信阳市中档住宅小区物业管理存在的问题及对策研究

2023-01-12

1 引言

改革开放以来, 我国的房地产行业迅速崛起, 随着住宅小区投入使用量日益扩大, 小区的物业管理问题也越来越凸显。由于物业管理问题关系广大社会百姓的日常生活, 所以小区物业管理问题也成为当今社会的焦点。随着信阳市房地产市场经济体制的逐步建立以及住房体制改革的不断深化[1], 住宅小区的物业管理问题已经成为今后的重要议程之一。本文是通过对信阳市住宅小区的物业管理中存在的问题进行调查分析和研究, 提出相应的建议和对策来促进物业管理在信阳市的全面而健康的发展。

2 信阳市中档住宅小区物业管理的现状分析

目前我市物业管理企业从2000年的不足30家到现在的多达367家, 其中一级资质和二级资质企业较少, 大部分是三级资质, 居全省第4位, 物业从业人员也快速增长到1.1万人, 管理项目达357个 (仅指信阳市三个直辖区) , 管理面积2167万平方米, 新建小区物业管理覆盖率100%。虽然信阳市的物业管理起步有些晚, 随着住宅小区数量的日益增多, 全市物业服务企业不断扩大, 物业管理问题也层出不穷, 有物业法律体制不健全造成的矛盾, 也有客观环境造成矛盾;有旧住宅小区留下来老问题, 也有新住宅小区物业管理发展中派生出的新问题。

为了解信阳市物业管理中存在的问题, 本文选取了信阳市的三个市辖区浉河区、平桥区、羊山新区的中档住宅小区为研究对象, 对小区物业管理中存在的问题进行问卷调查。我们选择纸质问卷和电子问卷两种方式, 在各小区门口给业主发放纸质问卷调查, 在微信, 微博, QQ等平台发放电子问卷, 为了更详细的了解物业管理中存在的问题, 对参与的业主进行访谈调查。自2017年2月15日至3月15日, 半个月的时间共收回中档小区问卷352份, 有效问卷329份 (纸质问卷174份, 电子问卷155份) 。在329份中档小区的调查问卷中, 其中有303人回答有物业管理占92.10%, 另外2.73%认为没有物业管理, 还有5.17%的人不清楚是否有物业管理。结果统计如表1。

由表1统计结果我们可以看出中档小区存在的普遍问题有:物业费用高, 存在乱收费现象;物业管理人员服务态度差;小区规划不合理, 车辆乱停乱放现象严重;环境卫生一般;治安、消防、电梯等涉及人身和财产安全问题;业主委员会制度还未普遍施。

3 信阳市中档住宅小区物业管理中存在的问题及原因

3.1 物业管理企业收取物业费用不规范

物业管理企业为追求利润, 巧立名目的收取各种物业费[5], 甚至私乱抬高公摊费用, 从不公布公用设施设备的分摊费用。根据信阳市的物业费收取情况进行的统计, 结果如下图所示, 有76%的居民反应物业费用偏高, 有48%的居民认为物业管理企业存在乱收费现象。

究其原因, 首先, 物业管理涉及的部门较多, 服务的种类广泛, 而政府相关部门制定的法律法规跟不上物业管理的发展需要。其次, 政府对其物业管理的监管程度不到位也导致物业管理企业收费较高。最后, 业主对物业管理收费方面的认识不足, 据调查有23%的居民不知道物业管理企业是否存在乱收费现象, 而业主思想观念滞后还停留在过去的市场经济条件下“住房靠国家, 挣钱自己花”的束缚下, 尚未树立购买物业服务的思想, 才会有百分之零的居民认为物业费用偏低。

3.2 物业管理企业人员服务意识淡薄, 总体服务质量差

统计结果显示, 只有12.04%的居民认为物业服务态度好, 仅有54%的居民对物业服务质量表示满意, 可见物业管理企业在很大程度上还需提高整体服务水平。我市的小区物业服务质量离人们心目中要求的还有很大距离。大多数居民反应“服务不到位”、“维修不及时”[6]等问题。小区里保洁人员打扫卫生不到位, 公共角落里, 窗户上的灰尘能积很厚。甚至企业管理人员的素质不高, 服务态度恶劣。

目前, 物业管理企业内部没有建立现代化管理制度, 企业内部没有一整套严格的工作制度及规范, 物业管理专业人才稀缺, 员工招聘没有竞争机制, 导致许多从业人员的素质低, 拉低了企业的整体服务水平和质量。另外, 政府相关部门对物业管理企业的监管不力, 对物业管理企业资质审核不严格, 导致很多没有达标的企业也能运营。

3.3 小区规划不合理, 车辆乱停乱放

随着群众百姓的生活水平的提高, 几乎家家有车, 虽然给出行带来了方便, 但是给交通增加了负担, 也给住宅小区的管理增加了困难。统计结果显示小区规划不合理占43.07%, 存在车辆乱停乱放现象占69.32%。在我市, 参与调查的业主认为规划不合理而导致电动车以及机动车侵占道路停车, 侵占公共用地停车等乱停乱放现象, 业主“有车无位”现象严重。甚至有些物业企业为了增加收入而私改公共用地为停车位对外出售。

3.4 小区治安状况差, 电梯安全以及消防安全存在隐患

安全问题是居民最担忧的日常生活问题之一, 根据调查问卷的结果显示, 有24%的居民治安状况好, 48.76%认为一般, 24.08%的居民认为差;电梯每月出故障频率可见46.35%的集中在3-4次;32.11%的居民没有关注消防设备的完善, 30.66%认为消防设备完善, 37.23%的表示消防设备不完善。

治安问题是居民反映最多的问题, 有的小区保安形同虚设。另外, 物业企业没有按照物业管理办法中要求进行常规的检查和养护电梯及消防等涉及安全的设备设施。有些业主安全意识淡薄, 道德素质低, 为了一己私利损害大众集体的安全利益。政府相关部门没有对小区的安全进行严格的监管。

3.5 实施业主委员会制度难, 业主合法权利得不到保障

您所居住的小区是否成立业主委员会?统计显示, 34.68%人不知道有业主委员会, 就算知道有业主委员会的也只有36.13%的小区成立了, 业主委员会是业主自治的主体, 能够有效地集合民意, 归纳意见, 能有效地维护业主群体的利益。业主委员会也是沟通业主 (居民) 和与政府部门的桥梁[7], 所以小区成立业主委员会是必不可少的, 也是维护业主群体合法利益的重要手段。然而, 政府相关部门没有对业主委员会的成立设有强制性规定。很多业主对业主委员会的成立也没有较高的积极性和兴趣。虽然有的小区成立了业主委员会, 但是物业管理企业仍旧处于不受任何监督与约束的状态, 业主还是无法合法维护自己的权益。

4 信阳市中档住宅小区物业管理中存在问题的对策和建议

4.1 健全法律法规, 规范收取物业费

物业管理企业要顺利实现收费必须按“取之于业主, 用之于业主, 合理收费, 微利经营”, 本着“公开、公平、公正、优质优价”的原则进行收费[9]。信阳市的物业发展虽只有十余年, 还不能彻底的完善一个服务部门的管理以及建设, 但是这并不是一个物业管理企业不作为以及乱作为的借口, 企业的发展离不开客户的支持, 而作为企业也应当有社会的责任感, 随着市场竞争的不断地加大, 优胜劣汰将会逐渐的显现出来的, 物业企业更应该规范收取物业费。业主也应该多了解物业费收取相关的知识, 同心协力, 向相关的部门进行举报, 合法的抵制不按照相关的约定的乱收费的行为。

4.2 加强物业企业内部建设, 提高员工素质

随着市场竞争的进一步加剧, 物业管理企业必须注重于服务意识, 只有得到了业主们的不断的肯定, 物业管理企业才能不断地发展壮大。因此, 物业企业的管理领导者的思想要得到转变, 加强企业从业人员的思想道德教育, 提高自身素质。物业企业应建立一套有效的绩效考评系统, 定期对员工进行考核和评比, 激励员工的工作积极性。政府相关部门应该严格提高物业管理企业的准入门槛, 物业管理资质的审批应严格把关, 并对已批准的物业管理资质进行定期考评, 筛选出不符合资质的企业进行整改。

4.3 重视小区合理规划, 切实完善物业管理企业诚信机制

对于已经规划完成的小区, 有车无位的现象估计很难彻底的根除, 但是物业管理的企业和开发商也应当尽自己的能力所及给业主提供便利, 可以将公共区域重新合理的规划, 可以在不影响道路通行的前提下, 在道路的两边设置临时停车位, 保证小区以及城市的整洁和卫生。对于正在建设或还未建的小区, 应当更有前瞻性的规划小区的停车位的问题, 在小区规划的时候就应该计算好小区的停车位的数量问题, 可以规划地下停车, 露天停车, 独立停车库停车等方式。小区停车位所有权的界定, 必须依赖与国家和政府的相关部门制定的法律法规。

4.4 落实安全管理人员的主体责任, 加强政府部门监管

此次调查中凸显的主要问题之一是小区的安全问题, 严重影响了居民的日常生活。首先物业企业应该建立动态安全监管网络系统, 对小区的各个进出口进行动态监管, 同时保安人员应24小时轮流职守和巡视;其次加强物业管理企业从业人员的素质和技能培训, 物业企业对电梯, 消防设备的安全落实到各个安全管理人员上, 这样权责明确, 会调动他们参与定期检查及维修活动的积极性;然后加强居民的安全意识教育, 大力宣传电梯安全使用常识及加强消防设备演练;最后政府相关部门应该严格监管安全问题, 加大执法的力度, 严格的要求企业单位按照国家规定的安全管理规范履行自己的义务。

4.5 完善业主委员会制度, 合法维护业主权益

我市住宅小区的业主委员会制度, 与居民的生活息息相关, 是构建和谐小区的重要组成部分。首先应该健全业主自治相关法律法规, 在其中明确的指出业主委员会所拥有的权利以及义务;然后增强业主自治意识, 通过贴海报, 开讲座等方式大力宣传业主自治的法律法规。让群众百姓切身地体验到自己的权利和义务, 提高自己的业主自治能力。再是建立业主委员会制度, 在政策上支持该制度, 能够充分调动业主的积极参与, 实现业主自治。最后是加强政府相关部门对业主委员会制度执行情况进行监督和指导。

摘要：改革开放以来, 随着人民群众生活水平不断提高和房地产行业迅速崛起, 住宅小区数量的日益剧增推动了物业管理行业的飞速发展, 但在发展的同时也暴露出一系列问题。本文以信阳市三个市辖区的中档住宅小区物业管理情况为例, 通过设计调查问卷, 对其结果进行统计分析物业管理中存在的物业费用高, 小区车辆乱停乱放, 物业企业员工服务态度差等问题。并对问题的产生的原因进行剖析, 提出健全物业管理相关的法律法规, 提高物业企业从业人员的素质树立服务意识, 加强政府监管等对策和建议。

关键词：物业管理,中档住宅小区,对策,信阳