经济房给排水工程分析论文

2022-04-23

经济房给排水工程分析论文篇1：

吉林省森工林区职工家庭住房调查研究

摘要基于吉林省森工林区中的湾沟林业局、三岔子林业局、泉阳林业局（县）的183户职工住户的分层随机抽样问卷结果，描述性分析了吉林省森工林区林场和局址职工居民现住房情况及棚改实施成果。分析结果显示，在林区，人均住房面积和人均住房价值均较小，住房形式主要为楼房，且林场内住户棚改比例大于局址住户，职工对住房的满意度较低。局址家庭财产积累多于林场，更有利于提高住房条件。建议贯彻落实吉林省森工林区棚户区改造政策，加大企业投资，大力发展养殖业，因地制宜地发展经济，提高职工收入，改善家庭住房条件，完善并发展职工住房交易体系。

关键词森工林区；职工住户；住房；棚改

Key wordsEnterprises forestry region；The worker households；Housing；Renovated shed room

住房问题是重要的民生问题，吉林省森工林区是我国重点国有林区之一，由于建设初期，国家经济能力有限，国有林区职工居民住宅问题并未受到足够重视，导致职工住宅在建设布局上过于分散，住房陈旧，职工收入低，尤其是一些老旧的平房，基础设施配套不全，还存在道路泥泞、卫生环境差、住房危旧等诸多问题。

国家发改委、国家林业局、住房和城乡建设部联合下达的《2014年林区（危旧房）改造工程中央预算内投资计划》提出：2014年中央财政计划投资12.11亿元用于8.5万户林区危旧房改造及供热等配套基础设施建设。自2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入保障性安居工程，大规模推进实施。在2008—2012年，全国改造各类棚户区1 260万户，有效改善了困难群众住房条件，同时提高林区职工收入。由于林区职工收入和购买力低，缺乏住房商品化、市场化的动力，导致林区的住房市场和交易体系难以形成。棚改政策实施的效果以及林区职工的经济收入直接影响职工的住房问题，而促进林区经济健康发展是从根本上改善林区职工住房及生活条件，缓解林区落后的生产力与人民物质文化需要等方面的矛盾，以及提升林区综合承载能力的最有效措施。

国内外学者对林区住房的研究主要体现在对棚户区改造政策实施情况与成果的研究、对林区危旧房问题和住房制度改革等方面的问题的研究。崔大勇[1]通过对黑龙江省森工林区的调查总结了林区住房现状，住房改造的必要性和效益评价，分别从社会效益、生态效益、经济效益等多个角度，分析提出了住房改造的现实意义及建议意见；宋河山[2]以山西省太岳山林区危旧房改造工程为例，介绍并总结了太岳山林区危旧房改造工程中的问题、做法和经验；蒋立山等[3]通过研究林区住房制度改革的内容，包括基本思路、基本框架和主要成果，重点强调了林区住房制度改革的迫切性，以及对加大其改革力度的意见。

综上，现有的研究已经得出了很多有益的结论，但对于林区住房现状的具体情况和林场址与局址住房的情况细分与差别方面鲜见实证性研究。笔者将对吉林省森工林区林场和局址住房的具体情况、职工住房的满意度方面，以及住房與经济的交叉进行描述性分析，并提出政策建议与意见。鉴于对泉阳、三岔子、湾沟3个森工林业局的样本数据的调查和分析，结合对吉林省林区棚改所涉及的民生问题的分析与思考，利用调查数据，描述性分析了吉林省林区林场和局址职工居民现住房情况及棚改实施成果，并提出相应的政策建议[4-6]。

1数据来源及样本特征

1.1数据来源数据来源于2014 年7—8 月东北林业大学本科生及研究生对吉林森工林区职工住户的实地调查。调查样本的选择采用分层随机抽样的方法，即先通过典型抽样，在吉林省选择3个森工林业局；在每个林业局，根据各林业局社会经济发展水平和森林资源分布情况，经林业局与课题组商定，选择3～5 个林场（所）；在每个样本林场（所），根据户籍名单，随机抽取职工家庭作为样本户，有效样本共183个，其中湾沟林业局60户，泉阳林业局64户，三岔子林业局59户（表1）。

1.2样本特征就户主的性别而言（n=181），多数是男性，占总数的87.85%；文化程度（n=183）以初中、高中或中专居多；年龄（n=183）集中在41～60岁，其中41～50岁占据半数以上；家庭规模（n=183）主要为3人，家庭人口普遍较少。

2职工住户家庭住房情况调查结果

2.1人均住房面积较小根据样本统计，在吉林省森工林区中，在183户家庭中，有自己独立住房的共有177户，其他的6户住房中2户没有住房，2户和父母住在一起，1户借住，1户房屋主权为公婆。在177个样本统计中，人均住房面积为21.64 m2，而全国统计数据调查显示，全国人均住房面积为33.00 m2，因此吉林省森工林区职工人均住房面积低于全国人均住房面积的34.42%。根据调查数据，经计算表明，吉林省森工林区的人均住房价值为15 090.16元，需要说明的是，在吉林省森工林区，由于人口较少，房价相对便宜，每平方米约为776元，并且居民购买棚改房，政府会给予25 000元的补助。因而居民的住房情况正在国家的政策调控下趋于完善，林区职工的生活水平正在逐步提高。

2.2住房购建时间多为2009年以后，购建花费多在1万～10万元吉林省森工林区职工的家庭住房中25.87%的住房购建时间在2000年以前，多數为2008年之后购建，21.26%的住房在2000—2008年购建。调查结果反映出林区职工住户中老旧房较多，但是棚改新房所占比例也很大。说明自2008年林区棚改措施实施以来，对林区住房的改造已取得一定成果，但旧房比重依旧在半数以上，所以对林区的棚改措施仍需进一步贯彻落实。

职工家庭住房中，住房的购建花费最多的是5万～10万元，占45.61%，其次是1万～5万元，占30.41%。再者，少于1万元的占19.30%，最少的是费用大于10万元的，仅占4.68%（表2）。导致购建费用少的原因主要是房子本身的配置和价值低，这主要决定于经济条件。由此可见，吉林省森工林区贫富差距较大。

2.3住房类型主要为楼房调查发现（表3），吉林森工林区职工住房主要以楼房为主，占88.00%。由楼房和平房的平均价值看，楼房的价值远高于平房，在林场，楼房占居民住房比例为81.11%，而局址92.05%的居民都住楼房（表4），同时对比建（购）房平均价值得知，局址楼房和平房均比林场楼房和平房的购建费用高（表5）。综上可得，在林场和局址，居民住房均以楼房为主，但局址的楼房住户比例更大，且购建花费也更高，这从一定程度上体现了局址的经济发展水平较林场相对较高，居民居住条件也更好。

2.4棚改户数较少，林场棚改房比例多于局址据调查统计，在吉林森工林区173个有效样本中，棚改户数为77户，占44.51%，而非棚改户数有96户，占55.49%，非棚改户所占比例较大。据此可知，在吉林省森工林区中，棚改政策受益范围依然较小，在林场中棚改房所占比例相对局址较多（表6），因而棚改政策在林场实行的范围与效果大于局址，但是林场内的住房质量大多不如局址地区的住房质量，且林场地区的非棚改比例为48.28%，仍接近半数。因此，棚改政策的力度应当继续加大，以促进林区低质量住宅更快地转变为棚改房，提升林区居民的房屋质量和居住水平。

2.5林场和局址棚改房几乎全部为楼房在林场的棚改房

中楼房占97.78%（表7），在局址所建的棚改房几乎全部为楼房，说明在棚改过程中重建或修建的住房形式以楼房为主，这样有助于解决林区职工居民住宅在建设布局上过于分散的问题，使其更加集中，既有利于林区人民居住条件的改善、居民集中管理和区域经济的集中发展，也有利于生态环境的保护和合理开发。

2.6职工住房不满意的主要原因是住房面积小、质量差及年代久根据数据，174户家庭中，42户对自己的住房不满意，约占总数的24.14%；132户对自己的住房表示满意，约占总数的75.86%，满意度较低，不满意的原因按反映的强度从大到小的顺序为：面积小、质量不好、年代久远、户型不理想、物业不理想以及其他原因（补助少，取暖不便等）（表8）。调查发现，职工住户家庭住房存在的问题主要有住房面积小、质量差及年代久。同时，建设布局上过于分散，地点不理想。原因在于一般的林场址，地理位置相对偏僻，且由于林区职工收入较低，房子的住址也必会以经济条件作为选择的依据，地点偏僻的住房价格自然较便宜。户型及物业不理想的原因在于林区经济条件的限制导致没有形成配套的基础设施，给排水、供暖、燃料供给等无法达到合理的集中供给规模，其他原因中还有补贴较少，这是国家经济能力有限以及政策实施与监管力度较低的结果。国有林业局由于森林可采资源枯竭，企业济效益差，职工收入低，至今仍有部分林区职工住房条件需要进一步改善，与国家小康建设目标及建设社会主义新林区的具体要求仍有距离。

45卷14期杨博琳等吉林省森工林区职工家庭住房调查研究2.7局址住户家庭财产积累多于林场，更有利于提高住房条件家庭的经济条件是影响家庭基本生活水平的最直接和最关键的因素之一，林场和局址住房条件的差异也必然源于经济收入。调查数据显示，在吉林省森工林区，林场址职工人均工资性收入为15 247.5元，局址职工人均工资性收入为16 310.26元，是职工住户最主要的收入来源，分别占职工总收入的82.54%、82.92%（表9），局址的职工工资收入高于林场的职工工资收入，但差距不大，林场人均总收入为18 473.18元，局址人均总收入为19 669.92元。需要说明的是，虽然林场与局址收入分配相差不大，但局址的个体经营收入和存款利息收入明显多于林场，局址职工家庭财产积累相对林场更加富裕，因而在家庭住房的选择与装配方面，具备更大的资本和更好的条件。因此需要采取相应措施增加家庭收入，完善住房设施，提高住房满意度。

3结论与政策建议

3.1结论该研究通过对吉林省森工3个林业局所得有效样本数据进行抽样调查分析，使用描述性分析的方法，分析了吉林省森工林区国家棚改政策实施的现状成果。分析结果表明：①吉林省森工林区人均住房面积低于全国人均住房面积的34.42%，52.87%的住房均为2008年吉林省森工林区棚改工程开始后建造，住房的购建花费主要为5万～10万元，19.30%住户购建花费在1万元以下，4.68%的家庭住房购建费用为10万元以上，可见贫富差距较大。②棚改房几乎都为楼房，职工住房以楼房为主，约占88.00%，楼房的价值约是平房价值的3～4倍，林场平房价值更低，约为局址平房价值的一半。这从一定程度上体现了局址的经济发展水平较林场高，居民居住条件也更好。③林区职工住房中非棚改房比重较大，占55.49%，林场棚改房比例高出局址棚改房比例14.51%，说明在林场棚改惠及范围更广。④职工住房中不满意的原因主要为住房面积小、质量差和年代久。⑤就住房条件与经济收入的关系来看，局址住户家庭财产积累和收入均高于林场，这反映出他们对住房的购买力和提高住房条件的能力更高，因而促进林区经济健康发展、提高职工收入、增加职工家庭财产积累是从根本上改善林区职工住房及生活条件的最有效措施。

3.2政策建议基于以上的分析和结论，建议如下：①为处理好目前国有林区棚户区改造工作面临的困难和问题，改善林区职工住房问题，需要深入领会国家棚改政策，拓宽国有林区保障性安居工程的实施方法；加大国有林区基础设施建设投入力度，保障棚户区改造住户各项使用功能的配套性；確保资金拨付顺畅，保证资金及时到位，另外还需要建立科学严谨的监督体系以确保政策的高效率、高透明化实行。②增加林区职工收入，一方面政府要兼顾社会公平和给予一定的财政政策倾斜，一方面鼓励企业带动和自主创业，引导鼓励相关企业走进林区，如扶持一些科技含量高、辐射力强的龙头企业，对与林区职工住户结成紧密合作关系的企业实行贷款倾斜政策等，为林区职工带来更多的机会，促进紧密型“职工住户+龙头企业”的组织形式的发展。另外，政府兼顾社会公平和给予一定的财政政策倾斜，促进林区科学技术知识的普及、信息的流通性，共享性和完善风险补偿与保险制度，促进林区职工针对性地、有保障地与林区企业进行合作生产或者主动开展林副产品生产和加工业。居民自主创收，政府合理扶持，双方结合才能从根本上解决林区居民的住房问题。③建立正规的住房产业体系，了解职工需求，合理定价，设置多渠道房屋购买方式，如分期付款、通过公有危旧房的价值转换购买私房新房，并针对不同消费群体将房屋设置不同的供应体系，大体分为针对无房户、特困户和危房户的福利房和针对一般职工家庭的经济适用房，以及针对少数高收入家庭的高档商品房，完善住房交易链，包括住房建造、装饰、物业管理、维修、售后服务等。

参考文献

[1] 崔大勇.棚户区改造必要性：黑龙江省森工国有林区棚户区改造设计[J].林业科技情报，2009，41（4）：35-36.

[2] 宋河山.太岳山林区危旧房改造工程成效与思考[J].山西林业，2014（1）：12-15.

[3] 蒋立山，史文地，崔辉.加快住房制度改革促进林区住房建设[J].中国林业经济，1994（S2）：43-44.

[4] 朱洪革，白雪.大小兴安岭林区职工住户发展林下经济的调查与思考[C]//中国科学技术协会、云南省人民政府.第十六届中国科协年会——分11森林培育技术创新与特色资源产业发展学术研讨会论文集.昆明：中国科学技术协会，云南省人民政府，2014：7.

[5] 赵永强.林区危旧房问题亟待解决[N].中国绿色时报，2008-03-28（001）.

[6] 刘印.国有林区棚户区及危旧房改造的思考[J].中国林业经济，2013（1）：61-62.

作者：杨博琳王蕾王烈举刘本双陈滨志朱洪革

经济房给排水工程分析论文篇2：

房地产项目全过程工程造价管理与研究

如何做好房地产开发项目的全过程造价管理是一项涉及多学科、多领域的管理课题,它贯穿于投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段,并且需要项目全体相关利益主体的全程参与,工程建设的各相关利益主体应积极创造条件,为合理确定和有效控制房地产开发项目造价做出应有的贡献。同时政府也要加强造价动态管理,正确引导建筑市场公平竞争,遵循市场运作的客观规律确定调整经济政策、发布相应的法规政策,使动态管理体现于全方位稳定建筑市场价格总体水平,主动调节市场,实行间接、指导的管理,对形成竞争有序的公开、公平、公正的建筑市场将起到规范和引导的重要作用。使工程造价的全过程管理得到更好的运用,提高我国工程造价管理的总体水平。

一、房地产项目决策阶段造价控制

房地产项目投资决策是选择和决定投资方案的过程,重要是做好工程投资估算,对拟建项目经济上的合理性进行经济分析论证。对不同建设方案进行比较选择、判断和决定。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价:(1)建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。根据实力选择合理开发规模,有效利用资金、技术、设备。在开发实力范围内,最大限度利用资源,规模效益不是无限度的,它受市场、技术、环境等资源的制约。因此,合理的建设规模是关系着项目的成败,决定着工程造价支出的有效与否。(2)建设标准。建设标准定的是否合理,直接关系到工程造价的高低、指导建设的作用。因此,建设标准水平的确定,应从我国目前的经济发展水平出发,坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的,不能单独强调先进而忽视适用。(3)建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上,还应本着靠近材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。其次,还要进行住宅使用费用的比较,包括给排水、污水处理费用、交通费用等。这些费用将直接影响项目的投资和控制。(4)材料设备。在材料设备选用中应注意尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备,注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题,同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修所必需的技术资料的随机引进,或单独引进技术资料,然后仿制设备。

要做好这一阶段的造价管理,首先需组建造价管理团队,这一阶段的造价管理团队,通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。在投资决策阶段、可行性研究阶段造价管理的重点应充分运用价值管理的思想和方法,精心编制项目可行性研究报告,力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中,可以围绕以下侧重点展开分析:重点一:市场营销人员进行市场预测分析,包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法,根据市场现状调查、市场供求与需求预测,选择户型结构、房型比等指标;重点二:项目工程师进行工程方案分析,重点运用价值管理的方法,选择研究建造方案,例如:确定建筑结构型式、基础工程方案等;重点三:在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量;重点四:会计师重点运用价值管理的方法,在投资估算的基础上,从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析,比选确定价值最大化的融资方案;重点五:进行房地产项目财务评价,分析预测项目财务效益与费用,计算财务评价指标,判别拟建项目的财务可行性;在前述各重点论述基础上,最后拟定房地产开发项目可行性研究报告,进行全面归纳与总结,择优提出推荐方案,提出项目可行与否的明确结论,供决策者决策。

二、房地产项目设计阶段造价控制

房地产设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是处理技术与经济关系的关键性环节,是控制工程造价的重点阶段。在方案设计开始时,根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选,确保投资估算不被突破。将各专业投资估算达给专业负责人,如果没有较大方案性变化,就应该在保证使用功能的前提下严格按限额设计所分解的投资限额和工程量进行设计。各专业之间未经批准,不能相互平衡调整。节约的费用应优先调节给那些适当提高造价可以使功能明显改善或确实具有创造性的设计方案留有余地。在施工图设计阶段,必须严格按照批准的方案设计所确定的设计原则、设计范围、设计内容和设计概算进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量的控制上,经审查批准的方案设计工程量作为施工图设计工程量的最高限额,一般不准突破。工程经济专业负责人将批准的方案设计概算中各单位工程的工程量和相应的费用分解后交给各个专业负责人,供各专业在施工图设计过程中控制设计使用。单位工程的工程量是指方案设计阶段各专业给工程经济专业所提供的概算条件,其中包括工程量、技术规格等。

加强设计阶段的投资控制,确定合理的设计方案、减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生,对有效控制工程造价将起到重要作用。据资料统计,影响项目投资的最大阶段是设计阶段,影响项目投资的可能性为75%。设计阶段如能精打细算,则节约投资的潜力要比施工阶段大得多。所以搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。设计阶段进行投资控制属事前管理,预防为主,是科学合理的。因此,加强设计阶段的投资控制很关键。具体方法可以包括以下几项:(1)在设计招标评标过程中,做到技术和经济有机地结合,优选设计方案:在设计招标评标阶段,不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行分析评判,还要对参与投标的设计方案的经济性指标进行分析比较,在源头上确保设计方案的先进性、经济型、合理性。(2)重视设计会审工作:在设计会审中,需要对初步设计的总图方案及单项设计方案进行经济性评价,建设方需组织各方参与设计会审,利用价值管理的方法,经过技术经济指标的比较与分析,提出优化设计的建议,通过削减不必要的功能,做到降低不必要的成本,促使设计方案更加合理和经济。因为设计单位多从设计角度出发考虑问题,比如建筑设计追求外观新颖美观,但作为投资单位的建设方,不仅要考虑外观还要兼顾成本。(3)加强对设计概算的审核,防止设计概算发生漏算、错算现象。确保做到估算、概算、预算相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价的控制系统。

三、房地产项目招标阶段造价控制

造价人员要利用工程量清单招投标工程造价控制,做到竞争性投标报价、有效评价最合理报价、签订合同预先控制造价变更。新的计价模式赋予造价控制工作新的内容和新的侧重点。首先工程量清单成为报价的统一基础使获得竞争性投标报价得到有力保证,无标底合理低价中标评标方式使评选的中标价更为合理,合同条款更注重风险的合理分摊,更注重对造价的动态控制,更注重对价格调整以及工程变更、索赔等方面的约定。因此,相对于传统的定额计价模式招投标,做好工程量清单招投标阶段工程造价控制工作应把握好以下几点:1、编制工程量清单。工程量清单必须科学合理,内容明确,客观公正。全面掌握商品住宅工程有关资料、技术规范、现场情况,工程现场的场地、用房、交通等环境条件、水文、地质、气象的具体条件,为计算工程量打好基础,尽量减少日后工程变更。要求项目之间界限清楚、项目作业内容、工艺和质量标准清楚,既便于计量,也便于报价;项目划分尽量要细,避免不平衡报价。2、工程量清单编制一定要符合招标文件的要求,每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确与完整,应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目,以防止日后的工程造价追加。在审查投标单位报价时,应克服只看总造价不看每项单价的思想,因为实际上总价符合要求的,并不等于每一项报价符合要求。投标单位通常在保持总造价不变的情况下,将变化较小的项目的单价降低,将变化较大的项目单价增大,这样在竣工结算时,可以成功地达到追加工程款的目的。另外也要克服只看单价不看相应工程量的弊病,工程量大的单价要重点研究,并应充分利用第一阶段收集到的工程价格数据.对其进行对比分析,区分哪些报价过高。

通常情况应该:编制招标文件,项目各参与人员要经过反复讨论,要针对项目的特殊性编制,不能千篇一律,撰写招标文件以及附件合同时要注意严密性,建议采用工程量清单招标投标,加强招标管理。遵循客观、公正、科学、合理的原则编制工程量清单,工程量清单中的工程项目应具有概括性,条目要简明,同时不能出现漏项、错项,应保证计价项目的正确性。在投标编制工程量清单过程中,不能仅仅局限于图纸,还要有一定的预计能力,要预计到哪些项目是目前图纸上没有的,而在项目进展过程中是会发生的,对于这一部分目前图纸上没有的项目可以采用综合单价包干的方法在招投标阶段加以明确,有效的做法是在招标过程中,将能够核准的费用尽量核准,做到工程进行中不留任何漏洞。

四、房地产项目施工阶段造价控制

工程建设施工阶段是一个较长的时期。在这一阶段的造价控制是一项涉及面广,从施工招标开始直至竣工验收这样较长时间内的关键性工作。项目施工阶段成本控制的方法较多,其有效的途径可以从降低成本,增加收入两方面着手,确保项目成本目标的实现。1、优化施工方案。在工程实施过程中,除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外,还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选,应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析,努力挖掘节约工程投资的潜力,从而达到控制工程成本,获取更高经济效益的目的。比如,每个工程项目建点初期,都要涉及临时设施搭建问题,对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案,每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目,一般以自建为主,对工期较短、人力很少的项目,则以租用为主。2、加强工程变更审查。工程变更关系到进度、质量和投资控制,所以加强工程变更的管理,对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。特别是对工程造价影响较大的工程变更,要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准,工程变更发生后,其审查尤为重要。工程变更无论是由哪方提出,均应由监理部门同建设单位、设计单位、施工单位协商,经确认后发出变更通知,并由监理工程师办签发后付诸实施。3、严格工程索赔审查。熟悉和掌握工程造价知识,对不应该索赔的项目不应盲目确认。对施工单位在索赔上巧立名目,弄虚作假,以少报多,蒙哄欺骗,遇到问题不及时办理索赔,结算时搞突击,互相扯皮的现象应严格审查。有的施工单位为了中标,自动压价。

在工程实施阶段的造价控制应注意:重点抓好项目全过程造价管理的事中控制环节,对造价进行动态控制和管理。建设项目的复杂性决定了其计价的多次性,与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。特别是在工程实施阶段,例如由于外部条件的变化,设计阶段未考虑周全的因素暴露出来,导致设计变更;工程现场实际条件的限制、不可预计事件的发生等等导致工程签证的发生,造价也随之变化。

五、结束语

工程造价是指建设一项工程总体的投资费用。目前不少工程的造价出现决算大于予算,予算大于概算的问题,究其原因主要是工程建设缺少成本管理,工程方案技术经济分析尤其是经济分析不够,在设计这一十分重要的环节上经济性控制差,再加上施工中管理不严,施工单位巧立名目,高估冒算致使工程造价居高不下。本文旨在通过工程造价管理理论分析建设项目整个建设阶段造价控制中的相关问题,它贯穿于项目投资、设计、招标投标、合同签定、工程施工等全过程,对于提高建设项目投资效益和建设管理水平及确保有关各方的经济权益起着重要作用。

参考文献

(1)尹贻林.建设工程项目价值管理(第1版).天津:天津人民出版社.2006

(2)龚维丽.工程造价的确定与控制(第2版).北京:中国计划出版社.2001

(3)尹贻林.工程造价计价与控制(第3版).北京:中国计划出版社.2003■

作者：陈永川

经济房给排水工程分析论文篇3：

浅析房地产开发中给排水工程前期管理的重要性

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业也获取稳定、快速的发展，给排水工程作为房地产工程中的重要组成部分，在房地产开发项目中占据着十分重要的地位。给排水前期的管理工作将直接关系到房地产工程的建设质量，严重的影响到房地产项目的整体效果。下面就对房地产开发中的给排水工程前期管理进行探讨。

关键词：房地产；给排水；前期管理；重要性；措施

前言：随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，涉及专业领域更多，技术更新更快，在全面掌握工程建设的基础上，可更好做好房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。本文就对房地产开发中给排水工程前期管理的重要性进行简要的分析探讨，希望可供相关从业者参考。

一、房地产开发中给排水工程前期管理的重要性

1、给排水工程前期管理关系到房地产项目的质量

在房地产开发中，给排水工程前期管理做不好，直接影响到房地产的施工建设工作，从而影响到房地产的质量。比如，由于给排水工程前期管理工作不到位，往往在业主接房前问题没有得到及时暴露，而在人们在装修和居住过程中，出现冷热水管渗水、排水管渗水、排水管不畅以及返臭气等问题，造成业主生活不变和直接、间接财产损失，引发商品房质量和经济索赔纠纷，进而影响房地产企业声誉。所以，我们要高度重视给排水前期管理工作，有预见性地解决施工前和施工中存在的问题，提高建筑、安装（含后五通）、园林、装饰等专业交叉施工及各种管网综合布置避让能力，保证房地产项目的质量，从而更好地满足用户的需求。

2、给排水工程前期管理影响到房地产项目的整体效果

给排水系统是整个房地产开发项目中的一个组成部分，与房地产其他部分构成一个有机的统一体。因此，在房产项目中，给排水工程前期管理的好坏也会影响到房地产项目的整体效果。所以，在给排水工程前期管理中，我们在做好给排水系统的设计工作，从而使房地产中的给排水系统既实用又美观。比如，在房地产开发设计和定位阶段，结合当地节能、环保要求，提前对设计院专业设计部门（师）进行外立面效果、材料、管网布局与和定位交底，通过运用一些新材料和新技术、优化管线布置、合理使用给排水设备，使设计出来的给排水工程各系统集功能性、安全性和装饰性为一体，从而有效保证房地产项目的室内、外的观感效果和品质。由此可见，给排水工程前期管理工作在房地产开发中的重要地位和作用。

二、加强对房地产开发项目给排水工程前期管理的措施

对于房地产开发中给排水工程前期管理的重要性，我们一定要增强给排水工程前期管理意识，把给排水工程前期管理工作落到实处。

1、加强对给排水工程前期工作的系统管理

在房地产开发中，给排水工程的前期管理工作也是一个系统工程。其中，给排水工程的实地考察和决策、给排水系统的设计以及设计图纸的审核和管理等各个环节都尤为重要。在给排水工程前期管理工作中，首先要对给排水工程地理环境因素进行实地考察，对工程的水文、地质以及气象等因素进行观察和记录，周边市政管网的布置资料的收集。从而掌握给排水工程的第一手的资料。其次，在实地考察的基础上，结合房地产开发的实际需要，还要做好给排水工程的设计以及设计图纸的审查等各项管理工作等。只有首先从整体上对给排水工程前期管理工作进行系统思考和管理，才能做好给排水工程前期管理的各项工作。

2、加强对给排水工程图纸审核的管理

在工程建设中，图纸设计的优劣直接影响到工程建设质量的好坏。在给排水工程前期管理工作中，做好给排水图纸审核工作是一个关键环节。具体来讲，做好给排水工程图纸审核工作要把握好一下几个环节。第一，注重对给排水设计说明的审核。通过对给排水设计说明

的审核，检查其是否符合该地区环保和消防等标准，是否符合给排水工程质量和技术相关规定和要求等。第二，加强对给排水、消防平面图和系统图的审核。首先要审查给排水、消防系统的设计是否科学合理；其次审查图纸中给排水和消防系统中各项设计是否符合标准和规范，比如，消防水系统与电系统、风系统间距是否满足规范要求；电梯集水坑是否与车库共用，标高是否满足要求；消防水系统是否单独设置水表、消防水系统中阀门位置是否利于检修等。最后还要审查供水网络的分区是否合理，是否符合规范。第三，加强对给排水综合管网图的审核。第四，加强安装专业内给排水与电气、风系统的图纸审查。第五，加强安装与建筑结构、园林、装饰专业间的图纸审查。

正如上文所述，在房地产开发项目中，给排水系统与其他部分共同构成一个有机的整体。所以，通过对给排水工程综合管网图进行审查，可以发现给排水系统是否与项目的其他配套工程和专业相协调。另一方面，通过查看给排水综合管网图还可以检查管道设计是否符合工程的要求和标准。比如，管道坡度的设置，管道埋深和布置等。第六，加强对给排水工程选用材料的审核。在給排水工程建设中，工程使用材料的好坏直接影响到给排水系统的质量。所以，在对给排水工程图纸进行审核的时候，要格外注意工程所选用材料。比如，对给排水管道、使用设备以及各种阀门等材料进行审核，查看其质量是否符合规定和要求，以免出现因为给排水工程材料而引起的质量问题。

3、做好施工前工程概预算

根据施工图纸进行工程概预算，掌握工程施工有关工程量第一手资料，结合合同、图纸以及土建的总体进度做好给排水工程前期施工准备，做好工程项目投资、质量和进度事前控制。

4、提前参与工程所需的原材料、构配件和设备等选型与定货

根据图纸，结合规范、标准和工程实际，注重其功能性价比，货比三家，提出合理化建议，确保工程投资、质量、进度优化。

5、施工方案、方法、工艺控制以及施工机械、设备等事前控制

认真审查施工组织设计（施工技术方案），注意施工方案是否可实现设计意图的可行性、可靠性、合理性、针对性和先进性，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出"质量第一，安全第一"原则；安全、环保、消防和文明施工是否切实可行并符合有关规定；了解施工单位的管理水平和技术水平，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强预控力度。

结束语：

给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量，影响到整个房地产项目的验收及使用功能。因此，在房地产开发中，我们要高度重视给排水工程前期管理工作，把给排水工程前期管理中的各项工作落到实处。具体来讲，给排水工程前期管理工作中，不仅要加强对给排水工程前期工作的系统管理，而且还要加强对给排水工程图纸审核工作的管理，从而为房地产开发奠定基础，不断促进房地产项目的发展。

参考文献：

[1]王晓磊；高层建筑给排水施工存在的问题及其对策[J]，华章.2011（12）：11-13.

[2]程吉宁；周珺；对城市给排水系统规划与设计相关问题的探讨[J]，科技信息，2010（07）：46-47.

[3]钱锋；论给排水工程前期管理在房地产开发项目中的探讨[J]，今日科苑，2010（08）：49-50.

[4]钱锋；论给排水工程前期管理在房地产开发项目中的探讨[J]，今日科苑，2010年08期

作者：周一银何城

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