基于GIS的成都市保障性住房空间分布适宜性评价

2022-09-10

保障性住房是与商品住房相对应的一个概念,是政府为了在住房分配领域主动实现资源分享的公平与公正,抑制和缩小收入差异,促进社会和谐所推出的主要针对中低收入住房困难家庭的住房形式[1]。保障性住房的空间区位选择不是一般的住房选址,而是一个涉及诸多因素的综合过程。本文以成都市中心城区的保障性住房为研究对象,通过建立数据库、权重计算、重分类、加权叠加等方法,分析出现有项目的适宜等级,并得出未来最适宜建设的空间区位。

一、确定适宜性评价指标体系

通过对部分保障性住房的居民的需求调查和政府供给行为的分析,笔者选取部分具有针对性的影响因子构建出适宜性评价指标体系。这些影响因子主要为交通区位、经济区位、环境区位、公共服务设施四个因素层,因子层则包括:道路通达度、公共交通便捷度、距医疗诊所距离、距中小学距离、距商服中心距离、距公共绿地距离、产业布局、传统商圈布局、基准地价。

二、确定适宜性指标体系的权重

权重是指通过对所有评价因子的横向比较,用赋以每个因子不同的折算系数(即权重系数)的办法来确定各因子在评价体系中的相对重要性。每个因子评价值与其权重系数相乘获得的加权评价值可以加和得到地块的总体评价得分。显示地块对于某一特定土地使用方式的适宜程度[2]。本文邀请了成都市规划局、四川大学五位专家分别对因子层打分,然后将它们汇总,通过权值因子判断法,建立适宜性评价得分,供各个图层在GIS里面进行重分类和最终加权叠加。

专家们在大方向上具有一定共识,只有在基准地价因子评分处略有差别。保障性住房居民对公共交通的依赖性尤其明显,权重最高呈19%;居民使用电瓶车、电动车、摩托车较多,对道路通达度要求较高,得17%;其次是中小学教育和医疗诊所的距离,分别为13%和11%;商服中心满足居民的日常生活需求,产业布局和传统商圈距离影响就业需求,其权重均为9%;基准地价是从政府供给的角度考虑,权重为7%;公共绿地距离是影响最小的因子,为6%。

三、基于GIS的单因子分析

本次参考的数据均来自于成都市规划管理局2011年公示的成都市近期建设规划。各个影响因子的评价标准以《城市规划原理》、《城市居住区规划设计规范》和《成都市城市规划管理技术规定》为依据来进行分等定级。

1、道路通达度和公共交通便捷度分析

先从GPS经纬地图网搜集主要交通道路交叉点及地铁站点的十进制位置坐标,制成EXCEL表格。将表格数据导入到中心城区综合交通近期建设规划的矢量图,生成道路交叉点和地铁站点的图层,再用线描绘图层使其更直观。用欧氏距离分析以及掩膜提取的方法,对除绕城以外的城内主要的二、三环快速路和主干道的交叉点进行分析,以500米的服务半径来划级,最远服务半径定为2000米,依次划为5级。

2、周边产业区布局和传统商圈布局分析

经济区位数据同样来源于网络地图坐标。其中产业园区包含医药产业园、零件生产基地、工业园等,共227处。据调查,成都市中低收入者能承担大部分技术含量低的工业和服务业。因而,将服务半径进行500米的分级分析[3]。

商圈按照成都市十二五规划中的商圈项目进行提取,共有17处。保障性住房越靠近商圈、工业区或产业园等,才越能满足就近就业的要求。本文以1000米为标准来划分产业区和商业圈的距离等级,也分为5个等级。

3、基准地价和距公共绿地距离分析

公园绿地数据是采用网络坐标点导入的方法来提取,共有37个点。按照居住区设计规范,公园、绿地的布置要保证居民出行1000米半径内有一处综合性公园,在300-500米半径内有一处小游园,所以按照500米来进行欧氏距离分析。

4、距医疗诊所、中小学、商服中心的距离分析

公共服务设施条件的分析方法类似于交通区位条件分析。商服中心以连锁超市为准,提取154个点。医疗卫生设施则提取社区卫生服务站和市级医院共286个点。小学采集314处,中学287处。

根据《城市规划原理》,居住区级配套公建如医院以1000米服务半径来划分等级,大型商业设施以500米来划分,中学按1000米划分等级,而小学按500米来进行。

四、单因子重分类

本文采用的主要方法是Arc GIS空间分析。每个因子的分析标准各不相同,采用的单位也不同,所以下一步必须消除量纲影响,使各数据具有大致相同的分类体系,也即重分类。其基本原理是:对每个数据分别进行重分类,按照等间距分类原则分为5级,最适宜的得高分,适宜性最低的则最低。

离道路交叉点越近,片区的交通通达度越高,越适合选址。于是在道路通达度分析图上进行重分类为5类。同理,离地铁站点越近,获得分数越高。距离最近的赋予5分,依次递减,超过2000米的仅1分。

产业区和商圈的距离关系到就业问题,距离越近,就业机会越多,越会保证低收入人群的生活有保障。所以把产业区和商圈的影响分别分为5类,距离在1000米以内的赋值为5,依次递减,超过4000米的距离则赋值为1。

为了与普通商品房拉出价差,参考现有的保障房价格区段,故建议保障性住房选择第Ⅴ或者Ⅵ级,因此该两级得分最高为5。依照用地经济原则,其次应是Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级,分别得4、3、2、1分。

公共绿地作为环境提升的重要项目,也为社区邻里提供沟通的场所。保障性住房区越接近绿地公园,环境效益越好,得分也越高。

公共服务设施配套越完整,保障性住房的居住越方便,才能让低收入人群真正意义上享受公平公正的社会资源。所以,按照不同的服务半径标准,越近的得分越高,从5分到1分依次分配。

五、适宜性评价结果

在GIS平台对多因子加权进行栅格图片叠加,分值越高的地点说明越适宜保障性住房的选址,分值越低则不适宜。成都市中心城区能在地图上精确搜索到的在建和已建的保障性住房项目有39个,分布在锦江、青羊、金牛和成华四个区。通过调查、标记,及GPS经纬地图网上的精确点定位,绘制出成都已建成(在建)的保障性住房现状分布图。把这个图和ARCGIS分析得出的保障性住房选址适宜性分布图进行相交操作,可以得到重合和不重合的区域。重合的为适宜度合理的项目有19个。其中密度最大的两片分别是成龙大道延线和黄田坝片区,通过实地对比,验证了两处确实在各方面表现比较突出,形成高适宜度的片区。

成都市未来可以进行选择的空间区位主要为大天片区、成都大学片区、洪十片区、成龙大道沿线部分、南心片区、大源组团、西部智谷一带、黄田坝片区、光华大道延线以及蜀源大道和西南交大犀浦校区之间的片区。对于城市中心则可以采取点状插件或商品房配建的方式进行定位。

摘要：本文以成都市为例,针对性地提出成都市保障性住房适宜性评价指标体系。接着采用权值因子判断表的方法对各个影响因子赋予相应的权重。然后将影响因子在Arc Gis软件上分为图层表现出来,并按照住区设计规范等理论和调研成果来分析每个影响因子的适宜性等级并对其重分类。进而将各个因子图层按照权重进行加权叠加,最终得出成都现有保障性住房的空间区位布局的适宜性评价。

关键词：保障性住房,空间区位选择,空间布局