中国房地产行业现状及应对措施

中国房地产行业现状及应对措施（共8篇）

篇1：中国房地产行业现状及应对措施

中国房地产行业现状及应对措施

国会0901 郑茜 2009112200

内容摘要

伴随着经济的改革，我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到，受各种不利因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施，笔者也进行了一些思考。

关键词：房地产；现状；措施

一、当前我国房地产开发现状

（一）房地产的开发投资增速回落

自2010年以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，但自2012年4月开始落后于全社会固定资产投资增速并持续至今，6月份累计再次落后3.8个百分点，比1-5月扩大2.2个百分点，国家统计局发布的数据显示：2012年上半年全国完成房地产开发投资30609.8亿元，同比增长16.6%，增幅同比回落16.3个百分点，比今年1季度回落6.9个百分点。同期，全国固定资产投资150710.1亿元，同比增长20.4%，增幅同比回落5.2个百分点，比今年1季度回落0.5个百分点。这说明房地产行业在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。

从发展趋势上看，近期房地产开发投资增速继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。上游产品价格上涨的需求动力消失，甚至使相关的上游产品价格出现下降。这一变化值得高度关注，如果房地产

市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，这将对宏观经济造成不利影响。

（二）价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例，房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5：l，联合国确定的标准一般是3：1，日本则是4：1，美国所占比例是3：1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15：1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。

（三）商品房空置率较高

住房消费上也存在一些问题，消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题

（一）金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在，部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款，这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款，购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。

（二）经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展，这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加，市场需求就会受到更大刺激;同时，伴随着经济的持续增长，人民的收入会不断增加，使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求，影响着人们的购房需求。

（三）获取土地存在问题

在获取国有土地使用权时时有违规现象发生，就是在出卖土地方面，也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地，这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是，有的开发商使用暗箱操作的手法，通过种种方式，低价获得国有土地使用权，造成土地资产的不断流失，扰乱了法律框架下的招标购地秩序，助长了行贿受贿不正常的风气，更重要的是损坏国家的土地储备，进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四)中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的需要，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡，一方面会使房价不断攀升，催生房地产泡沫，不利于房地产行业的稳定发展;另一方面，普通群众对中低档住房的需求不能得到满足，就会激发普通大众的不满情绪，造成社会的不和谐。

(五)市场的调节机制有缺陷

在房地产业的飞速发展过程中，市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下，许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐，导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件，在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益，使真正有自住需求的房屋需求者买不起房，出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。

三、改变房地产市场现状的应对措施

(一)整顿房地产市场秩序，规范企业行为

对房地产业，近年来群众更是颇多微词，要求加强治理整顿的呼声强烈。当前，我国对房地产业的管理上，存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段，在对房地产业的行业管理上，我们要走出常规，切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督，进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度，对于房价上涨离奇的地方，政府在特殊时期就应采取特殊手段，在管理手段上要更有针对性，对于迎风而上、违规的房地产企业

给予更重的惩罚。

此外，要做到信息透明化，为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石，也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此，在政府统一协调下，我们应着力加强各部门协作，整合各类资源，加快房地产市场信息系统和预警报体系建设，努力使局部性、结构性问题，防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况，从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。

(二)对房地产税收体制进行更深层次的改革

税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资，因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候，准确地估算这些支出。税制也要简单，对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否，加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外，税制还要保持相对稳定，不能朝令夕改，不能随意增加，以体现税收的严肃性和权威性，当然稳定并不等于一成不变，在税制不变动的前提下，税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:

第一，全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为，应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地，除法律规定免税外，无论是划拔土地，还是出让土地，只要处在国土范围内，都有纳税义务，任何房地产交易，不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收，这样，既能扩充税源，又能减少部门间的扯皮现象。第二，总体税负适中原则。有一段时期，由于政策与管理上的双重误区，导致中国房地产业利润不合理地攀升，针对这种情况，采取加重税赋的政策，与其他行业相比，房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入，房地产法规的进一步完善，房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看，要保持房地产市场兴旺，实现经济、社会的持续繁荣，有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。

(三)加强信贷手段的调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头，信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整，控制资金投放于房地产

业的数量和结构，应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。

第一，调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前，信贷资金的控制尤为重要，特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例，目前，中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商，这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。第二，贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本，直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时，可适当提高对房地产开发商贷款的利率，也可适当降低住房消费信贷利率，从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。

第三，控制贷款成数。这主要体现在两个方面，一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度，各国在打击楼市炒作时，往往以降低贷款成数作为操作手段，特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四，建立和完善房地产金融市场，不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务，我们应探讨和理顺政策性房改金融业务，提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制，为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务，为购房者和贷款人提供财产和信用保险，化解金融风险，运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题，以促动房地产市场的良性发展。

第五，积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定，各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题，其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前，国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式，对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上，在这个方面继续加强。

当前，从我国房地产市场现状来看，存在的问题不少。对此，我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施，就能使我国的房

地产业走向健康发展的轨道。

参考文献:

[1] 曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社，2008.[2] 尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界，2007，(12).[3] 陈伯庚，顾志敏.加强和完善房地产宏观调控探析[J].中国房地产，2007，(6).

篇2：中国房地产行业现状及应对措施

作者: 郭阿昵

来源: 中国税网

随着全国房地产市场的迅速发展，房地产业已成为社会经济发展的重要力量和上升速度最快的主要税源之一，在税收总量中占的比重越来越大。但是，由于该行业经营方式灵活多变，开发项目的开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂及纳税意识淡薄等因素，导致房地产开发企业偷逃税费的现象比较普遍，而且偷逃税的手段复杂多样、涉及的税种较多，不仅给国家造成了巨额税款流失，也成为了税务部门日常管理的难点。

本文就当前房地产行业偷逃税现象、特点及应对策略进行简单的探讨。

一、房地产业偷逃税的主要手段

（一）利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税；对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。

（二）通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。

（三）“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。

（四）房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产——土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。

（五）虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用；随意确定配套设施费的提取标准；将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。

（六）开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税；用于出租取得的收入不申报营业税及附加税款而偷逃税。如某公司将其开发未出售的商业层出租给一休闲会所，从事经营餐饮、娱乐休闲。双方协议每月租金为1.5万元，全年合计18万元。年终时，该公司以租金抵顶在该休闲会所的消费，将收取的租金借记“应收帐款”，贷记“内部往来”；在会所发生消费时借记“内部往来”，贷记“应收帐款”，两往来科目相抵冲，就隐匿了租金收入。

（七）房地产开发企业将开发的产品用于投资、抵债、作固定资产自用、职工福利等，只按成本价作为存货减少帐务，而未作视同销售不动产帐务处理的规定申报营业税及附加税。在对某房地产开发公司进行纳税检查时，检查人员在核实售楼部和财务部门的相关数据时，发现售楼部的商品房的结存数比财务部登记的结存数少了6套。经询问，财务人员解释，这6套住房用于抵顶施工单位的工程款，而未作销售处理。财务人员提供了该公司与施工单位签订的《抵债协议》，6套房协议售价为100.8万元。

（八）隐匿经营收入偷逃税款。

1、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。

2、将取得的商品房销售收入或取得的银行按揭购房款长期挂“预收账款”，或“应付账款”、“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。

3、将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，造成贷款的假象。

（九）在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法偷逃税款。

（十）房地产开发对借来的民间资金，未按规定代扣代缴借款人的个人所得税（利息所得）；对开发项目中签定的拆迁补偿合同、建设勘测合同、水电安装合同等，未按规定申报印花税。

二、房地产企业偷逃税的成因分析

（一）部分房地产开发商缺乏纳税意识。为了追求最大利润，获得更多收益，房地产商往往通过各种方式偷逃税款。

（二）财务核算不规范、财务人员政策水平低。多数房地产业的财务会计大多数是原来商业企业、工业企业方面财务人员，对过去从事会计业务和税收政策比较了解，但对现在的房地产开发企业相关的政策法规，企业会计制度，收入和成本费用的真实性、合法性、成本扣除规定等会计核算方式不熟悉、不了解。

（三）税收政策多、变化快。房地产业在诸多环节中共涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、耕地占用税、车船使用税、契税等十几种税（费），政策多、变化快，有时在执行中缺乏可操作性。

（四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。

（五）涉税信息难以实现资源共享。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签定、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。

（六）预售款票据使用不规范。大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。

三、治理对策

（一）加大税法宣传力度。增强税法宣传的时效性。加大对房地产市场税收政策的宣传力度，利用印制宣传资料、宣传标语、税企恳谈会、送政策上门、纳税辅导上门、组织定期培训涉税业务、沟通征纳关系等方式，大力开展对房地产税收政策、办税流程、发票开具、涉税事项、申报受理、税款缴纳等方面进行有针对、有重点地宣传和咨询，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳环境。

（二）加强与各部门间的合作，加强税源控管。税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

（三）改进税收征管手段，提高管理效率。认真开展房地产税收税源摸底工作，切实做到项目清、房源清、税源清、资料齐，分工细、责任明确。一是对房地产开发企业进行全面清理，按行业、分类别建立征管台账，加强税务登记及项目登记的管理。二是强化内部管理，积极探索岗责体系、能岗体系、绩效评价体系，努力堵塞征管漏洞。三是管死发票开具关。严格要求房地产行业在向用户收取订金、预售房款时使用地税局的预收票据。

（四）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质和业务培训，提高查账能力，并建立有效的监督机制。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚。

篇3：中国房地产行业现状及应对措施

关键词：电视购物,发展对策,措施

引言

自1982 年世界上第一家电视购物公司HSN在美国成立以来,电视购物行业已经发展了二十多年,并在全世界范围获得成功。由于电视购物产业采用的商业模式不同于传统的百货商店和超级市场,它代表着零售业第三次革命的到来。随后,美国电视购物行业也影响到中国台湾地区,直接引导中国大陆地区的电视购物业的发展方向。本文主要剖析中国的电视购物行业在前行中存在的问题,并提出相应的对策。

一、概念界定

1.电视购物的概念。已有文献对电视购物的定义层出不穷,笔者认为依据电视购物方式的特征和发展的基础上来确定是最合适的。电视购物,也被称为购物电视,它是一种商业服务活动,利用电视作为一种媒介的方式,以及根据电视的艺术特征,通过形象生动的图片或视频对商品进行展示和介绍,目的是推销商品、赚取利润,最终使电视宣传、组织和销售相互融合。

电视购物具有以下的时代特征:(1)使广电媒体与商业很好地结合起来,特别是双方文化的融合;(2)推动广大媒体与市场之间的诚信体系建设;(3)转变了人们的消费形态与休闲方式。

2.电视购物的类型。根据其不同形式,电视购物可以分为电视直销和家庭购物两种类型。(1)电视直销。电视直销是一种传统的商品销售模式,一般由厂家或代理商来运作,他们通常会对商品进行精心的包装与设计,以电视节目的形式来展示给消费者,大多选择收视率较高的电视台,比如湖南卫视、江苏卫视。但是其产品却是一些譬如瘦身美白之类的功利性产品,这些代理商基本上都没有完善的售后服务和全方位的退货制度,经常会用各种方式来逃避有关部门的监管。(2)家庭购物。家庭购物是区别于电视直销的另一种商品销售模式,它把自身定位成零售行业的一种新型的销售渠道和购买平台。一般分为四个过程:开发与选择产品、营销推广、物流送货、收回货款。在这各个环节中,电视购物频道与供应商各产业链之间达成协同合作的战略联盟关系。一般采用直播或录制两种方式。

3.电视购物的意义。(1)传播广告信息。通过观看电视购物频道,消费者可以看到产品的不同类型和价格,同时,由于电视购物频道中介绍的产品成本远低于在实体店销售的产品,所以,电视节目会顺应市场的趋势,适时推出一些优惠活动。电视购物就是通过传播产品信息、提高销售额、进而获取更多利润。(2)方便消费者购买。消费者无需浪费时间去实体店,在家中就可以很轻松的买到自己喜欢的商品。所以说,电视购物真正满足了消费者的需求,不仅可以让消费者了解到产品的性能,快速获得产品,还有相对完善的退货系统。(3)丰富产业内涵。一条全新的产业链主要包括产品的生产、营销、物流、资金回笼等过程,并且每一个环节都对电视购物行业起着不可忽视的作用。可以说,电视购物行业的发展不仅带动了消费业、运输业、通讯业的发展,而且对拉动内需也有一定的影响。广电媒体也可以利用自身媒介资源优势,自办电视购物节目,进而提升自身品牌建设,打造出一个全新的媒介发展模式。

二、行业现状及存在问题

1.电视购物行业的发展现状。(1)国外电视购物行业发展现状。1982 年在美国弗洛里达州成立的HSN(Home shopping Network)和1986 年成立的QVC(Quality,Valueandconvenience)的播出,标志着电视购物这一行业的诞生。然后,在1996 年,这两大美国电视购物公司分别进入英国和德国,见证了美国电视购物行业开始进入欧洲地区开设购物频道。同时,又在法国和意大利等国开辟了电视购物频道。1995 年韩国和1996 年日本各自成立国家适合的电视购物,预示着电视购物行业进军亚洲地区。在韩国,LG公司是最著名的电视购物公司,目前在韩国电视购物行业依旧占主导地位。在日本,Jupiter Shop Channel株式会社不仅是该国电视购物的始祖,同时也是日本国内最大的电视购物公司。(2)中国电视购物行业发展现状。中国电视购物频道最早开办于1992 年,由台湾地区“无线快买购物频道”在市场上推出,1998 年,东森电视台推出了“东森购物”,标志着台湾电视购物行业进入正规化渠道。台湾目前仍然占主导地位的是东森集团、富邦集团和中信集团。而在中国大陆,推出的第一电视购物是由广东省珠江电视台在1992 年播出的“美的精品TV特惠店”,然后,在1995 年,北京BTV开播了第一家专业家庭购物频道。此举为中国电视购物节目奠定了坚实的基础,到1995 年底,国内30 多个省1998 年全国有数百家电视台开办了电视直销节目。随即,中国的电视购物进入了快速增长期。

2.中国电视购物行业发展中所存在的问题分析。(1)人员素质落后于现代商业社会的发展。随著社会的不断进步,中国电视体制由频道制转变为直播分离之后,各种广告都是由电视台的下属公司来运作,例如,北京电视台及其下属公司借助其自身的频道资源优势,不止运行一个独立的电视购物频道,同时还不间断滚动播出电视购物节目。然而,这种运作模式的操作不符合时代的发展,因为这些工作人员大部分是电视台业内人士,他们的专业知识和素养都跟不上现代社会的步伐,不用说,这一因素将阻碍电视购物行业的长远发展。(2)时效性差和个性化服务不足。在中国,最具代表性的专业性电视购物频道模式是基于电视台为中间渠道,整合了电视、电话和网络等各种媒介资源的一种形式。例如安微电视台创办的家家购物电视频道和湖南电视台开办的快乐购物电视频道。这种经营模式具有诸多优势:第一,覆盖面广;第二,经营对象多样;第三,由多种媒体支持。然而,时效性差和更少的个性化服务这一不足已成为电视购物在其运营过程中不可避免的一个重要因素。(3)故意弄虚作假,欺骗消费者。电视购物的厂家为了获得高额的利润,往往在介绍产品时故意夸大产品的效能。比如对于某些保健品来说,厂家会故意加大宣传其不存在的功效,以促使消费者产生购买冲动。另外,由于电影明星具有很广泛的个人影响力,特别是对于青少年,致使明星代言已成为电视购物产品销售渠道的一种营销手段,但是,这些名人也并非亲身使用过这种产品,仍然不能保证产品的质量问题。总之,某些电视购物频道会通过这种弄虚作假的方式来欺骗消费者,以此来赚取高额利润。(4)缺乏完善的保障制度。在实体店里购物商品,消费者可以货比三家,并最终选择满足自身需求的产品。但是电视购物不具备这一优势,所以就造成了很多劣质产品的商家乘虚而入。如果消费者通过电视购物这种渠道得到的产品存在质量问题,就面临着退货请求。

通过苏宁电器和国美电器的实践,可以看出售后服务对于零售业的重要性。消费者不仅要买到合适的商品,还要享受应有的服务。而电视购物行业由于不具备完善的退货和售后服务制度,这一因素将制约其未来的成长和发展空间。

三、未来中国电视购物业的应对措施

1.加强法律规范和行业制度。电视购物媒体应严格执行有关的法律和法规、行业管理办法、合同法等,并制定和认真实施行业规范,要向客户提供优质、规范的服务。为了促进中国电视购物行业的发展可以设立贸易协会组织。另外,相关部门要制定好该行业的准入制度和法律规范,加强管理,严厉惩罚违背市场规律的厂商,以提高行业规范纪律。同时,在建立法治国家的进程中,中国政府必须要充分维护消费者合法权利和义务,在尊重消费者意愿的前提下,大力进行推广宣传。

2.提升自身品牌。品牌不仅代表着一个企业的财务价值,同时也能很好地体现企业的市场营销能力。而未来的消费者具有更广的洞察力,更强的自我保护意识,在电视购物时更趋于理性。此时,消费者将会更加注意电视购物产品品牌的选择。消费者必定会选择那些信誉好、质量优的企业来购买产品。在整合营销传播方面,大陆地区可以从台湾东森购物频道了解到,因地制宜地建立各自的品牌网络,并且通过相应的资源来援建自由品牌的发展。另外,橡果国际等一些著名的电视购物品牌将自己的产品进行卖场销售,并且标注自身品牌,不仅增强了消费者的信任,同时也为企业带来了一定的盈利。

3.加快三网融合的新型发展模式。目前,中国电视购物行业进入新时代的三网融合阶段。电信网络、互联网和广播电视网三家在线媒体在基于市场驱动与技术变革和政策条件下所进行的相关变革,同时也是对传统传媒与信息流通格局进行的深调整。

篇4：中国房地产行业现状及应对措施

【关键词】房地产市场；现状；措施

一、中国房地产行业现状

2016年1-10月，我国房地产市场的需求总体依然旺盛，70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格稳中有涨，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。其中，全国房地产投资累计值达到83974.61亿元，累计增长6.6%；商品房销售面积为12.0亿平方米，同比增长26.8%；销售额为91482亿元，同比增长41.2%。随着9月30日及10月初热点城市楼市新政的落地实施，部分非理性需求得到一定程度抑制，热点城市楼市逐步回归理性，而其余城市房地产市场预期也将受到一定程度影响，预期全国商品房销售同比增幅有望继续收窄。

房地产作为社会大众投资消费的主要项目之一，一直以来都受到舆论的重点关注。尤其自去年以来，房地产投资再次成为继股灾之后的首选热门投资项目，大量资金涌入房地产市场，造成了一二线城市的房源供不应求，房价居高不下。“地王”频出，销售现场火爆的场景比比皆是。房地产市场的火热程度超出了许多人的预期。

二、中国房地产市场过热的主要原因

1.国家政策的支持鼓励

房地产作为我国经济腾飞的关键角色，一直是国家为实施宏观调控，促进经济平稳健康发展的重要举措之一。在今年召开的中央经济工作会议中明确提出五大任务，其中化解房地产库存作为会议的重点被提及，成为中央到地方政府的主要工作。2016年2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。2016年5月1日起，二手房实施营改增，将二手房交易中的营业税改为增值税。这些措施均减轻了民众购房所需承担的税负，降低了民众购房的成本。同时，央行下调金融机构存款准备金率、开放“二胎”等政策的出台增加了市场的货币供应量，提高了人们购房的意愿，在一定程度上刺激了房地产市场的进一步繁荣。因此，得益于各种政策的支持，市场成交量显著上升。一二线城市房价飙升，部分城市库存压力有所缓解。但是在三四线房地产市场，房屋库存堆积现象依旧严重，大部分城市仍出现供过于求的现象。

2.地方政府的炒房炒地

我国自1994年实行分税体制后，中央政府得到了更多的税收支配权，与此相反的是地方政府由于税收体制的不完善，缺乏充足稳定的税收来源。同时，地方政府之间形成的上下级关系使财政拨付得不到合理的分配，出现了越往下级政府财政越困难的情况。由此中央与地方之间、地方与地方之间的的相互竞争甚是激励。此外，中央政府对地方政府有着十分严格的考核制度，如GDP、税收等。地方政府官员为了实现政绩的突出，只能将目光伸及土地这类见效快速、获取便捷、储量丰富的资源。

3.房地产投机行为过度

房地产市场过热是众多因素共同作用的结果，而房地产投机则是我国房地产市场过热产生的直接诱因。我国房地产投资者普遍存在着“买房是实现资本保值增值的重要手段”的思想。许多人在投资房地产时仅仅是考虑房地产价格在未来能够保持增长，从而给自身带来丰厚的经济利益。但在实际情况中，许多人并没有考虑自身拥有的支付能力，存在着贷款买房的行为，这在无形中给自己产生较大的经济压力。其次，许多人忽略了出租房屋所能带来的收益，因此房屋空置现象十分普遍。此类投机行为易导致市场缺乏正确的价值引领，虚增的市场需求导致价格大幅度攀升，价格偏离正常的轨道。同时，“高涨”的需求会错误引导开发商投资开发更多的房地产项目，导致更多的供给投向市场，产生“库存化”现象。

三、中国房地产市场过热的应对措施

在国家大力谋发展，促改革的浪潮中，一个合理健康的中国房地产市场是中国发展的关键和重要保证。若房地产市场过热情况没有得到合理的控制，房地产泡沫的产生将对我国经济造成难以挽回的损失和危害。鉴于我国的特殊国情，对于房地产市场过热的控制需要从多个领域入手。

1.进行制度改革

我国目前制度的缺陷对我国房地产行业的价格上涨起到了推波助澜的作用。一方面表现在地方政府财政负担过大；另一方面地方政府由于承担大量资源配置职责，所获得财政支持十分有限，因此财政紧缺现象普遍存在，为了弥补财政赤字带来的影响只能以出卖土地为解决办法。因此，提高财政利用率，可以通过事前编制预算，中央与地方合理分配税源，拓宽财政收入渠道等措施，使财政的一进一出都能得到高效运营。

2.合理控制房贷规模

市场流通货币过多是推动房价升高的重要因素之一。当房产市场出现过热时，政府可以出台了一系列的措施进行调控。如适当提高利率、紧缩信贷额、首套房付款比例，增加购买第二套房限制条件等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构。银行可以通过提高个人二套房贷款门槛，限制房贷占总体贷款的比重等手段约束市场扩张规模与速度，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

3.改变产业结构

房地产由于其产业链长，对民生影响范围大等特点，长期作为我国投资拉动内需的重要措施之一。然而仅仅依靠房地产产业对于经济高速发展的中国而言显得杯水车薪，单一的经济发展方式将不利于我国经济长期健康合理的发展。因此只有改变产业结构，使中国经济增长不再过度依赖房地产，才是解决问题的关键。大力发展其他产业，尤其是以高新技术为主的产业，促进劳动密集型向知识密集型转变，让中国经济在多方平衡带动下健康发展。

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篇5：中国房地产行业现状及应对措施

一、中国海外客源市场部分

（一）目前我国海外客源市场总体情况

中国包括大陆部分、香港和澳门2个特别行政区及台湾地区。在统计上，香港、澳门和台湾的客源及广大华侨也划归“海外客源”。因此，中国海外客源市场可以分为两大部分，一部分是香港、澳门和台湾同胞及华侨，另一部分是外国人，包括已加入外国国籍的中国人。

在入境旅游市场中，港澳台同胞及侨胞一直是我国海外旅游客源市场的主力军，它占我国海外入境人次总数比重一直维持在85%以上，与外国旅客相比占有绝对优势。但最近5年来，入境外国人不仅占总入境人次的比重一直持续增长，而且增长速度特别快，这说明了外国客源市场份额正呈现加速扩大态势。

（二）中国海外客源市场特征

1、年龄在25到65岁之间，主要是商贸人员。

2、在旅游方式以散客为主，团队为辅。

3、在入境游客中仍以短程为主，游览声调以1—3座居多。

4、转化游客的平均行程普遍长于散客。

5、在入境游客，同胞的行程相对较长，外国游客次之，香港同胞的行程最短。旅游大跨度的长线团减少，一次旅游经停城市数趋减，环口岸地域游或一地游的游客增多。

6、海外旅游者人均停留天数逐步缩短。

7、游客感兴趣的仍然集中在山水风光和文物古迹上对民俗风情和饮食烹调也有浓厚的兴趣，海外旅游者的旅游需求日趋多样化，个性化，对旅游产品的选择性越来

二、安徽省海外客源市场部分

（一）目前安徽省海外客源市场总体情况

随着安徽整体经济以及旅游业的不断提高、不断发展，安徽省的入境旅游市场总体规模正在不断的扩大。同时安徽省的入境旅游市场规模也正在逐年的增长，且增长速度极快。

入境旅游作为安徽省旅游业的重要组成部分，与旅游发达省份相比，与安徽省丰富的旅游资源相比，还处于较低的发展水平，安徽入境旅游市场发展潜力远未挖掘出来，与建设旅游经济强省的战略还不相称。

（二）安徽省海外客源市场特征

从入境旅游市场国际主要客源构成来看，港、澳、台一直是安徽稳定的客源市场，它们不仅直接提供入境客源，而且还是其他国际客源的中转站，间接地为安徽提供入境客源，因而港澳台市场在安徽省入境市场中的地位不可动摇。

韩国自1991年同我国正式建立外交关系以来，便成为我国重要的国际客源市场。作为韩国的旅游目的地安徽，人文风情、古迹景点众多，特别是地藏王化身金乔觉是韩国人，因此九华山对韩国游客具有独特的吸引力。此外，经贸关系的迅速发展也不断吸引越来越多的韩国工商界人土来安徽访问和投资。韩国日益成为一个极有潜力的旅游客源市场。

日本是我国一衣带水的邻邦，有地理交通之便；在经济上，日本是世界上仅次于美国的经济大国；在文化上，日本同我国的交往有着悠久的历史渊源。安徽的文房四宝及与敦煌学、藏学并称三大地方显学的徽学都是吸引日本游客到安徽旅游的重要基础。

东盟市场（主要指新加坡、菲律宾、泰国、马来西亚、印尼5个传统的东盟国家）与我国交通便利，更重要的是这些国家中有着大量的华侨和华人，他们普遍信奉佛教和喜爱中国地方文化。佛教圣地九华山、博大精深的徽州文化孕育出的徽派建筑、徽州“四雕”、徽菜等都深受华侨和华人喜爱，从文化和经济能力等多方面考虑，东盟国家也构成安徽旅游业稳定的海外旅游

三、安徽省九华山景区海外客源市场部分

（一）目前安徽省九华山海外客源接待总体情况

港澳台客源一直是安徽省最大的海外客源市场，香港、澳门回归后与大陆经济、文化交流频繁。

日本在地理位置上是中国的近邻，在文化交往上有悠久的历史渊源、宗教信仰上一脉相承，为仅次于港澳台的重要市场。

韩国经济发达，中韩文化同根，经贸往来频繁。特别是九华山金地藏在韩国人民的心目中有特殊地位，近几年一直是九华山地区最大的海外客源市场。

东南亚与中国有着相同的历史文化渊源，地缘相近，九华山佛教文化对这一地区影响力较大。

（二）安徽省九华山景区海外客源市场开发现状

1、海外商务旅游者以洽谈、考察、参观、观光等方式直接前来。

2、利用佛教文化国际交流的带动作用，吸引海外观光、朝圣旅游者。

3、吸引南京、黄山、合肥、芜湖等地旅游的海外观光、商务、会议游客，引流到九华山景区。

（三）安徽省九华山景区海外客源市场发展的应对措施

1、积极策划旅游产品

根据世界旅游产品以生态旅游、康体旅游和度假旅游为主体的特点，设计开发九华山自然生态游、九华山康体游等旅游产品。

2、加强区域性旅游联合加强旅游线路和产品的区域性联合。一是与长江轮船海外总公司和武汉市旅游局、庐山风景区、上海市旅游委等单位联合推出“长江自然文化之旅”旅游品牌。二是与四大佛山共同推出“朝圣之旅、缘满之旅”旅游品牌，联合向海外推介。

3、提高景区内部的可到达性

交通是实现旅游者空间转移的必要手段和途径，是沟通旅游需求与旅游供给的重要纽带和桥梁，被称为旅游业的“大动脉”。九华山要在外部交通不断改善的前提下，积极完善内部交通，以拓展游人游览空间，延长游人的逗留时间。

4、加大对欧美市场的宣传

首先在央视唯一面对海外转播的频道——央视四套上投放大量的广告，进行强势宣传。二是制作对外宣传一系列资料，请中央电视台编辑20分钟的对外宣传片，并制作成光盘。同时还策划和印制了中英文对照画册。三是对九华山风景区网站进行改版，配有中、英、日、韩等五种文字版面。四是加大在长江邮轮上的宣传，在经过池州港的邮轮上适时地开展一系列推介活动，在每艘邮轮均放置九华山宣传资料，向游客发放。五是积极在境外媒体开展宣传，与黄山共同营销，拓大九华山在海外的影响力。

5、积极巩固传统市场

东南亚与韩国在九华山的海外客源市场中一直占据主体位置，尤其是韩国。在九华山未来开拓海外客源市场的发展过程中，应不断加强与这些地区的联系，巩固主要海外市场占有率。

四、总结部分

在经济全球化和国际化背景下，旅游业开放及其国际化是其必然趋势。其中，大力发展入境旅游，努力开拓海外市场，是今后旅游业发展的一个重要方向。安徽乃至全国的旅游资源丰富，随着世界范围内旅游高潮的兴起，中国海外客源旅游市场的蓬勃发展，也为安徽海外客源旅游发展提供了很好的机遇。安徽省通过调整结构、挖掘产品、全面促销、开辟通道的转型升级，增强区域旅游竞争力，从而扩大海外客源旅游市场，使安徽入境旅游获得持续稳定发展。

篇6：中国房地产行业现状及应对措施

07工管郑丽霞

【摘要】随着经济的全球化、竞争的白热化，使竞争的本质上变成人才的竞争，而当前我国人力资源管理现状并不能让人满意。本文通过对中国人力资源发展的历程及现状的研究，揭示中国人力资源现状中蕴含的问题，运用科学方法，对我国人力资源的发展趋势提出预测，并提出应对措施及建议。

【关键词】人力资源 发展 措施

１．当前我国人力资源管理现状

1．１中国人力资源的发展历程

中国真正意义上的现代人力资源管理是在经过了30年的解读和展望才归纳出有中国特色的管理体系。

1978年，中国经济发展迅速，促使企业对人力资源管理有所认识和重视。中国在改革开放初期提出了“对内搞活经济，对外实行开放”的政策，从而要求企业领导具有专业的技能。新中国建立初期，我们实行的是计划经济，对人员的管理基本上属于人事管理，实行低工资高就业制度，企业是国家所有，实行职务终身制。到1983年，我国第一部劳动法教科书出版，很多部门和地方政府重点吸引外资，忽视对员工权利的保护，劳动法收到冷落，直到1994年，随着市场经济体制的建立和完善，人力资源管理的相关理论研究及社会生活各领域中的时间与推广在中国的发展，人力资源管理得到重视，“一人为本”已经传开，中共企业开始重视员工的利益。30年，中国人力资源管理取得了发展，累计了优秀的人力资源智慧，但是，由于中国企业与西方企业面临不同的经营环境，中国运用不到预期的效果。所以，进行了三个转变：以企业的经营管理为中心，一人为本向以执行为本转变；以岗位为本向以目标为本转变；一只能为本向以流程导向转变，实现一体化。

书上说中国人力资源的发展经过了古代、近代、新中国的不同演变，形成现在具有中国特色的管理。在中国古代文化典籍之中蕴藏着丰富的认识管理思想，对有关人才的重要性、如何选拔人才、如何用好人才等方面都有过论述。“德不称其任，其祸必酷”、“一人之身，才有长短取其长则不问其短”等等。鸦片战争以后，中国演变为半封建半殖民地社会，人事管理出现应付不了的问题，一些规模较大的企业开始对员工进行比较规范的管理。到了新中国，我国人力资源管理的发展经历了两个阶段：改革开放前和改革开放后。在1979年以后，根据国家下达的劳动指标招工，进行岗前培训对成绩优异的员工奖励或者严惩违反老丁纪律的员工。劳动人事管理制度逐渐完善，劳动定额管理、定员定编管理、技术职称评聘、岗位责任制等在企业中推广，为人力资源挂你了在我国的发展奠定了席间基础。

1．2中国人力资源的现状

人口众多、劳动力资源丰富是中国的基本国情。多年来，中国政府采取积极有效的政策措施，大力加强人力资源的开发利用，使中国的人力资源状况发生了显著变化。人力资源规 1

模不断扩大。截至2009年底，中国总人口达到133474万人（不含香港、澳门特别行政区和台湾省），其中，劳动力资源106969万人，比2000年增加11267万人；就业人员77995万人，其中，城镇就业人员31120万人，分别比2000年增加5910万人和7969万人「１」。

国民受教育水平明显提高。中国实行教育优先的发展战略，建成了比较完善的现代国民教育体系。2000 年实现了基本普及九年制义务教育和基本扫除青壮年文盲的目标。高中阶段教育普及率大幅提升，职业教育得到重点加强，高等教育进入大众化阶段。2009年，全国普通高中在校生2434.28万人，各类中等职业教育在校生2195.16万人；普通高等教育本专科在校生2144.66万人，在学研究生140.49万人。教育事业的发展，使就业人员的受教育水平显著提高。截至2009年底，全国15岁以上人口平均受教育年限接近8.9 年；主要劳动年龄人口平均受教育年限为9.5年，其中受过高等教育的比例为9.9％ ；新增劳动力平均受教育年限达到12.4年「２」。

就业人员产业布局日趋优化。随着中国经济发展和产业结构调整，第一产业就业人员比例大幅下降，第三产业就业人员比例有较大提高。2009年，第一、二、三产业就业人员的比例由2000 年的50.0 ∶22.5 ∶27.5 改变为38.1 ∶27.8 ∶34.1「３」。

人才资源开发取得积极进展。人才是指具有一定的专业知识或专门技能，进行创造性劳动并对社会作出贡献的人，是人力资源中能力和素质较高的劳动者。中国政府制定和实施一系列重大方针政策，统筹推进党政人才、企业经营管理人才、专业技术人才、高技能人才、农村实用人才和社会工作人才等各类人才队伍建设。经过多年努力，人才资源总量不断增加，人才素质明显提高，人才结构进一步优化，人才使用效能逐渐提高。截至2008年底，全国人才资源总量达到1.14 亿人。

收入、卫生、社会保障等人力资源发展的保障条件逐步改善。随着社会经济持续快速发展，城乡居民收入实现了稳步增长。大力开展公共卫生体系建设，为人民健康水平的提高提供保障。近年来，中国政府大力推动社会保障制度建设，加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，努力实现人人享有基本生活保障。包括城镇基本养老保险、城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等。中国实行最低生活保障制度和一些大规模扶贫开发。

１．３中国人力资源面临的问题

中国人力资源的质量不高，素质堪忧，健康、科学文化等素质待提高，2000年，我国15岁以上人口受教育年限只有7.85年，每百万人口中从事研发的人数为545人。农村劳动年龄人口小学及以下文化程度的比例高达47.6%。

中国人力资源问题面临严峻挑战:

1、持续性增长；

2、总体文化程度依然较低；

3、素质实堪忧；

4、人力资源结构矛盾突出；

5、老龄化加速；

6、地区差距非常明显；

7、性别比失调；

8、生育面临反弹。这些问题将长期困扰中国，因此，研究人力资源开发的对策尤为重要。

２．当前我国人力资源管理现状的应对措施

２．１中国人力资源职业结构的发展和变化趋势预计

高新技术产业将获得良好的发展势头，并成为国家经济的主要增长点之一；将有越来越多的人从事服务性工作，而直接从事生产资料加工制作的就业者将在总体职业人群中的比例直线下降；知识劳动者在总体职业人群中的比例将直线上升，非工业化、知识密集型、高科技将是未来职业的主流；对职业者的劳动能力的开发成本将提升，同时，风险性也加大。职业发展的速度和更新的速度将逐步加快，这意味着，职业细化一方面提高社会的就业能力，另一方面，会模糊职业的界限；大规模的劳动组织将不再能适应多变的市场环境，从而会逐渐减少，细分的组织形式将趋于机动灵活、协作竞争的状态。

对于中国的整个人力资源体系，即制度建设，著名人力资源管理专家、中国人民大学劳动人事学院许玉林教授认为，中国的企业经营者没有完整的思路，许多企业家根本不懂人力资源管理是一套技术性很强的管理体系。因为一个企业如果想建立人力资源管理体系，如果没有掌握相关技术的话，根本就没法建立起来。而表面上，一个薪酬体系的建设好像只是为了把钱发到员工手上，而实际上这个体制的完整化标明了一个企业员工在企业内部发展的一条路线，意义非常重大。世界经济已经进入“知本经济”时代，而许多人的人才观念还停留在“资本雇佣人才”的阶段，还抱着“我有钱，我请你，你给我好好干”的观念。而事实上，市场经济发展到现在这种状况，已经形成了“人力雇佣资本”这种能影响以后经济发展及人力资源管理的重要趋势。这是什么概念呢?就是说，只要有能力，根本不存在被炒的问题，而是有更多的自主选择权。整个市场很大，人才并不害怕流动。这就给企业管理者提出了一个很重要的课题：如何把人才留下来? 不少企业一味强调激励机制，其实它都体现在各项制度当中，企业规划、薪酬体系、考核体系、整个管理系统。从民营企业来说，这是他们面临的一个最大的危机，客观现实就是具体到人才个体来说，企业很难决定是否进行培养。花大力气培养人才，又担心人才流失、留不住更高水平人才；不花大力气培养人才又影响企业的健康发展。其实，人的价值越高，它的流动性也就越强，关键就在于有没有一个好的机制把人才留下来「４」。

２．３完善中国人力资源管理的对策

２．３．1人力资源是经济社会长期持续发展的第一资源

众所周知，世界上有四大资源：人力、物力、财力和信息，为什么我们要说，在这四大资源中，“人力资源是一资源呢”？第一，人的有用才能是经济增长的源泉。第二，人力资本是最重要的一种资本。第三，人力资本投资收益高于物质资本。第四，专业化人力资本才是经济增长的真正动力。优先发展教育和开发利用中国的人力资源，使潜在的人口资源优势转化为现实的人力资本优势，转化为人力资本的国际竞争优势，促进中国经济社会长期稳定

和持续增长，是今后全面建设小康社会的必然选择。

２．３．2全面开发人力资源是全面建设小康社会的第一目标

中国要实现对发达国家的经济追赶、全面建设小康社会，就要站在国家发展和民族振兴的战略高度，深刻理解和认识发展教育和开发人力资源的重要意义，将全面开发人力资源作为全面建设小康社会的第一目标，对教育与人力资源开发进行长期的战略筹划，坚持二十年、五十年，甚至上百年的优先发展方针，一心一意、全力以赴地搞好人力资源的利用与开发，把开发人力资源放在全面建设小康社会的首位。

２．３．3全面开发人力资源是实现富民强国的第一国策

大力发展教育，全面开发人力资源，是提高广大人民的学习能力、就业能力、发展能力；促进社会全面进步和国家长治久安；缩小城乡之间、地区之间和性别之间差距，实现区域均衡发展；实现经济增长、社会安定、民族团结和文化凝聚的重要途径。

２．３．4全面开发人力资源是各级政府的第一责任

各级政府要加强对教育与人力资源开发的宏观管理、战略规划，强化人力资源的开发责任，加大第一资源的战略性投资，把人力资源开发作为兴县、兴市、兴省、兴国和富民的首要任务来抓，努力在所有事业发展中能够坚持优先发展教育，在所有资源开发中能够坚持优先开发人力资源。

２．４完善中国人力资源管理的建议

我们的时代是呼唤人才也造就人才的时代，我们的事业是需要人才也造就人才的事业。我们要真正把人才作为第一资源，善于用伟大的事业来凝聚人才，坚持用崇高的精神来激励人才，努力用真挚的感情来关心人才，注意用良好的待遇来吸引人才，努力开创人才辈出、人尽其才的中华民族新盛世。为此，必须做好以下几点：

1.必须坚持以人为本，关心人的全面发展，鼓励和支持人人都做贡献，人人都能成才。

2.必须坚持以促进教育公平为重点，以提高教育质量为核心，构建终身教育体系，让全体人民学有所教、学有所成、学有所用，不断提高全体人民的教育水平。

3.必须坚持就业是民生之本，更好地实施扩大就业的发展战略和更加积极的就业政策，促进以创业带动就业，努力实现充分就业、体面劳动。

4.必须坚持人才优先，全面实施人才强国战略，确立人才优先发展的战略布局，突出培养创新型科技人才，国民经济和社会发展重点领域急需紧缺的专门人才，努力建设宏大的人才队伍。

5.必须坚持管理创新，通过不断深化改革、扩大开放，破除不合时宜的体制机制障碍，加强政府人力资源开发管理的公共服务职能，完善法制，努力营造充满活力、富有效率和更

加开放的社会环境。

３．结束语

未来人力资源管理的发展趋势说明他们比任何时候都需要人力资源部门的帮助。人们不仅需要人力资源部门的专业知识，更需要人力资源部门将静态的知识转化为推动人力有效运转的催化剂，以促进企业日益增多的新老问题的解决；要想办法使我国的人力资源更具有竞争力；要研究发展战略，鼓励变革，更要将顶尖人才吸收过来；要使我国的人力资源发展不断适应变化的内外环境，对日渐激烈的竞争做出快速有效的反应等等。在未来的岁月里，中国人民的智慧与力量一定会更好地迸发出来，国家的发展与进步一定会有更加坚实的人力与人才资源基础。

4．参考文献：

[1] 国家统计局人口和社会科技统计司.2009中国人口统计年鉴[M].北京: 中国统计出版社,2009，25（3）：170-172.[２]新华通讯社.中华人民共和国年鉴[M].北京：中华人民共和国年鉴社编辑出版

社,2005(8):42-４３．

篇7：中国房地产行业现状及应对措施

摘要：在21世纪的今天，随着陆地资源的枯竭和新能源开发尚未成熟的状态，人类开始将目光投向了占地球面积71%的海洋，海洋是巨大的资源宝库，拥有丰富的矿产、能源、生物、淡水资源，因此对于海洋的开发和利用日益成为21世纪各国国家战略的重点，我国虽然是一个拥有300万平方公里海洋国土的海洋大国，但海洋技术还处于起步阶段，离世界顶尖水平仍有一定的差距，在海洋技术的探索和使用上还有很长的路要走。

关键词：海洋资源、海洋污染、海洋管理 海洋资源的分类

1.1海洋化学资源

海水中所含的大量化学物质，在陆地淡水越来越不足的情况下，从海洋中得到淡水已经成为了重要的课题。除了水以外，海水中还含有大量溶解固体和气体物质，其中包括80多种化学元素，各种元素的储量相当可观，如：黄金在海水中的含量虽然非常小，但总量也有500万吨以上，铀有5亿吨以上。据计算，在2.5km3的海水中，除淡水以外，还可以生存32种产品，总价值在30亿美元以上。从经济效益上看，海水价格低廉，取之不尽。目前，对海水化学资源的利用还局限于部分元素，已达工业规模生产的有淡水、食盐、镁和溴等，不难看出海洋化学资源的开发潜力非常巨大。

1.2海洋矿产资源

海洋矿产资源又简称海底资源，包括海滨、浅海、深海、大洋盆地和洋中脊底部的各类矿产资源。按矿床成因和储存状况分为：①砂矿，主要来源于陆地上岩石矿碎屑，经外力总用搬运和分选，在海滨地段沉积富集而成，如砂金、砂铂、金刚石等，②海底自生矿产，由化学、生物和热液作用等在海洋内生成的自然矿物，可直接形成或经富集后形成，如磷灰石、海绿石、天然汽水化合物、海底锰结核及海底多种金属热液矿（以铜、锌为主）③海底固结岩中的矿产，大多数属于陆上矿床向海下的延伸，如海底油气资源、硫矿和煤等。在众多的海洋矿产资源中，以海底油气资源、海底锰结核及海滨复合型砂矿的经济意义最大。

1.3海洋动力资源

海洋动力资源海水运动可以产生巨大的动力资源，如波动能量每秒为27亿kw，海洋中每年波能总量达236520亿kw，表层与深层间的温差总能量为100亿kw，它的热能发电达600亿kw，潮汐能量每年达3500亿Kw。

1.4海洋生物资源

海洋中共有20多万种生物。在不破坏生态平衡的前提下，海洋每年可以产出3亿吨水产品，海洋向人类提供食物的能力，等于全球所有耕地提供农产品的1000倍，按种类可以分为5大类：海洋鱼类资源、海洋软体动物资源、海洋甲壳类动物资源、海洋哺乳动物、海洋植物。海洋资源开发的现状

80年代以来，我国海洋经济稳步发展，尤其是进入90年代后，海洋产业发展迅速，海洋经济的增长速度大大超过我国国民经济的增长速度，达20％以上。海洋水产业总产值达1445.27亿元，占海洋产业总产值的50.6％；海洋油气业总产值212.74亿元，占海洋产业总产值的7.5％；海洋盐业总产值为45.5亿元，占1.5％；沿海造船业总产值达193.84亿元，占6.8％；海洋交通运输业的总产值达540.6亿元，占18.9％；滨海旅游业收入达419.75亿元，占14.7％。

2.1海洋水产业

[1]我国海洋捕捞是传统产业。这些传统经济鱼类由于我国近海的过度捕捞，一些名贵的鱼种如大黄鱼、小黄鱼、带鱼和墨鱼等的捕捞量急剧下降，资源衰退严重。不仅产量大幅度减少，而且质量也普遍下降，个体日趋小型化、低龄化，劣质鱼比重不断增加。沿海贝类资源也因过度采捕而呈衰减趋势，如辽东湾的毛蚶资源量，1975年为53万吨，1983年还不足4万吨。

2.2海洋油气业

我国陆架区海域面积达200多万平方公里，其中含油气盆地面积近100万平方公里，共有大中型新生代沉积盆地16个。我国自60年代以来在海上进行了大量油气资源勘探工作，尤其是1979年引进外资和勘探技术以来，海上石油勘探和开发工作有了长足的发展。1990年底，累计完成地震测线59万公里，钻探井250多口。1980年我国开发的海洋油气田仅5个，年产石油16.57万吨，1995年海洋石油年产量已达927.5万吨，1998年达到1631万吨。我国海洋天然气产量从1993年的2.89亿立方米，到1998年猛增至38.6亿立方米。90年代以来，我国海洋油气业得到迅猛发展，这与我国的改革开放政策和我国多年来海洋油气勘探工作所取得的巨大成绩是分不开。

2.3海洋运输业

我国现有大、中、小型商港160多个。这些港口大体上分为两类：一类是海湾港，共102个；另一类是河口港，共64个，分布在42条入海江河的河口附近。我国主要商港有40多个1998年海洋运输已承担起我国对外贸易70％的货运量。发展中的交通运输网，除沟通我国沿海地区外，还通过众多的国际航线加强了我国和世界各国的海上联系。可以说，我国运输船舶已通行于世界五大洲的各主要港口。

2.4滨海砂矿业

我国滨海砂矿开采程度较低，已建成的国营和地方矿山10余个，地方民采点百余处。50～60年代大多为露天土法开采、采收率较低。70～80年代，采矿设备有所改进，机械化程度也有了较大提高，采收率达50％以上。目前广东甲子锆石矿、南山海独居石、海南岛钛铁矿等矿山开采规模较大。设备较好，可综合回收各种主要工业矿物。

2.5海洋动力资源的利用

在多种海洋动力资源中，我国只开发了潮汐能，其他如波浪能、海流能等仍处于试验和探索阶段。利用潮汐发电始于50年代中期，1958年全国建立了40多座小型潮汐电站，装机容量583千瓦。但由于自然条件调研不够，一些技术未能解决，因此在不太长的时间里，绝大部分下了马，最后只剩浙江沙山电站。70年代初，我国又出现了一次建潮汐电站热潮，共建起10座，结果建成运转的只有5座。至80年代末90年代初，我国建成投入使用的潮汐电站共8座，设计装机容量为9640千瓦。海洋资源开发产生的问题

3.1海洋污染

①陆源污染物：据有关部门统计，中国沿海地区每年排入海的工业污水和生活

[2]污水约60亿吨。在生活污水中，以东海沿岸的排放量最大，其次为南海沿岸和渤海沿岸，黄海沿岸最小。在工业污水中，也以东海沿岸排放量最大，占总量的50%；渤海沿岸和南海沿岸其次，黄海沿岸最少。②船舶排放的污染物：中国拥有各种机动船只10万多艘，每年进入中国港口和航经我国管辖海域的外轮达几万艘次，将大量含油污水排放入海，如1979年巴西游轮在青岛码头作业，一次跑油380吨。③海洋石油勘探开发的污染：中国沿岸分布着几个大油田和十几个石油化工企业，跑、冒、滴、漏的石油数量很可观，每年有10多万吨石油入海。④不合理的海洋工程的兴建和海洋开发使一些深水港和航道淤积，局部海域生态平衡遭到破坏。

3.2海洋生态环境破坏

①过度捕捞：无节制的捕捞海洋鱼类，影响了鱼类的生长和繁殖，导致鱼类数量急剧减少。中国的舟山渔场在上世纪70年代以前，曾是世界著名的渔场之一，这里是北方寒冷海流和南方温暖海流交汇的地方，各种鱼类十分丰富。但是，由于当地渔民的过度捕捞，原来此地盛产的黄花鱼几乎被灭绝了。严重地影响了海洋生态系统的平衡。②海岸生态破坏：主要是海岸带的开发破坏了大量的红树林，红树林是陆地向海洋过度的特殊生态系统，它的一个重要生态效益是它的防风消浪、促淤保滩、固岸护堤、净化海水和空气的功能。红树林支撑着一个复杂的海岸带生态系统，它的破坏对海岸带的影响最大。海洋资源管理的措施

[3] 4.1 完善法律法规建设，加强管理总体规划

我国应在现有涉海法规的基础上，重新规划海洋资源立法体制，协调海洋资源保护职能部门、整合各单行海洋资源法律法规，理顺海洋各行业主管部门与国家海洋管理部门之间的关系，协调各相关法律法规之间的关系，扩大海洋立法方面的国际合作与交流，尽快系统地完善我国的海洋法律法规体系建设。

加紧对我国海洋资源的开发管理，开展总体规划，从国家层面上统一政策，整合现有的海洋战略部署和规划，形成统一清晰完整的国家海洋总体方针政策。根据我国不同海域自然条件不同，在实施国家海洋总体规划的基础上，因地制宜地进行功能区划和开发规划。

4.2 建立海洋资源综合管理机制

为保证高效合理开发和保护我国海洋资源，应重新审视我国现行海洋资源行政管理体制，对涉及海洋资源各职能部门明确分工并建立规范和固定的的协调机制，鉴于各类海洋资源的关联性建立统一的、更具有实际性的海洋综合管理机构，根据国家的总体经济发展规划，协调各涉海行业和部门间的利益、矛盾关系，保护和可持续地利用海洋中的各类资源，推动涉海企业的产业结构改革和技术革新，不断提升我国海洋资源开发和利用的效率，针对已存在的各类污染现象，秉持谁污染谁治理的原则使企业将开发利用资源和治理环境的责任一并承担起来，对于一些重污染企业，进行查处和整改，从根源上解决海洋环境污染问题。

4.3 加强宣传教育，提升海洋保护意识

联合国通过的《21世纪议程》，把海洋作为有助于实现人类可持续发展的重要财富，因此我国应该结合实际情况，牢固在基层群众中开展海洋环保宣传活动，培养我国公民的海洋保护意识，政府出资污染防治项目，来保证海洋生态系统的正常运转，保证我国可持续发展战略的实施，鼓励海洋保护公益项目的开展，提倡全民参与到海洋保护的事业中来，督促企业自觉提升环境保护意识，加强涉海企业的海洋保护教育，提倡高效、清洁、可持续的海洋资源开发模式，引进国外先进的设备、技术和管理经验，推动我国的海洋资源产业更好更健康地发展。

[1] 百度文库-中国海洋资源开发现状和对策，http://wenku.baidu.com/view/96e3b98f83d049649b6658f9.html

篇8：中国房地产行业现状及应对措施

房地产测绘是工程测绘中的一个重要分支, 其主要是使用专业的仪器设备来对房地产项目的有关的土地权属情况和自然情况以及房地产项目的其他一些属性进行测量, 并得出相关的数据, 文章将在分析房地产测绘技术的基础上对房地产测绘中所存在的一些问题进行介绍。

1 房地产测绘的特点及应用方向

房地产测绘主要是通过利用专业的仪器设备和相应的测试技术来对工程项目中的相关房产项目进行面积测量的专业性技术活动。其主要内容有房地产调查、房地产平面控制与测量, 房地产变更测量以及图纸的绘制等。

房地产测绘主要以下几方面的作用: (1) 房地产测绘是专业性的房屋面积及地籍测定, 其测量结果能够为房地产项目提供详实的房屋项目的权属界址, 房产项目的产权面积等的数据。并具有相应的法律效力。 (2) 房地产测绘所得出的数据能够为后续的房地产评估、房产项目的各项税费的缴纳等提供依据。 (3) 同时房地产测绘还承担着一定的社会责任, 房地产测绘的主要服务目标是确保房地产产权以及产籍管理的相关需求。

2 现阶段我国房地产测绘中所存的一些问题

2.1 对于房地产测绘缺乏合理的认识

随着经济的发展以及房地产测绘的应用不断加深, 我国有相当一部分企业对房屋测绘技术实施了监理制度, 从而解决了长期存在于房地产测绘中所存在的技术错位问题, 房地产测绘技术得到了极大的优化。但是相较于房地产开发过程中的其他一些需要注意的问题, 房地产测绘技术不论是在规模还是在发展投入上仍存在着一些不足。在房地产测绘中房地产测绘的从业人员需要提高自身的业务水平与职业素养以适应不断发展的房地产测绘需求。尽管房地产测绘数据的准确性对于房地产工程有着十分重要的意义, 但是由于长期缺乏对于房地产测绘的合理性认识, 导致了有相当一部分的房地产测绘从业人员尤其是一些工作在二三线城市的房地产测绘工作人员, 都将房地产测绘工作作为房地产项目的附属工作, 而对于房地产测绘工作在房地产项目中的核心作用加以忽视。时至今日, 房地产测绘工作的精确性为房地产测绘从业人员提出了更高的要求, 现今的房地产测绘要求从业人员能够熟练的使用各种复杂、先进的测绘仪器, 并利用合理的测绘手段来对房地产项目进行测量, 以确保房地产测绘数据的准确与可靠, 在提高房地产测绘技术与手段的同时还需要提高相应的管理模式, 现今, 越来越多的房地产测绘企业都推行了房地产测绘技术监理制度, 对于有效规范房地产测绘的测绘技术与测绘结果有着十分重要的意义, 但是对于科学创新实施工程质量提高的工作应用还存在着较大的缺失, 从而使得我国的房地产测绘技术的规范化与合理化的发展还有着相当长的一段距离要走。

2.2 房地产测绘技术的标准并未统一

现今的房地产测绘主要是由政府引导的强制性项目。在现今的房地产测绘发展中, 由于政府对于房地产测绘缺乏合理的引导及监理致使房地产测绘行业乱象丛生, 各地的房地产测绘技术良莠不齐, 好坏难辨, 从而对房地产测绘的测量结果造成了极大的影响。同时, 在房地产测绘中由于缺乏足够的房地产测绘质量监管体系, 同时在房地产测绘中并未建立起统一的测绘技术标准, 从而导致技术质量难以评估, 严重影响了房屋测绘技术的结果。

2.3 房地产测绘技术中所存在的问题

在传统的房地产工程测绘中为控制测绘的质量多采用的是二级检查、一级查收的方式, 尽管在过去这种房地产测绘质量管理方式发挥出一定的作用, 但是在科学技术高速发展的今天, 以上这些传统的房地产测绘质量控制方式逐渐显得力不从心, 在房地产项目的建设过程中由于一点偏差将会对房地产的建设质量带来较大问题, 在现今一些较大的工程中都配备有专业的质量监管人员和监管部门, 但是在一些较小的工程项目中由于资金等多方面的原因将会使得专业性的房地产测绘较为缺乏, 从而使得房地产测绘质量存在了较大的不确定性。因此需要在房地产测绘中对于测绘的质量加以重视, 造成房地产测绘存在质量问题的主要原因有: (1) 房地产测绘是一项专业性较高的行业, 需要从业人员具有较高的业务素养与业务水平, 但是一些从业人员素质不高, 对于房地产测绘马虎大意, 从而使得房地产测绘所得的数据存在一定的偏差严重影响了房地产测绘的质量。 (2) 在采用了合理的测绘方法与专业的仪器对房地产项目进行了测绘后, 还需要对所测得的数据进行一定的收集和后期处理, 在数据处理时如未能采用合理的、科学的技术将会使得前期收集的数据资料与后期的统计数据之间存在的较大差距, 严重影响测绘数据的精确性。

3 如何提高房地产测绘工作效率与测绘质量

3.1 强化对于房地产测绘的组织管理

提高房地产测绘的质量组织管理是关键, 应当提高政府职能入手, 加大对于房地产测绘的组织投入力度, 各级政府部门应当认识到房地产测绘在房地产发展中的重要作用, 通过对相应的组织管理进行强化, 对房地产测绘的建设方针与相关政策及时的进行建立并完善, 做好各部门之间的联系, 强化房地产测绘技术同当代信息技术的结合, 加快房地产测绘工作向着更高的技术、水平的方向发展。

3.2 做好对于房地产测绘人才的培养

房地产测绘是一项技术较高的工作, 因此培养一批高素质的人才队伍是十分必要的。在房地产测绘人才队伍的培养过程中, 需要强化对于人才的培训力度, 提高房地产测绘人才队伍及从业人员的业务素养及业务水平, 引进先进的房地产测绘技术, 将以往的旧的测量方法予以淘汰, 加快房地产测绘技术的升级换代, 促进房地产测绘产业的进一步发展。

3.3 做好对于房地产测绘相关法律的建立及完善

房地产测绘行业的健康、合理发展离不开国家相关法律政策的支持。在对房地产测绘法律建立的同时需要进一步对房地产测绘的各种法律法规进行完善, 对房地产测绘行业进行严格的监督管理, 创建良好的协调房地产测绘管理的制度, 为房地产测绘行业的进一步发展打下良好的基础。同时还需要对房地产测绘建立一个统一的标准, 以满足房地产事业的发展需求, 促进房地产测绘的正规化、合理化。法律法规的制定要在做好调查分析的基础上对房地产测绘中所存的问题进行分析, 并找出合理的解决方法, 加强房地产测绘行业中的法律法规的建设, 保障房地产测绘工作的正常进行。

4 结束语

房地产产业是我国的支柱性产业之一, 在我国的房地产市场日益正规化的今天, 房地产测绘是房地产发展中的重要环节。现今, 日益发展的房地产市场对房地产测绘提出了更好的要求, 房地产测绘在巨大的机遇面前也面临着极大的挑战, 文章在分析我国房地产测绘产业发展现状的基础上对如何促进我国的房地产测绘的进一步发展进行了分析阐述。

参考文献

[1]于文展.浅析房地产测绘存在的问题及对策[J].滁州职业技术学院学报, 2012, 2.

[2]朱勇敢, 赵亚.刍议房地产测绘市场化[J].科技信息, 2011, 21.