地下停车场收费通知

第一篇：地下停车场收费通知

地下停车被收费 业主状告开发商

地下停车被收费

业主状告开发商 □李瑞兴

右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。

2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。因地理位置优越，楼盘很快售完。业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。

然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。因此他们有权处置。 业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。

法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方(开发商)已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。 右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。

日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。

■法理评析

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有的客体„„”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的;从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间;从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。

《解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：

(一)建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分„„”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内(即已公摊)，故依法应认定为全体业主共有。

附文一：唐震东律师(电话：13517835885，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’)给地下室架空层维权业主的忠告与建议一

最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。唐震东律师特于此告诉并建议大家如下：

一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。

二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。

三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。

四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。

五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。

六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······唐震东律师特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。唐震东律师另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’)提出;有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。

七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，唐震东律师团队正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。

八、顺便做个自我推介：唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费总计110万元，可以分两步收取：1，签订委托合同时收取基本费10万元(比如500户的小区每户只需负担200元);2，在确权成功后收取100万(确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取)。

附文二：唐震东律师(电话：13517835885，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’)给地下室架空层维权业主的忠告与建议二

唐震东律师近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。唐震东律师特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。

(1)若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。

(2)若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。

(3)若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。

(4)若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人(真正适格的原告当事人)提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇某些困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。

小区地下停车场(人防工程)收费引发权属之争 开发商 业主 究竟谁是投资者?

法院：地下人防工程建筑投资部分已计入商品房价格成本中，业主为实际投资者

10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会(以下简称业委会)诉被告某房地产开发有限公司(以下简称开发商)业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。

据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。

事发 开发商卖车库引发官司

2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。

肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。

业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。

被告 地下停车场未计入房价成本

“地下车库到底归开发商还是小区业主?”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。

被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下停车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。

被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。

焦点 工程造价是否进入购房成本

本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库(人防工程)的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本?是否计入公摊面积?

法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米;总建筑面积74550平方米;总造价85674769.07元。原、被告讼争的人防工程部分(平战结合地下室车库)7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。

根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第(3)项“房屋建筑安装工程费：按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程(含安装)的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。

据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。

一审判决 收益归全体业主

法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。

在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故辩称理由不能成立。

对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。

(记者 黄志富)

百余业主打两年官司要回架空层所有权 来源：2013年06月13日 长江日报

昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。

昨日，汉口时尚公寓的小区业委会将法院判决书贴在小区公告栏，庆祝168户业主胜诉。据悉，这是我市架空层诉讼中首例业主胜诉。

开发商卖架空层谋利百万

汉口时尚公寓由武汉市蓝焰房地产开发有限公司开发，交房运行3年后出现了种种问题，要维持小区各项公共开支，只能利用出租架空层收益获得资金。

2009年2月底，业委会与小区物业签订委托架空层租赁合同，所得收益归小区业主所有，用于维持小区各项开支。

对业委会的做法，开发商置之不理。2009年6月起，蓝焰公司将架空层储藏室使用权出售，其使用年限与主体建筑物相同。

对开发商强行销售行为，业委会一方面向小区业主发布公告，劝业主们不要买，另一方面向蓝焰公司发书面函，要求停止出售行为。开发商不予理睬，低价销售很快吸引了一些业主纷纷抢购。

据业委会调查，开发商强行售卖了20多间储藏室，涉及金额上百万元。

起诉开发商几无胜算

小区“救命钱”被开发商强夺，业主们不甘心，纷纷要求业委会上法院告开发商。业委会委员们满怀热情跑了规划、国土、房管、建委、档案等部门咨询，心凉了半截。一位房管干部对他们说，架空层归属问题业主告开发商，还没有听说业主胜诉过。

此后的一年半时间，业委会先后找了七八个律师，有的听了案情后闪了，有的底气不足，有的直接拒绝。“主要原因是，我们国家的法律法规，对架空层的归属没有明确，这是个法律真空，官司不好打。”律师李循说，一开始他也是拒绝，双方磨合一段时间后才最后接下案件。

打了2年的官司胜诉了

诉讼从2011年到今年，经历了两年时间。江汉区法院表示，争议焦点为架空层的法律性质。时尚公寓业委会认为架空层面积没有计入小区总建筑面积之中，也没有计入小区业主的公摊范围，要求开发商返还给全体业主。蓝焰公司辩称，业主与开发商签的购房合同明确规定架空层属开发商所有。

江汉区法院认为，蓝焰公司与业委会提供的合同不符，且不符合《物权法》有关所有权规定，时尚公寓涉及的架空层不属于业主专有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，应属于小区全体业主所有。蓝焰公司未经业主同意销售架空层储藏室，侵犯业主的共有权，判决蓝焰公司将架空层交还时尚公寓业委会管理使用。武汉市中级人民法院终审判决维持原判。

架空层竟然当作商品房卖 开发商被判双倍赔偿 来源：2005年12月23日 09:56 百度乐居

不在预售许可证范围“架空层”竟当商品房卖开发商被判双倍赔偿。

案情回放

买房买来“架空层”

2003年8月17日，李先生与青岛某房地产开发公司(以下简称“该公司”)签定《商品房买卖合同》，约定李先生购买该公司的16号楼地上一层102房，面积170余平方米，该公司在合同中注明买受人购买的商品房为预售商品房，且在合同中注明商品房预售许可证号。最近，李先生要求该公司按照合同约定办理房屋产权登记，该公司以各种理由搪塞，于是李先生委托律师到青岛市城建档案馆、规划局、房产交易中心等部门调查，发现自己所购买的房屋属于架空层，不在该公司的预售许可证范围内，不应作为预售商品房进行销售。经协商未果，李先生委托律师将开发商告上法庭。

法院判决被告青岛某房地产开发公司返还原告已交付的全部房款，支付利息及有关税费，并承担向原告支付一倍房款的赔偿责任，共计人民币三百三十多万元(其中房款本金人民币一百六十多万元)。

律师说法

双倍赔偿促进诚信

康达青岛律师事务所汤书国律师代理了本案的诉讼，笔者针对商品房买卖的双倍赔偿问题对汤律师进行了专题采访。汤律师介绍：我国民法传统理论对于损害赔偿一般采用“补偿性”原则，也就是说，侵害人赔偿的数额足以弥补受害人实际损失即可，受害人不能因为遭受损失而获利。在房地产交易活动中，如果继续沿用前述“补偿性”赔偿原则，因买卖双方力量不对等以及出卖人违约成本低廉，造成出卖人不惜付出违约的代价而追求更高额的利润，这样不利于开发商的自律及房地产行业的健康发展。

2003年4月28日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，将“惩罚性赔偿原则”引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来，该司法解释的法律根据在于《合同法》第113条的规定。针对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、恶意违约、欺诈等行为，明确规定买受人“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。

法规链接

什么情况双倍赔偿?

根据前述最高院司法解释的第八条、第九条规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人;3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4.故意隐瞒所收房屋已经抵押的事实;5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

需特别指出的是，前述“双倍赔偿”规则仅适用于“商品房买卖合同”纠纷，并不适用于其他集资房、房改房等纠纷，而且其仅适用于法律规定的特定情形。

江苏苏州业主取得860平方米配套用房之争的胜利!

来源：2007年6月25日苏州新闻网

860平方米的小区配套用房到底属于谁?历经两次开庭审理，数次庭外调解，福星小区业主终于夺回了该房屋管理权。6月19日，沧浪区人民法院判决业主委员会胜诉，双方争议的1号楼860平方米房屋和终止关系后开发商仍收取的5万元租金，将移交给业主委员会管理。

业主炒了物业公司

位于苏州城南的福星小区一期始建于1997年。1999年2月全面竣工并交付业主使用。由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了860平方米管理中心1号楼，当时是个临时建筑，一直没有办理产权证，后来也没有拆除。

交付房屋后，开发商就委托一家物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米的管理中心用房也全部交于物业公司使用。物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年租金在5万元以上。

由于物业公司和业主经常发生矛盾，业主拒付物业费成了普遍的现象，物业公司把收来的租金充当物业管理费用。2005年9月，福星小区业主大会在物业管理合同到期之际，没有续签合同，炒了物业公司的鱿鱼。

配套用房起争执

在炒了物业公司以后，业主们却发现，管理中心房屋租金仍然由原来的物业公司收取，业主委员会根本无法接管。业主们在向开发商去讨要房屋时才了解到，原来在2004年12月10日，开发商就与街道办事处订立《协议》，无偿把福星小区1号楼二层面积共860平方米给街道办事处增加社区居民(业主)活动空间，增设党员活动室、健身室、乒乓室、阅览室、残疾人康复室等。

业主们认为，福星小区1号楼是小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用。业主的东西不应该由开发商随意赠送他人。2006年8月14日，业主委员会将开发商和物业公司告上了法庭。

在诉状中，业主委员会称，开发商擅自转让小区物业管理用房，侵害了小区业主的权利。请求法院判令开发商和物业公司停止对福星小区1号楼(管理中心)的使用及出租;将2005年9月后收取的1号楼租金收入50000元返还给福星小区业委会。

争议房屋到底归谁?

法院受理后，对该案连续两次开庭进行了审理。

开发商和物业公司认为，福星小区现有的物业管理用房已经超出了法律规定的标准。按照苏州的标准，物业用房面积为建筑面积的千分之一，而福星小区的物业用房为千分之七点七。目前，争议的房屋已经移交给街道，收取物业管理费的行为是受东港集团及友新街道的委托。

街道称，案件所涉及的房屋有部分正在供社区居委会使用，而社区居委会是公益性组织。因此，街道希望，在法院的协调下，妥善解决好该房屋的纠纷。从业主本身需要及政府要求看，都要有一个相应的自我管理、自我教育、自我约束的场所，如果要把1号楼全部给业主委员会，那么居委会到哪里去办公呢?

法院判决公益房归业主

法院审理后认为，该管理中心大楼从建立起至今，还没有办理房屋产权证明，物业公司与业委会终止物业关系时，应将房屋移交给业委会管理，同时把终止物业关系后收取的租金等一并移交。

同时，社区居委会作为群众自治组织，职能是为社区居民提供社区服务，具有公益性，业委会和全体业主应充分保障社区居委会的社区管理用房和社区活动用房，使居委会能更好地为全体社区居民、业主管理服务。

据此，沧浪区人民法院判决：开发商和物业公司将1号楼移交给业主委员会管理，已收取的租金50000元返还给小区业主委员会。

6月19日，刚拿到判决书的一位业主委员会成员表示：“1号楼正式移交给业主委员会后，他们会首先保证提供社区居委会现有的公益性用房，具体是无偿提供还是有偿提供，应由业主代表大会最后决定。”

业主维权底气更足

对于此案，苏州尚韬律师事务所袁敏律师认为，《物权法》明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这就表明，小区内的物业服务用房是属于全体业主的，不可由其他单位或个人私自处置。

近几年来，苏州市对物业服务用房的建设标准已纳入房地产建设规划审批的必备要件，要求开发商在报批设计方案时，必须拿出一块地(不计入地价)用于建设物业服务用房，其建筑面积计入业主公摊，属于全体业主共有。物业服务用房多作为物业管理人员和业主委员会的办公室，如果用于经营，其收益应归业主所有。

《苏州市住宅区物业管理条例》是市人大常委会2007年立法计划项目。草案中第三十二条规定，“新建住宅区的规划设计应当充分考虑物业管理用房的需要。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置和无偿提供。”该条例审议通过后，苏州市的业主维权将更加有保障。

开发商卖地下车库遭抵制 法院：业主有权使用

来源：2013年05月28日南京日报

开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外出售属于人防工程的地下车库，结果被业委会阻止，用于业主停车。纠纷闹到法院后，开发商向业委会讨要地下车库的要求，被法院判决驳回。

开发商：业委会、物管公司强占地下车库

永嘉年华公寓位于江东北路209号，其开发商是江苏永嘉置业有限公司。

不久前，永嘉置业公司到鼓楼法院起诉永嘉年华业委会及其物业管理公司称，永嘉年华公寓一至三楼的商铺以及地下车库都归永嘉置业公司所有。但从2011年12月17日起，永嘉年华业委会及其物业管理公司，以撬锁、扭锁等方式，非法占了地下车库，并以每月150元一个车位的价格，向业主招租。另外，他们还对一至三层的商铺断水、断电，用铁栏杆将商铺门前迎街一面封死。这些做法，导致永嘉置业公司无法向他人出租商铺、转让车位。

永嘉置业公司请求法院判令永嘉年华业委会及其物业管理公司立即停止上述侵权行为，拆除商铺门前的铁栏杆、返还地下车库，并赔偿各项损失近60万元。

业委会：地下车库属人防工程，开发商无权卖

针对永嘉置业公司的起诉，永嘉年华业委会主任桑悦说，情况并非如此。

“业主入住后，永嘉置业公司为了方便其侵占业主共有财产，长期阻挠、破坏业主委员会的成立。”桑悦说，后在街道帮助下成立了业主委员会，该公司又拒绝移交住宅区规划图等资料，也不提供配套公用设施和物业管理用房，小区消防系统至今处于瘫痪状态。而地下车库，经与市人防办及相关部门核实，这是公寓的人防配套工程，其建设费用已平摊到业主头上，其广告费、停车费也应归全体业主所有。开发商想以每个车位28万元至35万元不等的价格对外销售，属于侵害业主合法权益的行为。另外，因为永嘉置业与他人的债务纠纷，公寓的一至三楼目前已被法院查封，永嘉置业公司已无权对其出租、销售，也不存在损失问题。

对于桑悦的说法，永嘉年华的物业管理公司表示赞同。他们都认为，永嘉置业公司到法院状告他们没有道理。

法院：该地下车库是人防配套工程，业主有权使用

对于永嘉置业公司的起诉，法院进行了多次庭审和调查取证。综合各方面情况，法院认为，地下车库是公寓楼的人防配套工程，平时规划为汽车库和设备用房，不归开发商所有。小区内除地面道路外，在仅有地下车库用于停放汽车的情况下，地下车库应向全体业主开放。依据物权法，业主委员会有权收取停车费并对其进行分配，或用于人防工程的维护，或用于停车管理的必要支出等。

法院另外还查明，公寓楼的一至三层商铺已被司法查封，目前已进入强制拍卖阶段。为防止费用进一步产生，业委会、物业公司对其采取的断电、断水行为并无不当。同时，业委会代表全体业主利益，讨论决定对小区实施栏杆围挡、封闭管理也是合理的。

进一步查明事实后，鼓楼法院于近日判决驳回了永嘉置业的所有诉讼请求。

开发商违法租售人防车库现象时有发生

法官：相关职能部门要监管

据了解，《南京市人民防空工程建设管理规定》明确要求，从2004年的4月1日起，我市新建民用建筑(包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑)，都必须按照相应比例修建6级以上防空地下室，防空地下室的建设资金由建设单位筹措，列入建设项目总投资，在规划中不计算容积率。

“依据物权法，这些人防工程如果在居民小区的建筑区划内，规划平时用于停放汽车的，首先应满足本小区业主需要，开发商无权将其当地下车库对外销售或出租受益。”市中院一位法官接受记者采访时说，但近年来，不少开发商利用业主对上述法规不知情的短处，擅自将属于人防工程的地下车库对外销售或出租受益，不仅违背了上述法规，也侵害了业主的合法权益。因此，相关职能部门一定要加强对开发商在这方面的行为监管。

第二篇：停车场正式收费通知

关于启动地下公共停车场收费系统的通知 相关业主：

南部商务区地下公共停车场经过一年多时间的试运行，设施设备管理力量、运行机制等方面已基本筹备到位。经研究，决定自2012年4月1日起，启动商务区地下公共停车场收费系统，实行记时收费。具体规定如下：

一、停车场收费标准。按(鄞价【2011】114号文件)核定的收费标准实施收费停车。即：停放1小时(含)不收费;5小时以内(含免费1小时)，每辆每次3元;10小时(含)以内(含免费1小时)，每辆每次5元;连续停车时间超过10小时以上24小时内收费10元。收取停车费用后请车主主动向车辆收费员索取发票。

二、商务区内的各楼宇业主、正式从业人员可以向楼宇物业登记要求购买公共停车场包月卡或包年卡(一般半年起包，最长不超过一年)，由楼宇物业统一向管委会综合物业科提出申请，经核准后向绿城物业办理包月、包年手续，一次性缴纳包月、包年费。包月收费标准暂定为每个月每辆车130元人民币。

三、除部分楼宇已购置车位外，包月、包年卡的使用，不设固定车位和固定区域，以满足停车需求为原则。

四、已购置地下停车场车位的单位和个人，须缴付停车位的物业管理服务费，每车位每月50元人民币，一年统一缴一次。

五、停车场的管理和停车须按宁波南部商务区停车场管理规则和停车须知执行(公示在各出入口)。

六、车主在办理完包月、包年卡后不得擅自转让和转借。月卡、年卡的丢失和损坏由车主自行负责赔偿，补办卡费为每张每次30元人民币。

七、车主在进出、停放地下停车场的过程中应遵守相关管理规定，服从现场管理人员指挥，做到安全出入，有序停车。

八、进入停车场的车辆和人员均应维护好各类标识、标志，不得损坏或故意破坏停车场内的设备、设施，发生碰撞损坏须按价赔偿。

九、相邻的各楼宇自建停车场须无条件开启与公共停车场的互通通道，不得随意关闭或封堵，确保人员进出畅通，如因封闭引起的相关安全责任均应由各楼宇相关责任单位承担。

十、本通知下发后，各楼宇业主和物业管理单位应及时告知楼宇内所有车主，并在各楼宇的公共场所进行公示。

十一、商务区地下公共停车场正式收费后，商务区管委会将会同交警、城管部门继续加大对地面道路和人行道、铺装路面的违章停车执法查处力度，保证面上道路交通安全畅通和规范停车秩序。希望各楼宇物业做好自身管理工作和执法查处配合工作。

宁波南部商务区管委会

2012年3月20日

第三篇：关于启用停车场收费系统的通知

尊敬的九龙花园住户：

您好!九龙花园小区内停车系统已安装到位。于2013年12月15日正式启用。请需要办理停车智能卡的业主到管理处办理，具体办理流程如下：

1.请携带业主身份证(复印件)、车辆行驶证。

2.租客必须出示租赁合同和业主身份证和本人身份证，车辆行驶证。

3.停车卡50元/张，月保：200元/月，一车一卡且仅限本小区内业主。

4.提高管理力度，一车一卡，凭卡核对车牌出入，不能转借他人。

5.2014年1月1日起停车费为：250元/月。

铺位内停车：

1.请携带业主身份证(复印件)、车辆行驶证。

2.租客必须出示铺位租赁合同、房屋租赁合同、业主身份证和本人身份证，车辆行驶证。

3.停车卡50元/张。一车一卡。

4.铺位车位使用费50元/月作为管理、电费、系统使用费。

希望广大业主相互告知。谢谢合作!

九龙花园管理处

二O一三年十二月一日

第四篇：天津地税关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(津地税地[2012]16号)

天津市地方税务局

关于地下停车场(位)等房产税、城镇

土地使用税有关政策的通知

津地税地[2012]16号

地税系统各单位：

为进一步加强我市房产税、城镇土地使用税征管工作，规范执行标准，经研究，现将有关政策明确如下：

一、房地产项目中地下停车场(位)房产税征收问题

1.对房地产开发企业长期(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税;对停车场(位)的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。

2.对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(位)，按已出租车位房产原值征收房产税。

3.未使用、未出租的地下停车场(位)属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。

二、各类专业市场、商业综合体房产税问题对各类专业市场、商业综合体出租摊位、柜台或场地的，应按房产原值计征房产税;对其出租具备房屋基本属性的房产，按照租金收入计征房产税。

三、无偿使用房产行为的界定及房产税、城镇土地使用税征收问题 1.房产产权人与使用人之间不存在下列特定关系，且无正当理由的，不属于无偿使用房产行为，不得按照无偿使用的有关规定征收房产税，可对产权人参照市场租金指导价格核定房产计税租金，征收产权人房产税。产权为个人的，产权人与使用人或使用单位法人之间为近亲属关系。产权为单位的，产权单位与使用单位之间为隶属、企业集团内部公司关系。

2.对无偿使用房产、土地的单位或个人，由实际使用人按房产原值缴纳房产税，并按实际占地面积缴纳城镇土地使用税。对无偿使用房产再出租的单位或个人，应由出租方按照租金收入缴纳房产税款。

四、无原值房产征收房产税问题

1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。

2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定房屋原值，同时应将相应的土地价值一并计入房产原值。

五、城镇土地使用税计税起始时间的确定问题

1.纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权，在签订土地出让合同后，如期办理相应手续取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.对因税务机关认可的客观原因造成未能按照合同约定时间取得土地使用权的，可根据国土部门出具的相关证明材料(如交付土地通知书等)列明的交付土地时间的次月起，作为城镇土地使用税征税起始时间。

六、以土地投资入股成立新公司的土地价值确定问题

单位将自有土地以投资入股等形式成立新公司，如其对土地进行重新评估，新公司房产原值中的土地价值以其投资入股时的土地评估价值为准。

1.纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权，在签订土地出让合同后，如期办理相应手续取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.对因税务机关认可的客观原因造成未能按照合同约定时间取得土地使用权的，可根据国土部门出具的相关证明材料(如交付土地通知书等)列明的交付土地时间的次月起，作为城镇土地使用税征税起始时间。

二〇一二年七月六日

第五篇：关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知

宁 波 市 物 价 局 宁波市建设委员会 文件 宁波市人民防空办公室

甬价费〔2008〕157号

各有关单位：

为规范住宅小区机动车地下停车收费管理，根据原国家发展计划委员会《机动车停放服务收费管理办法》(计价格〔2000〕933号)等有关规定，经研究，现将有关事项通知如下：

一、由物业管理公司负责日常维护管理的住宅小区的地下人防工程，依照规定允许作为停车泊位的，应向小区内的全体业主、住用人开放。

二、地下人防工程作为停车泊位的，其收费标准为：

(一)包月停车收费：汽车每辆每月300元，允许上浮20%，下浮不限。

(二)计时(临时)停车收费：汽车每辆每小时2元，停放

不足2小时的，按2小时收费;停放2小时以上的，不足1小时按1小时收费;每天(连续时间24小时)收费最高每辆不超过18元。

业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其计时(临时)停车收费累计不得超过包月收费标准。

三、为缓解住宅小区停车难矛盾，产权或控股权属建设单位所有的室内集中停车位(库)，未出售前向业主、住用人开放的，其停车收费标准按上述规定执行。

四、设置机械停车泊位的，其收费标准向价格主管部门另行报批。

五、物业公司利用地下人防工程收取的停车费应单独列帐，除40%用于物业管理服务费用外，其他纳入物业专项维修资金，专项用于人防工程的维护管理。人防管理主管部门应加强对用于人防工程维护费的使用、管理和监督。物业服务公司终止服务合同时，应将余额全部移交给下一期物业服务公司，不得截留、隐瞒、移作他用，做到交接手续清楚完备。

六、本通知适用于海曙、江东、江北、高新技术产业开发区和东钱湖旅游度假区域内住宅小区地下停车位收费;各县(市)、区可参照执行。

七、本通知自2009年1月1日起执行，其他有关事项仍按

《宁波市住宅小区物业管理停车收费办法》(甬价房〔2001〕123号)规定执行。

宁波市物价局 宁波市建设委员会 宁波市人民防空办公室

二〇〇八年十一月二十六日

宁波市住宅小区物业管理停车收费办法

第一条 进一步规范住宅小区物业管理停车收费行为，促进汽车消费，根据国家计委《关于印发〈机动车停放服务收费管理办法〉的通知》(计价格[2000]933号)和《宁波市住宅小区物业管理条例》等有关规定，特制定本办法。

第二条 物业管理公司依法在住宅小区物业管理范围内提供停车管理服务，可按本办法 收取停车管理费。

第三条 本办法所称的住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住生活区，包括居住区、小区、组团。

第四条 住宅小区停车应具备停车场地，并配建照明、通讯、排水、消防等设施，按照 有关规定设置明显标志标线，保障车辆安全进出。

如需在住宅小区内道路设置停车场地的，在不影响正常交通和业主、住用人正常使用的情况下，征得业主管委会同意后，方可划定车位。

住宅小区道路停车场地仅限于本住宅小区内业主、住用人停车和外来人员临时停车;禁止在住宅小区道路停车场地包月停放大客车、1吨及以上货车和外来车辆。

第五条 停车管理服务内容和职责：

(一)建立、健全各项管理制度和安全防范措施;

(二)对车辆进出进行登记;

(三)维护车辆通行和停放秩序，对停放的车俩进行巡查;

(四)负责公共停车场地的卫生及其维修;

(五)定期清点场内车辆。

第六条 停车管理费分别实行政府定价和政府指导价。

(一)产权属业主共同所有的公共停车场地和业主、住用人所有的停车车位(库)的停车管理费实行政府定价;

(二)产权属物业管理公司所有(或物业管理公司代理)的停车场地和停车车位(库)的停车管理费实行政府指导价。

第七条 产权属业主共同所有的公共停车场地的停车管理收费标准：

(一)室内集中车库停车管理费

1、包月停车管理费： (1)住宅小区住用人车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月120元;7座及以上客车每辆每月150元。二轮、三轮摩托车每辆每月30元。三轮非机动车每辆每月20元。

(2)外来车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月180元;7座及以上客车每辆每月220元。二轮、三轮摩托车每辆每月50元。三轮非机动车每辆每月30元。

2、临时停车管理收费标准：4小时内，汽车每辆(次)3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆(次)2元;超过4小时，汽车加收每4小时3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车加收每4小时2元;不足4小时按4小时计算。每天(连续时间24小时)收费，汽车超过每辆12元，按12元收取;二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆8元的，按8元收取。

(二)室外露天停车场地停车管理费

1、包月停车管理收费标准：7座及以下客车和1吨以下货车每辆每月120元;二轮、三轮摩托车每辆每月30元。

2、临时停车管理收费标准：1小时内不收费;1小时以上至4小时内，汽车每辆(次)2元，二轮、三轮摩托车每辆每(次)1元;超过4小时，汽车加收每4小时2元，二轮、三轮摩托车加收每4小时1元;不足4小时按4小时计算。

第八条 产权属业主、住用人所有的停车车位(库)的停车管理收费标准： 室内集中车库停车管理费，汽车每车位每月30元。底层独用汽车库不得收费。 第九条 产权属物业管理公司所有(或物业管理公司代理)的停车场地和停车车位(库)的停车管理费，允许物业管理公司在基准价格基础上+/—20%幅度内确定收费标准。

(一)、室内集中车库基准价格标准

1、包月停车收费标准：汽车每辆每月300元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每月50元。

2、临时停车收费标准：汽车每辆每小时2元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每小时1元。每辆(次)收费不足2小时的，按2小时收费;2小时以上，不足1小时的，按1小时计算。每天(连续时间24小时)收费，汽车超过每辆18元，按18元收取;二轮、三轮摩托车、三轮非机动车超过每辆10元的，按10元收取。

(二)、室外露天停车场地基准价格标准由物业管理公司另行报当地人民政府价格主管部门

审批。 第十条 特种车辆执行公务时停放，免收停车管理费。

第十一条 自行车停放，原则上不得收费。如遇特殊情况确需收费的，须另行报当地人民政府价格主管部门审批。

第十二条 物业管理公司应与车辆包月停放用户签订停车服务协议，明确各自职责。 第十三条 车辆进出实行登记制度，并发放车辆进出时间联系单，严格按规定收费。 第十四条 停车管理收费实行明码标价制度。物业管理公司须在停车场地或收费处公 开张贴由当地人民政府价格主管部门统一监制的价目表，标明停车场地产权属性、停放车辆类型、服务内容、计量单位、收费标准和投诉、举报电话，自觉接受社会监督。

第十五条 各级人民政府价格主管部门应依法加强对停车管理收费的监督检查。违反本办

法规定的，由当地人民政府价格主管部门按照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处。

第十六条 实施物业管理的高层公寓、别墅等高标准住宅小区，如执行本办法收费标准有困难的，物业管理公司可另行报当地人民政府价格主管部门审批。

第十七条 实施物业管理的非住宅小区的其他住宅，其停车管理费可参照本办法执行。 实施物业管理的非住宅小区的非住宅，其停车管理费按宁波市物价局有关社会公共停车场收费管理规定执行。

第十八条 本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、宁波科技园区行政区域内依法实施物业管理的停车收费。各县(市)区的物业管理停车收费，由当地人民政府价格主管部门参照本办法制订，并报宁波市物价局备案。

第十九条 本办法由宁波市物价局负责解释。 第二十条 本办法自2001年6月1日起执行