农村小康住宅建筑分析论文

一、农村住宅建设的现状与问题反差：势头兴旺的农宅建设与倍受冷遇的农宅设计农村住房作为农民赖以生存的生产与生活空间，一直是农村建设中不可或缺的重要内容。近年来，随着我国农村经济的长足发展，农民收入水平明显提高，农民改善住房条件。提高住房与环境品质的需求也日益强烈。下面是小编精心推荐的《农村小康住宅建筑分析论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

农村小康住宅建筑分析论文 篇1：

新农村住宅规划设计研究

摘要：伴随着我国新农村建设的不断深入，农村住宅规划得到了越来越多的关注。本文从我国新农村住宅建设的重要性出发，在分析现有新农村住宅规划设计现状的基础上，结合住宅规划设计存在的问题提出了新农村住宅规划设计研究策略。该策略对我国新农村住宅规划设计的理论研究与实践应用有一定的借鉴作用。

关键词：新农村；住宅；规划；设计

在我国新农村建设中，农村的住宅建设与农民自身的安居有着必然的联系。在我国农业和国民经济不断发展的背景下，在新农村规划的指引下，我国的新农村住宅规划得到了越来越多的关注[1]。正因为如此，本文从住宅规划设计研究的角度对新农村建设进行深入的探讨。

一、我国新农村住宅建设的重要性

伴随着我国国民经济与农业的发展，农民的收入以及生活水平不断提高，温饱问题已经不再是农村生活关注的热点。从现有的新农村建设来看，农民关注的是建房，农民对住房的需求呈日益增加的发展趋势。从现有农村农民对住宅的需求来看，农民对住宅的要求包括舒适、节能以及环保等等[2]。住宅建设水平的高低对全面推进小康社会的进程有着重要的作用，能够切实的从根本上推动城乡一体化建设，促进农村现代化的发展。同时，新农村住宅建设对推动农村精神文明水平的发展也有着重要的作用，能够有效的拉动内需，缩小我国城乡之间存在的差距。正因为新农村住宅建设所具有的重要性，才应加强对新农村住宅规划设计的研究。

二、新农村住宅规划设计现状

从我国现有的农村住宅数量以及人均居住面积来看，都属于世界前列。但是农村的住宅规划确一直处于水平偏低的状态。从我国现有的农村住宅规划设计情况来看，主要存在着不规范建设以及设计不合理等方面的问题。伴随着我国社会经济的发展，农民收入增加的背景下，促使大量的农村新住宅的一起出现，但是这些农村住宅都没有进行住宅规划，更没有科学合理的设计，进而导致新农村住宅规划设计的随意性极大，加之农民受传统理念的影响，农村的住宅用地占地面积相对来说较大，如果这样发展下去，容易导致土地与人口之间存在的矛盾加深[3]。尤其是現有的大量农民劳动力进城务工的社会背景下，农村大量的房屋闲置，极大的降低了土地的利用效率。同时，现有的农村住宅还存在着住宅分散的情况，这些分散的住宅在风格上千差万别，使得房屋分散且布置混乱，不利于管理。这些农村的住宅中还存在着功能不全的问题，甚至有的农民住宅还没有实施人畜分离，农民住宅中的厨房与卫生间所用的面积较小，管道设计与配套设计等方面都存在一定的问题。除此以外，在建工程方面也存在问题，在住宅的规划设计中没有关注到农民的生活现状，如有的农民习惯了生火做饭，搬到居民楼以后就在楼下生火做饭，导致对生态环境造成影响。综上所述，我国现有的新农村住宅规划设计应结合农民生活的实际情况，以土地资源现状为基础进行合理的规划与设计，进而实现新农村住宅的良性发展，促进新农村建设的快速发展。

三、新农村住宅规划设计研究策略

结合现有的我国新农村住宅的实际情况，本文提出以下新农村住宅规划设计研究策略：

（一）新农村住宅规划设计中应贯彻的基本原则

在新农村住宅规划设计中，应结合区域农村自然情况、经济水平以及农民的生活习俗进行设计[4]。在住宅规划设计中应贯彻尊重传统、因地制宜以及量力而行的原则。新农村住宅规划设计中应将关注点放在路网合理布局、庭院形态、公共建设配套、优化住宅功能以及节能舒适等方面，设计中应关注到原有的村落肌理以及建筑风格，进而解决农村居民对住宅的多样化需求。

（二）新农村住宅应坚持合理规划

我国新农村住宅应进行合理的规划，这就要求应从村镇的整体情况出发，进行统筹规划。在农村住宅的规划过程中，应充分的关注村镇的整体布局，进而能够做到组团式的发展，这就要求在新农村住宅规划中应首先进行规划，然后在进行建设。合理的住宅规划设计应由专业的人员进行设计，设计除了要满足村民的居住与生产需求以外，还应做到美观，并符合新型住宅建设发展的要求，能够合理的进行整体布局。合理规划还应加强对农村的土地管理工作，对村民建房进行合法的规划，进而实现土地利用效率的提高。具体的实施中，可以通过在村镇内设立专门对建房进行管理的机构，对村民建房与村民改房进行有效的管理，避免违章建筑的存在，优化农村的土地使用效率。

新农村住宅的合理规划还包括明确农村住宅用地的标准，如可以设置每户一套每人一间的住宅格局标准，在套型内设置客厅、卧室、厨房以及卫生间等不同的功能分居，尤其要注意厨房与卫生间在设置过程中应实现用水区域和非用水区域两者的分离，同时卧室等要确保满足应有的封闭性等要求，进而满足村民不同层面对住宅的要求。进而做到科学合理的规划设计促进建筑布局合理的设置 [5]。总之，新农村住宅规划设计本身作为系统化的工程，需要规划设计人员在不断提高自身理论知识与设计技能的基础上，不断的从新农村建设的层面出发，对住宅规划设计进行优化，进而促进我国农村经济以及农村生活的不断进步，促进农民住宅建设水平的整体提高。

（二）新农村住宅应坚持合理设计

在我国新农村住宅规划设计中，应坚持人性化与环境保护的理念。并在该理念的指导下，在确保农村居民住宅布局合理的情况下，展示应有的农村特色，在设计过程中应处理好住宅单体建筑设计与村镇总体规划两者之间的关系。在新农村住宅设计过程中还应依法保护耕地，在设计过程中应尽量做到实用，通过多种单元类型的应用来进行系列化的拼接，同时还应注重环保的要求的，通过节能材料的运用来满足建筑本身的节能要求。同时，新农村住宅规划设计的合理设计还要求应做到生产功能与生活功能的合理分区，将对村民生活质量产生影响的生产功能划分到村民居住区之外的区域。新农村住宅的合理设计还应包括在满足家居功能模式的同时，关注到村民的多元化需求，如应关注到村民职业特点的不同设置不同的辅助功能空间[6]。除此以外，合理设计还包括新能源与新技术的合理应用，通过新能源新技术的合理应用来实现节能降耗的效果，同时满足村民对住宅不断变化的需求。

综上所述，伴随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的生产方式以及生活方式都在发生着变化，这势必会不断的影响着农村住宅规划设计的发展。正因为如此，在农村住宅规划设计中，有必要不断的调整以往的传统的理念、方法以及技术措施，进而确立人性化的农村住宅规划理念，促进我国农村住宅建筑的不断进步。

[1] 侯超，侯双印，王宁. 新农村规划中山地住宅规划设计的探索——以秦皇岛市望峪村为例[J]. 四川建筑科学研究. 2012（12）：299-302.

[2] 白宪臣，蒙慧玲，张大伟. 豫东地区新农村庭院规划与住宅设计[J]. 河南大学学报（自然科学版）. 2012（09）：669-671.

[3] 黄建军，杜飞辉，叶长盛，谢小辉，秦华. 基于城市设计手法的新农村规划设计研究[J]. 南方农业. 2010（12）：52-54.

[4] 肖嘉. 新农村村镇规划和住宅建设研究[J]. 中华民居. 2011（11）：41.

[5] 王民治，李伟，林耕. 大进深农村住宅采光数值模拟与优化研究[J]. 照明工程学报. 2012（02）：16-19.

作者：张红 韦喆喆

农村小康住宅建筑分析论文 篇2：

探路城乡统筹下的新农村住宅建设

一、农村住宅建设的现状与问题

反差：势头兴旺的农宅建设与倍受冷遇的农宅设计

农村住房作为农民赖以生存的生产与生活空间，一直是农村建设中不可或缺的重要内容。近年来，随着我国农村经济的长足发展，农民收入水平明显提高，农民改善住房条件。提高住房与环境品质的需求也日益强烈。从20世纪80年代中期以来，我国农村经历了几次建房高潮，人均居住面积逐年递增。《2008年中国统计年鉴》显示，2007年全国农村人均住房面积31.6平方米，新建住房面积7.75亿平方米，是自2000年以来新增面积最多的一年，村庄建设用地总量也不断增长，从全国范围内来看，农村住宅建设在现阶段呈现出迅速扩张的趋势。

但与此形成强烈对比的是，我国从事村庄规划与农宅设计的专业机构与人员却不成比例。就规划与建筑设计而言，目前的重心依然在城市，农村社区与住宅的发展远远滞后城镇，农村住宅成为建筑设计中最为薄弱的环节，这种现象在南方地区尤甚。因此，伴随农村的建房高潮，由于缺乏专业规划与设计，农民建房的随意性大，居民点用地急速扩张，众多质量参差不齐、粗制滥造的农村住宅纷纷出笼，村庄特色匮乏、布局散乱，为新农村建设的纵深推进埋下了诸多隐患。

挑战：城乡统筹政策对农宅规划与设计的新要求

2003年，中共十六届三中全会首次提出城乡统筹政策，这是针对我国现阶段城乡发展的阶段性特点作出的重大战略决策，其实质内涵是以“工业反哺农业、城市支持农村”为核心，通过合理布局城乡生产、生活和生态空间，引导人、财、物等社会资源在城乡之间充分自由流动，促进三农问题的彻底解决，促进新农村建设理想目标的实现，最终促进城乡社会经济协调发展。

城乡统筹方针的提出，从政策层面为农村住宅规划与建设提出了一系列新的问题：如何适应农村的产业经济结构调整与转型?如何适应农户类型多样化的生产生活需求?如何引导农民适度集中居住，有效控制建设用地?如何从城乡统筹的角度利用市政设施进行基础配套?如何正确理解城乡一体化?如何在准确定位城乡差异的前提下构建现代化的农村新社区?这一系列问题，使得农村社区规划与住宅建设，必须纳入城乡统筹的政策方针中进行重新谋划与研究。在农村经济与社会转型的关键时期，从住宅建设人手，重构乡村空间。推进三农问题的解决力度，促进城乡一体化格局的形成和发展，成为目前新农村建设面临的重大挑战。

危机：城乡同质化误读带来的破坏性灾难

围绕对城乡统筹政策的种种解读，我国农村住宅的规划与建设呈现出一些新的趋向。就全国范围而言，农村新建房屋层出不穷，各地的示范新村也如雨后春笋般不断涌现，而表面的繁荣与兴盛背后，却存在一系列不容忽视的突出问题，这些问题不仅存在于农民自发的建房形式中，也存在于政府统一规划与修建的新村之中，以下即从自建房和政府代建房两种形式加以探讨。

自建房：自建房即农民在宅基地范围内，自行修建的房屋。由于自主修建的性质，政府难以对用地、质量等进行严格把控，自建房普遍呈现出用地粗放浪费、建筑安全隐患严重、住宅舒适性差、建筑风貌缺失、设施难配套等问题。而对城市的崇洋心理与相互的攀比心理更使得农民在住宅翻新时盲目模仿城市楼房，随意加高楼层，滥用瓷砖贴面，罗马柱等，呈现出东拼西凑、不伦不类的景观。

代建房：在政府统一规划修建的农宅中，由于规划设计人员不熟悉农村生产生活实际情况，也常常出现纸上谈兵现象，盲目搬用城市住宅设计模式，使住宅功能不匹配，造价过高，加重农民经济负担，同时，对整齐划一的空间形态的盲目追求、也使得规划时粗暴切割土地，强行纳入方块棋盘式的布局，导致农村生活模式割裂、地域民居风貌缺失，甚至出现因入住率低，缺乏生活气息而将新村变空村的现象。

从以上两种建房形式的分析中不难见到，对城乡统筹最常见的误读，即是将城乡一体化与同质化相混淆。无论对城市住宅的盲目模仿，还是修马路、建广场的套路模式，其后果往往是干村一面，使村庄的地域特征与文化脉络丧失殆尽，同时带来村庄自然生态与田园风光的破坏，陷入域不城、乡不乡、只见新房不见新村的尴尬境地。这一后果无论对农村的文化、生态还是和谐人居的可持续发展而言，都是一场严重的破坏性灾难。

二、探路实践——以南津乡花园村聚居规划为例

课题缘起

重庆作为新兴的直辖市，同时又具有大城市带大农村的特殊市情，城乡二元结构突出，区域发展极不平衡，于2004年被国家确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，肩负着在新的历史阶段破解城乡二元矛盾、探索城乡统筹之路的重要使命。其农村住宅规划与建设的探索，具有更为重要与迫切的现实意义。

与全国农村住宅建设的普遍情况类似，重庆市的农房建设主要存在布局散乱、集中度低、房屋结构不合理、功能不配套、农房质量低下，建筑风貌缺失等一系列问题，建筑人居环境亟待改善。基于此，重庆市建委以提升农村人居环境品质、强化地域特色风貌为核心，确立了“重庆市农村民居规划设计研究”课题，委托四川美术学院进行重庆市农村民居的规划设计探索。自课题组成立伊始，四川美院课题组在重庆市建委的支持下，对重庆市的村庄规划与住宅建设现状进行了深入考察，拟定了一系列的调研与工作计划，力图通过示范工程的实践与打造，以点带面，为重庆农村住宅的规划与设计提供切实可行的新思路。

课题目标

在新农村建设与城乡统筹的政策指引下，通过示范工程的规划、设计与施工建设，探索具有一定推广与示范价值的农村住宅设计模式，实现巴渝农村民居的风貌创新。在此基础上，制作并推广具有实用价值与可行性的农村住宅图集，推进构建土地集约、设施配套、品质良好、地域风貌鲜明、人居环境和谐的农村新社区，推进宜居重庆建设目标的实现。

课题研究和解决的主要问题包括：

·以城乡统筹政策为导向，寻求农村居住环境、生活模式与现代居住品质的最佳结合点；

·结合重庆市农村的地貌特征与生活生产实际情况，探索具有一定推广与示范价值的农村住宅设计模式；

·提炼巴渝民居的形态语言特征，延续地域文脉，凸现并强化巴渝农村民居的地域风貌与特色。

示范选址

经课题组研究决定。前期先选择几个示范点进行规划建设，在住宅规划布局、建筑设计、抗震技术和风貌控制方面充分发挥带动作用。示范点布局原则是在经济水平上涵盖小康型、经济型、困难型村庄，在地形条件上涵盖山地、平原、滨水等典型地形，以期切实达到示范建设的推广价值与效应。

2008年7月－9月，由市建委带队的课题组成员对重庆周边各区县农村进行了为期三个月的选址调研，通过勘察、访谈、问卷等形式对场地条件、村庄经济水平、基层组织保障、布局合理性等调研指标进行综合评估，最终选定重庆市合川区南津乡花园村作为首批启动的农

村民居工程建设示范点。

1、选址分析

场地条件：场地呈不规则梯形状，典型的小丘陵地带。东西高差5.88米，南北高差5.7米，南面临湖，北面临城市主干道，紧依2000亩绿化森林地带。场地工程地址水文条件较好，供水、供电、通信、排水等设施条件均满足使用要求。规划用地14699m²，建设用地11022m²，基本能满足农村社区的组团规模。

经济水平：现有大、小工业、企业40多家，其中二三产业30余家，解决当地富余劳动力近800人，2007年农民人均收入达5600元，高于重庆市农村家庭的人均纯收入水平。

产业结构：工业占10％、加工业占37％、生态种养殖占48％、三产业占5％。农民基本脱离农业生产，以工业、加工业、生态种养殖及三产业为主。

交通条件：合川区南津乡北通四川南充、遂宁，南接重庆主城和北碚、铜梁，是合川北上南下、东进西出的交通枢纽，花园村地块位于主干道旁，路况良好，交通便利。

组织保障：合川区政府对新农村建设投入力度大，方向明确，对农村住宅项目主动性强，基本形成合川区政府、合川建委、南津村办事处与花园村基层上下联动的组织机制。

集中意愿：计划搬迁入住的农户大部分为草街水库移民，部分为花园村原住户，有较为强烈的搬迁入住意愿，已明确表达入住意愿的有40户，有一定经济能力，接受政府提出的搬迁补助标准。

规划衔接：与南津乡花园村的现有规划不冲突。

2、村庄定位：

花园村位于城乡结合部位置，属典型的域郊型村庄，经济发展水平较高，村民经济收入大多来自二三产业，具备了向城市化迈进的条件和基础，但村庄的公共配套设施与城镇仍然存在较大差异，村庄空间形态界于城镇和乡村之间。因此，在规划中，应有效聚集现有的零散业态，完善村庄基础设施与公共服务设施，形成城郊农村的聚居节点，使村庄人居环境质量高于周边散居地区，吸引农民集中居住。

设计理念：

“求同存异有的放矢”

充分认识城乡两种空间类型，准确定位二者在产业结构、功能形态、生活习俗方面的显著差异。在农村社区中，真正将农民作为设计主体，围绕农民的根本需求与生产生活实际，结合村庄的地形地貌、区位条件、产业结构、经济水平、人文风貌、生活习俗，因地制宜，有的放矢，构建适宜农民生产生活、功能经济适用、地域特色鲜明、乡土风情浓郁的农村社区。

在此基础上，努力寻求城市与乡村的结合点，推进二三产业的适度集聚，推进居住人口的适度集中，推进土地的集约利用，推进基础设施与服务设施的铺设搭建。将城市的品质标准引入农村社区的规划设计，提升社区规划与农宅设计品质，提升人居环境质量，实现具有现代生活品质的农村和谐人居。

实施方案

1、以有利农民生产生活为根本，从农民实际需求出发，营建功能适用的新农村住宅。

农村住宅既是农民的生活空间，也是生产空间。本案中花园村的农村居民尽管大部分已经脱离农业生产，但在很大程度上还保留农村的生活习惯，如种植菜地、饲养家禽、多种能源混用等，家庭人口也延续多代共住的传统。因此，必须广泛听取农民的意见，从农民的生活习惯出发，设计农民适宜居住并乐意居住的新型住宅。

1，1使用面积最大化：

在单体住宅设计上，根据住户不同的家庭人口规模与结构，设定了三种户型面积：134m²、167m²、200m²。在有限的面积内通过简洁紧凑的平面分割与巧妙的空间设置，在严格控制宅基占地的基础上实现了房间数量与使用面积最大化，即使面积最小的134m²的T户型，也拥有4室1堂1厨3卫，以及晒台、院落等附属空间，充分满足了农户居住与生产空间的需要。

1，2空间组织合理化

从农民生产生活的实际需要出发，充分考虑农村居民的生活习惯进行设计。保留了堂屋作为对外空间；扩大厨房面积，适应农村多种灶具能源混合使用的习惯：加大梯间尺度，满足农民粮食、农具搬运的需要；配置用于家庭家禽饲养与晾晒、休闲的退台与阳台，内部空间交通简洁，有前门，有后门，使室外与室内自然贯通，将对农户生活模式的体察与关怀在设计中一一落实。

1，3户型功能多样化

产业结构的调整导致的农村家庭类型与生活需求呈现多样化态势，过去单纯的农业户转换为小型加工、农家乐、运输业、小型零售业等多种类型。本案在设计进行了充分考虑，户型空间具有灵活性与可变性。临街住宅可将底层设为商业门面、手工作坊或农家乐的餐饮空间，形成“上宅下店”的空间模式，适应城郊农村的商业化趋势。

2、针对当地农民的收入水平，严格控制成本造价，减轻农民经济负担。

花园村经济发展水平较好，在重庆市范围内属于较为富裕的农村，通过调查问卷显示，入住农户可以承受一定费用的购房成本，但大多数农民的收入来源主要依靠打工，收入并不稳定。因此，本案在经济成本方面，按照小康型农宅的标准进行成本控制，以避免重蹈示范小区举债人迁的覆辙，真正减轻农民负担，消除入住农户的后顾之忧。

2，1材料工艺的低廉性

本案在设计中大力挖掘选取本地材质，以本地成本低廉、取材方便的大白砂作为外墙材料，同时采用自创的千刷石外墙工艺，使成本大幅降低。另外，在设计中利用简洁的设计手法，去掉多余的外在装饰细节，景观设计上，也采用本地最为常见的青石板、鹅卵石等低廉材质进行铺装，从材料和工艺两方面使成本得到有效控制。

2，2工程造价的经济性

工程造价是农民最为关心的要素，本案从空间设计、结构设计、材料选用、工艺技术各方面对成本进行严格控制，单方造价(仅指直接工程费)675元左右，详见下表：

3、推进基础设施与公共设施配套，注重生态环保要求，创造方便舒适的品质社区

城乡统筹建设的重要内容与目标之一，即是推进城市基础设施与公共服务向农村延伸，推进城市现代文明向农村辐射，从而让更多的农民享受到与城市居民同等的公共服务。花园村位于城郊，有进行设施配套的区位条件，同时，通过整体有序的规划与设计，使房屋品质与舒适性得到有效提升，社区的生态环境得以改善，逐步实现与城市小区在环境品质上“同”的趋向。

3，1住宅性能的舒适性

住宅设计中顺应农村住户的选址习惯与朝向偏好，大部分住宅按南北向布置，满足日照与通风条件。设施设备进行合理化的统筹布局，独立设置烟道与排水系统，明厨明卫，充分利用天然采光与自然通风，利于节约能源，符合生态环保要求。

3，2设施配套的完善性

在市政基础设施方面，水、电、气、通讯电缆得以顺利铺设搭建，形成了城乡一体化的供水、垃圾处理系统。同时，根据社区的入住规模，适当设置公共服务设施，配置村公所、幼儿园、停车场等，充分发挥其应有的作用和

效率。社区中心区围绕村公所形成公共交往的空间场所，南线水塘岸线通过景观处理为农户提供休闲娱乐的线型空间，有效提升了小区的生活品质。

4、适度推进集中居住，从规划布局、住宅形式等方面集约利用土地资源

近年来，村庄建设的无序状态使土地流失加剧，土地集约成为任何村庄规划必须遵循的首要原则。在本案中，根据场地条件，通过有效的空间规划，容纳了近59户农户，适度推进了集中居住，同时，通过对住宅形式的选择、附属空间的处理等，实现土地资源集约利用。

4，1严格控制用地面积

本案是由政府统一规划，统一修建的农村住宅小区，因此在规划上严格执行重庆市宅基地控制标准，三套标准户型分别为48.6m²(4－6人)、66.9m²(6－8人)、83.5m²(8－10人)，均控制在标准占地面积内。同时，通过三层住宅的合理空间设置，实现了房间数量最大化，达成了低建筑面积高使用面积的目标，满足了农村家庭多人口的居住需求。

4，2巧用住宅形式与院落

本案中，住宅形式以二楼一底的多层住宅为主，但不仅限于独栋住宅，可进行双拼、联拼等多种形式组合，有效节省土地面积。另外，因本案入住对象已非以农业为主的农户，院落功能有所淡化，因此，在院落设计上，将单家独院变为几家共有的集中院落，在保留农村生活方式的同时，也有效实现了土地利用的集约性。

5、以抗震技术为支撑，切实改善农宅的抗震防灾性能，提升农宅的建造水平与质量。

农村民居的抗震安全一直处于被忽视和遗忘的角落，由于农宅的设计、施工缺少技术标准和技术指导，农村民居往往处于抗震防灾方面的整体“不设防”状态，“5.12”汶川地震更是暴露出农村民居在抗震防灾方面的严重危机。为切实提升农宅抗震性能，本案在实践中与重庆大学土木工程学院密切配合，利用先进的抗震技术支持，为花园村民居的房屋安全提供了坚实的保障。

在结构技术上，结合重庆的抗震防灾的具体情况，本项目创新性地使用了两种装配式构造柱技术，一种是适用于低抗震设防区(6度区及以下)的素混凝土构造柱，另一种是适用于中高抗震设防区(7～9度区)的芯柱式构造柱。

装配式构造柱技术的关键在于使构造柱由特制的预制块砌筑而成，将传统构造柱的现浇钢筋混凝土施工工艺改变成以砌筑为主。装配式构造柱技术的应用，突破了抗震设计中传统构造柱在农村中难以使用的问题，应用具有造价低廉(素混凝土构造柱无需钢筋，芯柱式构造柱无需木工支模)、不占工期(可随墙体同时砌筑)、施工工艺要求简单(可充分发挥农村泥瓦匠的砌筑工艺、易操作)、原材料质量有保证等特点(预制块由预制厂生产，工厂化生产便于质量监控)，在抗震方面为重庆市农村住宅的建造提供了安全性高、技术简便、易于推广的抗震新技术。

6、通过街巷空间与院落空间的巧妙分割，灵活布局，延续农村传统空间肌理。

花园村地形属典型的小丘陵地带，在空间布局上，本案分尊重原有的地形地貌，不挖山、不填土，结合场地条件设置高差，通过建筑单体的错置排列、大小不同的建筑组群的组合，有效组织院落与街巷空间，形成错落有致的院落式住宅组团，以延续农村聚落特有的空间肌理。

5，1街巷空间

作为典型的山地区域，重庆的村镇在在长期的历史过程中形成了出独特的街巷空间，并具有与北方平原地区街巷的规整布局截然不同的特色。本案尊重场地的地形条件，将整个区域以十字型的街道划分为四个住宅组团，各组团利用建筑单体的多种排列与组合，形成了自然而丰富的巷道空间。街与巷的结合，解决了社区商业娱乐、内部交通联系等服务功能，同时充分依循了山地区域随坡就势、灵活布局的特色，呈现出丰富自然的空间肌理。

5，2院落空间

院落是川东农村民居中不可或缺的空间要素，农村院落满足居民生产、生活资料存放、户外起居、配套厨房等功能要求，是农村居民最为看重与依赖的附属空间。本案中通过建筑单体的多样围合，形成了巧妙的院落空间，延续了闭而不合的川东院落民居特色。一方面为农村居民提供了日常的生产生活与婚丧嫁娶、日常娱乐的公共场所，延续了邻里之间密切和谐的交往氛围，另一方面，也丰富了村庄的空间要素，通过建筑与院落、院落与院落之间的拼接组合，形成错落有致、变化多样的空间形态，体现出农村传统的空间和风貌特色。

(六)、设计创新

对于城乡空间之间关系的认识，在理论层面上已经为愈来愈多的规划从业者所认识，但就其实践而言，并不尽如人意。本课题在合川区南津乡花园村的设计探索与试验中，通过对空间布局、建筑形态、地域风貌、材料工艺等一系列与农村住宅密切相关的要素的研究，归纳出一些创新手法，对于立足城乡差异，有针对性地进行农村住宅规划与设计有一定价值，兹分列如下：

1、设计方法创新

以“模块推衍”为核心，首先提炼出平面具备典型性与优越性的T／L／Z模块作为标准单体，在根据不同场地、不同单位量、不同朝向进行形式多样的衍生与组合，这一方法兼具标准性与灵活性。一方面，住宅单体模块的标准化与规范化，方便农户参考借鉴、自助建房，具备复制推广的可能性。另一方面，住宅单体衍生组合的多样性，有利因地制宜，随机变化，为集中规划提供灵活有效的解决办法。从空间布局而言，有利突破整齐划一的组群模式，形成层次错落、变化丰富的建筑群落，营造和谐自然的聚居环境。

2、风貌特色创新

本案对巴渝民居的风貌研究，着眼于“传承”与“创新”两个层面。因此，本案通过深入研究巴渝民居的形态语言，从空间肌理、材质组合、构筑语汇、装饰元素等方面梳理了巴渝民居的文脉特征。在深入研究川东民居构筑精髓的基础上。设计中采用川东地区传统的院落式布局，将穿斗结构、捆绑结构、烽火墙等传统构筑要素融入造型语汇中，选用小青瓦、白砂墙、干刷石等本地材质与工艺，以独具巴渝本土风味的民居色调统一整体设计。

建筑风貌上，本案突破了对川东民居语汇的简单堆砌与还原，以巴渝民居的淳朴风貌为基点，注入现代理念与手法，空间分割精巧流畅，立面处理简洁明快，墙面肌理以创新工艺处理，质朴清新，整体建筑彰显出传统与现代相融合的独特气质，实现了巴渝民居风貌的再造与创新。

3、工艺材料创新

依循“就地取材、大胆创新”的思路，本案在墙面处理上采用了创新工艺——干刷石，具体作法是将鱼米石与河沙水泥，按1：1比例糙灰面抹，一小时收水，手工刮刷，呈现鱼米颗粒状，形成独特的墙面肌理。干刷石工艺使墙面呈现出的粗砺质朴的肌理质感，既与巴渝农村住宅风貌一脉相承，又兼具现代感，为巴渝民居新风貌的打造找到了适宜的材料与工艺。同时，鱼米石与河沙水泥等本土材料取材方便，成本低廉，工艺简单，完全农民自主建房的需要，易于学习掌握与推广。

结语：农村住宅的规划与设计，在城乡统筹的政策导向下，关系到农民最根本的切身利益，关系到农民生产生活的调整与转型，关系到新农村建设各项工作的顺利开展，可谓牵一发而动全身。而从业人员的缺乏与城乡统筹政策的种种误读，又使这项工作举步维艰。本文对重庆市新农村住宅建设项目的介绍，旨在通过“为农民设计”的实践探索，从住宅规划与设计的具体层面引发对城乡一体化与城乡同质化的思考。希望藉此能对城乡统筹下的新农村住宅建设有所启发，与广大规划设计工作者一起推动新农村建设的纵深开展，以促进农村和谐人居这一理想目标的实现。

作者：郝大鹏 马 敏

农村小康住宅建筑分析论文 篇3：

农村闲置宅基地盘活利用现状及对策建议

摘 要：农村闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用是新时代中央深化农村改革的重大理论创新和制度创新。为此，肥西县开展了农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作，落实各项部署，积极进行盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅有效途径及政策措施的探索实践，取得了一定的成效和经验。该文以肥西县农村闲置宅基地和农房盘活利用4个试点村为例，总结了试点村闲置宅基地盘活利用现状，分析了存在的问题与制约因素，并提出了农村闲置宅基地盘活利用的对策建议。

关键词：农村闲置宅基地;盘活利用现状;做法;问题;建议

宅基地是农村村民用于建设住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地[1]。农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，对于增加农民收入、促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义[2]。近年来，随着统筹城乡发展和推进城乡一体化建设进程的加快，大量的农村人口向城市转移，农村宅基地和住宅闲置浪费日益突出，已成为一个较为普遍的问题，引起了社会各界的广泛关注。2018年中央1号文件明确提出，“深化农村土地制度改革，扎实推进房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。本文主要介绍了肥西县开展农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用试点村工作情况，总结了试点村的做法与经验，并针对存在的问题提出了相应的对策建议，以期对推动农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用提供参考。

1 文献综述

关于农村闲置宅基地和闲置农房的盘活利用方面的研究，近几年来，学界的专家学者主要关注以下3个方面的问题：

1.1 盘活利用闲置宅基地，要深化宅基地“三权分置”改革 郑风田认为，我国农村宅基地数量庞大，但目前仍处于闲置、低效使用状态，通过宅基地“三权分置”改革，从而成功激活数百万亿的农村宅基地市场，不但可以破除城乡二元结构、让城乡走向融合，而且可以让乡村获得城市社会资本，可以止住衰败、走向振兴[3]。邱方荣等认为，推动宅基地“三权分置”改革，要着眼于闲置宅基地和闲置农房的适度流转和盘活利用，在落实宅基地集体所有权的前提下，抓住让宅基地农户资格权独立化这个关键，突出将宅基地使用权转型纯化为典型用益物权，在宅基地上赋予社会主体有保障的土地权利，形成集体、农户、社会主体共享宅基地权利群的格局，实现宅基地的身份性居住保障功能和物权性财产性功能的分离[4]。吴郁玲等认为，在当前中国农村宅基地产权制度尚不完善的背景下，宅基地确权是保障农户权益、促进农村闲置宅基地合理流转的重要举措[5]。

1.2 推动闲置宅基地盘活利用，要完善政策保障措施 孔祥智认为，中国地域差距大，每一类地区面临的问题完全不同。宅基地制度改革必须谨慎推行，在优化农村宅基地资源配置的同时，给外出打工的农村劳动力留有退路[6]。方丹萍等研究认为，影响宅基地退出意愿的主要因素是对宅基地的补偿方式不满和缺少在城镇生活可持续生计的安全感，完善宅基地退出补偿方式和提升社会保障水平对提升宅基地退出意愿和宅基地有效利用有很大意义[7]。刘俊杰等认为闲置宅基地退出的配套制度不健全，从试点实践看，村集体普遍没有足够的财力支持宅基地退出，试点地区的普遍做法是通过城乡增减挂钩等措施筹集资金用于收储退出宅基地。目前试点地区探索宅基地退出补偿标准的制定，多是从宅基地居住功能出发，没有全面认识宅基地的生产生活功能，也即居住功能以外的价值[8]。

1.3 建立公共平交易平台，有利于促进闲置宅基地规范流转 张亚婕认为，农村宅基地的大量闲置是工业化进程的必然结果，建立健全闲置宅基地使用权收回制度、规范宅基地流转市场、建立公开的宅基地交易平台成为盘活闲置宅基地的一个重要手段[9]。谢娜等认为，农村宅基地使用权制度缺失，农村宅基地界定不明确和产权不明晰，闲置宅基地重新利用缺乏激励机制，没有一个完善的体制和平台，难以促进闲置宅基地的流转利用[10]。郑风田认为，目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证、明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，放活宅基地使用权流转，唤醒农村的沉睡资本[3]。

在实施乡村振兴背景下，允许宅基地使用权流转，盘活农村闲置宅基地和闲置农房，既提高了宅基地的资源利用率，又能增加集体经济组织和农户的共同利益。近年来，肥西县县域经济发展势头强劲，农村人口向城镇转移加快，宅基地闲置现象较为普遍。根据安徽省开展农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用试点的要求，在全县选择5个不同类型具有代表性的村开展试点，总结分析试点工作的做法与存在的问题等，提出对策建议。

2 肥西縣农村闲置宅基地盘活利用试点单位现状

肥西县位于合肥西南、巢湖之滨，县城与合肥市无缝对接，基础设施良好，交通便捷，旅游资源丰富，生态环境良好。总面积1695km2，户籍人口83.8万人，户籍户数37.1万户，现辖4乡8镇4园区，242个村居。自2009年连续11年跻身全国百强县，县域经济基本竞争力跃居全国百强第48位，在全省率先全面建成小康社会。肥西县作为安徽省农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用18个试点示范县之一，按照稳慎推进的原则，坚持试点先行，结合实际，选取紫蓬山旅游开发区管委会张老圩村、紫蓬镇新农村、山南镇荷冲村、柿树岗乡新街社区等5个经济、社会及自然条件差异的镇村开展试点。本文选择其中4个试点村，通过调查分析试点工作推进情况，总结工作取得的成效及存在的问题，提出对策建议。

2.1 试点乡镇和村的基本情况 从4个试点村所在的乡镇经济发展和地理位置来看，紫蓬镇、紫蓬山管委会经济较发达，交通便利，近城区区位优势明显。紫蓬镇位于紫蓬山北麓，生态环境优美;紫蓬山管委会更是坐拥4A级紫蓬山国家森林公园风景名胜区，具有独特的旅游资源。柿树岗乡和山南镇离县城较远，主要以农业经济为主，区位优势不明显，近年来立足乡村旅游，发展休闲观光农业带动发展。4个试点乡镇的区域面积、户籍、人口等基本情况见表1。

就4个试点村情况看，新街社区户籍户数最多，区域面积最大，土地肥袄，水源丰富，主要以种养业为主，有唐五圩等圩堡群文化资源，“老唐酱干”列入肥西非物质文化遗产名录。荷冲村林地面积246.67hm2超过耕地，拥有全县最大的磨墩水库，有县级道路穿境而过，交通便利。新农村山地面积230hm2，超过耕地面积，以农业林业种植、养蚕、畜禽养殖为主，有县级道路穿境而过，交通便利，风景优美。张老圩村户籍和人口最少，水面20.27hm2，水源充足，交通便利，具有发展乡村旅游优势。试点村有关情况见表2。

2.2 试点村闲置宅基地现状 据国家有关部门统计，宅基地中大约有10%～15%处于闲置状态，每村闲置的宅基地占村宅基地总量的8%～20%。第三次全国农业普查结果表明，安徽省2016年末99.7%的农户拥有自己住房。其中，拥有1处住房的，占83.5%，拥有2处住房的，占15%，拥有3处以上住房的，占1.1%;拥有商品房的，占10.3%[11]。随着城市化建设进程的加快，农村的宅基地和房屋闲置现象较为普遍。一方面，随着农村经济发展、农民生活水平提高，农民对土地的热情高涨，要求分配宅基地建房，一些旧宅被闲置;另一方面，农村常住人口大量减少，一部分房屋长期无人居住，季节性闲置明显。从4个试点村的情况看，共调查农户3359户，闲置宅基地283户，闲置率10.4%，最高的荷冲村闲置率达16.6%，与全国调查结果基本相符。4个试点村宅基地现状呈以下特点：

2.2.1 一户一宅居多 通过对4个村3359户村民拥有的宅基地数量调查情况分析，无宅基地703户，占20.9%。其中，山南镇荷冲村存在一户多宅现象，有2处56户，占1.7%;有3处以上宅基地1户，占0.3%;“一户一宅”的比例高达79.1%，占主导地位（见表3）。

2.2.2 宅基地面积基本符合标准 安徽省农业农村厅、安徽省自然资源厅《关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见办法》规定，农村村民1户只能拥有1处住宅。农村村民新建住宅，宅基地面积标准限定为160～300m2，其中山区和丘陵地区等每户宅基地面积不得超过160m2，利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300m2。肥西县属于丘陵地区，其农户建房面积不得超过160m2。从试点村调查情况看，户均宅基地占地面积为147.2m2，未超过省级规定标准。柿树岗乡新街村社区和紫蓬管委会张老圩村户均宅基地占地面积超过标准限额，其他2个试点村低于规定限额（见表4）。

2.2.3 宅基地闲置与建房需求并存 4个地试点村共有农户3359户，拥有宅基地2713宗，闲置宅基地283户，闲置率为10.4%。目前仍有703户没有宅基地，占20.9%。据调查，近年来农民申请建房数量呈上升趋势，仅2020年全县申报建房有210件，审批建设106件，占地面积1.2万m2。总体上，宅基地闲置与无宅基地建房需求并存。

3 主要做法

结合上述4个试点村的发展现状、区位条件、资源禀赋等因素，围绕发展符合试点村特点的休闲农业、乡村旅游、特色民宿等新产业新业态，培育不同类型盘活利用示范村，稳妥推进盘活利用试点示范。探索多元盘活利用模式，拓宽农民财产性收入增长渠道，促进集体经济增长新途径，为激活乡村发展活力，促进乡村振兴提供支撑。

3.1 高度重视，加强组织领导 肥西县委、县政府高度重视农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作，分管副县长多次专题研究部署试点工作开展。成立了农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作领导小组，由县长担任组长，负责试点示范工作组织领导。下设办公室在县农业农村局，负责日常事务和协调推进。各试点乡镇相应成立试点示范工作领导组，主要负责人为第一责任人，建立县、乡、村3级工作组织结构，确保试点示范工作高效有序推进。

3.2 调查摸底，制定工作方案 成立农村闲置宅基地和闲置住宅调查摸底工作组，以村为单位，逐户开展调查摸底，摸清各试点村闲置宅基地和閑置住宅的数量及闲置情况，全面掌握闲置宅基地和闲置住宅基本现状，包括房屋权属、框架、面积、流转意愿等情况，逐一拍照登记造册，为建立全县统一的闲置宅基地和闲置住房数据库提供基础资料。在调查的基础上，结合实际，制定了《肥西县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范实施方案》，明确了试点示范工作的主要内容，要求各乡镇自主选择1～2个村试点，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，按期完成试点示范工作任务。

3.3 强化政策扶持，探索创新盘活利用机制 研究出台盘活利用闲置宅基地和闲置住房的相关扶持政策措施，因地制宜，探索创新盘活利用机制。一是探索解决民宿业证照办理难问题，研究制定《关于促进肥西县民宿业规范发展的实施办法（试行）》，成立了民宿发展领导小组，负责牵头开展开办民宿联合审批，并办理相关证照，为盘活利用闲置宅基地和闲置农房创造便利条件，提供市场准入便利。二是规范流转行为。坚持政府引导、农民自愿、市场运作的原则，畅通闲置宅基地和闲置住宅的流通渠道，制定《肥西县农村闲置宅基地和闲置住宅使用权流转交易办法》《农村闲置住宅租赁合同》文本，规范流转行为，防范法律风险，建立房屋租金合理递增机制，保障农户、村集体、投资者三方合法权益。三是强化金融用地支持政策。依据《合肥市村级留用地管理实施办法（试行）》（合自然资规函〔2020〕556号），按照每村不低于2000m2标准安排村级留用地，专项用于就地或异地发展物业经济、或入股参与各类产业项目经营，探索建立闲置宅基地有偿退出制度，促进城乡统筹利用建设用地。出台《肥西县金融支持现代农业发展若干政策（试行）》（肥政秘〔2020〕126号），拓宽贷款抵押物的范围，推进农民住房财产权抵押，解决投资主体融资难问题，支持城市工商资本参与盘活农村闲置资源资产。

3.4 因地制宜，探索盘活利用模式 肥西县根据4个试点村实际，结合美丽乡村建设和人居环境整治，支持农户、集体经济组织、社会工商资本等主体，探索农户自主盘活、村集体主导盘活、项目带动盘活3类利用模式。一是农户自主盘活利用模式。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持村民采取自营、出租、入股、合作等方式，利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游业，促进增收。二是村集体经济组织主导盘活利用模式。深化农村集体产权制度改革，发挥集体经济组织的功能作用，鼓励经济实力强的村集体经济组织统一收储闲置宅基地和闲置住宅，通过农村产权交易平台流转交易或者自行开发利用，整合闲置宅基地发展特色产业。三是项目带动盘活利用模式。针对房屋老化严重的空心村，采取整理、复垦、复绿等方式，坚持依法依规，开展农村闲置宅基地整治，利用整理出的土地资源，引导各类企业和新型经营主体参与开发利用。通过重点项目实施，推进闲置宅基地集中规模利用。

3.5 创新方式，探索盘活利用有效路径 一是“农户+村集体+企业”合作方式。由村集体经济组织流转农户闲置宅基地和闲置住宅，采取自营、出租、入股、合作等方式，吸引社会资本参与发展新业态，盘活闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游业。如紫蓬山管委会张老圩村，农户通过租赁方式将闲置的宅基地和闲置住宅以及部分承包地流转给风之谷农场。农场利用流转的土地发展集民宿、农家乐、休闲旅游、农业生产于一体的田园综合体。通过这种方式，农户盘活了闲置宅基地和闲置住宅获得了租赁收益，企业获得了发展急需的土地资源，实现了共赢发展。据统计，出租闲置住宅户均年增收2万元，农场还就近吸纳周边村民30人务工，月平均工资为3500元左右。同时，村集体租赁闲置老村部给企业做办公用房，每年获得租金收入3万元。二是“村集体+社会资本”合作方式。主要由农村集体经济组织统一收储村居闲置宅基地和闲置住宅后，集中在农村产权交易平台流转交易或者自行开发利用，发展民宿经济。如柿树岗乡新街社区，以农村环境整治为着力点，引进安徽省一品小院建筑有限责任公司进行投资合作，建设蒿园民宿经营项目。村集体将整理的出闲置宅基地1.564hm2入股蒿园民宿项目，年收益不低于3万元/hm2。同时，将周边的16.17hm2农用地和4.95hm2水面流转给公司发展休闲观光农业，每年按照7500元/hm2给予农户分红，村集体按租金和固定收益的3%收取土地流转管理服务费，实现了村集体和农民合作共赢的良好局面。三是“村集体+产业项目”经营方式。针对房屋老化严重的空心村，开展农村闲置宅基地整治，利用整理出的土地资源谋划重点项目，发展养蚕特色产业，引导有实力、有责任心的企业和新型经营主体参与开发利用。如在山南镇荷冲村，村集体整合12个村民组闲置宅基地4.33hm2，利用村级集体经济发展专项资金及水库移民资金200余万元，建设了养蚕大棚72个，总面积接近2万m2，项目建成后预计村集体增收15万元，农户每年户均获得流转租金3000元。

4 存在的主要问题与制约因素

1年来，肥西县推进4个试点村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，取得了初步成效。但由于试点工作实施时间较短，相关配套措施未实施，总体上试点工作成效与预期目标差距较大。存在的主要问题与制约因素如下：

4.1 农户退出宅基地意愿不强 根据有关法律规定，农村村民1户只能拥有1处住宅。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。就肥西县4个试点调查情况看，由于缺乏有效的激励措施，村民普遍不愿意退出闲置宅基地。以山南镇荷冲村为例，该村拥有2处以上住宅57宗、闲置住宅165宗，但农户不愿意轻易退出宅基地。

4.2 村集体收回闲置宅基地难度大 按照《土地管理法》的规定，农民取得宅基地的方式为依法申请、无偿使用。农户一旦取得宅基地，村集体收回宅基地的难度大。虽然法律规定房屋倒塌、拆除2年以上未重建的，土地使用权收归集体所有，但是宅基地上房屋属于农民私有财产，不能强制收回。目前，村集体没有足够经济实力，建立相应的补偿措施，导致闲置宅基地收回难。

4.3 影响盘活利用的制约因素 一是法律明令禁止宅基地使用权抵押。我国现行法律和国家相关规定对宅基地使用权的这些法律处分都明确予以限制，宅基地使用权的转让、抵押、继承等都被明令禁止。导致相关盘活利用企业无法利用宅基地使用权获得融资贷款，盘活利用主体资金压力大;二是宅基地使用权流转的期限受限。目前房地一体化宅基地使用权确权对流转交易登记方面也没有明确的规定。《合同法》第214条规定：“承租土地使用权，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。社会资本参与盘活利用时，担心流转方中途毁约权益得不到保障，也担心20年合同到期后续约难，固定资产投资又无法收回。因此，盘活利用主体参与盘活顾虑较多;三是尚无统一的流转交易平台。流转交易缺乏相应的空间范围，流转信息不畅，流转交易价格不透明，在一定程度上制约了闲置宅基地和闲置农房的盘活利用。

5 对策建议

针对肥西县推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作中存在的问题，提出以下几点对策建议：

5.1 深化农村宅基地“三权分置”改革 在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，积极推进农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，落实农村宅基地集体所有权，保障农村集体经济组织成员宅基地资格权，适度放活宅基地和农房使用权。对于进城落户的农民，在确保宅基地集体所有性质不变和成员宅基地资格权的条件下，按照依法、自愿、有偿的原则，允许宅基地使用权在集体经济组织内部流转并办理相关证件，探索放活宅基地使用权的有效实现形式。

5.2 加快推进农村房地一体化的宅基地确权颁证 从全国第一批33个试点县取得的经验看，产权明晰是闲置宅基地盘活利用的基础。推进农村房地一体化的宅基地确权办证工作是落实不动产统一登记的基本内容，对推进宅基地“三权分置”改革、加强宅基地管理工作十分重要。要坚持“依法依规、房地一体”的原则，开展农村宅基地地籍调查，明晰宅基地产权，摸清掌握宅基地数量，建立农村不动产登记基础数据库。推进农村房地一体的宅基地使用权确权登记颁证工作，为推进闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用提供数据支撑。

5.3 建立盘活利用政策保障机制 健全城乡融合发展机制，推动城乡要素平等交换、双向流动，增强农业农村发展活力。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城农民土地承包权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有償转让[12]。推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，要统筹考虑实际需求，为相关经营主体盘活利用行为提供更多的政策支持，着力构建政策支持保障机制。一是建立闲置宅基地有偿使用和回收制度。针对一户多宅和面积超标等问题，加强“一户一宅”的法律宣传教育，推行宅基地有偿使用制度，明确宅基地回收的条件、程序、补偿标准等，激励引导农民有序退出宅基地。二是统筹城乡一体化发展。打破城乡二元结构，完善农村社会保障体系，消除进城农民退出转让宅基地的后顾之忧。三是出台奖补扶持政策。由财政部门牵头，出台盘活利用闲置宅基地和闲置住宅奖补等相关政策措施，以吸引更多的经营主体参与盘活利用。对于利用闲置住宅发展民宿及仓储物流等产业，设置合理的消防审批条件，在符合消防安全的前提下降低准入门槛，加大事中事后监管。

5.4 建立统一流转交易平台 重点探索建立县级统一的宅基地管理信息系统，将人、地、房空间信息一体化纳入数据系统，全面摸清底数，分析宅基地的布局、面积、资格权和闲置情况等。畅通农村闲置宅基地和闲置住宅流转渠道，搭建闲置宅基地和闲置住宅线上流转平台，实现宅基地在一定范围和对象间自由流转，释放宅基地的商业价值，形成公平合理的市场定价，平等保护流转双方的权益。

6 结语

综合肥西县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作开展情况，由于试点工作时间较短，相关配套政策未出台，肥西县房地一体化确权登记颁证工作未完成，总体上成效不明显，与试点方案最初设置的目标要求差距较大。农村闲置宅基地盘活，涉及法律法规、行政管理、农民意愿等多方面的问题，因此，应深化农村宅基地“三权分置”改革，持续推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点工作，赋予试点地区更多的自主权，探索政策法律支持保障研究，推进农村闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用。

参考文献

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（责编：张宏民）

作者：梁红华