店铺转让谈判技巧（共8篇）
篇1：店铺转让谈判技巧
篇一：商铺租赁谈判技巧
商铺租赁谈判技巧
商铺租赁谈判 商铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法：
1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心卖点和2--3个后备核心卖点。
2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租方投资的突破口。
3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。
4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。上面四种是出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺：
1、在初步选定地点后，对相关的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。
3、附加条件不可忽略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免付押金。一般黄金地段的门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你能主动p 艮定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的，如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清。这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次。这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。有的房东除了收取固定的月租外，还要按一定比率分享经营收益。经营者最好及时结算。采用按月结算的方法，能使租金计算简单明了。篇二：店铺转让注意事项及转让费
店主和你说的转让费多少决定于：
店面的地理位置+店面大小+店面的装修+剩余租凭期比如店铺的还有半年租赁才到期，在这之间转让店面可以得到转让费，同时因为租赁期比较宽松，转让费也较贵如果租赁期只剩一个月，转让费就会比较低。一但过了租赁期，店铺就被房东收回，就无权收转让费了。好的店铺一经转让就有人抢。转让费就越高转让不包括房租，转让费是给原店主的，房租是给物管（或门面所有者）的应该让二房东和大房东至少说一声 另外就是要请人公正一下 最保险还有你也要见一见大房东 联络联络 这样才会万无一失。
还有核查好一切的手续，包括房产证(打电话查查是不是真的)等去公正最重要！！切记切记!还有责任的划分, 比如: 屋内的设施是在你包之前还是之后发生地这个租赁合同要写清租赁物的名称、用途、地点、租赁期限、租金及其支付方式,租赁物的维修等问题，特别要规定如果中途退租，转租那么怎么办的责任分担条款!您这个是跟二房东签定的，很不可靠,。如果他有什么隐瞒或者欺骗，结果是您受损失，因为他毕竟不是房东,很多事情不是他说了算!所以比较保险的是:找到本来的房东，跟本来的房东签订一份租赁协议.或者在本来的房东的在场并签名的情况下和二房东签定一份租赁合同。店铺转让协议书
转让方（甲方）：
身份证号码：顶让方（乙方）：
身份证号码：房东（丙方）：
身份证号码：
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于 街（路）号的店铺(原为：)转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，年租金为 元人民币（大写：），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写：），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有
权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。甲方签字：日期：
乙方签字：日期：
丙方签字：日期：
甲方(出租人):乙方(承租人):第一条: 甲、乙双方应提供下列相应证件
:甲方提供:
1、房产证、身份证、户口本原件及复印件;
2、公房转租须经产权单位同意并加盖公章;
3、已购商品房尚未办理产权证的房屋,应提供预售许可证、购房合同、购房发票;
4、乙方办理营业执照所需的其他相关证明材料.乙方提供:
1、营业执照复印件;
2、经纪机构资质证书复印件.第二条: 出租房屋位置及租赁用途甲方将位于北京市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋及设施(家具、电器)建筑面积＿＿＿＿平方米,出租给乙方商住.第三条: 租赁期限
1、租赁期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日.2、甲方预留出 日免租期以供乙方室内装修, 年 月 日起开始计算租金.3、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方书面提出，双方另行协商续租事宜.第四条 租金及交付方式租金每月为人民币: 元,租金按 支付.第五条: 其他费用
1、租赁期间水、电、燃气、卫生、电话、收视等费用由乙方支付.2、租赁期间的物业管理费、取暖费由甲方支付.第六条: 甲方的义务
1、甲方提供的相关证件应真实合法,以保证出租房的真是合法.2、出租房的上下水管道、暖气、燃气、供电等设施,若自然损坏,甲方应及时进行修理,保证乙方的正常使用,所需费用由甲方承担.3、甲方负责提供乙方办理营业执照的相关证明,协助乙方办理营业执照.第七条: 乙方的义务
1、乙方应按本合同约定交付租金和水、电、燃气、电话、卫生、收视等费用.2、租赁期间,乙方不得擅自改变房屋的结构及用途,如因乙方改变房屋结构或用途,构成房屋损坏,乙方必须修复并赔偿损失.3、乙方使用不当造成室内设施损坏,由乙方负责修缮承担费用
.第八条: 违约责任
1、合同履行期间因不可抗力原因造成房屋设施损坏或终止合同的,互不承担赔偿责任.2、合同履行期间单方提出解除合同,应提前30日通知对方,并赔偿对方 个月租金作为补偿.3、如因甲方原因造成乙方不能或延迟办理营业执照,乙方可以单方解除合同,甲方应退还乙方所交的租金并赔偿乙方的损失.第九条: 合同争议的解决办法本合同履行期间发生争议,由双方协商解决,协商不成,依法向发生争议的房产所在地人民法院提起民事诉讼.第十条: 合同生效日期本合同经甲方签字和乙方盖章生效,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力.第十一条: 补充协议: 甲方(签字)乙方:身份证号码: 营业执照号码: 现住址: 经办人: 联系电话: 联系电话: 本合同于 年 月 日在 签订
篇三：店铺租用谈判技巧 店铺租用谈判技巧
店铺租用的时候，开店人员要将服装品牌在卖场销售过程中已经和将要碰到的问题，依据谈判主题有秩序、有目的地和店铺业主和卖场进行谈判，主要谈判内容如下表：
篇四：店铺购进谈判方案
店铺转让谈判方案
一、谈判当事人：
谈判己方：小李
谈判对方：张祥
二、谈判主题：
以合理价格与张祥达成店铺转让合同
三、谈判期限： 2013年10月23日至2013年10月26日
四、谈判地点：
广东省广州市天河区xx街ｘｘｘ号ｘｘ楼xx会议室
五、谈判人员：
己方：xxx 商务专家 负责店铺各项费用开支的分析 xxx 谈判组长 谈判统筹人员
xxx 砍价专家 店铺转让价格控制
xxx 技术专家 谈判技巧及店铺分析
xxx 财务专家 货款支付分析及其经营能力审查 xxx 市场分析员 店铺及市场情况分析
对方：张祥
六、谈判目标：
最优目标：达成160000元转让价格（最低价格）
期望目标：达成168000元转让价格
最低目标：达成200000元转让价格，但是只能先付100000元，剩下的钱分4年付清。
七、谈判基本策略： 1.开局阶段。营造融洽和谐的氛围，互相介绍，了解对方的相关情况，初步询问店铺转让的初步价格。
2.交易磋商阶段。报价：我方此次谈判目的是进入天河区市场购进一家店铺用于扩张连锁店，考虑市场地租、店主报价、店铺附近人流、店铺设备资产估值等因素的影响，第一次报价略低于心中的最低报价，为后面的谈判价格压缩上升空间。
议价：跟张祥说明他店面周围的竞争较激烈，经营压力较大，趁早出卖较为有利。并且跟对方说明会沿用他原来的店名、员工和设施等的附带条件，强调我方的诚实信用以及对他的品牌形象的推动作用，维护他在这个地区的信誉；
让步：①指出张祥店铺的不好之处，把价格压低到我们期待的价格；
②如果不行，就把我方最低目标价格跟对方洽谈，通过分析这种方案对对方的好处以及最大让步，再跟他讲明剩余的款项会定时交足。总而言之，要在张祥的角度跟他谈，让他觉得即使只能先付10万元也不会有多大损失。
③如果我方通过调查分析，怀疑张祥店铺盈利状况不符合实际，那我们可以采用另一种方案：1.先签一份租赁合同，约定期为三个月。通过三个月的店面销售确定准确销售业绩。2.约期内以店租形
式付给张祥报酬，而销售所得纳入个人盈利。店租数额应与张祥协商，按店面转让价为准以百分比形式计算合理数值。待确认后进行正式转让和支付款项。
在价格方面应该采取小幅度递增的让步策略，让对方感觉报价符合我方实际要求，避免过高的价格导致对方期望值过高。对方可能会在谈判中凭借其优势地位不肯在价格上让步，我方必须突出强势，并在情感上打动对方，压缩对方价格的上升空间。
若出现僵局，可暂时休会，同时散步我方也找到另一家店铺的条件跟他的都不错，给他压力。
3、结束阶段。不管谈判结果怎样，我方始终保持积极乐观的态度，显示我方的诚意，与对方建立融洽的关系。
八、谈判议程：
10月23日 邀请对方吃饭，并参观对方店铺的情况，询问对方大概出售价格。
10月24日 ①调查清楚张祥所提供的其去年营业额、税后利润、厨房设备估价、和餐具价格等数值的真实性；②调查清楚其拉面店的品牌、信誉等无形资产的真实价值；③到实地调查其店面的地理位置、人流情况以及附近的竞争对手的多少和实力；④调查清楚除己方外还有无其他人对该店面感兴趣；⑤分析我方资金情况；
10月25日 启动谈判。邀请对方到指定会议室谈判。9：00~11：30 议题：店铺设备、用具等有形资产和无形资产
估价，货款支付方式。
11：40~13：30 工作用餐和休息时间。14：30~17：30 议题：提出异议，店铺查看，其他事项。10月26日 就争议问题进一步磋商，达成一致意见。确认店铺转让合同内容，签订协议。拍照留念，邀请吃晚饭。
九、谈判风险：
①对方的店铺盈利状况并没有想象中的好，可能是对方故意制造出来的假象，从而诱导迫使我方付出更大的资金代价。所以我方需收集更多的市场信息以达到知彼目的。
②我方出价可能会比较低而使对方感到没兴趣没合作意向，我方须综合考虑后才给出一个合理的价格区间，是对方感到我们的诚意。
十、谈判费用： ? 车费：100元 ? 用餐费：800元
十一、联络方式：
小李固定电话：020—88888888 张祥手机号码：*** 篇五：店铺转让注意事项及转让费
店主和你说的转让费多少决定于：
店面的地理位置+店面大小+店面的装修+剩余租凭期比如店铺的还有半年租赁才到期，在这之间转让店面可以得到转让费，同时因为租赁期比较宽松，转让费也较贵如果租赁期只剩一个月，转让费就会比较低。一但过了租赁期，店铺就被房东收回，就无权收转让费了。好的店铺一经转让就有人抢。转让费就越高转让不包括房租，转让费是给原店主的，房租是给物管（或门面所有者）的应该让二房东和大房东至少说一声 另外就是要请人公正一下 最保险还有你也要见一见大房东 联络联络 这样才会万无一失。
还有核查好一切的手续，包括房产证(打电话查查是不是真的)等去公正最重要！！切记切记!还有责任的划分, 比如: 屋内的设施是在你包之前还是之后发生地这个租赁合同要写清租赁物的名称、用途、地点、租赁期限、租金及其支付方式,租赁物的维修等问题，特别要规定如果中途退租，转租那么怎么办的责任分担条款!您这个是跟二房东签定的，很不可靠,。如果他有什么隐瞒或者欺骗，结果是您受损失，因为他毕竟不是房东,很多事情不是他说了算!所以比较保险的是:找到本来的房东，跟本来的房东签订一份租赁协议.或者在本来的房东的在场并签名的情况下和二房东签定一份租赁合同。店铺转让协议书
转让方（甲方）：
身份证号码：顶让方（乙方）：
身份证号码：房东（丙方）：
身份证号码： 甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于 街（路）号的店铺(原为：)转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到 年 月 日止，年租金为 元人民币（大写：），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写：），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有
权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
篇2：店铺转让谈判技巧
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议，最好邀请第三方作见证人。
接手店面勿心急 操作有技巧
接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。
税款是否按时交纳?
首先要考虑房屋产权和使用期限，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。
业内人士指出，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景，大型的、成熟的社区最适宜投资。商铺的经营内容应该以“便民”为主要准则，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、服装等为经营内容，避免一味追求个性和特色。对社区商铺的投资，应该有长远眼光，在选择时特别要注意。
第一，社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。因此，选择社区商铺主要看社区人群的数量和层次。一些定位比较高的社区，其业主的素质和消费力都会相应较高，大型的、成熟的社区最适宜投资。
第二，发展商为了业主的安全，通常会构造封闭式社区，此类社区内商铺令外面的人流不会主动进入，使得商铺的消费群体主要局限为楼盘业主。因此，在这样的社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位；位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。
第三，了解商铺的使用功能。一般商铺的使用功能主要为经营、展厅或是车库用途，投资前一定要了解。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营饮食类的商铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。
第四，商铺的经营内容应该以便民”为主要准则。发展商设计商铺的原则也是为了方便业主，因此，商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色。当然，要是新楼盘的新商铺，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。武汉店铺转让大致分以下几个步骤：
1、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
2、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
3、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
4、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
5、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）
6、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
7、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
篇3：店铺转让谈判技巧
一、转让费、租金、装修费的概念
首先,对转让费、租金、装修费(以下称三项费用)必须进行明确的界定,才能对经营管理当局(分、子公司总经理)控制三项费用的经营业绩进行有效评价。这三项费用在营业店铺的总费用中占有很大的比重,笔者曾对数家知名品牌连锁经营企业的营业店面进行调查,发现这三项费用在营业店铺总费用中占60%,有的高达80%。可以说,这三项费用决定了一家营业店铺的盈亏。
(一)租金
市场经济的发展、商品经济高度的发展,市场区域被打破,大型集团企业要在外区开营业店辅,不可能都由自己购置店铺。所以,大部分店铺都是依赖租赁。在租赁业务中,出租人要向承租人收取的转让资产使用权的补偿金,在出租人表现为租金收入,在承租人表现为租金费用。租赁业务的租金通常是在出租人和承租人双方谈判中根据资产的成本确定的,而且按时间计算,如每月租金若干。租金通常都在租赁合同中明确约定。
(二)转让费
近年来,房屋租赁产业蓬勃发展,炒房热已经成为百姓日常话题。有一部分房产商专门寻找好的商店并大量的以较低的租金承租下来,自己并不用于营业,而是以较高的租金转租给另外的经营商,这部分租金差额通常是一次性收取的。也有些店铺业主因经营不善或者另有商机,也会把经营中的店铺中途转让,通常也要租金之外收取一笔让渡费。在现实中,很少店铺经营者能够直接和房产主人签订租赁合同。本文中所提的转让费,是指承租人通过另一承租人转租店铺所支付的让渡租赁权的费用。
(三)装修费
租入的店铺不可能马上投入营业,品牌连锁经营公司总部对终端营业网点都有一套严格的装修标准。本文指的装修费是在达到公司总部统一要求所支付包括器架、灯具等装修材料费、人工费。装修费可分为初始装修费和重新装修费。本文探讨的装修费不包含零星修理费。
二、对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价的原则
对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价,在坚持客观独立性原则下,还应强调下列原则:
(一)成本效益原则
成本效益是通过比较项目的全部成本和取得效益来评估项目价值的一种方法,将其运用在财务管控上是指如何以最小的管控成本获得最大的管控效益,以量化财务管控工作的价值。
在对三项费用审计工作思路、决策、制度的制定、资源的配置必须符合成本效益的原则。
(二)重要性原则
大型连锁经营企业的业务量很大,审计工作受到成本效益原则的局限,所以在三项费用审计工作中,要选取金额较大、问题影响较严重、突出的,来进行重点审计。
(三)结合实际、管而不死、严而有灵的原则
由于现代市场经济竞争异常的激烈,商机瞬息万变、稍纵即逝,在对三项费用的财务管控工作中要结合市场的实际情况、结合相关信息(包括财务信息和非财务信息如市场占有率等企业其他战略意图)综合判断、评价。
三、对转让费、租金、装修费进行审计及绩效评价的具体方法、指标
集团公司对所属连锁经营店面转让费、租金、装修费的审计是对经营管理当局在对这三项费用决策的合理性、程序的规范性、经济效果的效益性全面的评价,是典型的行为审计。行为审计是需要对审计客体的行为给出结论的审计,是以“行为”为主题的审计(谢少敏,2008)。所以,在对转让费、租金、装修费的审计方法选用时,应充分关注三项费用决策行为的合理性、程序的规范性、结果的效益性。在绩效评价上,笔者认为应坚持“股东价值取向”。“股东价值取向的企业必然注重收入、利润、股东回报等经济指标的增长”、“绩效评价表现为以‘利润’为目标的‘股东利益至上’模式”(温素彬黄浩岚,2009)。所以,在租金、转让费、装修费绩效评价指标中,主要是以每平米租金、转让费、装修费金额、每平米销售额、利润额及资金收益率等经济指标为主。具体审计方法有审核法、验算法、实地核查法、询问调查法、分析比较法等。
(一)审核法
对三项费用发生的付款凭证、发票账单、财务资料、会计凭证、合同、工程预结算书及相关文件书面凭证等进行仔细的审查核对,审核相关手续是否完整、金额是否正确、结算方式是否符合国家的结算制度及结算纪律、集团公司管理规定。
(二)验算法
1.检查转让费、租金、装修费的摊销、预提是否遵循国家及集团总部统一的会计政策、计算有没有错误。可以通过用电子表设置好公式,将各连锁经营店面的转让费、租金、装修费重新验算一下,看看摊销、预提的金额是否准确。
2.发生额计算有没有错误。主要是验算装修费的明细项目汇总计算会不会错。
(三)实地核查法
这个方法主要是用对装修费用的审计。主要是设计盘点表,对非消耗性装修材料如灯具、器架等进行清点,核对与结算表是否相符;对消耗性装修材料如油漆等按面积进行测验,核对与结算表是否相符。
(四)询问调查法
通过对各负责人及相关人员进行询问调查,审核装修费等是否存在错弊、是否符合效益性原则。
询问调查法可以对周围同一商圈的房租、转让费进行调查,对装修费的市场行情进行调查,以判断转让费、租金的合理性及效益性。
(五)分析比较法
1. 历史数据比较。
历史数据比较就是纵比,就是与同一分、子公司以前历史的数据进行比较,分析转让费、租金、装修费的合理性及效益性。这个方法具体运用时应注意不同时期的价格指数,要进行价格指数的调整。
2. 同其他分、子公司比较。
这个方法就是各业务单位之间比较,是横比,但是,各个分、子公司的区域不一样。所以,在具体运用时,要注意不同区域的物价差异。
3. 投入与产出比。
就是要评价转让费、租金、装修费的效益,看看投资是否得到应有的回报。资本是要讲究回报的、是要生成利润的,任何的投入都要有回报。这个指标是利润与投入总额进行比较,是效益、效率性审计。
笔者以一个案例来阐明这个方法。
例:H公司有两家经营店辅,A店和B店,假定转让费都按三年均摊,装修费按二年均摊,两个店的开业时间、面积及2007年度的利润、营业额、应负担的转让费、租金如下表所示:
虽然A店的转让费、租金、装修费比B店高得很多,可是从投资效益来看,A店是可行的,而B店不可选。
用这种方法时,还可以进一步考虑用相对值来比较不同店铺之间的效益。假设例中的B店营业额提高到1,500,000元,转让费提高到150,000元,其他条件不变,这时,可以通过考查每平米应负担的转让费、租金、装修费额、每平米产生的营业额、每平米产生的利润额来评判资金使用的效益。
通过上表计算显示,可以很清晰地对经营管理当局的经营业绩及资金的使用效益等做出综合的评判,从不同角度对三项费用进行评估。
四、结论
篇4：店铺转让陷阱多仔细考察防上当
低价转让有猫腻
此类广告看得多了，便不以为然，而且纳闷，既然处于黄金地段，有固定消费群体，生意红火，哪怕是自己没有精力去经营，也可以让自己的妻子或父母亲代替管理，雇佣几个小工帮忙也无可厚非，干吗非得“忍痛割爱”传让呢?眼睁睁地看着钞票给人家赚难道不可惜吗?其实仔细想想，天上是不会掉下馅饼的。说穿了，绝大部分店铺是因为生意不理想而被迫进行转让，有些店铺开张前缺乏详细的市场调研，只凭一时的热情，人云亦云随意“克隆”他人店铺，以致开张时因顾客图新鲜，生意盛极一时，一段时间后破绽百出，有的只能勉强维持，业绩与自己所预测的相距甚远，有的甚至入不敷出，与其长期亏损不如尽早转让。
常见的盘店风险
盘店风险多得不可胜数，经归纳后常见的有以下几项：
1、不实的转让借口。转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因，例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以，在盘店的时候，你一定要仔细详查是否有其他有碍商店经营的原因。如比较典型的，有些投资金额相当大，像咖啡店，其投资往往要花费10万元以上，选择地点不当、人流不够，很容易导致利润不高、回收期拉长。
2、注意市场上是否出现危机。光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡路，已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉，发现苗头不对准备“出逃”因此便在店里生意还在巅峰时将店转出。这时的转让人很欢迎欲盘店者来店里看。没经验者所看到当前生意相当不错是真实的，因此也就愿意高价把店盘下来，事后才发现现实与期望最后是相左的。
3、房屋租金与契约。有些店的生意表面上看起来很好，每天来店的客人也相当的多，店面的位置也相当的好，但还是有人想把这样的店转出去，这原因何在呢?可解释的原因或许是在租金方面，这样的黄金店面有着相当高的租金，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，剩下的一部分还要付薪资、杂费等，店主所能剩下的极为有限。没有利润自然要转让。另外，还要提防其中可能的纠纷。在盘店前，投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续，有些租约已快要到期，房东可能会调涨甚至不再租给人，这些都必须事先了解。在了解承租条件后比较附近承租行情，才不会枉作冤大头。
4、本身店的体质不佳。许多店虽然位置不错，但是却缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来。若将这样的店盘下来，延续同样的经营模式，其命运也很难跳脱关店一途，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。
盘店需要多了解多打听
盘店是充满风险的，如你决定要盘店，那就必须审慎地选择，多多搜集资料，如可以从报刊网络中搜集，打电话联络店主询问转让店面目前大略状况，比如店面目前是在营业中还是歇业中、店面地址、转让原因、盘店费用等。
篇5：店铺转让协议
立契约书人***(以下简称甲方)、***(以下简称乙方)，双方就营业转让事宜，订立本契约，条件如下：
一、转让标的：甲方愿将独资设立，坐落xx市x路x号的***，转让予乙方经营。
二、本件转让价格及其计算标准：
(一)*****，存货作价为人民币xx万元。*****及存货另列清册交分别标明价格。
(二)上列***，存货经盘点如有增减变化数量，则依清册所记载价格，增减给付现金。
(三)甲方应收欠款计x万元(详移交清册)，悉数由乙方承受，不另计价。乙方应承受甲方对外所欠一切债务(详移交清册)。(本款
根据实际状况取舍)
三、付款办法：于签订本契约的同时，乙方交付甲方x万元;其余款于点交完讫之日一次付清。
四、点交日期及地点：双方订定xxxx年x月x日为点交日期，并定于商行现场为点交地点。
五、特约事项：
(一)本件点交以前，所有甲方对外所欠一切债务，概由甲方承受，并由甲方将营业承受承担债务的状况通知各债权人。点交前所积欠一
切税捐、水电费用、房租、员工薪资亦同。
(二)商号名称或延用原名称，或变更名称，悉依乙方自便，甲方不得置同。甲方并应协同乙方办理商号变更登记手续，不得借故推辞。
(三)商号现承租坐落xx市x路x号的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租x年，与乙方另行换立租约，如出租人
不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，致乙方受害时，甲方应负赔偿职责。
六、违约处罚：任何一方违反本契所列各条情形之一，即视违约论，对方有权解除契约。如系乙方违约，愿将已付款项，任由甲方没收;若
系甲方违约，则应按所收的款项加倍返还以为违约处罚。若有其它损害，仍得请求赔偿。
七、甲乙双方应觅保证人，对甲乙双方的违约对他方应负赔偿职责，愿各负连带赔偿之责，并均抛弃先诉抗辩权。
八、本契约一式三份，由甲乙双方及保证人各执一份为凭。
立契约书人
甲方：***
乙方：***
保证人：xx
篇6：百货店铺转让合同
甲方（转让方）：＿＿身份证号:＿＿＿＿＿＿＿ 电话：＿＿＿＿＿＿＿
乙方（受让方）：＿＿身份证号:＿＿＿＿＿＿＿ 电话：＿＿＿＿＿＿＿
甲乙双方经友好协商，甲方将以自己名义申请的店铺的经营权转让给乙方，双方达成下列协议如下：
第一条
甲方的店铺为，登记人为＿＿＿＿，地址为转让给乙方。甲方转让给乙方的还包括等设备。
第二条
甲方与房东签订的房屋租赁合同，租期到从＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止，押金为＿＿＿元/年。店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，租金及水电费等各项费用直接由乙方支付给房东。第三条
该商铺营业执照转让后，由乙方尽快办理过户手续。乙方经营中若有必须甲方协助，甲方可以协助；如乙方想再次转让此店铺，甲方不再负责。
第四条 乙方在＿＿年＿＿月＿＿日向甲方支付50%，剩余50%转让费在交房后支付，共计人民币大写元整（￥元），上述费用已包括甲方交给房东的＿＿月的房屋租金。
第五条
乙方以甲方名义经营，相关费用及由乙方经营引起的债权债务或所做违法行为，全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接收经营前该店铺的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。第六条
违约责任
1、如甲方自己中途收回店铺，甲方应支付乙方＿＿元违约金。
2、如乙方逾期支付甲方转让费，乙方应向甲方支付＿＿元违约金：逾期支付＿＿天，甲方有权解除合同，收回店铺。第七条
如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。
第八条
本合同一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自签字之日起生效。双方发生争议，应协商解决，协商不成，均可向签订合同的当地人民法院提起诉讼。
甲方（签字）：
乙方（签字）： ＿＿ 年＿＿月＿＿日
篇7：店铺转让合同模板
第一条 租赁场地乙方承租甲方▁▁▁▁▁▁▁▁▁（层/厅）▁▁▁▁▁▁▁▁号场地，面积▁▁▁▁▁平方米，用途以营业执照核准的经营范围为准；库房▁▁▁▁▁平方米，库房位置为▁▁▁▁▁▁
第二条 租赁期限自 ▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日止，共计▁▁年▁▁个月；其中免租期为自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日起至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日。
第三条 租金本合同租金实行（一年/半年/季/月）支付制，租金标准为▁▁▁▁▁▁；租金支付方式为（现金/支票/汇票/▁▁▁▁▁）；第一次租金的支付时间为 ▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，第二次租金的支付时间为▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，▁▁▁▁▁▁。
第四条 保证金保证金属于双方约定事项。
自本合同签订之日起▁▁▁日内，乙方（是/否）应支付本合同约定租金总额▁▁▁%计▁▁▁元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。乙方支付保证金的，甲方则以市场当年租金总额的2—5%作为市场整体性的对应保证金，作为履行合同的担保。保证金的交付、保管、支取、返还等事宜见合同附件。
第五条 保险
甲方负责投保的范围为：公共责任险、火灾险、▁▁▁▁。
乙方自行投保的范围为：▁▁▁▁▁
第六条 甲方权利义务
1、依法制订有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项规章制度并负责监督实施。
2、协助各级行政管理机关对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿，直至单方解除合同。
3、应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。
4、除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。
5、应对市场进行商业管理，维护并改善市场的整体形象，包括：对商品品种的规划和控制、功能区域的划分、商品档次的定位、商品经营的管理及质量管理；服务质量管理；营销管理；形象设计；市场调研；公共关系协调；纠纷调解；人员培训；▁▁▁▁▁▁▁。
6、应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维修保养；对乙方装修的审查和监督；水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理并负责市场的公共安全；消防管理；内外各种通道、道路、停车场的管理；▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
7、做好市场的整体广告宣传，并保证全年广告宣传费用不低于市场全年租金总额的▁▁▁%▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
第七条 乙方权利义务
1、有权监督甲方履行合同约定的各项义务。
2、应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证照经营。
3、应按照约定的用途开展经营活动，自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度及索票索证制度，服从甲方的监督管理。
4、应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费。
5、应爱护并合理使用市场内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
6、应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。
7、将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借、出卖营业执照。
8、应按照甲方的要求提供有关本人或本企业的备案资料。
9、建筑物外立面及建筑物内部非乙方承租场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得以任何形式进行广告宣传。
第八条 合同的解除乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照▁▁▁▁的标准支付违约金：
1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。
2、未按照约定的用途使用场地，经甲方▁▁▁次书面通知未改正的。
3、利用场地加工、销售假冒伪劣商品的。
4、进行其他违法活动累计达▁▁次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。
5、将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的。
6、逾期▁▁▁日未支付租金的。
7、违反保证金协议的有关约定的。
8、未经甲方同意连续▁▁▁日未开展经营活动的。
9、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。
▁▁▁▁▁▁▁▁。
甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前▁▁▁日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁的标准向对方支付违约金，其他手续由乙方自行办理。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。
第九条 其他违约责任
1、甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。
2、甲方未按约定投保致使乙方相应的损失无法得到赔偿的，甲方应承担赔偿责任。
3、乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金▁▁▁%的违约金。
▁▁▁▁▁▁▁。
第十条 免责条款因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。
如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还保证金及利息，双方互不承担违约责任。
第十一条 续租本合同续租适用以下第▁▁▁种方式：
1、乙方有意在租赁期满后续租的，应提前▁▁▁日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。
租赁期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金标准同本合同。
2、租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前▁▁▁日内书面通知甲方；乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。
第十二条 租赁场地的交还租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后▁▁▁日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。
第十三条 争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，按下列第▁▁▁种方式解决（只能选择一种）
1、提交北京仲裁委员会仲裁；
2、依法向▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁人民法院起诉。
第十四条 其他约定事项
1、场地在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本合同的效力。
▁▁▁▁▁▁▁。第十五条本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式▁▁份，甲方▁▁份，乙方▁▁份，▁▁▁▁。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。
甲方单方制订的规章制度也作为本合同的附件，规章制度的内容与合同约定相冲突的，以本合同为准，但国家法律、政策另有规定的除外。
甲方（签字盖章）
乙方（签字盖章）
店铺转让合同 篇2转让方（甲方）：身份证号码：
顶让方（乙方）：身份证号码：
甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于伊黛服饰广场____ 号的店铺(原为：)转让给乙方使用。交店日期为_______年______月________日。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。
四、乙方在 ______年 _____月 _____日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 ______元，（大写： _______）
上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续
但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、乙方于20xx年10月24日预付转让定金20xx元，在店铺正式交接之前，如乙方反悔，则不得讨回定金
归甲方所有；如甲方反悔，则承担违约责任，返还3倍定金（6000元）给乙方。
七、本合同一式二份，二方各执一份，自二方签字之日起生效。
甲方签字： 乙方签字：
日期： 日期：
店铺转让合同 篇3甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于 街（路）号的店铺(原为：)转让给乙方使用，建筑面积为平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到 年 月日止，年租金为 元人民币（大写：），租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
四、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
五、乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付转让费共计人民币 元，（大写：），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
七、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方签字：
日期：
乙方签字：
日期：
丙方签字：
日期：
附件：原房屋租赁合同
店铺转让合同 篇4转让方(甲方)：_____身份证号码：_____
顶让方(乙方)：_____身份证号码：_____
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于__________街(路)_____号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为_____平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等;营业设备等全部归乙方。
四、乙方在___年___月___日前分两次向甲方支付转让费共计人民币_____元，(大写：_____)，第一年付款_____%，第二年付清余下____%费用。
五、甲方就应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方务必按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约职责，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：乙方签字：
日期：日期：
附件：
一、乙方欠条一份
二、甲方转让给乙方的一切设施清单
店铺转让合同 篇5转让方(甲方):身份证号码:
顶让方(乙方):身份证号码:
房 东(丙方): 身份证号码:
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议:
一、丙方同意甲方将自己位于街(路)号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租凭合同，租期到 年 月 日止，月租金为 元人民币(大写:)租金为每月一交付一次，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等;营业设备等全部归乙方。
四、乙方在 年 月 日一次性向甲方支付转让费共计人民币元，(大写:)
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金，乙方有对商铺转让权。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、乙方有优先承租权。
九、本合同一式三份，三方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字:
日期:
乙方签字:
日期:
篇8：店铺转让谈判技巧
一、个人网上店铺的定义
首先应当对个人网上店铺的概念做出定义, 所谓个人网上店铺是指由自然人在网络上设立的进行营业活动的虚拟店铺。而本文讨论的淘宝商铺, 则属于设立于第三方平台的个人网上店铺。这不同于设立自己网站的个人网上店铺和设立于第三方平台的企业网上店铺。
第一, 区分设立于第三方平台的个人网上店铺和设立自己网站的个人网上店铺。两者的区别在于店铺设立的形式不同, 前者是设立于第三方平台之上, 除了自身与消费者存在着买卖法律关系外, 也和第三方平台之间存在着合同法律关系。店铺是设立在第三方平台之上的, 故而店铺责任人要遵守第三方平台设置的规则, 其对于店铺的管理是受到一定限制的。而后者是自然人自行创设网站并以此网站开设网上店铺进行营业, 故而与其他网站或者平台之间没有直接的关系, 所以其对网上店铺的经营和管理更为自由。在我国, 自然人独立创设网站经营网上商店的情形相对较少, 而是公司法人独立创设网站经营网上商店的情况较为普遍, 如京东商城、凡客等。这主要是由于独立创设网站的经济成本和技术水平的要求较高, 一般的自然人难以负担。
第二, 区分设立于第三方平台的个人网上店铺和企业网上店铺。同样是设立于第三方平台的网上店铺, 两者的区别就在于店铺责任人的主体不同。前者是由自然人创设, 而后者是由公司法人创设, 而后在第三方平台上进行营业活动。由于后者在取得法人资格时, 已在相关行政部门进行过登记, 网络交易是其经营范围的内容, 故而本文不再进行讨论。
因此本文讨论的个人网上店铺乃特指设立于网络第三方平台上由自然人创立的进行营业活动的虚拟店铺。在我国, 这样的第三方网络交易平台以淘宝和拍拍最为典型, 本文以淘宝商铺为例, 对个人网上店铺之登记必要性进行论证。
二、个人网上店铺登记之必要性论证
个人网上店铺是否需要登记一直是社会上讨论的热点。有人认为个人网上店铺进行登记既有利于对网上店铺进行规范管理, 又有利于保护消费者的权益, 故而应当支持。也有人认为对个人网上店铺要求登记成本过于巨大, 可行性不高, 且其中存在着各种问题, 这也是为何至今仍未见相关部门要求个人网上店铺进行登记的重要原因之一。但笔者认为对个人网上店铺要求进行商事登记是电子商务未来发展的必然趋势。
(一) 从商事登记的法律价值来看
商事登记, 是指依照商事登记的法律、法规, 按照法定程序, 由当事人将登记事项, 向商事登记主管机关所为之登记。[1]一般来说, 商事登记有广义和狭义之分, 广义上的商事登记除了狭义上的商事登记之外, 还包括与商主体或商行为有关的担保登记、船舶登记等等。而狭义上的商事登记仅指与商主体设立、变更或消灭有关的登记。本文所指的登记是狭义上的登记。
从传统商法理论来说, 商事登记在商事法律制度中占有了重要的地位, 它的存在具有以下法律价值: (1) 对商主体本身而言, 商事登记公示了商主体的状态或者权利的存在, 有利于保护商主体自身的利益, 如商号权的登记使得其他任何人都不能任意使用该商号。同时, 商事登记也有利于商主体公示身份, 有利于其不断积累商誉, 以便更好地发展和营业。因此若个人网上店铺进行登记, 不但有利于保护店铺自身的合法权益, 更有利于店铺今后的经营和发展。 (2) 从交易安全来看, 商事登记能够有效地保护交易相对人和第三人的利益, 维护交易安全。正如德国学者罗伯特·霍恩指出的那样:商事登记的作用是向其他企业界人士和社会公众提供有关商人的重要的法律和经济事实。[2]通过登记公示, 交易相对人能够充分了解商主体的相关信息, 以决定是否要与其进行交易。在交易相对人面对尚未登记的商主体时, 会更加谨慎地决定是否与其进行交易。而通过对登记事项的公示, 使得其公示内容被推定为合法准确, 这样若第三人因相信登记事项而作为, 即使事实与登记事项不符, 也会得到法律的保护。个人网上店铺具有虚拟性, 其交易安全相对于现实中的店铺而言风险更为巨大。若个人网上店铺进行登记, 则能够有效地保护网络交易安全, 更有利于电子贸易的发展。 (3) 从对商主体的监管来看, 商事登记有利于政府相关部门对商主体的成立、变更和消灭进行监管。通过审查是否准予商主体资格, 能有效地将不满足商主体资格条件的人挡在营业之门外。同时通过商事登记, 政府能够有效地了解到商主体的详细信息, 从而更好地对商主体进行监督。同样, 若个人网上商店进行登记, 则政府相关部门能够更好地对其进行监督管理, 尤其是在税收方面。关于是否应对个人网上店铺征税已成为了社会讨论的焦点, 若要求个人网上店铺进行登记, 则有利于税收部门统计纳税主体以及监管各类纳税情况。
通过对商事登记法律价值的分析, 可以看到商事登记在商事交易中所具有的重要地位, 同样它对于虚拟领域的电子商务也起着重要的作用。笔者认为, 个人网上店铺作为电子商务的一部分, 应当受到与传统商业交易相同的规范和管理。为了规范个人网上店铺的经营、保护网络交易安全和促进电子商务的发展, 商事登记理应在其中扮演重要的角色。
(二) 从个人网上店铺的特殊性来看
个人网上店铺不同于传统店铺, 其特殊性可以通过以下两组比较可见。
首先比较下个人网上店铺和个体工商户。个体工商户是法定的最为常见的商个人形式之一, 我国《民法通则》第二十六条规定:“公民在法律允许的范围内, 依法经核准登记, 从事工商业经营的, 为个体工商户。个体工商户可以起字号。”个人网上店铺与个体工商户在很多方面具有相似性, 如两者都是由自然人创立的, 目的都是为了从事经营活动等。两者的区别也很明显, 即个人网上店铺具有虚拟性, 不像个体工商户那样无论经营规模大小都会固定的经营场所, 即实体店铺。因而一旦发生纠纷, 若他方主体是个体工商户, 则消费者可以很容易地找到其店铺, 与之进行协商, 若协商不成, 也可以很容易地向法院提起诉讼, 因每个个体工商户都会将相关的营业执照等文书放置于店中, 使得消费者可以很容易得知对方的基本信息。但个人网上店铺就不同, 由于没有实体店铺, 一旦发生纠纷, 消费者并不能上门进行维权。同时, 法律没有要求个人网上店铺进行登记, 即使其将自己的基本信息进行展示, 也没有相关部门对此进行审核, 其信息的真实性有待考量。因此, 由于个人网上店铺的虚拟性, 一旦发生纠纷, 消费者很难通过与对实体工商户那样的途径来维护自己的合法权益。可见, 这其中登记起着重要的作用, 即使个人网上店铺没有实体店铺, 一旦有相关行政机关介入, 要求个人网上店铺进行登记, 则消费者也能够在确认其基本信息准确可靠的基础上, 通过司法途径维护自己的权益。其次比较下个人网上店铺和流动小贩。所谓流动小贩是指那些未经工商登记, 无固定的经营场所, 利用街边、广场等公共场所从事小规模商业交易的经营者。对于流动小贩的法律主体考察, 有很多学者认为可以参考传统商法上的小商人制度。“借助小商人制度的理论基础, 我们看到, 在我国, 要实现小商小贩的合法化, 首先应在立法上建立‘小商人’制度, 并将小商小贩纳入到这一制度体系中来。”[3]小商人制度的目的在于保护那些小规模经营者, 使其能获得商人的某些权利又不适用商法的某些严格规定。比较个人网上店铺和流动商贩, 两者的相似性在于均令人难以循迹其固定的经营场所, 故而均在维护消费者权益方面存在较大的障碍。两者的区别亦很明显, 流动小贩一般是小本经营, 无论是成本还是收益都不会很高。但个人网上店铺则不全是小本经营, 诸如家用电器、电子产品等其交易金额都是较大的。因此, 即使流动小贩可以称得上为小商人, 但并不是所有的个人网上店铺都可以作为小商人来对待。所以对于那些交易金额较大、成本或收益较高的个人网上店铺, 还是应当采用登记的法律严格手段来进行监管, 否则既不利于保护消费者的合法权益, 也不利于政府监管和税收管理。
通过以上两组比较, 可以清楚地看到个人网上店铺与现实中以个人为主体的经营主体之间的区别。个人网上店铺由于其具有虚拟性的特征而且不少店铺交易金额较大, 使得它更应受到法律的严格规制, 以保护消费者的合法权益。从这一点上来说, 要求个人网上店铺进行登记的趋势是必然的, 符合其虚拟特征的现实需求。
(三) 从现行身份认证的缺陷来看
根据国家工商行政管理总局发布的《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》, 通过网络从事商品交易及其相关服务行为的自然人, 应当向提供网络交易平台服务的经营者提出申请, 提交其姓名和地址等真实身份信息。具备登记注册条件的, 依法办理工商登记注册。可见对于登记是秉着自愿非强制的原则来处理的。现实中的做法是, 立法不强制要求个人网上店铺经营者进行登记, 而是由第三方平台来对其进行监督管理。以淘宝平台为例, 在个人注册申请网上店铺时, 会要求其进行身份认证。所谓身份认证, 即申请网上店铺的个人必须上传自己的身份证信息, 包括身份证复印件或清晰的身份证照片。而根据2012年2月新出台的规定, 个人卖家在上传身份证信息的同时, 还必须上传本人手持身份证原件比对大头照和本人上半身照。这样一来, 一旦发生纠纷, 消费者可以身份证上的姓名和地址为被告和被告住址来进行起诉, 也算是保护消费者权益的一种有效措施。
但身份认证仍存在着一些较大的缺陷。第一, 身份认证真实性保证有待考察。仅仅通过上传身份证照片或者邮寄复印件是不能确定店铺责任人就是该身份证的所有人, 店铺责任人完全可以拿别人的身份证来认证。即使同时上传本人手持身份证原件比对大头照和本人上半身照, 也并不能确定身份证上的人就是店铺责任人本身无误, 因为照片是可以很容易地通过电脑技术修改的。故而其造假的可能性很大。值得一提的是, 如果换成视频身份认证可能更好, 即责任人手持身份证通过视频让客服进行认证, 客服应确认身份证上的信息符合责任人先前提交的身份信息以及身份证的真实性和确为责任人本人无误。第二, 身份认证的公信力较低。淘宝平台只是一个法人主体, 非为行政机构, 也无授权性行政权力。因此在身份认证时, 对责任人身份的查验, 就力度和威信上来说是远远不及工商行政机构的。因此即使有身份认证, 消费者也很难完全放心地去进行网上购物。所以尽管由平台进行认证管理具有现实上的可操作性, 但其最终能够真正实现认证的功能还有待于进一步考量。起码在笔者看来, 这种认证远远不如登记具有威信和真实性。通过对身份认证缺陷的剖析, 可以看出登记是一种更好的监管手段。
摘要：互联网的普及使得个人网上店铺尤其是设立于网络第三方平台上由自然人创立的进行营业活动的虚拟店铺蓬勃发展, 然而对于此种店铺是否应当进行工商登记存在着争议。无论从商事登记的价值还是个人网上店铺的特殊性以及现今身份认证制度的缺陷来看, 对个人网上店铺进行工商登记将会是今后的发展趋势。
关键词：个人网上店铺,商事登记,淘宝
参考文献
[1]王保树.商法[M].北京:北京大学出版社, 2011:57.
[2]罗伯特·霍恩等.德国民商法导论[M].北京:中国大百科全书出版社, 1996:245.