国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《装饰公司考察报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
第一篇：装饰公司考察报告
消防公司考察报告
本次消防考察结合工程项目本身的功能特点，选择性的进行了在京项目及唐山地区项目的实地考察，考察的项目中即包括已验收投入使用的，也包括正在施工的未竣工项目。
时间：
考察人员
考察公司：
公司简介：
北京消防安全系统有限公司1994年组建，消防施工壹级资质。注册资本1188万元。2000年通过了ISO9001质量管理体系认证;2003年通过了ISO14001环境管理体系和ISO18001职业健康安全管理体系的认证，AAA资信等级证书。公司主要获奖工程有1998年安华发展大厦工程获得工程“鲁班奖”，2003年中科院中关村红楼工程获得“国家优质工程银奖”等。重点工程有国家体育馆、盘古大观、中国人民大学世纪馆、佳程广场等众多大型项目的消防工程。施工范围涵盖了消防报警联动、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防广播等。公司现有高级工程师6人，工程师24人，助工16人，技术员28人。 考察项目：
1、 北京盘古大观消防工程(A座写字楼)：承包范围：室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急广播、电气火灾报警及控制系统。该项目已投入使用，消防验收一次通过。
2、 北京七星摩根广场消防工程：承包范围：室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急广播系统。该项目已投入使用，消防验收一次通过。
3、 政泉花园公寓及酒店项目消防分包工程：承包范围：室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急广播系统。该项目在施工中，部分区域先期投入使用，消防验收一次通过。
4、 北京京雄消防安全系统有限公司唐山分公司：成立于2011年一月。使用总公司资质。(考察时间：2011年12月5日) 总体印象：
消防公司成立近20年，公司具有一定规模，先后在全国主要省市成立了分公司，公司实力雄厚，是一家具有一定影响力的老牌消防企业。该公司劳务外包，在施工当地雇佣劳动力。在唐山设立有唐山分公司，与当地消防部门建立了良好关系。该公司合作意愿强，对本次考察准备较充分。将以唐山分公司承接我公司丰润项目。 考察公司：
公司简介：
北京有限公司成立于2000年，注册资本金2300万元。具有消防设施工程设计与施工壹级资质、建筑智能化工程设计与施工贰级资质。主要从事火灾自动报警及联动控制系统、自动喷淋灭火系统、防烟排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉灭火系统等自动灭火系统、防烟排烟系统、安防监控、计算机综合管理系统、智能化系统集成等工程的设计与施工。公司从2003年先后通过了质量管理体
系GB/T19001((ISO9001)、职业健康安全管理体系GB/T28001(OHSAS18001)、环境管理体系GB/T24001的认证、AAA资信等级证书，政府部门评为“专业施工先进企业”荣誉称号。公司主要获奖工程有2005年华北电力科学研究院综合办公楼消防工程长城杯，2006年三里河三区12号地危旧房改造消防工程鲁班奖等。重点工程有雪莲大厦、西山汇A、B区(新媒体基地)、唐山新华联广场等多项大、中型消防工程。公司现有高级工程师9人，工程师24人，助工20人，技术员56人。
考察项目：
1、 五棵松文化体育中心消防工程：承包范围：消火栓、水喷淋系统、消防报警系统。该项目已投入使用，消防验收一次通过。
2、 五棵松路32号院项目办公及商业综合楼工程消防专业分包工程：承包范围：火灾自动报警及联运系统、消防广播系统、消防电话系统、水喷淋灭火系统、水喷雾系统。该工程正在施工进入收尾阶段。
3、 唐山新华联广场：承包范围：消火栓、自动喷水灭火系统、灭火器配置、火灾自动报警及消防联动控制、自动报警系统及联动控制柜、门禁消防联切系统。该工程在施工当中。(考察时间：2011年12月5日)
总体印象消防公司成立10余年已经发展成为有一定规模的专业型公司。该公司设计施工一体化，可对消防工程事前、事中、事后的图纸、
设备、施工进行预控，提升传统按图施工方法，可给予客户图纸二次深化设计服务。近年来承接国家、北京市多项大中型消防施工并顺利通过验收，成为中央政府定点采购供应商。公司资金、实力雄厚，是一家富有朝气、活力的消防企业中坚力量。该公司劳务外包，与劳务长期合作。外省市承接工程采用项目部形式。多年承接唐山新华联置地有限公司当地项目，与当地消防部门建立了良好关系。合作意愿强烈，针对本次考察做了充分的准备工作，并对丰润人民路项目提出了一些前期设计图纸阶段的建设性建议，对该项目的气体灭火系统进行了二次深化设计。承诺做消防工程全阶段的各种配合工作。 考察公司：
时间：
公司简介：
消防公司成立于1999年，注册资金1068万元。消防设备工程专业承包壹级资质。通过了ISO9001:2000 GB/T19001-2000质量管理体系认证。公司下设石家庄、唐山、银川、天津、海拉尔分公司。公司高级工程师5人，工程师31人，助工5人，技术员55人。 考察项目：
1、唐山分公司：2006年成立。使用总公司资质。
2、世纪龙庭住宅小区C西区消防工程：(河北金涛消防工程有限公司唐山分公司承接有总公司授权)承包范围：消火栓系统、喷淋系统、自动报警系统。该工程已使用，一次验收通过。
总体印象：
公司前身是1990年成立的衡水地区武警消防支队消防工程公司。可承接各种大中型消防设施的安装调试和维修工程。该公司劳务为自己的劳务队。各地区工程由各地分公司承接，分公司与当地消防部门关系良好。有强烈合作愿望。
第二篇：某某公司考察报告
XXXX交通设施有限公司
考察报告
公司领导：
2010年，我公司交通器材板块业务增长势头较好，鉴于我公司生产能力和施工能力有限，无法独立完成承揽的工程业 务，必须寻找几家有实力的材料供应及生产施工企业进行合作，才能保质保量地完成工程任务，并有能力承揽更多的工程项目，将器材板块业务做大。为此，2010年7月24日，根据公司安排，由生产、业务、器材厂、财务、纪检等部室组成考察组，对XXXX交通设施有限公司(以下简称“XXXX公司”)进行了实地考察，考察的基本情况如下：
一、 考察的主要内容
(一)听取XXXX公司董事长曹忠福介绍企业的成长历程及经营状况。
(二)考察组成员结合自身工作分工提问，XXXX公司对所提问题解释说明。
(三)收集部分XXXX公司书面材料。
(四)参观XXXX公司生产厂区。
二、 XXXX公司基本情况介绍
XXXX公司成立于2005年2月25日，公司位于江苏省溧水县洪蓝镇，近靠南京禄口机场，距宁沪高速28公里。注册
1 资金5000万元人民币，总投资约8000万元，建筑面积52000平方米，占地面积406亩。公司由2名自然人股东出资成立，实为个人独资企业。公司经营范围是交通护栏、隔离栅、防护网、标志、标线、道路设施照明产品生产、销售。
该公司目前有8条热浸镀生产线，能加工1.2-5米长产品;3条喷塑生产线;2条浸塑生产线，能浸塑1米-4.5米长的产品;另有大型高速公路护栏板、立柱及配件成型生产线、割管设备3台、焊管设备一套;有13.2m*2.1m*2.1m大型生产线一条，能满足电力、电信通讯铁塔等特种异型工件的热镀锌加工。
公司承建的工程主要有：咸阳机场公路、兰州尹中机场公路、青海马平高速、西安绕城高速、广州开阳高速、新疆217线、克拉玛依-独山子高速、西汉高速、青海丹拉高速、杭州湾跨海大桥等工程的安全设施的生产和施工。
三、 XXXX公司主要财务数据说明
截止到2010年6月30日，该公司资产总额18850元，负债5172万元，净资产13678万元。资产中：货币资金1561万元、预付账款600万元、应收账款4799万元、存货7659万元、固定资产3260万元;负债中：短期借款4800万元、应付账款266万元;净资产中：实收资本5000万元、未分配利润8677万元。
2007年，公司实现主营业务收入31467万元，主营业务成本29373万元，发生期间费用302万元，实现净利润1795
2 万元。
2008年，公司实现主营业务收入36983万元，业务成本33654万元，发生期间费用773万元，实现净利润2603万元。
2009年，公司实现主营业务收入26494万元，主营业务成本24222万元，发生期间费用366万元，实现净利润1634万元。
2010年6月，公司实现主营业务收入15243万元，主营业务成本13856万元，发生期间费用378万元，实现净利润1031万元。
07-09年收入、利润曲线图 单位：万元
390003600033000300002700024000210001800015000120009000600030000369833146726494收入利润金额1795200726032008年度16342009
四、 本次考察主要意见
经过实地考察，对该公司的生产经营情况有了较全面了 解，为日后进一步合作奠定了基础，考察主要意见如下：
(一) 该公司有较强的生产和施工能力，正在向品牌化 经营方向发展，产品质量比较有保证。
(二) 该公司的产品有自己的定价模式，不与小厂家搞 低价格竞争，产品价位有时会略高于一般小厂。
(三) 该公司资产结构合理，财务状况较好，与该公司 合作财务风险不大。
(四) 目前交通器材行业经营较好的都是民营企业，因 此我公司在该行业的合作伙伴主要考虑民营企业，该公司有10年的经营积累，行业经验丰富，合作基础较好。
(五)该公司在护栏板、立柱、隔离栅等产品上具备较大的经营规模，在这些的生产施工上可以与该公司合作，同时建议在其他区域再考察1到2家类似企业洽谈合作事宜，为日后业务的开展预留更多空间。
考察人员签名：
二〇一〇年七月二十六日
第三篇：地产公司考察报告
篇一：某房地产公司考察报告 某房地产公司考察报告
根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：
一、考察概况
此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。
1、雅世合金公寓
雅世合金公寓1：60沙盘
雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。 雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体s(skeleton)和居住填充体i(infill)居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。
丰富的空间应用系统，包括dk(对面)餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。
2、金隅山墅 金隅山墅项目总体规划 车库入口 楼体外观 厨房设计 车位设计 内部空间设计
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。
3、星河湾 小区绿化
由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。 园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。 小区水系景观
设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。 楼体外观
精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。内部装修
4、柴楼庄园
柴楼庄园总体规划 卫生间设计
柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。 客厅设计 厨房设计
柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透;从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
(一)合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税
以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。
房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为;土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。
(二)合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税
土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
(三)合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
(四)合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税
在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
(五)“拆一还一”回迁户未依成本价计税
房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法(俗称“拆一还一，多增补价”)取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
(六)假代建、真开发：双方同时不缴纳税金
开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
(七)有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
(一)隐匿收入方面
1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。 3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。 4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。 5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。 (二)虚增成本方面
1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。 3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。 4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税;
5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。 (三)超标准列支费用 1.利息支出问题。(1)未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。(2)高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用;在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。
2.销售费用列支问题(1)销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。(2)虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。(3)广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。 (四)其它问题：
1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。 2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。 3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售(预售)时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售(预售)收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。 4.土地增值税的清算问题。
为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊;也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。
由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。
三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握
1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：
其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况;财务会计机构及其工作组织;以前年度接受审计和税务检查的情况;企业的内部控制制度和财务管理制度;公司的重要会计政策的选择;企业会计销售收入的确认时限;企业销售成本的计算方法等。
2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议(通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据)⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证(7)建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表(确定开发成本的终止日)⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售(预售)许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 3.实地观察了解企业的建设项目相关情况
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况;要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。 (二)检查房地产行业的方法及技巧： 1.把好收入关。
(1)结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。 (2)根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费(根据售房面积按定额费率收取)，可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。篇三：xx房地产公司运营管理部考察报告 运营管理部考察报告
运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区(销售部)现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。
在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强;无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。
一、 工程管理方面：
中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点;施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。 我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的工作中要重点做好以下几个方面的工作：
1)借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质;
2)借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准;
3)完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建设，全面提升现场安全与质量管控能力;
4)借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收标准，完善总包及重要分包单位(装修、园林、门窗、电梯等)选择和评价标准;
5)组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。
二、 运营管理方面： 中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。
他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右(作为上市公司证照要求较严)，在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。
在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。
每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改(集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外)。
工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室(地下车库)，标准层、层数等方面进行制定。 在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把控、认真评审，最终确定综合实力强(资金、管理、进度要求)的总包队伍。选择一个好的总包队伍是完成公司年度计划的基础，在这方面，中海、中铁公司做的尤其突出，值得我们借鉴和学习。
另外，中海公司在部门计划协调与监督、建筑设计标准、样板房及会所装修标准、目标成本控制、集中采购、工程交工后的售后服务方面也有很多值得我们借鉴和学习的地方，但是由于时间仓促，了解还不够深入，有待进一步沟通和交流。
第四篇：物业公司学习考察报告
学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。
一
、市场
市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。
根据数据，中国民营企业的平均寿命是2.86年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。
现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。
前几天看到一份资料，介绍龙湖物业2010年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明2009的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划2011年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。柳州福来，2004年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业管理市场上。
回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面工作。
二、经营
做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由于已管
项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。
三
、管理
管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一愿景。分开来讲，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心地完成既定任务。
四、服务
服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式来介绍自己的所见所想。
1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。
秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动，有如军人;他们行走规范，步履有力，见人敬礼、微笑、问好;在岗员工，神态严谨，不见嘻笑;指挥车辆，手势准确、有力，有如交警。在小区内，任何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时分，仍见在清扫、保洁。可以想见，这样的队伍，一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。由表及里，可以反映出福来持之以恒的决心。另外一点，在尔海·南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在四十岁左右。也就是说，在不是特别高档的小区，配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成本。
2、生态化、人性化经营。
保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉;地下停车场内开孔为了保留一棵树。生态化并不是一味地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态理念。这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态，小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可以借鉴这个理念。
3、小区内每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令业主非常方便。另外，值得我们关注的是，福来根据小区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功能的完善
4、小区绿化非常细致、时尚、美观。盆花精巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。
5、公示、提示到位。
无论是对业主和住户的温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福来物业都做得非常美观、完善
6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时该问谁的责。另外，公示牌很大，几乎有二分之一的位置都是可以空出来的，可以利用这块地方让别的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不会令业主反感。这样的话，别的墙角或者一些不该出现广告的地方就干净了，创收也做起来。
改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、去提高。在这里，若想把提高我们春风物业实力这个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和同事指正。
第五篇：保洁公司考察报告
弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告 本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：
1、常熟市立新后
勤服务有限公司，
2、常熟市蓝星物业管理有限公司，
3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。
由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。 参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：
1、 常熟市立新后勤服务有限公司 服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人(其中3个管理岗)，员工年
龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫
生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体
现公司为员工的生活保障到位。另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安
排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。
2、 常熟蓝星物业管理有限公司服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。
保洁员工13人(含1名主管)，现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。
员工精神面貌较好。
3、 苏州艳阳天物业管理有限责任公司服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场
保洁公司考察报告
，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所
以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗
位认真负责，工作较有计划，管理有序。
4、 综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服
务的
质量一般;常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面
貌较好;苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。
后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。 考察人员签字：篇二：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告业务外包(outsourcing)是近几十年发展起来的一种新的经营策略。即企业由内部生产
的投入品(有形商品、知识产权、服务等)转变为从外部供应商处购买。其实质是企业重新
定位，重新配置企业的各种资源，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥
企业自已独特的、难以被其他企业模仿或替代的核心业务，构筑竟争优势，获得使企业持续
发展的能力。
20世纪80年代中期，专业的清(转载于:保洁公司考察报告)洁公司从环境卫生单位、房
地产、物业管理公司中脱离出来，专业的清洁行业逐步形成。目前，上海市有500多家专业
的清洁公司，从业人员8万余人，创造产值10个亿，占据50%左右的市场份额。 保洁外包的有利影响
1、实行业务外包，可以降低成本。源于专业化分工带来的效率提高，许多保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织，
尤其是在保洁方面专门化的知识和经验。通过承揽较多外包服务，他们可以通过规模经营的
实现而获得比单个企业生产高得多的经营效率。通过他们来提供服务，可以取得较大的价格
优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。纽约业务外包研究所的一项调查
表明，节约经费是企业“外包”的最重要的原因，有64%的被调查企业是由于“经费问题”
而实施外包。
从目前外包前后的费用对比来看，大部分项目在外包前后，保洁费用都有较大幅度的下
降。
集团内现有两种计算外包成本的方式，一种是以单位保洁面积的成本来计算，另一种是
以单位人员成本(将材料费折合在人工费用里)来计算。如以人员单位成本为计算，深圳地
区大部分项目的外包成本为1250元/人·月，而自管项目，光是保洁人员的费用就达2000
元/月。
近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险规范的力度的加强，保洁自管的项目，
保洁人工成本在不断上升，以深圳特区为例，最低工资标准由2000年的547元/月上升到610
元/月，而深圳地区保洁外包的人均单位成本基本没有受到这方面的影响。
2、实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低了人员管理的难度。 专业清
洁行业已经有几十年的历史，业已在许多发达国家整合成一条分工细致的产业链，形成了庞
大的产业大军。保洁业务外包，促进了专业性的提高，特别在特殊的保洁业务方面，如晶面
处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具不足，保洁公司更能体
现出专业性。
由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到项目人数的
25——30左右%，对这部分人员的培训和管理，是需要投入大量的资源的。并且由于人员数
量增加，也会带来管理难度的增加。保洁外包的项目，基层的管理人员在能力上更加侧重于
业务监控能力，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控能力外，还需要注重管理能力，
尤其是人员管理方面的能力。
3、实行保洁业务外包，可以集中资源，提高核心业务的竟争优势。 业务外包能促进企业集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。在国际打印机市场
上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司，打印机的年销售额超过80亿美元，其中
70%以上来自过去3年中推出的新产品。因而，对惠普公司来说，成功的关键在于不断地开
发出新产品。为了形成核心竞争力，1998年惠普公司实施了精简，精简后的公司只保留了后方的研究开发部门和前方的销售部门，附加值较小的
中间生产环节的工作则由其他公司来分包。保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务 外包给专业机构完成，我们就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服
务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。深圳物业自1999年将保洁业务外包后，
通过内部资源的整合，逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进行了内包，目前管理处的
各项工作围绕着客户服务来开展，更好地为客户提供了服务，客户满意度逐年提高。
4、实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其
是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调
派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。集
团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进行了外包。
三、保洁外包的不利影响尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的讨
论，最主要还是集中在是否会影响万科物业(虹桥机场)的品质，以及带给客户的感受方面。
主要原因有：
1)外包方的管理机制和管理水平 万科作为一家规范化管理的公司，在管理机制上和管理水平上要高于外包方。在保洁业
务外包之初，为了确保外包后的服务品质，物业公司通常都会投入较大的精力，协助外包方
建立和完善管理制度，分析工作中的问题并协助其纠正。
2)员工的服务意识和客户理念通常来说，万科物业的员工对业主体现出来的尊重、关心，是外包方的保洁难于做到的。
一方面源于万科对员工的培训和教育，另一方面也来自员工对公司的强烈归属感。由于公司
规范化运作管理的要求，保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的，保洁员流
动率较低，对业主的熟悉程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任，也
是在较长时间内不容易被替代的，故目前一些特殊的政府项目，甲方对我们的要求还是自管。
外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经历过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普
遍的反映。
4)关注细节的精品意识万科关注细节的精品意识，通常需要一定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休
闲椅的打理，楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到表面，我们却要关注到每一个棱角，
关注到正面反面、上面下面等。
5)队伍的纯洁性方面在保洁队伍的纯洁性方面，万科的保洁队伍纯洁性更高，经常会看到有客户对我们的保
洁员拾金不昧提出表扬，但是在外包的项目里，近几年曾经出现过几起保洁外包方盗窃客户
财产的事件。
6)外包方员工的生存状况在万科的以人为本的理念的要求下，我方的保洁员在吃、住方面都较外包方的状况要好
很多。项目上，通过地产提供管理用房，或者管理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问
题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度
就会更大，可能性就会更低，员工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城乡结
合部位的项目，此类问题会表现得更加突出一些。
四、外包工作经验总结业务外包服务质量的好坏，物业公司应负主要的责任，因此在制定外包策略时应注意以
下问题:
1、选择合适的项目外包。实施业务外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、
专业公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。如深圳
物业的俊园项目，因考虑其楼盘的定位、客户的需求等因素影响，保洁业务一直是自管;深
圳天景项目，因其面积较小，人员较少，保洁、绿化和家政等业务工作交叉，保洁业务也一
直没有外包。
2、选择合适的外包方。外包商选择的好坏直接关系到外包业务成功与否。应全面考虑外包方的专业能力和经验、
财务状况、人力资源、信誉、管理及效率、服务质量、价格水平等条件。北京星园和深圳四
季花城项目，引入竞争机制，将保洁外包给两家单位，现场的效果和客户的满意度均表现出
良好的状态。
在审慎评估外包方各方面的条件后，签订外包合同，作为双方共同遵守及管理的依据。
合同的内容应包含：合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的
方法等内容。对外包方服务质量要求的相关服务标准，以及对外包方的监控处罚办法，外包
方提供的一些作业说明书等内容，也是合同的重要组成部分。天津物业在外包前几年，未将
服务标准和处罚办法落实到位，直接影响到现场保洁业务的品质。
3、注重与外包方的沟通，注重双赢。 与外包方的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方在充分的沟通与相互理解基础
上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。通常在项目上，除了在日常巡查中要求外包方
参加外，我方的班长、主管会与外包方的现场班长、主管每周进行一次沟通，每月项目的工
作例会，外包方的现场主管也要列席参加，与业主的恳谈会涉及到保洁内容的，也要求外包
方参加。
4、对外包方的控制和管理水平，决定业务的品质。 业务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外包方进行各项活动，对外包
方进行有效的监督，重视业务外包的管理。保洁外包后，要达到万科物业的品质，满足客户需求，这就对我方监控人员的监控能力
和监控方式有了更高的要求。由自管转为外包，通常我们把原来负责现场业务监控的主办和
班长，直接转为监控外包方工作质量的监控人员。随着项目保洁外包的情况增加，新项目保
洁外包时，可能会出现监控人员不能自供的时候，如果从外部招聘，那么监控人员的万科化
过程，也是对业务外包的一个考验。深圳四季花城项目在基层员工进行监控人员的竞争上岗 活动，一方面为基层员工在公司内部的发展创造了机会，另一方面也解决了人员外部招聘引
发的问题。篇三：保洁外包调研报告保洁外包调研报告充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降
低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。
本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的
现状如下：
一、保洁服务外包的优势
1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足
各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将
大大增加物业公司的管理成本。专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以
通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，
可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实
行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用
都有了较大幅度的下降。
2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚
集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业
保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。 专业
保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面， 比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保
洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较
为困难。
3. 由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司 人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员
数量增加，也会带来管理难度的增加。 物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务
的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更
单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业 通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务
的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务
的管理。
4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保
洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给
专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务
工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。 综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外
包服务商共赢。
二、保洁服务外包的不利因素 尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要
集中在保洁服务外包后是否会影响物业的品质，以及带给客户不良的感受。 主要原因是外包服务质量的难以控制。通过本次市场调研，目前xxxx的物业公司一般保
洁外包都是通过招投标方式进行的，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面的评估最终
确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际的质量难以管理到位，通常只能控制到对方的管
理者或代表，现场实际操作人员是难以控制的，服务现场保洁服务质量管理疲软。还有就是
外包公司的一线操作员工并不一定都接受过外包服务单位的系统专业培训，导致专业化的服
务任然停留在较低水平，达不到物业公司的招标期望。 检测物业服务资料的依据是客户的满意度，满意度的高低很大程度与客户的心情、外在
的制约因素、物业管理人员的个人素质等前提条件息息相关，这需要服务提供方具备很高的 预见性、处理突发事件的应变能力以及强有力的客户消费观念引导能力。 服务满意度是客户对于物业服务的一个整体感受，涵盖了物业服务的各方面及外在的各
类影响因素，这需要服务的提供者全盘的考虑、全面的协调能力，统筹各类关系综合处置。
而实际上将保洁服务外包后外包服务单位是基本没有整体物业服务概念的，物业公司统筹服
务关系时也没有自管保洁的项目有效果。单按过程、程序以及合同的条款管理是无法满足对
不确定因素的处理和解决服务理念不统一的问题。
三、保洁服务外包的经验
1.选择合适的项目外包实施外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、外
包公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。
2.选择合适的外包服务商外包服务商选择的好坏直接关系到保洁外包业务的成功与否。目前xxxx市场的保洁服务
公司多为私营企业，管理水平服务质量参差不齐。因为准入门坎较低，各家保洁公司往往是
以“明低报阶、暗低质量”来承揽业务。因此物业公司在选择合作对象时一定要慎之又慎。在选择保洁外包服务商时物业公司应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人
力资源、信誉及效率、管理水平、服务质量、价格水平等条件。
3.注重与外包服务商的沟通物业公司与外包服务商的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方应在充分的沟通
与相互理解的基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。保洁外包后物业公司与保洁
公司形成了一个合作的关系，双方是两个平等的主体，是委托与被委托的关系。作为甲方物
业公司不能对乙方保洁公司盛气凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。
4.注重对外包服务商的控制和管理 保洁服务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外 包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视外包业务的管理。 物业公司要正确认识理解保洁外包工作。保洁外包后确实是能减少管理成本，降低费用。
但外包不是一包了之，什么也不管。物业公司可以将清洁外包的管理纳入公司的质量管理体
系之中。对外包保洁进行过程管理，规范保洁工作流程，实施程序管理，从源头上保证外包
保洁的质量。
篇二：保洁服务单位考察报告
弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告
本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：
1、常熟市立新后勤服务有限公司，
2、常熟市蓝星物业管理有限公司，
3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。
参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：
1、 常熟市立新后勤服务有限公司
服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人(其中3个管理岗)，员工年龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体现公司为员工的生活保障到位。
另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。
2、 常熟蓝星物业管理有限公司
服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。保洁员工13人(含1名主管)，现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。员工精神面貌较好。
3、 苏州艳阳天物业管理有限责任公司
服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。
服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗位认真负责，工作较有计划，管理有序。
4、 综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服务的
质量一般;常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面貌较好;苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。
考察人员签字：
篇三：保洁外包调研报告
保洁外包调研报告
充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的现状如下：
一、保洁服务外包的优势
1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将大大增加物业公司的管理成本。
专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用都有了较大幅度的下降。
2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。 专业保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，
比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较为困难。
3. 由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员数量增加，也会带来管理难度的增加。
物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业
通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务的管理。
4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。
综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外包服务商共赢。
二、保洁服务外包的不利因素
尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要集中在保洁服务外包后是否会影响物业的品质，以及带给客户不良的感受。
主要原因是外包服务质量的难以控制。通过本次市场调研，目前xxxx的物业公司一般保洁外包都是通过招投标方式进行的，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面的评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际的质量难以管理到位，通常只能控制到对方的管理者或代表，现场实际操作人员是难以控制的，服务现场保洁服务质量管理疲软。还有就是外包公司的一线操作员工并不一定都接受过外包服务单位的系统专业培训，导致专业化的服务任然停留在较低水平，达不到物业公司的招标期望。
检测物业服务资料的依据是客户的满意度，满意度的高低很大程度与客户的心情、外在的制约因素、物业管理人员的个人素质等前提条件息息相关，这需要服务提供方具备很高的预见性、处理突发事件的应变能力以及强有力的客户消费观念引导能力。
服务满意度是客户对于物业服务的一个整体感受，涵盖了物业服务的各方面及外在的各类影响因素，这需要服务的提供者全盘的考虑、全面的协调能力，统筹各类关系综合处置。而实际上将保洁服务外包后外包服务单位是基本没有整体物业服务概念的，物业公司统筹服务关系时也没有自管保洁的项目有效果。单按过程、程序以及合同的条款管理是无法满足对不确定因素的处理和解决服务理念不统一的问题。
三、保洁服务外包的经验
1.选择合适的项目外包
实施外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、外包公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。
2.选择合适的外包服务商
外包服务商选择的好坏直接关系到保洁外包业务的成功与否。目前xxxx市场的保洁服务公司多为私营企业，管理水平服务质量参差不齐。因为准入门坎较低，各家保洁公司往往是以“明低报阶、暗低质量”来承揽业务。因此物业公司在选择合作对象时一定要慎之又慎。
在选择保洁外包服务商时物业公司应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人力资源、信誉及效率、管理水平、服务质量、价格水平等条件。
3.注重与外包服务商的沟通
物业公司与外包服务商的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方应在充分的沟通与相互理解的基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。保洁外包后物业公司与保洁公司形成了一个合作的关系，双方是两个平等的主体，是委托与被委托的关系。作为甲方物业公司不能对乙方保洁公司盛气凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。
4.注重对外包服务商的控制和管理
保洁服务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外
包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视外包业务的管理。
物业公司要正确认识理解保洁外包工作。保洁外包后确实是能减少管理成本，降低费用。但外包不是一包了之，什么也不管。物业公司可以将清洁外包的管理纳入公司的质量管理体系之中。对外包保洁进行过程管理，规范保洁工作流程，实施程序管理，从源头上保证外包保洁的质量。
5. 注重企业文化的融合
每家企业都有自己的企业文化，企业文化决定着企业的形象。虽然物业公司保洁工作外包给了服务商，但外包保洁公司的企业文化一定程度上影响着物业公司的形象，所以要对保洁外包公司的企业文化进行甄别，要让外包的保洁服务公司最大地溶入物业公司的企业文化之中