房地产试用期销控工作总结

房地产试用期销控工作总结（通用3篇）

篇1：房地产试用期销控工作总结

【实战】房地产销售案场管理－如何做好销控？

楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：

1、什么是楼盘销售控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。

2、销售控制产生的背景和作用

销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是“低开高走”，二是“高开低走”，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。2.1、“低开高走”价格制定策略的销售控制：

价格制定策略采用“低开高走”的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。2.2、“高开低走”价格制定策略的销售控制

属于“撇脂模式”，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。

3、如何实现销售控制（销售控制的）销控管理需要一下措施来完善： 3.1、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表，方便客户进行详细了解和分析。

3.2、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全局的同时，也可以查看房间及业主的信息。

3.3、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的“上送合同资料”来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同，在取得预售合同号后，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同，而不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。

3.4、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。

3.5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。3.6、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。

3.7、销售统计：将公司的销售情况进行统计，并可以以图形方式直观显示。3.8、销售统计报表：查看和打印销售过程中需要的各种报表，房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。

3.9、此外还有一个不容忽视问题是销售折扣，企业定价须着眼核心客户群，并保持一个诚信的价格政策，制定定价机制系统化：

3.9.1、低定价，低折扣。这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即“价格能够体现出价值”，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合“明升暗降”的调价原则。

3.9.2、高定价，低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户，购买“物美价廉”的物业是人们的普遍心理，但这种价格和折扣组合不易处理，当价格上扬是拉高原有的价格，显然会增加销售阻力，而销售不畅时，加大原有已经很大折扣幅度，效果并不明显，而且还会带来众多的负面影响，且违背“明升暗降”原则。

3.9.3、中定价，中折扣。这是一种折中的销售控制组合，优缺点它兼而有之，在此不述。

因此通常情况下采用“低定价、低折扣”的方式比较适宜。

篇2：房地产档案工作与档案工作的关系

关键词：档案工作,房地产档案,关系

1 房地产档案管理工作的重要意义

房地产权属档案管理在权属登记、交易评估、房管政策、落实政策、司法仲裁、规划建设、旧城改造、史迹考证、房地征税等工作中都有非常重要的作用。具体说做好房地产档案管理工作要充分认识以下几个特点:

一是法律凭据性。房产档案是政府职能部门依照法律规定, 代表国家对房地产所有权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中所形成的, 是房地产行政管理法定职责的体现物, 能够合法地证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证, 为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据;二是动态性。房地产档案与其它门类档案相比, 其鲜明的特点在于它的动态性。主要有两方面的原因:一方面是房地产本身发生了变化, 例如旧城改造、城市规划、房屋拆除产权灭失等;另一方面是房屋外部条件的变化引起房地产的变化, 包括房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更。房地产档案的动态性决定了必须对房地产档案实行动态管理, 以保证房地产权利现状的一致性和现实性;三是区域性。法律明确规定一个行政区划的房地产发证机关只能有一家。房地产档案管理的基本原则是属地管理。而每一宗房地产权属状况的记录和管理都是唯一的, 在一个地区中的房地产档案处于独占和垄断地位, 房地产档案管理是否科学合理, 将直将影响到该地区房地产市场的管理秩序和发展进程。

2 房地产档案工作与档案工作的区别

房地产档案工作与传统档案工作既有相同之处, 但也存在着不同的特点。房地产档案工作, 就是要管理数量庞大、随时变更、长期使用的房地产档案。并为社会提供准确的房地产档案信息服务。

2.1 房地产档案工作是一项专门性较强的工作

2.1.1 房地产档案工作有自己独立的对象, 房地产档案工作的

对象是房地产行业的全部档案, 它是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作, 组织房地产交易活动和落实房地产政策, 解决房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件、图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录。因此, 房地产档案的形成, 有其特殊的专业要求, 是进行房地产产权管理的尺度和工具。

2.1.2 房地产档案工作有其特定的工作内容和专门的工作方法。

房地产档案工作, 有其特定的工作内容和专门的工作方法。在房地产档案形成后, 房地产的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属变更不断发生, 房屋拆除、翻新、扩建等现状变更日趋频繁, 土地分割、合并不可避免, 房屋的抵押、查封等产权受限制的情况不断发生, 因而房地产是处于不断的转移和变更之中, 具有极强的动态性。而房地产档案则要随产权人变化而变化, 随房屋现状变更而变更。房地产档案的最新电脑信息、图、卡、卷、册始终与房地产现状的一致, 并不断地补充新材料, 自始至终反映房屋产权的现实情况。

2.2 房地产档案工作与其它档案工作有所区别

房地产档案工作与传统档案工作就其性质来说是一致的, 是一个物质结构的不同侧面。房地产档案是在传统档案基础上进行细分的, 是运用传统档案学理论并结合房地产档案的具体特点, 开展的关于房地产行业的专业化档案工作, 房地产档案工作确实与传统档案有其不同的工作特征。房地产档案的特殊性主要表现在以下几个方面。

2.2.1 房地产档案工作的相关性。

相关性是指房地产档案与房地产产权登记管理、房地产交易是密不可分的。房地产档案工作既是产权管理的于段, 又足产权登记管理的内容。房屋、地产是通过产权登记的办法, 利用产权产籍资料对房地产进行管理;在房地产经营过程中, 房地产在买卖、互换和发生企业兼并等行为时, 首先审查产权档案资料, 其产权来源是否清楚、有无纠纷, 然后才可以办理产权变更、转移等手续, 并进行相应的房地产档案信息整理, 以保持记录与现实的一致性。房地产档案中有关产权的情况和房地产情况的分类统计, 对于房地产行业的发展、城市规划和旧城改造等管理活动具有重要的参考价值, 也是有关部门研究和进行决策的依据。房屋进行改、扩建时, 也应先查阅档案, 明确产权归属, 只有产权清楚而且不影响他人时, 才可进行施工活动, 产权不清楚情况下的权能是受限制的。房地产档案是房地产的产权登记管理和房地产交权管理的必备工作条件, 是全面进行房地产管理的一项基础工作。

2.2.2 房地产档案工作的特定性。

持定性是指, 房地产档案是为房地产产权这一特定服务对象而设立的, 它是审查、确认房地产产权和处理产权纠纷的依据。

2.2.3 房地产档案工作的动态性。

动态性主要是指房地产档案的变化频繁, 不够稳定, 这是由于围绕房屋这一标的, 经常会发生买卖、互换、租赁、抵押以及新建、扩建、拆除、修缮答活动。所以房地产档案的最新电脑信息, 图、卡、卷、册应与房地产现状保持一致。

3 房地产档案工作与档案工作的联系

3.1 档案理论是房地产档案工作的理论基础

档案工作的本质、是管理档案和提供档案信息为社会实践服务;档案工作具有管理性、科学性、服务性、政治性和机要性。

以上档案工作的全部特点, 也已经在房地产档案工作中得到了良好的体现。因此说, 档案工作理论完全适用于房地产档案工作, 传统档案工作从理论和技术上指导和监督房地产档案工作, 它是搞好房地产档案工作的理论依据。

3.2 房地产档案属专门档案, 它是档案系统的有机组成都分

房地产档案工作, 绝不能脱离档案工作所依托的国家有关政策、法规, 以及特定的方法与技术而孤立地存在, 它们是有机的共同体。掌握档案学理论与技术, 对于提高房地产档案工作的质量至关重要, 它是做好现代房地产管理工作的基础与先决条件。它取决于房地产档案管理人员对档案基本业务的理解, 取决于熟悉房地产档案实际工作内容及其服务特点, 取决于管理机构对房地产档案工作的指导和监督。

房地产档案工作与档案工作的关系是局部与整体的关系, 局部服从整体, 整体控制局部, 相得益彰。例如, 做好房地产档案工作的现代化管理, 利用计算机设计实用、合理的房地产档案软件系统, 为社会提供快捷、完整、正确的房地产档案信息, 为房地产的转让、抵押等文易房地产产权登记管理提供依据;使用现代化的计算机网络技术、缩微技术、扫描技术等, 推行办公自动化, 提高办事效率, 为促进房地产业的发展提供优质的服务。目前, 通过档案工作理论指导房地产档案的管理工作已取得可喜的成绩, 也得到社会各界对房地产档案工作的认同和重视, 这对于促进我们房地产档案事业的发展具有重要的意义。

参考文献

[1]张凤荣.浅谈房地产档案管理的工作态度[J].经济研究导刊2011, 17.[1]张凤荣.浅谈房地产档案管理的工作态度[J].经济研究导刊2011, 17.

篇3：开一家试用工作室

试用工作室的前期投入非常低，房租6000元(半年)，办公设备费用3000元，推广费2000元。试用工作室最大的花费来自于业务的拓展和试用队伍的组建。

投资回报

在业务拓展开之后，试用工作室的回报非常丰厚。以手机为例，厂商一般开出的价格约200元/个，而工作室把手机交给手机发烧友试用时，可以不用付报酬，只通过送礼品等形式酬谢。

营销建议

1、工作室应该有较高的诚信度。因为厂商要把一批价值几千元甚至上万元的产品给你免费试用，他们当然不希望再也无法收回。

2、要做好产品试用的代理工作，得建立起良好的人脉关系，一方面是和厂商的关系，要让更多的厂商知道你的测试结果非常有用：另一方面，要和不同的人接触，让产品的目标使用人群能得到提前的试用，从而提出意见。

3、为了更好的宣传和推广，可建一个网页。

典型案例

2006年3月，中国内地首家以提供试用品信息为服务项目的商业网站开通。该网站为消费者提供免费的产品试用信息，产品从化妆品、保健品到网络硬盘使用权，涉及范围极其广泛。