筹划资金、费用，为企业创造利润的目的。本文就房地产企业资金预算中的财务控制进行分析和研究。

关键词 房地产企业 筹划资金 财务控制

在所有行业中，房地产行业是一个竞争压力大的特殊行业，这是因为其本身所具有的特色性。总结起来就是，高收益、高风险、资金投入多、项目建设周期长，而且竞争形势激烈。所以，任何一个房地产开发商在投资前都会对资金进行预算管理。对所投资项目的成本经费进行准确的预算估计，达到“小投资，大回报”的理想经济效益。对资金预算管理中的财务进行控制和管理，让企业投资得到有效合理的配置，为企业在激烈的竞争环境中能够持续地生存和发展。

一、房地产行业的特殊性

和其他行业相比，房地产行业具有自身的特性。第一，房地产企业利润表所体现的利润与实际所得利润的现金流动差异较大。地产开发商一般采取资金预算的方式。预算出的现金流动并不可以直接确定为收入，还要等到开发商竣工验货办理手续后才能确定。同时，又因项目开发周期与会计核算周期的不一致等原因，也会导致利润表上的资金流动和实际的资金流动之间的差距。第二，项目建设周期长，投资大，风险大，存在很多的不确定性因素。开发一个房地产项目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的资金。市场的需求变化和居民的消费水平等因素的变化也会影响房地产项目的成本和销售 。所以房地产企业的风险也会随之增大[1]。

二、资金预算管理中财务控制的重要性

作为财务房地产企业一个重要环节的资金预算管理有着其重要的存在意义。它是预算管理的核心环节，也是维系整个房地产行业持续发展的关键。房地产行业是一个资金密集型的行业，资金预算管理中财务控制和估算，可以对整个企业的大部分资金流动活动进行控制和管理，并能够正确的把握资金的使用情况，再开展一定的措施，进行资金的控制，更加利于企业的持续性发展。同时，资金预算管理中对财务的控制也是保证资金能发挥效益创造利润的方式。保证企业在面临资金危机的时候，能够积极有效地采取措施解决。所以，合理、科学的规划和使用企业资金，优化配置企业资金，是节约企业资金，提高资金使用效率，降低资金成本以及减少财务风险的保障。

三、地产企业资金预算管理中所存在的问题

1.不能全面的认识预算管理

在激烈的行业竞争压力中，部分的地产企业认识到了财务预算的重要意义，但是却不能更好地安排和实施财务预算管理。对财务预算管理的认识不到位。财务预算管理是对整个企业中各个部门的所有资金的优化配置和控制，使得企业能够按照既定的计划行事，从而实现企业的创利和发展目标。预算管理是对企业未来计划进行事先的战略部署，只是单一的强调财务部门的预算能力，忽视预算的管理能力和预算管理机构的完善。因此，要把财务预算管理当作一种利于企业发展的战略手段来看[2]。

2.预算管理的效率不高，执行不能准确到位

财务部在资金预算管理中，各个部门不能积极有效的配合。在预算编制过程中，并不能很好的和市场有效地接轨，忽视市场调研与预测，忽视对市场的环境分析，缺乏市场的应变能力和弹性。导致各期编制的预算衔接性差，预算编制的效率不高。在因为预算管理中，重编制、轻执行等问题，直接影响了预算编制的执行结果，预算的执行无助于企业的长期战略目标的实现，使得预算管理难以取得预期的效果。

3.财务预算管理没有很好地保障

虽然，近几年的房地产的发展推动了财务预算管理，就整体而言，预算管理水平有了一定程度的提高。但是，事实上，在部分环节中并没有参与到预算中的现象。企业的全体员工只是在形式上参与了资金预算管理，实际上只有部分员工真正参与其中。因此，财务预算管理并没有一个强有力的组织体系去很好地保障实施。整个预算管理过程并没有一个相应的组织去完成的，因此，并不能保障预算管理有效的执行。这也是房地产企业在财务预算管理中存在的另一方面的问题。

4.资金管理执行不到位，监督管理不够强

企业资金预算管理没有较强的执行力度，执行制度也不够完善。企业中，实际的资金预算制度并没有成为企业资金管理的法律依据，资金预算还存在着许多的不合理之处。在编制预算过程中，企业并没有进行完整的监督和控制管理，使得资金预算管理的效率明显降低。

四、房地产企业资金预算管理中的财务控制措施

完善房地产预算管理体系，利用预算对企业的各部门的各种资源进行合理的配置、考核、控制，以便企业各部门能有序的运营，最终为企业节约资金成本，创造企业利润。

1.预算经营

收入预算和成本预算是经营预算管理的核心。房地产开发项目的收入预算包括以销售楼盘为中心的收入和房地产项目的租金收入。房地产企业采用按月份销售额和资金回笼来编制预算。成本预算包括前期的费用支出和土地成本，设备购置费用支出，配套设施工程费用等。由于房地产企业的投资金额大，不可控制的成本相较而言更多，因此，这就要求决策者重视成本的编制预算，在成本发生大幅度变动时，要认真分析和调查变动原因并找出相对有效的措施解决。

2.有效控制房地产企业资金预算执行

房地产企业的决策者和管理者要找到资金预算管理的核心点并重点控制。对预算外的事项也要严格控制。财务部应根据上级的批准对财务预算实施控制。同时企业应该建立按月预算执行报告与实际预算执行差异分析制度，对预算的差异进行详细的分析和调查，并加以解决。把财务监督和审计监督有效地结合起来，保证资金预算控制的真实、有效。当企业出现资金紧张的状况时，要结合企业自身的实际情况加大对资金预算管理力度，积极应对。

3.以资金预算为中心，集中管理财务控制

资金预算管理中的财务控制中，以资金预算为核心。明确认识资金预算在企业发展和规划中不可估量的管理作用。规范股东会、董事会、总经理在预算管理中的资金分配关系。规范公司经营范围的预算资金管理关系。保证各种资源的合理分配和利用。同时，要进行统一地集中管理，在资金预算中要建立网络信息系统，利用现代计算机技术完善企业的资金流动信息，从而能够更好提高公司的运作和管理效率[3]。

4.保障预算的编制和执行

在项目拓展期间，企业的相关部门要对项目的市场价值、可获取的利润、投入时间和投资金额等进行准确的预算，并编制成面目资金预算表，再根据企业自身的实际情况考虑项目投资问题。项目开发期，要对企业资金进行统筹规划，并及时对资金预算进行调整，以保证企业正常运营和利益。编制具体的资金执行预算，在实际支配企业资金时有一个合理的依据。在预算的考核和分析期间，房地产企业要建立相应的考核机制，并加以完善，更好的保障预算执行和控制

五、结语

财务控制的关键在于资金预算管理。企业要想在房地产行业持续发展，要建立完善的预算管理体制，保障财务控制的有效执行，从而降低企业的运营风险，保证企业能会更好的实现企业战略发展目标。

参考文献：

[1]范宝琴.论房地产企业资金预算管理中的财务控制.经营管理者.2012（12）.

[2]汪成立.房地产开发企业资源预算管理的重要性.会计师.2012（08）.

篇5：房地产企业财务报表分析要点

一、房地产企业财务报表的局限性

1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1．根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30％)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2．分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。

3．对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

篇6：房地产企业的财务分析报告

近年来，随着房地产行业的发展规模不断扩大，房地产企业的投资风险逐渐加大，使房地产行业对财务资金的管理要求也随之提高，希望以此达到降低财务成本、提高经济效益的目的。然而，现阶段我国房地产企业在财务成本管理过程中依然存在管理体系不健全、监督机制不完善等诸多问题，严重影响和制约着我国房地产行业的长远发展。基于此，本文首先分析房地产财务成本管理的内涵及重要性，进而分析我国房地产行业在财务成本管理过程中存在的主要问题，最后针对存在的问题给出提高房地产财务成本管理水平的对策，旨在为房地产行业的可持续发展奠定良好的财务成本管理基础。

篇7：房地产企业的财务分析报告

2008-7-21【大 中 小】【打印】

【摘要】本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，早期预测投资者无力偿还债务的可

能性和企业破产的临界值。

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%.尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地

区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；

粗式开放经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%.其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%.主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%.资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下

降为0.47次。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运

用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总

额，X5= 销售收入 /资产总额企业破产临界值：

（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；

（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；

（3）Z> 2.9时，企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用

中增加了两个有关现金流量分析的指标：（1）现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+

处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

（2）现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金

收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产

企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进

行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。

二、基本财务指标分析2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：

与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低

于同业。

三、Z模型分析

根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：

但是，行业平均值 Z<1.23，即处于破产的危险地带。由此对比可见，房地产行业的财务警情已经很严

重，风险很大，就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

四、警度分析及排警措施

万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小，但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析，权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大，那么 值就会增大。就万科公司而言，其盈利能力低于行业平均。

篇8：房地产企业的财务分析报告

随着社会经济的快速发展,我国的市场经济环境发生了重大改变,房地产企业做为资金较为密集型的企业,受自身独特经营特点的影响,其运营过程中的财务风险也变得更加复杂多变。加上我国房地产政策的进一步调整,使得我国房地产行业的相关发展与走向变得更加难以估计,在房地产整体行业走向一片迷雾的大形势下,其财务风险更是显著增加。因此,强化对房地产企业财务风险的管理,有助于提高其相应的抗风险能力,促进房地产企业持续健康地发展。

一、房地产企业的财务风险分析

具体来说,房地产企业所面临的财务风险主要表现在这三个方面:

(一)筹资风险

房地产企业的发展需要大量的资金,而不同的筹资方式选择,将引发不同的筹资风险。目前,我国的房地产企业的主要筹资来源主要依赖于直接或者间接的银行借款,这一方式占据了房地产财务运营资金的70%-80%。也正为如此,我国的房地产企业普遍存在着极高的资产负债率,对债务融资具有强大的依赖性。因此,面对着规模庞大的房地产资金债务,房地产企业的利息偿还压力很大,风险也大大增加。

(二)投资风险

在市场经济环境下,房地产企业极易受到各种内外部因素,例如国家政策法规、通货膨胀和经济危机等的影响。其中国家法律政策因素对房地产企业的投资影响更为巨大。此外,由于房地产投资项目具有资金投入大、回收周期长等特点,巨大投资成本的房地产开发项目一旦出现决策失误,就会造成重大的不可弥补的损失。在2013年国家出台了严格的房地产行业调控政策,造成了房地产行业的降温和萎缩,银行缩紧贷款,使得房地产企业资金来源中断,房地产企业出现了大规模的财务风险。

(三)营运风险

房地产企业的营运风险与房地产企业的实际运营情况息息相关,而鉴于房地产企业的发展特点,高投资、高收益、高风险,就明确的说明了房地产企业将出现总资产周转率、存货周转率明显低于其他行业的发展情况,因为资金被长期的占用,在实际运营过程中可能引发的财务风险出现的可能性是相当大的。具体来说,表现在:内部控制风险、销售风险以及成本控制风险。

二、我国房地产企业财务风险管理的措施

(一)提升企业风险意识

当前房地产企业最重要的任务是要牢固树立企业财务风险管理理念,建立具有企业特色的财务风险文化观念体系。首先,作为企业文化推动者和践行者的企业领导和高层管理者,必须在日常工作实践中牢固树立风险意识,才能真正将风险理念推及全体员工。其次,必须通过各种渠道和方式,加强对员工的风险意识和观念培训,让每一个员工都自觉认同于企业风险管理文化,建立良好的内部交流沟通平台,切实提高员工风险防范意识和能力。最后,要建立和完善企业财务风险责任制度,明确各岗位责任和义务,通过运用风险控制和财务风险控制绩效考核指标体系,从整体上对企业财务风险进行系统化管理和控制。

(二)加强房地产企业内部控制

1、优化企业组织治理结构

作为企业治理控制总体框架的企业组织结构,在现代企业的发展过程中有着至关重要的意义。反观我国当前上市公司内部组织结构可知,很多房地产企业中极度缺乏科学、合理、有效的组织结构,缺少内部管理机制、监督机制缺失,这种现象的存在极易对企业的生产和经营活动造成巨大的财务风险甚至由此引发经营危机而破产。鉴于此,在房地产企业管理中,必须建立并完善内部组织结构和治理结构,防范和控制各类风险的发生。

2、健全企业风险控制制度

良好的企业风险控制制度,不仅为企业正常生产经营活动提供良好的内部环境,而且可以有效减少企业损失,增加企业收益,实现企业利益最大化的经营目标。从而保证企业日常生产经营活动的正常运转,实现企业经营目标。

(三)建立健全财务风险预警机制

作为房地产企业的财务管理者,尤其应当对企业的基本财务状况进行充分调研和科学分析以及有效的监控,及时对可能出现的财务风险信号进行分析和监控,关注于企业财务活动的各个细节,对变动情况及时做出反应,从而及时发现并识别可能出现的潜在财务风险,并快速制度有效措施控制和降低财务风险发生的可能性,提高企业在应对各种不确定风险危机的快速处理能力。同时通过建立并完善相关的企业财务风险预警机制,增强企业对风险的识别能力,并培养企业应对和处理可能出现风险的能力。

(四)提高房地产企业外部环境变化的应对能力

鉴于国家经济发展速度增快,经济投资过热,为了抑制经济增长过快的势头,国际经济政策通常会由宽松转向紧缩。随着国家宏观调控政策的执行,一方面会提高银行信贷限制和存贷款利率,另一方面限制项目开发和投资审批,从而严重影响了房地产企业产品的销量和资金回笼周期,进而制约了企业贷款偿还能力,导致了企业生存和发展面临巨大的财务风险。因此,房地产企业管理和经营者,必须能够对外部经济环境等因素做出科学合理的预测和判断,进而能够做出科学、合理的战略决策,保证企业的长远和持续发展。

三、结束语

篇9：房地产企业项目投资财务分析评价

摘 要 近年来，国家对房地产行业的调控不断加强，市场状况不明朗。在这样的市场环境下，开发企业在进行新项目开拓时，有必要对拟投资项目从经济的角进行财务分析评，这不仅是对项目取舍的依据，也是在日后项目开发过程中进行财务控制的依据。在分析评价的过程中，应根据实际经济形势和对未来经济形势进行预测，做出科学、合理的判断，编制相关财务报表，据以计算分析评价指标，为决策、控制作好准备。

关键词 房地产项目投资 财务分析评价

近几年来，中央继续坚持房地产调控政策不动摇，在上海和重庆率先进行房产税改革试点，并有逐步扩大到全国的趋势，部分城市在一定时间内限定居民家庭购房套数，各大银行 “银根紧缩”，停止“开发贷”业务及贷款展期。在这样的背景下，开发商面临的经营风险加大，特别是一些中小房地产企业，融资能力弱，拿地成本高，项目单个规模小，经营弹性空间小，一旦销售不佳，投资风险显而易见，这无疑将加速中小开发商离场。即使是大型房地产企业，其处境也是不容乐观，在开发过程中要面临其它各种不确定性因素，这都加重了开发商的压力。因此，对开发企业而言，对拟投资新项目进行投资财务分析评价就格外重要。

一、房地产项目投资财务分析评价的含义

房地产项目投资财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析，即根据当前法律环境、宏观经济环境和项目所在地经济环境对未来项目经营状况进行预测，从房地产项目投资财务的角度通过对一系列财务评价指标的计算，编制财务评价分析表、计算评价指标，分析评价项目收益、清偿能力和资金平衡能力，并以此来判断项目的财务可行性的一种方法。

二、房地产项目投资财务分析评价的意义

作为资金密集型的房地产业通过详尽的财务分析评价充分权衡项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，以达到识别风险、控制风险和规避风险的目的，确保投资目标的达成。另外，项目财务评价是对项目未来的状况及经营业绩进行最佳预测，是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍，也是日后在开发过程中进行财务控制的基本依据。对保证项目投资决策的科学性和合理性、项目投资方案的优化、项目投资的有序性具有重要的意义。

三、房地产项目投资财务分析评价的程序

房地产项目投资财务分析评价的程序，大致可归纳为以下五个步骤：

1.收集相关信息、获取项目相关的数据资料。根据项目所在地经济环境收集项目的有关批文；有关的政策、法令、规定、条例、办法、国家有关金融政策；同类项目的有关基础数据等。为了使收集的数据资料更加详实，一般由企业各部门配合完成。

2.对房地产项目投资财务数据进行估算，编制相关财务报表。从项目开发角度出发，根据项目在市场、资源、技术条件分析的基础上，分不同开发阶段、开发周期编制有关财务数据估算报表，如开发成本估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、期间费用估算表、流动资金估算表 、固定资产投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、资金平衡计划分析表、盈亏平衡表等，并最终形成预计资产负债表、利润表和现金流量表等。

3.计算有关财务指标与评价。根据相应财务指标的定义，计算出各财务指标值并对指标值做出财务评价。

4.进行不确定性分析。可通过盈亏平衡分析，敏感性分析，概率分析等方法找出不确定性因素对项目投资的影响。

5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

四、房地产项目投资财务分析评价指标体系

鉴于房地产项目投资评价结果关系到项目的取舍和项目开发过程中的财务控制问题，因此财务分析评价指标应有多维度、全方位性，充分考虑所选指标的特性。分析指标主要有比率性指标、价值性指标和时间性指标。根据财务分析指标从不同的维度反映财务状况和经营成果情况，我们选择的指类型应包括盈利性指标、现金流量性指标、债务清偿性指标、获取现金能力指标、变现能力指标、资产管理效率性指标、财务弹性指标等。

在对房地产项目投资财务分析评价，可将分析评价指标可分为核心指标、参考指标和辅助指标。核心指标反映核心收益能力，也反映资本本质的趋势利。如：内部收益率、销售净利率；参考指标反映某一个方面或作补充说明，结合多个参考指标也有利于弥补单个指标的不足，如：总投资回报率、自有资金回报率、获利指数、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等。还可以结合其他辅助性指标全面揭示项目的预期财务状况，如：投资回收期、借款偿还期、总资产周转率、资产负债率、已获利率倍数、现金营运指数等。

综上所述，我们选择以下指标体系对项目投资进行分析评价：

五、房地产项目投资不确定性分析评价

房地产项目投资不确定性是指由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、评价指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者所作的某种确定的预测和估计。不确定性因素主要有租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、租售率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析评价时必需对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入分析，控制项目投资财务风险。房地产投资项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

参考文献：

[1]候春慧.房地产投资财务分析及其评价指标.西部财会.2005.06.

[2]陈岩炳.房地产开发项目经济评价研究.万方数据库.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划.商业经济.2008.06.

篇10：小议房地产企业的财务管理

来源：中国论文下载中心[ 07-03-01 10:49:00 ]作者：未知编辑：studa20

摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。

关键词:房地产企业 财务管理 财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业96管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手

段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下的经营目标,指导下预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

篇11：房地产企业的财务分析报告

摘要：近年来，我国的房地产行业告别了高速扩张、成长的黄金时期，在中央“房住不炒”的定位下，购房市场环境发生了显著变化，金融信贷政策明显收紧，房地产企业发展的外部环境日趋严峻。面对业绩压力，越来越多的房地产企业转向加强企业自身经营、财务、风险的管控，着力提升企业的营运能力水平，向管理精细化要效益。合同管理是企业管理的核心内容和重要抓手，涉及企业管理的方方面面，抓好合同管理具有纲举目张的作用。本文从财务管理视角指出了房地产企业合同管理的现状及存在的问题，并对企业如何有效地将财务管理与合同管理相融合，更加有效、科学地推进企业发展提出了建议。

篇12：房地产企业的财务分析报告

一、审计报告 1-2

二、财务报表

1、资产负债表和合并资产负债表

2、利润表和合并利润表

3、现金流量表和合并现金流量表

4、所有者权益变动表和合并所有者权益 变动表

三、财务报表附注 1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版 审计报告 第1 页 本所函件编号:(2010)羊查字第18678 号 穗注协报备号码:

*** 审 计 报...广州广电房地产开发集团有限公司

2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止

审计报告及财务报表

目 录 页 次

一、审计报告 1-2

二、财务报表

1、资产负债表和合并资产负债表

2、利润表和合并利润表

3、现金流量表和合并现金流量表

4、所有者权益变动表和合并所有者权益

变动表

三、财务报表附注

1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版

审计报告 第1 页

本所函件编号:(2010)羊查字第18678 号

穗注协报备号码: ***

审 计 报 告

广州广电房地产开发集团有限公司全体股东:

我们审计了后附的广州广电房地产开发集团有限公司(以下简称贵公

司)财务报表,包括2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的资产负债 表和合并资产负债表, 2008 、2009 的利润表和合并利润表、现 金流量表和合并现金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表 以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种 责任包括:(1)设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使 财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2)选择和运用恰当 的会计政策;(3)作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我 们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师

审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计工作以对财务报表 是否不存在重大错报获取合理保证。审计报告第2 页

审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计

证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误 导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,我们考虑与财 务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部 控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当 性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。

我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提

供了基础。

三、审计意见

我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所

有重大方面公允反映了贵公司2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的 财务状况以及2008 、2009 的经营成果和现金流量。

立信会计师事务所有限公司 中国注册会计师:谢 岷

中国注册会计师:王建民

中国·广州 二○一○年三月二十三日附表一

编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元

资 产附注2009.12.31 2008.12.31 负债和所有者权益附注2009.12.31 2008.12.31

流动资产: 流动负债:

货币资金六(一)396,743,803.24 280,144,586.09 短期借款六(十六)50,000,000.00 250,000,000.00

交易性金融资产六(二)5 00,000.00 交易性金融负债

应收票据 应付票据六(十七)50,000,000.00 30,000,000.00

应收账款六(三)13,680,370.77 3 0,965,090.50 应付账款六(十八)95,561,745.12 69,016,930.87

预付款项六(四)383,865,491.52 198,089,401.52 预收款项六(十九)5 61,454,262.47 371,382,628.96

应收利息-应付手续费及佣金

其他应收款六(五)267,716,790.82 1 5,313,058.02 应付职工薪酬六(二十)9,186,673.04 12,020,119.65

存 货六(六)1,491,439,801.81 1,509,336,428.42 应交税费六(二十一)49,728,383.88 45,981,897.51

一年内到期的非流动资产 应付利息六(二十二)3,058,899.70 2,001,936.03 其他流动资产六(七)6 6,967.13 31,937.48 应付股利六(二十三)7,488,000.00 36,000,000.00

流 动 资 产 合 计 2,554,013,225.29 2,033,880,502.03 其他应付款六(二十

四)56,595,507.24 68,719,820.92

非流动资产: 一年内到期的非流动负债六(二十五)2 33,800,000.00 85,200,000.00

可供出售金融资产-流动负债合计 1 ,116,962,008.95 970,383,788.94 长期应收款非流动负债:

长期股权投资六(八)9,900,000.00-

在建工程-

工程物资 预计负债六(二十八)47,557,864.05-

固定资产清理 递延所得税负债79,134.64 资本公积六(三十)-

投资收益(损失以“-”号填列)

六(三十七)15,671.23 1 7,043.00

其中:对联营企业和合营企业的投资收益--

汇兑收益(损失以“-”填列)--

三、营业利润207,742,328.93 2 00,338,180.98

加:营业外收入

六(三十八)12,978,202.61 7 ,726,450.50

减:营业外支出

六(三十九)9,186,847.58 1 ,151,320.28

其中:非流动资产处置损失--

四、利润总额(亏损总额以“-”号填列)211,533,683.96 2 06,913,311.20 减:所得税费用

六(四十)58,227,513.34 5 7,266,925.66

五、净利润(净亏损以“-”号填列)153,306,170.62 1 49,646,385.54 归属于母公司所有者的净利润141,423,571.80 1 47,569,700.20

少数股东损益11,882,598.82 2,076,685.34

六、每股收益:

(一)基本每股收益

六(四十一)1.18 1.23

(二)稀释每股收益1.18 1.23

七、其他综合收益

八、综合收益总额153,306,170.62 149,646,385.54

归属于母公司所有者的综合收益总额141,423,571.80 147,569,700.20 归属于少数股东的综合收益总额11,882,598.82 2 ,076,685.3

4法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 会计机构负责人:

合 并 利 润 表附表三

编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元

项 目附注20092008

一、经营活动产生的现金流量:

销售商品、提供劳务收到的现金1,579,923,494.54 955,870,802.89 收到的税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金六(四十一)225,335,142.33 253,699,738.04 经营活动现金流入小计 1,805,258,636.87 1,209,570,540.93

购买商品、接受劳务支付的现金1,031,590,395.14 869,718,666.29 支付给职工以及为职工支付的现金46,131,753.62 44,433,237.98

支付的各项税费172,713,485.31 156,114,146.91

支付其他与经营活动有关的现金六(四十二)416,450,796.84 259,087,204.42 经营活动现金流出小计 1,666,886,430.91 1,329,353,255.60

经营活动产生的现金流量净额 138,372,205.96-119,782,714.67

二、投资活动产生的现金流量:

收回投资收到的现金460,000,000.00 2,022,139.81

取得投资收益收到的现金15,671.23

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额10,282,213.00 13,836,437.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16,755.27

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 470,297,884.23 15,875,332.08

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金5,885,766.50 2,237,543.02

投资支付的现金661,480,000.35 5,760,000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额4,240,000.00

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 667,365,766.85 12,237,543.02

投资活动产生的现金流量净额-197,067,882.62 3,637,789.06

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金88,000,000.00 2,000,000.00

其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金732,000,000.00 605,400,000.00

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金1,047,671.45

筹资活动现金流入小计 820,000,000.00 6 08,447,671.45

偿还债务支付的现金569,025,000.00 419,090,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金75,680,106.19 66,859,324.19 其中:子公司支付给少数股东的股利、利润17,919.22

支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计 644,705,106.19 4 85,949,324.19

筹资活动产生的现金流量净额 175,294,893.81 1 22,498,347.26

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响额

五、现金及现金等价物净增加额 116,599,217.15 6,353,421.65 加:期初现金及现金等价物余额280,144,586.09 273,791,164.44

六、期末现金及现金等价物余额 396,743,803.24 2 80,144,586.09 公司法定代表人: 公司主管会计工作的负责人: 会计机构负责人: 合 并 现 金 流 量 表编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司 股本资本公积

减:库

存股

盈余公积

一般风

险准备

未分配利润其他股本资本公积

减:库

存股