2024中国物业服务百强企业研究背景

2024中国物业服务百强企业研究背景（精选9篇）

篇1：2024中国物业服务百强企业研究背景

2014中国物业服务百强企业研究背景

由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行七年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内优秀企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“要加快转变经济发展方式,加快建设创新型国家,推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”，对于物业服务企业来说，“创新”更是加快转型升级的重要的驱动力。2013年，众多百强企业开始重新审视自身的发展情况，紧紧抓住无线互联时代的重大机遇，整合资源，提供延伸服务，开拓新的发展模式，积极提升自身实力。在此背景下，中国房地产TOP10研究组以“服务创新，突破提升”为主题，全面启动“2014中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2014中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。

篇2：2024中国物业服务百强企业研究背景

2014中国物业服务百强企业研究目的（1）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据；

（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；

（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。

篇3：2024中国物业服务百强企业研究背景

[本刊讯]由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同组成的“中国房地产TOP10研究组”, 于2012年3月23日在北京发布2012中国房地产百强企业研究成果。这是中国房地产TOP10研究组自2004年来连续9年对中国房地产行业优秀企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价, 研究产生了2012中国房地产综合实力百强企业以及2012中国房地产策划代理百强企业。

研究成果表明, 2012中国房地产百强企业在整体发展上呈现出如下特点:一是, 销售业绩稳步增长, 市场份额持续提高。百强企业实现销售总额16583亿元, 销售面积16679万平方米, 同比分别增长17.5%和11.2%, 均高于全国平均水平5个百分点左右。二是, 资产增长注重质量, 规模提升扩大布局。百强企业资产规模持续增长, 总资产均值为445亿元, 同比增长28.7%;布局城市数量持续增加, 综合实力TOP10企业平均进入城市数量达40.5个, 较2010年增长5.8个。三是, 盈利规模持续增长, 高效运营保障盈利质量。百强企业2011年营业收入均值实现132.3亿元, 同比增长29.5%;净利润均值为21.7亿元, 高达2008年的2.5倍。四是, 成长速度回归常态, 均衡布局促进发展。百强企业房屋销售面积增长率为11.2%, 领先全国商品房销售面积增长率近6个百分点;同期百强企业净利润增长率为26.2%, 也保持了较快的增长态势。此外, 百强企业通过放缓新开工建设、控制拿地规模和速度以及持续调整新增土地储备的分布格局以应对现阶段市场波动。五是, 财务风险基本可控, 现金流管理显著加强。2011年, 百强企业资产负债率均值为71.8%, 带息负债比率均值达到34.6%;流动比率均值为1.95, 明显强于2008年。同时, 预收账款均值达90.0亿元, 与上年相比增长32.8%, 在一定程度上保障了百强企业今明两年的营业收入和利润额。六是, 企业融资优势凸显, 助推综合实力稳增。一方面, 百强企业内源性融资能力明显加强;另一方面, 拥有多元化的融资渠道, 积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入。七是, 勇于担当社会责任, 积极参与保障房开发。在依法纳税、保障房建设、慈善公益方面百强企业继续走在行业前列。

此外, 2012年中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现的主要特点有:一是, 百强企业代理市场份额提升至15.3%, 标杆企业行业地位得到巩固;二是, 为顺应市场需求, 商业项目和写字楼项目明显增多, 业务结构得以调整;三是, 代理费率迎来小幅回升, 达到1.14%的涨幅, 服务能力认可度普遍上升;四是, 探索经营模式创新, 多家策划代理百强企业开展了二手房经纪业务, 积极实施“一二手联动”模式, 推动行业转型升级。

篇4：2024中国物业服务百强企业研究背景

光明食品集团成全国隐性大地王

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

富力地产拟发债65亿

时隔一年，富力地产再次重启融资计划。

富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。

富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。

“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

万达百货拟明年年底实现盈利

去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。 据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。

“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。

旭辉“微销宝”试水全民营销

篇5：2024中国物业服务百强企业研究背景

《研究报告》以百强企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实地分析，呈现以下特征：

（1）从管理规模看：企业管理面积达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。

（2）从经营绩效看：企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达27.24%，其中物业服务收入总值945.67亿元，增长33.23%，多种经营收入总值189.94亿元，占营业总收入的16.73%，成为企业盈利的主要因素。

（3）从服务质量看：企业营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点；人均产值10.39万元，增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，增长38.67%；物业费平均收缴率达到94.09%。互联网+与新技术的应用，成为企业管理效率和服务水平提升的主要手段。

（4）从发展潜力看：企业储备面积达到3.63亿平方米，连续四年增加；本科以上学历人员占比8.34%，较2014年（6.15%）增长2.19个百分点，人才结构进一步优化；社区服务收入总值70.83亿元，为挖掘社区经济打下了基础。（5）从社会责任看：企业纳税63.14亿元，管理保障性住房项目779个，房屋面积1.14亿平方米，提供就业岗位数量105万个（带动外包就业岗位38万个），操作人员平均工资仅为38612.11元/年，为维护社会稳定发挥重要作用。

《研究报告》指出，在“十三五”开局之年，也是全面贯彻中央城市工作会议精神的第一年，物业管理行业必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，提升服务品质，创新服务模式，破解发展难题，厚植发展优势，让物业服务更有价值。

一、区域分布：中南与华东继续主导，华北与西南逐步崛起

图1：2014-2015年百强企业区域分布情况

百强企业全国区域分布呈阶梯状，其中，中南与华东分别以75家和70家企业持续引领全国物业管理行业的发展；华北和西南分别有31家和29家企业，同比分别增加1家和6家企业，加速向中南与华东地区看齐；西北与东北共有5家企业进入百强阵营。对比2014年来看，中南、华北与西南地区进入百强企业的数量有所增加。分省市来看，广东省以54家企业领跑全国。深圳市36家，北京市24家，上海市24家，持续荣获前三甲。

二、管理规模：加速扩张，百强企业市场占有率提升至28.42%

1.管理面积复合增长率达33.90%，行业集中度进一步提升（管理面积整体情况分析）

图2：2012-2015年百强企业管理面积情况

百强企业2015年管理面积总值达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。百强企业通过兼并收购快速扩大管理规模，尤其是排名前十企业的兼并收购面积和数量均占据百强企业兼并收购总数的一半以上，管理面积同比大幅增长74.84%；其次是百强企业自身的实力不断壮大，促进规模提升。

2015年，百强企业管理面积均值为2361.48万平方米，同比增长46.76%，连续三年持续上涨，2012年至2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显。

图3：2014-2015年百强企业管理面积分层级情况

按管理面积层级划分，2015年管理面积在5000万平方米以上的百强企业有17家，比上年增加6家；3000-5000万平方米有23家，增加10家；2000-3000万平方米有25家，增加4家；1000-2000万平方米有67家，增加14家。整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势。

2.住宅增长最快达60.12%，是最重要的管理业态（分业态管理面积情况分析）

图4：2014-2015年百强企业分业态管理面积情况

分业态来看，百强企业2015年住宅物业管理面积总量达到35.45亿平方米，同比2014年（22.12亿平方米）大幅增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿平方米，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿平方米，同比下滑2.07%。

图5：2014-2015年百强企业各业态分布情况

百强企业2015年住宅物业管理面积占比71.49%，同比提升2.69个百分点。住宅物业仍是百强企业最主要的物业服务业态。一方面，住宅仍是房地产增量市场的主力军，2015年住宅竣工面积达7.38亿平方米，占全国商品房竣工面积的73.75%；另一方面，百强企业重视基础服务业务的发展，加大力度开拓住宅市场，有效增加了住宅管理面积；同时，由于社区经济的持续火热，住宅物业管理的价值进一步凸显，百强企业的兼并收购企业也以住宅管理项目为主，助推了住宅物业的占比提升。

3.管理项目数量大幅增长31.94%，城市分布更为广泛（管理项目城市分布情况分析）

图6：2014-2015年百强企业管理项目与进入城市数量

百强企业2015年管理项目总计32401个，较2014年增加7843个，增速达31.94%；百强企业进入城市数量均值为27个，较2014年增加3个，区域覆盖更为广泛，其中进入城市超过30个的企业有40家，占比达19.05%，全国性综合布局态势尽显。2015年，百强企业注重对进驻城市的深耕，在单个城市的管理项目总量达到1200个，同比增加177个。

图7：2014-2015年百强企业管理项目省市分布情况

按省份分析，2015年，百强企业在广东省的管理项目达到6462个，同比增加1475个，既是唯一一个管理项目数量超过5000个的省份，也是管理项目数量扩充最为迅速的省份，继续领跑全国；百强企业在浙江省与江苏省管理项目数量均在3000个以上，分别为3234个和3215个；值得一提的是，百强企业在湖北省、广西省和海南省的管理项目数量分别为1214、628和300个，同比增幅均超过50%。

图8：2015年百强企业管理项目城市分布情况

从城市分布结构来看，百强企业2015年在一线城市管理项目7393个，占比22.82%；二线城市管理项目13783个，占比42.54%；三四线城市管理项目11072个，占比34.17%。

4.兼并收购200余家物业服务企业，优化行业资源配置（企业兼并收购情况分析）

百强企业通过兼并收购有效扩大管理规模，百强企业2015年总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量（17.41亿平方米）的22.11%，成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径。如彩生活自2011年以来，先后并购多家物业服务企业，其中2015年更以3.3亿元并购深圳开元国际100%股权，并购面积达3170万平方米，占彩生活管理面积的10.45%，此次收购有效扩充彩生活管理规模的同时，有利于实现资源整合和优势互补。

表1：部分百强企业兼并收购情况

5.资本市场成企业规模发展助力器，企业总资产大幅增长32.43%（总资产情况）

图9：2014-2015年百强企业总资产分布情况

百强企业2015年资产总额为901.42亿元，同比增长32.43%，企业资产均值达4.29亿元。其中，资产超过5亿元的企业有36家，较2014年增加3家；2-5亿元的企业76家，增加15家；0.5-1亿元的企业33家，减少10家。整体来看，百强企业的资产规模增长明显，一方面百强企业积极筹划进入资本市场，部分企业成功登陆港交所和新三板，借助资本市场实现资产规模的大跨步增长；另一方面，通过资本市场融资，百强企业加速兼并收购，有效提升企业的资产水平。

2015年，百强企业借助资本市场的力量，通过兼并收购的方式，不断拓展管理规模，形成规模化运营，有利于优化资源配置、提升市场竞争力。

三、经营绩效：固本守正促营收增长，降本增效助利润提升

1.物业服务收入快速增长带动总营收增速超27%（营业收入及构成情况分析）

图10：2014-2015年百强企业营业收入构成及变化

2015年，在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，百强企业紧抓历史机遇，大胆创新实践，全年实现营业收入总值1135.61亿元，均值达54076.96万元，同比增幅达27.24%，实现快速增长。首先，传统物业服务领域，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显，2015全年物业服务收入总值945.67亿元，均值为45032.04万元，同比增加11232.84万元，增长率为33.23%，业绩贡献达到83.27%，是百强企业营业收入的主要来源；其次，在做好“守正”经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务，2015年多种经营收入总值189.94亿元，均值为9044.92万元，增长率为3.94%，占营业收入的16.73%。随着百强企业多元创新业务的进一步发展，其业绩贡献度将不断提升，助力企业构建多元共赢的经营模式。

图11：2014-2015年分层级营业收入的百强企业分布情况

百强企业整体实力显著提升，2015年营业收入超10亿以上企业24家，同比增加8家，强者恒强之势明显。百强企业中，2015年营业收入3-5亿元、5-10亿元及超过10亿元三个层级的企业均有不同程度增加，其中3-5亿元规模企业增幅最高，达到16家；小于2亿元企业数量继续减少，由54家减少至50家。

图12：2014-2015年百强企业各类业态物业服务收入占比对比情况

基础服务领域，百强企业依托过硬的专业能力，实现多业态管理百花齐放。百强企业2015年住宅物业服务费收入506.50亿元，占物业服务费总收入的53.56%，同比2014年（301.34亿元）增长68.09%，是企业发展的坚固基石；办公物业服务费收入和商业物业服务费收入的占比分别为22.34%、6.80%，工业园区物业收入占4.75%，占比明显增加。

延伸服务领域，百强企业开展多种经营业务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。百强企业利用自身的资源优势，嫁接移动互联、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，发掘物业服务有效需求。

2015年，百强企业社区服务收入总值70.83亿元，均值3372.78万元，占多种经营收入的比重达到37.29%；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元，占比为8.04%；此外，百强企业结合自身资源禀赋，多维度拓展其他服务种类，其他业务收入占比达到54.67%。

2.净利润同比增长48.99%，基础服务盈利贡献近七成（净利润及构成情况分析）

图13：2012-2015年百强企业净利润均值及变化情况

2015年，百强企业净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%，2012年至2015年复合增长率达到37.61%。百强企业2015年平均净利润率为7.43%，同比增长1.24个百分点，盈利能力持续处于上升通道。2015年，物业管理市场各方正能量持续发酵，百强企业因势而谋、应势而动，由内而外对传统经营思路和模式进行变革和创新，从各个环节强化成本管控，提升人均绩效，进而推动利润率的提升。

图14：2014-2015年分层级净利润的百强企业分布情况

百强企业中，2015年净利润在三千万以上的企业数量达到90家，较2014年增加31家，且净利润超过五千万的企业数量由2014年的23家增长为48家，而净利润在一千万以下企业比例由2014年的35.50%下降至22.38%。百强企业整体盈利规模提升显著。

图15：2015年百强企业营业收入结构和净利润结构对比

从盈利结构来看，呈现以物业服务为主体，与多种经营业务相辅相成的盈利模式：百强企业2015年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，是净利润的主要贡献力量；多种经营净利润均值达1217.26万元，占比31.08%。对比来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。

一方面，百强企业不断优化管理项目的服务质量，在管理项目的承接方面，主动退出盈利能力差、发展潜力低的亏损项目，保持物业服务的合理利润；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加值高的多元业务，为整体盈利能力改善培育新增长点。

3.新技术应用有效降低成本和提升人均绩效（营业成本和人均绩效分析）

图16：2015年百强企业内部分层级营业成本率情况

百强企业2015年经营成本总值为908.04亿元，均值为43239.94万元，同比2014年（37096.84万元）增长16.56%，经营成本虽有所上涨，但由于营业收入的增长更为显著，因此营业成本率整体呈下降趋势：2015年营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点。这主要在于：一方面，百强企业通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。从百强各层级企业成本控制表现来看，排名前十的企业营业成本率低于百强企业，得益于其对高新技术的充分利用及在智能化方面的有效投入。

图17：2014-2015年百强企业成本构成情况对比

从成本构成来看，人力成本占比依然过半，是百强企业营业成本主要构成。2015年百强企业人员费用占比56.79%，较2014年小幅增加0.32%，主要是高新技术的应用，对专业人才的要求更高，大量专业技术人才的引进导致企业人力成本比重增加。物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用占比为9.62%，清洁卫生费、秩序维护费和绿化养护费占比分别为8.38%、5.08%和2.45%，较2014年均有不同程度增加；办公费用、物业共用部分设施设备及公众责任保险费用、其它费用占比分别为2.75%、1.02%和13.92%。

图18：2014-2015年百强企业人均管理面积和人均产值变化情况

百强企业2015年人均产值为10.39万元，同比增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，同比增长38.67%，企业人均绩效实现稳步提升。新技术的应用是百强企业提升人均绩效的有效手段。一方面，百强企业借势“互联网+”东风，将移动互联、大数据等新技术充分运用到物业服务中，实现设备设施管理信息化、自动化、智能化，通过统一的应用平台系统进行集约化、精细化管理，服务效率有了显著提升；另一方面，新技术的投入使百强企业人力资源结构得到优化，改善企业资源配置效率。

四、服务质量：专业化分工提升服务水平，高品质管理实现项目增值

1.加大基础业务外包力度，专业专注提升品质（业务外包情况分析）

图19：百强企业基础业务外包人员情况

百强企业通过将基础业务外包，利用专业服务公司提供的优质低价服务，实现专业化、集约式管理，降低企业经营成本的同时，提升专业服务水平。2015年，有169家百强企业将部分基础业务交由专业外包企业管理，比2014年（159家）上涨6.29%。对比企业员工与外包人员数量来看，百强企业2015年外包员工数为38.00万人，占一线员工的26.55%，比2014年（27.93万人）增长10.07万人，增长达到36.05%，外包单位投入人数大幅增长，其中设备维修养护业务外包人数比2014年增加了1.61倍，绿化业务外包人数比2014年增加97.58%，秩序维护业务和清洁业务外包人数同比分别增加27.07%和5.96%。

图20：2015年百强企业各类业务外包项目数量占比情况

百强企业充分利用外包公司的专业化优势，把需要人员较多且技术含量低的业务外包，集中精力提升核心业务水平；同时，物业服务企业可以站在专业公司和客户之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，使客户成为最大的受益者。2015年，百强企业外包项目中，清洁业务外包项目占总项目数的38.16%，绿化业务外包项目占总项目数的26.55%，设备维修养护和秩序维护业务分别占24.11%和19.16%。

2.成立业委会加强企业与业主良性互动（业委会成立情况）

百强企业2015年管理的32401个项目中，已成立业主委员会的有4760个，占14.69%。分业态来看，在17896个住宅样本中，有3548个项目成立了业主委员会，占住宅项目总数的19.83%，上海、浙江、湖北等地业委会成立比例较高。成立业主委员会为物业服务企业和业主之间搭建沟通的桥梁，使企业和业主之间形成良性互动机制。

表2：2015年百强企业各地住宅项目业主委员会成立情况

3.以优质赢得优价，百强企业“务”有所值（物业服务费分析）

良好的物业管理质量是企业增加客户黏性的基础，百强企业通过不断细化基础服务和拓展多元化服务，赢得了客户的高度认可。

图21：2014-2015年百强企业物业服务费标准及变动情况

2015年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.28元/㎡/月，与2014年平均物业服务费基本持平，各业态平均物业服务费除商业物业外，比2014年均有不同程度的提升。其中，住宅物业与办公物业的平均物业服务费为2.24、7.89元/㎡/月，比2014年分别上涨了6.05%、1.22%；医院物业、场馆物业和其他物业分别为6.79、7.56和6.36元/㎡/月，比2014年分别上涨9.71%、15.48%和28.62%；工业园区物业和学校物业为3.77、3.70元/㎡/月，涨幅分别达到了48.72%和40.05%；商业物业平均物业服务费为6.96元/㎡/月，比2014年（8.55元/㎡/月）下降了18.56%。

图22：2015年百强企业不同城市平均物业服务费标准

从城市分布情况看，北京、上海、广州和深圳一线城市的平均物业服务费为6.51元/㎡/月，高于二线城市的平均物业服务费3.69元/㎡/月和三线城市的平均物业服务费3.50元/㎡/月。一线城市的各业态平均物业服务费均高于二三线城市，二线城市的住宅物业、学校物业、办公物业和其他物业收费标准与三线城市相差不大，其余业态二线城市均高于三线城市。

服务收费标准是否合理、能否得到业主的认可，关键在于“质价相符”。百强企业通过增强服务意识，提高服务能力，不断完善社区服务体系，满足业主多元化、便捷化需求，使业主感受到优质服务；同时深入解决业主需求痛点，赢得业主的信任与支持。在按质论价、优质优价的市场定价原则下，百强企业平均物业服务费相对较高，是市场竞争下百强企业不断努力提升服务水平的成果，也是业主自愿选择优质服务的必然结果。

4.品质服务保障企业收缴率与续约率稳居高位(收缴率和续约率情况分析)

图23：2014-2015年百强企业物业服务费收缴情况

优质的物业服务是百强企业提升业主满意度、增加客户黏性的基础，百强企业通过建立质价相符机制，为业主提供物有所值的品质服务，物业服务费收缴率位于较高水平。2015年，百强企业的物业服务费平均收缴率为94.09%，比2014年（93.02%）上涨1.07个百分点，其中，住宅物业、办公物业、工业园区物业和其他物业的平均收缴率分别为91.3%、98.01%、98.88%和97.18%，比2014年收缴率分别高出1.91%、2.03%、1.15%和4.92%；医院物业、场馆物业和学校物业的平均收缴率为99.62%、99.15%和99.65%，与2014年收缴率基本持平；商业物业收缴率为93.49%，较2014年略降1.37%。

图24：2012-2015年百强企业管理项目平均续约率情况

优质的物业服务为百强企业树立了良好的行业口碑，增强业主与百强企业持续合作的信心，百强企业管理项目续约率保持高位稳定。2015年百强企业管理项目平均续约率为98.80%，近四年的项目平均续约率都保持在98%以上，体现了业主对百强企业优质服务的认可。

良好的物业服务质量是物业服务企业可持续发展的基础。在市场竞争中，一些优秀物业服务企业主动提升服务意识，提高自身专业化服务能力，高水准的物业服务得到了客户的认可，物业服务费处于较高水平，收缴率和续约率也居于高位；同时重视客户的感受与需求，以业主需求为中心完善服务体系，赢得了业主的好评与信任，与业主建立持续稳定的合作关系。

五、发展潜力：项目储备持续增加，人才结构不断优化

1.储备项目连续四年增加，为未来发展提供保障（合同储备项目情况分析）

图25：2012-2015年百强企业合同储备项目情况

百强企业2015年的合同储备项目总量为14736个，均值为70.30个，同比增长15.82%；合同储备项目总建筑面积为36290.10万平方米，均值为172.81万平方米，同比增长13.62%。百强企业的合同储备项目连续四年增加，企业承接项目的能力不断获得市场认可，为企业未来的发展扩张提供了有效保障。

2.优化人员结构，助力企业服务升级（人才结构及薪资结构分析）

人才对公司的生存与发展具有重要作用，有效的人才战略可以提升企业的竞争力。2015年，百强企业不断增加管理人员支出，在吸引人才方面加大资金支持，保障企业规模化和多元化发展的专业人才需求。

图26：2014-2015年百强企业人力资源情况对比

2015年，百强企业从业人员总计105.10万人，较2014年（98.32万人）增长6.9%，管理层人员15.43万人，操作层人员89.67万人。从学历情况看，其中本科以上人员8.77万人，占比8.34%，比重增长2.19个百分点；大专学历人员18.05万人，占比17.17%，增长1.99个百分点；中专学历人员24.10万人，占比22.93%；高中以下人员54.18万人，占比51.55%，下滑2.94个百分点。整体来看，百强企业从业人员中高学历人才增长明显，为企业开展多元业务提供人才保障。

图27：2015年百强企业员工工资支出分布情况

2015年，百强企业员工工资总额为466.76亿元，其中，秩序维护人员工资总额为157.12亿元，占比33.66%；管理人员工资总额为120.54亿元，同比增长14.80%，占工资总额的25.82%，同比2014年（105亿元）提升了0.82个百分点。

图28：2015年百强企业从业人员年人均工资情况

百强企业从业人员年人均工资为44412.07元，同比上涨8.72%。其中经营管理人员工资78114.12元，同比上涨8.71%；操作人员工资38612.11元，同比上涨3.87%。经营管理人员中，高层管理人员工资为268944.84元，项目经理为124313.71元，管理人员为60554.87元；操作人员中工程维修人员、秩序维护人员、清洁工、绿化工和其他工种的工资分别为47955.79元、41681.79元、28758.75元、33366.40元和39663.17元。

整体来看，百强企业通过加大储备项目数量和优化人员结构，助力企业未来发展，同时互联网技术的发展，以及资本市场对物业管理行业的支持，为百强企业的平台化转型提供了更大的可能。

六、社会责任：广泛吸纳社会就业做贡献，扩大保障房管理面积促和谐

1.提供就业岗位超百万，新增保障房管理面积超四千万平方米（就业岗位和保障房管理情况分析）

伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求不断提升，在吸纳社会就业方面保持较快增长速度。2015年，百强企业提供就业岗位数量105.10万个，同比增长6.90%，提供外包岗位38.00万个，其中绝大多数为秩序维护、保洁、绿化等技术含量较低岗位，在解决社会人员就业和维护社会稳定方面发挥了重要作用。

图29：2014-2015年百强企业员工总数和外包岗位总数

同时，百强企业积极参与保障性住房的物业管理，2015年，共管理保障性住房项目779个，房屋面积11429.43万平米，同比增加4315.79万平方米，增长率达60.67%，积极践行社会责任，为政府排忧解难。

2.积极纳税总额超60亿，踊跃捐赠践行社会责任（纳税、捐赠情况分析）

图30：2014-2015年百强企业年纳税额分布情况

百强企业持续注重依法纳税，为国家税收做出贡献。百强企业2015年共纳税63.14亿元，纳税额均值为3006.85万元，比2012年增加1076.85万元，年均复合增长率达到15.93%。其中，27家企业纳税总额超过5000万，年纳税额在500-2000万元之间的企业占50.95%，相对集中。此外，百强企业积极进行社会捐赠，践行社会责任，捐赠总额达到14406.89万元，占总营收的比重为0.13%。

结

语

2015年是我国全面完成“十二五”规划的收官之年，也是我国“十三五”改革发展的规划布局之年。在这一关键时期，物业服务企业积极适应新常态、把握新常态、引领新常态，紧紧抓住移动互联时代的重大机遇，整合资源，以运用新理念和新技术为发展支撑，努力推动业态创新、管理创新和服务创新，提供优质规范便捷的物业服务。百强企业借助资本的力量，依托兼并收购、城市拓展和深耕战略，管理规模取得新增长；经营绩效方面，营业收入再上高峰，成本率下降与人均绩效提升双管齐下助推百强企业净利润的高增长；服务质量方面，百强企业重塑工匠精神，为业主提供更加精细化的服务，得到业主的积极肯定。放眼未来，物业服务企业因智乘势，深挖物业服务消费蕴含的巨大潜力，让物业服务更有价值。

篇6：2024中国物业服务百强企业研究背景

以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则。门槛值

（1）依法设立、具有独立法人资格；

（2）按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，研究组确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于10个或平均在管项目总建筑面积不低于50万平方米；

篇7：2024中国物业服务百强企业研究背景

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

篇8：2024中国物业服务百强企业研究背景

在本届峰会上,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、财政部财政科学研究所所长贾康、国务院发展研究中心综合研究室主任陈道富、国务院发展研究中心企业研究所副所长马骏、中国指数研究院院长莫天全、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、万科执行副总裁毛大庆等发表了主题演讲。与会的还有来自房地产企业、金融机构的代表。

地产百强的发展趋势

以中国房地产百强企业为对象的这项研究,已经持续了11年。在今年公布的中国地产百强榜单中,万科、保利、恒大位列前三甲。中国指数研究院企业研究总监蒋云峰称,中国地产百强企业在2013年的销售业绩与资产规模再创新高,市场份额达到30.7%。研究显示,规模较大的百强企业依靠区域核心城市进行深耕,规模中等的百强企业主要靠销售面积推动整个业绩的提升。百强企业在总资产规模快速增长的同时,负债速度也在快速加快,整体来看,资产负债率为72.3%;这主要是因为企业加大了土地的投资力度,保持了较为积极的负债增长模式,这些增加的土地储备,也为企业后续发展打下基础。

对地产百强企业今后的发展,莫天全强调了跨界创新的重要性。他表示,随着信息技术的发展,既有的商业模式几年以后可能就萎缩了,甚至消失了,房地产业要迎接这种挑战。他以万达、恒大等地产企业为例,说明了这种创新对企业的意义。万达涉足海外院线、海外酒店、电商等领域。而恒大则在地产业务之外,拓展至体育、矿泉水行业,最近又入股华夏银行。

刘洪玉称,根据发达国家和地区的发展经验,中国房地产行业的集中度还会进一步提高,百强企业的发展仍有很大的空间。未来逐渐建立的房地产业长效调控机制,对地产企业是利好,企业应抓住市场机遇谋求发展。

地产市场与政策环境

与房地产相关的政策走向是行业共同关注的话题。秦虹在发言中表示,房地产调控政策的导向不变,仍然是抑制投资和投机性需求、满足合理的住房需求。但调控的具体措施将会调整,从过去的一刀切转变为分层次决策,从过去单层次满足需求端调控,转变为供给端和需求端都进行调整,并进一步完善住房供应体系。

秦虹称,今年保障性住房的供应要达到700万套,棚户区改造达到470万套。在保障性住房供给力度不减的情况下,同时优化管理,如进行廉租房和公租房并轨。完善住房供应体系的一个新举措是提出了共有产权住房。此举可解决大城市夹心层居民住房的需求。所谓夹心层,他们一方面不符合或者是不需要住保障房,另一方面凭他们自己的能力去购买市场价的商品房也确实有困难。通过共有产权的办法,让这些夹心层群体有能力购买一套相对价格比较低的商品房,解决其住房需求。

在分析了当前的住房需求与房地产相关的金融数据之后,秦虹认为,当前中国房地产市场总体风险可控。从住房需求来看,中国目前的人口结构中,上个世纪80年代末出生高峰的这一代人正是刚性需求强的人群,这就决定了今年、明年的住房市场需求不会发生太大的变化。今年,24—28岁这部分适婚人口达到1.2亿人,其中有5千万人在城市居住,他们只要结婚就需要一套住房,无论是刚性需求,还是改善性需求,都比较旺盛。

关于市场风险,秦虹指出,在房地产总量竣工量大的情况下,供给的区域性不平衡问题需要企业注意,特别是在一些中小城市的中小企业,由于成本较高,需要引起高度重视。

在房地产税制改革的话题上,贾康认为,重庆、上海两地的试点具有积极的意义。他分析了房产税出台的可能,并指出这种改革对经济发展的积极意义。譬如,可促使房地产市场上供需双方行为更加沉稳,抑制房产炒作;可为地方税体系提供一个长期稳定的收入来源;可调节收入分配格局更加合理化。

篇9：2024中国物业服务百强企业研究背景

中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，以2009～2011年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的33个指标和其他数据信息进行深入的分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2012中国房地产综合实力百强企业。

同时，中国房地产TOP10研究组启动“2012中国房地产策划代理百强企业研究”，从规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力、二手房业务能力等方面入手，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产策划代理企业的综合实力指数，评价产生2012中国房地产策划代理百强企业。