奥园实习报告

奥园实习报告（共5篇）

篇1：奥园实习报告

一、实习单位及地址

 单位名称：奥园养生酒店有限公司

 单位地址：广州市南沙区珠江东路369号

 实习职位：客房部

 单位简介：

广州南沙奥园养生城大酒店（广州白天鹅酒店管理公司）是一间按五星级标准建造、首创以养生为主题的特色酒店，目前有客房210多间，最大的会议室可以坐500多人。宴会厅可以摆30桌宴席。奥园养生城是全国规模最大，档次最高，集健康管理、养生保健、养生文化研究、养生保健品研发与推广、以及拥有大型养生保健网站的养生保健中心。它将极大地冲击现行的健康理念，否定旧有的生物医学模式，宏扬中西方，特别是祖国传统优秀的养生保健文化和养生保健技术。是世界卫生组织提出的社会－心理－生物－医学模式行之有效的实体。

二、实习时间

2011年10月10日至2011年11月20日

三、实习目的为了让我们熟悉酒店的运作模式，熟练酒店一线服务员业务流程，为自己今后的职业发展方向提供一个参考，同时为了让我们能够将学到的理论知识与实践相结合，从而增加我们运用知识的能力。

四、实习内容

1.了解酒店客房部构架

2.酒店客房部的运作模式

3.酒店客房部服务员业务培训及实操

五、实习体会

在南沙区奥园养生酒店度过了难忘的6周的酒店客房部服务员实习生活，令我深有体会。

首先，就酒店而言。

我们实习所在的南沙区奥园养生酒店开业至今不足一年，可以说是一家正在成长之中的酒店。我很荣幸能亲眼见证这一过程的一小部分。奥园养生酒店是又奥园地产项目中的会所改造而成的，所以难免在酒店建设前的各方面筹备工作都显得有些滞后。从酒店各各部门的组织结构的不完整和人员配备不足等现象，可以看出其先天发展都是硬拉起来的框架，而在稍后期的部门完善速度上也缺乏力量。由于组织结构和制度的不完善导致的员工流失现象也时常发生。

酒店的客源问题，就如中海油公司的长住客数量来说，基本占酒店总房间数的四分之一。可以说客源还算稳定，加之时常有旅游团入住，在我们实习期间就几乎达到开房率过半。

酒店各部门运行效率来讲，因为我是在客房部实习，所以对客房部比较熟悉。总体上来说存在部门管理上的重叠或管理真空，甚至管理混乱。这些问题主要原因是因为酒店先天不足，但是部门领导也有推卸不了的改革推进不力的责任。个人觉得，应该先把重点偏向于酒店组织构架的完善，只有内部良好运行，健康发展，才有酒店的长远发展。

其次，就个人而言。

此次奥园养生酒店实习经历乃是不可多得的成长机会。与暑假旅行社实习相比有共通之处，都是旅游业中的环节，都是作为一线服务员。我们刚到酒店被安排到酒店客房部，第二天开始就进行为期一个星期的上午理论培训，下午实地操作学习。为我们进行理论培训的是我们部门的蔡经理，是来自白天鹅酒店管理公司的。在培训的过程中，让我们尽可能详细的了解酒店客房部的构架以及各部分的职能和服务员业务操作详细流程。

由于客房部的结构并不完善，主要职能仅有服务输送和清洁卫生两个正常运行。我们五个实习生主要负责清洁卫生，所以基本很少面对客人的机会。大部分时间都是面对酒店客房的基本设施。经过6周的业务实习基本掌握客房部服务员业务操作流程。

最后，总结实习所得。

（一）突发事件应变能力提高

在客房部工作，每天都必须做好作战的准备，因为作为一名服务员，每天面对不同的事件，入住的客人中，不免会有些不大礼貌的客人，面对这样的情况，要如何安抚客人的情绪，同时也要保护酒店的利益，与自身的安全，对于我来说又是对自身心理承受能力的一个考验。

（二）服务技能的提高

在这次实习中，我培训了服务技巧和服务规范，更加深入熟悉服务工作，对服务有了更加深入的了解，服务技能有了进步提高。服务更加熟练，可以熟练

地完成服务工作。并且随着服务技能的提高成，提高了员工的工作效率，减少了工作失误，能够向客人提供更周到便捷的服务。对在课堂上学到的理论也有许多思考，并且有了一些与别人不同的看法，也跟同学一起交流····

（三）从业能力的提高

酒店培训和实习经验的积累，对我毕业以后就业增加了机会，从业能力得到提高，在此过程中语言能力，交际能力，观察能力，记忆能力，应变能力得到了提高。

六、实习证明

篇2：奥园实习报告

行业态势阐发

一、全国性品牌扩张正逢其时1、住房大众消 费时代催生中国房地产第二春

从筹划到市场，从短缺到过剩，从“批发”到“零售”，房地产市场的“大众消费时代”全面到来了。住屋子之所以成为大众最存眷的商品，不但由于它是居住之所，更在于它是生活方法的载体和象征，人们将太多太多的生活理想和向往拜托在屋子之上。以致于所有人都市满怀热情的参加到选房购房的雄师之中，无分男女老少，全民总发动，个个都在购买决策中充实享有参加权和发言权，一场声势浩大的购房运动，就象西方的文艺再起运动一样，对人们的生活风采和精神状态产生着普遍的影响。

中国产业化进程正在热火朝天的历程中，中国房地产的全盛期正在到来。由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技能革命同频合拍，中国房地产市场将成为现代人类居住文化之集大成者。

联合国75国统计资料显示，住宅的生长与人均GDP值的增长是密切相关的。人均 GDP 在 800—1300 美元，为起步阶段；人均 GDP 在 1300—8000 美元，为快速上升阶段；人均 GDP 在 8000—13000 美元，为平稳上升阶段；人均 GDP 在13000 美元以上，为下降阶段。

发达国度和新兴产业国度人均 GDP 值已凌驾 13000 美元，中国人均 GDP 值达 8000 美元约需 30 年时间。也就是说，中国房地产至少在未来 30 年里还会有长足的繁荣生长。

从改造开放以来的中国房地产生长历史看，1991 和 1993 年，是中国住宅财产的第一个春天。其后的宏观调控，使房地财产进入了 3-4 年短暂的平脱期。1997

和 1998 年以来，中国住宅财产迎来了第二个春天。如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——生长商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可连续的。2、机会与挑战：全国性品牌扩张时代到来

大众消费时代给住宅业带来的历史机会体现为：住宅财产优化带来的新的财产机会；住宅财产将迅速成为国度和地区经济生长的支柱财产；中国住宅财产和产物有着相当看好的国际时机；新质料和新技能的普及加快，将有力推动房地产财产化进程；住宅工场化、财产化进程加快，为大范围大盘的迅速开发奠定了底子。

新时代的挑战性则体现在至少如下诸方面——马太效应，强者更强弱者更弱；消费者日益理性成熟，将不绝融入产物生产当中；许多意想不到的生长商的战略和新标准的应用等现象将会相继出现，致使竞争愈趋于知识化和智慧化。开发商将在更高的竞争平台上展开新的比赛，房地产市场格式将面临重新洗牌。

大众消费时代种种机会与挑战复合在一起，在中国房地财产界最会合的体现，就是全国性品牌扩张时代的到来。

从这个意义上来说，中国房地财产正步入秋天，强者硕果满园，弱者将随秋风而逝。

经过近一二十年的生长，中国房地产开发商，特别是民营开发商，由小到大，由弱到强，正日益走向成熟，逐步具备了进行全国性品牌扩张的素质和条件。一向被认为是地区性极强的房地财产现在也已经拉开了跨地区扩张的帷幕。万科已进入了南北诸多都市，碧桂园则已在珠江三角洲进行局域性跨地生长，香港和黄地产早已蜚声大陆，香港新世界团体也在大陆南北各都市有品牌项目。

全国性品牌扩张必须合纵连横。战略联盟是一种资源的整合行为，是一种力量的聚集历程，也是一个行业生长到所谓巨人游戏时代之后一定会出现的团体化现象，是一种更高条理更强有力的战略竞争手段。当房地产开发商都已经在市场风雨中生长壮大之后，影响力、品牌力、竞争力和扩散力的提高就有赖于强强联合。

3、小结

“好风凭借力，送我上青云”。住房大众消费时代、中国房地产第二春以及全国性品牌扩张时代的来临，对奥龙筹划而言，是不可错失的天赐良机，机不可失，时不我待！

奥林匹克花圃的市场定位非常靠近大众消费水平，可谓是大众消费的精品之一，完全可以在住房大众消费时代尽显风骚。广州奥园多次开盘求过于供的热烈局面正证明了这一点。抓住机会，把“适销对路”的奥林匹克花圃赶早推向全国，乃是奥龙筹划的神圣使命！

二、泛地产时代彰显英雄本色、中国房地产正在进入泛地产时代

纵观中国房地财产的市场竞争，可归纳综合为三个阶段性升级：

——最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级； ——其后是从实物地产到看法地产阶段的升级； ——目前又体现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。

差别的阶段对房地产的策划与开发提出了差别的要求。看法地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方法，二者有联系，也有区别，不可等量齐观。只有实施泛地产战略，看法地产才华真正落到实处。如果只局限于狭义地产（专业地产）去做看法地产，往往是徒有空洞的看法。看法地产应该是有实质性内涵的，其底子代价不是为了宣传炒作与项目包装，而是更好地满足消费者的需

求。

看法地产与泛地产始于卖情况阶段，主要体现在卖文化（生活方法）阶段。开发商要想做出好的情况和好的文化（生活方法），就必须导入看法地产的经营理念和泛地产的生长战略，凭据项目锁定的目标客户群的需求，提炼出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间标准上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。1）从炒家地产到用家地产

我国房地产的起始阶段，即由筹划经济到市场经济的转型之初，市场是短缺的，出现为卖方市场，所以，当市场的潘多拉盒子一打开，首先迎来的是以伐鼓传花式的地盘炒作为主要特征的炒家地产阶段。在炒家地产阶段非理性的泡沫逐渐消退之后，房地产回归理性，用家地产阶段登场了。

用家地产阶段一般又可分为卖屋子、卖家居、卖情况、卖文化（生活方法）等几个递进的阶段。

首先是“卖屋子阶段”。开发商开始注重修建设计与施工质量，但比传统的职工宿舍进步不了多少，实质上照旧挡风避雨的窝。

随着市场逐步由短缺走向过剩，消费者的要求也日益提高，于是开发商开始注重立面与户型的创新（如大客小卧、双卫、复式等），即进入“卖家居阶段”，然而此阶段房地产卖点的竞争主要局限在室内。

随着人们对康健和生活质量追求的不绝提高，“卖情况阶段”浮出水面，房地产卖点的竞争从室内生长到室外（小区），人们开始注重楼盘的总体筹划因素，如修建密度、容积率、绿化率，私密性、宁静性，绿地、湖泊、小品以及会所、大门、泳池、学校、幼儿园等配套设施相继成为卖点。随着社区情况竞争的升级，房地产开发日趋范围化，即由小区走向大社区乃至新城区的开发，而小区、大社区、新城区等又无不以自然与人文情况的营造为根本卖点。

上述差别的阶段对房地产开发商提出了差别的要求。早期只需一、两个点子即可启动市场，到厥后难度越来越大。一个乐成的项目，多为审时度势、适度超前的项目，即在人们都在同一个层面进行猛烈的同构竞争的时候，能跳出来，在较高的层面（阶段）营造全新的卖点或卖点组合，引领房地产竞争的新潮流。虽然，新的创意一经推出便被迅速追随、克隆，逼着人们挖掘新的卖点，以至于种种营销新招层出不穷，最后，各家的“套路”趋于大同小异。

2）从实物地产到看法地产

所谓实物地产，是与看法地产相对的看法，是指房地产开发与营销中有形的要素，诸如土地、衡宇、门路、绿化、停车场及其他种种配套设施；看法地产则指房地产开发与营销中无形的要素，诸如社区文化、生活方法、品牌形象等。实物地产是看法地产的底子和依托，看法地产不能脱离实物地产而存在，二者是相互联系、对立统一的干系。看法地产通常寓于有形的实物地产之中，并赋予有形地产以主题和灵魂。

“看法地产”的提出，是为了用以说明这样一种客观的趋势：即房地产竞争生长到一定水平，就会由有形要素的竞争上升到无形要素的竞争，生活方法、社区文化、品牌形象等无形要素的职位与作用将日益重要。其原因是：

——无形要素体现了消费者日益深化的高条理的心理需求（如社会归属感、阶层认同感、受人尊敬与自我实现的需求等）； ——无形要素不象有形要素那么易于捕获、定位、营造和克隆，因而，与有形要素相比，无形要素可视为一种长周期的战略资源，谁掌握了这些不易掌握、不易克隆的资源，谁就可以创建相对长期的核心能力与竞争优势。

可见，看法地产是创建在实物地产底子之上，而又高于实物地产的房地产开发与营销理念。从品牌识别的角度来说，实物地产强调成果性代价诉求，而看法地产则强调情感性代价诉求与自我实现代价诉求。实物地产象一门科学，看法地产则象一门艺术； 实物地产偏重于理性，看法地产则是偏重于感性；实物地产策划多为“规定行动”，而看法地产策划多为“自选行动”。因而，看法地产对策划人和开发商的功力提出了更高的要求。

目前，在房地产开发水平较高、竞争较猛烈的地区，看法地产已初露眉目，但乐成的案例还不许多。原因在于，就现阶段而言，实物地产仍居绝对主流职位，看法地产还比力超前，人们对看法地产的理解还比力片面和菲薄，许多人照旧在实物地产的领域理解看法地产；长于看法地产策划的“务虚派”与长于实物地产策划的“务实派”还没有真正携手联合起来。

在几年前我们方才提出“看法地产”看法的时候，在我们还没来得及给看法地产一个清晰的界定的时候，地产界一夜间就言必称“看法”了，“看法”一时间成了非常时髦的东西。然而，今天看来，乐成的案例并不多。许多看法是被强加上去的，仅仅是一种说法，甚至于仅仅是一个好听的名字；而一些好的看法地产创意并没有在实际操纵中得到充实落实。今天地产界已经开始反思：还要不要“看法”？一些专业人士指出，太过的“看法炒作”可能将房地财产导入误区，最好照旧少谈“看法”。这是市场正常的反弹。然而，就在经过过热后的反思回归理性，在一些人开始对“看法”失去兴趣的时候，真正的看法地产时代开始了。3）从狭义地产到泛地产

真正的看法地产时代的开始，是与泛地产阶段的到来一脉相承的。所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的看法。狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖屋子，并为屋子配套一些隶属设施（如门路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等）。总之其核心是“屋子”。所谓泛地产，则不局限于以“屋子”为核心，“屋子”可能是主体，也可能成为隶属的配套设施，泛地产是在某一特定看法下营造一种人性化的主题成果区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、抚玩型农业旅游区，等等。即将狭义的房地产与产业、农业、商业、旅游业、体育财产、教诲、科技等财产融合起来，形成种种“财产房地产”，大概说是将狭义的房地产开发置于更大的空间标准上进行更为宏观的定位、筹划、设计与开发。这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、范围与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、范围与品牌积聚到一定水平，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发，它通常体现着政府在都市筹划与建立方面心有余而力不敷的意图，体现着现代都市居民比力前

卫的生活方法与理想的都市模型的以及人居形态的追求。

 泛地产时代到来的宏观配景是：

——国度住宅财产化政策的有力拉动； ——房地产市场化进程的日益加快； ——政府对房地产行业和市场治理与控制力度不敷，社会保障、都市配套对中国房地财产生长的支持力度不敷； ——空前猛烈的同质化竞争； ——消费者需求日益多元化； ——许多与人们生活直接相关的财产（如教诲、体育、康健、文化办事等）发育不敷、市场化与财产化水平不敷。

 在泛地产时代，房地产开发将出现如下的变革：

——经营空间变革了。不但仅是单纯的房地产开发，还要涉及教诲、体育、康健、文化办事等与人们的底子需求紧密相关的财产，一切人类生产与生活空间都是广义的房地产。

——生长商的脚色变革了。与外洋专业化的住宅供给商相比，中国的房地产开发商不是单纯的住宅供给商，而是生活方法的营造者与生活保障的提供者。

——行业标准变革了。不再局限于对屋子产物质量的要求。相应的，房地产理念、目标、代价观，以及资金、人才、技能的资源组合也都变了。房地产原来的一些核心因素，蜕酿成了底子性因素，而不是核心因素了。

泛地产的开发，可以说是真正的“跳出地产做地产”，追求人与自然的调和，以人为本，在更大的空间标准上体现对人的庇护，顺应了人类消费需求条理的日益高级化及多元化的大趋势。

在狭义地产阶段，房地产开发主要体现为实物地产开发，看法地产难有较大的施展空间。而在泛地产阶段，看法地产则会有辽阔的用武之地，可以说是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。泛地产不但对开发商的实力、范围、品牌等提出了较高的要求，也对房地产项目策划提出了更高的要求。它要求房地产策划更综合、更宏观，更富于原创性，要从消费者、都市乃至区域的局势阐发入手，通过宏观的综合阐发，确立房地产开发的项目定位，适度超前地将项目置于即将到来的局势潮流之前，让潮流推着项目走。2、泛地产时代的房地财产将重新洗牌

泛地产意味着开发商不能只专注于自己的专业——房地产上，而必须跳出地产做地产。必须学会两手抓甚至多管齐下。要善于在看似与本业不相关的其他财产中发明可以为我所用的资源，并充实利用之。这对大部分过于“专业化”的房地产商人来说无疑是颇为艰巨的事情。而即便有此意识的开发商也不一定有能充实利用的能力和魄力。因为泛地产运作的涉及面很广而模式很新，不确定性相对就比力大一些，非雄才大抵而又极具实际操纵能力者往往不敢问津。故泛地产时代的到来既是机会，更是挑战！

今天的中国，是创造房地产物牌、生活方法和财产的绝好时机。每小我私家的想象力都有可能实现的。一旦进入房地产这个行当，不做便罢，要做便有可能杀出一条血路，树起一面旗帜。在中国，房地财产最具备这种可能性。泛地产时代，旅游、体育、康健、教诲……所有的财产之树都可以根植于房地产的土壤之上。房地产开发，辅之以资本运营，将取得更大的市场和回报。可以预言，中国企业界的超等巨鳄，不但出现在高科技领域，也将出现在不动产领域——不动产时代到来了。

近郊大盘时代到来，与泛地产时代的到来一脉相承，与中都城市化进程同频合拍，与中国房地产开发商的生长壮大也是同步的。

体育财产与房地产嫁接商机无限。体育财产在中国也处于转型时代，释放出来的市场能力与生长空间之大，是史无前例的。社区体育是体育财产化历程中最有市场潜力的一大领域。从竞技体育到大众健身运动，是从金字塔尖向金字塔基生长，是体育财产化与市场化的局势所趋。与此同时，房地产则从单纯的住宅供给商向生活方法的提供者的偏向生长。社区体育，正是体育财产与房地财产相对接的最佳结合部。

几年后能存活下来的开发商，一种是有实力有品牌的“大象”，一种是实力不如大象，但市场突破能力强的“猴子”。对地产大鳄来说，不消泛地产战略可能也能生存，但对付实力不很强的中小型开发商来说，要想做大，要想实现超通例生长，就必须实施泛地产战略，要跳出专业与行业的局限，逾越克隆（区域市场）、逾越通例（行动模式）、逾越行业（专业性）、逾越有形（项目本体）。、小结

广州奥园可以说是泛地产时代到来的标记。广州奥园也是泛地产战略的领头羊，它的乐成雄辩地说明了泛地产理论的革命性和正确性。它无愧为泛地产时代的第一个乐成典范。

奥龙筹划正是要把这一泛地产战略的硕果推广开来发扬光大，并将泛地产做到极致。泛地产时代对奥龙筹划来说是个空前的大好时机，我们开创了这个时代，这个时代应该是我们尽情挥洒尽显风骚的大舞台。

三、社区体育业旗手舍我其谁、社区体育业将是我国体育财产化的主导偏向

中国体育正在走向市场化、财产化，其前景不可限量。中国体育财产向那边去？ 我们认为，是中国体育财产将出现以下六大生长趋势：

 竞技体育的商业化与企业化；  竞技体育的非竞技化与普通化；  体育财产经营主体的民营化与团体化；  体育财产经营业态的连锁化与网络化；  非竞技体育的多样化与社区化；

 体育财产与房地财产、旅游业、康健财产等相关财产的复合化。

平常地说，通常意义上的体育财产分为：体育本体财产（体育竞赛与演出业、体育健身与娱乐业、体育咨询与培训业以及有形和无形的体育资产的经营业）、体育相关财产（体育彩票、体育用品、体育经纪和署理、体育新闻和媒介、体育告白、体育旅游、体育修建等）及体办财产。在体育财产市场化与财产迅速生长的今天，这种笼统的分类显得过于粗放了。

结合上面对中国体育财产六大生长趋势的掌握，我们认为，社区体育将成为中国体育财产生长的复合点、聚集点、兴奋点、引爆点。

体育要真正实现财产化，必须以体育消费的普通化为前提。大众消费的潜力是体育生长的动力，只有体育消费普通化了，体育才有生长的前途。虽然，高等体育消费不可忽略，但基点应在大众消费。要适应和提升大众体育消费水平。而普通化消费的前提之一就是体育作为消费品的可得性和便利性。而最能提供体育消费的方便场合莫过于社区。所以社区体育事业就成为一个非常重要而又布满前途和时机的领域。社区业的生长，是未来中国的实现经济、社会、人口、资源和情况可连续生长的一个重要通道。发达国度的经验说明，社区体育是体育消费普通化必不可缺的一个核心部分。而中国现在的社区体育状况就如现在的社区医疗一样随处布满守旧性和空白点。如果能抓住此机会，打好社区体育这张牌，前途自然不可限量。

2 ．社区体育对付社区建立的一般意义

事实上，社区体育已经成为社区治理和社区办事事情的重要组成部分，对房地产开发商而言，做好社区体育办事将会是很得力的一个卖点和利润增长点。社区体育的要素一般包罗了体育园地设施、居民、社区体育组织、社区体育的治理与指导人员、体育运动的筹划与要领等几个方面。

社区体育对房地产社区的成果代价与文化代价的强化也是显而易见的：提高社区居民的身体素质与康健水准；可以消除疲劳，解除紧张，对富厚社区业余文

化生活有重要作用；完善居民社区办事，促进社区生活便利；提倡公平、平等与竞争，提高社区的文化品位；提倡对规矩和范例的尊重和遵守，提高居民的文化修养；改进居民生活质量，创造良好生活方法；增强居民间的人际来往，改进社区人际干系，营造调和生活和文化气氛；增进居民的社区配合意识，促进社区的繁荣生长……总之，它对创造社区康健生活，培育社区群体情感和活泼社区人际情况都具有很好的促进作用。

别的，社区体育作为国度体育事业的一个组成部分，是国度将要大力大举提倡的一种形式，是全民健身运动的有效实施途径，是体育社会化的一个重要方面，具有旺盛的生命力和长期性。正如中央政治局常委、国务院副总理李岚清同志所批示的：“……群众性的体育健身组织最好上社区来推动、治理、指导（包罗群众自发组织的），并将此作为社区事情的一项职能来抓。对专业性的体育、健身俱乐部或组织，要按有关规矩增强治理，督其依法营运，促其康健生长，规矩不完善的要进一步完善，并要认真依法治理。”（引自李岚清 1999 年 1 月 23 日在全国政协办公厅《体育改造的重要偏向——关于我国体育俱乐部情况的视察陈诉》上的批示）。

综上所述，可以预见，社区体育是一个布满生命力和无限希望的领域，而中国的社区体育事业方才起步，有许多的时机可以利用，许多的空缺期待填补。可谓“辽阔天地，大有作为”。

3、贝利模式：富有生命力的社区体育经营模式

美国的社区体育事业可谓红红火火，堪为研究与学习之典范和案例。而其中贝利连锁模式是一个佼佼者。它巧妙地把社区体育运动、保健养生筹划和社会保险结合捆绑在一起，让人们既尽享运动保健之乐，又安享人生保险之福。无怪乎所到之处，应者云集，连锁事业，突飞猛进日新月异。在短时期内就迅速生长壮大成为全美国知名的以体育运动保健为主业的高增长型上市公司。尽管贝利连锁也面临着许多强劲的竞争敌手，但生意依旧火爆异常，足见其潜力之大和生命力之强。

贝利模式作为社区体育乐成的商业模式，对奥龙筹划很有借鉴意义。我们不但要构思如何引进贝利或与贝利联盟，更要善于从中罗致其经营智慧和商业模式的精髓。

贝利模式中可圈可点之处至少有：

 立体、多元、复合的产物路线。贝利的所提供的产物与办事，既包罗根本的运动健身设施与领导，更包罗运动健身、养生保健、美容瘦身等康健财产产物的推广与销售，以及保险办事等。

 温情脉脉的“体育+保险”财产嫁接模式，既强化了产物包装，增加了营销卖点，也拓展了产物与办事的领域。

 含而不露、因势利导。外貌上看贝利与传统的健身俱乐部大同小异，其实不然。其主要利润点不在体育运动设施收费，而在于把消费者吸引到一个富于熏染力的康健运动情况中来，在有效的引导下对之进行运动健身、养生保健、美容瘦身等康健财产产物推广的销售收益。

 品牌连锁扩张路线。以无形驾御有形，打造强大的品牌，以先进的经营模式与资本运营手段（租赁、并购等形式），对传统的社区不动产、体育运动场合、设施、人员等进行资源整合，实现了超通例的市场扩张。

 上市、资本运营路线。

3、小结

创造体育社区是奥龙筹划的初志与起点，也是奥龙筹划的终极追求。体育资源是奥龙筹划不可或缺的生命血脉。通过对体育财产以及社区体育状况的阐发和梳理，我们可以清晰地看到奥龙筹划的可行性与灼烁远景。正是看到了其巨大市场与灼烁前景，现在，全国各地才会冒出那么多的以体育和康健为看法或口号的房地产开发项目来。但是，这些项目的幼稚与不成熟是显而易见的，对消费者的吸引力也是欠缺的。至少到目前为止，没有任何一个所谓的体育社区可以与奥园

相提并论。而奥园所拥有或能使用和驱使的资源具有高度的权威性和排他性，是其他开发商所望尘莫及的。应该抓住机会，赶早将品牌做好做大，这也是奥龙筹划的重要目标。奥龙筹划高高在上的泛地产战略，将使其在中国房地产生长史上开辟一个全新的时代。泛地产战略的精髓是看法地产（主题地产）和复合地产。是以发散的思维方法，跳出行业整合资源，营造新的文化与生活方法。泛地产战略的底子，在于自选行动，而不是规定行动，在于敢于冲破既有的行业标准和游戏规矩。所以整合成为奥龙筹划乐成的前提。而事实证明，奥龙筹划的实施者是具有强劲的整合能力的。继承发挥好这种可贵的能力，奥龙筹划必能成为资源整适时代的领跑者。

第二部分

开发模式解构

一、奥园模式的行业职位

——奥园模式与万科模式、碧桂园模式的比拟阐发

中国房地财产的竞争生长到今天，不但是产物卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争，不但是一时一地的某个项目的竞争，更是企业的竞争——企业全局性的战略思路与经营模式的竞争。一言以蔽之，今天中国房地产的竞争，归根到底是开发模式的竞争。

综览中国房地产开刊行为的乐成模式，大抵可以归纳综合为以下诸种开发模式：

 万科、华新模式——专业化品牌扩张型

 碧桂园模式——范围化产业扩张型

 奥园模式——看法复合型

 祈福、丽江模式——完善—积聚—成熟型

 现代城、上河城模式——另类前卫型

就跨地区品牌扩张的角度来看，上述诸模式中，对奥园模式最具竞争力的模式，当属万科模式和碧桂园模式。1 ．万科模式简析

万科号称中国第一房地产物牌，也是率先进行跨地区的全国性品牌扩张的开发商。从连锁经营的竞争态势而言，它与奥龙筹划在某种意义上也组成一种竞争

敌手干系。所以对它的情况的了解和阐发将成为须要，这样将对奥龙筹划的乐成实施有所助益。

万科的强项与优势险些是广为人知的，即情况筹划、户型设计、营销策划和物业治理均有其自成一体的专业范例。而到如今，万科自己也已经发明，它的这些所谓核心能力是非常容易被竞争敌手复制的，而要培育新的核心能力，也决非一朝一夕之容易事。所以，万科人深知，构筑新的核心竞争力已刻不容缓，并相信财产化是它的唯一出路。所谓财产化的门路，万科人认为主要涉及九个方面的内容：金融、土地、筹划设计、制作、建材、销售、中介署理、告白和物业治理等。他们觉得住宅财产化就是对这些相关财产和生产流程进行整合以实现住宅建立的科技化、现代化和范围化。这看起来是一个恢弘的蓝图，但要真正将它变为现实，可以说是路漫漫而修远。万科目前的地区扩张战略重点放在深圳、上海、北京、天津和沈阳等五多数会，未来三五年内将会进入成都和广州。但正如业内明眼人所断言的那样，万科的名气大于实力，它在各个都市的生长也决非轻而易举一帆风顺的。万科在上海、北京、沈阳等地都曾遭遇过消费者退房的波折。它在每个都市市场占有率 5%的目标除深圳比力靠近而外，其他都还遥遥无期。它要等在每个都市的市场占有率靠近10%以后，才考虑进入下一级都市生长。

正是考虑到未来竞争中范围化的决定性作用，万科近来一直致力于联盟事情的开展。其闻名遐迩的“万客会”可以解决与客户的信息交换与相同并起到流传形象的作用；新近提倡的全国性房地产战略联盟“中城房网”外貌上也颇有气势，似乎可以解决其设想已久的战略联盟问题。但是实质上难免乌合之嫌，联而不盟，盟而不信，外貌可能信誓旦旦，实质照旧各自进行各为其主各谋其利。所以对谁实际上都无太多具体利益。

对万科战略蓝图可以产生突破性助益的事项，还只在于与华远的联合上。从1997 年起，华润就一直在打万科的主意，第一次收购万科的企图因为万科最大股东——深圳特区生长团体的牵制而告失败。这一次双方已经签了协议，一旦乐成，至少对万科在北京周边的生长将如虎添翼，而在资金及其他资源上也会得到很好的增补和改进。

华润北京置地控制北京华远房地产股份有限公司约 70%的股权以后于 1996年在香港上市，为向全国生长，1997 年华润董事会聘请万科王石为华润的独立

董事，谋求相助。华远的长项是大量的土地储备和施工治理，万科的优势是市场运作和物业治理，这下两家似乎可以告竣比力完美的互补了。业界普遍认为这将是房地产界真正意义上的强强联合，令北京开发商颇有“黑云压城城欲摧”的压力。万科历来缺地，在哪儿都拿不到好地，所以只能走“农村困绕都市”的门路。所以王石多年来一直都在想卖万科——给万科找个实力雄厚的大股东，以期能改变其股权疏散长期孤军奋战的局面。

从前期的生长状况看，万科是作为一个单体企业进行跨地区扩张运动的，指挥协调上比力容易。而奥龙筹划的实施则显得比力庞大了。对奥龙筹划而言，尽快理清理顺种种干系，尽早发挥奥园的奇特品牌优势，抢占各多数会的康健主题房地产市场，可以说已经是刻不容缓迫在眉睫了。万科品牌可以说已经成熟，而奥园品牌则只是方才起步，必须加大力大举度，加快速度。

综上所述，我们将万科模式界说为“专业化品牌扩张型”。万科的乐成，在于它是中国房地产市场化的先驱，先知先觉，先行一步，成为行业领跑者，实施专业化、品牌化生长路线，并很早就积极进行跨区域品牌扩张，经过多年努力，根本乐成地塑造了全国性的品牌。进而主动谋求行业江湖盟主职位，并采取了若干颇有影响的联盟战略。总的来说，它的生长战略过于局限于通例技能层面，克隆者与追兵已近，其率先起跑的优势正日益淡化，而其新的竞争优势尚未形成。最近，万科意识到单纯的产物经营与品牌经营已经难以适度其作为上市公司生长战略之需要，所以在资本运营上加大的力度，并开始图谋通过收购一些区域市场优秀开发商，以实现超通例的全国性品牌扩张和市场笼罩，形成新的竞争优势。2 ．碧桂园模式简析

广东楼市大鳄碧桂园的开发模式，则可以界说为“范围化产业扩张型”。碧桂园是在强势品牌发动下实施范围化生产和范围化营销，推行纵向一体化的企业运作，追求模式化、产业化的产物路线和高门槛（现楼）营销战略。其乐成是哲学思路的乐成，是出结果、出人才、出机制、出品牌、出网络的“五出”理论的乐成。应该说，碧桂园模式是非常乐成的房地产开发模式，它占据了中国房地产

开发的一个时代。但碧桂园在迅速扩张的历程中，出现严重的品牌透支现象，太过醉心于工场化生产，在一个平面上重复，原地踏步，缺乏创新，在变革多端的市场上已经显出不可制止的一些劣势。虽然进行了连锁化经营，但只局限于一个区域板块。

奥园模式与万科模式、碧桂园模式的比拟

奥园的优势 奥园的劣势 与万科比 发散，复合，整合，联盟，主题 品牌 与碧桂园比 创新，主题，全国性，网络、特有资源 品牌、范围

二、奥园模式的本质内涵1、从广州奥园看奥园模式的奇特生命力

广州奥园通过一个乐成的中试历程，证明其他财产与房地产嫁接的开发模式是可行的，是存在巨大商机的，从而揭开了一个时代的序幕。

广州奥园的乐成实证了泛地产理论的正确性和巨大代价，催生了“整协力也是生产力”的新看法，开创了中国房地产开发经营的一个全新模式，昭示了一种卓有成效的新型房地产竞争战略模式。在短时期内塑造了一个声明显赫的新兴房地产物牌。

广州奥园虽小，却是一个“龙种”，其精髓是：

专业化房地产商

+ +

复合型地产的开发理念

+ +

资源整协力

+ +

具唯一性权威性的体育资源库

+ +

独到的市场推广及公关策划运作

+ +

优秀的产物。

当别人比技能、比小分、比规定行动时，奥园配出了一个“杂种”、“四不象”。它逾越了通例的规定行动，是自选行动，具备奇特的竞争优势。

奥园的乐成，“奥林匹克”的牌子确实对项目的看法营造与品牌推广起了相当的作用，但并不是要害因素。深圳“奥林匹克大厦”也用了“奥林匹克”的牌子，却并未见其乐成。广州奥园的乐成，不但是一个看法的乐成，一个产物的乐成，而是整体的乐成，是企业的乐成，是战略理念和哲学思想的乐成。

在广州奥园个案之中，我们发明了以下三点可贵的企业看法、能力与素质：

 速度—— 市场发作力。

 创新—— 市场突破力。

 整合—— 市场笼罩力。

知识经济与信息时代的企业竞争，要害在于速度、创新和整合。一方面，要快速实现竞争优势和核心能力的释放和裂变；一方面，要不绝逾越自已，进行原创，进一步强化竞争优势和核心能力；第三，要进行跨行业的资源整合。组建战略联盟，优势互补，强强联合，可以迅速实现资本集聚和品牌扩张，实现超通例的生长。

随着房地产财产链的日益完善，资金、土地储备、专业化办事等越来越不是问题了，所有的资源都在向企业会合，房地产开发最底子的竞争力是什么？不再是企业拥有资源多少的竞争，而是企业核心能力强弱的比拼。比的是看谁有自我造血性能，看谁具备局势掌握能力、产物原创能力、品牌运作与资本运作能力。

概言之，广州奥园的乐成事实上是充实体现了一种 企业力的乐成，而不但是一种项目运作力的乐成。

虽然，广州奥园虽然有一些不敷之处，如：“三边工程”历程中许多细节地方失于粗糙；小区内体育设施不多，罢了有的许多设施其他楼盘也有，既缺乏差别化竞争优势，又有名不副实之嫌；会馆过于庞大，内部的体育项目园地离开和结构也有不公道的地方，而过于庞大的场馆也给经营带来困难和压力；人力资源欠缺，实际操纵起来难免捉襟见肘，等等。可以说，广州奥园就如同一台组装电脑，她虽然一步跨入了电脑时代，但要范围化、财产化，就得走品牌化之路。故如何解决上述问题，无疑是奥龙筹划乐成与否的要害之所在。

总之，奥园模式作为主题与专业开发型新锐开发模式，集看法地产、复合地产与主题地产理论于一体，注重速度与创新，注重看法炒作，短期内高度会合市场注意力，实现快速营销。开发商从项目公司生长到专业化公司，与众差别的是在技能领先、看法领先底子上到达了高度专业化，强调资源整合和战略联盟，面向大众的根天性需求，进行连锁化全国性品牌扩张，创建全国性品牌网络。罕见的跨地区跨行业联合生长模式，权威的体育资源源泉与渠道，使奥龙筹划具备了奇特的竞争优势，必可在全国性品牌扩张的大潮中傲立潮头。2、奥园模式的理论模型

（1 1）目标市场模型

奥园模式锁定的特定目标市场群是：体育行业的从业者、喜爱体育运动者、曾从事体育现转行者、想改变亚康健状态者、追求时尚生活方法者、外洋返国人士、高科技事情者、事业有成的白领阶层等。

奥园目标市场群的年龄特征是：以 28~38 岁的事业有成的中青年消费群为主导条理。

奥园目标市场群的行为特征是：喜好体育熬炼，体贴身体康健状况，享受生态情况，追求康健新生活，思想新潮，较容易担当新鲜事物。

收入水平

高

C C

中

E

D

A

低

B B

低

中

高

文化条理

图：房地产开发模式阐发模型（目标市场模型）

（模型出处：王志纲事情室理论研究部，2000 年 11 月）

如上图所示，设收入水平和文化条理两个指标，按低、中、高三个水平条理，可以将目标市场群分别为 9 个组群。

在奥园的主流消费群中，首先可以排除 4 个组群：高文化高收入的“顶级贵族阶层”、高收入低文化的“庸俗暴发户阶层”，以及中文化低收入的“清贫工薪阶层”、低文化低收入的“社会底层”。

那么，奥园的主流消费群由以下 5 个组群组成：

A 型：高文化中收入的“知识英才阶层”。

B 型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。

C 型：中文化高收入的“社会精英阶层”。

D 型：中文化中收入的“高级白领阶层”。

E 型：低文化中收入的“普通市民阶层”。

对奥园来说，差别组群的脚色和作用是差别的：

——A 型：主导型。是最核心为的主干一族，范围最大，是奥园主力户型产物的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方法的主要参加者、促进者。是奥园的标准客户。年龄在 30 岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级治理人才（尤其是职业经理人）和高级公事员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。

——B 型：标记型。是奥园品牌与生活方法的追捧者和标榜者，年龄在 25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方法，多属超前消费一族，是奥园中小户型产物的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。

——C 型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产物的产要购买者，对奥园产物档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。

——D 型：跟进型。是 A、C 型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。

——E 型：边沿型。数量较少，其作用是增补性的，其中往往又以投资型（炒

家）购买动机为主。

奥园目标消费者阐发

购买类型

定位

文化

收入

作用

年龄

职业

行为和心理特征

置

业

类

型

置

业

动

机

A型：主 导 型

知识英才阶层

高

中 标准客户 市场主流 市场领头羊； 主要销售东西；核心主干一族，范围最大； 多购主力户型社区文化和生活方法的主要参加者、促进者。

三十岁岁左右 以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级治理人才（尤其是职业经理人）和高级公事员为主 有自己奇特的品味，不盲目从流，明白享受生活，要求体面、文化感、情调，又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的代价；事业已根本定型，正处于上升期。三口之家居多。

二次置业

常 住 型

B型：标记型 前卫另类阶层

高

低 市场领头羊； 对树立品牌有重要作用； 品牌与生活方法的追捧者和标榜者； 中小户型产物的主要购买者。

二十五岁左右 专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者 年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方法，多属超前消费一族，多为只身或伉俪二人小家庭。

第一次置业为主

过渡型

C型：提升型 社会精英阶层

中

高 主要销售东西；数量不多； 多买大户型； 对产物档次、品牌形象形成有力的提升和拉动 四十岁左右 私营企业家 金领阶层（“打工天子”）

购买力强，落定迅速

二次置业为主

度假型

D型：跟进型 高级白领阶层

中

中 市场主流； 主要销售东西；A、C 型的市场追随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大

三十五岁左右 中高级治理人员 正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。二人之家或子女幼小。要求高素质低代价。

一、二次置业均有

常住型

E型边沿型 普通市民阶层

低

中 数量较少，其作用是增补性的 投资型炒家

总之，从范围数量来看，A、D 型所组成的中产阶层是市场主流；从市场拉行动用来看，A、B 起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C 型是主要打击东西；从品牌的角度来说，B 型是不可忽视的重要因素。

（2 2）开发理念模型

成果代价（有形）

合生创展

奥园

高

万科、丽江

碧桂园

现代城

中

上河城

低

低

中

高

文化代价（无形）

图：房地产开发模式阐发模型（开发理念模型）

（模型出处：王志纲事情室理论研究部，2000 年 11 月）

如图所示，按成果代价（有形的、实物的、实用的、根本的代价）和文化代价（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的代价）两个指标，以及高、中、低三个水平条理，可以将房地产开发模式分别为差别的类型：

 合生创展：

高成果代价低文化代价。

 碧桂园：

中高成果代价低文化代价。

 万科、丽江：中高成果代价中高文化代价。

 奥园：

高成果代价高文化代价。

 现代城：

中成果代价高文化代价。

 上河城：

低成果代价高文化代价。

可见，差别的房地产开发商对房地产有差别的开发理念和竞争战略。奥园模式选择的是成果代价与文化代价并重的“双高”模式。在其他的房地产开发模式中，最迫近这一模式的是万科与丽江模式，以及现代城模式。事实上，这两种房地产开发模式也被市场实践证明的最乐成的。

——在房地产开发的早期（90 年初），中国房地产开发商多为“双低”模式，即房地产就便是钢筋加水泥的盖屋子阶段； ——其后（90 年代中期），随着市场竞争的加剧，逐步中、高成果代价低文化代价的模式过渡，出现了碧桂园为代表的模式； ——再后（90 年代中后期），随着同构竞争的日益加剧，以万科、丽江为代表的开发商走向中、高成果代价中文化代价的开发模式，在提高成果代价的同时，文化代价日益成为制造产物差别化、越越市场同构竞争的有利武器； ——再厥后（90 年代末 21 世纪初），也就是最近一两年，奥园模式、另类模式（现代城与上河城）浮出水面，把主题、看法、理念、文化与生活方法演绎得尽乎极致——虽然，明显差别的是，在逾越传统的房地产开发模式的历程中，在成果代价方面，三者照旧选择了差别的路径，因而落实到文化代价上，有的文化代价显得生动充实，有的显得比力虚浮。

应该说，奥园模式更靠近房地产开发的理想模式，是一种完美的、富有生命力的房地产开发模式。虽然，她也肯定是最困难的、最高难的、最富于挑战性的房地产开发模式。，开发理念与产物宗旨

归纳综合地说，奥园的开发理念可以论述为：

 以连锁经营之模式实现房地财产和体育财产的有效对接；  在原创性的复合房地产理论指导下整合多种资源；  以全新的办事理念，满足有效需要、引发潜在需求、活泼市场需求；  以超通例的营销推广策划思维启动新的市场消费热点；  以奇特、领先的技能手段，创造一种“科学运动，康健生活”的全新生活方法。

因之，奥园的产物宗旨是：

 “奥林匹克花圃”的命名系统经中国奥委会批准，品牌具有唯一性和排他性，其气势派头应明显有别于其他社区；  突出了奥林匹克“更高、更快、更强”的强烈时代特征；  要将“以人为本、科学运动、康健生活”的根本宗旨贯穿于项目筹划建立的全历程和各个环节；  针对目标群的居住需求独创最优秀的核心产物  要将产物塑造为区域最具差别性、标记性的物业。

三、奥龙筹划的紧迫性与困难性1、紧迫性

（（1））

从企业生长的内在需求来看 三大股东企业目前都处于企业生长的重大历史转折点上，奥龙筹划对三大股 东企业来说，都具有超乎寻常的战略转折意义。

 对中体而言

奥龙筹划是中体手中掌握的富厚体育资源得以最大限度利用并因此带来巨大 利润回报的最佳渠道宁静台。通过奥龙筹划，以体育财产为主体的中体财产股份有限公司一方面可以把本业做的更精彩，另一方面又可以在此历程中培育自己在房地产领域的人力资源步队并积聚相关经验，增加一个欣欣向荣的利润增长点，并使新兴的体育保健结果或项目可以实时投入到实用中去，结合奥园的连锁开刊行动而迅速推广和普及。尤为重要的是，中体引进美国贝利连锁品牌的筹划，只有与奥龙筹划密切结合在一起，才具备了一个最佳的操纵平台和切入契机。

 对金业而言

奥龙筹划具有实质性、全局性和决定性的战略意义。金业团体自从以番禺金 业别墅花圃的乐成为起点走向专业化的房地产开发商脚色，至今它的全部精力和希望都放在了奥园的开发上，广州奥园是它苦心孤诣惨淡经营的结晶。而欲将这来之不易的结果发扬光大，惟有实施奥龙筹划。奥龙筹划可以使金业自己的企业品牌从地方性扩展到全国性，可以提升其知名度和美誉度，拓宽企业生存和生长空间，加快企业人才步队的培养和生长速度，完善社区体育与康健养生系统的研究与运作系统，培育新的利润增长点。

 对华新而言

奥龙筹划完全可以是一个它不应轻易视之的大好时机宁静台，也可以说奥龙 筹划是华新企业实现凤凰涅磐重焕青春再现光辉的一个时机。历史地看，华新国际企业团体属于专业的房地产开发商，并且具有在全国多个都市乐成开发过若干楼盘的显赫经历。但已往的光辉并不能取代今日的徘徊，要在房地产界重振雄风，它需要一种时尚新颖的产物类型，而奥园就是切合社会潮流需要的品种。华新利用自身专业人力资源优势和经验，介入奥龙筹划实施历程，必将进入一个新的生长阶段。

（（2））

从外情况来看

全国各地房地产开发水平差距的日益缩短，开发商的普遍成熟，竞争的日益 剧烈，泛地产、主题地产理论的日渐普及及开发商对运动康健主题的普遍觉醒与运用，奥园连锁开发已箭在弦上。

篇3：奥园实习报告

泰安奥林匹克花园位于泰安市高新技术开发区, 是山东华新房地产开发有限公司与中体委品牌连锁的国内第三十三个项目。小区占地33.5公顷, 总建筑面积35.97万平方米, 总投资81076.65万元, 1936套住宅, 小区内有高层住宅 (18层) 、小高层住宅 (12层) 、多层住宅、联排别墅, 另有配套的商业区、小学、幼儿园、医院、社区中心、地下停车场, 是一个功能齐全的、设施配套完善的高档住宅小区。小区在建设过程中应用了新型建筑节能体系——CL建筑结构体系。同时采用了太阳能建筑一体化、中水利用、地源热泵技术、智能监控等先进的技术, 被称为“科技住宅小区”。

泰安奥林匹克花园现为泰安市第一个“国家康居示范工程”, 先后获得全国“五十名盘”、“优秀新技术应用奖”、“广厦奖”、“全国物业管理示范住宅小区”等荣誉。

CL结构体系是建筑节能与结构一体化结合比较完美的一种建筑体系。该结构体系的核心构件是C L复合墙板, 即CL网架板 (一种由两层或两层以上钢筋焊网, 中夹以保温板, 后用三维斜插钢筋焊接而成的网架) , 两侧浇筑混凝土后形成兼受力、保温于一体的墙体。该复合墙板用作外墙, 与现浇楼板和后浇异型暗柱形成带边框的全新复合剪力墙结构体系。其特点是:可以达到国家65%节能标准要求, 而且保温与结构一体化、保温层与建筑主体同寿命, 从根本上克服了其它外墙外保温、外墙内保温耐火性不足的弊病;减少墙体厚度, 扩大使用面积5%～8%, 提高了2～3个地震烈度;CL网架板实现工厂化生产, 符合住宅产业化、工业化的建筑业发展趋势。

泰安奥林匹克花园自2005年开工建设, 对C L结构体系的应用技术进行了系统研究和应用, 在设计、施工工艺、施工进度、施工质量、投资控制等取得不少成果与经验。下面就设计、施工工艺、施工进度、质量控制等进行阐述。

1、CL结构体系设计

就CL结构体系的设计, 目前只有几家设计院能设计, 其他设计院从未接触过这种新型结构体系, 对设计而言, 要让设计院学习研究这种新型结构体系, 从而设计出采用CL结构体系的建筑, 在设计过程中对CL结构体系细节问题的处理不当, 会造成现场施工过程中的缺陷, 以下是泰安奥林匹克花园在一期工程施工中CL结构体系反映出的缺陷:

1.1在05年版的山东省建设标准《CL结构体系技术规程》中, CL复合剪力墙的边缘构件同墙厚, 是为了一定程度上增加对两层混凝土的约束作用, 使之更好的协同工作, 但是此种方式边缘构件的设置, 容易形成冷桥, 如不另行处理, 难以满足寒冷地区的要求, 特别是冷桥处结露区域的需要, 因此在设计时需增加冷桥部位的处理。

图1.CL复合剪力墙的边缘构件同墙厚是为了在一定程度上增加对两层混凝土的约束作用, 使之更好地协同工作。但是, 此种方式边缘构件的设置, 容易形成冷桥。图2CL复合剪力墙的边缘构件位于保温层内侧 (见图2) , 只对该侧混凝土层产生约束作用。此方式边缘构件的设置, 完全解决了冷桥问题。

1.2窗下板的设计, 窗口以下的墙板为不承受荷载的墙板, 当CL墙板外墙窗洞口按墙体开落地大洞口考虑 (梁高为窗顶度至结构板顶) , 窗台下墙体如用其他材料填充, 因其温度变化大更易产生裂缝, 为避免裂缝产生仍采用CL墙板, 墙板配筋及其与相邻构件的连接均弱化, 满足抗裂要求即可, 这样可减轻建筑主体的自重, 把保温板加厚, 既能满足节能保温的标准, 又起到减轻建筑的自重, 还能降低投资。 (做法详见图3、图

4) 地震时此处先产生破坏, 与计算模型相符。

1.3在设计时要考虑CL结构体系的受力特点和抗震性能, 墙板与异型暗柱的协同工作, 该结构具有很高的承载力, 设计时用C L复合墙板的弯曲开裂强度控制边框或端柱的设计, 用腹剪斜裂缝开裂强度控制墙的抗剪设计, 这一点设计院设计时应充分考虑, 以降低建筑物的钢含量, 降低工程造价。

1.4 CL结构体系中的网架板保温技术在高层结构房屋中的应用

剪力墙房屋高度6度超过40m, 7度超过36m, 8度超过28m时, CL结构体系就不能参加计算, 超出规程适用高度范围的建筑, 若采用CL结构体系中的网架板复合保温技术, 不参与房屋的结构计算, 其构造应按《钢筋焊接网混凝土楼板与剪力墙构造详图》04SG309相关规定执行。见表一

2、CL结构体系的施工研究

2.1CL结构墙体的施工工艺流程

(1) CL网架板的订购、入场验收

提前按设计要求提出网架板的规格、尺寸, 到授权生产单位订购, 按规定程序及标准验收。

(2) 现场在CL网架板两侧预制混凝土垫块, 采用CL复合墙两侧混凝土同时浇筑的工艺 (“全现浇”工艺) , 在CL网架板两侧浇筑一定数量的混凝土垫块 (预制垫块) , 以控制保温层的位置和两侧混凝土的厚度。现在泰安奥林匹克花园采用的是塑料垫块, 直接在安装好的网架板上安装, 节省工时, 安装方便.见图5

(3) 基础或下层锚筋留设

在对应CL复合墙位置处 (基础圈梁或地下室顶圈梁) 混凝土浇筑前, 按设计要求的规格、长度、间距绑扎锚筋。

(4) 普通钢筋工程

柱钢筋场地外绑扎及安装就位。

(5) :CL网架板的吊运、安装

按照施工顺序将预制完垫块的CL网架板对照图纸吊装就位, 采用钢管搭设临时护架, 以保证墙板的稳定性。

(6) 锚筋的绑扎

按设计要求, 将C L网架板用锚筋与周边边缘构件 (梁、柱) 绑扎连接, 在柱拐角处要用└型网片进行连接, 在网架板与网架板的对接处要用平网片进行连接。

(7) 模板工程

同普通剪力墙模板的支设, 但模板周边的缝隙要用小角钢、木条及海绵胶条堵严。

(8) 混凝土工程

CL复合墙体及其相连的柱采用塌落度在280mm、扩展度大于650mm的自密实混凝土浇筑, 其它构件可采用普通混凝土浇筑。

(9) 模板拆除、混凝土养护。 (见下页图6)

2.2施工用混凝土的选择

C L复合剪力墙及其边缘构件采用自密实混凝土 (高性能混凝土) 浇筑, 其他构件采用普通混凝土浇筑。

较薄侧混凝土与较厚侧混凝土同时竖向浇筑时, 混凝土粗骨料粒径宜小于10mm, 塌落度大于260mm, 扩展度大于650mm。扩展度 (15s) :600～750mm。

和易性良好, 无目视泌水、离析现象。粗骨料最大粒径不应大于10mm。

2.3CL墙板起吊与安装方案

(1) CL墙板起吊与安装工程包括以下工序:

弹出墙板的位置线→起吊就位→临时固定→网架板调整→锚片及锚筋绑扎。

(2) 基本要求

CL网架板安装前由项目部技术负责人针对CL网架板安装技术要求及安装方法, 对照计划单及施工编号图对项目部技术人员进行交底, 使之明确网架板各节点的安装方法。安装时由现场技术人员对安装工人进行现场交底, 并亲自监督网架板安装及垫块的设置, 安装时先安装一个样板户, 经甲方、监理、项目部共同验收后方可大面积施工。

(3) 网架板吊装及安装注意事项

网架板吊装时应有专门的防护措施, 防止网架板被勒、碰、压等原因损坏。网架板安装前可将楼面上的锚筋向外弯曲, 以便于网架板的放置。网架板安装时应注意不同厚度砼层的位置, 就为以后可以边绑扎钢筋边调整位置。

2.4复合墙板模板工程施工方案

CL建筑体系中的复合剪力墙现浇混凝土应采用大模板施工。安装大模板前应将模板表面清理干净, 并涂刷隔离剂, 不允许在模板就位后刷隔离剂, 防止污染钢筋及砼接触面, 涂刷要均匀, 不得漏刷。CL墙板安装就位后, 按照设计计算位置, 用电钻等工具在墙板上打对拉穿墙螺栓孔。

⑴大模板的高度相当于墙板的净高, 模板的长度相当于一般房间的开间或进深的净尺寸, 即一块CL墙板的现浇采用大型模板。因此, 大模板的设计和制作必须有足够的强度和刚度, 能满足墙体混凝土成型的需要, 确保墙面平整光滑, 以及安装、拆除、运输、堆放方便。大模板的构造尺寸应尽可能作到标准化、通用化, 以利于多次周转使用, 使其自重能够满足吊装设备能力的要求。

⑵大模板一般由面板、支撑系统、操作平台和附件组成。

(1) 模板的面板可以使用钢板、竹 (木) 胶合板、纤维板或其他化学合成材料板等。加强面板刚度的纵横肋可以采用槽钢、方木、钢管 (方管或圆管) 等。在模板的两端应有边框, 以使板面结构形成一个封闭的骨架, 加强其整体性。

(2) 支撑系统的功能在于支持板面结构, 维持大模板的竖向稳定, 以及调节板面的垂直度。支撑由三角架和地脚螺栓组成。三角支架用角钢或槽钢焊接而成。一块大模板至少设置两个三角支架, 通过上下两个螺栓与大模板的龙骨连接。三角架下端设置一个地脚螺栓, 用来调整模板的垂直度和保持模板竖向稳定性。支撑系统一般用Q235型钢制作, 地脚螺栓一般用45号钢制作。

(2) 模板安装顺序按照先横墙后纵墙的安装顺序将一个流水段的正号模板用塔吊安装顺序吊至安装位置初步就位, 用撬棍按墙体位线调整好模板位置再吊装另一侧的模板, 两侧模板同时用托线板测量垂直, 校正标高, 使模板的垂直度、水平度、标高大致符合规范要求后, 用电钻钻孔, 竖向布置钢管 (方木) 支撑, 穿对拉螺栓, 设置横向支撑, 重新测量校正, 符合规范要求后拧紧螺栓。注意和模前检查钢筋, C L网架板、塑料垫块、水电预埋件、门窗洞口模板、穿墙套管等、是否遗漏, 位置是否正确, 安装是否牢固, 是否削落断面过多, 合反面模板前还要注意墙体内杂物清理干净。模板安装完毕后, 检查模板位置尺寸是否正确、轴线位置是否在允许偏差之内, 模板与楼面、楼梯间墙面间隙是否严密、双面胶带是否脱落, 防止有漏浆、错台等现象, 检查每道墙上口是否平直, 螺栓固定是否牢固, 办理完模板预检验收, 方可浇筑砼。

(3) 模板拆除:模板必须在外墙砼强度达到7.5Mpa, 内墙砼强度达到5.0Mpa时方可拆除, 拆除时应以同条件养护试块抗压为准, 拆除时应先拆除外侧模板, 后拆除内模板, 先外墙后内墙的原则进行拆除, 先将对拉螺栓松开, 拆除横向钢管支撑, 使模板向后倾斜与墙体脱开, 如果模板与砼墙面西附或不能离开时可用撬棍撬动模板下口, 不得在墙上口撬模板或大锤砸模板, 应保证拆除时不晃动砼墙体, 尤其拆门窗口模板时不能用大锤砸模板。

(4) 成品保护:模板吊运时要平稳、准确, 不得碰砸楼板及其它施工完成的部位, 不得兜挂钢筋, 用撬棍调整模板时要注意保护模板边缘不被损坏。拆除模板应按程序进行, 禁止用大锤敲击, 防止砼墙面及门窗洞口出现裂纹。模板与墙面粘结时, 禁止用塔吊吊拉模板, 防止将墙面拉裂。

2.5施工要点

在施工中几个关键的控制

(1) 现场搅拌的混凝土存在质量不稳定的问题, 自密实混凝土的配比与搅拌要比普通混凝土复杂, 在施工现场搅拌时, 其质量易受施工人员的生产技术水平的影响, 施工现场堆放的粗、细骨料等原材料的含水率以及其他性能指标易受降水等气候条件因素的影响, 导致在拌制混凝土时的配料称量误差较大, 因此拌制过程中要严格按照原材料的配合比以及投料顺序进行搅拌, 而且搅拌时间要充分。

(2) C L网架板安装时, 板与板之间、板与柱之间存在较大间隙, 降低了CL结构体系的保温性, 这是施工人员在对C L网架板提料时的尺寸不精确或失误造成的。因此在提料时要保证所提网架板尺寸要精确, 才能保证网架板之间的联接。在实际施工时, 网架板提出的数量上不准确也经常出现。为确保提图准确, 采取三级审核, 施工技术人员提懂, 监理审核后要提交给工程项目部审核, 然后提交房地产经营部审核, 最后提交给生产单位。通过以上三级审核, 确保网架板所提尺寸数量准确无误。

(3) 模板支设, C L结构采用自密实混凝土浇筑, 板缝处理要求高, 自密实混凝土坍落度大, 连续浇筑对模板的侧压力大, 出现撑模现象, 对模板的加固、板缝处理尤为重要, 因此在板缝处理上要求施工人员在安装模板、固定模板时要精确到位, 才能避免以上状况的出现。

(4) CL网架板安装后, 要在墙板内部敷设管线, 在泰安奥林匹克花园一期工程施工中, 施工人员不按照施工规范、施工技术要求采取人工开洞敷设管线, 事后不按照规范要求进行洞孔加强配筋, 此举对CL网架板造成整体结构上性能不稳定, 以至影响工作性能。生产单位现场技术指导时发现此问题后, 经CL网架板生产厂家与设计单位、施工单位相互配合, 要求施工单位在布置管线时, 应避免管线集中, 减少对CL网架板的损坏, 根据图纸要求在CL网架板上进行开洞处理, 并加强洞孔配筋, 提高现场施工精度控制。

(5) CL复合剪力墙自密实砼浇筑, 砼应事前试配, 并现场浇筑样板墙, 以确定砼水灰比大小, 待确定砼水灰比以后及所浇筑的样板墙验收合格后方可大面积施工, 浇筑前应对砼塌落度、扩展度等性能进行抽查监测, 并做好详细记录。目测自密实砼无骨料堆积、泌水、离析现象。砼浇筑时应保证两侧砼之差在450mm以内, 可采用在较厚侧设50mm方木或钢管等措施保证两侧界面宽度大致相同。

(6) 严禁直接对C L复合剪力墙砼进行振捣, 以免钢丝网开焊, 为了达到砼填充密实的目的, 可在模板两侧用橡皮锤敲打振动模板或用功率较小的壁挂式振动板进行振捣, 在砼浇筑工程中用Φ10钢筋不断的插入CL板两侧砼中, 随时检查浇入密实情况。在模板两侧捶击墙板时, 要均匀敲击, 以听到模板无空洞声音为止, 不得漏敲, 锤点要均匀、密布, 施工前要对捶击人员进行现场交底, 使其掌握要领, 并派专人进行监督施工。

3、施工质量及施工进度的控制

3.1由于CL结构体系是一种新型建筑体系, 在泰安市也是首次应用, 因此建筑施工单位对此施工工艺是陌生的, 为了保证施工质量控制施工进度, 控制施工成本, 采用科学的管理方法、先进的施工工艺, 对此房地产工程技术部与施工单位做了详尽研究, 编制施工组织设计, 在工程项目建设上做了以下几个方面的工作:

3.2选择具有甲级资质的单位作为代理机构, 在选择施工单位时必须具有二级以上 (含二级) 的施工企业资质, 目的是选择报价合理、技术可靠、资信良好的施工单位。

3.3建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、供货单位共同学习《CL结构体系》, 让各单位详细了解这种结构体系的特点、关键控制要素等, 并请有关专家授课讲解。

3.4建试验房, 在泰安奥林匹克花园的施工工地做现场试验, 从网架板的安装、模板的支设、混凝土的配比、混凝土的浇筑及养护等方面, 取得一系列的试验数据。

3.5施工进度控制根据施工项目实施程序、进展阶段、承建单位、专业工种及建设规模等进行分解。

编制施工总进度计划并控制计划的执行, 按期完成整个施工项目的任务;编制单位工程施工进度计划并控制计划的执行, 按期完成单位工程的施工任务;编制分部、分项工程施工进度计划并控制计划的执行, 按期完成分部、分项工程的施工任务;编制季、月、旬作业计划, 并控制计划的执行, 完成规定的目标。

结语

目前, CL结构体系在泰安奥林匹克花园的应用技术已比较成熟, 在设计、施工、质量控制等方面也取得了一些研究成果。随着CL结构体系的理论与试验研究的不断深入、设计水平的提高、施工技术的发展, 从而使CL结构体系向模块化、标准化、工厂化和系列化的方向发展, 必将在全国得到广泛应用。

目前, 泰安奥林匹克花园的开发建设即将结束, 入住率90%以上, 其节能保温效果得到业主们的充分认可。现在, 该小区售房率达到98%, 房价也比周边区域的住宅高出300元/m2。房价高、售房率高得益于采用CL结构体系, 前来买房的人通过销售人员的介绍及现场参观, 对C L结构体系有了初步认识, 尤其汶川地震后, 大家把住房能不能抗震提升到新的高度, 要求住房不但节能而且能够抗震, CL结构体系正符合广大买房人的口味, 即使房价高一些也会被广大消费者认可。

摘要：泰安奥林匹克花园是采用CL结构体系的代表性小区, 覆盖多层、小高层、联排、高层住宅。本文对CL结构体系的设计、施工、质量控制、进度控制做应用研究, 对CL结构体系做了有益的总结。

篇4：张亚夫：缔造奥园

张亚夫先生于2000年底独自来到北京，着手组织经营团队开发北京奥林匹克花园。张亚夫与经营团队仔细分析了北京的房地产开发市场，并在各个环节甄选了专业公司。

对于北京奥林匹克花园的定位问题，张亚夫与经营团队通过对这几年北京房地产积压房严重的情况分析，认为主要是结构性失衡，因此他感觉如果能把北奥在每平方米四五千元的价位做到性价比最优，就一定有市场。此后，张亚夫与经营团队确定了130到140平方米的主力户型，一期、二期以3．5至4．5层的多层为主，一期容积率为0．88，二期容积率为0．84。并遴选了2000年悉尼奥运会主场馆设计师菲利浦·考克斯，为运动城进行设计；这也成为北京奥林匹克花园的亮点之一。

开发商的前瞻性理念，不仅展现于建筑的技术指标，更应落实在居住者的实用层面。一切以业主利益为出发点的北京奥园，最近已成为国际铜业协会及中国科协共同授予的在中国的第一个"高配电一新生活示范基地"；对细节的重视与追求，也是北京奥园一再获得肯定的渊源。

运筹幢幄 胸有成竹

在过去的十年里，今年46岁的张亚夫在华新国际以擅长处理危机和开拓性工作而著称。1993年来到华新国际，第二年他就当上华新国际的副总，并开始接手第一个富有挑战性的沈阳夏宫项目。按当时华新老总的话说"我们连一个小餐馆都没有开过"，但张亚夫硬是从基础制度建设开始，使这个当时亚洲最大的室内全封闭娱乐项目成功运转起来并在当年实现了良好的经济效益。

1999年11月，张亚夫又一次临危受命，从买一张桌子开始操作苏州都市花园项目。张亚夫运用了"田忌赛马以上马比中马的力、法，做出了比苏州最好的楼盘领先半步的苏州都市花园，并针对苏州潮湿气候的特征，选择了较为鲜艳的外立面，一时成为苏州新的地标项目。2002年6月8日，北京奥林匹克花园--期840套房子开盘，在此后的2周时间里全部销完，而二期的650套房子现在也已经排号到1000号。

信念不是做项目而是做企业

张亚夫认为做北京奥林匹克花园并不是做项目，而实际是在做企业。作为一名职业经理人，他要为各方股东负责任，为社会负责任，并不想只代表公司投资组合中任何一方，而是投资组合中的各方股东。张亚夫认为做企业最重要的是始终应围绕一个中心："以人为本"。张亚夫这样告诉记者，想真正做到这点至少有十个字一定不能忘，即：尊重、理解、沟通、利他和操心。想要做一名有职业精神和职业道德的职业经理人，两个基本职责不可或缺：一是要做好业务工作，二是要带好员工队伍。"北奥"成立伊始，公司就提出了三大目标：在北京创"奥林匹克花园"系列化、个性化品牌；为股东寻求微利中的高回报；做好企业管理的基础工作。

务本求实 管理专家

张亚夫是位务本求实的人，北京奥林匹克花园获得了中国建筑设计研究院2001年度优秀工程设计奖，也是住宅公寓类惟一的建筑设计一等奖。北京奥林匹克花园在2002年4月10日被国家住宅工程中心评定为全国首批第一个健康住宅试点工程；2002年，由三家国家权威机构分别做的土壤及环境检测、装修空气检测、样板楼隔声检测一次性全部通过了健康住宅标准。2003年5月6日，北京奥林匹克花园通过国家建设部住宅性能等级的最高级3A级住宅性能预审，成为北京市第一个低密度的3A级住宅建设试点项目。

风物长宣放眼量

"非典"之后，健康住宅的重要性更加突显。"非典"的肆虐，让住宅的设计者和开发者开始思考重新定位自己：的产品，经得住疾病和环境考验的住：宅，也成为人们向往、渴望的好房子。因此，张亚夫认为社会对有关住宅郊区化、低密度、一次性全装修、采光通风、明厨明卫、干湿分离等方面的关注程度将会大大提高。作为一个有责任的开发商，张亚夫告诉记者，健康住宅评审制度与商品住宅性能评审制度是房地产开发市场信息不充分、不对称状态下呼唤得来的产物。在开发商、购房消费者之外的第三方机构--国家住宅工程中心和建设部住宅产业化促进中心提供了解决信息不对称的平台。许多消费者把著名的品牌看作是质量的信号，而权威的第三方机构则是市场经济条件下规范培育品牌的最好的选择。在这个对"诚信"越来越重视的时代，建立相应的监督机制与衡量标准势在必行，为解决消费者信息不对称问题以及增强消费者对住宅项目的信任。SARS终将被战胜，但是楼市开发者也要与政府一样做到未雨绸缪，防患于未然，也许将来会有新的传染疾病、也许会有新的天灾或人祸，住宅的规划、设计、物业管理等诸多方面一定要有预警意识、前瞻意识。风物长宜放眼量是要持之以恒的。

经蕾诚信 风格即人

在整个采访过程中，张亚夫给记者留下了稳健性很强、亲和力很强的人格魅力。一位哲人曾经讲过：风格即人。做企业的还说企业，其实，企业即人。张亚夫这样总结经营企业："经营企业就是经营诚信，经营诚信就是经营企业的主要领导人的品德和性格"。诚信是房地产品牌的基石，我们有理由相信运动健康社区--北京奥林匹克花园的前景一定会更美好。

撰稿 李柏勋

张亚夫简历

张亚夫先生下过乡、当过兵、做过工人，同时他也是中国首届MBA、担任过大学老师；其经历可谓是"工农商学兵"集于一身。1993年加盟华新国际，由其操盘的"成都锦绣花园"、"苏州都市花园"均获2001年第三届深圳住交会中国名盘。现今操盘的北京奥林匹克花园又荣获2002年第四届深圳住交会中国名盘。

目前职务：中体产业股份有限公司副总经理

华新国际集团常务副总经理

沈阳华新国际实业有限公司副总裁

篇5：奥园实习报告

S:你好！欢迎光临我们奥园·迎宾花园！请问有什么可以帮你？

C:我过来看房

S：请问您之前有没有来看过房子？

C：没有

那我来为您介绍一下我们的楼盘。我姓X，这是我的名片，您可以叫我小X，先生/小姐，请问您贵姓呢？

区位介绍：(参照先前版本)

沙盘介绍：

（模型大概情况、位置分布）您现在看到的就是我们楼盘的整体规划模型，它是由香港上市公司中国生态豪宅专家奥园地产集团投资开发的。作为生态豪宅的开发者，在开发过程中自然注重将“构筑健康生活”的理念融入其中，我们奥园迎宾花园便是其中的代表。

整个楼盘分A、B、C三个组团，占地共面积15万平米，总建筑面积近30万平米。其中C区为别墅区，目前已经交房入住。现在正在开发的是A、B地块，它是由15栋现代简约风格的高层楼宇组成。我们现在所处的售楼部在这个位置，未来将作为小区商业裙楼的一部分。楼盘周边有纵横龙南全城，瞬间即达的交通体系，迎宾大道、金水大道汇聚于此，在小区的尚城、大悦城地块均有公交站台，非常方便出行。

（分项讲：1生态居住特点）我们楼盘的最大的特色就是生态居住，整个楼盘的绿化率达到35%，平均到每户的话大概有21平米。一路之隔有政府投资1.2亿元重点建设的国家级金鸡寨生态公园，离楼盘10分钟车程之内还有狮山森林公园，特别的适宜居住。

（分项讲：2 小区&园林规划、人车分流、公共区域装修）楼盘自从去年开盘以来，去化速度一直稳居前排，A区销售率已经达到90%以上，所剩房源已经不多，让我们具体的了解下即将开盘的B区„„这边请，B区总共有11栋，采用的是点阵式布局，据科学论证这种排布方式将加强业主居住的私密性和提高居住空间的采光性和通风性。整个小区朝向为坐北朝南，户户都能欣赏到大师级中庭景观。说到这里就要给您重点介绍一下咱们的园林规划，整个地块园林设计风格源自于欧洲的新古典主义，它通过运用现代材质及工艺来体现小区的尊贵、典雅、艺术、生态之美；在空间格局上，园林富于变化，中心庭院、景观亭、欧式花钵、景墙、艺术雕塑以及健身、休闲广场错落有致，层次感极强，所有这些再加上丰富的植被为业主营造出了一种高雅、尊贵的居住环境。另外，小区除了园林景观效果极佳外，它另一个显著特点是整个小区车位比达到了1比1.3。而且采用的是龙南极为罕见的人车分流设计，人车各行其道，再也用担心老人，小孩的安全。

居住品质除周边整体环境外，我相信离您最近的入户大堂也是您极为关心的，我们楼盘入户大堂设计极尽时尚奢华，装修时根据不同名贵石材的纹路、色彩合理搭配，充分展现业主生活的舒适品质和尊贵感受。

（分项讲：3 商业、教育配套 便利性）在商业规划配套上，奥园A区（激光笔指向该区）配有2万5千平米顶级购物中心，同时重金聘请知名高端物管进驻。业主不仅能享受到集休闲、娱乐、运动于一体的一站式服务还能享受到24小时管家服务。教育方面，享有丰富教育资源的龙南镇中心幼儿园及中心小学与小区仅一墙之隔，非常方便您的小孩就近入学。

（以上项总结）毫无疑问以上所述的生态居住特色、顶级私家园林以及高端物管将形成优势互补，共同将奥园迎宾花园打造成龙南名流豪贵出入之所。