广州白云新城板块商圈调研

广州白云新城板块商圈调研（共3篇）

篇1：广州白云新城板块商圈调研

广州白云新城板块商圈调研

白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图

白云新城商圈发展

白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析 商业综合体 百信广场

百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。2012年，广州最大“苹果”APPLE专卖店落户百信广场。百信广场概况

经营状况：百信广场周边居住人口众多，常住人口超过77万，所处位置为新市墟商业中心，商业发达，人流巨大。万达广场

广州白云万达广场坐落于广州白云新城，项目包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等，进入近10家主力店及大型室内步行街近200个国际国内知名品牌，且均为其品牌的全国旗舰店，是目前已开业和在建的万达广场中的首个A级旗舰店，也是华南地区全新的城市综合体，项目集中了万达所有的最优势资源，其主力店包括万达百货、万达电影城、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、国美电器等。万达广场概况

五号停机坪购物广场

广州五号停机坪购物广场位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空”为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”的主题以不一样的表现方式呈现。五号停机坪购物广场概况

凯德广场•云尚

凯德广场•云尚位于白云区云城西路890号，处于白云新城商业中心和文化中心的交汇处。项目占地面积3.98万平方米，建筑面积8.6万平方米，是一个集餐饮、娱乐、零售、家庭体验业态为一体式购物中心，建筑物层数为地上6层、地下2层。凯德广场•云尚概况

•缤纷天地

广州绿地•缤纷天地位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，建筑面积约4万平方米，包括地下2层及地上4层。从业态来看，绿地•缤纷天地定位为一站式亲子时尚购物中心，主打餐饮与家庭亲子体验。绿地•缤纷天地概况

一线临街商铺 万达金街

万达金街位于白云万达广场B区商业和C区写字楼之间，呈U字形围绕在万达广场外围。万达金街的商铺均为上下两层，开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重，不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。因此餐饮、美容美甲、数码产品等零售业务为金街的主要业态。

百信广场街铺

百信广场是白云新城核心商业地段，该区域成熟，社区居住人口已逾七十万，人流量巨大，生活配套完善，大型商业综合体、医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和服饰，由于该地段空置率低，回报率高，租金每年见涨，因此出售的商铺不多见，可出售的商铺主要为百信广场开发商少数放售的街铺。租金方面，百信广场周边的临街商铺（非百信物业）的租金也随着地铁14号线在建而水涨船高。百信广场对面的汇侨南路街铺租金在350-500元/平方米之间，小面积的街铺可达到500元/平方米以上，而紧挨百信广场的街铺租金可以达到800-1200元/平方米。

“东进北拓”正在快速推进，一直以来为商贸批发聚集地、陆空交通枢纽基地的白云区新规划下迎来全新的发展机遇。加上广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，近两年核心商圈已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。白云区白云新城在广州市“十三五”规划已经被列入广州重点功能发展片区，未来商业潜力不可小觑。

此次调研范围中，除百信广场人气极其旺盛之外，白云万达、凯德广场、5号停机坪客流量适中，而绿地缤纷天地人气稍显不足。白云新城版块虽林立多处中高档住宅小区，还有大片住宅物业开发建设中，但居住人口数量并不客观，加之几大商业综合体分流严重，因此商业体之间客流、人气、租金上差异较大。白云金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动，经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升；目前稳定在150-180元/平方米之间，业主多以能尽快出租为目的，售价仍旧维持在购买价时的水平。相比较白云金街，百信广场临街商铺则价格惊人，作为白云区最繁华的商业综合体，百信广场除开发商放售的五期临街商铺外，几乎再无业主转手出让。临街售价在15-20万之间。

虽然白云新城商业当前还在培养阶段，但竞争已经开始，百信、万达、绿地、凯德等商业地产房企现行入驻。凭借规划利好和招商优惠，未来，势必还将吸引众多实力房企的争相入驻

篇2：广州白云新城板块商圈调研

前记：

2011年12月7日，总行小微企业金融部余慧文总经理带队该部肖若尘、马俊，一行三人赴广州南方茶叶市场就商圈批量开发实地调研。

概况：

广州南方茶叶市场为国家农业部定点茶叶专业市场，位于芳村大道中洞企石路，占地面积103,052m2，现有商户1,500家，年交易额13亿，是全国最大的茶叶专业批发市场和集散地。市场覆盖达全国各地及东南亚地区。其中广州市穗芳东兴实业有限公司旗下有400多家商户。

南方茶叶市场是改革开放以后，在市场经济的推动下，自发形成的专业批发市场。近两年在区委、区政府的大力扶持下，得到了迅猛的发展。2000年，经市政府批准，正式划出市场用地103,052m2，并完成了市场建设总体规划。随后的几年内，利用各种渠道筹资7,000万元，用于市场的建设和改造，初步完善了市场的配套设施和公共设施，已发展为成熟的专业批发市场。被市政府列为十五期间重点扶持的五大专业批发市场之一。

南方茶叶市场以经营茶叶批发为主，同时经营与茶相关的茶具及茶工艺品。市场汇集了来自全国各产地的茶叶六大系列1,000多个品种，主要有江浙龙井、广东红茶、福建铁观音、云南普洱、沱茶、广西的花茶、台湾冻顶乌龙等等各地的系列名茶。

除此之外还经营与此相关的茶艺品，诸如茶具，不仅有世界著名的宜兴紫砂壶，而且,还随处可见来自于全国各地及东南亚各产地的著名瓷器。

融资需求：

在广州，茶叶行业是一个非常重要也是非常成熟的行业。这个行业受经济周期波动影响小，与大众的生活息息相关。在业内人士看来，茶叶最值钱的是岁月的沉淀，普洱茶甚至被誉为能喝的“古董”，既是消费品，又是收藏品。广州市穗芳东兴实业有限公司副总经理张卡拉告诉我们，“我们不怕茶商还不上贷款，相反还巴不得他们拿存货来偿贷。”该公司旗下的400多家商户大多为中小茶商，春秋两季融资缺口大，由于抵押物不足，从银行直接融资有较大难度。因此担保公司非常看好专门针对中小茶商融资担保业务，目前与穗芳东兴合作的担保公司是广东合润融资担保有限公司。

竞争对手及风险把控：

篇3：广州白云新城商业发展命运

最近已有集团计划发展白云新城商业部分 (旧候机楼改造项目) , 并计划打造一购物中心。目前广州市北部缺乏大型零售项目, 该项目的落成, 对于白云区零售商业发展有极大的促进作用。非城市中心区购物中心的发展策略不能与城市中心的购物中心相同, 因此, 购物中心在白云区应该如何经营, 这的确值得探讨。

广州市中心区的购物中心目前已经发展相当成熟, 购物中心的开发热点已经逐渐由广州市中心区移往非中心区, 如海珠, 白云, 番禺等, 天河则由于珠江新城目前处于开发中, 预期也会有2~3个大型购物中心涌现。购物中心的郊区化, 是购物中心边缘化是发展的必然趋势。

位于广州市中心区的购物中心如天河城, 正佳等可借助天河区的幅射能力, 发展为城市级别, 甚至是区域级别的购物中心, 幅射范围涵盖广州市, 甚至珠三角地区, 同时也可以借助城市中心区向高消费群体的聚集, 往高档次方向发展。

而位于非中心区内的购物中心, 如海珠, 白云, 番禺等, 更适合向区级, 或社区型购物中心方向发展。如在近年开业的广百新一城就属于这种情况。

购物中心经营成功一项重要因素就是拥有相对固定的消费群体;而这个相对稳定的消费群体的构成及规模, 则要视乎项目周边的环境能否支持, 若项目周边人口密度较大, 中高档次楼盘较多, 高级写字楼较多, 则显示这里经营一个中高档次购物中心拥有优越的先天条件。因此项目是否拥有足够规模的, 具备一定消费能力的固定消费群, 成为购物中心先天条件, 也就是我们所定义的核心商圈。假若核心商圈内消费能力不足, 即使消费群体规模庞大也难以成就一个购物中心。

另外项目所在区域在城市中的区域地位, 交通条件, 项目的商品品牌组合等因素都会影响项目成功与否。

白云新城经营高档购物中心目前来讲是不切合实际。第一, 项目周边缺乏高端消费群, 第二, 缺乏成熟的高档购物环境及氛围。

目前广州高端消费群体消费主要集中在天河, 越秀区, 另外一个地方就是香港;天河, 越秀由于各自在商业上都有自己的特色及优势, 因此在高档商业上具备优势, 香港则更是购物天堂, 吸引众多国内富裕阶层前往购物消费。

从奢侈品牌商家的角度出发, 成熟的商业氛围, 周边林立的高星级酒店或高级写字楼是其选点的重要考虑因素, 而这些因素在白云区都未能体现, 对于奢侈品牌商家毫无吸引力。可以预期高档购物中心出现的地区更应该是珠江新城, 而非白云区。

白云新城购物中心则适合做社区型购物中心, 以满足周边居民生活需求为主。白云区在广州市并不属于核心区域, 零售商业发达程度不及天河, 越秀, 在零售商业地位上, 白云区目前是落后的。白云新城购物中心应该以幅射白云区为主, 定位为社区型的物中心。期望天河, 越秀的消费者前往消费是不合实际, 经营档次上应以中档为主, 不宜超过天河城。

之前我们做过一项研究, 题目是商业发达地区对次商业次发达地区的吸附作用, 结论显示, 消费者是倾向到商业发达的地区进行零售消费。正如珠三角消费者喜欢到广州, 深圳购物, 广州, 深圳消费者到香港购物, 因为香港, 广州、深圳, 以及其他珠三角城市在商业的发达程度上是有差距, 正是这种差距引发消费者从商业欠发达的地区流向发达地区, 我们称之为吸附作用。同样地, 白云区, 天河区, 越秀区在商业的发达程度上有差距, 天河区, 越秀区对白云区存在吸附作用是明显的。

另外我们研究发现居民日常生活用品消费还是遵循就近消费原则, 社区型购物中心首先需要立足本区, 切忌本末倒置, 放弃邻近市场, 选择遥不可及的市场。