五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则（共7篇）

篇1：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则: 每平补偿14834元

2010-10-21 09:42来源: 东南快报共 0 条评论

记者昨日（20日）从福州市城乡建设发展总公司以及福州闽桥拆迁工程处获悉，五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则近日出炉，细则对拆迁货币补偿计价标准做了详细说明，商铺补偿价为每平方米14834元，在协商期限（2010年10月20日至11月20日）内搬迁交房的，还可以获得多种货币奖励。

细则说，本次货币补偿均给予经营性用房、非住宅，五里亭桥下商铺货币补偿金额计算方法为：确认的合法面积×（经评估的店面区位补偿价14834元/m2+旧房补偿单价+货币补偿奖励+按期搬迁奖励）+其他项目补偿金额。

持有桥下商业网点店面合法产权的被拆迁人，在协商期限（2010年10月20日至11月20日）内搬迁交房并签订拆迁补偿安置协议的，按确认的合法面积给予1488元/m2的货币补偿奖励以及742元/m2的搬迁奖励，超过协商期限的则没有货币补偿奖励和搬迁奖励。而旧房补偿单价按照《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》有关规定执行。此外，同样在协商期限内，对持有合法有效产权证的单位、个人或持有与福州市城乡建设发展总公司签订的《购置商业网点使用权合同书》的被拆迁人，按店面确认面积另给予100元/m2，为期三个月的经营补助。

在房屋拆迁补助方面，按原房合法面积计算，非住宅每平方米10元，每次搬迁补助费不足200元的按200元计算，电话补助费58元/户，有线电视补助费50元/户，宽带网络迁移补助费108元/户，这些补助则不受协商期限的限制。

细则同时规定，被拆迁人应当在规定期限内（12月31日）搬迁完毕，被拆迁人在搬迁前应向水、电及相关部门结清费用，水、电表不得私自拆除，否则被拆迁人负责赔偿，办理移交手续后，被拆迁人不得随意拆卸房屋，同时及时上交房屋权属合法凭证。

篇2：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

【分类】 司法行政

【时 效 性】 有效

【颁布时间】 1992年10月09日

【实施时间】 1993年01月01日

【发布部门】 司法部

城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则

（１９９２年１０月９日司法部司发通（１９９２）０９８号）

第一条为规范城市房屋拆迁补偿、安置协议公证程序，根据《中华人民共和国民法通则》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则（试行）》，制订本细则。

第二条拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

第四条房屋拆迁补偿、安置协议公证的当事人是具有拆迁人和被拆迁人资格的人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人；被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第五条拆迁补偿、安置协议公证，由被拆迁物所在地公证处受理。

第六条被拆迁物系共同共有或共同使用者，一般应由共有人共同申请，共有人可以委托一人为代理人，申办拆迁补偿、安置协议公证。

第七条申办拆迁补偿、安置协议公证，申请人应向公证处提交以下证件和材料：

（一）公证申请表；

（二）身份证明；法人应提交法人资格和法定代表人的身份证明；代管人、管理人应提交代管权或管理权资格证明；

（三）代理人应提交本人身份证明和授权委托书或其他代理权资格的证明（含共同共有人的代理），委托行为不在本公证处辖区的，其委托书应经委托行为地的公证处公证；

（四）县以上（含县级）人民政府房屋拆迁主管部门发给的房屋拆迁许可证；房屋拆迁需要变更土地使用权的，还要提交土地使用权证；

（五）被拆迁物的产权和使用权证件、现状及登记表；

（六）补偿、安置协议草稿；

（七）公证人员认为应提交的其他材料。

第八条符合下列条件的申请，公证处应予受理：

（一）申请人具有拆迁人和被拆迁人资格；

（二）申请人就拆迁补偿、安置达成了协议；

（三）申请人提交了本细则第七条规定的证件和材料；

（四）该公证事项属于本公证处管辖。

对不符合本规定的申请，公证处应作出不予受理的决定，并通知申请人。

第九条公证人员与当事人的谈语笔录除按《公证程序规则（试行）》第二十四条规定的内容制作外，还应记明下列内容：

（一）公证人员向当事人讲明的事项：

①签订拆迁补偿、安置协议的法律依据；

②双方享有的权利和应承担的义务；

③不履行义务承担的责任；

④双方应注意的事项。

（二）被拆迁物座落地点和具体拆迁范围（包括：名称、产权人、使用人、产权或使用权的来由、种类、数量、面积、结构、价值及有无争议等）；

（三）协议是否是双方自愿签订的及签订的过程；

（四）协议中补偿、安置的依据和条件，有无争议；

（五）搬迁的具体时间、方法、违约责任和处理办法等；

（六）有无需要说明的问题；

（七）公证人员认为应记明的问题。

第十条办理拆迁补偿、安置协议公证，要重点审查下列内容：

（一）提交的证件；

（二）当事人的人数，身份、资格和民事行为能力；

（三）被拆迁物产权或使用权情况及现状；

（四）协议内容是双方当事人真实意思表示，条款完备，权利义务明确，具体可行，符合《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规、规章规定；

（五）公证人员认为应审查的其他问题。

第十一条符合下列条例，公证处应出具公证书。

（一）拆迁人和被拆迁人主体资格合格；

（二）协议双方意思表示真实；

（三）协议的内容真实，符合法律、法规、规章规定；

（四）办证程序符合规定。

不符合前款规定条件的，应当拒绝公证，并在规定的期限内，将拒绝的理由通知当事人。第十二条被拆迁物的原产权人或使用权人变更，未办理产权或使用权过户手续的应依法先办理过户手续，再办理拆迁补偿、安置协议公证。

第十三条国家征用农业用地发生的房屋拆迁补偿、安置协议公证，参照本细则办理。第十四条本细则由司法部负责解释。

第十五条本细则自一九九三年一月一日起施行。

公证书格式

（一）拆迁补偿、安置协议公证书

（）××字第××号

兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）于××××年×月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名（或盖章）。×××与×××签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

××省××市公证处公证员

××××年×月×日公证书格式

（二）拆迁补偿、安置协议公证书

（）××字第××号

兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）的共同代理人×××于××××年×月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名（或盖章）。×××与×××签订上述协议的行为符合《中

华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

××省××市公证处公证员

篇3：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

围绕社会主义新农村建设的任务和目标, 近年来, 全国各地掀起以旧宅搬迁、新村建设为主要内容的不同形式的新农村建设运动。农民宅基地和房屋是其最重要的生活资料, 因此, 对农民房屋的拆迁补偿安置关系其最切身利益, 意义重大, 影响深远。

一、不同类型房屋拆迁的比较分析

从被拆迁房屋所在土地的性质上可以分为国有土地房屋拆迁和集体土地房屋拆迁两大类, 集体土地房屋拆迁根据拆迁的目的不同, 又可以分为征地房屋拆迁和新农村建设房屋拆迁两种。三种类型的房屋拆迁形式上都是房屋的被拆迁, 但本质上各有特点, 互有不同。

第一, 上位法依据不同。国有土地房屋拆迁属于城市房屋拆迁范畴, 上位法依据比较明确, 1991年国务院专门出台了《城市房屋拆迁管理条例》, 2001年进行了修订, 2011年又出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》;征地房屋拆迁没有专门的法律法规, 适用于《土地管理法》中对征地附着物补偿的相关规定, 很多地方政府出台了征地房屋拆迁补偿安置的相关政策;对于新农村建设房屋拆迁则没有明确的上位法依据, 各地操作中大都没有专门的政策, 有的是参照征地房屋拆迁补偿标准, 有的只是根据一些内部规定。

第二, 目的和出发点不同。国有土地房屋拆迁是城市建设公共利益的需要;征地房屋拆迁是城镇建设发展需要, 是伴随土地征收而引发的;新农村建设房屋拆迁是为了改善村容村貌, 提高农民居住水平。

第三, 拆迁主体不同。国有土地房屋拆迁和征地房屋拆迁主体是政府所属的征收实施单位 (拆迁机构) 与被征收人 (被拆迁人) , 二者之间是行政机关与相对人的关系;新农村建设房屋拆迁的主体是集体经济组织与其内部的成员, 二者之间是平等协商的关系。

第四, 补偿安置模式不同。国有土地房屋拆迁基本上采取市场评估的办法, 按照市场价进行补偿;征地房屋拆迁主要是货币补偿结合经济适用住房 (拆迁安置房) 模式;新农村建设房屋拆迁补偿安置模式一般是统拆统建, 即房屋的置换, 也可以根据情况, 采用自拆自建、货币补偿、置换股份等模式。

第五, 拆迁后农 (居) 民的去向不同。国有土地房屋拆迁后, 基本上不改变原居民的生活方式;征地房屋拆迁后, 农民得到了专门的安置, 从早期的进厂安置, 到货币安置, 再到现在的基本生活保障和社会城镇, 农民变成市民, 融入了城市 (城镇) ;新农村建设房屋拆迁后农民基本上不改变原有的生产生活方式, 仍然依赖于土地, 原有的各种组织形式依然存在。

二、新农村建设房屋拆迁补偿安置模式分析

补偿安置是新农村房屋拆迁的核心和关键, 新农村建设房屋拆迁涉及面广, 情况复杂, 因而补偿安置的模式不能单一, 要根据不同的情况采取不同的模式, 不同模式互相补充, 一般可以分为以下几种模式:

第一, 城镇安置。对于近郊地区的新农村建设房屋拆迁可以通过城镇经济适用房 (拆迁安置房) 进行安置, 提高农户的房屋资产, 加快城镇化进程。江苏苏南地区近年来, 结合城镇发展、工业园区建设的需要, 通过市场化运作的方式, 由企业出资金, 政府给政策, 推进农民向城镇集聚, 在集镇周边建设了大批配套齐全、设施完善的农民安置房, 形成了一批人口规模较大、经济较为发达的工业化小城镇, 如江阴市新桥镇、常熟市古里镇等。

第二, 中心村安置。为改变农村居住分散、浪费的现状, 近年来, 很多地方根据统筹城乡发展、社会主义新农村建设的要求, 结合增减挂钩、土地整治等专项工作, 积极推进旧村落拆并和中心村建设, 规划、建设了一批用地集约、环境优美、配套齐全、特色鲜明的中心村。中心村将成为今后新型农村社区建设的主要选择和建设对象。

第三, 货币补偿。对在城镇有房屋或因其他原因要求货币补偿的农户, 经相关程序后, 可以按照相关标准给予相应的货币补偿。农民外出打工、创业是农村的普遍现象, 出于子女教育等因素, 一些家庭已举家迁出, 老宅本身已是空宅, 很多人已不愿意也不可能再回到农村, 对其在农村的原有资产必须建立一种通道, 使这类人能完全融入城市, 对其农村房屋拆迁进行货币补偿即是一种很好的通道。

第四, 置换股份。对于具备一定的工业基础和集体经济实力的地方, 农民自愿的情况下, 可以将被拆迁房屋全部或部分到工业集中区置换标准厂房或折算成股份, 提高农民收入。一般来说, 农村住宅面积都比较大, 集中安置后, 每户可能得到几套安置房, 对于区位条件的不好的地区, 安置房的出租收益很低, 这种情况下, 应该提供更多的安置模式, 在保证农户居住的前提下, 可以将多余的安置房面积置换成标准厂房面积或或折算成股份, 标准厂房的房屋产权属该农户, 出租产生的收益归该农户所有, 或由经营单位按股份分红。

三、新农村建设房屋拆迁中补偿安置中的问题分析

(一) 不切实际大拆大建

新农村建设房屋拆迁的本意是改善农村形象环境, 但一些基层领导受片面政绩观的诱导, 好大喜功, 认为拆迁规模越大, 越能做出成绩, 从而不顾本地实际大拆大建, 不仅没达到改善形象环境的目的, 而且影响了农村原有风貌, 甚至破坏了一些古村落、特色村落。

新农村建设房屋拆迁的重要意义之一就是改变农村用地零散混乱的现状, 提高土地利用效率, 但一些地方政府在实际操作中, 片面追求所谓“节约用地”, 为了尽可能多地获取城镇建设用地指标, 大幅减少安置房建设占地面积, 甚至在农村地区建设高层安置房, 强迫农民“被上楼”。近年来, 农民“被上楼”等字眼常见于报纸、网络等各类媒体, 引起了社会的广泛关注, 各级党委和政府也高度重视。

(二) 损坏被拆迁群众权益

农村地区经济发展水平本来就相对较低, 尤其是一些欠发达地区还指望通过农村地区拆迁为城镇发展获得空间, 真正能够筹集用于拆迁的资金有限, 再加上农村房屋拆迁补偿安置缺乏上位法规定, 一些地方政府或集体经济组织为了集约成本, 往往会降低给农民的补偿款或安置面积;为了追求进度, 还会采取一些不规范行为, 甚至强制拆迁。

新农村建设房屋拆迁本质上应是自愿基础上的搬迁置换行为, 上级政府和部门在推进工作时也会明确提出征求农民意愿等相关要求, 但在具体操作中, 一些基层政府和集体经济组织, 为了减少麻烦或出于种种目的, 往往会回避或变通征求农民意愿等环节, 如选择一些村干部或能够信任的、好说话的作为农民代表签字, 甚至伪造农民签字。

(三) 权力寻租和产生腐败

农村地区拆迁操作人员本身法制意识相对淡薄, 受到利益的驱动, 再加上农村房屋本身权属不是很清楚, 面积认定难以把握, 自由裁量权较大, 而且农村地区范围广, 人员身份复杂, 纪检、监察、审计等部门力量薄弱, 监管力度不够, 因此, 容易在拆迁补偿安置过程产生权力寻租和腐败行为。

农民有“不患寡而患不均”的特点, 一旦因为拆迁工作人员原因导致补偿标准不一致, 很容易引起攀比, 引发矛盾, 甚至引起群体性事件, 影响社会稳定。

四、相关建议

(一) 完善法律法规, 明确政策标准

国有土地房屋拆迁上位法明确完善, 征地房屋拆迁各地政策体系也较为完善, 而且正在开展的《土地管理法》修订中也将强化征地房屋拆迁的规定, 建议国家相关部门抓紧研究制订出台新农村建设房屋拆迁法律法规, 改变现行农村房屋拆迁工作依据无门、政策前后矛盾、补偿标准混乱的现象。

各地应积极探索, 勇于创新, 从保证和提高农民居住水平的角度出发, 不断研究完善本地区新农村建设房屋拆迁规定, 明确相关政策标准, 同时也为国家制订法律法规提供切实可靠的实践依据。

(二) 尊重农民意愿, 维护农民权益

农民是新农村建设房屋拆迁的参与主体和利益主体之一, 也是拆迁工作能否顺利进行的关键, 要想取得农民的支持, 就必须充分征求农民的意愿。要把尊重农民的意愿放在首位, 拆迁前、拆迁中、拆迁后都要广泛征求广大农民对房屋拆迁的意见, 保障农民的知情权、参与权, 保护农民的财产权和处置权。

在具体拆迁工作中, 要严格按照相关政策标准, 坚持公开公平公正, 加强人大、政法、纪检、监察、审计等各类监督检查, 切实维护群众合法权益;要坚持农民自愿为主、政府引导为辅, 切不可强行搞“一刀切”, 严禁以行政命令方式强行推进, 搞大拆大建, 损害农民群众的合法权益。

(三) 科学统筹规划, 合理把握规模

规划是新农村建设的龙头, 要在新农村建设总体规划的基础上, 认真做好旧村拆并和新村建设的规划, 既要秉承文化传统, 又要体现时代精神, 更要突出农村特色, 要高度关注对乡村文化的保护和弘扬, 避免对传统乡村文化的盲目摧残和扫荡, 在规划中保护和塑造地方特色, 营造浓郁的乡村风情。

开展新农村建设房屋拆迁, 要根据当地经济社会发展状况、农民生活条件和资金保障能力等情况, 因地制宜、量力而行、有序推进, 合理把握好“度”, 切不可盲目求大、求快, 坚决防止盲目照抄照搬城镇建设模式, 坚决避免因为用地指标、领导政绩等因素而草率决策, 盲目推进。

(四) 统筹综合考虑, 积极稳妥推进

新农村建设房屋拆迁是一项系统性长期性渐进性工程, 涉及到各方的利益, 尤其是关系农民的切身利益, 可能引发的矛盾多, 社会稳定的压力大, 必须统筹协调, 综合考虑, 稳妥运作, 逐步实施, 在维护农民权益、确保社会稳定的前提下, 稳步推进拆迁工作。

新农村建设房屋拆迁中, 不能将新农村拆迁等同于城镇拆迁, 而是要体现农村特色, 如安置房的选址、建设中要考虑农民生产耕作半径、农具的存放等;不能就拆迁而拆迁, 而是要充分考虑农民的生活习惯、邻里关系、就业问题等, 综合考虑农村环境整治、社会建设管理等工作。

目前, 新农村建设房屋拆迁在全国各地以不同形式积极推进, 也有理由相信通过旧村拆并、新村建设, 可以实现土地资源合理高效利用, 提高农民居住生活水平, 促进城乡统筹发展, 推进社会主义新农村建设, 保障地方经济又好又快发展。

摘要：相对于国有土地房屋拆迁和征地房屋拆迁, 新农村建设房屋拆迁有其自身的特点, 其补偿安置模式也多种多样。目前, 新农村建设房屋拆迁补偿安置中还存在不切实际的大拆大建、损坏被拆迁群众权益、滋生腐败现象等问题, 需要进一步完善法律法规政策, 充分尊重农民意愿并维护农民权益, 科学统筹规划并合理把握进度规模, 统筹综合考虑各方因素并积极稳妥推进。

关键词：新农村建设,拆迁,补偿安置

参考文献

[1]、汪会, 和吉章, 张丽君.新农村建设房屋拆迁中农民权利保护问题研究[J].法制与社会, 2010 (4) .

[2]、杨善铭, 钱彦林.新农村建设中房屋拆迁的法律考量[J].湖北广播电视大学学报, 2007 (3) .

[3]、张泉, 王晖, 陈浩东等.城乡统筹下的乡村重构[M].中国建筑工业出版社, 2006.

篇4：拆迁安置补偿款,我妈也有份

随着北京城市建设的发展，城乡一体化进程的步伐越来越快。望京地区位于四五环之间，地处北京城乡结合部，2009年也迎来了拆迁。

今年夏日的一天，王先生为查阅民国时期的户籍档案来到了北京市档案馆。王先生母亲的娘家住在望京村，他母亲建国初期嫁出，户口已经从望京村迁出，但王先生的舅舅、大姨户口仍然保留在望京村。现在望京地区拆迁，涉及安置补偿问题。因为王先生的母亲户口已经迁出，因此在安置补偿款的分配上一家人发生了分歧。王先生的舅舅、大姨认为王先生的母亲已经迁出，不属于户口上的人头，不应分配这笔款项。但王先生的母亲认为自己也是这村的人，并且这是父母留下的遗产，应该有她的份。为此，一家人打得不可开交，甚至闹上了法庭。为找到证明母亲确实在望京村住过的证据，王先生跑遍了派出所、公安分局。因这些单位保留的都是解放后的户籍档案，王先生的母亲已经嫁人搬离，所有证据都对王先生母亲不利。在派出所同志的指点下，王先生来到了北京市档案馆，打算最后碰碰运气。

北京市档案馆保存有部分民国时期的户籍档案。根据王先生提供的线索，工作人员在民国1936、1937年郊八分局的户口底册中找到两本大望京村、小望京村户口登记。不多时，王先生就找到了当年姥爷一家的登记。户口登记上姥爷、姥姥、大姨、母亲、舅舅一家人的名字清清楚楚地写在一起。“太好了，终于找到了，我妈那年十八，年底就出嫁了，登记时间再晚一点就查不到了。我要向法院提交这份证据，拆迁补偿费我妈也应该有份。”

篇5：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

丽政办发［2008］38号

莲都区人民政府, 市政府直属各单位：

《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》和《丽水市区江滨区块旧城改造集体所有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》已经市政府第35次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

二○○八年五月四日

丽水市区江滨区块旧城改造集体所有土地房屋拆迁补偿安

置实施细则

为进一步规范江滨区块旧城改造房屋拆迁补偿安置工作，保护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《丽水市城市规划区征用集体所有土地房屋拆迁安置暂行办法》及其他相关法律法规和政策，结合江滨区块旧城改造实际，制定本实施细则。

一、江滨区块旧城改造规划范围内征收集体所有土地对具有合法产权的房屋实施拆迁，以及农村村民原集体所有土地上房屋被拆迁后以国有土地安置再次被拆迁，对被拆迁人补偿安置的，适用本实施细则。

二、市区旧城改造指挥部指导、协调江滨区块旧城改造工作，市、区有关部门及街道办事处协助做好旧城改造拆迁工作。

丽水市旧城改造有限责任公司是江滨区块旧城改造的项目法人。

三、征地预公告发布后，征地范围内的房屋所有权人有下列情形的，不作为拆迁安置的依据（本细则另有规定的除外）：

（一）户口的迁入、分户；

（二）房屋转让、交换、改（扩）建、析产、赠与、分户、租赁、抵押、典当等；

（三）领取营业执照、临时营业执照。

征地预公告应当抄告公安、房地产管理、工商等相关部门，有关部门应当协助配合。

四、市场比准价以《征收土地方案公告》发布时点的房地产市场价格评估确定。

五、被拆房屋的建筑面积和用地面积按照房屋所有权证书和土地使用权证书或其他合法有效凭证记载的建筑面积和用地面积计算；双证不符或尚未登记的，由市国土行政管理部门会同市建设行政管理部门经实地踏勘后以联席会议的形式确认。

六、在江滨区块旧城改造规划范围内，拆迁集体所有土地住宅房屋，被拆迁人可以从货币安置、公寓安置、迁建安置、产权调换等四种方式中选择一种安置方式（本细则另有规定的除外）；拆迁工业用房，被拆迁人可以选择货币安置或产权调换；拆迁商业用房，被拆迁人可以选择货币安置或产权调换。

七、货币安置。

（一）拆迁住宅房屋及商业用房，被拆迁人选择货币安置的，被拆房屋按照市场评估价给予补偿，并给予被拆迁人市场评估价20%的奖励。

（二）拆迁工业用房，被拆迁人选择货币安置的，按其房屋重置价结合成新及土地评估价之和给予补偿，并给予被拆迁人两者之和10%的奖励。

八、公寓安置。

（一）公寓式住宅的安置面积按照以下标准执行：

1-2人户，被拆建筑面积不足80m2的，安置建筑面积为80m2；被拆建筑面积超过80m2的，安置建筑面积不超过120m2；

3人户，被拆建筑面积不足120m2的，安置建筑面积为120m2；被拆建筑面积超过120m2的，安置建筑面积不超过180m2；

4人户，被拆建筑面积不足180m2的，安置建筑面积为180m2；被拆建筑面积超过180m2的，安置建筑面积不超过240m2；

5人以上户，被拆建筑面积不足240m2的，安置建筑面积为240m2；被拆建筑面积超过240m2的，安置建筑面积不超过 300m2。

（二）公寓安置地点：丽华公寓、接官亭公寓、大洋公寓（暂名，含丽华公寓三期）、新建公寓。公寓安置可以打破行政村界限，但丽华公寓优先安置丽华村村民，新建公寓优先安置新建村村民。

（三）公寓式住宅的选择：

公寓式住宅分多层、小高层和高层，其中丽华公寓和新建公寓为多层住宅，接官亭公寓有多层和小高层住宅，大洋公寓（暂名）有多层、小高层和高层住宅。

1．选择多层住宅安置，在政府统一建设的公寓小区内，提供40m2、60m2、80m2、100m2、120m2、140m2等六种套型安置房供被拆迁人选择。

2．选择高层或小高层住宅安置，在政府统一建设的公寓小区内，在多层住宅同等套型面积基础上，另加该套住宅公摊面积的60%（不计入安置面积，也不再另行结算，但可登记产权）。

（四）公寓安置的交房期限：选择多层住宅安置的，安置房交付期限为两年；选择高层或小高层住宅安置的，安置房交付期限为三年。

（五）被拆迁房屋的补偿：

被拆房屋建筑面积在安置标准以内部分，按房屋重置价结合成新进行补偿；被拆房屋建筑面积超过安置面积部分，按照市场评估价进行补偿。被拆迁房屋属于共有土地使用权的（集体土地使用权证上未单独记载使用权面积或建筑占地面积），以土地使用权共有人作为一户拆迁户计算补偿。重置价补偿部分，根据被拆迁人分摊的共有土地使用权比例确定补偿金额；市场评估价补偿部分，可由土地使用权共有人协商或按被拆迁人分摊的共有土地使用权确定分配比例。

（六）公寓式住宅的供应价格及结算：

公寓式住宅的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种，并根据层次、朝向率进行调节。

安置标准下限以内，以及被拆建筑面积超过安置标准下限但在安置标准上限以内部分的安置面积，以廉购价供应。

超过安置标准下限，且安置面积超过被拆面积但在安置标准上限以内部分的安置面积，以优惠价供应；因房屋套型结构不可分割而使总安置面积增加在5m2以内的部分，按照优惠价结算。

廉购价为640元/m2，优惠价为1900元/m2。

超过安置标准上限部分的面积，以市场价供应，即安置房交付时的市场价或拆迁时市场评估价的120%。

公寓式住宅的房款结算，根据被拆房屋的补偿金额与安置房供应价格，在公寓式住宅交付使用时结算差价。

九、迁建安置。

（一）实行迁建安置的，安排房屋建筑占地面积根据被拆迁人家庭的常住户口人数,划分为四个标准执行： 1-2人户：安排房屋建筑占地面积为38m2，建房层次不超过2层（零起坡）；

3人户：安排房屋建筑占地面积为38m2，建房层次不超过3层（零起坡）；

4人户：安排房屋建筑占地面积为54m2，建房层次不超过3层（零起坡）；

5人以上户：安排房屋建筑占地面积为72m2，建房层次不超过3层（零起坡）。

（二）迁建安置地点：弄和迁建点。

（三）被拆迁房屋的补偿：

被拆房屋建筑占地面积小于或等于新安排房屋建筑占地面积的：被拆房屋建筑面积小于或等于新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积按照重置价结合成新给予补偿；被拆房屋建筑面积大于新建房屋建筑面积的，超出部分按照房地产评估价减去该部分建筑面积所分摊的土地成本费后给予补偿。

被拆房屋建筑占地面积大于新安排房屋建筑占地面积的：被拆房屋建筑面积小于新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积按照重置价结合成新给予补偿，被拆房屋建筑占地面积超出新建房屋建筑占地部分，按照土地成本费给予补偿；被拆房屋建筑面积大于新建房屋建筑面积的，被拆房屋建筑面积等于新建房屋建筑面积部分，按照重置价结合成新给予补偿，被拆房屋建筑面积超出新建房屋建筑面积部分，按照市场评估价给予补偿。土地成本费按1600元/m2的价格结算。

被拆房屋土地使用权面积大于其建筑占地面积部分，按照建设用地征地补偿标准给予补偿。

（四）新安排房屋建筑占地面积大于被拆房屋建筑占地面积部分（包括间距）的土地成本费，以及新安排房屋建筑面积大于被拆房屋建筑面积部分的各种规费由被拆迁人支付。

（五）实行迁建安置的，拆迁人应当在被拆房屋交付后一年内办理建房手续，交由被拆迁人动工建设。

十、产权调换。

（一）被拆迁人房屋按丽政发〔2004〕47号文件安置抵扣后仍有剩余住宅面积，对其有合法继承权但不能计入安置人口的非农业户口子女，可以按相应面积进行产权调换120m2以内的安置房。若剩余住宅面积不足20m2或超过120m2以上的部分，不予产权调换，给予货币补偿。

（二）选择丽华公寓、大洋公寓（暂名）、新建公寓进行产权调换的，其标准参照《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》就近产权调换的标准进行安置和结算；选择接官亭公寓进行产权调换的，其标准参照《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》异地产权调换的标准进行安置和结算；

（三）除以上规定外选择产权调换的，程序、标准、结算方式等参照《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安 置实施细则》的相关规定执行。

十一、集体所有土地商业用房经货币安置或产权调换后，如被拆房屋住宅面积超过安置面积的，其价格按原结算方式结算；如被拆房屋住宅面积加上商业用房面积小于安置面积的，其安置面积等同于商业用房面积部分按拆迁时的市场评估价结算；如被拆房屋住宅面积小于安置面积但加商业用房面积超过安置面积的，其安置面积多出被拆房屋住宅面积部分按拆迁时的市场评估价结算；如被拆迁人除商业用房外无其他住宅的，在作为住房困难户安置时，安置面积等同于商业用房面积部分按市场评估价结算。

十二、拆迁住宅房屋，实行公寓和迁建安置的，安置人口按照以下规定办理：

（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个安置人口；

（二）父母属于被征地村村民但未享受审批建房，且与被拆迁人独立分户并共同居住，经其本人及被拆迁人的兄弟姐妹同意，可计入安置人口；

（三）被拆迁人家庭成员在征地所在村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入安置人口：

1．与征地所在村村民结婚3年以上的农业户口的配偶，但安置后其在原户口所在地的户口，不再作为今后公寓或迁建安置的依据； 2．配偶为非农业人口且未享受过房改房政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的；

3．子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改房政策；

4．原户口在征地所在村的现役、复转退军人（不含现役军官和已在外结婚定居人口）；

5．原户口在征地所在村的大中专院校在校学生； 6．原户口在征地所在村的监狱服刑人员；

7．征地预公告发布前已到法定结婚年龄的未婚男、女青年在拆迁安置时可单独立户安置；征地预公告发布时未到法定结婚年龄的男、女青年，但在实施房屋拆迁时已到法定结婚年龄，并且已结婚，对方户口已迁入拆迁范围的，可计入家庭人口予以安置，但不得单独立户。离异并在征地预公告发布后再结婚的，另一方及家庭成员不得计入安置人口。

已被注销户口的服刑人员，在服刑前达到法定结婚年龄且已分户的，拆迁时仍在服刑的，可单独立户予以安置。

8．拆迁安置协议签订后，在通知选房以前出生的符合生育政策的人口可计入安置人口。

9．法律、法规规定的其他情形。

十三、拆迁住宅房屋，被拆迁人子女随其居住，且已独立分户或符合独立分户条件的，经被拆迁人同意，可以根据被拆迁房屋按户数平均分摊后的建筑面积、建筑占地面积，作为不同拆迁 户予以安置。

十四、拆迁住宅房屋，被拆迁人有下列情况之一的，不单独立户进行公寓安置和迁建安置：

（一）不符合分家立户条件已分家立户的；

（二）出卖或以其它形式转让房屋的；

（三）其他不符合公寓安置和迁建安置条件的。

十五、拆迁补偿安置协议生效后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

十六、拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置方式、安置房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等内容达不成补偿安置协议的，经拆迁当事人申请，由征地拆迁主管部门作出行政决定。

征地拆迁主管部门应当自受理申请之日30日内，依法作出行政决定。行政决定作出前，征地拆迁主管部门应当充分听取各方意见。

当事人对行政决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

十七、被拆迁人或房屋承租人在行政决定规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由征地拆迁主管部门依法申请人民法院强制执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就拆除房屋的有关事项，向公 证机关办理证据保全。

十八、农村村民的农业生产用房按1300元—1600元/m2的标准进行货币补偿；村集体保留的仓库及管理性生产用房按2500元—3000元/m2的标准进行货币补偿。

十九、原属危房拆改建的集体所有土地房屋补偿安置办法如下：

（一）经审批的危房拆改建。产权人经建设、国土部门审批同意实施危房拆改建的，补偿和安置面积有双证的按证载面积；无证的建筑面积以建设部门批准面积为准，用地面积以国土部门批准面积为准。超出部分按违法用地或违法建筑处理。补偿的标准：

1、迁建安置或公寓安置折抵部分按房屋现结构的评估重置价的90%补偿；

2、货币补偿价=评估货币补偿价－评估重置价×10%（评估重置价即重置价结合成新）。

（二）因自然灾害与其他不可抗力导致房屋损毁而在原址重建的房屋。产权人持有原房屋有效证件或原产权有效权源依据的，因火灾、洪灾、台风等不可抗力导致原房屋毁坏、倒塌而在原址重建，没有向有关部门补办审批手续的，安置补偿面积按原面积经公示后确认，超出原面积部分按违法用地或违法建筑处理。补偿标准：

1．迁建安置或公寓安置折抵部分按房屋现结构评估重置价的80%补偿；

2．货币补偿价=评估货币补偿价－评估重置价×20%。

（三）经鉴定属于危房，未经批准拆改建的。产权人持有原房屋有效证件或原产权有效权源依据的，并同时持有有效的危房鉴定报告，但未经建设、国土部门批准而拆改建，安置补偿面积按原面积经公示后确认，超出部分按违法用地或违法建筑处理。补偿标准：

1．迁建安置或公寓安置折抵部分按房屋现结构评估重置价的50%进行补偿；

2．货币补偿价=评估货币补偿价－评估重置价×50%（也可选择按原结构原面积补偿）。

（四）未经危房鉴定且未经批准拆改建的。

产权人持有原房屋有效证件或原产权有效权源依据的，按原结构原面积补偿安置。

二十、因土地征用而农转非且未享受过房改政策的非农户，其拥有的集体土地上房屋被拆迁时，被拆迁人按规定可以选择以下安置方式：

（一）选择货币安置的，按照本细则第七条有关规定执行；

（二）选择产权调换的，参照《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》有关规定执行（下同）。

（三）被拆迁人未享受过房改政策的，可以按照本细则第八条有关规定，选择政府建设的公寓式住宅进行安置，但价格结算按照以下规定执行：

被拆房屋建筑面积在安置标准下限以内部分，按房屋重置价 结合成新进行补偿；

公寓式住宅在安置标准下限以内的面积，以廉购价供应； 被拆房屋建筑面积超过安置标准下限但在安置标准上限以内部分，与被拆房屋建筑面积相等部分的安置面积，以产权调换形式结算，超过被拆房屋建筑面积部分的安置面积，以市场价供应，即安置房交付时的市场价或拆迁时市场评估价的120%；

被拆房屋建筑面积超过安置面积部分，按照市场评估价进行补偿。

二十一、因土地征收而农转非既未享受过房改政策又无集体土地房屋的非农户，其父母集体所有土地房屋被拆迁时，可作为独立户选择公寓安置，其安置标准按本细则第八条相关规定执行，结算办法如下：

被安置人的被拆房屋分摊建筑面积达不到本细则第八条标准下限的，其安置公寓等同于被拆房屋分摊建筑面积部分以廉购价供应，超过分摊建筑面积部分以优惠价供应。

被拆房屋分摊建筑面积超过安置下限但在安置标准上限以内部分，与被拆房屋分摊建筑面积相等部分的安置面积，以产权调换形式结算，超过被拆房屋分摊建筑面积部分的安置面积以市场价供应，即安置房交付时的市场价或拆迁时市场评估价的120%。

二十二、征地预公告前建成且未经处罚的违法建筑，拆迁时自行拆除的，给予支付拆除误工费，标准为：简易棚5—10元/m2、泥木结构40—60元/m2、砖木结构60—80元/m2、砖混结构100 —120元/m2。

二十三、被拆迁人离异，分别取得安置房后复婚的，根据本细则规定的标准，重复安置部分必须退回。

二十四、被拆迁人以伪造文件、借离婚之名等手段骗取安置的，一经查实，必须追回非法所得，构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

篇6：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

一、数据来源与方法

1. 研究区概况。

伊宁市位于东经80°04′~81°29′, 北纬43°50′~44°09′, 地处伊犁河谷中部, 伊犁河的北岸, 是伊犁哈萨克自治州首府所在地。现辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。土地总面积675.6平方公里。2009年末总人口45.92万, 其中城市人口31.17万, 城市化率达到了67.88%, 中心城区建成区面积37平方公里。

2. 数据来源。

选取伊宁市近郊塔什库瑞克乡、汉滨乡及巴颜岱镇作为调查点, 有意识的选取农户进行问卷调查。共发放问卷100份, 回收问卷84份, 问卷有效率为84%。

3. 内容与方法。

问卷涉及两块内容, 第一部分是农户基本情况, 包括性别、年龄、文化程度等八个方面, 第二部分是关于征地拆迁安置情况的调查, 包括农户征地拆迁意愿、对政府征地拆迁安置政策及程序评价等方面的内容。在调查的过程中, 主要采取发放问卷及访谈的方式。

二、伊宁市征地拆迁安置补偿基本情况

1. 征地拆迁现状。

2010年, 伊宁市计划征收征用土地13 158.1亩。截至2010年7月, 已征收土地占72.08%。计划拆迁总户数345户, 其中拆迁集体土地的259户, 占计划拆迁户的72.18%。截至2010年7月12日, 已签订合同的占计划拆迁的45.22%, 其中涉及拆迁集体所有的房屋130户, 占83.33%。

2. 征拆安置补偿方式。

伊宁市征收集体土地上的房屋拆迁安置补偿方式主要实行货币补偿和产权调换的两种方式, 被拆迁人可在两者之间选择其一。具体情况如下: (1) 房屋附属物 (指房屋用地范围内除房屋以外的其他建筑物、构筑物和其他有价值的附着物以及配套的各类管线、设备等) 的补偿, 一律采用货币方式补偿。 (2) 对集体土地上的房屋拆迁实行货币补偿的, 按照伊宁市政府颁布的当年或上一年度的房屋市场重置建造价给予补偿。 (3) 集体土地上房屋拆迁实行产权调换的, 被拆迁人可选择伊宁市人民政府统一建设的农牧民安居房或保障性住房进行房屋产权调换。按被拆 (搬) 迁正房实际建筑面积的1∶1.2的范围内, 以安居房或保障性住房进行调换, 具体调换方式如下:1) 按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房, 面积不足80平方米的, 按80平方米调换。2) 按1∶1.2比例调换安居房或保障性住房, 面积超过200平方米的, 按200平方米给予调换。对原房屋超出调换比例建筑面积部分按照当年或上一年度的房屋市场重置建造价格给予补偿。

三、被征拆农户的调查分析

1. 被拆迁户基本情况。

此次调研被访者男女性别比例为13∶8;汉族与少数民族族别比例为71∶13;年龄30岁以下的占31%, 30~49岁的占51.2%, 50岁及以上的占17.9%;被访者文化程度高中及其以上的占50%, 初中学历的占31%, 小学及其以下的占19%;平均每户4.3人;被拆迁户房屋土木、砖木与砖混结构比为15∶35∶14;家庭人均收入2 000元以下的占29.8%, 2 000元~5 000元的占40.5%, 5 000元~10 000元的占22.6%, 10 000元以上的占7.1%。

2. 被征地拆迁农户意愿分析。

调查问卷显示, 40.5%的农户愿意房屋征收拆迁, 59.5%的农户不愿意房屋被征收拆迁。不愿意拆迁的原因主要表现在补偿标准、补偿方案、安置地点等方面, 其中:认为补偿方案不合理的占19.1%, 补偿标准过低的占23.5%。

3. 对征地拆迁安置补偿程序及实施的满意度。

(1) 对征地拆迁安置补偿法律法规的主观认识。关于“您对伊宁市征地拆迁的安置补偿政策的了解情况”统计中, 没有农户表示完全了解, 9.5%的居民基本了解, 66.7%的农户了解一点, 23.8%的农户完全不了解。关于“您是否看过伊宁市相关的征地拆迁安置补偿文件规定”调查时, 有92.7%的农户选择没有。 (2) 对征地拆迁安置补偿政策及实施程序的评价。对于“您对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意吗”调查时, 1.2%的农户表示满意, 63.1%的农户表示一般, 33.3%的农户表示不满意, 2.4%的农户表示很不满意。对于“您对自家的征地拆迁安置补偿总体感觉”调查时, 有2.3%的农户感觉很满意, 15.6%的农户感觉较满意, 43.1%的农户表示一般, 21.7%的农户表示不太满意, 17.3%的农户表示很不满意。

4. 拆迁的顾虑。

在“您在征地拆迁安置中最关心的问题”调查时, 房屋拆迁的赔偿的占30.8%, 房屋确权占24.5%, 就业问题占22.1%, 医疗和养老占18.8%。

四、存在的问题及原因分析

问卷在调查农户拆迁意愿时, 有3/5的农户不愿意拆 (搬) 迁, 补偿标准低、方案不合理、安置地点以及就业问题是主要原因。在对征地拆迁的安置补偿政策的了解情况调查时, 1/4的农户完全不了解, 9/10的农户没有看到过相关的安置补偿文件规定。在对政府的征地拆迁安置补偿政策及程序满意调查时, 63.1%的农户表示一般, 33.3%的农户表示不满意。通过问卷中的问题“您在征地拆迁中最关心的问题”的统计, 发现房屋的拆迁赔偿、安置房的确权、就业问题是农户比较关心的问题。通过访谈调查了解, 在整个征地拆迁过程中, 真正拒不搬迁的钉子户并不多, 大多数农户只是选择适合自己的合理可行的安置补偿方案, 因此政府采取强行拆迁的现象很少。

农户拆迁意愿调查时, 3/5农户认为“拆迁补偿标准偏低”, 这在中国土地征收拆迁中具有一定的普遍性, 这是由于集体土地上农户房屋拆迁管理政策几乎为零所造成的。目前中国正面临新《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见中, 而集体土地上房屋征收拆迁管理的政策几乎为零。虽然依据现行的规定, 农村房屋拆迁属于征地拆迁范畴, 主要适用《土地管理法》, 但《土地管理法》并未明确将农户房屋从土地征收中分离出来, 而将其定义在“地上附着物”中。伊宁市虽然严格按照《新疆维吾尔自治区实施土地管理法办法》的规定, 参考新计价字[2001]500号文件、新国土资发[2009]131号《自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准》, 制订了伊政办[2010]188号《伊宁市城乡房屋拆 (搬) 迁安置管理办法 (试行) 》, 对被征地拆迁农户进行安置补偿, 但在采用货币补偿时只对房屋及其附属物按照市场重置价给予一定补偿, 没有体现对房屋底下的土地权益、以及农民后续生活的安置补偿, 所以一定程度上农户认为“拆迁安置补偿标准偏低”。

五、结论与思考

伊宁市被征拆农户的安置补偿主要采取货币补偿和产权调换这两种方式。多数被拆迁人选择产权调换这种方式, 因为政府鼓励这种方式, 并给予按产权调整后的安居房或住房实际建筑面积每平方米150元的补助。

针对拆迁安置补偿标准偏低, 被征地拆迁农户整体满意度不高的问题, 建议政府层面从以下几点做起: (1) 严格界定公共利益, 以公共利益为前提, 合理实施土地征用行为, 加强对土地使用的监管, 进一步建立健全征地拆迁补偿安置的法律和法规。建议国家尽快出台《农村房屋拆迁管理条例》, 政府应按照科学补偿原则, 给予被征拆人合理补偿, 规范因征地所引发的农村房屋拆迁相关问题。 (2) 做好土地报批和房屋评估、测量等基础性工作。土地报批是依法用地的前提。所有在建项目, 都要依法办理各种项目立项、报批手续, 要超前谋划, 科学调度, 确保依法用地。房屋评估、测量等业务工作是基础性工作, 要依法依规, 按方案操作, 精心细致, 科学严谨, 为征地拆迁工作顺利实施提供扎实的基础保障。 (3) 亮化征地拆迁整个过程, 对被征拆农户发放征地拆迁安置补偿相关文件, 使被拆迁人充分了解政府的做法, 提高征地拆迁透明度。 (4) 健全征地拆迁安置补偿机制, 建立完善对失地农民重新就业培训的机制。完善失地农民的社会保障体系, 例如, 建立最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。

摘要：以新疆伊宁市为例, 采用发放问卷及访谈的方式对征地拆迁安置补偿的现状及被征拆农户进行了实地调查。通过分析得出:针对货币及产权置换这两种安置补偿方式, 被征拆农户倾向于选择第二种方式“;补偿标准偏低”和“安置地点不合理”是影响农户拆迁意愿的主要因素;而造成其整体满意度较低的原因在于“对征地拆迁相关政策不了解”和“征地拆迁安置补偿及实施程序不太满意”。并对存在的问题进行原因分析, 提出对策建议。

关键词：征地拆迁,安置补偿,被征拆农户,伊宁市

参考文献

[1]新疆伊宁市统计局.新疆伊宁市2010年统计年鉴[K], 2010.

[2]张娟.中国土地征收补偿制度的缺陷与反思[J].特区经济, 2007, (3) :164-166.

[3]袁凌云.征地拆迁工作需要把握的几个问题[J].理论导报, 2010, (3) :42.

[4]沈玲珍.关于农村房屋拆迁问题的对策研究[J].理论与探讨, 2006, (3) :30-32.

篇7：五里亭桥下商铺拆迁补偿安置细则

摘 要 西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。

关键词 城市房屋拆迁 面积 安置补偿

西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第三章《拆迁补偿与安置》中第二十三条的规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”

具体拆迁操作中,实行房屋产权调换又分为“拆一还一”和“拆一安一”,其中拆一安一”一般是指是指在城市规划区内国有土地实施的房屋拆迁中,对于被拆迁人名下的证载房屋的建筑面积和拆迁人提供的安置房的建筑面积互找差价。例如,某甲是被拆迁人,其名下有证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,如果其选择的拆迁补偿的方式为房屋产权调换,则首先要计算出某甲的被拆迁房屋每平方米的市场价值,然后再补齐和100平方米安置房的差价(安置用房往往是高层单元式住宅,单位面积的市场价值要高于被拆迁房屋),对于安置房的建筑面积多出的被拆迁房屋的部分,往往采取的是一个优惠价格来补齐这一部分,但是对于要上套户型而增加的面积则往往要用安置房的市场价来计算。但通常情况下拆迁人为了拆迁的顺利进行,往往采取各种奖励政策,如在一定的面积范围内降低这部分的单位价格,并按照签订拆迁协议的早晚,给予被拆迁人以梯次的优惠,作为一种奖励来加快拆迁协议的签订。

“拆一还一”一般是指在城中村集体土地上的征地拆迁中,对于宅基地上所建的房屋,两层(有的拆迁项目规定是两层半,即第三层的面积计算一半,因开发商的政策而异)房屋的建筑面积给予置换同面积的安置房。超出有效面积或是上套户型的增加的面积多参照前面所说的国有土地之上的拆迁安置政策。

这两种补偿办法都的共同点就是以房屋建筑面积为计算基础。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳臺、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,其中套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。其中,只有使用面积才是真正的室内生活空间,也就是老百姓通常说的铺地砖的面积。现实中被拆迁房屋往往是自建的全产权私有房屋,不存在公摊面积,而拆迁人为被拆迁人提供的安置用房都是成套单元式住宅,无论是多层还是高层其公摊面积都远高于被拆迁房屋,安置房的得房率与被拆迁房屋的得房率差异很大。

仍以前例说明,某甲名下证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,无公摊面积,经有资质的测量部门测量后使用面积为80平方米,用来安置用房的成套单元住宅的使用面积是100平方米,其中公摊面积25平方米(这里选取高层住宅通常的公摊率平均约为25%),使用面积为68平方米(使用面积占套内建筑面积的比率通常为80%)。由此可见在拆迁安置中如果是用被拆迁房屋的建筑面积和安置用房的建筑面积进行互相计算,即便是按照拆一还一的政策,被拆迁人相同的面积一分钱不掏,却由于非成套住宅置换了成套单元式住宅,在分摊的共有建筑面积的影响下,导致安置用房的使用面积小于被拆迁房屋的使用面积。最终结果是被拆迁人的有效生存空间减少,遑论生活水平的提高。

笔者认为,城市房屋拆迁中住宅的补偿和安置不能简单一刀切的用“等价交换”的方法来计算。这是因为被拆迁的地段周边的大环境已经随着城市化进程演变成为成熟的经济、生活圈,之所以有拆迁改造的价值,由于待拆迁改造区域外的城市配套也已经相对成熟。举个例子,如果某乙为了方便子女上学而欲购买该学校附近的住宅(即所谓的学区房),如果是别人没有出售意图或已居住习惯的房屋,想用正常的市场价去买只会是有价无市,而欲达到目的除了在市场价之外加价别无他法。同理,对于拆迁人来说已是成熟地段的被拆迁区域也是这样。

在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。例如在具体的拆迁估价中可以采取对于没有公摊的住宅在其证载建筑面积之外增及一定比例的公摊(如重庆市的拆迁补偿政策将此比例定为15%),这样一来被拆迁人由自建的房屋入住安置楼(现多为是高层住宅楼,带电梯和共用走道,公摊一般在25%)时居住有效面积并没有因拆迁而减少。

这样一来,被拆迁人的生存空间和生活条件才能得到真正的改善和提高,国家拆迁的目——“为改善城市居民居住条件”也就能在城市房屋拆迁中体现出来了,这也将很大程度上缓解拆迁当事双方的矛盾。

参考文献:

[1]李路艳.农民市民化:理论解释与研究进展.中南财经政法大学研究生学报.2007(03).

[2]王慧博.失地农民市民化的制约因素及对策.农业科技管理.2006(06).