资产评估基本程序

2022-07-27

第一篇：资产评估基本程序

资产评估准则评估程序讲解

《资产评估准则——评估程序》讲解崔劲主要内容

程序准则制定的依据程序准则相关问题分析

与《操作规范意见》的比较与说明程序准则讲解

程序准则制定的依据(基本准则) 第十二条注册资产评估师执行评估业务，应当根据业务的具体情况履行适当的评估程

序。

第十三条评估程序包括八项内容明确评估业务基本事项签订业务约定书编制评估计划现场调查收集评估资料评定估算

编制和提交评估报告工作底稿归档相关问题分析

我国评估行业缺乏对评估程序的研究与规范评估实践发展对规范程序提出更高要求

评估准则有利于法律责任的界定(行业进入高法律风险阶段) 评估程序准则是评估质量的基础保证资产评估基本准则的制定基础国际评估准则对评估程序的规范与《操作规范意见》比较与说明(1) 《操作规范意见》

第三章“资产评估操作程序”中对评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目、建立项目档案止的操作程序规定了15项。

《程序准则》

根据基本准则的要求将有关内容进行了归纳，例如将第5项指导资产占有单位清查、填报，搜集准备资料，第6项检查核实资产，验证资料;第7项检测鉴定资产的相关内容归纳为“现场调查程序”。增加“收集评估资料程序”，将第8项选择评估方法和计算公式;第9项针对具体对象进行评定估算合并为“评估估算程序”。

与《操作规范意见》比较与说明(2) 《操作规范意见》

第25条:评估机构必须派出足够数量、富有经验的专职业务人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况，验证所提供的资料。要逐项核查建筑物、机器设备、在建工程;逐笔检查长期投资、无形资产、递延资产和货币资金、应收及预付款项、短期投资等资产及负债。

《程序准则》

第十七条应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。第十八条要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。

与《操作规范意见》比较与说明(2)(续) 《程序准则》

第十九条注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

第二十条注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

第二十一条注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。

与《操作规范意见》比较与说明(3) 《操作规范意见》

第22条一个评估项目只能有一个评估基准日。在征求委托方意见的基础上，评估机构选定评估基准日--- 程序准则

明确评估业务基本事项中，提示评估基准日由委托方确定。与《操作规范意见》比较与说明(4) 程序准则增加了风险评价程序

第十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。准则内容介绍程序准则共四章33条第一章总则(1-4条) 第二章基本要求(5-10条) 第三章评估程序要求(11-32条) 第四章附则(33条) 第一条为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。

讲解: “资产评估各方当事人”具体对象包括注册资产评估师、委托方和相关当事方第二条本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。讲解: 所称程序涵盖评估业务全过程，按照评估业务的进展步骤阐述具体程序。只有履行了合理有效的评估程序，才能出具评估报告。

评估程序的要求既是对注册资产评估师的要求，也是对评估机构的要求。本准则中仍以“注册资产评估师”为规范主体，对其执行评估业务提出要求。

第五条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。

第七条注册资产评估师应当根据本准则，结合评估业务情况，制定并实施适当的具体评估程序。

讲解: 基本评估程序是注册资产评估师执行一项完整评估业务时应该履行的主要重点工作步骤及要求，针对每一基本程序还应有具体的实施安排或步骤，评估师应当根据评估对象、评估范围、业务规模的不同，在制定评估计划时落实现场调查、收集评估资料、确定估算方法的具体实施步骤。

具体评估步骤可按照不同评估对象、不同评估方法分别确定。

第八条注册资产评估师在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或不能完全履行评估程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和对评估结论是否产生重大影响，来决定继续执行评估业务或终止评估业务。

讲解: 1.主观限制与客观限制

2.如果重大限制将对报告评估目的下的评估结论的合理性产生重大影响，应与委托方沟通，当委托方明知限制无法排除而又拒绝接受明确充分披露下的评估结论，或评估师认为即使进行充分披露也将影响报告的合理性时，注册资产评估师应提出终止评估业务的要求，解除业务约定书。

第九条注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序。第十条注册资产评估师应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。讲解: 资产评估基本准则与职业道德准则中指出，注册资产评估师应当指导业务助理人员遵守本准则，这就要求注册资产评估师要有引导相关协助人员的工作能力，对他们的工作要有控制能力与管理能力，并对业务助理人员的工作结果负责。

为规避风险、规范执业，要求注册资产评估师对评估对象的调查、评定估算等工作程序与工作步骤形成书面或电子记录，收集评估依据，形成工作底稿。形成的工作底稿应具体、详细、完整。

第十一条注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项: 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者; 评估目的; 评估对象、评估范围; 价值类型; 评估基准日; 评估报告使用限制; 委托协议书相关内容; 评估报告提交时间及方式; 评估服务费总额、支付时间和方式; 委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。讲解: 理解在评估前期明确价值类型的作用

价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素

专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述

价值类型制约评估方法的选择

明确价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果

具体按价值类型准则要求

第十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。

第十三条评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。评估目的、评估对象、评估基准日、或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或重新签订业务约定书。讲解: 1. 评估项目风险。一般业务风险主要有来自委托方的风险，来自产权持有者(资产占有方)的风险，来自评估对象的风险，评估报告使用中的风险等等。

2. 专业胜任能力。评估机构和评估师应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估人员是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验，判断是否有来自注册资产评估师及助理人员执业能力不足而带来的风险。

3. 判断项目是否存在明显或潜在的利益冲突，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利害关系。

第十四条注册资产评估师应当编制评估计划。评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。

评估计划通常包括履行的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。讲解: 评估计划一般在项目开展前编制，为保证各种资源最有效的配置并合理利用，需要对未来可能进行的所有主要评估工作进行规划，依照评估工作程序的要求对现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估工作的各个具体环节进行规划，具体对评估步骤、工作进度安排、专业人员、时间、重点关注的事项等内容加以明确。

第十七条:注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估业务具体情况对评估对象进行必要的现场调查。

讲解: 现场调查是对评估对象相关情况的调查，是注册资产评估师为获得被评估对象的基础资料，核实评估对象的存在性和完整性，勘查评估对象的品质和使用状况，查验评估对象的法律权属资料，通过询问、核对、勘查、函证等方式进行的一系列尽职调查工作。一般包括:(1)获得需要评估的资产清单;(2)核实评估对象的存在性及完整性;(3)对评估对象品质、使用状况的现场勘查;(4)对评估对象的法律权属资料的查验等，应涵盖了解所有评估对象各种信息的工作。

现场调查应当在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行。注册资产评估师通常应当对评估业务涉及的主要资产进行资产勘查。第十八条注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。

注册资产评估师应当要求委托方或产权持有者对填制的评估明细表及相关证明材料以签字盖章或者其他方式进行确认。

讲解: 由于委托方和产权持有者可能不是同一个企业或组织，产权持有者有义务提供相关资料并保证资料的真实、合法和完整，委托方也有义务督促产权持有者提供相关资料。产权持有者应该对评估对象进行核实，填写资产清查评估申报明细表。

需要盖章确认的资料一般为评估对象或评估范围明细表、有关证明材料等。第二十条注册资产评估师在执行现场调查时无法或不宜对评估范围内所有资产进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。

第二十一条注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或调整现场调查工作。

讲解: 注册资产评估师实施抽查方法，是从评估对象总体中选取一定数量的样本进行测试，并根据测试结果，推断总体特征的方法。注册资产评估师在设计与选择样本、评价抽样结果时，应当运用专业判断。第二十二条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。

第二十三条注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。

评估资料有查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。

讲解: 收集评估资料主要是规范注册资产评估师在执行评估业务过程中根据评估业务具体情况收集评定估算需要的评估相关资料。评估工作资料是评估师在现场调查后，进行评估时的必备资料，与现场调查所收集的的相关资料是不同的。注册资产评估师需要进一步了解获取与判断评估对象价值相关的其他资料，如市场调查资料、政府部门的有关规定、相关专业机构的分析报告或文件等，作为评估作价的依据。

第二十四条注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

讲解: 资产信息资料的分析，指对资产信息资料合理性和可靠性的识别。信息资料本身的可靠性可通过参考其他来源查证，必要时也可以进行适当的调查验证。

第二十五条注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等各种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。第二十六条注册资产评估师应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

讲解: 1. 评估方法的选择应当与评估目的、评估时的市场条件、评估对象所处状态以及评估的价值类型相适应。

2. 评估方法选择应与评估对象的类型、现实状态等相适应。 3. 评估方法的选择也应当与占有资料的情况相适应。

4. 选取评估方法包括选择评估技术思路、实现评估技术思路的具体方法以及选择技术经济参数等内容

第二十七条注册资产评估师应当对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。

注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法的，应当对各种方法产生的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论。

讲解: (一)注册资产评估师应当正确地对一种评估方法下的初步结论进行分析，判断评估结论的合理性。

1. 注册资产评估师应当对评估资料的全面性、客观性及适时性，参数选取的合理性及适时性，计算公式的正确性，计算表格链接的正确性等进行分析; 2. 将评估结论再次核实是否与明确评估目的及价值类型相适应。进行相关增减值分析判断评估结论的合理性。

(二)注册资产评估师应当知晓，如果采用了多种评估方法，不仅要确保满足各种评估方法适用的条件要求和程序要求，还要对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，最终确定评估结论。第二十九条注册资产评估师应当根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。

第三十条注册资产评估师提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。

第三十一条注册资产评估师完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。

讲解: 1.评估报告出具前应该进行内部复核

2.在提交正式评估报告前，注册资产评估师可以与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通

3.提交报告的方式

第三十二条注册资产评估师在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。

讲解: 评估机构应该有明确的档案建设和档案管理意识资产评估档案规范化管理

第二篇：关于《资产评估准则——评估程序》的起草说明

2007-12-10

为便于评估机构和注册资产评估师以及相关部门、人士全面理解《资产评估准则--评估程序》，现将有关起草情况说明如下。

一、起草背景

(一)我国评估行业缺乏对评估程序的系统研究和规范

评估程序是规范评估执业行为，提高评估服务质量的重要保障。国内外评估实践的经验和教训都证明了专业程序对中介服务质量的重要作用。只有评估程序得到完整和正确执行，才能为评估技术操作的正确开展打下坚实基础，才能为注册资产评估师在评估业务组织过程中提供基础指导，从而为业务质量提供基础保证。然而在十多年的快速发展过程中，由于特殊的国情，我国评估行业对评估程序基本理论与规范缺乏系统研究。现有管理文件中，主要是从规范国有资产评估管理的角度对评估程序提出要求，没有从注册资产评估师完整执行评估业务的角度对评估程序进行归纳与规范。随着注册资产评估师和评估机构逐渐成为评估行业的责任主体，评估管理体制改革逐步到位，多元化市场主体对评估需求呈多样化发展趋势，规范注册资产评估师和评估机构执业行为，结合评估专业服务特点对评估程序进行规范，具有十分重要的意义。

(二)评估实践的新发展对规范评估程序提出更高要求

在我国评估实践中，长期以成本加和法为主要方法进行整体资产评估，注册资产评估师和评估机构对成本法的评估思路和评估程序较为熟悉。随着我国资本市场的发展，收益法、市场法的运用已经成为必然。简单沿用以前的评估习惯和程序，无法保证评估质量，也无法满足评估实践的需求，因此需要借鉴国外评估行业在评估程序方面的成熟经验，从专业角度综合规范评估程序，特别是执行各类评估业务所应当遵守的基本评估程序。

(三)资产评估基本准则的制定和评估理论研究为评估程序准则的出台提供了理论基础

《资产评估准则--基本准则》第一次对评估程序进行了原则性规范，要求注册资产评估师根据评估业务具体情况履行适当的评估程序，并列出明确评估业务基本事项等八个资产评估基本程序，为进一步全面规范评估程序提供了制度基础。近年来，在中国资产评估协会的推动下，我国评估行业围绕程序体系建设进行了深入研究和讨论，重点研究了美国评估界对评估程序的规范，形成了大量研究成果，并吸收到注册资产评估师考试教材中。这些发展带动注册资产评估师对评估程序的关注和讨论，为制定评估程序准则作好了理论与舆论的准备。

(四)国内外评估程序准则的比较分析

国外评估行业对评估程序十分重视。目前，在《国际评估准则》、美国《专业评估执业统一准则》、英国皇家特许测量师学会《评估与估价手册》和香港《资产评估指南》等评估准则中都没有设立独立的评估程序准则，但是，这并不表明国际评估准则和各国评估准则不重视对评估程序的规范。相反，在各国评估准则的各项具体评估准则中，都以大量的篇幅和文字对评估程序进行系统论述和规范。比如，《国际评估准则》的“准则1-以市场价值为基础的评估”、“准则2-以市场价值以外的价值为基础的评估”，美国《专业评估执业统一准则》的不动产(准则1)、动产(准则7)、企业价值与无形资产(准则9)等各准则中都涉及了大量对评估程序的规范与要求。由此可见，国际评估界高度重视评估程序问题，只是把评估程序的要求分散表述于具体的评估准则之中。

在我国，由于各具体准则仅涉及该准则部分的评估程序要求，而在整体评估操作中缺乏在整个项目组织中应该遵守的共同程序要求，因此，注册资产评估师在评估业务组织中缺乏必要的程序意识，这为整体组织与操作带来了较大风险。我国一直缺乏明确的评估程序规范来对评估程序的履行进行具体指导。现有评估法规中，只是在评估基本准则和相关准则中对评估程序提出了最基本的要求，相对评估实践的要求还有很大差距。

随着全社会对评估质量的日益重视，专门制定评估程序准则，将促进评估行业执业质量的不断提高，维护注册资产评估师的合法权益。

二、起草指导思想

在准则的起草、修改过程中遵循了以下指导思想：

(一)以基本准则为基准

《资产评估准则--基本准则》是规范各类资产评估业务的基本规范，是应当共同遵守的基本规则，其在“操作准则”一章中将资产评估程序划分为八项基本程序，准则与基本准则精神保持一致。

(二)繁简适度

评估程序准则规范的内容是评估机构和注册资产评估师执行评估业务必须履行的程序，以大多数注册资产评估师应当和能够做到为出发点。评估程序准则是总体要求，不是单项资产具体评估程序，因此只提出框架式要求，不宜过细;条款设计中基本思路是“应当做”，而不是“如何做”。

(三)适当超前，兼顾稳健

“适当超前、兼顾稳健”是我国资产评估准则制定工作的重要指导思想。一方面，评估准则需要满足评估实践的需求，在借鉴国外准则的基础上有所创新，对评估执业予以规范和引导。目前，国际上主要评估准则中都没有设立独立的评估程序准则，从单独制定程序准则角度来看已是超前的。程序准则以资产评估基本准则为基础，基本准则在价值类型、评估方法运用、价值结论的取值等方面结合国内外评估理论与实践进行了重大突破及大胆尝试，因此评估程序准则中也加入了相应的要求。另一方面，处理好准则的超前性与我国经济发展及评估行业队伍的实际情况的关系，反映资产评估的专业特点。

(四)注重与已发布评估准则和正在制定的其他评估准则的衔接，特别注重与业务约定书准则、报告准则、工作底稿准则等程序性准则的衔接，成为评估体系的重要组成部分。

三、起草过程

2005年，中评协参照准则项目招标工作组建了评估程序准则修改项目组，系统研究评估程序准则相关理论和实践，重新启动评估程序准则修改工作，修改工作主要包括：

(一)项目组收集与评估程序准则制定相关的国内外法规、准则等参考资料。

(二)项目组系统研究相关评估政策和文件，认真学习我国的准则体系规划，进行横向和纵向比较，开展社会调查和分析、研究，先后召开了多次座谈会，走访多家评估机构，广泛听取意见。在此基础上对原征求意见稿进行修改。

(三)项目组对评估程序准则的整个修改研讨过程，前后经历了四稿，于2006年2月提交准则送审稿。

(四)2006年3月，中评协组织专家对准则送审稿进行了评审。项目组根据评审意见进行修改，形成新的征求意见稿。此后，中评协组织项目组和部分专家对该征求意见稿进行修改，并就修改过程中较突出的法律问题征求协会法律顾问意见。中评协组织项目组根据法律顾问意见和部分专家意见对征求意见稿进行修改。

(五)2006年4-9月，中评协再次在行业内外对本准则项目公开征求意见，根据征集的意见对准则进行修改。

(六)2007年10-11月，中评协将准则稿提交财政部资产评估准则委员会和中评协资产评估准则技术委员会审议。中评协根据委员反馈的意见，组织行业资深专家进行研究、讨论，主要意见予以采纳并定稿。

四、准则的定位

根据准则体系规划，准则体系完善后，将从评估程序、资产类型和评估目的等角度对评估业务的整个流程构成完整的约束。

评估程序准则主要从整个项目的组织与操作入手，规范注册资产评估师的执业行为，而相关评估准则则分别从不同的侧面和具体的资产类型对评估行为进行具体规范。评估程序准则规范的范围涵盖评估业务组织与操作的整个系统性过程，而相关评估准则仅包括某方面的事项或某类资产的评估规范。评估程序准则涉及的内容一般是原则性的、反映整体项目操作的规范，相关评估准则的内容则比较深入、具体，反映各个侧面与个体的规范内容。评估程序准则与相关准则的结构具有内在的有机联系，互为补充，共同构筑评估准则的科学体系。

为使评估程序准则与其他程序性准则和专业性准则共同构成评估程序整体规范，并与评估程序细化要求相互呼应、协调、补充、促进，在定位上需要明确：

(一)评估程序准则属于具体准则层次中的程序性准则，承继基本准则中的评估程序原则规定，是对注册资产评估师履行评估程序的总体要求，涵盖各类评估业务的评估程序要求，从评估业务纵向角度对主要评估程序的履行提出相关规定。

(二)评估程序准则涵盖评估业务全过程，引出业务约定书、工作底稿、评估报告等其他程序性准则。评估程序准则涵盖一项评估业务的全过程，按照一般评估业务的进展步骤阐述具体程序;评估程序是工作底稿的基础，工作底稿是评估程序的记录;评估程序准则是评估报告的前提条件，只有履行了合理有效的评估程序，才能出具评估报告。业务约定书、工作底稿、评估报告等其他程序性准则将对评估程序中重要环节的相关事项提出具体要求。

(三)评估程序准则是执行各种资产类型、各种评估目的评估业务所应当遵守的评估程序基本要求，各专业性准则、评估指南、指导意见将结合各类资产类型、评估目的等特点，提出细化和特殊要求。

五、准则基本结构

准则分为“总则”、“基本要求”、“评估程序要求”和“附则”。

六、重要事项说明

为便于理解准则相关内容，现将一些重要事项予以说明。

(一)关于准则规范主体

实践中，评估程序的要求既是对注册资产评估师的要求，也是对评估机构的要求。准则表述中仍以“注册资产评估师”为规范主体，对其执行评估业务提出要求。根据基本准则附则中的要求，准则中对注册资产评估师的要求同样适用于评估机构。根据这一精神，准则中对注册资产评估师的规范，应当扩大到评估机构，即评估机构应当遵守评估程序准则的要求。

(二)关于八项基本评估程序

准则将评估程序定义为注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。执行评估业务需要的工作步骤可能很多，这一系列工作步骤中，可以归纳出八个较明显的步骤，即明确评估业务基本事项、签订业务约定书、编制评估计划、现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告、工作底稿归档。基本准则中已经对这八项基本评估程序作出规定。准则起草过程中遵循了这种归纳方式。评估程序不可能列举穷尽，这八个程序是各种评估业务中通常应当执行的程序。有的是单一步骤，如签订业务约定书;有的是多个步骤的归纳，如评定估算。不同评估业务中有可能归纳出多个程序，但这八个程序通常应当包括在内。

(三)强化风险控制程序

注册资产评估师在执行评估业务过程中，可能会受到限制无法完整实施评估计划，执行评估程序。这种情况下，为规避业务风险，注册资产评估师有必要对所受限制的影响进行判断，决定是否中止履行业务约定书。准则中明确要求注册资产评估师在受到限制时考虑中止履行业务约定书的可能性。这一要求是从评估行业角度对注册资产评估师提出要求，强化了风险控制程序。由于上述条款是评估准则中的特殊规定，目前尚无法律依据，这一规定的实施需要业务约定书准则和其他法规的配合。

(四)关于评估计划

制定评估计划是评估机构对注册资产评估师在执行评估业务中一贯要求的基础工作，为引导评估机构及评估师重视评估计划的实质作用，而不将评估计划流于形式，在本次制定评估程序准则时，重点强调以下方面：

1. 注册资产评估师编制评估计划，应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。

2. 评估计划内容不仅仅是对时间及人员的安排，还对制定具体评估步骤提出了更高的要求。

3. 在高标准要求的同时，针对评估行业的评估业务有大有小，评估对象有单项资产及权益资产的实际情况，提出评估师在确定评估计划的繁简程度上可自行安排。

第三篇：项目评估管理程序

1.目的

统一集团层面住宅项目评估的组织、方法和流程，通过每季度的定期质量评估和交付前的质量评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。

2.适用范围

3.定义

3.1 项目评估

项目评估指集团工程部委托第三方对集团在建项目进行的质量安全评估，它包括项目过程评估和项目交付评估。 3.2 项目过程评估

项目过程评估指在建住宅项目进行的一季度一次的质量巡查活动，包括工程实体质量、安全文明、材料质量、管理行为等内容的检查。 3.3 项目交付评估

项目交付评估指在交付前10~20天对交付项目进行的一次质量风险评估活动，包括户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感等。

4.职责

4.1 集团工程管理部

4.1.1 负责项目评估的组织、协调;

4.1.2负责集团项目评估报告的审核与发布。

4.2 区域工程管理部

4.2.1 负责区域内项目评估工作的跟踪与督促，配合集团进行区域内项目现场评估;

4.2.2负责区域内评估报告的审核与发布，并跟踪督促区域内项目整改措施及预防控制措施的落实;

4.2.3负责对区域内工程管理人员进行项目评估工作培训; 4.2.4负责制定区域内的奖惩措施并实施。

4.3 参评项目部

4.3.1负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查; 4.3.2负责配合集团和区域进行过程和交付项目评估工作;

4.3.3负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。

5.程序

5.1 评估组织

5.1.1 集团工程部委托第三方评估公司进行项目评估，区域工程部全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团工程部将视情况进行项目评估的现场监督工作。 5.1.2项目过程评估每季度组织一次，每季度评估行程通过微信群掷色子的方式分两轮确定，第一轮在评估前两天掷色子确定首批区域并随即再次掷色子确定首检的城市，第二轮在评估前一日下午掷色子确定次日评估的项目或城市，后检区域下城市与项目评估安排同首检区域，集团工程部、区域工程部参与第一轮掷色子，区域工程部参与第二轮掷色子;精装修项目过程评估原则上与毛坯项目一起进行，当批量精装修工程墙砖大面完成<50%时，可由第三方另选时间单独组织评估。

5.1.3交付评估工作应在项目交付前10~20天内完成，各公司须提前60天向集团工程部上报项目交付时间。

5.2评估范围

5.2.1项目过程评估

所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。工程已开工但不具备检测条件(如结构未拆模)、冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评估;对毛坯竣工后再精装的项目也需进行精装修部分的评估，示范区以及抢工期、抢预售节点的楼栋除样板房、售楼通道以外的部分均要参与项目评估;首层为大于5米的架空层，可不进行混凝土工程的实测。 5.2.2项目交付评估

所有即将交付的住宅项目。

5.3 评估内容

5.3.1 项目过程评估

项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关键项以及原材料异地送检四部分内容，标段成绩=80%×实测实量合格率×100+20%×安全文明合格率×100-质量关键项得分。

1)项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患、原材料现场实测等内容。

2)安全文明包括防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、材料堆放、场容场貌、现场强制性VI标识、精装修成品保护等内容。

3)质量关键项为质量评定的关键指标，包括关键质量指标和关键管理行为内容，集团工程部每年根据客户质量满意度与集团质量战略进行调整。

4)原材料异地送检范围包括施工现场所有甲供、乙供材料，重点在于集团和区域战略采购材料、与客户质量满意度关联度较高、容易引起社会关注的材料检测，目的在于督促各区域和项目部加强日常材料进场的检查，避免大范围系统性的原材料风险出现。

5.3.2 项目交付评估

项目交付评估内容包括对户内、公共部位、外立面、园林景观四部分，交付批次的成绩=户内(70%)+公共部位(15%)+园林景观(10%)+外立面(5%)。

5.4 测区、测点抽选原则 5.4.1

项目过程评估

1)每个标段随机抽选5套房，实测样本不区分新旧工作面、不区分施工阶段，测区抽取及公布均应分上、下午两次进行。

2)防水工程和门窗工程不限定测区，现场涉及到的必测。

3)对于所抽选的户内同时有混凝土工程、砌筑工程，两个阶段的指标均需进行实测;对于墙面、顶棚已刮腻子但涂饰/墙砖未完成的也要进行实测，并按抹灰标准，饰面完成后按涂饰/墙砖标准;对于已经安装的户内门、收纳柜及橱柜等，不论是否调试完成，均需按照相关标准实测。

4)当所选户内工序已经正常封闭，则前道工序不再实测;当所选户内已经进行抹灰阶段，结构楼板厚度和结构顶棚水平度不再实测。

5)安全文明项目现场全测。

5.4.2

项目交付评估

1)户内随机抽样样本数为多层、高层及洋房6套，别墅为3套(尽量覆盖不同装修标准、装修单位)，户内观感测区划分以每个功能房间为一个计算测区，每个分项得分为该户内所有功能房间平均分，所检查套数以算数平均的方式得出户内观感成绩。每个功能房间的实测指标以构件为单位，即使一个构件该实测指标有多个点不合格也算一个，并扣与严重项同值的分，各构件进行累加。

2)公共部位及电梯厅选取每栋楼(所检户内对应的栋楼)的任意4个楼层(其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层);地下室车库(不包括机房)随机抽选约500㎡，地下室外墙必选;屋面选取所检公共部位对应的3个单元屋面，最终以算数平均的方式得出公共部位成绩。

3)园林景观随机选取3个约1000㎡的区域，然后取平均值。

4)外立面：外立面测区为随机选取3楼栋，一栋楼一个分数，然后取平均值。

5.5 现场评估

5.5.1项目过程评估

评估组成员按照《GCZY-002产品质量实测实量操作指引》、本程序附件7.1《实测实量评分表》、7.2《安全文明评分表》、7.3《质量关键项评估表》进行现场评估。

5.5.2项目交付评估

评估组成员按照附件7.4《交付评估评分表》进行现场评估。

5.5.3材料异地送检

1)抽检种类

原材料异地送检范围以及每个项目的具体抽查种类由集团工程管理部确定，将针对各区域、各项目部的情况而有所侧重。

2)抽检方式

由第三方评估机构人员以不定期、不定项目、不定材料种类的飞行检查形式(例如：评估组人员可在进行其他公司项目评估时到我司在建项目进行抽取)，现场抽取正在施工作业面使用中的材料或采取破坏的方式进行抽取，由区域工程部、项目部、材料供应商现场见证，严格履行现场随机取样、拍照、封样、异地送检程序，抽检材料遵循事前保密原则。

3)异地送检

异地送检的检测机构选用北、上、广、深等一线城市的权威检测机构，尽量跨区域送检，送检地点遵守事前保密原则。

4)结果运用

检测结果不记入项目评估总分，在集团的季度专项材料检查结果通报中进行发布，对偷工减料、货不对板等违规使用的材料将会同集团审计监察部进行处罚。

5.6 评分及统计规则

5.6.1 精装、毛坯分开排名

已进入批量精装修阶段的项目过程评估成绩、精装修交付项目的交付评估成绩与毛坏交房的项目分开统计、分开排名。 5.6.2 项目过程评估评分

1)项目得分为各标段综合得分的算术平均分。

2)区域得分为各项目综合得分的算术平均分。

3)当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。

5.6.3 交付评估评分

1)现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行了定性。

2)现场对照扣分表格(详见附件)记录问题出现次数，并按照扣分原则进行评分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可进行累加扣分，但各分项扣完为止，不得倒扣分。

3)扣分原则

扣分明细表轻微项一般项严重项园林每处1分每处3分每处5分

装修房户内观感、外立面、公共部位、毛坯房户内观感中的墙面、窗/栏杆、管道每处2分每处5分每处10分

毛坯房户内观感(除墙面、窗/栏杆、管道以外)每处5分每处10分每处20分

4)果所选测区有未完成的施工工序，则将该单项记为0分。

5.7 评估报告及通报

5.7.1 每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可;在参评项目评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目快报，发送到集团和区域工程管理部，由区域工程管理部发送给参评项目部;在全集团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成正式的项目评估报告并发送到集团工程管理部，集团工程部将编写项目评估通报进行正式发布。

5.7.2 每季度材料异地送检检测报告出来后7天内，第三方评估公司编制完成正式的材料评估报告，包括异地送检、材料现场实测、材料品牌符合度的内容，集团工程部将编写季度专项材料检查通报中正式发布。

5.8 整改跟踪与总结提升措施 5.8.1 整改及备案

取得评估报告(包括项目快报)后，区域公司、项目部即应对项目评估中反映出的现场问题进行整改;对项目综合得分排在集团后三名且低于80分的项目，区域工程管理部还应组织项目部制定专项整改和品质提升方案，并负责跟踪整改措施的制定和执行情况，从收到项目评估报告起算10天内将其执行与闭合情况报集团备案。

5.8.2总结及提升

各区域在收到得评估报告后，应组织区域所属的各城市公司、项目部在15天内完成对当次项目评估存在的问题进行分析总结，及对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出现，并促进产品品质的持续提升。

5.9结果应用每季度项目评估结束后，集团工程部对于项目综合得分排在集团前三名和后三名的项目在全集团范围内进行通报和点评，尤其是对于项目综合得分排在集团后三名且低于80分项目将督促区域工程部对相关责任单位发出不良通知及组织约谈，约谈记录及整改方案报集团工程管理部备案。各区域应将项目评估结果纳入供应商考评体系，并在供应商信息库中进行及时、真实的履约评价。

5.10诚实守信管理

5.10.1为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，集团和区域工程部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取罚分、集团通报批评等处罚措施。

5.10.2测量数据应反映项目的真实质量，禁止为片面提高实测指标而过度修补或做表面文章的行为，在结构打磨、剔凿、修补方面应遵循如下原则：

1)除混凝土模板拼缝和胀模以外，对于现场进行结构缺陷局部处理(同一楼层打磨、剔凿、修补的构件数小于总构件数的30%)的现象，评估组根据现场具体情况进行实测，确保结构缺陷处理合格;对于大面积(同一楼层内打磨、剔凿、修补的构件数≥总构件数的30%)结构打磨、剔凿、修补的，评估组根据现场具体情况确定是否实测，并在质量关键项中倒扣分。

2)对纯粹为了规避实测的不合理修补(如大面积水泥砂浆修补等)，如进行了实测，实测数据按50%打折处理，如未进行实测，则应列入重大质量隐患进行风险提示。

3)严禁进行工序不合理隐蔽，规避测区的情况，如砌筑未顶砌或未二次构件未完成就进行甩浆、以及在结构墙柱旁堆放材料设备以规避测区等，评估组根据现场情况，要求继续进行实测。并对该标段总分按75%打折处理。

4)严禁砌筑、抹灰等不按合理工序准备测区要求评估组进行实测，如只提供一层、两层、或三层砌体或抹灰要求评估组实测，评估组根据现场情况可拒绝实测。当现场砌体或抹灰完成超过3个楼层时，由评估组确定后序施工工序是否正常开展、合理施工后再进行实测。

5)严禁瞒报、谎报项目施工进度，如发现上报的施工进度存在瞒报、谎报或有严重偏差的现象时，对总分进行75%打折处理，并对项目部进行全集团通报。

6)每份原始数据项目部工程负责人都需要当场签字认可，如签字确认前有问题需及时提出，签字后提，投诉无效。如存在异议，要及时跟区域、集团工程部沟通，最终由集团工程部进行裁决。

第四篇：入党基本程序

发展新党员基本程序

中共七里街道工委编印

2011年5月

一、自愿提出入党申请

要求入党的同志自愿向所在单位党组织提出书面申请(材料1：入党申请书)，申请主要写个人简历、主要家庭成员、主要社会关系、对党的认识、入党动机和态度和本人主要表现。。党组织接到申请后，应派人与申请入党人谈话(一般在十五天内)进行教育和鼓励。

二、确定入党积极分子

入党申请人经党小组(28岁以下须经街道共青团组织)推荐(材料2：党小组或团工委推荐材料)、支委会审查同意后，便确定为入党积极分子。党支部将入党积极分子报上级党工委备案，并通知入党积极分子本人，指定2名正式党员作为入党积极分子的培养人。

三、进入考察期

考察期一年以上，自党支部确定其为入党积极分子之日算起。党支部每半年要对要求入党的积极分子进行一次考察，每次考察情况要填入入党积极分子考察表(填写考察意见时，要真实、具体、准确，既要有优点，也要写出缺点)。防止平时无记录，入党前闭门造车、突击编写的现象(材料3：入党积极分子培养考察登记表)。

四、听取党内外群众意见

考察期近1年，确定为发展对象前，党支部派一至两名正式党员召开座谈会，听取党内外群众对入党积极分子的反映。座谈会党外群众一般不少于8人，不够8人的，支部应加以说明。座谈情况形成一份完整的群众座谈会原始记录，参加人员必须签名(材料4：关于吸收×××同志入党的群众座谈记录)。

五、确定发展对象

入党的积极分子经过一年以上培养教育后，在听取党小组、培养联系人和党内外群众意见的基础上，经支委会讨论同意，可列为发展对象。

党支部确定了发展对象，应及时向上级党工委报告意见，并送审相关材料;上级党工委进行审查，对符合要求的，同意确定为发展对象，下发《入党志愿书》。

六、政治审查

1、审查发展对象本人对党的路线、方针、政策的态度、现实表现、政治历史和重大政治斗争中(特别是“文革”、89**和揭批“法轮功”斗争)的表现。**期间在校的中专学历以上的学生入党时一定要到该校取得当时政治表现证明材料。„材料5：关于×××同志(指发展对象)现实表现、政治历史和重大整治斗争表现的单份证明材料‟

2、审查发展对象家庭成员(直系亲属)和关系密切的主要社会关系的政治表现情况，包括文革、**、揭批法轮功斗争中的政治表现。如未在本辖区的，应当外调或函调，形成单人单份材料„材料6：关于×××同志(指发展对象的家庭成员或社会关系)政治表现情况的材料‟。

对发展对象的上述审查情况要形成综合性的政审材料和结论意见，落款处须盖上支部章„(材料7：关于×××同志(指发展对象)的综合考察报告‟，并填入入党积极分子培养考察登记表即材料3。

七、短期培训

党工委要对发展对象进行短期集中培训，时间一般五至七天，主要学习《中国共产党章程》、《关于党内政治生活的若干准则》、邓小平理论等文件。中组部组织局编写的《入党教材》可作为学习辅导材料。

培训后要参加考试(材料8：培训考试卷)。未经培训的(除个别特殊情况外)并考试合格的不能发展入党。

八、确定入党介绍人

入党介绍人由两名正式党员担任，一般由培养人担任，也可由发展对象约

请，或由党组织另行指定。

入党介绍人的主要任务是：

1、向被介绍人解释党的纲领、章程，阐明党员的条件、义务和权利，认真了解被介绍人的入党动机、政治觉悟、思想品质、工作表现、经历等情况，如实向党组织汇报。不能采取马马虎虎的态度，更不能有意隐瞒和歪曲事实真相。

2、指导被介绍人填写《入党志愿书》，并认真填写自己的意见(填写入党介绍人意见时，不要简单地以“提希望”的形式代替写缺点，而应实事求是地对被介绍人的政治觉悟、思想品质、工作表现和其它方面的情况作出全面评价，并表明自己对其能否入党的态度)，向支部大会负责地介绍发展对象情况。

3、被介绍人批准为预备党员以后，应继续对他进行教育帮助，使他按期转为正式党员。

九、填写入党志愿书

发展对象填写《入党志愿书》，须经上级党组织同意，在入党介绍人的指导下，用钢笔或毛笔填写。并要求其填写时要忠诚老实、实事求是，不得有任何隐瞒和伪造。字迹要清楚，不得涂改。对《入党志愿书》上有的项目没有内容可填时，应注明“无”。在“对党还有哪些需要说明的问题”一栏，主要填写需要向党说明，而其它栏目中不能填写的问题，或对某些栏目需要补充说明的问题。如亲友中被停职、拘留审讯等，现在尚无结论和处理的问题(材料9：入党志愿书)。

十、支委会审查

召开支委会，严格审查发展对象填写的《入党志愿书》和有关材料，经支委集体讨论认为发展对象合格和手续完备后，即进行公示。

十一、公示

在支部大会讨论前10天，要对拟发展对象进行书面张榜公示，将公示情况填入登记表(材料10：发展党员公示情况登记表)。如公示期间无不良反映，即可提交支部大会讨论;如有不良反映，应查实后决定提交支部大会讨论或继续

考察。

十二、召开支部大会

(一)程序：

1、申请入党人汇报对党的认识、入党动机、本人履历、现实表现以及向组织说明的其它问题;

2、党小组和介绍人介绍入党人的主要情况，并对其能否入党表明意见;

3、支委会报告对申请入党人综合考察情况;

4、与会党员充分发表意见，对申请入党人能否入党进行讨论;

5、申请入党的人对大会讨论提出的问题和即将表决结果表明自己的态度;

6、采取举手或无记名投票的方式进行表决。

(二)注意事项：

1、到会有表决权的正式党员达到应到会的正式党员五分之四以上(办理流动党员证书的流动党员注明后可不记入应到党员人数);

2、申请入党人及其入党介绍人必须参加支部大会;

3、讨论两个以上的人入党时，必须逐个讨论和表决;

4、支部决议应及时填写在《入党志愿书》上，决议内容包括支部大会时间、党员总数、预备党员人数、流动党员人数、应到正式党员人数、实到正式党员人数(应到人数五分之四以上)，主要优缺点是否符合党员条件，表决同意人数。

5、及时将前述材料1-10报党工委审批。

十三、审批前谈话

在审批接收新党员前，党工委要指派党工委成员同申请人谈话，作进一步的考察。谈话前，谈话人要对支部报来的入党材料进行审查，看材料是否齐全，手续是否完备(查看支部记录)，并采取座谈或个别谈心的方式，听取党内外人员对入党申请人的反映。谈话中，主要了解被谈话人的入党动机，对党的认识和对党的基本知识的掌握情况，征求其对党需要说明的问题，帮助其提高对党的认识，指出努力的方向。谈话后，谈话人要将意见填入《入党志愿书》，并向

党工委汇报谈话情况。

十四、党委审批

党委审批要及时，必须在支部上报后三个月内审批，如遇特殊情况可适当延长审批时间，但不得超过六个月。凡无故超过规定时间而未予审批的，应追究有关人员的责任。

党委审批必须坚持集体讨论，不能个人说了算，更不能以党政联席会的形式讨论审批党员，党委审批的意见要填写在《入党志愿书》上，注明预备期的起止时间，并通知报批的党支部。

十五、支部向本人发出入党通知书

党支部接到上级党委入党审批通知后，应及时通知本人并在党员大会上宣布。党支部应将上级党委批准的预备党员编入党小组活动，告诉其交纳党费的时间、规定等。

十六、入党宣誓

预备党员必须面对党旗进行宣誓。举行入党宣誓仪式的时间，应尽可能在上级党组织批准预备党员后及时举行。宣誓仪式一般由党工委组织，在党工委设有统一组织宣誓仪式的情况下，以各支部组织宣誓。

入党宣誓仪式的程序：

1、唱国际歌;

2、党组织负责人致词;

3、新党员宣誓;

4、上级党组织代表讲话;

5、党员代表讲话;

6、新党员代表向党表示决心。

十七、预备期的培养考察

预备期为一年，从支部大会通过预备党员之日算起，对预备党员进行教育和考察。党组织通过听取本人汇报、个别谈心、集中培训、介绍人帮助等方式，

每季度要讨论一次，发现问题及时同本人谈话。预备党员要自觉地接受党组织的教育和考察，经常向党组织汇报思想和工作情况，支部每半年进行一次全面考察，并填入(材料11：预备党员培养考察登记表)。

十八、预备期满

(一)第一种情况：一年预备期满，经半年一次考察合格，办理转正手续。

1、本人在预备期满前适当时候向支部提出书面转正申请(材料12：转正申请);

2、党小组提出意见;

3、党支部征求党内外群众意见;

4、支委会审查;

5、支部大会前进行书面张榜公示7天，并将情况填入(材料13：预备党员转正情况公示登记表)。

6、支部大会讨论、表决通过;并将表决结果填入志愿书。

7、将材料11-13报党工委审批。

党工委对党支部上报的预备党员转正的决议，必须在三个月内审批，并通知报批的党支部。

(二)第二种情况：考察不合格，延长预备期。

对预备期满后不完全具备条件或犯有一定的错误，但还没有完全丧失预备党员条件，并且本人决心努力改正错误的，可延长预备期。延长时间最长不超过一年，最短不能少于半年。延长预备期必须经过支部大会讨论作出决议，填入《入党志愿书》，报上级党委。延长预备期期满后，由党支部根据其是否具备党员条件作出转为正式党员或取消预备党员资格的决议并报上级党委审批。

(三)第三种情况：考察不合格，取消预备党员资格。

对在预备期内不能履行党员义务，确实不具备党员条件或犯有严重错误或延长预备期后经过教育考察仍不具备党员条件的，应取消预备党员资格。取消预备党员资格必须经过支部大会讨论通过，支部大会决议填入《入党志愿书》

报上级党委审批。

党工委讨论审批后，将审批结果通知党支部，党支部要在党员大会上宣布。支部书记要同转正党员进行一次认真的谈话，提出新要求，鼓励其进一步严格要求自己，发挥先锋作用，争做优秀共产党员;对延长预备期和被取消预备期党员资格的，要做好深入细致的思想工作，正确引导他们，不要气馁。

附录：

1、吸收预备党员的材料(1-10)

(1)入党申请书;

(2)党小组或团工委推荐材料;

(3)入党积极分子培养考察登记表;

(4)关于吸收×××同志入党的群众座谈记录;

(5)关于×××同志(指发展对象)现实表现、政治历史和重大政治斗争

表现的单份证明材料