上海商住公寓政策

2022-07-14

第一篇：上海商住公寓政策

上海老年公寓市场现状

一、上海老年人的养老模式及居住模式

在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%;选择进养老机构养老的占2.3%;选择老年公寓的占1.9%。

由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。

以下对各种模式进行简要分析：合居模式

老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模

式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。

独居模式

老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。

毗邻模式

与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选

择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社会养老模式

分赢利性与福利性养老机构两类。

福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。

赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。

二、上海老年公寓现状

虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。

我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：

众仁花苑

嘉定南翔众仁路1号

收费(不包括伙食)：一室户1400元/月;一室一厅1700元/月;二室一厅(四人住)550元/人/月

该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。

黄浦老年公寓

长沙路149弄16号

收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人(伙食费另加280元/人)

黄浦千鹤老年公寓

浦东昌里路120号

收费：1340元/月/人(包伙食)，1500-1700元/间(不包伙食)

卢湾金色港湾

开平路110号

收费：1800元/间/月，包一人伙食;双人间900元/人/月，不包伙食。

大华老人福利院

闵行中春路2626号收费：600元/人/月，不包伙食

这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。

三、老年公寓目标市场的需求特征 ●房型及面积需求

由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。

厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间;

寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积;

较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果;

厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施;

满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。

针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米;

对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。

●安全需求

在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒;

在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差;

台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要;

室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备;

●舒适性需求

每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道;

帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等;

电器开关位置设计合理，便于就近开关等;

在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。

●健康需求

对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施;

老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设

施、紧急医疗急救和快速反应设施等。

对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求; 希望有一个良好的外部自然生态环境。 ●便利需求

老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求;

如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务;

老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务; 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。 ●亲情需求

老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。

●独立性需求

每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。

●怀旧需求

在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。

●交往需求

增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通;

通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。

●兴趣需求

晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。

●返朴归真需求

由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进

行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。

●价格需求

由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。

再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。

四、老年公寓细部设计建议室内部分 ●走道

标识：清晰明显，方向明确，好记房间

地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。

墙面：墙面0.90m和0.65m处设45～50mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。

●卫生间

辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

配置：三件卫生洁具(坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器)，一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。

地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调(不宜采用黑色、深色的塑胶)。

洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。●卧室

室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m～0.8m(以防老人弯腰困难)老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00㎡以上的贮藏空间。

装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至

少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。

紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。

●其他

过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。

●室外部分

无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要;

社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全;

楼梯台阶：要低于一般台阶;

社区在植物选配上，宜选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用;

大片种植区块可供老年人种植、采摘;

设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜;

真正意义上的健康老年公寓，在上海乃至全国都非常少，一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，同时也看到市场开发的可引导性。

市场是肯定存在的，关键在于如何倡导和如何把目标客户寻找出来，如果产品做对了，则其带动的“吃螃蟹”效应和随之而来的社会、品牌效应都将会是非常巨大的。

第二篇：上海闸北区养老公寓价格

有老人的家庭，无论是家具还是生活用品，和老年人的身心都是有关的，尤其是家具用品，家具用品选择不对的话，会导致老年人摔倒等等情况的发生，所以老年用品要选对。

美国一则报道指出，老人在家防摔倒，不仅要考虑灯光、地面，一些家具如床、椅子的高度也必须有讲究。专家认为，如果床太高，老人坐下时不得不身体前倾，没有扶手支撑，容易失去重心;而椅子如果太低，起身时也会重心不稳，导致跌倒。

“其实，老人房间中很多家具的高度、大小都有具体要求。”北京大学医学部严日柏博士告诉记者。比如，老年人的床不仅要看高度是否合适，还要看宽窄是否得当。老人床的适宜高度应该为40―50厘米，由于人的身材不一，可以以床高度到达正常成年人膝盖骨稍上方为准。

床的宽度要比老人平躺时宽30―40厘米，上海闸北区养老公寓以方便他们在床上翻转伸缩自如，既有利于舒展筋骨，促进血液循环，也能解除疲劳。老年人用的桌子应比年轻人用的稍低，以70―75厘米为宜。这是因为老年人大多眼花，阅读时书本离眼睛比年轻人要远一点，书桌稍低，阅读起来会比较方便。

另外，人老后身高会降低，有的老人还有佝偻着腰的习惯，书桌稍低，拿东西也会比较方便。写字台的台面高度同样有标准，那就是身体坐正挺直，两手掌平放于桌面上时，以不必弯腰或弯曲肘关节为佳。

椅子的椅面距地面高度应该比小腿低1厘米左右。椅子太低，不仅起立时比较困难，容易导致摔跤，而且坐得太低，膝盖拱起，易造成老人腿部不适。

上海日月星护理院是经卫生局批准设置的集医疗、护理、康复、临终关怀为一体的非营利性专业医疗护理机构，开设齐全的临床、医技科室，设置住院病床240张，分为心脑血管护理病区、神经系统疾病护理病区、骨科护理病区、手术后护理病区、晚期肿瘤、舒缓疗护病区。

上海日月星护理院可短期入住康复治疗也可长期入住养老，即可为身患疾病而又缺人照顾的老年人提供良好的医疗护理，又可为老年人提供日常的养生保健、康复治疗、生活照顾等养老服务。

第三篇：开办老年公寓优惠政策

关于老年服务的减免税政策：对由民政部门审核批准，并核发《**市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

第四篇：上海普陀区老年公寓哪里好

人一到老年，身体就会发生这样或者是那样的疼痛，子女为了让老年人缓解这种疼痛，就会给老年人购买一些按摩产品，帮助老年人修复自己的身体，但是老年人知道吗?食用按摩器的时间不能过长的。

人到老年，就会经常浑身酸痛，而按摩器可以帮助老人缓解疼痛。老人家里经常会见到各式按摩器的身影：按摩椅、脚部振动仪、腰部、颈部按摩仪……事实上，按摩器的使用对老人来说有利也有弊，用的时间过长会适得其反，有些慢性病老人，更不宜使用。

各种按摩器的原理都大同小异，均以高频机械振动对人体进行刺激性按摩，促进受激部位的血液循环，加速该部位组织的新陈代谢，从而获得健身的效果。老年人的各个部位开始老化，大都有骨质疏松/血管老化等身体机能退化的现象。按摩器材一般多以振动按摩为主，长期使用会刺激老年人的软组织，甚至引发脊椎的小关节错位。

老人使用按摩器要注意以下几点。一是应选择振动频率较快、振动强度较弱的电动式按摩器，而电磁式按摩器由于振动频率慢、振动强度较大，更适合中青年人使用。二是使用时间不宜过长，要调整好按摩力度和次数，要由轻到重，由少到多。时间最好控制在每次20分钟左右，早晚各1次即可。三是要注意使用方法。持按摩器的手臂要灵活些，不要握得太紧，振动头也不能紧压皮肤，一切应以自然、感觉舒适为宜;使用中若出现停振、升温太高、声音异常等异常现象，应立即停止使用。上海普陀区老年公寓四是要注意时机。为了避免发生不良后果，在空腹、饱食、醉酒和剧烈运动后严禁使用电子按摩器。此时按摩可使血液流速进一步加快，胃部平滑肌蠕动增强，易造成恶心、呕吐、胸闷等不适。

有心脏病、高血压、骨质疏松等慢性病和体弱的老人不宜用按摩器。高血压患者尤其不要在颈侧动脉处按摩，以免血流加速发生血管意外;瘦弱者因皮下脂肪较薄，若直接按摩关节部位，容易刺激骨膜，引起损伤和无菌性炎症;患疖痈或肿瘤的老人也不宜使用，体表的刺激会使毛细血管扩张，局部血流量增加，易导致病变部位扩散而加重病情。而皮肤病、传染病、淋巴结炎、血液病患者更要慎用电动按摩器。

第五篇：上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

新疆上海城投资开发有限公司

上海城巧克力公寓C座

可行性研究报告

新疆上海城投资开发有限公司

2016年12月

上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

1. 概述 ................................................................................................. 2. 区域周边环境分析 ......................................................................... 3. 区位市场分析 ................................................................................. 4. 市场定位及项目评估 ..................................................................... 5 可行性研究结论 ..............................................................................

上海城巧克力可行性研究报告上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

1. 概述

1.1 项目名称

上海城巧克力公寓C座

1.2 项目位置

项目地理位置

项目位处北环路以南，上海城北门;北环路与达达木图乡出口交汇处，项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一;

1.3 基地现状

该项目位于伊宁市二类用地区，是较理想的商业、办公、住宅区，交通方便，基础设施、生活配套设施齐全，周边已形成以世博苑9号商业楼、12号商业楼，巧克力公寓A座、巧克力公寓B座为中心的商业群，繁华程度较高。

具体如下：

1、交通条件：项目位于伊宁市城乡结合处，城市主干道北环路南侧，有10路、201路公交车通过。距伊宁市长途汽车站约3公里，距火车站约2公里，距飞机场10公里。道路条件较好。

2、基础设施：本项目红线外达到六通一平(路通、上水、下水、供暖、供电、通讯，场地平整)，红线内供电、供水、通迅等条件良好，宗地平整，

上海城巧克力可行性研究报告可满足施工要求。

3、公共配套设施

学校:实验幼儿园、伊宁市第八小学、伊顿幼儿园、伊宁市第六中学、农四师第一中学、伊宁市第二十三小学、伊犁师范学院

医院：伊犁州妇幼保健站

商业区：合作区菜市场、合作区商业步行街、新世界建材市场、亚中批发市场、火车站

银行：工行、农行、建行、农村信用合作社、国家开发银行

该规划用地均在上述公共服务设施合理服务半径内，为小区内居民提供了便利条件。

1.4 项目用地性质及使用年限

商业用地，用地使用权类型为国有土地使用权有偿出让，已签定土地出让合同，已办理土地使用证。

1.5 项目法人与经营管理

新疆上海城投资开发有限公司，于2003年由上海中汇投资发展总公司、上海巨洋置业有限公司联合共同投资成立，后经股权转让的形式进行了股权改制，伊犁仁和房地产开发(集团)有限责任公司通过股权转让的形式对上海城控股。2010年7月底完成股权收购，上海城投资开发公司以崭新的面貌展现在伊宁市民面前。

公司注册资金陆仟万元人民币,具有房地产开发二级资质,现有员工28人,大中专以上学历人员占85%,专业技术人员12人。

上海城巧克力可行性研究报告上海城总投资约10 亿元，规划建设总规模近50 万平方米，其中住宅面积约 34万平方米，大型商业区建设约 16万平方米以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着，徐汇苑、黄浦苑、浦东新区一期以及在建的“世博苑”独具风格，各有千秋。

上海城以“为城市增添活力，让居住改变生活”作为企业宗旨。以“一切为了客户”作为服务理念。将“成为区域商业地产开发的领跑者”作为企业愿景而不懈努力。在注重开发项目的同时不忘企业文化建设，团结广大员工极积进取，注重企业的可持续发展，勇于探索，拓宽经营领域，发展规模经济，不断构筑企业核心竞争力。

上海城在发展过程中本着高度的社会责任感，在建设过程中本着“为城市增添活力，让居住改变生活”的经营理念。居住环境的不断改善、物业服务品质的不断拉升，使人们的生活与城市间更加贴近与和谐，积极与幸福;同时房产开发和商业地产的结合，使上海城充满了生命力、动感与活力，其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。

未来任重道远，上海城投资有限公司还将继续努力，不断拼搏进取，建立一个以商业零售业和房地产业相结合的产业发展平台，利用市场需求管理能力和产业运作能力的核心竞争力吸引商业品牌资源和集成房地产价值链资源，成功制造商圈。通过战略联盟不断拓展企业的发展空间和资源，逐渐实现商业地产开发的转型。以创新精神顺应日益提高的市场需求，力求更大更强。

法定代表人：范旭东

公司地址：伊宁市解放西路380号

上海城巧克力可行性研究报告 2. 区域周边环境分析

2.1 国民生产总值：截止2013年岁末，伊宁市全市实现生产总值164亿元，较上年增长16%，其中第三产业占113.2亿元，占69%。按全市常住人口计算，人均GDP达到31813元(折合5218美元)，较上年增长13%。伊宁市目前主体经济为第三产业，而三产的重心为房地产开发行业，通过对近年本市宏观数据分析本地三产近年呈现持续增长的状态，未来将保持持续增长态势。

2.2 区域消费情况：2013年,伊宁市居民消费价格总指数(CPI)103.5,较上年下降0.2个百分点。全市服务项目价格指数100.2，下降1.1个百分点。商品零售价格指数103.5，与上年持平。

2.3 人口分布：据公安部门统计，全市年末总人口535668人，较上年增长3.9%;常住人口522378人，增长2.7%。其中非农业人口354539人，增长2.8%;农业人口167839人，增长2.5%;男性268039人，女性267629人，男女性别比例为1.002：1。全市出生人数10080人，死亡人数它1976人;迁入18093人，迁出12400人。暂住人口53451人。全市人口出生率9.3‰，死亡率1.6‰;自然增长率7.7‰。全市出生人口政策符合率为99.9%。 2.4 经济分布

上海城巧克力可行性研究报告

根据伊宁市城市建设情况观察，伊宁市一方面大力发展本市基础设施的完善，一面扩大伊宁市周边工业及商业基础设施建设。伊宁市作为丝绸之路经济带西段的门户位置，丝绸之路申遗成功后将为本市旅游经济及能源经济带来巨大的飞跃，持续的能源战略将有效的推动本地的就业提升、资金涌入、旅游经济的飞跃将为本地的经济增长带来更多机遇。

一个城市的工业化率将直接影响到区域经济的发展，伊宁市未来的城市发展将以能源工业为导向的能源工业城市，工业化率将由目前的4.2增至6左右，工业的快速增长一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也会增加本地的就业率及引进外来高素质人口的增加。

3.伊宁市投资环境 3.1 区域简介

伊宁市是新疆维吾尔自治区副省级自治州伊犁哈萨克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗称“花城”。2010年5月伊宁市被南方报业集团旗下的南方人物周刊评选为中国十座宜居中小城市之一。2008年伊宁市所在的伊犁河谷被中国国家地理评选为中国十大新天府，紧随成都平原和台湾嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座谈会[1]上，国家提出了成立霍尔果斯特殊经济开发区，在特殊经济开发区的划定中，伊宁市所属的边境经济合作区被划入霍尔果斯特殊

上海城巧克力可行性研究报告经济开发区，成为霍尔果斯特殊经济开发区的重要组成部分，而伊宁市也被国家和自治区定为向西开放的门户城市和天山北坡经济带西部中心城市。为了满足伊宁进一步的发展，州政府和市政府提出打造“百万人口级城市”和“大伊宁”战略。

2012年6月28日，《国务院关于同意将新疆维吾尔自治区伊宁市列为国家历史文化名城的批复》(国函〔2012〕64号)决定，将伊宁市列为国家历史文化名城。

伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、经济、文化、交通中心。位于新疆维吾尔自治区西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距乌鲁木齐市公路里程702千米。东与伊宁县相邻，南与察布查尔锡伯自治县相接，西北与霍城县相依。地势北高南低，北部为科古琴山，南部为伊犁河冲积平原。伊犁河沿市区南侧流过。属温带亚干旱气候，气候冬季温暖，夏季凉爽。年均气温8.4℃，年均降水297毫米。全市总面积675.5平方公里，市辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。截止2012年底，辖区常驻人口54万人，流动人口约10万，有哈萨克、汉、维、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等35个民族。伊宁市是祖国西部边陲的一座花园城市，2005年被评为“中国优秀旅游城市”，2009被建设部评选为“中国园林城市”，并同成都一起被评为“中国十大新天府”。她北倚天山雪峰，南临悠然西去的伊犁河，四周是美丽的西部大地，-望无际的草原和神秘的森林。市内既有宽敞大道和现代建筑群，又有小巷深处绿荫流水的少数民族人家，比较出名的景区有阿拉木图亚风情园、城市海景乐园、汉家公主纪念馆、民族英雄林则徐纪念馆、伊犁河大桥、拜图拉清真寺、伊宁回族大寺、维吾尔民居一条街、汉宾乡果园八角凉亭等，以及遍布周围的雪岭冰川、高山湖泊、森林公园、草原毡房，都是旅游观光、度假休闲的好去处

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市地处伊犁河谷中心，临近霍尔果斯(霍尔果斯口岸已成为西部地区最大的公路口岸，年过货能力200多万吨，过境人数300万人次)、都拉塔、木扎尔特三个一类口岸(其中伊宁市距霍尔果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈萨克斯坦重要城市，也是中亚五国政治、经济、文化中心的阿拉木图市486公里)，自古以来就是祖国内地与中亚、西亚的交通咽喉和商贸集散地，扼东西交通之要冲。1992年被中央确定为沿边开放城市，是祖国西部最大的沿边开放城市，是新亚欧大陆桥西部桥头堡和连接中亚的重要枢纽，是向西开放的主要门户。

伊宁市辖8个街道、1个镇、8个乡：萨依布依街道、墩买里街道、伊犁河路街道、喀赞其街道、都来提巴格街道、琼库勒克街道、艾兰木巴格街道、解放路街道、巴彦岱镇、英也尔乡、汉宾乡、塔什库勒克乡、哈尔墩乡、托格拉克乡、克伯克于孜乡、潘津乡、达达木图乡。

市境内有：伊犁州原种场、伊宁市园艺场、农四师良繁场。市人民政府驻新华西路。

改革开放以来，伊宁市不断突破过去那种传统单一的经营格局，一个以农畜产品深加工、精加工为主体，以毛皮、肉食、粮油、亚麻加工和果蔬贮藏力口工为重点的现代工业体系正在形成。发挥得天独厚的地缘优势，迅速形成以市区为中心，连接霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个国际贸易口岸的辐射网，现代化立体交通网络和通信信息网络也已形成，为国际国内的各种商务活动创造了条件。投资35亿元的奎屯一赛里木湖高等级公路已于二零零五年建成通车，精河—伊宁—霍尔果斯铁路已在国家计委立项，也将于今年建成通车。到那时，多年来制约伊犁经济发展的交通问题将成为历史，伊犁经济将产生突飞猛进的发展。

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3.2 伊宁市2016年上半年市场分析

一、房地产开发投资与新开工面积

伊宁市1-6月完成房地产开发投资184640万元，比去年同期(85804万元)增长115%。房地产新开工面积109.4万平方米，比去年同期(78.1万平方米)增长40%。

二、房屋销售面积及区域分布

伊宁市6月商品房销售17.19万平方米、1433套(不包括政策性房屋)，比去年同期(6.51万平方米、585套)分别增长164%、145%;其中：住宅销售14.96万平方米、1258套，比去年同期(5.79万平方米、525套)分别增长1

58、140%;(注：数据来源，以商品房合同备案面积为准)。实现商品房销售总额8.76亿元，比去年同期(2.23亿元)增长293%。

从6月商品房销售面积(不包括政策性房屋)区域分布来看，西城区片区销售6.39万平方米，占总面积的37%;主城区片区9.55万平方米，占总面积的56%;东城区片区0.19万平方米，占总面积的1%;伊犁河景观带片区0.88万平方米，占总面积的5%，南岸新区片区0.18万平方米，占总面积的1%。

伊宁市1-6月累计商品房销售73.19万平方米、6644套(不包括政策性房屋)，比去年同期(43.62万平方米、4161套)分别增长68%、60%。其中：住宅销售62.89万平方米、5598套，比去年同期(38.73万平方米、3617套)分别增长62%、54%。实现商品房销售总额30.56亿元，较去年同期(14.01亿元)增长118%。

从1-6月已销售面积区域分布来看(不包括政策性房屋)，西城区片区销售

上海城巧克力可行性研究报告 33.22万平方米，占总面积的45%;主城区片区26.66万平方米，占总面积的37%;东城区片区3.94万平方米，占总面积的5%;伊犁河景观带片区5.47万平方米，占总面积的8%，南岸新区片区3.9万平方米，占总面积的5%。

1-6月政策性房屋销售面积32.33万平方米，2944套;其中：统建房销售32.31万平方米，2992套;集资建房销售0.02万平方米，2套;

6月政策性房屋销售面积3.81万平方米，347套;其中：住宅销售3.78万平方米、339套。

(注：政策性房屋是指中苑、东苑、北苑统建房剩余房源以商品房开发模式进行运作的房屋及限价商品房、经济适用房等类型的房屋。下同)

三、批准预售面积

6月伊宁市商品房批准预售面积34.26万平方米(不包括政策性房屋);商品住房批准预售面积19.1万平方米，商业面积14.30万平方米，车库面积0.27万平方米，仓储面积0.59万平方米。

1-6月商品房累计批准预售面积92.24万平方米(不包括政策性房屋)，较去年同期(31.7万平方米)增长191%。其中：商品住房批准预售面积55.55万平方米、5258套，较去年同期(23.99万平方米、2207套)分别增长132%、138%;商业面积33.23万平方米;车库面积2.87万平方米，仓储面积0.59万平方米。 6月伊宁市政策性房屋批准预售面积无。

1-6月政策性房屋批准预售面积22.60万平方米;住房批准预售面积22.24万平方米、2306套，商业面积0.36万平方米。

四、住宅销售价格分析

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市1-6月住宅多层砖混销售均价为3386元/平方米，同比(2012年1-6月3084.3元/平方米)增长9.78%，其中：6月销售均价3543元/平方米，环比(5月3429元/平方米)增长3.32%。

6月各区域多层砖混均价分别为：

西城区均价3957元/平方米(楼盘有佳源“新天地”、金粮源“天下城”、东方环宇“香水湾”、营建“梧桐丽景”等);

主城区均价4183元/平方米(楼盘有怡安“都市港湾”、鑫合“世纪名门”、圣都“纯粹阳光”、大世界“东方明珠”、易和“维多利亚花园”、华新“新矿·滨河家园西区多层”、君瑞“伊河北岸”等);

东城区均价2970元/平方米(楼盘有三鼎“中苑家园”、联正“东苑家园”、房伊美“伊美兰庭”等);

南岸新区均价3060元/平方米(楼盘有家和“御龙湾”、佳弘“佳弘·曦岸”等);

伊犁河景观带本月无多层砖混住宅备案。

伊宁市1-6月多层电梯住宅销售均价为3924元(楼盘有仁和“宁远郡·丁香苑”等)。

伊宁市1-6月高层住宅销售均价为3558元/平方米，同比(2012年1-6月3450元/平方米)增长2.46%，环比(1-5月3553元/平方米)增长0.14%。(楼盘有东方环宇“ 环宇·香水湾”、大世界“ 上海城·东方明珠二期 ”、“ 新时代广场”高层住宅、昊丰“昊丰大厦”、宝地“宝地花苑”、新欧·国际城1-4号楼、新矿·滨河家园二期高层住宅楼、仁和“宁远郡”、润丰“清枫苑”、易和“维多利亚花园小区”、华新置业“新矿·滨河家园”、金泰和“四季花城”、方圆“方

上海城巧克力可行性研究报告圆·丽景家园”、营建“梧桐丽景”、新福安“福安·西城国际”、金屋“ 金屋·紫都城” 、佳源“佳源·新天地”、伊江“伊统佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等)。

伊宁市1-6月普通住宅销售均价为3472元/平方米。

伊宁市1-6月高档住宅销售均价为6139元/平方米(楼盘有祥汇绿城 “绿城·蔚蓝公寓”等)。

伊宁市1-6月精装修住宅销售均价为4608元/平方米(楼盘有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大绿洲”等)。

(注：数据来源，以6月商品房合同备案价格为准)。

五、商业销售分析

6月商业销售2.23万平方米、175套，较去年同期(0.72万平方米、60套)分别增长210%、191%;实现商业销售收入3.48亿元，较去年同期(0.33亿元)增长955%。

1-6月商业销售10.3万平方米、1046套，较去年同期(4.89万平方米、544套)分别增长110%、92%;实现商业销售收入8.43亿元较去年同期(2.32亿元)增长263%。

伊宁市6月一层商业销售均价为6913元/平方米。 6月各区域一层商业均价分别为：

西城区均价10095元/平方米(楼盘有佳源“新天地”、恒翔“中国西部国际建材城”、宏城“中国西部国际建材城”、新欧“新欧国际城”、新福安“福安·西城国际” 、蜀东“蜀东·水晶城”等);

主城区均价8293元/平方米(楼盘有大世界“ 上海城·东方明珠”、金鲁红“君悦龙庭”、鑫合“世纪名门”等);

上海城巧克力可行性研究报告东城区均价4782元/平方米(楼盘有三鼎“中苑家园”等); 南岸新区均价4483元/平方米(楼盘有家和“兴和御龙湾”等); 伊犁河景观带本月无商业备案。

六、存量房(二手房)交易情况分析

2016年1-6月伊宁市房地产市场存量房成交2765套，面积26.12万平方米，成交金额79734.16万元，较去年同期(807套，面积8.02万平方米，成交金额19460万元)分别增长242%、227%、309%;其中：住宅成交2619套，面积24.66万平方米，成交金额73121.65万元，较去年同期(778套，面积7.45万平方米，成交金额17711.48万元)分别增长237%、231%、313%。

6月存量房成交464套，面积4.42万平方米，成交金额12738.47万元，较去年同期(128套，1.13万平方米，成交金额2858.7万元)分别增长263%、291%、346%;其中：住宅成交435套，面积4.09万平方米，成交金额12101.36万元，较去年同期(125套，1.12万平方米，成交金额2733.7万元)分别增长248%、265%、343%。

3. 3区位市场分析

3.3.1附近写字楼市场调研

【融和大厦】

项目地址：市政府西侧100米

项目简介：负一层为地下停车场(车位销售，共计475个车位)，1-4 层为商业，塔楼部分划分两栋1号楼、2号楼;5-9层为平层写字间，10-19层为LOFT公寓;写字间、LOFT公寓每层30间，公寓

上海城巧克力可行性研究报告及写字间有一个10米高，100平米左右公共大堂，外墙玻璃幕墙;土地年限40年。

交房条件：室内毛坯，过道及大堂精装修，1号楼配置中央空调及新

风系统，2号楼仅采用地暖采暖，没有中央空调及新风系统，具体大堂、过道装修材料至今未定，物业管理费也未定，没有公共卫生间。

销售区域：1号楼部分整层中电投意向进驻，目前对外封盘;2号楼，

平层写字间目前仅售9层，其他封盘(9层为零散销售，如整层拿，可开放其他楼层);LOFT仅售12-15层，其他封盘(12-15层为零散销售，10-11已售完，16-17层如整层拿可销售，18-19层有客户谈整层暂不销售，)。

面积说明：写字间：面积40-120平米

LOFT：面积40-80平米

层高说明：平层写字间：4.2米

LOFT：5.4米

使用功能：平层仅作写字间使用，LOFT可作为办公居住两用。销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

销售策略：平层写字间：购买VIP卡，交10000顶18000元

LOFT：购买VIP卡，交10000顶20000元

样板间：一层销售大厅后方装修两套LOFT样板间，一间纯办公，

一间纯居住，装修档次及配置豪华(仅内装修投入10多万);视觉效果极佳。

项目工期：目前建设至4层，2013年9月封顶，2014年6月交房。

上海城巧克力可行性研究报告预售状况：目前因预售未拿到，采用VIP卡销售方式，目前所有价格未定，VIP卡销售截止时间为开盘前，写字间预计价格在5000-6000元每平米左右。

销售客源：目前主要以中电投为主，及部分单位投资客。写字间平面图：

【亚欧国际】

项目简介：负一层童装，1层奢侈品，2层女装，3层女装，4层运动休闲，5层餐饮，6-22层写字间。

交房条件：过道精装，室内毛坯，模块化、分体空调，每层一间公共卫生间。销售区域：写字间整体开放销售，未做控制面积说明：80-2000平米层高说明：3.4米

上海城巧克力可行性研究报告销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

价格：6层起价5620元/平方米，每层上涨30元/平方米，18层单价6100元/平方米，顶层6150元/平方米，均价5800元/平方米。

销售策略：交5万诚意金可退，开盘可享受优惠，具体优惠未定多少，开盘即要付足首付。8月份签合同。

项目工期：目前主体封顶，明年交房。

说明：写字间不包租，但业务员承诺，每平米年租金能租到700元/平方米。

3.3.2附近商业项目市场调研

西拓世贸中心

1、体量：商业10万平米，住宅占地6万平米，大概22栋。分三期完成，一期商业主要以服装城为主，服装城是独栋4层的建筑，单层面积是8000平米。住宅共三栋17层的小高层，2层底商，住宅从三层开始计算。

2、沿街价位：

1F：17000元/平米 2F：6000元/平米

3、内铺价位：

1F：13000元/平米 2F：11000元/平米 3F：未定 4F：未定

4、门面层高

1F、3.3米

上海城巧克力可行性研究报告 2F、3米

5、内铺层高

1F、5.5米 2F、5.1米 3F、5.1米 4F、5.1米

6、门面面宽：5.9米-6.9米

7、门面进深：11.14米-16.28米

8、内铺面宽：4.3米-6.9米

9、内铺进深：11.14米-16.28米

10、面积配比：40-60平米(商场底商)

90-200平米(住宅底商)

18-35平米(商场内铺)

11、客源：市区的客户主要够买的是商业，县里的客户购买的是住宅。

12、现金收取方式：诚意金

13、优惠政策：交的钱越多优惠越多，最多打9.5折。

转介绍：介绍一套返800元现金，二套返1700元现金，三套返2700元现金。

14、销售政策：2种返祖方式

(1)、先返三年，回报率总房款的8%，后面的租金比例和年限随行就市。 (2)、一次性返10年，回报率总房款的8%。

15、公摊面积：商业：40%-50%(大概估算，准确的测绘报告还没有出来)

16、住宅均价：3500元/平米

上海城巧克力可行性研究报告

17、工期：年底交工，6月份签合同。

注：王孝雄设计院全程设计，以后的经营有公司自己管理。

新发地国际广场

1、体量：占地224.5亩，建筑面积35万平方米，一期17栋批发市场，二期2栋精装修公寓(未开)

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4、门面价位：不详(现在不销售门面)

公寓价位：均价：5150元/平米，4880元起价。

业态分布：一期烟酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特产。

一期有4大卖场，分别为：电子电器卖场、牛仔系列卖场、母婴用品卖场、洗化用品超市。

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8、公寓层高：5.2米

LOFT公寓层高：上面2.2米，下面2.7米公寓面积配比：58-140平米客源：八县一市消费者

注：现在主要销售项目四个角上的LOFT公寓，商业没有任何销售动作。

新欧国际城

1、体量：占地303亩，建筑面积51万平米，商业40万平米，住宅11万平米，停车位：1542个，容积率：2.53，绿化率：34%

2、门面价位： 1F：11000元/平米 2F：10000元/平米 3F：不卖

上海城巧克力可行性研究报告

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4、内铺：只租不卖门面层高

1F：5米 2F：4.5米 3F：4.5米

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9、门面面积配比：40、60、80、130平米业态定位：陶瓷卫浴馆住宅均价：3400-3600元/平米

商业销售模式：返祖10年，前三年按总房款的8%返还，后期随行就市。优惠政策：按揭贷款：9.9折分期付款：9.8折一次性：9.7折

10、住宅面积配比：60平米公寓、164-198平米复式

11、客源：八县一市消费群

注：此项目主要以销售住宅为主，今年7月份交工。

西部建材城(南区)

1、体量：占地110亩，建筑面积12万平米，沿街(北环路)商业3层建筑，市场里面为2层建筑。

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3、

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5、沿街门面价位：1.7万-1.9万/平米内铺价位：1.1万-1.4万/平米层高：北朝向5.1米，南朝向5.7米面宽：4.5米-5米

上海城巧克力可行性研究报告

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8、进深：9米-11米

业态定位：门面为自由业态，市场里面为建材市场。优惠政策; 按揭贷款：500元/平米分期付款：400元/平米一次性：800元/平米

9、内铺销售模式：前三年必须由开发商管理经营，三年后必须按照市场业态自营。前三年的回报率为4%、5%、6%

10、公摊：11%

11、客源：自营建材的商户(新世界建材广场和月亮湾建材市场) 注：今年8月1日交工

3.3.3附近住宅项目市场调研

营建碧溪湾

1、交房日期：2009年

2、户型面积：二室二厅，83-95㎡，三室二厅，97-133㎡

3、均价：目前二手房均价4500元左右。大世界东方明珠

1、交房日期：2010年

2、户型面积：一室一厅,55-74㎡,二室二厅，74-98㎡，三室二厅，97-148㎡，四室二厅，153-157㎡

3、均价：目前二手房均价4000元左右

3.4.1 伊宁市市场需求分析

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市市区常驻人口54万，流动人口10万，加八县一市，总人口达到210万。随着伊宁市城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大，加上附近县镇人口也在伊宁市购房，促进了房屋的需求量，虽然住宅房地产价格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率还是很高。

另一方面停止以前的住房实物分配制度，现在推进住房商品化、市场化货币化分房，也是促进房屋需求的一个主要原因。再次，随着城市经济的发展，对旧城区进行改造，拆迁力度的加大，被拆迁住户对房屋的需求量也较大。

从投资角度看，由于股市投资风险高，银行利率低，而房地产业保值、增值潜力大，使得房地产市场成为重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

3.5房地产消费群体分析

●个体工商户、私营业主：

伊宁市有个体工商户30000余户，私营企业2000余家。他们对商业用房的需求量大，要求也较高，是购买商业用房的主力军。

●行政事业单位职工

伊宁市是州、市二级政府所在地，行政机构相对庞大。政府机关近些年已不愿自己建房，而大都选择购买商品房。同时，由于这些年公务员加薪，收入有很大提高，转而购买面积大，绿化、规划、管理好的小区商品房。

●其他：

收入较高的行业，如保险、电信、金融等行业的管理人员，他们收入高，待遇好，工作相对稳定，出于投资保值的需要购买商品房;以及铁路职工、外调人员。

上海城巧克力可行性研究报告

3.6竞争分析

通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。

3.7 市场分析有关结论

通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。

在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。

4. 市场定位及项目评估

4.1 项目市场定位

根据委托方提供的规划设计要求，在市场调研及行情走势的基础上，将项目

上海城巧克力可行性研究报告的市场定位为商业楼。本项目规模不大，设备及建筑要求较高，属于中高档次的商业综合楼必将受到客户欢迎。

4.2 项目价格定位

根据伊宁市商业楼调研，本楼盘定价方案：商业均价5000元(不含底商)，但确定此价格是考虑到以中档价位快速入市达成一定销售率，引起市场关注，占领市场先机，实现价格提升，最终达到预期销售目的。

4.3项目主力客户群定位

●伊宁市政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●八县政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●铁路职工、外调人员

●外地来伊犁长期发展的本土成功人士(含疆内地州); ●项目周边区域习性客户， ●伊犁所以投资客户， ●市中心广泛的未确定客源 ●伊犁本土、来伊犁经商人士 ●高素质、高修养(金领成功人士)