根据工作的内容与性质，报告划分为不同的写作格式，加上报告的内容较多，很多人不知道怎么写报告。以下是小编整理的关于《商圈分析调查报告》，仅供参考，希望能够帮助到大家。
第一篇：商圈分析调查报告
商圈调查问卷总结分析
(我做一点分析，大家都看一下分析一下，意见发一下给我，我总结哈!加油!)
本次调查在海雅人人乐商圈内采用随机访问路人的方法进行，共发出问卷100份，共收回有效问卷71份。
1. 您的性别
A.男
B.女
51 样本性别构成情况：
(随机调查访问的样本中，女性占了72%，而男性仅占了28%，女性为商圈主要消费者。)
0%28%1. 您的性别A.男 B.女72%
2.您正处于哪个年龄阶段( ) A.20岁以下 B.21-30 C.31-40 D.40以上 样本年龄分布情况：
(随机调查访问的样本中，年龄处于21到30的占了70%，20岁以下，31到40的年龄层分别占比为16%和13%，该商圈的主要消费者年龄层为20岁以上。)
1%13%0%16%2.您正处于哪个年龄阶段A.20岁以下 B.21-30C.31-40 D.40以上70%6050403020100系列12.您正处于哪个年龄阶段A.20岁以下 D.40以上B.21-30C.31-40
3.您的职业( )
学生 B.蓝领 C白领 D退休 E.待业
样本职业分布情况：
4%5%0%20%32%14%0%3. 您的职业A.学生B.蓝领C白领D退休E.待业F.经商G.店员25%181614121086420系列1B.蓝领D退休3. 您的职业F.经商
4.您的月收入范围( )
A、1000以下 B、1001-3000 C、3001-5000 D、5001以上
样本收入情况： 9%0%21%4. 您的月收入范围A、1000以下B、1001-300026%C、3001-5000D、5001以上44%
25201510504. 您的月收入范围C、3001-5000系列1
5.您多长时间来海雅或人人乐一次?
一周两次 B.一周一次 C.半月一次 D.一月一次
样本到调查商圈的频率：
5. 您多长时间来海雅或人人乐一次?A.一周两次15%0%27%B.一周一次27%C.半月一次31%D.一月一次
6.您来海雅 人人乐商场的交通工具是：
私家车 B.公交车 C.步行 D.自行车 E.出租车
调查样本到商圈的交通方式，调查商圈的影响辐射范围远近： 6%0%19%11%6. 您来海雅或人人乐商场的交通工具是：A.私家车32%B.公交车C.步行32%D.自行车
.出租车7.您来海雅 人人乐主要是为了( )
A.服装 B.鞋 C.化妆品 D.珠宝 E.食品 F.日用百货
调查样本到商圈的消费目的，
由数据可知日用百货占总消费目的的42%，其次为占了22%的食品，和占比为15%的服装。
7. 您来海雅 人人乐主要是为了A.服装10%42%9%1%22%D.珠宝E.食品F.日用百货.家用电器6050403020100系列11%0%15%B.鞋C.化妆品A.服装C.化妆品D.珠宝E.食品F.日用百G.货家用电器B.鞋
8.您在购物时，比较关心哪个方面：() A.品牌 B价格 C，服务 D，流行风尚
16%0%23%8.您在购物时，比较关心哪个方面：A.品牌B,价格28%C，服务33%D，流行风尚
9.海雅百货是经常使用以下哪种促销推广方式?(多选)
A、折扣促销 B、赠品促销 C、特价促销 D、累计消费反现 E、有奖销售 F、贵宾卡促销 G、其他___
数据显示，折扣促销占促销推广的比例为38%，特价促销则占了26%，而赠品促销则占14%，其它的占比都低于10%。
由数据可知，样本消费者在商圈消费时，感知较深的是折扣促销，特价促销，赠品促销。
7%5%4%38%6%0%9.海雅百货是经常使用以下哪种促销推广方式?(多选)A、折扣促销 B、赠品促销26%14%C、特价促销,累计消费反现454035302520151050系列1A、折 B扣促、赠销品C、促销特D,价累促计销消费E、反现 F有奖、贵销售宾卡促G、销其他_
10.海雅百货与人人乐 您经常去的是哪一家?( ) A.海雅 B.人人乐 C.都差不多
由样本数据可知，消费者对海雅或人人乐的偏向性不高，两者自身商品类目有很大不同，人人乐以日用百货为主，而海雅则以服装饰品为主，而使两个大型百货相距百米却并未形成商品重叠，恶性竞争。
0%20%40%10.海雅百货与人人乐 您经常去的是哪一家?A.海雅B.人人乐40%C.都差不多
男女不同的对比方面：(这里要注意一个问题，男女的调查对象人数就有不同，需要思考一下)
8.您在购物时，比较关
A.品牌 B,价格 C，服务 D，流行风尚
心哪个方面： 男 5 5 11 3 女 19 30 19 14
35302520男15女1050牌格品价务尚.,服，风B行AC流，D
7. 您来海雅 人A.服人乐主要是为了 装
B.鞋
C.化妆D.珠品 宝 E.食品 F.日用百货男 2 2
7 18 女
9 10 1 19 31
35302520男15女1050装鞋服品宝品货器.妆珠食百电.B化..ADE用用.C日家..FGG.家用电
器
第二篇：汉口里商圈分析报告
熊琪
1308430608
熊丹
1308430609 张柳
1308430610
昌凡珺 1308430611
甘勍
1308430636
杨宇维 1308430638 申伟
1308430642
一、案例陈述
汉口里依武汉园博园而建，占地66800平方米，与去年9月开业。汉口里以汉口开埠百余年为脉络，建筑复刻晚清明初的汉正街、花楼街等代表性建筑和商业形态，浓缩了老武汉的味道。不曾想开业仅半年，汉口里的多数店面却陷入经营困难的局面，其原因是为何?如今汉口里又该何去何从?又该如何自救与转型?
二、案例分析
(一)原因分析
汉口里建设完成之初，被给予厚望，大批商家入住，其中不乏老武汉知名品牌，然而不过半年光景，大量店铺关门，发展如此萧条，有哪些原因导致汉口里成如今局面呢?我个人觉得有如下几个方面 1.汉口里商业形态单一。商圈里面除了餐饮和礼品店，别的业态几乎没有，使消费者不能长时间在里面闲逛和游玩，而且不能满足基本的消费需求，难以吸引消费者慕名而来。于此同时，又难以留住回头客，没有什么特色，使大部分人游玩过一次不想再来第二次。
2.交通不便，汉口里地处三环外，且不像别的商圈有直达地铁。汉口里不仅没有直达地铁，而且乘坐公交过去也要转车好几次，相当麻烦，除了自驾车过去找不到便捷的方式。交通极为不便，不利于周边人过去游玩。 3.宣传不到位，前期没有做什么宣传，没有做推广也没有做什么广告宣传，知道的人并不是很多。就我周围的同学来说，很多的人如果不是这次的分析报告都不知道这个地方。我个人觉得有一定的代表性，其他很多人也不知道武汉还有一个这样的地方可以游玩闲逛。 4.战略定位错误，汉口里主打旅游消费，然而武汉旅游业并不发达，不是以为主的城市，并不像海南那些旅游城市每年都有大量的游客涌入。汉口里主打旅游消费使消费后劲不足，消费难以跟上。 5.消费者群体定位偏差，据报道说汉口里的街道上大部分都是穿着旗袍的中年妇女，去游玩的大部分都是中年人。武汉的大学多，更是以年轻人较多的城市。汉口里的商圈不太能吸引年轻人，不利于商圈的后续发展。
6.创新力度不够，汉口里的建筑复刻晚清民初汉正街、花街等。完全按照古时的建筑来，没有融入现代元素。没有将传统与现代相结合。复刻并不是遗迹，并不是自己的亮点特色，并不能吸引人的眼球，让人眼前一亮，吸引慕名而来的游客。
(二)内部分析 1.企业文化 (1)特有的建筑形态
汉口里以以仿古为特征，整个建筑群透着一股“民国风”，设计有汉口沿河吊脚楼风格、明清中式民居风格、民国欧式风格建筑，简约设计中夹杂着现代元素，将汉口特有的石库门里分与西式风格建筑融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能的商业街区。复原了晚清民初的武汉长堤街、汉正街、大夹街和前后花楼街等，重建了山陕会馆协天大帝关云长，江西会馆六角阁楼，广东会馆八仙过海，吊脚楼夯土老墙，钟楼砖墙卍字符，威斯敏斯特钟声，汉口大旅馆霓虹等建筑，保留了老汉口的代表性建筑、文化底蕴、市井味道，展现了老汉口的生活方式。 (2)传承与保护非遗项目
与此同时，汉口里还注重对非遗艺术品的传承与保护。在汉口里的长江非遗艺术博物馆，展示了从湖北本土到整个长江流域的非遗精品，藏品涉及150个非遗项目。除了那些被放在馆中展示的，还有每天在广东会馆上演的活化石——楚剧，唱的是原汁原味的汉味腔调! 2.营销手段
入驻了多家老字号品牌餐饮，吸引顾客去品尝记忆中的味道。以及不定期举办各种活动，如举办庙会活动、音乐节、民俗文化周等。 3.经营业绩
在花灯会期间，园博园入园人数累计达到30万，汉口里游客累计达到90万;春节期间，园博园入园人数就达11万，汉口里游客人数49万，成为武汉最热门景区。但是在园博会结束后，汉口里的游客就与日剧下，甚至沦落到现在的冷清。
(三)对比分析 1.交通状况
(1)汉口里位于园博园东路，地处武汉中心地区边缘，交通和区位优势不过显著，居民不集中，人流量较少。 (2)楚河汉街位于武昌区中心地带，公交和地铁线路可以直达，交通便利，居民集中，人流量较多。 2.消费群体
(1)汉口里定位于武汉园博会的配套服务区，业态上以餐饮为主，受众群体较小，业态过于单一，没有为各个年龄层提供配套的设施、活动等，未细分老、中、青消费市场。
(2)楚河汉街主要的消费对象为武汉旅游的游客以及本地的学生、年轻的时尚白领、公务员等。该群体是平常时期消费主力，主要以餐饮、购物为主。 3.建筑特色
(1)汉口里以汉口开埠百年为脉络，它拥有百年历史，几乎复刻了晚清民初代表性建筑和商业形态，还汇聚了武汉老字号商铺和小作坊、民间工艺品商铺，充满老武汉的味道和里分建筑特色。 (2)楚河汉街是中国最具建筑特色的城市商业街，主体风格采用20世纪20年代民国建筑特色，同时汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合。 4.商业业态
(1)汉口里以仿古为特征，复原了晚清民初的武汉长提街、汉正街、大夹街和前后花楼街等名街，重修16座历史建筑。又将武汉众多的拥有百年历史“老字号”餐饮名店和民间工艺品商业店铺都汇聚在这里。但是汉口里主要以餐饮店较多，业态过于单一。
(2)汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化核心，突出文化特色，娱乐、餐饮、购物活动结合，引进大量文化品牌和文化项目，业态多样化，如世界顶级的演艺剧场，世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。 5.战略规划
(1)汉口里以建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，融合文化、创意、休闲产业多重元素。重点发展旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲等商业，打造成为“武汉人常来，外地人想来”的城市名片;要从旅游消费转型为市民消费，要满足周边居民的刚性需求，细分老中青消费市场，引进儿童、娱乐等更多业态与餐饮形成互补。 (2)楚河汉街除了将被打造成“清明上河图”般繁荣购物旅游综合体之外，还将成为武汉新经济中心和中国商业内容最丰富的城市商业步行街。借此汇聚全国乃至全球的上万精英与此，在这里创业、工作、生活，将这里创造成武汉乃至华中地区的“曼哈顿”。
(四)SWOT分析 1.优势：
(1)汉口里建筑具有百年历史，充满武汉当地特色。
(2)汉口里依托园博会的活动的开展，为其带来了人气和宣传作用。 (3)汉口里会定期举办有武汉特色和节日特点的活动，吸引游客，提升人气。
(4)汉口里拥有许多历史知名“老字号”餐饮和民间工艺品商铺，充满历史文艺气息。 2.劣势： (1)商业形态单一和过分狭窄的产品组合，汉口里商圈除了餐饮和礼品店其他的业态几乎没有，这样难以吸引消费者又不能留住回头客。
(2)和其他竞争对手相比，没有什么竞争优势，不能脱颖而出。 (3)交通极为不便，没有直达的地铁，很多地方过去要多次转车才能到达。
(4)内在的运作困境，汉口里目前大部分商家关门，建设完成之际若商圈好好规划招商，必然不会如此之惨。
(5)市场规划能力弱，汉口里没有好好规划利用其依托园博园的优势，没有好好把握机会，不能为自己造势提高知名度。 3.机会：
(1)“武汉园博会”的契机。中国国际园林博览会是中国园林行业层次最高、规模最大、影响最远的国际性重大盛会。第十届园博会在武汉举行，这是一次向全国乃至世界展现武汉形象，彰显武汉特色的难得机遇，所以这也是汉口里的机遇;
(2)武汉的快速发展这个大的环境也给汉口里带来了机会。随着我国人民生活水平的进一步提高，更多人追求精神上的需求，汉口里拥有着百年来的文化底蕴，是一个值得去的地方;
(3)当今旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。每年来武汉旅游的旅客也很多，这也给汉口里带来了机遇。 (4)武汉政府的扶持。政府制订相关政策，将有利于汉口里的发展; 4.威胁：
(1)武汉近年来的城市建设在飞速发展，不少大型购物综合体拔地而起。随着生活水平的提高，消费者的消费习惯也随之变化，集购物，美食，娱乐等为一体的一站式消费模式更加吸引人们的眼球，人们对一站式购物的需求也随之增强，而像汉口里这样的文化商业街区很难满足消费者对多元化消费的需求。
(2)此外电商也在改变人们的消费方式，人们可以足不出户的买到各类美食和特色商品。
(3)未来同类特色街区经济竞争激烈，随着城市文化建设，对旅游业产业日益重视，未来特色街区将成为各地发展的一个重要策略。 (4)街区容量限制，环境与交通会成为瓶颈，汉口里位于武汉比较偏远地区，没有直达公交，以及它自身可以承载的游客量也是有限的。
(五)对策分析：
1.最大限度的发挥汉口里的自身特色。首先是汉口里以汉口开埠百年为脉络，复原晚清民初汉正街、大夹街、长堤街、花楼街代表性建筑、文化、商业形态，展现老汉口生活方式，发挥其独有的文化底蕴以吸引当地的人们。然后是对汉口里进行各个方面的发展，使得其不仅仅是商业街，其中也包括美食，文化以及旅游业的发展。
2.对于汉口里的现状，最需要的就是转型。宽窄巷子，是中国四川省成都市的一个历史文化区，由三条东西方向的老街(自北向南依次是：宽巷子、窄巷子和井巷子)以及街道之间的居民宅院组成。宽窄巷子所在的区域在清朝时为八旗居住之地，目前有多种文化、餐饮、休闲商铺在此营业。宽窄巷子是一个集中展示老成都文化的旅游胜地，并荣获2008年“中国创意产业项目建设成就奖”、2009年“中国特色商业步行街”等称号。宽窄巷子是一个非常成功的案例，我认为可以借鉴。
(1)将汉口里总体定位为最具典范性武汉历史文化商业步行街区和武汉城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心。采用历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，在保护汉口里原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“武汉城市怀旧旅游的人文游憩中心”;
(2)特色化的经营模式。主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间;在山陕西会馆二楼的城市故事馆,它复原了1920年代老汉口各式各样的生活场景，展现了当年老汉口的风范，并且提供了自由的拍照空间。在里面换上喜欢的服装，中山装、旗袍、马褂、礼帽等，尽情享受穿越民国老汉口的乐趣。城市故事馆内有五个场馆，分别为民居生活馆、文化娱乐馆、西洋商业馆、传统商业馆以及金融行业馆。城市故事馆提供了一个游客们追忆老汉口记忆的场所，这里覆盖了老汉口的各种形态，默默地诉说着这个城市曾经发生的故事。 (3)政府统筹、多方整合资源。政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上规划个性化的业态;
(4)依托城市大环境背景。依托武汉整体市场大环境，借助园博园旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。
三、结论
1.应将汉口里的历史化和商业化结合运营，该街区将通过复原百年老汉口的建筑风貌、人文风情、文化内涵和市井味道，打造具有浓郁武汉特色的历史文化消费型街区。
2.要逐步改善汉口里周边的交通状况，要拉动消费者必须提供硬性基础条件。这是最基本的，也是最重要的。
3.汉口里餐饮行业要形成辐射性消费需求，从近及远地做生意，应该先形成周边居民的刚性需求并逐渐向外辐射;可以配合汉口里定期举办的节日活动做相应的优惠活动。
4.要细分不同年龄层消费市场，了解其不同的需求，引进不同的商业业态，将娱乐、餐饮、购物相结合形成互补，吸引更多的年轻消费者 5.网络信息技术的发展，可加强广告宣传，推广可以在微博上加强宣传或者开设微信公众号来发布活动等信息，通过网络达到宣传作用。 6.汉口里若不转型或者升级改造必然没有办法好好生存下去，必将被市场淘汰。汉口里唯有破釜沉舟或许能找到一线生机 。
第三篇：百货商店选址调查与商圈分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1.常住人口数
2.家庭及构成
3.人口密度
4.教育程度
5.从事行业
6.自然增加率
7.社会增加率
8.家庭人均收人
9.白天流动人口数
10.年龄构成
11.家庭年支出及支出结构
现就一些主要项目分述如下：
1.家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2.人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其
消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3.客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：
各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4.购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500—1000元的占 20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，
便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
三.商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平。
(3)供货来源：运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。
(4)促销：媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情况。
(5)经济情况：主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。
(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营
风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。
(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。
(8)法规：税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o
(9)其它：租金;投资的最高金额;必要的停车条件等
下面对上述内容作一具体分析。
先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C×RE/RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;
C——商业圈内的潜在顾客数目;
RE——商圈内消费者人均零售支出;
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…
IRS=100000×25/144000=￥17.36
这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发
生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等 。
第四篇：乐购超市的商圈分析报告
小组成员：王淼
李静
宿忠丹
安英欣
日期：2012/9/12
一、 初步了解乐购的相关情况
1. 顾客经济基础、购买能力分析 2. 商圈客流量调查与分析 3. 本区的人口密度
海港区人口密度：人每平方公里为2950。 4. 顾客的消费倾向分析
二、 交通状况
1. 超市的停车场状况。 秦皇岛Lifespace乐都汇购物广场是TESCO集团在中国经营的第二个购地自建的综合性购物中心，集购物、娱乐、美食、健身于一体，旨在为顾客提供一站式的购物体验。该购物广场位于海港区河北大街中段与文化路交叉口，拥有地上四层和地下两层，总建筑面积达57281平方米。地下
一、二层为停车场，共提供781个停车位，方便顾客驾车前来购物。 2. 竞争态势图。(略)
三、 计算购买力指数
四、 乐购超市能力调查
五、 乐购超市整体环境分析
秦皇岛Lifespace乐都汇购物广场和TESCO乐购大卖场积极响应TESCO集团的环保理念，采取先进的环保措施节电、节水，减少照明、空调、冷冻冷藏系统的碳排放，积极打造节能购物中心和节能大卖场。秦皇岛Lifespace乐都汇购物广场外立墙面采用双层玻璃、商场内使用高频节能灯泡、室外照明使用超低能耗LED节能灯泡和自动感应扶梯，这些大大节省了电能。
自动感应水龙头和自动冲洗洗手间以及中水回收系统的设置帮助节省多达40%的用水量。太阳能水加热系统也帮助购物广场节省了能耗。跟同等规模的综合购物中心相比，秦皇岛Lifespace乐都汇购物广场将节省19.6%能耗。
TESCO乐购大卖场依据TESCO节能店标准打造而成，采用了先进的智能能源管理系统。门店内安装了温度和二氧化碳的感应设备，可自动调节卖场温度。热回收技术的应用使制冷系统排出的热量回收后加热卖场内部所需的热水，从而节约了烧热水所需要的能耗。过渡季节的全新风引入，利用过渡季节的自然冷源代替人工冷源，使门店内的空气和室外的空气进行热交换，从而达到门店的降温。移动传感器的安装使TESCO门店可自动调节室内灯光。此外，卖场内也采用了全场电子式高频HF节能照明灯具，在玻璃门式食品冷冻立柜上安装了LED发光二极管照明灯，在敞开式食品冷藏立柜的顶层安装了T5 54瓦的电子高效节能灯，取消了层层照明的方式。秦皇岛TESCO乐购大卖场还拥有面积达1000平方米生鲜卖场，而生鲜区局部重点照明也由原来的70瓦调整为合适的35瓦。这些措施的采用有效节省了电耗，使TESCO乐购秦皇岛店预期节能达到25%，每年预期能减少电耗119万千瓦小时，减少碳排放量1186.4吨。。
六、 计算商圈饱和度
第五篇：2011年沈阳太原街商圈发展分析报告
一、沈阳市各大商圈分布情况
目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大、对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳都市形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分。其他商圈区域性较强，是沈阳商业市场的补充。
二、太原街商圈概述
太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南临南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圏区域面积约为3.52平方公里。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。
太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井，消费者认可度极高。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山)有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品。这是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。
三、太原街商圈商业、写字楼、公寓市场分析
1、商业市场分析 (1)商业市场总体概况
太原街作为市级商圈，现有商业供应为76.64万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡•天，扣点20%～25%。太原街商圈商业品牌比较丰富，高中低档品牌都有，满足了沈阳全市不同收入人群的购物需求，平时人流量约为30万人次/天，周末约为50万人次/天。随着万达广场、新玛特、伊势丹和中兴三期等项目的强势入驻，太原街的商业业态将更加丰富。
相对中街而言，太原街商圈主要由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接，街铺少，建筑形式单一，缺乏街的概念，十字轴的商场布局容易分散人流。区域内商业项目体量较大，而且集中供应，招商难度大，导致区域商业空置面积较多，目前除了中兴和新世界以外，其他百货和购物中心经营情况一般，而且美美百货在2010年底停业，彰显了商业巨大的竞争压力。
(2)商业类型分析
太原街商圈现有商业类型比较齐全，拥有百货公司、购物中心、超市大卖场、专业店和商品市场等多种商业类型。
【太原街商圈现有商业类型比例图】
区域中现有的商业以百货公司为主，占现有商业总供应量的56.4%，随着万达广场和潮汇购物中心强势入驻，商圈内购物中心的比例也达到了25.3%，这也体现了太原街商圈的特点，以中高档百货公司为主，而且档次较高。
(3) 商业业态构成
太原街商圈现有商业业态齐全，拥有服装、餐饮、娱乐、超市、美容、电器和家具家居等多种商业业态。
【太原街商圈现有商业业态比例图】
通过上图可以看出:太原街商圈商业业态主要以服装服饰类为主，市场份额占到69%，由于五洲春天购物广场和东舜百货两个项目目前除了部分店铺在营业以外，其他店铺目前都处于空置状态，潮汇购物中心项目目前只有个别店铺开业，有部分面积还处在招商阶段，因此太原街商圈目前有较多的空置商业面积。
2、写字楼市场分析
太原街商圈写字楼主要集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。坐拥沈阳三大市级商圈之一的太原街，浓厚的商业氛围为写字楼市场带来较高的人气。区域内分布有和平大街、三经街、南京街、十一纬路、中山路、中华路及南五马路等城市主干道，近25条公交线路途经本区域，为写字楼市场提供了便利的交通条件。太原街商圈处于沈阳市的中心地带，以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业，平均入住率为76%高于全市平均入住率的71%，处于各商圈最高水平。
目前市场上写字楼的经营模式主要有三种：出租、出售和售后代租。太原街商圈写字楼市场以出租为主，平均租金约为900元/年/㎡，其中甲级写字楼出租均价为1100元/年/㎡，乙级写字楼出租均价为820元/年/㎡，区域写字楼出售价格在6000～7000元/㎡之间。太原街商圈写字楼项目档次参差不齐，档次差别较大，总统大厦从客户品质和市场影响力看，是沈阳高端写字楼的代表项目之一，成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量。而部分乙级写字楼存在物业老化、档次不高等问题。
3、公寓市场分析
太原街商圈公寓市场以南站、太原街为中心，辐射周边区域，太原街商圈是沈阳三大主要商圈之一，商业商务氛围浓厚，同时紧邻沈阳站，附近有许多批发市场，比较适合中小型企业办公。太原街商圈是公寓的发源地，沈阳第一个公寓就出现在太原街，太原街商圈也是沈阳目前酒店式公寓最集中的地区，第一批公寓包括当代程式、腾龙国际公寓在这里取得了成功，刺激了随后大量公寓的供应。该区域属于传统商务和传统商业区，且交通方便成为大多数楼盘的卖点，楼盘档次差异较大，价格在8000-14000之间。以本地高收入者为主，特别是商务区的企业主、高级白领等。
四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各类产品供销量分析
2010年1月至2011年4月，太原街商业总供应量为24.98万㎡，写字楼总供应量1.95万㎡，公寓总供应量14.91万㎡，其中商业和公寓占全市总供应量的10.35%和10.67%，拥有较大比例。太原街商业新增供应5.45万㎡，公寓新增供应6.85万㎡，短期内太原街商圈将以商业和公寓项目为主，写字楼以出租为主要经营方式。
2010年1月至2011年4月，太原街商业销售量为10.68万㎡，占全市销售量的13.14%，销供比为42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作为城市最繁华的商圈之一，拥有良好的商业口碑;写字楼销售0.85万㎡，占全市销售量的2.7%，主要销售早期上市的写字楼;公寓销售量3.72万㎡，占全市销售量的9.47%，销供比为24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，虽然太原街商圈是公寓的发源地，但近年来太原街商圈商业用地供应量有限，新开发的商业类项目较少，公寓市场发展也因此有所放缓。
五、太原街商圈发展趋势判断
1、商业品牌质量和运营情况将不断提升
太原街商业市场从目前新增供应情况看，购物中心的规模和比例越来越大，整体品牌质量和运营情况都在不断提升，商业市场发展逐渐趋向规范化、服务化。
2、差异化经营、树立项目特色，将成为太原街商业项目竞争突破口 太原街商圈商场林立，但多数商场提供的大多是雷同的商品品牌和消费服务，缺少特色。项目的差异化经营，提供多功能服务，树立项目特色，提高自身竞争力，将成为太原街商业项目竞争的突破口。
3、加强商圈内各商场之间的联系，发挥商业街的优势
作为沈阳最繁华的商业街之一，太原街商圈的商业项目大多是由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接。太原街应加强商圈内各商场之间的联系，充分发挥商业街的优势，由商业街的规划效应带动整个商圈的竞争力。
4、高档写字楼将成为市场主力
太原街商圈的浓厚商业氛围为写字楼市场带来较高的人气，也提供了较多的优质客户。随着外企及国内大型企业的入驻，对高档写字楼的需求量迅速增加，太原街商圈写字楼项目应秉承设计新颖、配套齐全、人性化服务的宗旨，使高档写字楼成为市场主力。
5、细化公寓产品功能，提高项目档次
太原街商圈是公寓的发源地，又是城市的核心区域，具有公寓发展得天独厚的优势。随着公寓市场的不断发展，将逐步分化成倾向于办公需求的商务公寓和追求高品质便利生活的服务式公寓。聘请专业的知名物业管理进行管理，以提高项目档次，将成为提高公寓竞争力的又一突破口。