抵押房屋买卖三方合同

2024-05-13

抵押房屋买卖三方合同（共6篇）

篇1：抵押房屋买卖三方合同

抵押担保合同

遵弘担反年（）字第号借款人：（以下简称“甲方”）担保人：（以下简称“乙方”）反担保人：（以下简称“丙方”）甲方与签订了金额为人民币

（小写：元）的《借款合同》（合同编号：），为确保甲方能够如约履行与签订的借款合同，经甲、乙、丙三方协商一致，按以下条款订立本合同：

一、借款期限，月利率为‰，还款方式。乙方为甲方向提供担保，丙方自愿为甲方向乙方提供反担保。

二、丙方提供的反担保清单：（见附件一）

反担保必须在发放给甲方贷款前到相关部门办理抵押或质押登记手续。

三、本合同有效期为向甲方发放贷款之日起至甲方偿清贷款本息之日止，甲方、丙方不得出售、馈赠、转让、再抵押或以其他任何方式转移本合同项下抵押财产。

四、本合同项下有关公证、登记、鉴定、运输及保管等费用由甲方承担。

五、本合同生效后，如需变更合同条款，应经三方同意并达成书面协议。

六、在本合同有效期内，甲方和丙方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。甲方和丙方被宣布解散或破产，抵押财产不列入破产前算范围，抵押财产由乙方提前处分，所获价款优先受偿。

七、出现下列情况之一时，乙方有权依法定方式处分抵押财产。

1、还款期限已到，甲方未依约偿还借款本息或所延期期限届满仍不能偿还借款本息；

2、甲方和丙方被宣告解散、破产；

乙方处臵反担保财产所得价款，不足以偿还借款本息和费用的，乙方有权另行追索甲方和丙方；价款偿还借款本息还有余的，乙方应退还给甲方和丙方。

八、甲方按期全部还清贷款本息的，反担保即自动终止，交乙方保管的财物应退还给丙方。

九、本合同生效后，甲、乙、丙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除合同的，应经三方协商一致，达成书面协议。

十、违约责任

1、甲方和丙方违反本合同规定，擅自处分抵押财产的，乙方除收回为甲方担保的贷款外，并可要求甲方和丙方支付单款总额100%的违约金。

2、甲方和丙方隐瞒反担保财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应予以全额赔偿经济损失给乙方，同时支付乙方贷款总额100%的违约金。

3、甲、乙、丙方任何一方违反本合同规定，应向受损失方支付《借款合同》项下借款总额100%的违约金。

十一、本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或主要负责人签字并加盖公章后生效。

十三、本合同一式三份，三方各执以份。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法定代表人：法定代表人：

丙方：（公章或手印）

法定代表人：

合同签订时间：年月日

篇2：抵押房屋买卖三方合同

遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

第三方抵押担保合同的内容

通常情况下，在担保合同中要不是抵押物要不是抵押人，当担保在抵押人的情况下，一般是有第三方担保的，那么第三方抵押担保合同包括哪些内容呢?就让我们的赢了网从法律的角度给你介绍信第三方抵押担保合同的内容吧。

一、担保抵押合同的内容

将当事人分为三方，甲方(贷款方)，乙方(借款方)，丙方(担保方)。

乙方为生产经营周转资金，向甲方借款，甲方同意向乙方发放借款，丙方为乙方的借款提供担保，现三方就借款事宜达成如下协议：

1、借款金额和借款期限

乙方向甲方借款元，借款期限自年月日至年月日。

2、借款金额

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

本次借款金额为元(RMB)

3、借款发放方式

在本协议签订3天内，甲方将借款以现金的方式交付乙方，乙方同时为甲方开具现金收据。

4、还款方式

本次借款的还款方式为现金偿还。

在借款期限届满前7日，甲方通知乙方，乙方接到通知后应筹款为还款做准备。

借款期限届满前，乙方按照约定的方式将借款本金还给甲方，甲方向乙方开具收据，由乙方保留收据/银行转账手续。

5、担保条款

丙方同意为甲、乙之间的借款合同提供担保。

丙方同意以自己所有的作为乙方向甲方借款的担保物，在本协议签

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

署前将担保物交由甲方保管

借款期限届满，如乙方未归还借款，甲方可以按照相关法律规定处理丙方提供的担保物，并就相关价款优先受偿。

丙方担保的范围：本合同项下的借款本金、利息(含复利)、罚息;违约金、赔偿金、补偿金;为实现债权和质权而支付的费用(包括但不限于因违约方发生的律师费和诉讼费用)。

6、违约责任

乙方借款期限届满未归还借款，视为违约，在归还借款前利息按照银行同期贷款利率的4倍计算利息，作为违约金。

7、争议解决

在执行本协议过程中发生的争议双方协商解决，协商不成的交由甲方所在地人民法院裁决。

8、其他条款

本协议自双方签字并且甲方将借款交付乙方之日起生效，未经对方允

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

许，任何乙方不得擅自更改本协议。

本协议一式两份，双方各执一份。

文章的最后要求有，贷款方的签字、地址和电话号码，借款方的签字、地址和电话号码，担保方的签字、地址和电话号码。

阅读了上述的文章，我们了解到第三方抵押担保合同应该包括三方当事人，借款数额，借款时间，还有担保条款，违约责任，争议解决方案，文章的最后一定要有三方当事人的签字，担保合同具有法律责任，能够维护当事人的了利益，更多相关知识您可以咨询赢了网。

 到期未履行付款义务时抵押权人有权就抵押物优先受偿 http://s.yingle.com/w/aq/669642.html

 归责原则在侵权损害赔偿案件中的适用问题有哪些 http://s.yingle.com/w/aq/669641.html

 法律如何规定(2018)留置权的

http://s.yingle.com/w/aq/669639.html

 确定损害赔偿的范围时应遵盾哪些原则 http://s.yingle.com/w/aq/669638.html

 保证合同一般保证责任连带保证责任区别何在 http://s.yingle.com/w/aq/669636.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 大众化的署名侵犯了姓名权吗

http://s.yingle.com/w/aq/669635.html

 企业动产抵押物申请登记办理须知 http://s.yingle.com/w/aq/669633.html

 人身伤害赔偿的适用对象是指什么 http://s.yingle.com/w/aq/669632.html

 签合同借款不还钱担保人连带把债还 http://s.yingle.com/w/aq/669631.html

 现行立法对人身伤害精神损害赔偿的规定(2018)及局限性都有哪些 http://s.yingle.com/w/aq/669629.html

 区分一般保证责任和连带保证责任 http://s.yingle.com/w/aq/669628.html

 关于财产损害的争议

http://s.yingle.com/w/aq/669626.html

  议反担保 http://s.yingle.com/w/aq/669625.html

人身损害伤残鉴定划分的依据有哪些 http://s.yingle.com/w/aq/669623.html

  什么是保证担保 http://s.yingle.com/w/aq/669622.html 如何区

分

承

揽

合同

与

雇

佣

关

系

http://s.yingle.com/w/aq/669621.html

 共同保证的法定种类

http://s.yingle.com/w/aq/669620.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  个人反担保保证函 http://s.yingle.com/w/aq/669618.html 环境污染损害赔偿的举证责任是怎么分配的 http://s.yingle.com/w/aq/669617.html

 借款保证人作为被告参与诉讼的条件 http://s.yingle.com/w/aq/669615.html

 限制人身自由的管辖

http://s.yingle.com/w/aq/669614.html

 未届清偿期且无法证明对方无支付能力者无法行使留置权 http://s.yingle.com/w/aq/669612.html

 维护人身自由权的途径

http://s.yingle.com/w/aq/669611.html

 权利质押的法定原则是什么

http://s.yingle.com/w/aq/669610.html

 未办理抵押登记手续时担保人如何承担责任 http://s.yingle.com/w/aq/669608.html

 如何进行存货生产管理

http://s.yingle.com/w/aq/669607.html

 定金合同及相关规定(2018)http://s.yingle.com/w/aq/669605.html

 不办理登记的房屋抵押是否有效

http://s.yingle.com/w/aq/669603.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 如何保障人身自由权

http://s.yingle.com/w/aq/669602.html

 关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释 http://s.yingle.com/w/aq/669600.html

 什么叫限制人身自由

http://s.yingle.com/w/aq/669598.html

  浮动抵押制度研究 http://s.yingle.com/w/aq/669597.html 他人身损害赔偿标准(2018http://s.yingle.com/w/aq/669595.html

年)有哪些

 保证担保的当事人有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669594.html

 图片相似度多少算侵权

http://s.yingle.com/w/aq/669592.html

  留置权实现的方法 http://s.yingle.com/w/aq/669591.html 警察非法限制人身自由需要承担刑事责任吗 http://s.yingle.com/w/aq/669589.html

 现代投资：放弃发行可转换公司债券及解除反担保 http://s.yingle.com/w/aq/669588.html

 侵犯人身自由可以怎样处罚

http://s.yingle.com/w/aq/669586.html

 反担保解除的内容有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669585.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房产没有抵押登记可以优先受偿吗 http://s.yingle.com/w/aq/669583.html

 国际环境法如何界定环境侵权

http://s.yingle.com/w/aq/669582.html

 投资担保的业务范围

http://s.yingle.com/w/aq/669580.html

 姓名权有怎样的性质

http://s.yingle.com/w/aq/669579.html

 定金与订金的区别有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669578.html

 网络图片侵权的责任有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669576.html

 郑州市房地产抵押管理办法

http://s.yingle.com/w/aq/669575.html

 环境侵权行为的特点

http://s.yingle.com/w/aq/669573.html

 与担保法有关的几个实务问题

http://s.yingle.com/w/aq/669572.html

 雇佣与承揽在人身损害赔偿中的区别有哪些 http://s.yingle.com/w/aq/669570.html

 投资担保作用 http://s.yingle.com/w/aq/669569.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 非法限制人身自由的立案标准(2018http://s.yingle.com/w/aq/669567.html

年)  什么是担保物权 http://s.yingle.com/w/aq/669566.html 人身

自

由

权

是

指

什

么

http://s.yingle.com/w/aq/669564.html

 解约定金的注意点有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669563.html

 食品消费隐形伤害的应对方法有什么 http://s.yingle.com/w/aq/669561.html

 保证人行使先诉抗辩权的条件

http://s.yingle.com/w/aq/669560.html

 网络商标侵权行为有哪几种

http://s.yingle.com/w/aq/669558.html

 最高额抵押具有以下特征

http://s.yingle.com/w/aq/669557.html

 投保人未如实告知保险公司可不可以拒赔 http://s.yingle.com/w/aq/669556.html

 担保人在担保时应该注意什么,如何预防风险 http://s.yingle.com/w/aq/669554.html

 如何计算限制人身自由

http://s.yingle.com/w/aq/669553.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 借款人跑了担保人承担责任吗

http://s.yingle.com/w/aq/669551.html

 人身损害赔偿费用计算不合理该怎么处理 http://s.yingle.com/w/aq/669550.html

  定金罚则的适用 http://s.yingle.com/w/aq/669548.html 侵害肖

像

权

责

任

是

如

何

构

成的

http://s.yingle.com/w/aq/669547.html

 “咬文嚼字”说欠条和借条的区别 http://s.yingle.com/w/aq/669545.html

 人身损害赔偿是什么样子的

http://s.yingle.com/w/aq/669544.html

  什么是投资担保 http://s.yingle.com/w/aq/669543.html 网络

侵

权的维

权

方

式

http://s.yingle.com/w/aq/669542.html

 荆州债权债务律师：保证人需要什么条件，什么情况保证人可以免除责任 http://s.yingle.com/w/aq/669540.html

 网络名誉侵权举证要点

http://s.yingle.com/w/aq/669539.html

 限制人身自由怎么处罚

http://s.yingle.com/w/aq/669537.html

 物权法释第二百四十四条

http://s.yingle.com/w/aq/669536.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 限制公民人身自由算拘留吗

http://s.yingle.com/w/aq/669534.html

 签订质押合同的注意事项

http://s.yingle.com/w/aq/669532.html

 我国法律对保护公民的人身自由作了哪些具体规定(2018)http://s.yingle.com/w/aq/669531.html

 为朋友担保会有哪些法律风险如何规避风险 http://s.yingle.com/w/aq/669529.html

 关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释）http://s.yingle.com/w/aq/669527.html

 偷拍录像资料的证据效力怎样

http://s.yingle.com/w/aq/669526.html

 使用肖像权的情况有哪些

http://s.yingle.com/w/aq/669524.html

 最高额抵押权可以转让吗

http://s.yingle.com/w/aq/669522.html

 警察限制人身自由需要什么方式

http://s.yingle.com/w/aq/669520.html

 借款担保责任如何承担

http://s.yingle.com/w/aq/669519.html

 网络侵权的法律法规规定(2018)2018http://s.yingle.com/w/aq/669518.html

法律咨询s.yingle.com

篇3：浅析农村房屋之抵押

物权法在制订过程中, 曾试图放开宅基地与农村房屋的抵押与转让, 如2005年7月10日的《中华人民共和国物权法 (草案) 》第162条第1款规定:“宅基地使用权人经本集体同意, 可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时, 宅基地使用权一并转让。”第202条又规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (1) 建筑物和其他土地附着物;…”第206条则规定:“下列财产不得抵押:… (2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外;…”根据该草案, 农村房屋可以有限度的转让, 也可以抵押;而宅基地使用权可以附随房屋有条件的转让和抵押, 但不能单独抵押。2007年3月16日正式公布的《物权法》基于种种考虑删掉了以上条文, 仍然沿用以前的有关规定。笔者有感于我国农村房屋抵押中存在的诸多矛盾, 拟分析并探讨之。

1 农村房屋抵押中存在的悖论

1.1 农村房屋抵押与新农村建设之间存在悖论。

要发展农村多种经营, 首要的就是资金, 而现实是:农民的贷款要求能够得到满足的不过30%, 农民贷款难的一个重要原因就是没有抵押物。[1]或许有人会问, 农民为什么不以自己的房屋做抵押呢?答案就在于, 依物权法及土地管理法的相关规定, 农村村民房屋抵押完全不具可行性。

1.2 相关法律规定之间存在悖论。

物权法第180条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (1) 建筑物和其他土地附着物;…”第184条又规定:“下列财产不得抵押:… (2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外;…”上述规定带来以下困惑:一方面, 法律规定农村村民的房屋属于抵押财产的范畴, 可以作为抵押权的标的物;另一方面, 法律又禁止将农村宅基地等集体所有的土地使用权予以抵押。这样一来, 如果农民以房屋作为抵押, 实现抵押权时, 新的房屋受让人将不能同时取得房屋所及范围内的宅基地使用权, 从而使该房屋成为“空中楼阁”。

1.3 农村房屋抵押与城市房屋抵押之间存在悖论。

依照我国现行法律规定, 城市私有房屋可以抵押, 其占用范围内的建设用地使用权也可以抵押;而农村房屋不仅宅基地使用权不能抵押, 对其房屋之抵押也是有名而无实。那么, 为何城市房屋及其建设用地使用权可以抵押而农村房屋及宅基地使用权却不能抵押呢?究其原因, 主要还是因为“农村宅基地是农民的安身立命之地, 不能采取谁出价高就给谁的方法。不然, 一部分农民将失去最低的生存保障”[2]。有学者对此提出, “实质上, 这是以不承认宅基地使用权的财产性为前提的, 体现的并非是社会正义而是维护城市和农村的二元结构体制”[3]。笔者表示赞同。

1.4 农村房屋抵押权实现中存在悖论。

村宅基地上所建房屋抵押后, 如要实现抵押权就必须对房屋进行拍卖、变卖或者折价, 其中存在的问题也很多。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅, 有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此, 农村房屋抵押在农村居民与城镇居民之间是无从实现的。

2 完善农村房屋抵押问题的必要性分析

2.1 从立法原意对完善农村房屋抵押的必要性分析。

我国立法不允许农村宅基地使用权抵押, 其原因主要有三:一是我国一贯坚持珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。二是宅基地使用权是农村村民个人的重要财产权, 不允许其转让或抵押是为了保证农民能“居者有其屋”。三是“由于宅基地取得权是一种基于身份的权利, 失去集体经济组织成员这一身份, 基于宅基地取得权而取得的宅基地使用权也就失去了其存在的基础。因此, 非成员不能取得宅基地使用权, 也不能通过受让房屋使用权来取得宅基地使用权”[4]。

2.2 从宪法规定对完善农村房屋抵押的必要性分析2004年3月14日修正后的《中华人民共和国宪法》第13条规定:

“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”如果房屋是私有财产的话, 那农民就应当拥有占有、使用、收益、处分四项完整的所有权权能。可是, 在实践中农民却并不拥有对自己房屋的处分权———农民无法将自己的房屋抵押或者出售, 这显然是与宪法相违背的。

2.3 从法条文义对完善农村房屋抵押的必要性分析。

《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”可见, 农村村民出租、出卖房屋, 法律并无禁止性规定, 只是出卖之后不能再申请宅基地而已。既然可以出租、出卖, 那么用于抵押也应当可以。

3 相关立法建议

3.1 应当允许农村宅基地使用权抵押。

对此问题, 我国理论界存在三种不同的见解。一种意见认为宅基地使用权不能转让, 同样也不能抵押;[5]另一种意见主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押, 建造在宅基地上的住房转让、抵押的, 宅基地使用权一并转让、抵押。”[6]第三种意见则认为, 可以借鉴日本和我国台湾地区民法的作法。[7]笔者认为第一种观点存在前述诸多悖论, 第三种观点则不具现实操作性, 因而较赞同第二种观点。鉴于我国宅基地使用权与所有权相分离的特点及宅基地使用权取得的无偿性, 建议首先允许宅基地使用权与房屋所有权一同抵押;实现抵押权时, 如果房屋所有权继受人为本集体组织以外的人, 则应交纳相关的使用费或租金给集体组织。

3.2 加强农村宅基地的法制化管理。

首先要加强宅基地的登记工作, 依法确定宅基地的权属范围, 明晰宅基地使用权的产权主体。其次, 要建立一套完备的法律、法规体系, 加强执法工作, 建立严格、科学、完整、有效的执法监督体系, 对未经批准非法占用、少批多占、私定协议擅自出让等违法行为坚决予以查处, 将农村房屋及宅基地的使用纳入规范化轨道。

3.3 建立规范的农村房屋抵押制度。

首先, 要颁发农村房屋产权证, 从形式上把农村村民对房屋的所有权固定下来;其次, 要规定农村房屋抵押的范围和条件。农村房屋抵押的范围应包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押;再次, 要制定具体的法律法规, 包括抵押的程序、具体的登记、管理措施及相关的管理部门、抵押权实现的方式等。抵押权实现的方式可以包括原房屋所有人以租赁的方式继续租住房屋、折价、拍卖和变卖等。另外, 集体组织可以对农村房屋抵押权实现中宅基地使用权的转让收取一定的补偿费。

摘要：新颁布的《物权法》第十三章专章规定宅基地使用权, 但并未突破原有对农村房屋抵押的规定, 农民对自己的房屋仍然不能转让, 也不能抵押。现行的这种规定存在诸多矛盾, 与实际操作、农村经济的发展之间也存在悖论。本文以农村房屋抵押实践中存在的五个悖论为出发点, 论证了完善农村房屋抵押问题的必要性, 并提出一些具体建议。

关键词：物权法,农村房屋,宅基地使用权,抵押

参考文献

[1]吴坤, 席锋宇.《物权法草案审议十个热点 (下) 》.载2005年6月29日.www.legaldaily.com.cn.

[2]孟勤国.《物权法开禁农村宅基地交易之辩》.载《法学评论》2005年第4期.第26页.

[3]郭明瑞.《关于宅基地使用权的立法建议》.载《法学论坛》2007年第1期.第20页.

[4]曹云清, 曾红波.《试论农村宅基地使用权的性质》.载《江西公安专科学校学报》2003年第5期.第58页.

[5]孟勤国.《物权法开禁农村宅基地交易之辩》.载《法学评论》2005年第4期.第25-30页.

[6]郭明瑞.《关于宅基地使用权的立法建议》.载《法学论坛》2007年第1期.第21页.

篇4：以房养老第三方抵押贷款合同初探

关键词：老龄化；以房养老；津工超市

一、我国人口老龄化情况及养老模式

联合国规定 65 岁以上的人口占比超过 7%的国家或地区称之为老龄化社会，1997年我国65岁以上的人口就已经超过了这一标准。2011年更是达到了8.87%。赡养老人的义务变得相当沉重，老年人的养老问题给子女带来的压力可想而知。在這种形势下，如何让老年人安享晚年就成为了一个亟待解决的社会问题。2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，大力开展反向抵押贷款。老人通过向银行或保险公司等金融机构抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后银行或保险公司收回住房使用权。

然而，我国现在还不具备所有实施以房养老反向抵押贷款模式的应有条件，在法律规范、金融技术、伦理道德等方面都存在着不少问题。以房养老反向抵押贷款模式的养老方式自2002年开始在我国学界广泛讨论，但我国的以房养老反向抵押贷款模式的理论基础还不是很成熟，以房养老反向抵押贷款模式存在着不少风险和阻碍。

二、以房养老第三方抵押贷款合同的概念及法律关系分析

在这种形势下，津工超市推出了一项叫做“养老幸福树”的计划。津工超市的“养老幸福树”项目启动于2012年10月，是一种新型的以房养老模式。“养老幸福树”计划的核心是：老人把房子交给津工超市，津工超市把房子集中抵押给银行，把银行贷款所得进行运营使资金增值，增值的收益扣除贷款本金和利息外，以津工超市消费卡、养老院专用养老金的方式返还给老人。老人在参与期间可自由退出，拿回房子，得到收益不需退还，津工超市承担所有风险。

这种类似于信托模式的以房养老方式，其本质上是一种第三方抵押贷款合同：第三方抵押人即老年人将自己的房产作为担保，向银行贷款，贷款所得归借款人即津工超市管理、投资的合同。不同于以房养老反向抵押贷款，以房养老第三方抵押贷款具有其独特的优点，例如老人房屋的产权归属始终不变、房屋的剩余交换价值不变、老人可以随时退出抵押合同等。

以房养老第三方抵押贷款是一种新型以房养老模式，是一种不同于以房养老反向抵押贷款的一种养老方式，更加符合中国的国情。以房养老第三方抵押贷款合同包括三方主体：抵押方、借款方和贷款方。抵押方为老年人，借款方为企业，贷款方一般为国有商业银行。以房养老第三方抵押贷款合同本质为：抵押方把房子交给借款方，借款方把房子集中抵押给贷款方，把贷款所得进行运营使资金增值，增值的收益扣除贷款本金和利息外，部分或者全部返还给抵押方。在以房养老合同中，因为该项以房养老合同涉及到三方主体，且抵押方属于贷款合同的第三方，因此笔者将其称为以房养老第三方抵押贷款合同。

三、以房养老第三方抵押贷款项目的优势

以房养老第三方抵押贷款不涉及产权出让，也不影响老年人的正常居住，只需要使用抵押权。通过抵押房屋，借款方取得贷款，依靠规模较大的资金量获取较高的增值收益。

以房养老第三方抵押贷款属于一种投资理财方式，可以帮助老年人将房屋的价值最大化。将分散的个人房产集合起来，以规模化的房产融资理财，为每位参与者谋取利益，以合法合规的方式实现商业化运作。通过将房屋抵押，老年人每月可以得到一笔收益，作为养老资金来源，提高老年生活水平。在投资理财使资金增值这方面，则是投入的资金规模越大，获得的收益越高，从而，为参与以房养老项目的老年人提供的利益越多。

以房养老第三方抵押贷款有很多优势。第一，该项目可以创造抵押方、借款方、贷款方三赢的局面：抵押方按时收到收益金，增加自己的养老费用，提高自己的老年生活质量；借款方使用贷款，扩大经营，增设分店，开发新产品，提高企业竞争力；贷款方发放贷款的同时可以收取利息。第二，这种多方当事人共赢的养老方式可以在实现老年人养老的基础上，活跃市场，刺激消费，加强经济建设。第三，可以增加就业岗位，解决就业难题，进一步推动经济建设。

四、小产权房能否做为以房养老反向抵押贷款合同的抵押房屋

若老年人的房屋为小产权房，小产权房屋能否可以作为抵押房屋，这个问题在学界并没有达成一致观点。小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要。由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证（俗称“大产权”），因而被称之为小产权房。①虽然小产权房并没有产权证书，但是在很多地方，小产权房交易市场火爆，非本村村民甚至城市居民购买者人数居高不下。多数学者认为，小产权房必须要去相关部门取得相应的产权才具有买卖资格和抵押资格，虽然小产权房交易市场使得小产权房“有市有价”，但小产权房的所有权应当归集体所有，村民买卖和抵押小产权房的行为都应当是无效的。②但是有些学者持相反的态度，认为从现有的法律规定没有正当的理由对集体所有的土地进行限制，只是我国长期以来的习惯做法，这种做法已不适合当前实际，亟需改革。农民与开发商享有同等的法律地位和权利，在村集体土地上建造的房屋和在国有土地上建造的房屋同样应有权属证明。③

笔者认为，以房养老第三方抵押贷款合同的抵押房屋，必须是拥有房屋产权的房屋，即“大产权房”。若老年人居住的房屋为小产权房，则需要去相关部门购买产权，使之变为“大产权房”之后才能进行抵押。小产权房的房主没有资格成为以房养老第三方抵押贷款合同的抵押方。

注释：

①曹俊英：《关于小产权房合法化的思考》，江苏警官学院学报，2008年版。

②韩松：《集体建设用地市场配置的法律问题研究》，载《中国法学》，2008年版。

③杨海静：小产权房拷问《物权法》，载《河北法学》，2009年版。

作者简介：

篇5：房屋的抵押合同

预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行。当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约。但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。

根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无异议。另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。

首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。

这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第一项条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述。因此，在分析预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格

问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权

1、抵押物的合法性问题：

2、物权的客体为特定独立之物，而物是指能够为人所支配的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性。抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物。但是在商品房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之中，根据工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打击。其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规定，我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。鉴于《担保法》中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定，在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中，专门将正在建造的房

屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(20xx年12月13日施行)第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此，正在建造的房屋虽然不符合物的客观物质性，但作为特定抵押物同样可以设定抵押。

2、抵押人的处分权的问题：

我国《担保法》第34条明确规定了抵押房屋必须是抵押人所有。对于在建房屋的所有权的问题，存在争议。有主张认为随预购人支付房款的数额房屋所有权逐渐转移给买方。这种观点使买方和卖方可能同时具有同一房地产的所有权，违反了物权法中一物一权的原理，而且与房地产所有权转让登记生效的法律规定也不符。买方虽然签订了房地产预售合同，但要取得房地产的所有权，还取决于两个因素，其一为购买的房屋已建成为客观有形的物，其二为房地产转让已经办理登记，获得了权利证书。因此，对于正在建造的房屋或者建筑物，在建造完毕办理产权转让登记之前，预售合同的买方不能获得房屋的所有权。按照《担保法》的规定，预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题。

另外，预售的商品房非客观存在的物，预售合同的买方对于预售商品房无物权可言，因此对物的处分权同样也不存在。因此，商品房预售中的抵押合同中的抵押人，既不是抵押物的所有人，也无在建房屋的处分权。(在签订预售合同之后，如没有行政法规的限制，买方可以根据《合同法》的规定转让其在预售合同中的权利和义务，这只是买方处分合同的债权债务，而非买卖标的物的处分，并不是我们讨论的对物的处分权。)

在商品房预售的业务中，商品房预售合同的买方虽然在签订商品房预售合同的时候对预售的房屋没有所有权和处分权，但他在将来可依法获得其所购买的商品房的所有权，即享有对所有权的期待权。而《担保法》没有规定无权利人将来可以获得权利的情况下所签订的抵押合同的效力问题。在特别法没有规定的情况下，我们可以适用一般法的有关规定。而作为一般法的《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由是推之，无处分权的人订立的抵押合同，属于效力待定合同，是否生效需要取决于权利人的追认，或者在订立合同之后获得处分权。如果权利人不追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处分权，即为不发生使合同有效的事实，则该合同始终不能发生法律效力。根据《合同法》的这一内容，最高人民法院在《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中，对这种抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定，该解释的第49条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。从该条款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一审法庭辩论终结之前获得权利证书，即为抵押人取得对抵押物的处分权，该抵押合同可以认定有效。同时，我们也注意到《合同法》中所规定的经过权利人追认也可以使效力待定的合同有效的内容，《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中并没有作相应的规定。

从上面的分析，对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可以得出这样的结论：正在建造的房屋或者建筑物可以作为抵押物进行抵押;房地产预售合同的买方以其购买的正在建造的房屋进行抵押所签订的抵押合同，属于效力待定的合同，如果在第一审法庭辩论结束之前，买方可以获得房屋的处分权，抵押合同的效力不应因此受到影响。

其次，我们再来讨论商品房预售中，办理登记对于抵押合同效力的影响。

篇6：房屋抵押担保合同

抵押权人名称（以下称甲方）：

抵押人名称（以下称乙方）：

为确保与借款合同，合同编号为（以下称主合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的房屋作抵押担保。甲方经审查，同意接受乙方的房屋抵押担保。甲、乙双方经协商一致，订立本合同。

第一条乙方自愿将其享有处分权的房屋抵押给甲方，作为偿还主合同之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附房屋所有权证。

第二条本合同项下抵押房屋共作价人民币（大写）元整，抵押率为百分之，实际抵押额为元整。

第三条抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、以及实现债权的各项费用。

第四条抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止。设定抵押物需要到相关主管部门进行抵押登记，乙方应与甲方或借款人合作。乙方在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书或抵押登记证明交存于甲方保管。

第五条乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损，并随时接受甲方的监督检查。

第六条抵押物抵押期间由于乙方的过错造成抵押物价值减少，应由乙方承担责任，乙方应在十天内或甲方规定的期限内向甲方提供与减少的价值相当的担保。乙方不能提供价值相当的担保的，甲方可以选择提前处分抵押物以行使抵押权。

第七条抵押物抵押期间，乙方出租抵押物的，须通知甲方；乙方以变卖、抵偿债务、赠与等方式处分抵押物的所有权的，须征得甲方同意。乙方擅自处分抵押物引起甲方的损失，由乙方承担责任。

第八条乙方须向保险公司办理保险，并以甲方为保险第一受益人。并将保险单交甲方保存。投保期限应长于主合同约定的借款期限。若主合同项下借款延期，乙方须办理延长投保期的手续。抵押期间，乙方不得以任何理由中断或撤消保险。为防止保险中断，甲方可以代替乙方投保，保险费用由乙方承担，保险权益属甲方。抵押期间，抵押物如发生投保范围内的损失，或者因第三人的行为

导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应用于向甲方提前清偿所担保的债权。

第九条出现下列情况之一时，甲方有权依法定方式处分抵押房屋：

１．主合同约定的还款期限已到，借款人未依约归还借款本息或所延期限已到仍不能归还借款本息的；

２．借款人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的；

处理抵押房屋所得价款，不足以偿还借款本息、违约金和费用的，甲方有权另行向乙方或借款人追索；价款偿还借款本息还有余的，甲方应退还给乙方。

第十条本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十一条违约责任

1．乙方违反本合同约定的，甲方可以视情况提前收回已发放的借款本金及利息或行使抵押权。

2．乙方违反第七条约定，擅自处分抵押房屋的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方恢复抵押房屋原状，或提前收回主合同项下借款本息，并可要求乙方支付借款总额百分之的违约金。

3．乙方因隐瞒抵押房屋存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应给予赔偿。

第十二条本合同项下有关的公证、保险、鉴定、登记等费用由乙方承担第十三条本合同自抵押手续办妥或抵押登记之日生效。

第十四条本合同一式五份，甲、乙、借款人各执一份,房管局报抵押存档二份。