邮政储蓄个人信用贷款

邮政储蓄个人信用贷款（共8篇）

篇1：邮政储蓄个人信用贷款

上海邮政储蓄个人商务贷款申请条件、手续

额度范围：1~50万元

受理地区：直辖市-上海 还款方式：分期还款

费用说明：参考月利率 0.60% 贷款期限：双方协定

放款时间：3个工作日（审批为3个工作日）产品特点：信用贷款

额度较高

速度较快

贷款申请条件

房龄不超过20年、房产估值80万以上、公司经营满1年

1、房龄要求：最长不超过20年

2、房产估值要求：至少80万以上

3、房产坐落区域：上海（暂不接受金山、崇明地区房产申请）

4、抵押物类型：住宅、商铺、办公楼

5、经营时间：公司注册经营满1年

贷款所需资料

1、借款人和配偶的身份证、户口簿、结婚证

2、借款人经营企业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、公司章程及验资报告、股东身份证

3、抵押物房产证、房产证所列权利人及共有人（包括配偶）的身份证、户口簿、结婚证

4、近3个月资产负债表、上的财务报表、缴税凭证、进销汇总、近3个月

的水、电费凭证

5、连续近半年的银行流水

贷款特别说明：正规贷款成功前不要支付任何费用

邮政储蓄-个人商务贷款是指境内卖方（债权人或称销货方）将其现在或将来基于其与境内买方（债务人或称购货方）的国内贸易下货物销售、提供服务产生的应收账款转让给我行，由我行针对受让的应收账款为其提供保理预付款融资、应收账款管理、应收账款催收和信用风险担保等综合性金融服务

本文来源：http:///Company/Detail/182

篇2：邮政储蓄个人信用贷款

产品定义

中国邮政储蓄银行在循环授信项下向自然人以信用方式发放的用于消费用途的人民币贷款。

适用对象

25-55周岁，具备良好信用记录和稳定收入来源的单位职工，详情请垂询当地中国邮政储蓄银行分支机构。

贷款额度

5-50万元，详情请垂询当地中国邮政储蓄银行分支机构。

额度期限

额度期限最短1个月，最长3年。

还款方式

等额本息还款法，每月还款本息保持不变；

等额本金还款法，每月还款本金保持不变；

一次性还本付息法，贷款到期日一次性归还贷款本息。

办理渠道

可在当地已开办个人信用消费贷款业务的中国邮政储蓄银行办理。办理流程

提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→银行发放贷款→借款人按期还款。

申请资料

身份证、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、职称（如

需）、执业资格（如需）、教育程度证明；

办理贷款所需的其他材料。

温馨提示

篇3：邮政储蓄个人信用贷款

一、个人信用贷款的定义和现状

个人信用贷款是一种不需要抵押,凭借客户自身信用获取小额资金融通的金融产品,在我国起步相对较晚,与发达国家成熟信贷模式相比,具有不小的差距。在欧美等发达国家,小额消费信款与居民生活息息相关。消费贷款占这些国家总额贷款的很大一部分,资料显示,美国和我国的香港这一比例分别为70%和50%,消费信贷不仅能促进消费,能带动整个国民经济的增长,而且从个人角度看,消费信贷创造了个人提前消费、提前享受的可能性,为提高个人生活质量,搞好家庭建设提供了全新的融资渠道。

但就目前的整体容量来说,中国的小额信贷的发展还处于婴儿期。上海银监局2009年一季度数据显示,根据贷款方式划分,个人贷款中抵押类占比97.6%,信用类1.15%,其他为质押和保证类。从中我们可以明显地看出,就上海地区而言,个人贷款中占主导地位的还是抵押贷款。而在信用类中剔除信用卡项,真正意义上的信用贷款仅占比0.62%。这其中较大的一部分为质较好的高端客户,对中低段客户来说,这个比例会更低。针对这一消费群体的开发是未来信贷产品的主要方向,但在我国,小额消费信贷一直停滞不前,这其中有着多方面的原因。我们现从三个方面对小额消费信贷进行考量。

就个人客户来说,首先,整个小额消费信贷市场上供给远远小于需求,导致许多潜在优质客户存在贷款无门的窘境。前期,我国对小额消费信贷的需求主体一直定位于农村,但城市居民的一些草根阶层,对此的需求更旺盛,整体信用资质也更优良。数据显示,目前中国1亿户城镇居民中就有三千万户有贷款需求或正在贷款,以每户贷款三万元计算,就有九千亿元的贷款存量。再反观目前的金融市场,针对城镇草根阶层的贷款品种匮乏,无力甚至无法满足该阶层的需要。小额消费信贷的即时推出,能很好地解决这一问题。其次,我国的诚信体系还未健全,许多客户的诚信意识和诚信习惯还未唤醒,这是今后大金融发展的重要制约因素。而小额消费信贷的发展,将率先建立起一个信用平台,促进客户良好的还款习惯的和还款意识的养成,对今后信用体系的完善和全面铺开打下扎实的基础。

就银行,特别是国内银行而言,确实都认识到小额消费信贷广阔的发展前景和巨大的客户资源,但苦于控制风险和管理成本的考虑,迟迟未全面推开。依托保险的产品平台,拓展小额信贷的发展通道,则是解决这一矛盾的有效手段。第一,保险公司和银行可以建立公共的客户资源平台,对客户的信用状况进行资源共享,增加控制风险的能力,并能规范金融市,降低客户违约风险;其二,基于银行出于管理成本的考虑,保险公司为银行提供了全面的客户资源挖掘和坏账催收工作,大大减轻了银行的成本支出。

就这个社会而言,小额消费信贷的全面发展,能提高国内的消费水平,对整个国家的GDP有着显著的推动作用。在欧美等发达国家,消费信贷的占整个信贷比的40%~70%,而我国目前仅维持在4%左右;另一方面,我国城市居民的消费倾向已经达到0.6,恩格尔系数也赶上发达国家的水平,正反两方面考虑,我国的小额消费信贷的市场广阔,是未来经济腾飞的重要的因素。而由于消费信贷的供需不平衡,使许多地下钱庄纷纷应运而生,这就给社会的稳定和经济的安全带来了较大的隐患,而银保合作的小额消费信贷的适时推出,不仅可以有力地打击地下钱庄,也为我国建造全面的阳光金融保驾护航。此外,最重要的一点,小额消费信贷的逐步稳固地发展,是我国营造诚信社会的重要保障之一。

二、个人信用贷款的风险考量

个人信贷产品的信用风险要远远高于一般的贷款品种。首先,客群的信用状况是原因之一。该款品种针对的人群为中、低端客户,信用状况较一些高端客户而言会有所差距,在还款习惯和意识方面较薄弱,具有较大的逆选择和道德风险。小额信用贷款的逆选择表现为那些资信不良,明知无法还款的客户更趋向于贷款;道德风险是指一些客户用贷款从事贷款合同中明确禁止的经济活动,如炒房、进入股市等。

其次,产品性质决定信用风险会更高。由于不需要抵押,前端对客户的信用审查的要求就会更高。

信用风险相对较高,这对小额消费信贷来说就好比双刃剑。这相当于为该款产品设置了隐性的准入门槛,如果信用风险控制的好就能占领市场,挖掘客户资源,做的不好就会被淘汰。比如前期,深圳一些做信用贷款的公司由于盲目扩张贷余额,而没有做好客户的筛选和信用等级评定工作,最终被市场淘汰。

在目前中国小额信贷市场上,主要有渣打银行的现贷派、花旗银行的幸福时贷、宁波银行的白领通,以及前面提到的银保合作信用保证保险。与前几项相比,信用保证保险最具创新的特点是将银行依托保险公司的平台,让客户从产险购买信用保证保险,获得向银行申请无抵押贷款的资格,银行再放款给成功投保的客户。通过这种方式,保险公司为银行解决放款风险问题,并拓宽了银行的业务种类,增强了银行的市场竞争力,同时银行也为小额信贷的发展解决了资金来源及放款主体的问题,从而实现保险公司和银行业务的双重扩展,实现双赢。平安保险公司在2009年初推出的信用保证保险正是采用了该模式。

三、信用保证保险客户选择策略

信用保证保险是集合了大量投保人的资金来应对少量特定的信用风险后果的产品,是把银行面临的金融或财务上的危险转嫁由保险公司来承担,对银行来说,无疑大大降低给城市草根阶层贷款的风险。所以,由保险公司进行的各种风险防范措施与银行进行的贷款项目评估有着本质上的不同,我们可以其对贷款客户的选择和管理上看出端倪。

从客群选择上来说,金融机构一般将客户分为A、B、C、D四档。其中B档为银行的主营客户。这类客户一般资信较好,贷款额要求较高。信用保证保险的客户定位为C类。

C类客户的特点是为城市中低端阶层,资信等级较差,无法通过抵押等手段从银行获取贷款。但是这类客户对金融服务的需求是高度非弹性的,如果无法通过正规途径筹集资金,这类需求就会流向利率更高的非法金融市场,助长地下钱庄的蔓延。利用信用保证保险,保险公司为这类有贷款需求的客户提供了新的阳光融资渠道,也为银行拓展了新的客户资源。

其次,信用保证保险对客户实行分级化服务。其客户类型主要有三类,分别是:新客户、现有已证实的优质客户和现有逾期客户。对不同的客户采取不同的贷款策略,目标是留住优质客户,筛选具有道德风险和逆选择的客户。

1. 新客户

在对客户资信有了大致的了解后,不从利率着手来销售贷款,而是通过月度还款额来为客户设计贷款期限和品种。比如一名客户需要贷款1万元,我们假设目前有3种期限供客户选择,分别为6个月,12个月与24个月,贷款利率15%(单利)。我们分别计算3种期限的月度还款额。

6个月的月度还款额为[10000元+10000元×(15%利率/2)]/6个月。得出该客户如果借6个月期的话,月度需要还款1791元。

12个月的月度还款额为(10000元+10000元×15%利率)/12个月。得出该客户如果借12个月期的话,月度需要还款958元。

24个月的月度还款额为(10000元+10000元×15%利率×2)/24个月。得出该客户如果借24个月期的话,月度需要还款542元。

这样我们就可以清楚地看出,如果一名客户月度偿还能力较弱,则建议其采用较长的信用保证保险贷款,这样既能保证贷款能按月偿还,也能保证客户资金的周转。信用保证保险从贷款发放的那刻起,就启动了还款程序,所以必须保证客户能按时、按量归还贷款,这样才能维持整个公司的可持续性发展的战略思想。

2. 现有已证实的优质客户

这类客户是公司的财富,必须给这类客户一定的增值服务。运用市场法则指导小额信贷,它的利息收入就必须弥补经营成本,并能获利。对客户实行利率一刀切,对于那些优质客户来说这是不公平的。因为采取同等利率,那些较差客户的违约风险就需要由资质好的客户来分摊买单,这样起不到筛选客户的作用。所以必须对客户细分,实行差别利率,吸引并锁定那些优质客户。

对于已证实的优质客户,就是在6个月内从未出现逾期或者仅出现一次较短时间的逾期,保险公司可以通过降低利率来维系客户。

其中,较常用的一种做法是借新还旧。所谓借新还旧是指通过给优质客户重新提供一笔利率相对较低贷款,来帮助客户偿还原来的贷款。这样做使客户贷款的平均利率下降,并有利于信用保证保险业务的持续发展,保持公司的贷款余额的增长。

3. 现有逾期客户

现有逾期客户主要有两类,一类是具有道德风险和逆选择倾向的劣质客户,另一类是则不是有意逾期,而只是还款习惯尚未建立或者资金暂时出现短缺,只要进行引导,能成为信保业务的优质客户。对于后一类客户,保险公司可以对客户的还款计划进行适度调整,比如采取延长还款期限,当月还款延后等有利与客户还款的方式,为客户建立良好的还款意识。

从中我们可以看出,通过将客户信用风险前置,并充分搭建保险和银行信息共享平台,信用保证保险既可以解决中低端客户贷款难的问题,促进国内消费水平的提高,也对我国诚信体系的建设有巨大的推动作用。信用保证保险未来发展前景广阔。

参考文献

[1]威廉姆森:企业的性质:起源、演变和发展.商务印书馆,2007

[2]威廉姆森:资本主义经济制度.商务印书馆,2002年

[3]谢康乌家培著:阿克洛夫斯彭斯和斯蒂格利茨论文精选.商务印书馆,2002年

[4]王宗强:“小额信贷发展中的问题及对策分析”.中国金融网,2008第8期

[5]伦德尔.卡尔德:融资美国梦.上海人民出版社,2007年

[6]范香梅彭建刚:“国际小额信贷模式运作机制比较研究”.国际经贸探索,2007年第6期

篇4：有关农户贷款个人信用资质的审核

关键词：农户贷款；信用资质

一、指标海选

将国银行股份有限公司吉林省分行客户信用评级方法[15]、中国邮政储蓄银行农户信用评级指标等纳入海选指标[16]，同时结合国内外文献梳理，建立农户信用评估指标体系，确保囊括重点指标。根据下列四个有效性和便易性的原则删去部分指标。

二、指标原则和分类

指标的一次选择和二次选择都将遵循以下四个原则：真实性、有效性、便易性、合法性。现将指标分为五类：

1、借款农户基本状况类。真实体现借款农户的个人基本信息及家庭结构。通过对借款农户基本状况的分析，贷款机构可准确梳理借款农户类型，为以后的贷款管理提供依靠。

2、偿债能力类。偿债能力，静态的讲，就是用借款农户资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用借款农户资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。

3、经营盈利状况类。准确体现借款农户的财务状况，用于评估借款农户未来资产。其是贷款标的增值的根本，通常表现为一定时期内收益数额的多少及其水平的高低。

4、宏观环境状况类。在与“三农”相关的产业中，贷款标的易受市场风险和利率风险等系统性风险影响，贷款机构应根据机构自身状况和当地实际情况对贷款标的进行评估。

5、信息真实性评估类。借款农户为了获取更多便利，可通过虚增收入，多计应收账款，隐瞒重要事项等手段进行信用信息舞弊。贷款机构为了保证贷款资产的安全性，必须严格审查相关信息的真实性。对于信息舞弊行为，贷款机构有必要也有义务将这种行为在农户信用评级表中体现出来。

三、指标权重

对指标进行打分的目的是消除数据量纲对评价结果的影响海选指标分为定量指标和定性指标两种。

定量指标可分为正向指标和逆向指标。现金比率等越大越好的指标统称为正向指标。支出收入比等越小越好的指标统称负向指标打分方法，对于居民消费价格指数等控制在某一区间内为好的指标采用最佳区间指标打分方法。

1、正向打分。正向指标是指数值越大，借款农户的信用情况越好的指标，例如保证人员实力等指标。

2、逆向打分。负向指标是指数值越小，借款农户的信用情况越好的指标，例如支出收入比等指标。

四、指标具体内容

（一）基本状况

1、个人基本信息。借款农户的个人信息分析不仅应对社会信誉情况、健康状况等重点信息进行分析，也应包括对年龄，居住情况，婚姻状况等基本信息的区分。贷款机构也要查看借款人过往的信用记录，了解借款人的信用状况。

2、借款农户的文化水平。文化水平的分层可以有两种划分方法，一种是按照学历水平区分借款人，包括本科及以上、大专、高中及其以下三层。另一种是按照专业技能划分，包括有特殊技能和无特殊技能两层。

3、借款农户的家庭与产业状况。借款人的偿贷与其现期负担和预期盈利能力有高度相关性。考虑到子女的教育和婚嫁对借款农户都将是一个数目不小的预期投资，资信较好的借款农户应有较少的供养人数和子女相关费用。如果借款农户家庭中有其他的具有良好资产的人，也是对远期偿贷的一种保证。

（二）偿债能力

指标计算方法类型

家庭资产/定性

经营活动现金流负债比经营活动净现金流/负债总额*100%正向

长期负债比率长期负债/资产总额*100%逆向

流动比率流动资产/流动负债*100%区间评分

速动比率速动资产/流动负债*100%区间评分

家庭人均纯收入家庭总总收入/劳动力人数正向

家庭资产：农户家庭资产规模越大，说明可用来抵押的资产越多，这些资产也能够降低其提供贷款所带来的风险。

经营活动现金流负债比：反应经营活动现金流的可持续性和偿还短期债务的能力。经营活动现金流入占现金总流入比重大的企业，经营状况较好，财务风险较低，现金流入结构较合理。农户的经营活动主要包括生产活动，销售活动和供应活动。为了提高收益，经营大户常常集销售，生产于一体。

长期负债比率：长期负债并不会增加借款人短期的偿债压力，但在资产出现问题时会给借款人带来极大风险。

流动比率：流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素是营业周期、流动资产中应收账款数额和存货周转速度。

速动比率：由于种种原因农户的资产变现能力较差，因此把农户的生产性存货从资产中减去后得到的速动比率反应短期偿贷能力更具有可信度。如果速动比率较高，说明该农户倾向于持有更多的流动资产，对生产性投资有很强的谨慎心理。如果速动比率较低，说明该农户倾向于持有更多的固定资产或长期投资，资产使用效率高。家庭人均纯收入：贷款机构不应仅衡量收入数目的大小，更应该注意到行业差异和地区差异。为了使信用指标评分表适应当地区特点，贷款机构应根据当地政府公布的数据，按照家庭人均年纯收入在当地平均水平的百分比进行评分。在平均水平200%（含）以上满分，家庭年人均纯收入在当地平均水平60%以下的零分，60%—200%之间按照区间进行分数均分。

（三）经营盈利状况

存货周转率：一般情况下，在流动资产中，农户的存货所占的比重较大，存货的流动性将直接影响企业的流动比率，因此，必须重视对存货的分析。

应收账款周转率：表示年度内应收账款转为先进的平均天数。采用按月加权平均方式。

利润增长率：是反映和考核企业综合经济效益的重要指标。一般而言，该指标越高，表明借款农户的经营状况越好。

流动资产周转率：通常来说，该指标数值越高，借款农户对其资产的利用效率越高。但是指标值只是一方面问题，信贷员也应注意各资产的组成结构，特别是股票，期货等高风险资产的评定。

（四）宏观环境状况。包括政府支持力度、技术支持力度、居民消费价格指数（CPI）、自然灾害的偶发性四种因素。

（五）信息真实性评估。包括个人信息真实性，财务状况真实性，经营成果真实性。

当然，在实际操作中，对上文提及的各项信息以及指标需要进行实地的采集工作。笔者认为其主要信息源包括以下：

1、村民居委会。居委会成员多数都是当地村人，对于村里大多数的人的家境、品行、不良嗜好、往来借贷等有较多的了解。根据具体情况，信贷员也可与生产队长多进行沟通。

2、个人消费记录。信贷员可在当地超市、家电卖场、附近饭馆等进行调查。农户购买大部分消费品都是通过这些场所，信贷员可通过调查农户购买商品事档次，频率，是否赊账评估该借贷人的信用。

3、农资（种子、化肥、农药、农机具）销售商。在很多地区的农村，农户购买这些农资通常都是需要赊账的，如果农户很少赊账，相对而言经济状况较好；对于经常拖欠或者不还的农户，资信状况一般较差。

篇5：中国邮政储蓄银行个人商务贷款

产品定义

是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于其合法生产经营活动的有担保个人经营性贷款。

适用对象

18（含18）-65（不含65）周岁，具备完全民事行为能力的自然人。

贷款额度

1、贷款金额最高可达到人民币500万元，具体以当地邮储分支机构规定为准。

2、可实行额度授信方式或单笔授信方式，额度授信方式的在额度范围内可随借随还、反复支用。

贷款期限

额度支用期最长为5年，额度支用期限内符合条件的可多次申请贷款支用；单笔贷款的期限最长为5年。

贷款利率

中国人民银行商业贷款基准利率适当浮动。

还款方式

1、等额本息还款法：贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息；

2、阶段性等额本息还款法：贷款在一定的宽限期内，只偿还贷款利息不归还本金，超过宽限期后按照等额本息还款法偿还贷款；

3、一次性还本付息法：到期一次性偿还贷款本息；

4、按月（季）付息、到期一次性还本：贷款期限内按月（季）偿还贷款利息，贷款到期时一次性偿还贷款本金。贷款担保

可以采取抵押、质押、保证等多种担保方式，也可将多种担保方式进行组合。

办理渠道

客户可在当地提供个人商务贷款服务的邮储银行办理或登录网上银行在线申请。

办理流程

提出申请→实地调查→审查审批→签订合同→担保条件落实→贷款发放。

申请材料

1、借款申请人身份证明材料，如借款申请人、配偶（若有）的身份证、户口本等；

2、借款申请人资产证明及家庭收入支出材料，如房屋所有权证等；

3、经营项目证明材料，如营业执照、税务登记证等；

4、经营状况材料，如财务报表、银行账户流水等；

5、担保相关材料，如房屋所有权证等；

6、其他贷款材料。

温馨提示

1、客户是否能通过邮储贷款申请，以及能获得的贷款额度、期限、利率和还款方式，由邮储根据客户的资信状况综合决定。

篇6：邮政储蓄个人信用贷款

本人存单质押贷款是指借款人以本人名下的存单提供质押担保的贷款；

他人存单质押贷款是指借款人以他人所有的存单提供质押担保的贷款。

工具/原料适用对象：

年满18周岁（含18周岁），具备完全民事行为能力的自然人。

贷款额度：

单笔贷款金额最高100万元，且不得超过存单本金之和的90%。

贷款期限：

1个月至12个月，以月为单位；

贷款到期日不超过存单到期日。

贷款利率：

按照中国人民银行商业贷款基准利率确定，并适当进行浮动。

还款方式：

一次性还本付息法：到期一次性偿还贷款本息。

贷款担保：

客户可以用本人名下的存单或他人所有的存单提供质押担保。

办理贷款及还款的方式1办理渠道：

客户可在存单所在地的邮储银行分支机构办理。

2办理时限：

速度快，最快当日即可取款，详情请咨询当地邮储银行分支机构。

3办理流程：

提出申请→审查审批→签订合同→放款。

4申请本人存单质押贷款需要提交的材料：

1、个人定期存单质押贷款申请审批表；

2、客户有效身份证件原件和复印件；

3、本人名下的存单；

4、办理贷款所需的其他材料。

申请他人存单质押贷款需要提交的材料：

1、个人定期存单质押贷款申请审批表；

2、客户的有效身份证件原件和复印件；

3、存单所有人和存单共有人的有效身份证件原件和复印件；

4、他人所有的存单；

5、办理贷款所需的其他材料。

注意事项如果申请他人质押贷款，需客户与存单所有人携带身份证原件及复印件一起到邮储银行分支机构办理。

繁版：個人定期存單質押貸款指中國郵政儲蓄銀行向借款人發放的以未到期郵政儲蓄整存整取定期人民幣儲蓄存單（包括中國郵政儲蓄銀行的綠卡借記卡和定期一本通內導出的定期存單）為質押擔保，且到期一次性收回本息的貸款業務，分為本人存單質押貸款和他人存單質押貸款。

本人存單質押貸款是指借款人以本人名下的存單提供質押擔保的貸款；

他人存單質押貸款是指借款人以他人所有的存單提供質押擔保的貸款。

工具/原料適用對象：

年滿18周歲（含18周歲），具備完全民事行為能力的自然人。

貸款額度：

單筆貸款金額最高100萬元，且不得超過存單本金之和的90%。

貸款期限：

1個月至12個月，以月為單位；

貸款到期日不超過存單到期日。

貸款利率：

按照中國人民銀行商業貸款基準利率確定，並適當進行浮動。

還款方式：

一次性還本付息法：到期一次性償還貸款本息。

貸款擔保：

客戶可以用本人名下的存單或他人所有的存單提供質押擔保。

辦理貸款及還款的方式1辦理渠道：

客戶可在存單所在地的郵儲銀行分支機構辦理。

2辦理時限：

速度快，最快當日即可取款，詳情請咨詢當地郵儲銀行分支機構。

3辦理流程：

提出申請→審查審批→簽訂合同→放款。

4申請本人存單質押貸款需要提交的材料：

1、個人定期存單質押貸款申請審批表；

2、客戶有效身份證件原件和復印件；

3、本人名下的存單；

4、辦理貸款所需的其他材料。

申請他人存單質押貸款需要提交的材料：

1、個人定期存單質押貸款申請審批表；

2、客戶的有效身份證件原件和復印件；

3、存單所有人和存單共有人的有效身份證件原件和復印件；

4、他人所有的存單；

5、辦理貸款所需的其他材料。

篇7：邮政储蓄个人信用贷款

个人二手房贷款操作规程（试行）

第一章 总则

第一条 为了规范中国邮政储蓄银行（以下简称我行）个人二手房贷款的业务操作，根据《中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法》，制订本规程。

第二条 本规程所称的二手房，是指产权人具有完全处置权利、在房屋二级市场流通的房屋。

第三条 本规程所称的个人二手房贷款是指个人为了购买二手房，支付一定比例首期购房款，并向我行担保借款以支付剩余购房款，按期向我行还本付息的商业性贷款。

第四条 本规程所称的贷款行是指经总行授权开办个人二手房贷款业务的邮政储蓄银行一级支行、各级分行的直属支行（营业部）。

第五条 本规程所称的合作机构是指按照我行个人信贷业务合作机构相关制度规定实施准入，与我行建立个人房屋按揭贷款业务合作关系的房地产经纪机构、专业担保机构、房地产评估机构等外部机构。

第六条 本规程所称的个人信用记录分类是指根据我行个人征信相关制度规定，对单个自然人的个人信用记录划分为禁入类、次级类、瑕疵类或正常类，但对于具有准贷记卡交易记录的，准贷记卡透支下限天数相应调高60天，即透支60天以内不属于信用违约，透支61-90天视同信用违约30天以内，依此类推。

第七条 本规程适用于我行办理个人二手房贷款业务的各级机构。

第二章 业务约定和标准

第八条 本规程业务约定

（一）除非特别说明，本规程所称借款人包括共同借款人，对于借款人的各项规定，均适用于共同借款人。

（二）年龄是指从自然人出生日期至借款申请日期的周年数。

（三）房产是指房屋及所依附的建设用地使用权。房产以套为计量单位。

（四）房龄是房屋建成年份至借款年份的年数。房屋所有权证没有标注的，可参考同一区域其他房屋判断建成年代。

（五）当地是指贷款行所在地归属的地市级或市县级行政区域：对于直辖市、计划单列市，是指市辖行政区域；对于省、自治区通过地级市管理的市县，是指地市级行政区域；对于省不通过地级市、直接管理的市县，是指市县级行政区域。外地是指当地之外的行政区域。

第九条 借款人条件。借款人必须同时满足以下条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。

（二）具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工，拥有或参股于经营实体的自谋职业者。

（三）经相关金融机构和客户提供的书面资料证明，借款人、借款人配偶的个人信用记录均不属于禁入类。

（四）支付不低于实际购房价20%的首期购房款。

（五）借款人应具备偿还能力，即同时符合以下条件：

1、借款人及其配偶的所有剩余期限超过1年的贷款（包括本次贷款）的月均还款额加所购房屋月均物业支出之和，不超过月均收入总额的55%。

2、借款人及其配偶对外担保的贷款余额不超过年均收入总额的10倍。第十条 优质单位职工条件。优质单位职工是指教育背景、从业经历、信用记录较为优质的单位职工。优质单位职工应同时具备如下条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。

（二）无任何违法违纪行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类。

（三）为当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一：

1、在现服务单位工作5年（含）以上。

2、本科（含）以上学历，在现服务单位工作2年（含）以上。

3、研究生（含）以上学历。

4、部门经理（含）以上或同等职位。第十一条 保证人条件

（一）机构作为保证人，应按我行合作机构制度规定实施准入和授信管理，并且该机构处于担保有效期内的我行贷款余额不得超过其授信额度。

（二）个人作为保证人，应属于优质单位职工，并且同时符合以下条件：

1、保证人不属于借款人的家庭成员。

2、所有剩余期限超过1年的贷款的月均还款总额不超过月均收入的50%。

3、为他人担保的贷款余额（含本次担保贷款）不超过年均收入的10倍。第十二条 抵押房产条件

（一）抵押人可以是借款人，和（或）借款人之外的第三人（以下简称第三方抵押人）。第三方抵押人必须是年龄在18岁（含）至60岁（含）之间、具备完全民事行为能力的非低保居民。

（二）抵押房产限于抵押人依法有权处分的一套房屋和该房屋所依附的建设用地使用权。下列房产不得用于我行借款抵押：

1、工业用地上修建的房产，工厂配套的住宅，列入拆迁计划的房产。

2、集体所有的土地使用权上修建的房屋，但法律规定可以抵押的除外。

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于教育、医疗卫生和其他社会公益的房屋。

4、所有权、使用权不明或者有争议的房屋。

5、依法被查封、扣押、监管的房屋。

6、法律、行政法规及房产管理部门规定不得公开上市或抵押的其他房产。

（三）抵押房产房龄上限：

1、住宅的房龄一般不超过15年，借款人为优质单位职工，或房屋建筑质量、区域位置优良的，可放宽至20年；商业用房（含商住两用房）的房龄不超过10年。总行对个别经济发达地区的房龄有特别授权的，以总行的授权为准。

2、剩余土地使用权年限应高于贷款期限3年（含）以上。

（四）各类房产最高抵押率：

1、以商品住宅抵押的，套型建筑面积90平方米（含）以内最高抵押率为80%，套型建筑面积90平方米以上最高抵押率为70%。

2、以别墅抵押的，最高抵押率为60%。

3、以商业用房（不含商住两用房）抵押的，最高抵押率为50%。

4、以商住两用房抵押的，最高抵押率为55%。

前台业务部门（贷款行）后台业务部门（个人信贷审批中心）客户经理营销受理贷款审查审查人有权审批机构管户信贷员贷款调查贷款审批审批人信贷业务主管调查复核审批通过后台业务部门（贷后监督监测/资产保全）信贷业务主管贷款审批通知正常或关注合同填写/担保条件落实贷后监督风险监测贷后监督监测贷后管理人员管户信贷员信贷业务主管合同签署/担保条件落实复核不良资产处置次级、可疑和损失会计人员贷款发放/使用资产保全人员管户信贷员贷后日常管理不良资产移交不良资产处置不良资产核销

第三章 总体业务流程

第十三条 贷款总体业务流程如上图所示。前台业务部门主要承担业务营销、受理、调查、合同签署、担保条件落实、贷款发放与使用、贷后日常管理等职责；后台业务部门主要承担审查、审批、贷后监督监测和资产保全等职责。

第十四条 为了加强业务经办的标准化，应以《个人二手房贷款资料检查清 4 单》（以下简称《资料检查清单》）和《客户资料检查要点》作为整个业务流程的文档审核依据。

第十五条 常用的避险措施。

（一）首付款不足额。一经发现，信贷人员应要求借款人提供真实的房屋买卖合同；如果借款人拒绝配合，信贷人员应拒绝受理申请，将其纳入黑名单管理，同时向合作机构提出警示，对该合作机构引荐的业务实施重点监控。

（二）追加全程保证担保。对特定借款人（例如自谋职业者），可以（但非强制要求）在原有的抵押担保之外追加一名优质单位职工作为保证人，在整个贷款期间，保证人提供全额连带责任保证担保。

（三）强制执行公证。港澳台人士作为抵押物共有人时，可以（但非强制要求）对借款合同进行强制执行公证。

（四）公证事项的核实。需要公证的委托书、外地单位收入证明等文件，必须通过公证机关固定电话核实公证的真实性和有效性。

第四章 贷款产品

第十六条 贷款需求的真实性控制。一笔贷款仅用于购买一套房产，抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产。

第十七条 贷款资金的用途控制。贷款发放前，首期购房款应先行支付给售房人或者实施第三方监管；贷款发放的资金统一由我行向售房人指定的收款账户划转，不得由借款人自行提款，不得向合作机构及其经办人员的账户划转。

第十八条 产品要素

（一）贷款金额

1、贷款金额占实际购房价与抵押房产认可评估价孰低的比例（即贷款成数），不得超过抵押房产适用的最高抵押率。

2、单笔贷款最高限额为500万元。

（二）贷款期限

1、购买住宅的，贷款期限不得超过30年；购买商业用房（含商住两用房）的，贷款期限不得超过10年。

2、贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。

（三）贷款利率

1、贷款期限一年（含）以内的，采用固定利率；贷款期限超过一年的，采用浮动利率，利率调整方式为年初调整。

2、贷款购买住宅，利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的0.7倍；贷款购买商业用房（含商住两用房），利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的1.1倍。

（四）还款方式。可采取我行小额信贷系统提供的所有还款方式之一。其中，一次性还本付息仅限于一年期（含）以内的贷款，只还利息、不还本金的宽限期不得超过36个月。

（五）担保方式

1、抵押担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之后，贷款才能发放。

2、抵押加保证组合担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之前，贷款可以（但非强制要求）提前发放；从贷款发放日至我行抵押权设立登记完成之日（针对阶段性保证担保）或贷款结清之日（针对全程保证担保）止，由符合我行准入条件的一个保证人提供全额连带责任保证担保。

（六）对于风险客户、投资性住房需求的限制政策。

1、对于借款人、借款人配偶的信用记录为次级类的住房贷款，利率下限为基准利率的0.80倍、贷款成数不得高于65%。

2、对于住房用于对外出租、经营等投资性用途的贷款，利率下限为基准利率的0.85倍、贷款成数不得高于60%。

3、对于次级类客户用于投资性的住房贷款，利率下限为基准利率的0.90倍、贷款成数不得高于55%。

第五章 客户营销与受理

第十九条 各地分支行应充分利用各种渠道进行业务宣传，吸引客户主动向我行申请贷款。同时，加强与合作机构的沟通，及时传达我行的政策变化，通过合作共赢、同时有效控制风险的机制，促使合作机构向我行推荐优质客户；合作期间，不得将信贷人员按我行制度规定应当履行的职责，交由合作机构代办。客 户受理的要点为：

（一）通过了解借款人的基本条件、购房行为、资金需求进行客户筛选，特别注意询问借款人的学历、职业、经济收入和信用记录，了解抵押房产是否符合我行在当地的标准。

（二）对于符合基本条件的客户，可以在解答客户咨询的同时，适当介绍我行贷款产品的特色。

（三）对于意向客户，应针对客户实际情况，一次性告知所需的资料、办理流程、费用项目、以及工作时间和地点，最后记录客户的联系方式。对于优质单位职工和合作方推荐客户，可以根据客户的意愿，实施上门服务。

第二十条 客户经理受理客户申请时，必须与借款人及其配偶、售房人、保证人面谈，判断房屋交易、借款申请、抵押行为和保证行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果。客户经理代表贷款人，与客户签订相关文件：

（一）借款人及其配偶、保证人共同填写《个人房屋按揭贷款申请审批资料》（以下简称《申请审批资料》）“第一部分 个人购房借款申请表”（以下简称《借款申请表》）一份，由各人当面签字，客户经理见证签字后收取。

（二）借款人配偶（或非配偶的共有人）未能到当地签字的，应在外地签署《借款人配偶声明》（非配偶的共有人采用《抵押物共有人声明》格式），并向贷款行提交声明和个人资料的传真件，不必在《借款申请表》签字。

（三）售房人、售房人配偶及其他共有人填写《售房人声明》一份并签字，客户经理见证签字后收取。

（四）客户经理应争取说服买卖双方委托我行管理首付款。若借款人与售房人同意在我行进行资金托管，则由贷款行与借款人、售房人签订《个人二手房首付款委托管理协议》，签章后签订各方各持一份。

（五）在客户同意的情况下，可以预先在相关合同、协议和借据上签署客户的姓名，但不得向客户承诺贷款审批通过和贷款金额、期限、利率，不得预先填写合同、协议和借据的各项内容和各项日期，不得预先签署信贷人员的名章或业务专用章。

第二十一条 客户经理根据客户的实际情况，要求客户提供如下申请资料：

（一）借款人、借款人配偶

1、必须提供有效身份证件。

2、必须提供借款人的婚姻状况证明（未婚者除外）。

3、必须提供户籍证明。

4、必须提供借款人的经济收入与个人资产证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的经济收入与个人资产证明。

5、必须提供借款人的职业证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的职业证明。

6、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。

7、必须提供夫妻一方在我行开立的个人结算账户，作为还款账户。

8、房屋买卖合同。

9、必须提供首付款备足的证明。

10、合作机构推荐的，必须提供我行认可评估机构出具的评估报告。

（二）保证人（个人提供保证担保的情况）

1、必须提供有效身份证件。

2、必须提供足额的经济收入与个人资产证明。

3、必须提供职业证明。对于单位职工，可与《职业及收入证明》合并。

4、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。

（三）保证人（机构提供保证担保的情况）必须提供担保函、保证金入账凭证（保证金一次性或阶段性入账时，可不必对每笔借款单独提供入账凭证）或合作协议约定的其他凭证。

（四）售房人

1、个人作为售房人，必须提供有效身份证件、婚姻状况证明（未婚者除外）和户籍证明、配偶（仅针对已婚者）及其他共有人的有效身份证件；单位作为售房人，必须提供营业执照、法定代表人（或负责人）的有效身份证件和单位决策机构（如股东大会）出具的同意出售房屋的决议。

2、委托他人代售房屋的，提供受托人身份证件和经公证的《售房委托书》原件，售房款由受托人代为收取的，应同时委托书中明示收款账户。

3、必须提供售房人或受托人在我行开立的结算账户，作为收款账户。

4、若交易房屋未在他行收押（即：不存在未解注销的抵押权或虽已设立他 8 行抵押权、但他行未留存权属证书），必须提供售房人名下的权属证书。

5、交易房屋需要售房人提供有权出售证明的，必须提供。

第二十二条 客户经理根据《资料检查清单》审核申请资料，对以复印件留存的，需核验与原件的一致性，并在核对申请资料与《借款申请表》的填写项目一致之后，作为见证人员在《借款申请表》上签字确认。

第二十三条 客户经理应根据申请资料，对借款人是否符合我行的基本申请条件进行初审，重点对房屋交易、首付款和收入证明进行审核。

（一）房屋交易的合规性初审。

1、售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：售房审批表（如房改房、经济适用房的公开上市），或对房屋产权界定文件（如离婚、继承财产）。

2、售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶和（或）其他共有人已出具同意出售房屋的书面意见。

3、通过买卖双方的户籍证明，审查购房人是否为的售房人的直接利益相关者（如家庭成员、企业实际控制人），以避免通过虚假交易骗取按揭贷款。

4、如果交易房屋与现场勘查不一致（主要体现为建筑面积、坐落地址），应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免借款人在购房后提出产权变更、加大贷后管理工作量。

（二）首付款的初审。首付款的初审，一方面通过首付款证明判断借款人是否准备足额的首期购房款（但仅限于初审，贷款发放前必须提供足额首付款交割证明）；另一方面，结合房屋买卖合同的初审，辨别以虚假买卖合同骗取首付不足额贷款的行为。虚假买卖合同的特征包括但不限于如下情形之一：

1、房屋买卖合同未按当地房地产管理部门要求出具、未经售房人认可签字或者售房人隐瞒房屋真实成交价格。

2、房屋买卖合同标明成交价明显高于同等地段、相似建筑质量的市场价格水平，并且评估价值接近或高于成交价的。

（三）《职业及经济收入证明》的初审。单位出具的《职业及经济收入证明》为复印件、或预留电话并非固定电话、或单位未盖章、或未列明单位联系人的，应要求客户提供符合我行要求的收入证明。

第二十四条 客户经理根据初审结果决定是否安排贷款调查：

（一）对资料齐备、基本条件符合的申请，客户经理交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。

（二）对资料不全的申请，客户经理应向客户说明所缺资料。若所欠缺资料不影响房屋交易（包括所购房产未注销原有抵押权的情况）和借款人资信审核的，贷款行信贷业务主管可以安排进一步调查，并申请有条件的贷款审批。

（三）对基本条件不符合的申请，客户经理应及时通知客户。

第二十五条 完成客户面签后，客户经理填写《个人消费贷款业务受理台账》，作为客户备查使用。

第六章 贷款调查及复核

第二十六条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员作为调查人进行调查。不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查，调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行。调查步骤如下：

（一）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过公安部身份证核查系统，打印居民身份证核查结果，信贷员在核查结果打印件上签字并注明核查日期。对于第一代身份证的核查，若通过系统查无结果，执行手工核查。

1、身份证核查不实、本人有异议的客户，必须补充公安机关核实证明。

2、预计的合同签订日期不在身份证件有效期间内，必须补充新办理的身份证件或临时身份证。

（二）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过我行个人信贷管理系统，确定在我行有无黑名单记录、现有贷款余额、担保余额和贷款违约记录；通过人行个人征信系统，查询并打印个人信用报告，确定在其他金融机构的现有贷款余额、担保余额和信用违约记录。个人信用报告出现违约记录的，按如下方式处理：

1、属于禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明。

2、属于次级类的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及最近12个月工资账户流水、完税证明、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单原件之一（以下简称保守收入证明）

3、属于瑕疵类、并且近2年内产生跨期的逾期记录（准贷记卡透支超过90 天、贷记卡连续未还最低还款额达到2次、或贷款逾期超过30天。下同）的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件。

（三）核实借款人及其配偶、保证人（个人）提供的经济收入能力，判断借款人是否具备偿还能力。经济收入能力的核实，应结合非现场的书面凭证、电子信息和现场调查进行交叉校验。

1、对于单位职工提供的《职业及经济收入证明》，应通过当地黄页、114电话及互联网等手段查询预留单位固定电话的真实性，再通过特定的话术向其服务单位核实借款人职业信息和收入水平。个人信用报告及其他保守收入证明原件可作为校验。在《职业及经济收入证明》经核查不予以采纳时，可直接采取保守收入证明作为审核经济收入能力的主要依据。

2、对于自谋职业者，应通过实地调查，核实经营实体的净利润，再按入股比例核定归属于本人的税后收入。经营实体的对账单、个人账户流水打印件等现金收支可作为收入能力的佐证信息。

3、个人资产证明，包括房产证、驾驶证、定期存单、债券、保单、股票、基金等大额资产凭证，可作为判断客户经济实力的辅助文件。

（四）房屋交易的调查主要是通过与买卖双方谈话和买卖合同条款，核实房屋交易行为的真实性和有效性，判断交易价格的合理性。

（五）抵押房产的调查。

1、客户为合作机构引荐的，或者抵押房产不是住宅的，原则上以借款人委托评估公司评估的方式进行评估（可事先出具预评估报告用于审批）。调查人通过评估报告的实物图片，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与现场勘查一致。贷款行应对委托评估价值的合理性进行判断，在评估价格虚高时可将认可评估价格调低，但不得调高认可评估价格。

2、客户为贷款行自行营销、并且抵押房产为住宅的，原则上由贷款行自行评估。贷款行自行评估时，须委派调查人及其他信贷人员双人实地勘察，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与实地一致。对于抵押房产房龄在2年以内、从购房初始登记年份至今当地房地产平均价格上升或下降幅度不超过10%的，可以参考初始购房价格进行评估。调查人出具内部评估报告一份供审批使用；并与抵押人达成《房地产价格协议》一式两份，分别供抵 11 押登记和贷款行留存使用。

3、抵押房产的建设用地使用权为划拨性质的，必须符合抵押登记条件，抵押时应扣除建设用地使用权部分的价值。

4、对于房龄超过15年（最高房龄允许超过20年的地区，仅针对房龄超过20年）、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，调查人应赴抵押物实地查看，确认抵押物有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释。

（六）对保证人提供连带责任担保的，应确认符合我行准入标准。对于保证人为法人的，可用担保额度应不小于贷款金额；对于保证人为个人的，应确认是否符合保证人的条件，并判断是否具备代偿能力。

第二十七条 调查人员依据《资料检查清单》，核对并记录调查过程中所需的文件。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，则信贷员可以出具不建议贷款的意见。

第二十八条 调查结果及贷款建议

信贷员将调查结果记录在《申请审批资料》“第二部分 调查审批表”（以下简称《贷款调查审批表》）的“调查信息”。其中，对于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并记录信用违约记录、个人资产、个人负债、对外担保和经济收入能力核查结果。对于借款人和保证人的月均还款额，仅针对剩余期限超过1年的贷款，逐笔按当前余额、剩余期限和等额本息还款法测算（个人信用报告显示的当月应还款额可作为校验）后加和，作为月还款总金额。

信贷员对调查结果进行综合分析，出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。

第二十九条 调查复核

调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核。贷款行信贷业务主管应对贷款资料和调查意见进行复核。复核要点包括：

（一）客户资料是否真实、完整、合法、有效；

（二）调查人是否按规定履行客户资信状况调查的职责；

（三）调查人是否已对买卖双方的交易行为进行了调查核实；

（四）调查人是否已对借款人拟提供的抵押物进行了调查核实；

（五）调查人是否已对保证人担保能力进行了调查核实；

（六）调查人意见是否客观、属实。

复核完成后，信贷业务主管在《贷款调查审批表》的“调查信息”部分出具复核意见：同意贷款的，若申请有条件审批，应特别注明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。

第三十条 贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。有权审批机构专人按《中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心管理办法》的规范要求，接收贷款报批资料，并分派审查和审批任务。

第七章 贷款审查审批

第三十一条 贷款执行一次报批、单人终审的制度。贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级审批机构的最高终审额度的，不实行逐级报批，而直接上报有权审批机构审批；报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审。

试行期间，各级分支行的最高终审额度分别为：各省（区、市）分行、计划单列市分行为本分行单笔借款最高限额，下辖二级分行为100万（含）、一级支行为0。各级分行审批中心可根据本行实际情况，对审批人实施分级授权。

第三十二条 贷款审查

有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查要点包括：

（一）审查借款人的主体资格、售房人的主体资格。按三笔贷款申请抽查一笔的比例，通过电话向借款人和售房人询问是否就所交易的房屋向我行申请贷款，并确认房屋交易价、定金、首付款和贷款申请金额，判断有无虚假按揭贷款。

（二）审查贷款报批资料是否完整，是否符合我行规定。

（三）审查借款人偿债能力是否充足、是否具有持续性。

（四）审查贷款担保是否符合我行规定。

（五）调查人建议的贷款金额、期限、利率和还款方式是否符合我行规定。

（六）调查人、调查复核人意见是否客观。

审查完成后，审查人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具审查意 见：同意贷款的，若有条件审批，应特别说明所缺资料或条件；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。做出退回或否决意见的贷款，不再上报审批人员，直接交由审批机构专人处理。

第三十三条 贷款审批

贷款申请经审查同意后，由审批人负责对贷款报批资料进行全面审定。审批工作要点包括：

（一）审定贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定；

（二）审定抵押价值是否合理；

（三）审定贷款风险是否可控；

（四）审定调查人、复核人、审查人和前一环节审批人的意见是否客观。第三十四条 终审意见的出具。一般情况下，有权审批机构的审批人可直接完成终审。但在以下任何一种情况下，在审批人审批同意后，必须再提交同级审批主管（或信贷业务主管）出具终审意见：

1、借款人、借款人配偶之一属于禁入类，审批人经审核认定非本人过错。

2、借款人、借款人配偶之一属于次级类，审批人经审核认定其没有恶意的信用交易记录或不良还款习惯、具备较高的收入水平、并且已采取得当的避险措施（例如调高利率、降低贷款成数）。

3、符合审批机构内部规定由同级审批主管（或信贷业务主管）审批的其他业务，例如：审批机构内部安排了不同级别的审批权限，每一个级别对应于不同的最高终审额度。

4、审批机构内部认定的其他风险偏高的业务。

有权终审人在《贷款调查审批表》的“审批信息”部分出具终审意见：同意贷款的，可对信贷员的贷款建议提出调整意见或做出其他说明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。

第三十五条 贷款终审后，审批机构专人将《申请审批资料》复印件作为审批档案留存审批机构，于审批当日向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。

第三十六条 审批机构出具终审意见90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批。

终审意见录入系统时，应综合考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认30天，最长不超过90天）。对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期系统自动终止授信。

第八章 借款合同签署

第三十七条 经审批同意的贷款申请，由贷款行信贷业务主管依据审批意见和自身经营情况，最终决定是否发放贷款。对于同意发放的贷款，由贷款行信贷业务主管在《个人购房借款审批通知书》（以下简称《审批通知书》）签字，并加盖业务专用章，通知相关人员到贷款行签署借款合同。若借款人对首付款实施交易资金监管的，贷款行应在开具《审批通知书》之前确认监管手续已经完成。

第三十八条 在交易房屋产权过户之前，信贷员在核对发放信息与贷款审批意见一致后，根据交易资金监管形式的不同，在系统填写相关账户信息，生成借款合同号，并手工填写《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款及担保合同》），由相关人员本人签字/盖章。合同签署应注意以下事项：

（一）账户的填写：

1、还款账户为借款人在我行开立的个人结算账户。

2、贷款资金直接划入售房人提供的收款账户（不论有无交易资金监管）。

（二）贷款行应根据客户营销成本，确定借款人首次申请提前还款的月数，并在提前还款的合同条款上进行明确约定。

（三）贷款行未在得到总行或一级分行正式通知的情况下，不得在合同项目标明“其他”和“补充条款”处增加条款。

（四）合同所有项目空白处，应以斜线“／”填充，不得留空。

（五）根据有无共同借款人、保证人，合同份数有所不同：

1、贷款行在各份合同的贷款人处签字并盖章，持一份合同；

2、借款人在各份合同签字，持一份合同；

3、共同借款人在各份合同签字，持一份合同；

4、抵押登记机构在各份合同列明，持一份合同；

5、抵押房产所有权证上列示的产权人作为抵押人、抵押物共有人（若房产为共有）分别在各份合同签字，不另持合同；

6、有保证担保的，保证人在各份合同签字（机构保证人须加盖公章），持一份合同。

（六）在借款合同签署之时，贷款行必须与借款人、抵押人、保证人签订《房产收押协议》，签章后签订各方各持一份。

第三十九条 信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致，同时手工合同要素与贷款审批意见一致后，在合同上签字并加盖业务专用章。

第四十条 合同签署后，购房人、售房人凭贷款行出具的《审批通知书》，在贷款行、合作机构的指导下，办理过户手续。

第九章 担保条件落实

第四十一条 抵押担保落实。抵押担保责任于抵押人在《借款及担保合同》签字（盖章）、并且贷款行取得他项权证时生效。抵押登记注意事项：

（一）房屋和建设用地使用权分别出具权属证书时，必须一并作为借款抵押，允许在房屋完成抵押登记（或完成保证担保手续）、建设用地使用权完成过户手续时，先行发放贷款，再补办土地抵押登记。

（二）仅以抵押方式担保的贷款，原则上贷款必须在取得他项权证原件之后放款，但以下情况之一除外：

1、当地房产登记部门不允许撤销抵押登记申请的地区，贷款行在递交抵押登记申请后，可以先行发放贷款，再取得他项权证原件。

2、当地房产登记部门允许委托代理产权登记手续的地区，贷款行见证所购房产过户、并从房产登记部门直接取得交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）后，由抵押人提供经公证的《抵押委托书》原件、委托贷款行认可的第三人代办抵押登记。贷款行审核委托公证书真实有效后，可以先行发放贷款，待取得抵押房产权证后补办抵押登记。

第四十二条 保证担保落实。保证担保责任于保证人在《借款及担保合同》签字（盖章）当天生效。所购房产过户后，借款人应将交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）交由贷款行或承担保证责任的合作机构收押，以确认房产过户。

第十章 贷款发放与使用

第四十三条 担保条件落实之后，贷款行应根据担保方式和资金监管模式，决定贷款发放的程序。特别的，贷款资金在当地房地产管理部门指定的专用账户监管的，应按照监管约定，执行首付款和贷款资金的资金划转和支付。

（一）抵押担保方式。允许抵押登记之前放款的地区，贷款行应先行审核公证委托手续合法有效，才能发放贷款。

1、首付款委托我行管理。首付款和贷款发放程序：（1）贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款。

（2）贷款行取得抵押房产的他项权证原件后，向收款账户发放贷款。

2、首付款未委托我行管理。贷款行取得抵押房产的他项权证原件，首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。

（二）抵押加保证组合担保方式。

1、首付款委托我行管理。贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款，并向收款账户发放贷款。

2、首付款未委托我行管理。贷款行在确认房产过户、并取得首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。

第四十四条 贷款发放时，信贷员根据系统生成的借据信息，手工填写《个人贷款（手工）借据》。信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致、同时手工借据要素与系统记录借据一致后，在手工借据上签字。手工借据填写的放款户名和账户不论是否选择首付款监管，均为售房人指定的收款账户。系统录入的放款账户与还款账户依据首付款监管情况决定。

第十一章 贷后管理

第四十五条 正常贷款的日常监督管理。

（一）贷款发放成功后，贷款行应在7个工作日内通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取借款合同、借据和还款计划表。

（二）贷款发放后，二级分行及其以上管理机构应定期或不定期执行业务合规性检查。特别的，加强贷款行房屋抵押的办结率考核，避免贷款长期处于保 证担保状态；对合作机构推荐的贷款客户和出具的房屋评估报告，应进行不定期抽查，杜绝合作机构的假首付、假按揭和假房价行为。

（三）贷款归还。贷款正常本金、利息、罚息及其他费用，由借款人授权我行以系统日终自动扣划的方式归还。

（四）借款人出现重大变故、可能影响还款能力时，贷款行应如实记录，并积极配合借款人解决由此产生的不利影响。特别的，在房地产价格下行和社会就业率下降期间，应有选择的对客户的进行必要的回访，提早发现问题，并采取有效的风险规避措施。

第四十六条 逾期贷款的催收管理。各级行应每日监测贷款逾期情况，加强关注类贷款的管理工作，避免其转化为不良贷款。贷款行信贷业务主管对催收工作进行总体安排和日常监督，信贷员负责日常催收工作。信贷员将每次催收反馈登记于《个人贷款逾期催收记录》，由信贷业务主管定期对催收情况进行复查。

（一）对逾期10天内的客户，应通过电话催收，并确认客户能否接收到期还款短信提醒，不能成功接收的应要求客户配合解决；

（二）对逾期超过10天的，应寄送《个人贷款逾期催收函》；

（三）对逾期超过15天的，应进行上门催收；

（四）对逾期超过30天的，应发送律师函；

（五）对逾期超过90天的贷款，由资产保全人员应通过法律诉讼或委托第三方机构进行追索。

第四十七条 普通业务变更。借款人申请办理低风险的业务变更时，填写《个人贷款普通变更申请审批表》提出申请，贷款行信贷员填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管审核通过后，由信贷员和（或）会计人员执行相应操作，不另行签署书面协议。相应的办理流程为：

（一）提前部分还款。客户还满约定的期数之后，可以提交提前还款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，应当即予以手工扣款。手工扣款时，应先归还当期应还款，再将剩余的还款资金用于提前归还贷款本金。单独的提前部分还款将维持剩余贷款期限不变，可配合使用贷款缩期，以保持客户每月还款额大致不变。

（二）贷款缩期。借款人由于还款能力提高，可以提前30天提出缩期申请。18 贷款行经确认收入还贷比符合规定后，予以执行缩期。缩期可以与提前部分还款合并申请，贷款行在完成扣款后，对剩余贷款执行缩期，并及时通知客户下一期应还款金额。

（三）提前结清。客户还满约定的期数之后，可以提出结清贷款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，会计人员应当即予以扣款。

（四）还款方式变更。客户结清当前期应还贷款本息后，可以在不同的分期还款方式之间进行变更。

（五）还款账户变更。客户可以在工作时间申请使用本人及配偶的不同结算账户，作为新的还款账户。贷款行审核通过后，在信贷会计系统执行批量还款扣款之前，由信贷员在信贷管理系统完成在还款账户变更。

（六）借款人的个人信息（包括联系地址/邮编，移动电话和固定电话）变更。通过信贷管理系统变更借款人移动电话，同步更新接收短信提醒的号码。

（七）抵押权普通变更。抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更，或者抵押房产坐落的街道、门牌号发生变更，导致抵押权发生变更时，由贷款行直接向登记机构申请抵押权变更登记。

第四十八条 特殊变更业务。特殊变更业务是指导致原借款合同发生重大变更、加重担保人（包括抵押人和保证人）责任的合同变更业务。申请人办理特殊变更业务，必须填写《个人贷款特殊变更申请审批表》；贷款仍处于保证非免责期（在贷款行取得抵押登记证明后，阶段性保证人免于承担担保责任。下同）的，合同变更还应征得保证人书面同意，并由保证人在相应的书面协议上签章。贷款行信贷员根据申请事项，填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管复核通过后，上报原审批机构审批。审批同意执行合同变更的，贷款行应与相关人员签署书面协议。在书面协议生效之前，原借款合同继续有效。相应的办理流程为：

（一）贷款延期。借款人还款能力不足时，可提出延长贷款期限申请，经我行调查审批通过后，借款人、抵押人、处于保证非免责期的保证人必须与贷款行签订《个人贷款延期协议》。贷款延期后到期日期超过抵押物抵押有效止期的，应追加抵押期限，并重新办理抵押登记手续。

（二）借款人变更。借款人由于离异、死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、19 丧失民事行为能力等原因，其财产分割人、继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，应与贷款行签订《个人贷款借款人变更协议》并重新办理抵押登记手续，继续履行借款人原有义务。借款人变更注意事项：

1、对于变更后的借款人是否符合我行借款人条件，原则上应符合我行借款人条件，但在实际情况无法符合时，可以不做强制要求。

2、变更后的借款人同时作为抵押人的，仅需要变更后的抵押人签署《个人贷款借款人变更协议》，不另行签署《个人贷款担保人变更协议》。同样，对变更后的抵押人是否符合我行抵押人条件，也不作强制要求。

3、处于保证非免责期的保证人，应同时签署《个人贷款担保人变更协议》。

（三）担保人变更。

1、抵押人由于死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力等原因，其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，贷款行必须与借款人、新抵押人、处于保证非免责期的保证人签署《个人贷款担保人变更协议》，并重新办理相应的抵押登记手续。

2、处于保证非免责期的保证人失去担保资格和能力、或发生合并、分立或破产时，贷款行必须与借款人、符合我行准入条件的新保证人签署《个人贷款担保人变更协议》，并重新办理相应的保证手续。

第四十九条 抵押物的登记。

（一）贷款行对抵押他项权证的真实性负有核实责任。他项权证原则上必须由我行信贷人员亲自从抵押登记机构领取，不得由其他人员代为领取。但贷款行能借助相关信息系统实时核实他项权证的真伪性的，可由合作机构经办人员代为领取他项权证；贷款行应在接到他项权证之时，实时核实后，才能在系统登记他项权证事项，完成抵押担保条件的落实。

（二）对于先行发放贷款、再取得他项权证的贷款，贷款行应及时办理抵押物的登记手续，并补录抵押他项权证的信息，以落实抵押担保、释放占用的保证人担保额度。

（三）对于涉及抵押物地址和产权人变更的贷款，需要按房地产管理部门要求提前解注销抵押登记、落实新的抵押登记。

第五十条 担保债权、担保物权的管理。

（一）保证金扣收。借款人或保证人违约的，由贷款行信贷业务主管提请与合作机构签约的管理机构扣划保证金账户内的资金，用于归还借款人的贷款。保证金扣收具体操作按合作协议约定执行。

（二）对符合以下情况之一的贷款，资产保全人员应及时行使抵押权：

1、借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的。

2、贷款逾期超过90天。

3、已形成不良贷款。

（三）借款合同正常终止。借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款行应配合有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（备案）手续，返还权利凭证，并通知处于保证非免责期的保证人，借贷关系、抵押担保、连带责任保证关系即告终止。

（四）贷款激励。对于还款习惯良好的客户，可在贷款结清后申请消费类贷款中享受优先受理、简化手续、加快放款等政策，并享受我行提供的其他便利服务。

第五十一条 贷款档案管理。除审批机构内部留存的审批贷档之外，贷款档案原则上由贷款行设立专人管理。档案管理人员按借款人设立分户卷宗的形式保管，每一户档案贷内应按照《资料检查清单》所列分类、次序进行归类和排放。对于重要档案，可不按户设立分户卷宗，采取集中入库管理。对于他项权证和根据当地同业惯例留存银行的房屋所有权证和土地使用权证，贷款行应视同现金管理，做好与客户、与内部工作人员的交接登记记录，避免权证丢失或损毁。

第十二章 附

则

第五十二条 本规程未尽事宜，按总行相应办法及其规程执行。第五十三条 本规程自颁布之日起施行。

第五十四条 本规程解释和修订权归中国邮政储蓄银行总行。

附件：

一、贷前贷中类

1、个人消费贷款业务受理台账

2、职业及收入证明

3、个人房屋按揭贷款申请审批资料

4、个人二手房贷款资料检查清单

5、客户资料检查要点

6、个人购房借款审批通知书

二、合同/协议类

7、个人二手房首付款委托管理协议

8、个人购房借款及担保合同(贷3004)

9、房产收押协议

10、房地产价格协议

三、贷后管理类

11、个人贷款逾期催收函

12、个人贷款逾期催收记录

13、个人贷款普通变更申请审批表

14、个人贷款特殊变更申请审批表

15、个人贷款延期合同

16、个人贷款借款人变更协议

17、个人贷款担保人变更协议

四、声明与委托书格式

18、售房人声明

19、借款人配偶声明 20、抵押物共有人声明

21、售房委托书

篇8：邮政储蓄个人信用贷款

个人住房抵押贷款信用风险是指由于个人住房抵押贷款的借款人由于自身原因拖欠或不能偿还贷款的可能性。而个人住房抵押贷款合同签订的基础是购房借款人的信用水平。我国个人房贷的期限长, 一般为20-30年, 而在这长时间的还款期限内借款人的家庭工作等变化所引起的借款人收入变动导致借款人还款能力与意愿的变动, 而这些变化如果使还款能力变弱或偿还意愿降低, 那么商业银行违约风险就会加剧。因而商业银行个人住房抵押贷款面临的最主要的风险是信用风险。

我国商业银行个人住房抵押贷款产生于20世纪80年代, 经过十几年的发展, 我国商业银行个人房贷有了较大发展, 个人房贷余额也在逐年增长。1998年我国居民个人住房抵押贷款余额为426.16亿元, 从2000年开始房贷余额迅速增长, 2014年个人住房抵押贷款余额达到了10万亿元左右。

根据国际经验, 个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3-8年才逐步暴漏出来。我国住房抵押贷款证券化程度低, 不良信用贷款风险基本聚集在银行体系内。在中国, 间接融资是主要的融资模式, 80%的土地购买与房地产开发资金直接或间接来自银行贷款;而通过贷款买房的人占购房人数的90%左右。但我国的房地产市场并不稳定, 因为我国目前的购房需求中包含大量的投机需求而不仅仅是自住性需求, 这使得如果一部分借款者出现还贷问题, 会诱发连锁反应。

当前国内银行个人住房抵押贷款的不良贷款, 越有80%是因为虚假按揭造成的, 这也说明商业银行贷款三查管理非常薄弱, 极大增加了商业银行的风险。而且我国并没有建立个人信用体系并进行信用分级, 且存在信息不对称的问题, 银行无法全面了解客户资信情况。目前我国商业银行个人住房抵押贷款产品形式单一, 而借款购房者的特征又不尽相同, 借款者的购房动机也是不同的, 对于不同需求不同特征的借款者而提供几近相同的贷款条件, 这种差异也提高了违约风险。我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理能力与个人住房抵押贷款的发展不相匹配, 因而需要不断改进与提高风险管理体制。

二、商业银行个人住房抵押贷款成因分析

个人住房贷款违约风险的成因比较多, 主要从银行自身和宏观层面两方面来分析。

(一) 商业银行信用风险管理体系不完善

1、违约风险管理理念:银行信用风险管理文化缺失。目前我国商业银行盲目扩大业务, 忽视违约风险的管理现象普遍而有严重, 而且短视现象严重。银行并没有充分重视违约风险管理与银行发展的紧密关系, 并没有考虑到该风险所能导致的严重损失程度, 在银行内部并没有形成整体的违约风险管理文化, 尤其是基层员工的理念缺失非常普遍。

2、银行信息系统:我国商业银行的信息系统并不完善。目前我国商业银行对于借款申请人的基本信息处理不足, 并没有建立一个完善的客户信用的资料库, 存在信息堆积、丢失或者银行间信息不一致的问题, 信息化程度与速度都落后于国际水平。而客户基本信息的不完善进一步限制了风险管理技术的应用, 这就进一步限制了我国的个人住房抵押贷款违约风险管理体制的发展。

3、违约风险管理技术:银行个人住房抵押贷款信用风险管理技术落后。现代商业银行注重风向管理的定量分析。而我国商业银行处于由传统向现代的转变阶段, 风险管理技术既包括定性分析, 又包括定量分析。这种信用风险管理技术并不完善。对于借款申请人的申请, 我国商业银行并没有一套科学规范的信用风险度量模型来计量信用风险, 因而可能会造成同一业务在不同银行间的操作结果不同。并且我国贷款审查的主观性比较强, 这也是由于标准缺失而引起的。

4、违约风险管理体系:目前我国商业银行的信用风险管理体系不太科学。当前我国商业银行的风险管理独立性不强, 部分银行没有真正独立的风险管理部门, 组织机构设置不合理。并且存在贷、审没有实现真正的分离的问题。审查职能较易受到个人信贷科片面追求业绩和市场份额目标的影响而偏离。尤其是相关法律缺失和银行间的激烈竞争使得银行的房贷部门为了扩大其市场份额而采取相对宽松的政策。

(二) 宏观层面金融体制不完善

1、信用意识淡薄, 个人信用体系未建立:在市场经济时代下, 人们金钱意识较重。当违约的收益的大约成本时, 人们就会产生违约行为。而个人信用体系记录了个人的资信情况并根据这种资信情况进行信用分级, 为以后该个体的信贷提供可靠依据。目前西方许多国家已建立个人信用体系, 但我国起步较晚, 还没有建立一个统一的个人信用体系与信用评级标准。

在我国, 由于个人信用制度体系缺失, 个人信息无法评估, 导致各家银行的违约风险增加。个人信用体系的空白严重制约了银行信贷业务的违约风险管理。我国商业银行在各自银行内部有各自的客户信用体系, 但效率低下, 这种缺乏整体性的信用体系也存在信息漏洞。为弥补该缺陷, 商业银行必须进行严格的信用审查, 但信用审查主观性强, 且无统一标准

2、宏观经济形势和房地产市场变化引发的风险:个人收入水平能够反应在国际宏观经济形势中, 宏观经济运行良好时, 失业水平下降, 违约率也下降, 当宏观形势变差时就会导致大量借款者违约。近两年国家采取的一系列宏观调控政策就使提高了一部分非自住的购房者的违约风险。房价水平一定程度上反映了房地产市场的形势, 当房地产市场发展较好时, 房价上涨可能性变大, 而借款者理性违约概率变小。

3、个人住房抵押贷款担保机制不健全。建立个人住房抵押贷款政府担保机制, 有利于中低收入者既能解决住房问题, 又能降低该违约风险发生概率, 推进银行违约风险管理。我国目前并没有建立该担保机制, 是一部分中低收入者无房可买, 而买房者又因收入水平原因很容易违约。

三、商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理对策与建议

1、营造违约风险管理环境。我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 与发达国家相比有很大差距, 当前银行并没有形成一种良好的信用风险管理环境。美国次贷危机的发生也告诉我们, 良好的违约风险防范意识对于优化银行风险管理非常必要。目前我国商业银行的高层管理者的风险防范意识比较好, 但基层工作人员违约风险防范意识薄弱, 倘若这种情形持续, 那么未来违约风险发生概率将大大提高。因而银行全体员工都应该提高对违约风险的重视程度, 形成防范意识, 在银行内部营造良好的信用风险管理环境, 促进银行信贷业务的优质发展。

2、提高违约风险管理技术。提高我国商业银行违约风险管理技术是银行持久发展并适应当前我国经济形势的需要。而且新巴塞尔协议的颁布也对我国商业银行的风险管理起到了促进作用, 新协议对于信用风险管理有标准法和内部评级法两种方法, 但我国实施标准法的条件不足, 内部评级法为我国商业银行的风险管理提供了新的选择。内部评级法实施的一个必要条件就是定量化的风险评级系统。因而定量化风险管理技术是当前商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的必要手段。

我国商业银行应建立合适的个人住房抵押贷款违约风险定量评价模型并制定科学的个人住房抵押贷款违约风险的评价指标体系。在定量分析过程中应加强对借款人购房目的、月还款额占家庭月收入比等反应借款人违约概率的指标分析。

3、完善违约风险管理体制。

(1) 业务流程的改进。合理的业务流程有利于降低违约风险。目前我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理的独立性相对较差, 当前大多数国外银行都具有从董事会到风险管理部门的独立风险管理系统, 商业银行内部设立风险管理部门专门负责风险管理。借鉴国际经验我国商业银行个人住房抵押贷款应实现审批过程真正的审贷分离, 以及银行个人信贷部门操作与管理的分离, 因此我国商业银行应在组织架构上设立风险管理部门, 并与其他部门相配合, 在业务流程上实现审、贷分离, 并确保贷款操作与风险管理的分离。

(2) 银行信息化建设。银行信息化建设能够提高银行本身的核心竞争力, 推动银行未来发展。当前很多国际银行开始采用实时监控风险暴漏的信息管理系统。目前我国商业银行也正在不断推进信息化建设。运用信息化建设建立全面的信用风险管理体系, 通过数据的集中与处理, 实现信用风险由定性分析向定量分析的转变。

(3) 个人住房抵押贷款产品创新。美国金融机构提供了与家庭生命周期相适应的金融创新产品, 降低违约发生的可能性。也就是说针对不同的借款人特征可以设计出不同的个人住房抵押贷款产品以适应不同人群的需要并利于银行违约风险的管理。我国商业银行目前在该领域并没有太大的创新产品。这就要求我国商业银行应加强个人住房抵押贷款产品创新, 针对不同客户需求开发新产品, 既能拓展业务, 有降低了违约风险水平。

4、完善违约风险管理制度。

(1) 建立合适的个人信用评级制度。个人信用情况与个人住房抵押贷款违约风险有很大的相关性。个人信用评级可以有效防范违约风险, 保证银行贷款的安全性, 我国信贷市场因缺少这种个人信用评级制度而造成了很多违约案例。当前我国应逐步建立个人信用档案并通过电子信息化实现信息的同步与更新, 进而建立适合我国国情的信用评价制度, 为银行信贷业务提供帮助。

(2) 建立政府担保与商业保险相结合的金融担保制度。美国实行该担保制度并且作用显著。政府担保对于解决中低收入家庭的住房贷款问题起到了积极作用, 而且政府的信誉高, 实力强, 大大降低了银行个人住房抵押贷款的风险。我国应借鉴其经验建立为中低收入家庭提供贷款担保的相应机构。这样做既增加银行业务, 降低银行风险, 又有利于房地产金融的发展。商业保险能够减轻政府担保压力。但目前我国商业保险在个人信贷领域涉及较少, 应鼓励商业保险介入该领域。

(3) 健全相关法律建设。我国在个人住房抵押贷款方面法律建设不完善, 违约惩罚力度不够。完善相关法律法规的建设, 加大执法监察力度和对违约者的惩罚力度, 提高违约成本, 使不守信用的人得到应有惩罚, 有利于建立良好的市场信用体系。

参考文献

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