业主大会成立工作方案

2024-04-22

业主大会成立工作方案（共5篇）

篇1：业主大会成立工作方案

业主大会成立工作方案

接受业主大会筹备组的委托,现将需要拂林园小区全体业主投票表决的三份文件《拂林园业主大会成立工作方案》、《拂林园业主大会议事规则》、《拂林园业主公约》在绿色家园网站上公示。上述文件已于8月初在小区所有单元的门厅内张贴,同时在小区南大门公告栏内

也有。

北京市朝阳区拂林园业主大会成立工作方案

根据国务院《物业管理条例》379号令,北京市国土资源和房屋管理局京国土管物(2003)949号《转发建设部业主大会规程及相关问题的通知》,京国土房管物(2004)338号《关印发北京市贯彻物业管理条例的若干意见和关于开展全市居住小区物业服务情况检查的实施意见的通知》,《物业管理条例》实施前已组建的北京市朝阳区拂林园物业管理委员会名称变更为“北京市朝阳区拂林园业主委员会”。在北京市朝阳区奥运村地区办事处,北京市朝阳区居住小区管理办公室指导监督下,由北京市朝阳区奥运村地区办事处代表,地区派出所代表,拂林园居委会筹备组代表,北京信诚物业管理有限公司绿色家园物业管理处代表及原拂林园物业管理委员会委员于2004年8月1日成立拂林园小区业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组自成立之日起30日内在朝阳区奥运村地区办事处及朝阳区小区办的指导下,组织召

开业主大会会议。

筹备组召开第一次工作会议,决定筹备组成员名单,讨论通过了《拂林园小区业主大会成立工作方案》。将《拂林园物业管理委员会章程》修订为《拂林园小区业主大会议事规则》,并重新制定了《拂林园小区业主公约》。

拂林园业主大会成立工作方案如下:

一、北京市拂林园小区以书面征求意见方式召开业主大会;

二、北京市朝阳区拂林园业主委员会名额为7名(根据小区入住情况,适时增选至9名);

三.业主委员会委员应当符合下列条件:

1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

2.遵守国家有关法律,法规;

3.遵守业主大会议事规则,业主公约。模范履行业主义务;

4.热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

5.具有一定的组织能力,身体健康;

6.具备必要的工作时间。

四、业主委员会委员产生办法:

以业主大会方式产生,业主委员会的人选或按区域推选候选人或业主自荐的方式均可。业主大会的业主投票权,按其拥有的房屋建筑面积每建筑平方米为一票,不足每建筑平方米的不计为一票。住宅物业管理区域的人防,停车库等地下空间不计算投票权。

五、公告方式:

筹备组2004年8月1日至8月15日,在本小区1-20号楼公告栏及小区正门入口处内醒目位置公告《拂林园小区业主大会成立工作方案》,《拂林园小区业主大会议事规则》,《拂

林园小区业主公约》。公告时间不应少于15天。

六、送达方式:

筹备组于2004年8月30日至9月8日(如时间不够可延续)以书面征求意见方式召开业主大会,委托物业派两名工作人员将《业主大会书面征求意见表决书》入户送达,业主签收并请业主对《业主大会书面征求意见表决书》表决事项逐一进行投票表决。业主投票表决后,将表决票投入物业工作人员所携带的封闭投票箱中,由工作人员收回。业主应当按照《业主大会书面征求意见表决书》中要求的内容和形式反馈意见,同时由物业人员另造册注明楼号,业主签字,送达人签字,非业主本人收到选票要有签收人签字。总之,选票要有完整的送达记

录。对不符合要求的内容或形式的,不计为有效反馈意见。

七、选票结果统计方式:

在奥运村地区办事处,地区派出所和业主代表监督下,由筹备组和愿意参与的业主对收集的《业主大会书面征求意见表决书》进行审查和统计。做出《拂林园小区业主大会会议决

议》,由筹备组全体成员在《拂林园小区业主大会会议决议》签字确认。

八、业主委员会第一次会议:

召开拂林园小区业主委员会第一次会议:由筹备组宣读《业主大会会议决议》,并公布当选的业主委员会委员名单;当选的业主委员会采用集体讨论的方式选举业主委员会主任一名,副主任一名;由全体业主委员会委员讨论通过《关于成立北京市朝阳区拂林园业主委员会的申请》。

九、报送文件:

业主委员会自选举产生之日起30日内,将相关文件报朝阳区奥运村办事处审核,经同意备案后,报朝阳区小区办报批,经朝阳区小区办批准备案,并在本小区1-20号楼公告拦及小区正门入口处醒目位置公告佛林园业主委员会委员名单。筹备组职能终止,筹备组解散。

十、业主大会成立工作方案的解释权在业主大会筹备组。

拂林园业主大会筹备组全体成员签字:

篇2：业主大会成立工作方案

一、成立业主大会流程图

提报成立业主大会申请 —→街道办事处审核—→组织成立业主大会筹备组—→筹备组履行工作职责—→召开业主大会—→选举产生业主委员会

二、各流程内容分解

（一）成立业主大会申请

1、申请人：小区业主（业主大会和业主委员会指导规则第九条）

2、申请成立业主大会的条件：

（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十五以上。（条例第二十八条）

符合上述条件之一的，申请人均可向街道办事处提报成立业主大会申请。

3、申请所包含的内容：

（1）小区基本情况（包括小区建筑面积、户数、实际入住面积、入住户数、网点情况等）；

（2）小区物业管理情况（包括前期物业服务公司名称、物业管理人员情况、收费标准等）。

（二）街道办事处审核

申请人将申请报街道办事处审核，并告知审核结果。

（三）成立首次业主大会会议筹备组筹备组

街道办事处领导小组办公室对上报材料进行审核，对符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的成立条件的，街道办事处在六十日内（省条例30日，指导规则60日）组建业主大会筹备组。

1、张贴成立业主大会筹备组公告。街道领导小组办公室根据申请人上报的材料，起草《关于成立小区业主大会会议筹备组的公告》，提出组成筹备组人员成分，在小区内张贴（拍照留据）。

2、筹备组人员组成。（说明：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任）（指导规则第十条）

（1）筹备组中建设单位、社区居民委员会等派员由所在单位出具派员证明，报街道办事处物业管理部门；

（2）筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。（指导规则第十一条）

（3）筹备组上述人员初步确定后，在规定时间（六十日）内组织召开筹备组会议，推选筹备组组长、副组长，并确定筹备小组工作职责，在小区内张贴《关于小区业主大会筹备组成员的公告》（含职责）。在公告张贴后约定日期内小区业主对筹备组成员及工作职责无异议后即最终确定。

（五）筹备组履行工作职责

1、设立业主大会筹备组办公室。为便于开展工作，可在小区物业办公处、小区所在地居委会等处设立办公室，在办公室张贴筹备组人员名单及工作职责等。

2、召开筹备组会议。

（1）由筹备组组长负责组织召开筹备组会议，对职责进行分工；

筹备组成员具体工作分工：

组长：全面负责筹备组的工作，及时组织召开筹备组会议，提供管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案供筹备组商议，并对整个流程及材料真实性进行把关。

副组长：按照筹备组工作职责，具体负责做好业主登记、业主

身份确认、业主代表选票制作及入户选举登记、张贴公告、召集业主（代表）等工作；商讨管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，组织对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见；

筹备组成员：负责配合组长、副组长开展工作，参与各项活动的开展，参加业主身份确认、业主代表选举、选票检票、统计、监督张贴公告的真实性等工作；参与起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案，对业主代表和首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法提出意见。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容（需业主大会表决的各项议题）；

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案及确定首次业主大会会议表决规则；

（4）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单，制定业主委员会选举办法；

（说明：业主投票权数由筹备组确定。鉴于全体业主参加业主大会难度较大，可以按照有关规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。）（条例第三十五条）

如确定以业主代表形式作为投票权数召开业主大会的，首先确定（楼栋、单元、楼层）选举单位，并提出业主代表条件，在每个选举单位只能产生一名业主代表。“业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单”（指导规则第十四条）。张贴《关于小区首次业主大会会议形式的公告》。

在确定业主名单及投票权数以后，由筹备组按照选举单位（楼栋、单元、楼层）制作业主代表推荐票（样本见附件），筹备组成员分组入户由业主填写推荐票（非房屋产权人应持产权人的委托书方可填写），也可通过信件、委托书等形式由他人代为填写选票，如业主因故未参加推荐，筹备组以书面形式在小区明显处张贴通知，要求业主在规定时间内到筹备组领取填写推荐票（省条例第三十四条）。截至规定日期汇总推荐票进行统计，以得票多且票数过半者（得票数占一个计量单位总户数过半）当选业主代表。

（6）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；条件：（筹备组制定）

候选人名单：以业主代表形式召开业主大会的，业主代表直接作为业主委员会委员候选人；以其他形式召开业主大会的，候选人产生方式由筹备组根据有关规定制定。

选举办法：（筹备组制定）

（7）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。（条例第三十条）

筹备组按照要求完成上述工作后，在小区张贴《关于召开小区业主大会的公告》，将前7项内容包含在公告中，如各项草案、业主大会各项议题、业主代表名单、与会时间、地点、参加人员等。

（六）召开业主大会、选举产生业主委员会

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议（省条例60日，指导规则第十五条90日）。业主大会由筹备组组长主持，简要汇报业主大会筹备组前期工作开展情况，说明召开业主大会的意义，讲解业主大会、业主委员会的职责。

（业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映）（条例第三十五条）；业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定（指导规则第二十八条）。

宣布会议议程：

1、表决通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则等；

2、选举业主委员会成员（5至11人单数组成）（省条例3人以上，指导规则5至11人单数）；

讲解业主委员会成员选举办法和选票填写有关事宜

3、会议确定的其他议程

（七）其他事宜

业主委员会应当自选举之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员（条例第三十八条）。业主委员会主任、副主任和执行委员的推选，一般在业主大会结束后即可开始。选举完成后应进行公示。

篇3：业主大会成立工作方案

接到任务后, 台里非常重视, 成立了由视频、音频、灯光、配电等岗位技术人员组成的直播团队, 并决定使用台里新的高清转播车及卫星车, 共同完成此次直播任务。直播团队多次去直播现场——新疆人民大会堂踏勘场地, 研究讨论直播方案, 经过多次协调完善, 最终采用以下方案完成直播任务。

一视频系统

视频信号的拾取, 采用在人大会堂内架设9 台不同机位的高清摄像机, 转播车上使用遥控面板在调光区进行统一调节。同时使用MSU主设定单元, 对所有摄像机进行集中控制。摄像机和CCU之间采用光纤连接, 以保障信号传输质量。另外, 在人大会堂对面的昆仑宾馆楼顶上, 专门架设了一台高清无线摄像机, 用来拍摄人大会堂外景, 以配合直播宣传画面丰富的需求。高清无线摄像机输出的信号, 以数字微波系统传输至转播车上。

为保证直播信号万无一失地传送到中央电视台和新疆电视台, 在新疆人民大会堂直播现场, 采用了不同传输手段进行多路信号同时传送。转播车主、备通道输出的信号, 在给中央电视台传送时, 采用三路全部高清信号传送:用光发送机, 将两路高清信号通过国家广电干线网络传送至中央电视台;与此同时, 另一路信号通过高清卫星车, 用卫星信号传回中央电视台。

与给中央电视台传输方式略有不同, 新疆电视台回传的信号, 一是全部使用标清信号;另外, 在传输通路上也有不同。从转播车主、备通道上取出的信号分成四路, 其中两路用光发送机通过广电网络, 传回台里;一路通过电信网络传给台里;第四路信号, 用新疆台的标清卫星车, 以卫星信号的形式传输回来。视频信号具体流程如图3所示。

二音频系统

因为9月30日大型文艺晚会《新疆礼赞》的录制和10月1日庆祝大会的直播技术要求不同, 因此, 我们对音频系统的处理也不同, 制定了文艺晚会和庆祝大会两个音频传输方案。

1. 文艺晚会音频实施方案

文艺晚会现场音频信号的拾取, 先通过晚会现场人大会堂自己的主、备调音台处理后, 再输出给新疆台转播车。其中, 人大会堂的主调音台送出两路立体声信号, 备调音台输出一路信号, 这些信号通过音频综合电缆, 送往转播车的音频共享机箱。为了反映出现场的热烈气氛, 用布置在会堂内的多路摄像机, 拾取晚会现场的观众效果, 通过摄像机光缆, 送至转播车的音频共享机箱。此外, 在演出现场观众席周边, 又随机架设了若干支观众效果话筒, 这些效果话筒拾取的信号, 也一并送往音频共享机箱。这些所有的信号, 作为音频信号源, 分送至新疆台转播车的主、备调音台, 经主、备调音台混合处理后的信号, 作为音频信号输出。晚会音频信号流程如图5 所示。

2. 庆祝大会音频实施方案

与晚会录制方案不同, 为确保庆祝大会声音完整传送出去, 在研究直播方案时, 我们除了常规地从人大会堂主、备调音台上分别提取三路信号作为转播车音频信号源外, 还专门征得大会组织方的同意, 在庆祝大会主席台发言席和主持人发言席的不显眼处, 各自单独架设了一支专用话筒, 用以拾取大会的音频信号, 作为现场音频信号源的备份信号。此外, 在人大会堂“同声翻译”处, 也架设了一支话筒, 拾取大会现场的音频信号。这样, 就保证了有六路来自不同路径的音频信号源, 它们统一接入新疆台转播车的音频共享机箱内。和晚会处理一样, 通过会堂内架设的多路摄像机上的话筒, 随机拾取回现场观众的效果声音, 经摄像机光缆, 送往转播车共享机箱内。在现场观众池内, 同样随机架设了若干支观众效果话筒, 拾取的信号也送往音频共享机箱。转播车的主用、备用调音台, 分别从共享机箱处取得信号, 经调音台处理后, 作为音频信号源输出。庆祝大会信号流程见图6。

三供电系统配电方案

为确保直播供电线路万无一失, 供电系统采用一主一备两路供电, 用以保证新疆台电视转播车及卫星传输车不间断供电需求。在直播现场, 人大会堂方面专门预留了一个电视转播用的配电开关, 输出市电。大会举办方又协调电力公司, 为直播供电保驾护航。电力公司在人大会堂现场转播车的旁边, 临时架设了一台配电箱。从人大会堂配电开关上引出的市电, 接入临时配电箱的切换开关, 之后, 分两路输出。一路作为主供电, 先送至电力公司专门为直播提供的EPS不间断应急电源车上, 然后, 再输出到新疆台电视转播车和两部卫星车供电系统上;另一路作为备份供电。当主供电系统出现问题时, 通过切换开关, 直接切换至这路备份供电上, 来为转播车和两部卫星车供电。

具体线路如图7 所示。

四几个存在的问题和解决方案

为做好自治区成立60 周年庆典活动, 此前, 新疆人民大会堂进行了室内外整体装修改造。改造后的人大会堂焕然一新, 非常漂亮, 但也给我们的电视直播工作带来了一些意料之外的困难。

1. 供电线路频繁跳闸

从9 月25 日进驻人大会堂起, 人大会堂专供电视直播用的配电闸刀就频繁出现跳闸现象。经过反复检查供电线路后, 发现人大会堂这个供电开关上, 装有漏电保护开关。而但凡做电视的人都知道, 电视设备存在有各种漏电现象。一般业内人士的常规做法是接入电视设备的供电闸刀, 事先均要去除漏电保护开关, 从而防止在设备使用过程中, 因为漏电现象而导致漏电保护开关频繁动作出现跳闸现象, 从而影响正常供电。

经过与有关方面人员反复沟通, 讲明情况, 最终征得了有关方的同意, 在不破坏人大会堂供电开关的基础上, 我们采取从供电闸刀上端即甩开漏电保护开关的方式取得市电, 供给转播车和卫星车, 从而解决了这个问题。

2. 墙边箱音频信号杂音大

此前, 在准备60 年庆祝大会音频信号源时, 原计划使用人大会堂墙边箱集中提供的信号。但在对大会进行模拟演练时, 发现这里给出的信号杂音极大, 根本无法使用。另外, 原计划从人大会堂二楼“同声传译”处引出作备份的一路信号也存在一样的问题, 就是墙边箱的音频信号杂音大, 无法使用。为此, 我们经过反复与有关方面协商并征得同意后, 不使用大会堂提供的墙边箱, 而是分别在大会主持人、发言席以及“同声翻译”处采用临时拉上足够长的音频线的方法, 直接把这些地方的拾音备用信号送到新疆台转播车上, 从而保证了信号的干净。

篇4：业主大会成立工作方案

郑州市业主大会和业主委员会指导规则(试行)

第一章总则

第一条为了维护业主的合法权益，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令第504号)、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会规程》(建住房〔2003〕131号)规定，制定本规则。

第二条本市行政区域内的业主大会、业主委员会的产生及其活动适用本规则。

第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。

第四条市房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督管理工作。县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。

社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第五条业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。

工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。

第六条业主大会、业主委员会应当按照国家财务管理规定，建立财务制度，每届届满应当进行财务审计，审计结果应在小区内公示。

同一物业管理区域内，有20%以上业主书面提议进行财务审计的，也应当进行财务审计。

第二章业主大会

第七条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。

住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县(市)、区房地产管理部门或街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促成立业主大会。

第八条在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。

第九条成立首次业主大会的，县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。

建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。

第十条筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。

第十一条业主在业主大会会议上的投票权数：(一)住宅按其拥有的套数计算，每套记1票；

(二)非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票；不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票；建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。

第十二条在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：

(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容；(二)业主公约、业主大会议事规则草案；

(三)业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数；(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。

业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

第十三条筹备组应当自成立之日起45日内，在县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，召开首次业主大会会议。逾期未召开的，筹备组应向县(市)、区房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。

第十四条首次业主大会会议的内容应包括：(一)表决通过业主公约、业主大会议事规则；(二)选举产生业主委员会委员；

(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第十五条业主大会行使下列权力：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(三)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(四)选聘、解聘物业服务企业；

(五)决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施；(六)制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。

物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。

业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。

第十七条业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。

业主为法人的，由法定代表人行使投票权；业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权；房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。

第三章业主委员会

第十八条业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。

第十九条分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。

业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。

第二十条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力，身体健康；(二)遵纪守法；

(三)模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用；(四)热心公益事业，责任心强，公道正派;(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识；

(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。

首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。

第二十一条业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。

第二十二条业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20％。

第二十三条业主委员会应当依法履行下列职责：

(一)宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务；(二)监督业主公约的实施，督促业主履行业主公约；

(三)召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况；(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作；(五)组织业主委员会的换届选举；(六)受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；

(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；(九)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

第二十四条筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。

首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县(市)、区房地产管理部门备案。

(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告；(二)已通过的业主公约；

(三)已通过的业主大会议事规则；(四)选举和表决结果统计表；

(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县(市)、区房地产管理部门备案。

县(市)、区房地产管理部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。

第二十六条业主委员会应当持县(市)、区房地产管理部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县(市)、区房地产管理部门备案。

业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。

第二十七条首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。

物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：(一)各类物业设施的验收、接收档案；

(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等；(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况；

(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；

(六)专项维修资金的分户清册或资料；(七)财务收支帐册；(八)其他物业档案资料。

物业档案资料属全体业主共有。

第二十八条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

(一)各类会议记录、纪要；

(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料；(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料；(四)业主名册；(五)物业服务合同；

(六)有关法律、法规和业务往来文件；

(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书；(八)维修资金收支情况；(九)其他书面和实物资料。

第二十九条业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会会议可以邀请有关业主列席。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

第三十条业主委员会每届任期为3年。

业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：(一)起草本届业主委员会工作情况报告;(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)确认业主身份，确定业主在业主会会议上的投票权数；

(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示；

(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

第三十一条业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县(市)、区房地产管理部门会同所在地街道办事处或乡(镇)人民政府组织成立换届筹备组换届选举。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

第三十二条原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。

第三十三条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县(市)、区房地产管理部门备案：

(一)已不是本物业区域业主的；(二)依法追究刑事责任的；(三)拒不履行业主义务的；

(四)连续3次缺席业主委员会会议的；(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的；(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的；

(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。

第三十四条业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议；

(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

(三)对物业服务企业制订的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

(四)关于免除委员职务的建议；

(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。

第三十五条业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议；

(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议；

(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第三十六条业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县(市)、区房地产管理部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。

第三十七条业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县(市)、区房地产管理部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县(市)、区房地产管理部门监管，在街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作；未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。

第三十八条业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县(市)、区人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章附则

第三十九条业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。

第四十条市房地产管理部门制订发布《业主公约示范文本》和《业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第四十一条物业所在地尚未设立街道办事处和社区居民委员会的，街道办事处和社区居委会的相关工作由物业所在地的乡(镇)人民政府承担。

第四十二条本规则自2007年11月1日起施行。

郑州市首次业主大会成立及业主委员会备案工作程序（试行）

为了进一步规范业主大会、业主委员会工作，充分发挥其在社区管理中的作用，促进业主自我管理、民主管理机制的形成，根据国家、省、市物业管理相关法规规定，结合我市实际，特制定本工作程序。

一、业主大会成立

物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会：商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的；商品房屋出售并交付使用建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

首次业主大会成立应按下列程序办理：

(一)由小区内3名以上业主提议并征得入住20%以上业主签字同意，将书面申请提交所在地的县（市）、区房管部门，房管部门3日内书面告知乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处应在15日内协调居委会开展筹备工作。

(二)业主代表、建设单位或产权单位代表、居委会代表、辖区派出所代表组成首次业主大会筹备组,筹备组人数为7-11人单数,业主代表可以通过业主推荐或选举产生,也可由居委会征求部分业主意见后推荐产生。其中筹备组组长由居委会代表担任，业主代表不得少于成员总数的1?2。县（市）、区房管部门主要负责业主大会成立的业务指导,乡（镇）人民政府、街道办事处主要负责具体工作的组织协调。

(三)将已确定的筹备组人员名单报县（市）、区房管部门和乡（镇）人民政府、街道办事处后在小区内书面公告7日以上。

(四)开发建设单位及其选聘的物业服务企业向筹备组提供业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备清册和前期物业服务合同等资料。(五)筹备组做好以下筹备工作并在召开大会15日前在本区域内公示：

1、确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

2、拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案（参考示范文本）；

3、确认业主身份；

4、确定业主委员会成员候选人产生办法及名单。

(六)筹备组应当于成立之日起45日内,按照会议议程召开首次业主大会会议,内容包括：

1、表决通过业主大会议事规则和管理规约；

2、选举产生业主委员会成员；

3、其他需要业主大会会议表决通过的事项。

（七）确定业主委员会候选人应充分考虑物业类型、楼栋（单元）平衡等因素，并依据下列原则产生：

1、筹备组成员半数以上提议；

2、居委会推荐并经筹备组成员1/3以上同意； 3、20名以上业主联名推荐（限荐1名）；

4、必须是本小区常住业主；

5、采取差额选举方式的，其差额比例不低于20%。

(八)业主委员会成员候选人以得票多少排序,得票多者依次当选为业主委员会成员,组成业主委员会。筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会成员推选产生主任、副主任等,并进行成员分工。

（九）将业主大会作出的决定及业主委员会成员任职情况在小区内进行公示。

（十）筹备组应当依法确定业主身份，发放业主大会选举证明并写明业主及其配偶的姓名、身份证号、性别、住址、有效的联系方式等基本内容。业主大会选举证明用于核实业主身份。

（十一）业主大会会议采取实名制表决（受委托人应提交委托人身份证复印件、委托书等证件），１名业主有１份表决权。表决票上应标明业主的姓名、楼栋（单元、门牌）号、建筑面积、表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效、无效票的提示及本人签名等内容。

二、业主委员会备案

业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列材料向县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处备案。(一)提交材料：

1、业主委员会备案登记表（示范文本）；

2、业主委员会成立情况的书面报告；

3、已通过的业主大会议事规则；

4、已通过的管理规约；

5、选举和表决结果统计表（筹备组成员签字）；

6、业主委员会成员基本情况及分工；

7、其他应当提交的材料。

提交上述材料一式三份装订成册, 县(市)、区房管部门、乡(镇)人民政府或街道办事处、业主委员会各一份。(二)备案程序：

1、乡（镇）人民政府、街道办事处对提交材料进行审查；

2、县(市)、区房管部门对提交材料进行审核,符合规定的, 在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡（镇）人民政府、街道办事处等单位。不符合规定的，在3个工作日内退回，出具《业主委员会不予备案通知》，并告知乡(镇)人民政府或街道办事处；

3、业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将印模报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。

三、要求

（一）县（市）、区房管部门要加强对业主大会成立、业主委员会备案工作的政策支持和业务指导，抓好各项工作的协调，不断总结推广成功经验，确保业主大会成立的数质量。

（二）开发建设单位、物业服务企业要树立“服务第一，业主至上”的理念，主动配合业主大会的成立工作，积极提供必要条件，促进业主自我约束、民主管理机制的早日形成。

篇5：业主大会成立流程

选举业主委员会工作指南

（讨论稿）

长春经开区临河街道办事处

说

明

为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）、《吉林省物业管理办法》、《长春市物业管理条例》等法律法规特制订《召开业主大会选举业主委员会指南》，参考本指南，辖区内各物业管理区域能够依法合规地成立业主大会，选举产生业主委员会。使用时可结合小区实际情况进行更改、补充。本指南中涉及到的业主如筹备组业主代表、业主委员会候选人、业主代表（或楼栋代表）以购房合同或产权证上姓名为准。

目

录

1、召开首次业主大会，选举业主委员会程序

2、申请书范本

5、公告（第一号）范本（自荐、推荐产生筹备组业主代表的公告）

6、业主大会会议筹备组业主代表自荐、推荐表

7、公告（第二号）范本（拟成立筹备组，公布筹备组人员名单的公告）

8、公告（第三号）范本（自荐、推荐产生业主委员会候选人的公告）

9、业主委员会候选人自荐、推荐表

10、公告（第四号）范本（自荐、推荐产生楼栋代表的公告）

11、楼栋代表自荐、推荐表

12、公告（第五号）范本（召开业主大会前筹备组工作内容的公告）

13、业主身份、人数及专有部分面积的公示

14、会议时间、地点、形式和内容的公示

15、《业主大会议事规则（草案）》

16、《管理规约（草案）》

17、业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式公示

18、业主委员会委员候选人名单公示

19、业主委员会委员候选人简历表 20、业主代表名单公示

21、业主委员会委员选票

22、业主大会表决票

23、业主大会选举、表决投票委托书

24、业主委员会组成人员选举结果等事项公告【公告（第六号）】

25、业主委员会委员简历表

26、长春经济技术开发区业主委员会备案表

27、解聘/续聘物业公司表决意见单

28、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）

29、《吉林省物业管理办法》(吉林省人民政府令第203号)30、《长春市物业管理条例》

召开首次业主大会，选举业主委员会程序

一、成立业主大会会议筹备组

1、业主提出书面申请。

物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会，符合成立业主大会条件的，业主向所辖社区提出筹备业主大会书面申请。

2、社区验核材料，摸底调查。

社区在收到业主书面申请后，核实业主身份，核实物业管理区域是否符合成立条件。

3、社区组织、指导成立筹备组。

社区在收到书面申请并核实无误后，在上级部门的指导下，由社区负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表、社区居委会代表组成，人数为单数，其中业主代表人数不低于总人数的一半，筹备组组长由社区代表担任，在物业管理区域内以公告的形式，通过推荐、自荐的方式征集筹备组中的业主代表。

4、拟成立筹备组，公示人员名单。

在拟定筹备组人员后，筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员有异议的，由社区协调解决。

二、召开首次业主大会第一次会议，对议事规则、业主公约等事项进行表决

公示期届满后筹备组开展工作：

1、筹备组告知建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

2、草拟业主公约、业主大会议事规则，议事规则中确定首次业主大会会议表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法等。

3、在召开会议前15日在小区主要位置公示召开会议的公告，并公示业主公约、议事规则等相关材料。

4、公示期过后，若无异议，确定发票、监票、验票、唱票、计票人，组织召开会议。

5、开箱验票，确定会议结果。

投票结束后，在街道办事处、社区的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票，统计会议结果。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。（注：开箱验票后，将所有的表决票当众密封完毕，并存档。）

6、公示会议表决结果