承德市房地产调研报告

承德市房地产调研报告（共9篇）

篇1：承德市房地产调研报告

我市中心区2014年上半年房地产市场运行情况分析

一、我市房地产市场总体形势平稳。

上半年年我市房地产市场将总体保持平稳。截止5月末，市中心区房地产综合开发项目共60个，施工面积715.82万平方米，同比增长10.19%；完成投资198811万元，同比增长2.10%。其中住宅施工面积505.79万平方米，同比增长9.36%；完成投资102490万元，同比增长63.46%。

二、住宅市场供大于求，面临高库存风险。

从销售情况看，我市商品房销售主要以本地居民初次置业及改善性购房需求为主，但随着近几年大批住房密集投入市场，刚需迅速下降，改善型居住需求虽有增加，但总量较少。因此成交增速较过往两年有所放缓，库存压力进一步增大。

2014年1-5月,共办理商品房预售许可22项,预售总套数7626套，预售总面积72万平方米，同比分别增加46.54%、60.53%；其中商品住房5054套，56.31万平方米，同比分别增加53.52%、66.40%。

2014年1-5月，新建商品房销售6819套，68.41万平方米，同比分别增加37.62%和31.54%；其中商品住房销售5158套,53.50万平方米，同比分别增加31.41%和28.66%。存量房（二手房）销售1635套，面积14.02万平方米，同

比分别减少39.40%、47.79%；其中存量住房销售1563套,销售面积11.99万平方米，同比分别减少38.25%、43.82%。

三、价格保持平稳。

从房价角度看，因宏观政策没有大的调整，加之市场供应充足，房价浮动不大，基本保持平稳。2014年双桥区商品住房成交均价为7200元/平方米，开发区商品住房成交均价为4700元/平方米。商品住房价格区域性明显，双桥区老城区靠近中心地段房价最高达到11000元/平方米以上。开发区高铁经济圈内房价高于其他地段500-1000元/平方米左右。

2014年6月10日

篇2：承德市房地产调研报告

2013年1-12月份房地产市场预（销）售情况

（一）商品房预（销）售情况。2013年1-12月,共办理商品房预售许可60项,预售总套数21997套，预售总面积199.77万平方米，同比分别增加59.76%、26.09%；其中商品住房12784套，139.78万平方米，同比分别增加40.18%、35.51%。

2013年1-12月，新建商品房销售16958套，175.20万平方米，同比分别增加26.04%和25.19%；其中商品住房销售14013套,146.46万平方米，同比分别增加33.83%和31.28%。存量房（二手房）销售4980套，47.22万平方米，同比分别增加89.93%和76.76%；其中存量住房销售4587套,销售面积37.13万平方米，同比分别增加92.81%和117.85%。

（二）商品住房价格情况。市中心区商品住房成交均价为5780元/平方米，同比下降0.68%。其中双桥区商品住房成交均价为7200元/平方米，双滦区商品住房成交均价为4200元/平方米，开发区商品住房成交均价为4700元/平方米。

篇3：承德市房地产调研报告

一、“政策理解”方面

农民对“新农村建设”的基本政策和内涵的理解程度不高。统计数据显示:77.5%的农民对“新农村建设”基本政策只了解一点, 20%的农民表示一点不了解。从农民获取政策信息的途径来看, 主要以新闻媒体宣传为主。可见当地政府对相应政策的宣传不到位, 大多数农民对这一政策的理解程度不够深入。

二、“新农村建设现状”方面

1) 家庭收入明显提高, 但相对河北省平均水平总体偏低。调查数据显示, 承德农民人均年收入900以下的占45%, 900~2800元的占37.5%, 2800元以上的占17.5%。从调查的农民主要收入来源看, 主要以农产品收入为主, 其次是养殖业, 其它收入所占比例较少。这说明当地产业结构不合理, 要想尽早脱贫致富, 还应该是走产业支撑的道路, 实现农产品、果品的规模经营, 联合发展。

2) 家庭支出项目以子女教育、医疗、家庭日常开支为主。普通家庭很难承受如升学、疾病等项目支出。农村的家庭日常开支比重也较大, 恩格尔系数较高。说明农民的生活品质相对较低。另外, 在人际交往花费较大, 个别受访者表示这方面的支出甚至超过了购买生产资料的支出。

3) 农民获得科技知识的渠道少, 且培训满意度低。很多农民表示当地很少组织相应的技术指导或培训, 有些参加过的人员中一半以上表示对培训的结果不满意或一般。这说明当地政府提供的培训或者实用性差, 或者没有充分考虑农民的接受能力, 或者费用高, 或者只停留在表面文章。

4) 农民的社会保障体系有所提高。调查资料显示, 农户几乎都有了电视及洗衣机, 七成农户家里开通了有线电视。农民大都享受了免征农业税及粮食直补优惠政策, 八成以上农户认为这一政策对改善生活有效果。农民几乎全部参加了农村医疗保险, 但对新型农村合作医疗住院报销情况满意度不高。

5) 农民对当前的生活状况基本满意。但是因为一些聚众赌博、封建迷信等不良习气的存在, 再加上农村开展健康的文化娱乐活动又少, 使得打麻将成为农民在闲暇时间中的一种主要娱乐方式, 影响恶劣。这说明宣传科学、健康的文化活动工作非常重要。其实农民对什么是乡风文明有自己的见解, 如治安良好, 家庭和睦, 邻里友好, 尊老爱幼等。

6) 农民业余文化生活较简单。调查数据显示, 67.5%的农民认为业余文化生活一般, 其中主要以串门聊天、看电视为主, 有组织的集体文化生活较少。

7) 村容整洁方面有待提高。农民的饮用水质量得到较大提高, 大多农户饮用的是自来水和自己井里的水, 饮用河湖水的情况几乎没有了。农村清洁能源使用率较高, 32.5%的农户使用柴禾做饭, 用煤气的占40%, 用沼气做饭的家庭占27.5%%。这说明当前农村中清洁环保的新燃料正在逐步普及。农村卫生厕所普及率及生活垃圾集中处理率不高, 调查显示, 仅有10.5%的家庭用上了卫生厕所。

8) 农民对本村村庄规划九成以上认为一般。这说明对村庄合理规划、发挥地域优势是今后一项重要工作。当地农民对所在地的基础设施 (路、水、电) 等的建设速度较快, 农民对此的满意度也很高, 但表示居住地道路的配套设施还需要进一步完善。

9) 民主管理方面主要是形式上进步了, 内涵上有待提高。农户对村干部满意度较高, 50%的表示满意, 25%表示基本还行, 但是由于一些村干部以权谋私, 一些干部缺乏现代管理思维等, 15%的农民表示对本村村干部不满意。村干部选举尽管从形式比较规范, 但由于有拉选票现象的存在, 部分农户认为村民主选举不公平。这说明相当一部分村的民主选举只是流于形式, 这是值得上级政府高度重视的问题。

三、“关于新农村建设的建议”方面

1) 农民对新农村建设积极性较高。当问到在新农村建设中需要您尽义务的时候, 大多数农民表示无条件接受。这说明我们需要加强宣传, 使得广大劳动人民知道什么是新农村建设、如何进行新农村建设。

2) 农民非常关心村务管理工作, 如医疗卫生、村级财务收支、治安管理、村民选举等。这说明健全村民会议制度、党建工作制度等村级管理制度, 加强村务管理的透明度, 是非常必要的。

3) 农民在发展生产、脱贫致富的道路上困难较多, 其中最多的就是资金、科技及人才, 他们构成当前农村发展农民致富的主要障碍。这为我们指明了今后工作的方向。如何提高资金投入和科技下乡是解决“三农问题”的关键。

4) 农村的发展离不开政府的支持, 当前农民最希望政府在生产中给提供的帮助就是资金和技术, 除此之外就是组织农产品销售、劳动技能培训等。农民最希望政府为自己做什么呢?根据调查资料显示, 农民最希望政府做的一个是医疗一个是教育, 再有就是社会保障。这些关系国计民生的重要方面正在影响着我们农民生活的质量, 也构成今后工作的重点。

篇4：常德市开展农民教育培训调研报告

农民教育培训是发展现代农业、建设社会主义新农村的重要内容,也是当前农业和农村经济工作的重要基础。发展现代农业,迫切需要造就规模宏大的新型农民队伍,切实把农业发展转移到依靠科技进步、提高农村劳动者素质的轨道上来。农民作为发展现代农业和建设社会主义新农村的主体,对农业和农村经济结构调整的态度,对市场信息的选择和运用水平,对新品种和新科技的吸纳能力,以及能否移风易俗过文明、健康、向上的新生活,根本上取决于农民自身的文化、科技、技能、法律和思想道德等素质。农民素质的高低,在构建和谐社会及促进农村稳定中具有基础性、先导性和全局性的重要地位。

1 常德市农村农民的基本现状

据统计,裁止2007年底,常德市共有农业户126.4万,人口466.47万人,劳动力257.31万人。其中务农157.64万,务工99.67万。务农劳动力中,16-30岁的24.4万人,31-40岁的48.29万人,41-59岁的57.37万人,60岁以上的27.62万人。务工农动力中,16-30岁的49.49万人,31-59岁的46.28万人,60岁以上3.9万人。农村劳动力文化程度分布为:小学及以下占38.97%,初中占45.57%,高中占9.99%,中专占4.7%,大专及以上占0.77%。务农农民已掌握种植、养殖和园林类技术的占24.04%;外出务工农民已掌握电脑、电工、机械、建筑、商业等技术仅占4.82%,90%以上没有职业资格证。可以说,农民综合素质整体仍然偏低,主要表现:一是文化程度普遍较低,直接影响农民接受新知识、掌握新技能的能力,制约着农村经济社会的快速发展。二是缺乏掌握现代农业生产技术应用能力。在当前农村,有文化的年轻人大都经营非农产业或者外出打工,留在农村从事农业生产的基本都是中老年人和妇女,他们一般都年龄偏大、文化水平低、思想观念滞后,很少接受过系统的农业技术教育或职业培训,主要靠长辈的言传身教和生产实践获得农业技术。三是思想道德素质还有待提高。主要表现是,小农意识,部分农民思想禁锢、墨守成规、安于现状,对土地的依赖性较强,不愿离开土地从事其他行业。

2 开展农民教育培训取得初步成效

近两年来,常德市各级和各有关部门在市委、市政府的正确领导下,坚持科学发展观,积极应对国际金融危机的严重挑战,充分运用农民教育培训领导小组这一平台,发挥多部门合作的组织优势、上下贯通的体系优势,多层次、多渠道、大规模开展农民教育培训,为新农村建设作出了一定的贡献。主要表现在以下几个方面:

(1)党委政府重视农民教育培训。市、区县(市)和管理区分别成立了由政府分管领导任组长,各有关部门为成员单位的农民教育培训领导小组,建立了农民教育培训联席会议制度,定期研究解决农民教育培训中的一些重大问题。尤其是市委、市政府率先全省出台了《关于进一步加强农民教育培训的意见》(常发〔2008〕5号),市、县、乡三级都建立了农民教育培训领导小组,明确了分管领导和工作班子。

(2)整合社会资源培训力度加大。他们创新资源整合机制,打通部门、行业和区域的界限,使各类培训资源得到有效整合利用,统筹整合力度明显加大,基本实现“四个转变”:一是培训体系由多头部署向统一部署、统一考核转变。二是培训层次由以县、乡为主向市、县、乡三级联动转变。三是培训内容从单一向全面转变。四是培训渠道由各个部门自行组织、各自培训向领导小组办公室统筹协调,成员单位目标分解、各司其职、各负其责,情况互通、内容互补、信息共享、资源共用转变。目前,我市农民教育培训基本形成了上下联动、部门配合、齐抓共管、整体推进的工作格局。

(3)培训基地基础不断夯实。市直确定以常德职业技术学院和市农业广播电视学校为主阵地,开展高层次、导向性的集中示范性培训;各区县(市)也采取多种形式选建了一至两个示范性培训基地。

(4)教育培训方式方法不断创新。为了改变以往单一的农民教育培训模式,去年全市在培训方式和方法上进行了创新,主要体现在五个方面的结合:一是培训与产业发展相结合;二是培训与就业订单相结合;三是培训与自主创业相结合;四是培训与样板示范相结合;五是培训与个人自学相结合;5、农劳技能培训取得阶段性成果。

3 当前农民教育培训中存在的问题

常德市农民教育培训虽然取得了一定成效,但从当前农村的现状看,农民教育培训仍然是农村工作中一个较为薄弱的环节,是现阶段“三农”工作的一个瓶颈,具体表现在:

(1)思想认识不到位。有些地方和单位的领导对加快经济发展有强烈的责任感和紧迫感,而对农民教育培训是现实的生产力却认识不足,认为培训只是间接生产力,不能直接产生经济效益,忽视甚至轻视农民教育培训的现象依然存在。

(2)培训内容贴近实际不够。由于对农民的思想变化缺乏系统的研究,握住农民思想的脉搏不够,培训存在着形式主义。

(3)培训手段比较单一。在新的历史条件下,教育培训的环境、任务、内容渠道和受培训的主体都发生了很大变化,而有的培训活动,手段方法依然停留在“读读报,开开会”。

(4)培训资源有待整合。据统计,我市现有可从事各类农民教育培训的机构120多家,但由于项目资金分散,培训规模、培训标准、培训内容、培训费用不一致,资源未得到充分利用;

(5)财政投入不足。从2008年以来,除市本级财政拿出200万元用于专门的农民教育培训外,区县(市)和管理区真正落实用于农民教育培训的资金很少。

(6)统筹协调机制欠缺。区县(市)农民教育培训虽然由农民教育办公室来负责组织工作,但现有的农民教育办公室的机构形式、职能都还与农民教育培训整体不相适应,难以起到统筹协调的作用。

4 关于进一步抓好农民教育培训的几点建议

(1)提高认识。农民是建设社会主义新农村的主体,是新农村建设的直接参与者和主要受益者。

(2)理顺体制。要强化区县(市)政府对农民教育培训的责任。市、区县(市)必须健全相应组织,明确分管领导和责任部门,健全农民教育办公室并强化其行政管理职能。

(3)增加投入。财政要增加和保障农民教育培训专项投入。市本级按农业人口人均1元总额460万元的规模列入每年的财政预算;区县(市)政府按农村劳动力人均2元从当年财政统筹安排农民教育培训专项经费。

(4)抓好培训。农民教育培训专业性比较强,必须上下联动、齐抓共管、形成合力。农村工作综合部门要负责牵好头;劳动部门应抓好农村劳动力技能培训、促进转移就业。

篇5：承德市房地产调研报告

承德市人民政府发布了关于加强全市房地产市场调控的意见，维护房地产市场持续平稳健康发展，下面是详细内容。

承德市人民政府关于加强全市房地产市场调控的意见

各县、自治县、区人民政府、承德高新区管委会，御道口牧场管理区管委会，市政府有关部门：

为贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，按照“坚持住房的居住属性”和“房地产市场分类调控”的总体要求，确保我市房地产市场持续平稳健康发展，提出以下意见：

一、调整居民购房政策

非本市户籍居民家庭在中心城区(双桥区、双滦区、高新区)范围内限购1套新建商品住房。对在中心城区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买新建商品住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

新购买的商品住房须取得不动产证满二年后方可转让。

房地产开发企业和房地产中介机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。违反上述限购规定的，交易部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理登记手续。

兴隆县、滦平县认真落实好已出台的限购政策。

二、完善差别化住房信贷政策

根据中国人民银行有关规定，经河北省市场利率定价自律委员会商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

首次购买普通住房且申请商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付款比例不低于30%，非本市户籍居民家庭首付款比例不低于50%;

对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于40%;

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例不低于50%。

对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

三、加大住宅用地及住房供应

一是对于商品住宅供应不足的县区适当增加住宅用地供应。

二是进一步加大闲置土地清理排查和处置力度，属开发企业原因取得土地未按规定期限动工开发满一年的，按照土地出让价款的.20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，严防“囤地、炒地”行为。

三是对应开工未开工的土地逐宗清理、逐宗督办，对已完成土地供应的项目，督促全面开工、限期完工。

四是对符合预售条件的商品房项目，督促企业一次性上市公开对社会销售。

四、加大房地产市场监管力度

开展规范房地产开发企业经营行为专项行动，严厉打击房地产开发企业囤地炒地、恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价、价外加价、捆绑搭售，以及违反明码标价制度、不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为。

开展整顿房地产中介专项行动，打击中介机构发布虚假房源及不实价格信息、垄断房源操纵市场价格、虚假宣传误导市场预期等违规违法行为，全面规范市场秩序。对违规主体采取暂停网签、立案查处、公开曝光、注销资质等措施，进一步规范开发、销售、中介行为，营造公平、法治的市场环境。

本意见自印发之日起实施，由市住房和城乡建设局、国土资源局、人民银行承德支行负责制定具体的实施细则。

承德市人民政府

篇6：承德市房地产调研报告

成立十周年庆典联欢会致辞

张瑞平

（二○一一年八月二十八日）

尊敬的各位领导、各位来宾、朋友们：

大家下午好！

金风起舞传捷报，喜鹊欢歌送佳音。今天，我们在这里相聚，隆重举行恒信公司成立十周年庆典联欢会，在此，我代表公司董事会，向一直支持、关心恒信公司事业发展的各位领导、各位来宾和各界朋友们表示衷心的感谢！对一直以来辛勤工作、积极进取的全体员工，以及在背后默默支持我们工作的恒信员工家属们，致以亲切的问候和诚挚地谢意。“辉煌.恒信之光”是今天我们这个联欢会的主题。它昭示着恒信公司成立十年来，在县委、县政府的领导下，在各级各部门和社会各界朋友的支持和关爱下，通过恒信全体员工团结拼搏，锐意进取，经风历雨，砺剑十年所铸就的辉煌。这十年，是恒信公司企业结构不断优化，核心竞争力不断提升的十年；这十年，是恒信公司经济成果最丰硕的十年：一年一个台阶，年年都有新增长，年年都有新跨跃；这十年，是恒信公司快速发展的十年，完成房屋开发面积61万平方米，完成投资15亿元；这十年，更是企业面貌变化最大，员工得到实惠最多，精神文化生活最好，员工幸福指数逐年提高的十年。

十年磨砺成以往，再创辉煌待此时。当又一个十年走进我们的视野，经历风雨后的恒信信心弥坚，路径清晰。在新的征程里，面对新的机遇与挑战，我们已做好了充分准备，我们坚信，有县委、县政府的坚强领导，有社会各界一如既往的支持和鼓励，有公司全体员工上下同心、砥砺奋进的开拓精神，恒信公司一定会再创辉煌，恒信的明天会更加美好！最后，祝大家身体健康！工作顺利！阖家幸福！预祝联欢会取得圆满成功！

篇7：承德市房地产调研报告

一、加强领导，保证行风建设活动顺利开展。为加强对行风建设工作的领导，市所成立了以所长为组长，副所长为副组长的行风领导小组。各县也成立相应机构，建立健全责任制，全市从市所长到县站长到一般监理人员逐级、逐人、逐岗位签定“行风建设保证书”，打造了“一级对一级负责、层层抓落实、失误有人究、责任有人负”的良好工作机制，保证行风建设活动顺利开展。

二、抓队伍建设，提高全体监理人员的执法水平和服务能力。监理人员的素质直接关系到服务水平、执法水平和部门形象。为此，组织全体农机监理人员认真学习党的十六大精神，努力实践“三个代表”的重要思想，不断提高监理人员政治、法律、文化、业务技术素质，树立服务意识，增强依法行政水平和为广大有机户的服务能力，三月初，我市组织在编在岗的农机监理人员进行了政治、法律、宗旨、业务方面的考试，监理人员经过认真学习、准备，共142名参加考试都取得较好的成绩，提高了监理人员掌握应用法律、法规和监理业务的能力。截止目前为止，全市未发生一起由监理人员执法失误而造成的上访事件。

三、按照“树正气、讲团结、求发展”的要求，切实转变机关工作作风，以服务机手为切入点，严格执法，热情服务。

1、加强内部管理，树立机关正气。利用全省开展的“树正气、讲团结、求发展”活动，以领导个别谈话、开展批评与自我批评等形式，每位监理员写出了比较深刻的剖析材料，查摆出存在的三方面问题：一是个别同志仍存在纪律松弛，迟到、早退现象;二是工作主动性差，责任意识不强;三是为基层、机手服务个别环节上还存在不到位问题。针对存在问题，一是加强了工作纪律，对职工出勤情况进行严格考核，每月初对上月考核结果进行公布，作为年终个人考核一项重要内容;二是强化执法责任制，把监理业务整体工作细化分解，对人员进行重新调整和分工，制定完善了各岗位的岗位职责，做到职责清晰、分明，使监理人员自我加压，依责办事，用促进监理事业的发展统一思想，用事业凝聚力量。营造人讲称职，事争一流的良好机关风气;三是开展诚信在监理活动，重新制定完善了服务承诺，利用法制宣传日、阳光投诉等公益宣传活动接受社会监督。

2、自觉接受社会监督，加强工作自律。市县监理部门设置了政务公开栏，将执法依据、收费标准、办事程序等内容公布于众;设立了服务承诺台、监督台和举报电话，公开接受社会各界人士监督，要求监理人员在执法过程中语言文明、态度和蔼、着装上岗、文明执法、热情服务。同时聘请广大机手、村干部等为行风监督员，定期交谈工作，反馈对监理部门意见。

3、继续开展三项为民服务活动。一是开展“送检审、送服务下乡进村入户”活动。全市监理系统克服自身资金、交通工具缺乏等实际困难，把年检审工作开展到基层，送到百姓家门口，在乡镇和农机保有量大村设检审点202个，在采石厂、煤矿等车辆集中地设检审点20余处，并在检审现场为广大有机户提供喷漆、放号、检测等技术服务，节省了他们的时间、往返费用，使有机户积极主动配合监理工作。二是开展“农机监理联系有机户”活动。每个监理人员至少联系2个有机户，监理人员定期与联系户见面，为他们代购零配件、代购生产生活资料、提供政策、技术咨询、致富信息等服务，与他们结对子、交朋友，根据他们提出的对监理工作意见或建议，及时改进工作，从而密切了农机监理与有机户间的关系，也使农机监理人员服务意识、公仆意识进一步增强。三是开展“假如我是一名机手”换位思考活动。通过此项活动的开展，大家体会到了农村和农民所面临的社会现实及对监理工作寄予的希望，使每个监理人员都能够设身处地为广大机手着想，执法态度和蔼了，与农民群众的感情深厚了，服务热情高了，办事效率加快了，在系统内涌现了为灾区、贫困学校捐款、捐物、主动为机手服务、义务修车等典型事例。

4、针对“非典”疫情对我市经济的影响，一是为保证检审率，保证农机安全生产和农机的良好状态，在国家政策允许的范围内降低收费标准，对受“非典”疫情影响严重的餐饮、旅馆、饭店、旅游业等拥有牌证农业机械的.安全检验费减免50%，促进了农业机械年检审工作的开展。同时，全市监理人员积极踊跃为“非典”捐款共3000余元。二是为保证农机正常生产，不耽误农时，市县之间采取邮寄、传真等方式，及时为机手办理牌证、年检审等项业务，方便机手，切实解决他们的实际困难，为他们办好事、实事。全市采取邮寄方式发放号牌400余副，办理驾驶证308个，行驶证450余个。

篇8：常德市烟草种植贷款调查报告

一、常德市烟草行业概况

(一) 总体情况

根据调查, 常德市适宜种植烟草的面积达60万亩, 石门、桃源、临澧3个产烟县被定为国家烟叶生产基地县, 近年全市烟草种植布局已基本稳定, 生产水平明显提高, 中上等烟叶达80%以上, 配套设施基本到位, 并且烟草公司还在加大投入。

2010年, 常德市烟草种植涉及三个县, 分别是石门县、桃源县和临澧县, 全市烟草种植面积约4.8万亩 (由于国家对烟草种植面积实行总体控制, 导致今年种植面积较去年下降较大, 经过向市烟办负责人了解, 今后数年我市还将会大面积扩产, 其中2011年种植面积会在2010年基础上增加50%以上) , 收购计划为12万担, 全市共有烟农4750余户, 由金融机构提供的烟农贷款共计3700万元, 目前在我市提供烟农贷款的金融机构分别为农村信用社和农业银行, 烟农贷款总体资产质量较好, 明年由于全市烟草种植面积的大幅增加, 烟农贷款金额也将显著增长。

(二) 发展前景

2011年, 据国家十二五计划的的要求, 省烟草公司将会对常德烟草行业逐年增加采购指标, 常德市政府也将出台相应的支持政策, 促进常德烟草种植行业的发展, 具体举措为:

1、常德市政府将逐年增加烟草种植面积, 令产量达到25万担, 在2010年产量的基础上翻一番以上。

2、逐年增加烟农补帖和灾害补偿额度。

3、对烟草种植大户进行拆分以及对烟草种植小户进行整合,

以增加烟农收益降低风险。由于烟农大户 (一般数百亩) 需要雇工, 导致人工成本较高, 同时, 烟草种植管理较精细, 管理不到位将导致烟草等级降低。

4、改变单户育苗方式, 促进集中育苗, 对育苗种植承包商 (一般为农科站所, 每户能提供万亩烟苗) 给予每亩25元补贴, 以提高烟苗品质, 降低烟农购苗成本。

5、对农机服务队增加补贴, 在国家农机补贴25%-35%的基础上再补贴剩余购机成本的50%, 降低烟农成本, 进一步提高烟农收益。

二、各县具体情况

(一) 2010年, 临澧县烟叶种植涉及6个乡镇, 分布在文家乡、陈二乡、柏枝乡、佘市镇、四新岗镇、太浮镇, 共56个村, 烟草种植面积1.4万亩, 烟农户数为1400余户, 金融机构提供的烟农种植贷款有800万元。

(二) 2010年, 桃源县烟叶种植涉及6个乡镇, 基本分布于九溪、牛车河、盘塘、太平桥、钟家铺等地, 烟草种植面积1.1万亩, 烟农户数为950余户, 金融机构提供的烟农种植贷款有1200万元。

(三) 2010年, 石门县烟叶种植涉及15个乡镇, 基本分布于南镇, 壶瓶山, 所街, 幺市, 雁池, 罗坪, 太平, 子良, 维新, 三圣, 新铺, 白云, 皂市, 蒙泉, 夹山等地, 烟叶种植面积2.3万亩, 烟农户数为2400余户左右, 金融机构提供的烟农种植贷款有1700万元。

三、烟草种植周期及收购

(一) 烟草种植周期概述

每年各县的烟草种植面积和烟农名单于11月份下旬确定, 12月份育苗, 3月份移栽, 此时为资金需求时间, 资金投向为烟苗、地膜、农药、肥料等, 以上物资现由烟草公司统购统销, 据了解, 下阶段烟草公司将放开农资统购统销方式, 只提供种植要领和肥料配方, 到5月份时开始从下至上掰烟叶至7月份结束, 考虑到气温原因, 8月底开秤收购, 10月份收购结束, 估计11月份左右收购资金就会到位;由于石门县为山区县, 因气温等原因, 整个种植周期较其他地方晚约1个月至1个半月。

(二) 具体种植过程

每年2月份, 烟农开始耕整田地, 然后开始施肥移栽, 水田每亩烟苗1100株左右, 旱地每亩种烟苗1200株左右, 按照生产标准, 要保证每株生长叶数在18片至21片, 因为此区间烟草的质量为最佳, 从5月份开始进行烟叶的收割及烘烤, 烟叶是分步骤进行收割, 从下至上, 边收割边烘烤, 烘烤完毕后, 烟农将烟叶分等级归类并分级扎把, 一般烟农的烘烤次数在8次左右, 至7月底, 烟叶可以全部收割及烘烤完成。

烟叶共分为43个等级, 由于石门县烟草种植集中在海拔600-1000米的山区, 昼夜温差大, 日照时间长, 其条件得天独厚, 适宜烟草生长, 因此其烟叶等级较平原地区的临澧县和桃源县的烟叶等级要高。

(三) 收购

考虑到气温原因, 各乡镇的烟办一般在8月末开始收购烟叶, 收购时间为2个月, 一般10月份结束, 石门县与其他地区相比, 大约有1个月至1个半月的时间滞后。在收购资金的支付方式上, 临澧县采取转账方式直接发放至烟农的银行账户;桃源县采取银行代发方式, 由银行将烟农所欠银行贷款本息扣收后, 将剩余资金发放至烟农的银行账户;石门县则由于烟农都在偏远山区, 绝大部分离金融机构网点较远, 故采取在收烟叶时直接支付现金的方式支付烟叶款。

烟叶的正价收购款在烟草公司收购以后就可以到位, 而烟叶的补贴款 (占总烟叶款的15%至20%) 在12月底至来年的1月份到位。

(四) 其他

丘陵地区烟农在烟叶收割完成后大部分还要补种一季晚稻或其他经济作物 (山区由于收割时间较迟则没有种其他经济作物) , 在11月份收割, 每亩收入900多元, 成本约为400元左右 (因为是烟田, 肥份比较足, 不需要施肥, 所以成本较低) , 利润在500元左右。

四、常德烟草种植行业成本利润分析

(一) 烟草种植收入分析

根据2009年与2010年的数据分析, 常德市烟农的每亩产量可达到260斤至400斤 (因种植技术的水平不同, 会产生一定产量差异) , 其销售收入由两部分组成, 即销售价=正价+补助价;烟草分43个等级, 按级计价, 特级烟的单价在12元/斤, 最差仅1.2元/斤, 综合分析看, 全市的烟叶收购平均价在8.6元/斤, 平均亩产在300斤/亩左右。

烟草种植每亩收入=300*8.6=2580元

(二) 烟草种植成本分析

根据种植面积的不同, 按照小户和大户分别计算:

1、小户种植成本:756元 (因小户使用的是自留地, 没有土地租赁成本, 且人工费用未计入成本)

烟苗:每亩36元;每亩6盘, 每盘6元, 种植株数在1100—1200株左右。

基肥:每亩210元;每亩150斤, 每斤价格1.4元。

追肥:每亩96元;每亩60斤, 每斤价格1.6元。

钾肥:每亩64元;每亩40斤, 每斤价格1.6元。

烘烤用煤:每亩240元;每亩600斤, 煤价为每吨800元。

地膜:每亩80元。

农药:每亩30元。

2、种植大户成本:1941元

在小户种植成本上增加: (1) 土地租赁费用, 每亩250元至300元; (2) 石门县和临澧县基本为小户, 仅桃源县大户较多, 采取的是承包方式, 具体成本为:翻地、起垄每亩60元;扎把、运输和烤制人工每亩200元;烟田维护费用每亩650元。

(三) 烟草种植收益分析

烟草种植每亩收益:

小户:2580元-756元=1824元

大户:2580元-1941元=639元

五、烟农贷款市场竞争分析

经调查, 常德市烟农贷款的金融服务机构为各县的农村信用社和农业银行, 但在产品、服务等方面各有不同。

农业银行的优势为贷款利率较低, 操作灵活, 但是农业银行农村网点太少, 业务在办理初期也较为复杂, 烟农有意见, 影响了业务发展。

农村信用社的优势为网点和人员多, 与烟草公司合作多年, 相关经验丰富, 利率较为灵活, 但其弱点为服务态度较差、效率较低, 在社会上有一定的负面影响。

利率情况如下:

通过对往年的数据进行测算, 一般烟农每亩的贷款金额为800元左右, 大约90%的烟农有贷款要求, 根据现有的实际情况, 常德市2010年烟农贷款总规模达到约3700万元, 其中石门县为1700万元, 桃源县为1200万元, 临澧县为800万元;据了解, 常德市2011年的烟农贷款规模将由于全市烟草种植面积的大规模增加而会出现较大增长, 同时, 根据常德市烟草种植行业发展规划, 烟农贷款规模将在未来数年都会有较快增长。

六、开办烟农小额贷款的有利因素

(一) 开办烟农小额贷款, 是实现零售业务批发做, 节约调查和管理成本的重要尝试

烟农小额贷款在烟草种植行业可以实现零售业务批发做, 是一个很好的行业开发范例。每年烟草公司将提供种烟农户的详细花名册, 落实到户, 银行对自愿组成联保小组的烟农进行统一调查, 统一授信, 并在烟叶销售后统一收回贷款, 其贷款流程不仅大大地节约我行的贷前调查成本, 并且贷后管理的成本也很低。

(二) 开办烟农小额贷款, 是加强行业营销、拓宽客户渠道的具体行动

开办烟农小额贷款, 在原产品的基础上开发出适合广大烟农的小额贷款产品, 在有效地满足广大烟农资金需求、拓展客户渠道的同时, 也为其它行业营销和产品开发奠定了坚实的基础。

七、烟农小额贷款风险分析

(一) 种植技术风险

烟农种植技术不到位将严重影响烟叶的产量和品质, 为规避烟农的种植技术风险, 目前烟草公司对烟农已实行一条龙服务, 从烟叶种植技术指导到销售, 全由烟草公司负责, 技术人员驻村驻户指导, 加上烟农普遍具备多年的种植经验, 技术成熟, 风险相对较低。

(二) 市场风险

烟叶收购目前国家实行专卖制度, 烟叶税收也是地方政府的重要收入之一, 烟农与政府每年都签订了烟草种植和烟叶收购的合同, 烟叶销售均由各县烟草公司按照年初定的种植计划及合同收购统一收购和销售, 收购价格明确, 市场风险较小。

(三) 贷款收回风险

烟叶收购的收入远远大于贷款金额, 收入还贷比在30%左右, 为规避贷款回收风险, 我行将尽量争取与烟草公司达成协议, 采取烟草收购资金代发方式规避风险;另外可结合农村信用社和农业银行的成功做法, 在与烟农签订借款合同后, 再由村长 (村支书) 进行担保, 双管齐下后, 一般在烟叶收购后即可收回我行贷款。

从以往情况看, 在桃源县曾出现过两例因客户不按合同还贷而产生的风险:一例是2008年, 一个合作小组中的三户烟农在贷到2万多元后并未按合同要求种植烟草而种植了棉花, 造成了贷款逾期, 但这笔贷款最后还是由乡政府进行了偿还;另一例是2009年, 一户烟农在收割烟叶后并未按要求供货给当地烟草公司, 而私自把烟叶卖给了烟贩, 造成了贷款逾期, 由于此种行为影响了当地税收, 因此是各级政府管理部门和烟草公司严厉打击的对象, 目前发放贷款的当地农村信用社正在联合相关部门进行催收, 估计不会造成贷款损失。历年来, 发生的烟农贷款主观违约现象比较少见而且金额较小, 此种风险属于低概率事件。

(四) 自然灾害风险

自然灾害, 是在烟叶种植中可能遇到的水灾、冰灾、旱灾、病灾和雹灾等灾害, 可能严重影响烟叶收成, 甚至颗粒无收, 是烟草种植行业最大的风险。

根据《常德市烟叶生产风险专项资金管理办法》, 政府将对在烟叶生产过程中因遭受自然灾害而导致的烟叶全损或部分损失给予补贴, 烟叶生产灾减损失分为三个档次:部分受灾 (损失30%-50%) 、严重受灾 (损失50%-80%) 、绝收 (损失80%以上) ;补贴标准为:部分受灾补贴100元/亩, 严重受灾补贴200元/亩, 绝收补贴400元/亩。为此, 常德市政府将筹集烟叶生产风险专项资金200万元, 其中防雹增雨设施补贴50万元, 赈灾补损150万元。

从实际执行情况看:临澧县灾害补偿属于完全由烟草公司补贴的方式, 在遇到灾害时, 全损补贴最大为500元/亩左右;桃源县灾害补偿属于风险基金的形式, 烟农每亩交10元, 由政府出10元, 烟草公司出20元, 组织灾害补偿基金, 补偿受灾烟农, 据以往情况, 全损补偿基本上可以达到400元/亩左右;石门县灾害补偿也属于烟草公司补贴方式, 在遇到灾害时全损补贴最大为400元/亩左右。补贴金额基本能覆盖烟农投入的, 除人工以外的成本, 减少了烟农损失, 降低了贷款风险。

摘要：本次调研主要地域为常德市的三个县, 石门县、桃源县及临澧县, 通过对这三个县烟农种植及融资情况的调研了解烟农在烟草种植周期中对资金的需求状况作为制定相应的贷款策略及开发相应的贷款产品的参考, 为邮政储蓄银行常德分行开办烟农贷款提供数据支持。

篇9：承德市旅游客源市场的开拓

[关键词] 承德市旅游旅游客源市场开拓

承德市历史文化悠久、风景秀丽，是河北省两大旅游“龙头”市之一。世界最大的皇家园林避暑山庄就坐落于此。著名的宗教胜地外八庙环绕避暑山庄而建。除了这些人文景观之外，承德市还拥有十大名山，山水相拥，如诗如画，恰如塞外“小江南”。1999年以来，来承德市旅游的境内和境外游客呈不断增长的趋势，而游客的增加带动了承德市的经济发展,又由于承德市的农业和工业的基础薄弱，旅游业是承德市的支柱产业。因此，加强对承德市旅游客源市场的分析和研究，对扩大承德市的旅游业发展，保持承德市的经济持续增长具有十分重要的意义。

一、对承德市旅游客源市场的分析

近几年来，由于我国GDP的不断增长，尤其是与承德市地理位置临近的北京、天津、山东、东北、内蒙等省市自治区经济的飞速发展，使得人民生活水平不断提高，随之产生对高品质文化生活的迫切需要，使人们利用闲暇时间旅游度假的愿望更加强烈，由此出现的旅游热给承德市带来了源源不断的客源。

从国际方面来看，来承德市旅游的境外游客主要包括韩国，日本以及我国港台等亚洲客源；不过随着承德市经济，文化的发展以及地理位置的优势，它对美国，俄罗斯等国家的游客也具有巨大的吸引力。

二、在开拓承德市旅游客源市场中存在的问题

最近几年来，承德市在开发客源市场方面取得了显著成绩，但仍存在着一些急需解决的问题。

1.市场定位不准确

在进行市场促销时，没有深入研究市场的需求。首先，没有搞清楚游客來承德市旅游的可能性。众所周知，在旅游业中存在着一种规律即“最大旅游时间比”。根据这一规律当旅游局以及各个旅行社制定促销广告时，过多面向地理位置与承德市相距十分遥远的省市，这就是一种无形的浪费。其次，没有针对不同类型的游客需求提供合理的旅游产品。根据北京三十家旅行社的信息反馈显示：北京的游客感兴趣的并不是避暑山庄，外八庙，而是京北第一草原和木兰围场。显然承德市政府以及各旅行社不但没有把工作的中心放在游客感兴趣的地方，相反，每年仍向避暑山庄追加大量投入。这种缺乏市场分析基础上的产品促销产出有限。

2.旅游市场秩序欠佳

(1)旅行社，酒店普遍处于小，散，乱的状态，竞争力不强。由于经济利益，它们之间争抢客源，造成了它们之间竞相压价，形成无序竞争。目前各旅店均在火车站，汽车站派出服务人员，游客一下车就蜂拥而上，争抢客源。而一旦抢到客源又会提高住宿，餐饮费用，即“宰客”。这样做不但破坏了公共交通秩序，使承德市的旅游环境大打折扣，还大扫游客兴致，降低了游客的重游率。(2)各景区的纪念品，特色品柜台普遍存在着哄抬物价，以次充好的现象。比如一块质次价低的玉石饰品，却以高出五至十倍的价格出售。游客大多不识货，日后发现也没办法解决。

三、扩大承德市旅游客源的对策

旅游业作为承德市的支柱产业越来越受到地方政府的重视。当前，如何扩大旅游客源成为承德市的当务之急。针对这种情况，建议采取以下措施：

1.重视人文环境，强化监管，规范旅游市场秩序

政府进一步加强了对景区的旅游行业管理和监察工作。制止“抢客”、“拉客”现象的发生。认真落实举报、投诉制度，在旅游局设立投诉电话，认真受理、解决有关投诉。同时，对旅游景区内所有宾馆、饭店、度假村进行详细调查统计和业务指导，对从业人员进行培训，提高服务质量，开展文明服务，做到不抢客、不宰客，树立良好的旅游形象。

2.整合资源，打造旅游品牌

政府可将旅游景点资源进行重新整合，突出“民族、生态、休闲”三大特色，发展特色旅游区。承德有中国56少数民族中的45个。由于各民族风俗不同，五彩斑斓的民族文化使承德市充满了神秘而迷人的氛围。政府可以大力开拓这方面的资源并向一些成功的旅游景区借鉴经验。另外，承德是一个多山的城市，特殊的地理环境决定了它的农业与平原上发展的农业是不同的，因此几乎每个县都有各自的特色。比如：承德县强力打造的高效环保养鸡产业、隆化县的绿色增收工程即“水田、菜田、果园”三结合工程，这些既是发展农业又是发展生态旅游业的理想资源。如今发展农家游已成为一种既为当地百姓增收致富的重要途径，又是都市旅游者体验乡村野趣的一种方式。

3.针对不同类型游客调整旅游产品

国内大部分都市游客（北京、天津）的兴趣所在并非是避暑山庄、关帝庙、外八庙这些古迹，而是可以集休闲、娱乐于一身的京北第一草原和木兰围场。出现这种情况是因为这些游客所在城市有着丰富的与承德相似的历史遗产，这样，他们就不会对这里的古迹产生过多的新鲜感。同时，平时的生活节奏很快，闲暇时间少，他们更需要全身心的放松以缓解压力，而对国际游客来说情况就有很大不同。比如，亚洲的日本、韩国游客这两个国家与我国距离较近，交通便利。近些年来与我国的经贸活动越来越频繁，又由于几国文化的相似性，使亚洲游客对我国的文化古迹有浓厚的兴趣。这部分游客来我市几乎都是为了领略皇家园林避暑山庄和外八庙。美国和俄罗斯的游客在国际游客中只占相当少的比例。但是这两个国家的生活水平较高，闲暇时间较多，开发这部分客源还有很大的扩展空间。这些游客也是侧重游览避暑山庄和外八庙，他们对现代化的游乐场和京北第一草原兴趣很小。所以要依据可靠的客源分析，采取有针对性的策略，切不可一刀切。

4.打破行政壁垒，互惠互利

政府应做深入的市场调查，合理调配旅游资源，应与兄弟城市加强沟通，取长补短，互利共赢。比如与承德市一样享有河北省“旅游龙头城市”美誉的秦皇岛市具有优美的海洋风光，气候宜人，这正与承德市的山峦叠嶂有很大的互补性。政府可以组织“两地游”业务。这种策略不仅丰富了游览内容、吸引了游客，两城市间还达到了经济上的互利。再如承德市与北京、天津两大城市毗邻，而经济的发展远远落后于这两大城市，因此承德市的消费者往往会被这两大城市繁荣的商业区吸引。鉴于此，市政府可因势利导，在节假日组织融“团购”与观光于一体的旅游项目。

5.挖掘新的旅游项目

目前，我国政府大力倡导“红色旅游”。承德市也应当抓住有利时机，因地制宜，发展新兴旅游项目。承德市隆化县的董存瑞烈士陵园就是一个重要的红色旅游基地。董存瑞烈士陵园距承德市避暑山庄60公里，处在避暑山庄至木兰围场黄金旅游线上，是北京、金山岭长城至围场的必经之路。开发这个项目不但能起到教育广大民众传承民族精神的作用，而且会加强人们对红色文化遗产的保护意识，更为重要的是这个项目的开发将使北京——承德——隆化——围场旅游线路更加完美。据悉，在国家发改委支持的全国红色旅游景区建设中，对董存瑞烈士陵园总投资2818万元，在河北省投资额度仅次于西柏坡。2007年底扩建工程全部完成后，2008年董存瑞烈士陵园年接待青少年人数将达到40万人次，比现在接待规模翻两番。

6.重视媒体的作用，强化推销

进入信息社会，谁占有的信息量大，速度快，谁就会在竞争中占有优势。由于互联网技术的逐步成熟与普及，承德市也应该积极开展网上宣传与电子商务活动。这样做可以在最大范围内得到中青年游客的认同。而这部分游客恰恰占游客总量的多数。同时，也不应放松传统手段，即通过报纸、电视、收音机宣传承德市的旅游资源。随着我国进入老龄化社会，老年人的数量逐年增多，但他们使用互联网的机会不多，利用传统手段能有力的阻止这部分游客的流失。

7.注意城市建筑文化的整体性

承德市是一个有着二百多年历史的文化名城。由于历史原因，许多老街区被毁，而这些老街又是避暑山庄的延伸，这在一定程度上造成了城市建筑文化的巨大缺失。据悉：滦河老街历史文化保护街区已被列入国家第15个古街恢复建设项目。市政府将本着“保护为主、抢救第一、全面利用、加强管理”的原则，保护老街的基本格局和传统风貌，加强基础设施建设，恢复古建风貌，使整个城市的整体性、艺术性更强。