安置房社会评估报告

安置房社会评估报告（通用6篇）

篇1：安置房社会评估报告

B9

#工程质量评估报告

建 设 单 位：芜湖县红杨镇人民政府设 计 单 位：杭州中瀚建筑设计有限公司承 包 单 位：安徽欣兴交建建筑工程有限责任公司监理单位(章)： 江苏大阳建设工程监理有限公司

总监理工程师：

公司技术负责人:

日期：

方村新型农村社区居民点安置房1#楼 主体分部质量评估报告

一、工程概况：

1、芜湖县红杨镇方村新型农村社区居民点1＃楼是由芜湖县红杨镇人民政府建设的安置房，由杭州建筑设计有限公司，芜湖市勘察测绘研究院出具勘察报告，安徽欣兴交建建筑工程有限责任公司施工，江苏大阳工程建设监理有限公司监理。

2、本工程为4+1层框架结构、建筑面积2437㎡，建筑高度为18.85米，本工程结构等级为二级，建筑场地类别为二类；场地特征周期0.35S，建筑物抗震设防裂度为6度。建筑抗震设防类别为丙类，框架抗震等级为四级。

3、本工程基础类型为天然基础，钢筋混凝土承台及承台梁基础，基础承台及承台梁砼强度等级均为C30，基础面至屋面砼强度等级均为C25。

本工程于2011年3月4日开工，目前主体一至四层砼分部已完成。

二、工程质量控制、验收的依据：

1、建设工程法律、法规、强制性标准条文；

2、施工合同、监理合同、设计图纸、设计变更等；

3、工程建设监理规范（GB50319-2000）；

4、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001），以及相关施工质量检验规范；

三、监理在工程中质量控制情况：

1、严格执行现场见证取样制度

监理人员对所进场的材料，能够做到认真检查合格证、质保书、铭牌与合格证、质保书相吻合后，才允许进场卸货；然后见证取样、密封、陪同施工单位送检人员一同送检。待材料复试（报告）合格后，才允许在工程上使用。从而确保用于工程的材料都为合格材料。

2、按照本工程编写的监理细则确定本工程的质量控制点、关键部位、关键工序，同时制定了相应的旁站监理方案，并对其施工过程实施旁站监理。

3、为了确保基础部分的施工质量，从基础开挖放坡起，基础底面浮土清理完成后，及时会同勘察、设计、建设、监理单位一起验槽；确认符合勘察报告，设计要求后，才允许各分部分项工程的依次进行；基础垫层、基础放线、基础制模、扎筋、浇注砼等工序的施工。

4、进入地面以上工程施工后，轴线、标高的复核，支模、钢筋绑扎以及混凝土浇注等工序，实行平行检查、验收和关键部位的旁站。

5、工程中严格坚持工序报验制度

施工单位“三级”检查合格，履行申请工序质量报验手续后，及时复核施工的质量。对于工程中质量不合格的部位、节点及时要求整改到位；经整改查验合格后，才予以签证。严格执行上道工序不合格，不得进入下道工序施工的制度。

四、基础分部工程质量验收情况

一）工程质量控制资料情况：

1、原材料的进场复试报告共26 份；

2、施工试验报告共 40份；

3、隐蔽工程质量验收记录共12份；

4、轴线、标高复核记录6份；

5、现浇板板厚实测记录5份；

6、基槽、基础分部工程质量验收记录共2份；

7、沉降观测记录1份；

二）、工程实体检查验收情况：

（1）现浇结构钢筋保护层检测情况：现浇结构梁保护层的合格率为94%，现浇结构板保护层的合格率为85%，经设计院技术核定，基本符合要求（附技术核定单）。

（2）工程实体外观质量评价：一般

五、监理结论：

综上所述，在施工单位自检、自评合格的基础上，根据工程质量控制资料、工程实体检查情况结合工程实物的外观质量，依照现行的施工质量验收规范。初步验收意见：分项、检验批划分基本正确，质量控制资料基本完整，观感质量良好。芜湖县临湖丽城二期安置房17#楼一至四层主体结构分部工程评定为“合格”等级。

江苏大阳工程建设监理有限公司

芜湖县分公司第四项目部

二0一一年月日

篇2：安置房社会评估报告

（8#、13#、19~22#楼）

质 量 评 估 报 告

上海市建设工程监理有限公司

玉皇山南公交停保场地块二期拆迁安置房项目一标监理部

2010年11月30日 玉皇山南公交停保场地块拆迁安置房二期一标

监理评估报告（8#、13#、19~22#楼）

工程概况：

本工程坐落在杭州市上城区复兴路北侧闸口公交停保场地块。建设单位为杭州市玉皇山南综合整治工程指挥部，杭州市上城区建筑工程安全质量监督站监督，浙江城建勘察研究院有限公司勘察，浙江南方建筑设计有限公司设计，上海市建设工程监理有限公司监理，总包单位为福建亨立建设集团有限公司承建。

工程总建筑面积40582㎡，结构形式为钢筋混凝土框架结构，建筑结构类别为丙类，建筑安全等级为二级,抗震设防烈度为六度。位于杭州市复兴路北侧、闸口。本工程±0.000相当于黄海标高9.300m。该工程2009年12月14日正式开工。（本次主体结构验收为8#、13#、19~22#楼6幢）1、8#楼混凝土工程： 1-35/P-Y轴基础至二层楼面砼强度C35,二层柱三层楼面砼强度等级为C30，三层以上为C25。其余基础承台、地梁、柱为C35，一层楼面至三层楼面为C30，三层以上为C25。墙体工程：±0.00以上外墙采用多孔页岩砼砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。2、13#楼混凝土工程： 11-64/A-K轴基础至二层楼面砼强度C35,二层柱三层楼面砼强度等级为C30，三层以上为C25。其余基础至三层楼面为C30，三层以上为C25.墙体工程：±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。3、20#、22#楼基础至三层楼面砼强度为C30，三层以上砼强度为C25；±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。4、19#、21#楼基础至二层楼面砼强度为C35，二层柱三层楼面砼强度为C30，三层以上为C25；±0.00以上外墙采用多孔页岩砖，M5混合砂浆砌筑；内隔墙采用B07级蒸压加气混凝土砌块,专用粘结剂砌筑。受业主委托，上海市建设工程监理有限公司及时组建公交停保场项目监理部，及时的开展相关监理工作。监理对该工程的监理如下： 监理组织和监理范围: 1.1 监理组织 总监：叶丹

专业监理人员：王现友、吕国栋 安全监理：刘国华

现场监理：司宗平、吴琼飞、卢玉堂 1.2 监理范围：施工图范围内施工阶段监理 2 监理技术资料

主要编写了监理规划、土建监理细则、水电安装监理细则、桩基监理细则、旁站监理方案，原材料“二材二块”见证取样细则等作为工程实施监理的依据，同时以国标《建设工程监理范围》BG50319-2000为本工程的监理标准，并结合我们上海市建设工程监理公司的要求，在工程监理技术资料的搜集、整理、审批上做如下的工作：

2.1桩基工程：组织图纸会审，检查施工条件和人员组织情况，资质和资格情况，参与试验等工作，并进行桩位测量定位的技术复核工作。在施工过程中坚持旁站监理和文字记录。认真审查桩基工程质量，经验收合格后签认交工验收书。

2.2 基础工程：开工前认真审查施工单位资质，施工组织设计，施工专项方案。并参与勘察、设计等单位对基槽进行验收。对进场的原材料及时的进行检查，并见证取样送检，合格后方用于本工程。对轴线进行技术复核工作，对基础钢筋进行严格认真的隐蔽验收，对基础砼浇捣进行预控和旁站监理，对基础砼和剪力墙外侧JS防水涂料的施工、回填土质量等进行旁站监理和验收。

2.3本结构工程：主要是加强了对进场材料，特别是钢筋，商品砼，砖胎模砌体，水电预留预埋材料的检查验收工作，对每个结构段的柱与梁板钢筋隐蔽验收，水电工程隐蔽验收，砼旁站记录，砼浇捣令,配合比单，拆模申请报告的审批，钢筋检验批验收纪录，砼检验批验收记录。砖砌体检验批验收记录，水电预埋，预留检验批记录，水电接地，消防，防水检验批记录，结构工程验收记录。3 工程质量

3.1质量保证资料：

3.1.1桩基工程：进行定位，复核工作，参与试打桩工作，对每个检验批进行检查验收隐蔽验收，对建筑物定位，桩位放样和轴线以及桩位偏差进行检测和复核工作，桩位偏差符合设计及规范要求，经测试单位检测单桩竖向抗压静载试验，均符合设计及施工验收规范要求。

3.1.2土建工程：

1）、8#楼主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计4组；C25计9组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计3组；C25计6组。

模板工程检验批质量验收记录24份，钢筋工程检验批质量验收记录54份，混凝土工程检验批质量验收记录11份，模板安装技术复核记录19份，钢筋隐蔽工程检查验收记录15份。

2）、13#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计7组；C25计15组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计6组；C25计10组。

模板工程检验批质量验收记录36份，钢筋工程检验批质量验收记录76份，混凝土工程检验批质量验收记录20份，模板安装技术复核记录25份，钢筋隐蔽工程检查验收记录22份。

3)19#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计2组；C25计6组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计1组；C25计3组。

模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。

4)20#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告： C30计2组；C25计3组。混凝土同条件养护试压试块报告：C30计2组；C25计3组。模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。

5)21#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：C35计2组；C30计2组；C25计8组。混凝土同条件养护试压试块报告：C35计1组；C30计1组；C25计3组。

模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。

6)22#主体结构：混凝土标准养护试压试块报告：；C30计2组；C25计2组。混凝土同条件养护试压试块报告： C30计2组；C25计3组。

7)模板工程检验批质量验收记录12份，钢筋工程检验批质量验收记录24份，混凝土工程检验批质量验收记录6份，模板安装技术复核记录12份，钢筋隐蔽工程检查验收记录8份。

钢筋质保单215份，钢筋原材料复试报告79组，钢筋焊接报告：8#楼钢筋连接:电渣压力焊12份;闪光对焊12份;单面搭接焊12份;13#楼钢筋连接:电渣压力焊14份;闪光对焊12份;单面搭接焊14份;19#楼钢筋连接:电渣压力焊8份;闪光对焊11份;单面搭接焊10份;20#楼钢筋连接:电渣压力焊6份;闪光对焊6份;单面搭接焊6份;21#楼钢筋连接:电渣压力焊9份;闪光对焊12份;单面搭接焊12份;22#楼钢筋连接:电渣压力焊6份;闪光对焊6份;单面搭接焊6份。焊条（剂）合格证1份，砖出厂合格证，复试报告：砼实心砖4组，砼多孔砖3组。蒸压加气混凝土砌块9份.均符合设计及施工验收规范要求。

8）、沉降观测见证记录

沉降观测点按设计要求设置，点数和所测数据如下：

8#楼共测7次，最大沉降为7 ㎜，最小沉降为5 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；13#楼共测7次，最大沉降为7㎜，最小沉降为4㎜，沉降差3㎜，符合要求；19#楼共测7次，最大沉降为5 ㎜，最小沉降为3 ㎜，沉降差2㎜，符合要求；20#楼共测7次，最大沉降为7 ㎜，最小沉降为6 ㎜，沉降差1㎜，符合要求；21#楼共测7次，最大沉降为6 ㎜，最小沉降为4㎜，沉降差2㎜，符合要求；22#楼共测7次，最大沉降为5 ㎜，最小沉降为3㎜，沉降差2㎜，符合要求。

4、水电安装、弱电工程情况：、在土建主体结构工程施工过程中，水电安装工程主要是配合土建工程做好预埋工作。我监理方对每次进场的安装材料进行验收，严把材料关，验收合格后方同意入库，确保原材料的质量。对主体结构施工过程中，我监理方采用平行检查和隐蔽验收相结合的方式对施工质量进行控制，严格按照设计图纸和相关验收规范的要求对基础接地网焊接、避雷引下线焊接、卫生间等电位焊接、电气管线预埋、弱电管线预埋、给排水套管预埋进行验收，发现问题及时督促施工单位进行整改，整改完成后经监理复查合格后方同意下一道工序施工。水电安装资料：

1、主要电气管材、设备、材料质保单及合格证13份（其中镀锌钢管合格证1份、镀锌扁钢合格证1份、圆钢合格证1份、电焊条合格证1份、UPCV电工套管合格证3份、KBG管合格证2份、金属接线盒1份、PVC接线盒2份、等电位箱1份）。

2、电气隐蔽工程验收记录174份(其中电线导管敷设61份、卫生局部等电位敷设51份、基础接地装置安装9份、避雷引下线焊接53份)。

以上工程技术资料均经监理签证后进行下一道工序施工。工程资料基本齐全，符合设计及施工规范要求。

3.1.4本工程委托杭州求是建设工程检测有限公司对结构钢筋保护层厚度、实体截面尺寸、净高尺寸、回弹强度进行检测，检测过程监理实施全过程见证。检测结果均符合设计及施工验收规范要求。3.2工程实体质量：

经检查，砼实体质量为所有的砼构件的截面尺寸均符合设计图纸要求，砼浇捣密实，表面平整，光滑，无露筋，局部蜂窝、麻面经技术处理均符合要求，同条件试块强度均达到设计要求，砖砌体的水平灰缝平整，表面的平整度，垂直度符合施工验收规范要求。

5、工程质量评估：

经检查和综合评定，8#楼C25标养试块共10组,其中1组龄期未到;13#楼C25标养试块共16组,其中1组龄期未到;19#楼C25标养试块共8组,其中2组龄期未到;20#楼C25标养试块共4组,其中1组龄期未到;22#楼C25标养试块共4组,其中1组龄期未到。19#--22#楼砂浆试块龄期未到,暂同意本工程评定为合格工程。

上海市建设工程监理有限公司

玉皇山公交停保场拆迁安置房工程项目监理部

篇3：安置房社会评估报告

一、桂西水电工程概述

桂西地区,即广西西部河池、百色和崇左三市所辖的30余个县市区,地区土地面积共8.71万平方公里,2014年,地区总人口达到1017万人,占广西省人口总数的20.7%,是广西少数民族的主要集聚基地,同时也是国家旅游胜地。2015年,我国拟在桂西地区兴建水电工程,以满足地区人民的用水、用电需求,工程总投资约为47亿元,计划在2025年前完成基本项目工程并投入运行,同时,规定工程建设前,应先就工地建设征地补偿与移民安置所产生的社会稳定风险进行相应评估,从而确保后续工程的顺利、稳步进行。

二、社会稳定风险评估指标体系的构建

(一)评估指标体系的构建原则

水电工程建设征地补偿与移民安置社会稳定风险(以下简称社会稳定风险)评估指标体系的构建应遵循的原则。一是科学性、可行性。科学性原则,即所设计的风险评价指标应以桂西地区人民对水电工程建设反应的实际调查为基础,将客观事实予以充分反映。可行性原则,即所设计的社会稳定风险评价指标应符合移民的实际生活,相关指标的衡量应具有可行标准。二是以人为本原则。在对工程建设的社会稳定风险评估指标进行设计时,应从地区移民的实际利益出发,将桂西输电工程建设涉及到的移民利益作为指标构建的核心,通过切身体会移民感受,理解移民的相关做法,进而设计出符合移民自身利益且兼顾工程经济社会效益的相关指标体系。三是定性与定量结合。在建立移民安置社会稳定风险评估指标体系过程中,应以定性与定量分析相结合的原则,以定型分析加强对社会稳定风险的识别与评价,以定量分析对各个指标进行处理,将各指标以量化的形式予以直接呈现,为定性分析提供有力依据[1]。

(二)评估指标体系的构建

对包括桂西地区水电工程建设在内的全部水电工程建设征地补偿与移民安置工作进行分析可知,该项工作面临的最大风险即社会稳定风险,而对于桂西地区人民而言,其在长期的区域劳作和生活中形成了对家园的高度热爱,故相关社会稳定风险不仅应包括经济风险、政策风险和社会风险,而且还应将宗教、习俗风险予以充分考量[2]。在此基础上,建立如表1所示的桂西水电工程建设征地补偿与移民安置社会稳定风险评估指标体系。

三、风险定量评估及分析

(一)模型构建

在社会风险的相关指标中,部分指标容易计量,部分指标不易计量,针对此种情况,可选择主客观相结合的指标评价方法,即多层次模糊评价法对桂西水电工程建设的征地补偿与移民安置的不同方案进行评估,进而确定出社会稳定风险相对较小的处理方案。多层次模糊评价法是基于模糊评价法和层次评价法的一种综合评价方法,该方法通过对不同策略中的各个层次进行逐级评价,从而获取最终的总评参考量,确定出方案的优选顺序。构建桂西水电工程建设社会稳定风险的多层次模糊评价模型,具体如下:

1. 构建目标向量

目标选取集合的统称,即目标向量。对于本文研究的桂西水电工程建设社会稳定风险评估而言,目标向量是一个非数值向量,且以目标集的形式存在[3]。在社会稳定风险评估过程中,不同备选方案的评估工作均以目标向量为基础,具体形式为:

2. 目标策略得分向量

目标策略的得分向量是由不同策略分值所构成的向量,其主要作用为,判断不同策略的优劣。通常情况下,在评价标准中分值越高,则表明该策略所对应的风险就越大,故在该向量中,分值较低策略更为优越。将目标策略得分向量SO表示为:

3. 评价标准

评价标准是对不同目标下各相关因素进行打分的重要依据。考虑到模糊评价法的评价带有较强的模糊性和主观性,故需借助相应的评价标准来使相应的评价指标确定化。在研究过程中,笔者通过借助专家主观评价法对各因素进行定权,同时,借助客观存在的参量对各因素进行打分,其中,专家主观评价法采取的是百分差别制,具体评价标准如下:

4. 层次结构

层次结构,即评价指标体系中评价因素的层次结构,对于单层模糊评价体系而言,完成相应的评价较容易,因为其无需考虑不同层次的递归效应。但对于本文研究的水电工程建设的社会稳定风险评价体系,系统结构相对复杂,层次较多[4]。因此,在分析时,应将目标层、作业层和操作层依次按顺序设置,即目标层下一层为作业层,作业层下一层为操作层,具体模型结构如下图所示。图中,O1、O2、O3为目标层的三个不同变量,A1-A4为作业层对应的四个变量(一级指标),P11-P15为与A1相对应的三个变量,其他变量以此类推。

(二)模型处理

对多层次模糊评价模型的处理主要以判别矩阵的构建为主,本文研究的桂西水电工程建设征地与移民安置社会稳定风险评估模型主要包括两个判别矩阵,即主观判别矩阵和客观判别矩阵,分别如表3和表4所示。表3中,N为被评价向量的维数,X和r分别表示被评价因素和专家评价给予的分值,可见,主观评价法下的判别矩阵为一个N*N矩阵[5]。表4中,O和X分别表示目标向量与被评价因素,M为各目标向量的维数,N为评价因素的实际数量,可见,客观评价法的判别矩阵为一N*M矩阵[6]。

构建主观判别矩阵后,应在主观评价矩阵中获取各因素权重,权重向量以矩阵最大特征值对应的特征向量为主,故可将特征向量进行如下定义:Ax=λx,其中,λ和x分别表示特征值与特征向量。由特征向量定义可知,其实际上是对矩阵的伸缩转换。因本文建立的桂西水电工程建设社会稳定风险的主观判别矩阵是一个关系方阵,故伸缩转换后,相应的特征向量则成为主观判别矩阵的权重向量。

主观判别矩阵中各因素权重确定后,需要对客观判别矩阵进行标准化处理,具体的处理如式3所示。式3中,pij表示客观判别矩阵标准化后矩阵中的各变量值,Pij则表示标准化前客观矩阵中各变量的实际值,Pimax和Pimin分别表示同一变量值在不同目标变量的最大值与最小值,即矩阵中每一行的最大值和最小值。由时3可知,在对客观判别矩阵进行标准化处理后,其值介于0-1之间,从而为社会稳定风险的评估更具可行性[7]。

最后,综合化全部矩阵、向量,从而获得用于评估桂西水电工程建设征地与移民安置社会稳定风险的实际参量。具体办法为:将上述获得的权重向量和标准化处理后的客观判别矩阵进行矩阵乘法运算,最终得到同目标向量相同维数的向量,即目标策略的得分向量,在这一向量中,分值越低,表明所选的建设征地补偿与移民安置策略越优越。至此,通过评估出桂西水电工程建设征地与移民安置社会稳定风险,进而有针对性地开展此类风险的控制和管理工作。

四、结论

本文以桂西水电工程作为主要研究对象,通过对该工程项目的基本情况进行简要介绍,进而对其征地补偿与移民安置的社会风险评估指标体系予以构建,并分别从构建目标向量、构建目标策略得分向量以及获取评价标准与建立层次结构等方面构建了社会稳定风险评估模型,通过对模型进行相应处理,从而获得了该工程项目建设征地补偿与移民安置的社会稳定风险评估方法与流程。未来,还需进一步加强对此类水电工程建设社会稳定风险评估方法的研究,为促进水电工程的健康、稳定发展奠定良好基础。

摘要：作为水电工程建设项目得以开展和实施的基础和前提,工程建设的征地补偿和移民安置工作无疑直接影响着工程的进度和质量。以桂西水电工程作为主要研究对象,通过对其水电工程项目进行简要介绍,进而对其征地补偿与移民安置的社会风险评估指标体系予以构建,并分别从构建目标向量、构建目标策略得分向量以及获取评价标准与建立层次结构等方面构建了社会稳定风险评估模型,通过对模型进行相应处理,从而获得了该工程项目建设征地补偿与移民安置的社会稳定风险评估方法与流程,以期将工程项目建设中因征地补偿与移民安置而产生的社会稳定风险降至最低,确保工程项目的顺利进行。

关键词：桂西水电工程,征地补偿,移民安置,社会稳定风险评估

参考文献

[1]石伯勋,尹忠武,王迪友.三峡工程移民安置规划与实践[J].中国工程科学,2011,7(13):123-128

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[3]杨瑞璟,杨贵平.关于水电工程征地移民顶层设计问题的思考[J].水力发电,2015,5(12):21-25

[4]黄东东.中国工程性移民法研究[J].西南政法大学学报,2013,1(24):35-45

[5]张绍山.水利水电工程移民补偿机制的发展与改革[J].水利发展研究,2014,8(16):17-23

[6]龚和平.水电工程移民问题与对策探讨[J].水力发电,2014,3(11):1-4

篇4：安置房社会评估报告

据调查，某区常住人口约115万左右，仅主城区及新开发区域拆迁安置的超期过渡费每年就达到8亿元左右，全区每年拆迁安置的超期过渡费合计将大于10亿元。如此大的超期过渡费，具有深层次的原因。要解决这一问题就要改变现有的建设和安置模式，提前规划、有序推进、确保真正做到安置先行。拆迁安置超期过渡费在全国或多或少不同程度地存在，极大地增加了政府的财政负担，造成安置房建设推进滞后，房源落实不到位等问题，不利于推动地方经济发展和社会和谐稳定。

当前拆迁安置房建设的主要弊端：

一是规划布局不合理。在城市化建设中，拆迁的主要目的是为城市发展拓展更多空间，让城市发展更好，但在拆迁前，往往因缺少科学性、前瞻性的规划，导致安置房的选址不科学、不合理。有些地区拆迁后仍然实行就地安置，拆迁后在原址新建，仅仅为翻新式地建设，或者将棚户区进行改造，由“旧”变“新”、由“低”变“高”，这一原址就地安置的模式，能改变城市面貌，却不能较好地拓展城市发展空间，较好地拉动城市经济发展。南京市已逐步改变这一模式，规划了四大保障房片区，主城区拆迁后均进行集中建设、集中安置，为城市发展腾足空间，而这一模式的缺点是安置地址一般较为偏远，配套设施不够完善，群众的满意度较低。

二是安置方式较为单一。从现状来看，由于住房保值增值的空间较大，所以货币安置较少有人选择。货币安置方式，即根据拟拆迁安置房屋面积测算成货币，由被拆迁户自行解决住房问题，或购买商品房，或其他用途，但更多被拆迁户选择安置房。当前各地推行较广的企业建设、政府回购，委托建设、政府回购，政府搭台、部门操作等方式，无论是代建、收购，还是由开发单位自建等方式，其最终都是由政府买单，难以解决资金等建设中存在的相关问题。

三是建设进度普遍滞后。从安置房建设工程本身来看，就地安置必须待该地块拆迁完成后、相关手续办理好后方可建设，而手续办理的时间一般需近一年时间。因此，项目建设周期从手续办理到建成交付通常需要3到5年，拆迁过渡时间较长，政府要承担起繁重的超期过渡费，仅一年的超期过渡费足以建成一个中等体量的小区。其他类型政府回购等建设模式，往往因规划滞后、资金难以落实等原因，导致建设进度滞后，安置不及时等问题。

四是建设量与需求量不匹配。一般来说，安置房建设量要与需求量基本吻合，但由于被拆迁户往往选择房屋安置，较少选择货币安置，而现有的拆迁政策，按照房屋安置有利于被拆迁户，一般家庭能分配二到三套住房，甚至更多。安置房分配房屋多，导致两种现象，一则被拆迁户分得住房过剩，多用于出租，经济效益难以提高；二则增加了政府的建设成本，加大了政府负担。

拆迁安置问题是重要的民生问题，当下依靠政府手段进行安置房建设和管理，已难以有效解决安置房建设的资金、品质、效益等难题，应以社会化手段多元化推进安置房建设与管理工作。

一是将安置房与商品房建设规划联姻。根据城市发展需要，调查摸清未来二到三年或更长时间的拆迁量，根据拆迁量提前做好安置房建设规划，研究在商品房建设中留置一定比例的安置房，其优势，第一，可以克服安置房选址方面的难题。第二，可以克服建设品质方面的缺憾。第三，可以有效避免超期过渡费问题。其操作模式是，政府部门核定拟拆迁区域的拆迁量，在房屋未拆迁前就提前将拟拆迁地块安置房的需求量、套型等进行全面调研汇总，与开发商对接，将其纳入整体规划、设计。根据市场可调整价格，政府测算好补助方案，以减免部分土地出让金，减免相关税费、规费等方式补助开发商。通过这一方式，解决安置房建设资金、质量、进度等问题，开发商也可避免商品房开发可能存在的市场风险。

二是将安置房独立选址与合作开发相结合。一方面，政府以异地安置的方式开展规划选址后，由开发商开发建设，土地以划拨的方式，建设地块的部分土地由开发商按照要求提供一定数量的安置房，部分地块由开发商自主开发建设商品房或者进行其他商业开发，用于平衡资金。另一方面，通过将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为安置住房，鼓励社会资本以多种方式积极参与安置房开发建设。

三是企事业单位自主建设安置房。在城市发展中，拆迁户中存在着大量的企事业单位家庭，可以根据该类家庭的数量等实际情况，由企事业单位自主建设安置房，用于解决职工的安置问题。政府部门根据城市发展需要，对拟拆迁地块的拆迁时限及拆迁户情况进行认真梳理，结合单位实际情况进行规划安置房建设。以这种方式，一方面企事业单位为政府分担部分建设安置任务，另一方面也可解决安置房建设推进缓慢问题。

四是以股权方式推进安置房建设。股权方式，即将多余的安置房房源折成股权，以“房权换股权”的方式解决房源多余问题，减少安置房建设量，提高经济效益。这种安置方式在无锡已经实行，且取得良好效果，但其他地方效仿的较少。主要原因是，各地经济发展情况不同，资本运作需要有一个良好的运作团队，但这一方式的发展前景总体较好。操作模式是，街道或社区通过成立富民合作社，被拆迁户将多余的房权折成股权入股，由合作社通过市场化手段进行资本运作，与被拆迁户签订协议，按入股份额每年进行股权分红。随着房地产行业的下行发展趋势，这一方式将越来越发挥较大的效益。

五是以新型城镇化方式推进安置房建设。按照一个行政区域为单位，成立统一的安置房建设集团，将一个县或区的所有中长期安置房建设需求量进行汇总，由安置房建设集团进行统一规划建设，土地以政府划拨的方式提供。其选址、规划、设计，按照新型城镇化要求进行，但要距离原有的城镇有一定的距离，不能影响原有城镇的未来发展。同时，将公租房、廉租房、限价商品房与安置房进行一体化统筹落实，将文、教、卫，商业配套及后期管理纳入安置房整体规划中，高标准进行基础设施建设，按照国家生态文明城市要求，高标准推进绿化、亮化及小区环境建设。建成后的安置房，由相关园区、街道根据需求量进行回购安置，公租房、廉租房由政府进行回购分配，限价商品房在补交土地出让金后按照规定向社会特定人群出售，其后期管理全部按照市场化运作模式进行。安置房集团运营资金以代征部分土地的出让资金、商业配套经营资金、各类房源的回购资金及后期物业管理等资金进行综合平衡。这一建设模式的优点，其一可以转变被拆迁户的思想观念，改变传统的原址安置模式，为城市发展提供更好的发展空间；其二可以进一步推进城镇化建设，带动就业，拉动城市经济可持续发展；其三便于管理，减少矛盾，构建更加和谐的社区环境；其四便于融资、争取各级补助资金，加快建设进度，减少资金压力；其五能从根本上改变拆迁模式，做到及时安置，避免超期过渡费。

篇5：安置房可研报告

【引言】

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

安置房几大优势：

1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善；

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑；3.政府统建的房屋质量较为稳定；

4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

【目录】

第一部分 安置房项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、安置房项目概况

（一）项目名称

（二）项目承办单位介绍

（三）项目可行性研究工作承担单位介绍

（四）项目主管部门介绍

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 安置房项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、安置房项目建设背景

（一）国家产业政策鼓励安置房行业发展

（二）安置房市场前景广阔

二、安置房项目建设必要性

（一）进一步推进我国安置房行业发展

（二）进一步提升我国安置房工业技术水平

（三）……

三、安置房项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 安置房项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、安置房项目产品市场调查

（一）安置房国际市场调查

（二）安置房国内市场调查

（三）安置房价格调查

（四）安置房上游原料市场调查

（五）安置房下游消费市场调查

（六）安置房市场竞争调查

二、安置房市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

（一）安置房国际市场预测

（二）安置房国内市场预测

（三）安置房价格预测

（四）安置房上游原料市场预测

（五）安置房下游消费市场预测

（六）安置房项目发展前景综述

第四部分 安置房项目产品规划方案

一、安置房项目产品产能规划方案

二、安置房项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、安置房项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1．投资者分成 2．企业自销

3．国家部分收购

4．经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分 安置房项目建设地与土建总规

一、安置房项目建设地

（一）安置房项目建设地地理位置

（二）安置房项目建设地自然情况

（三）安置房项目建设地资源情况

（四）安置房项目建设地经济情况

（五）安置房项目建设地人口情况

二、安置房项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1．厂址

2．厂房建设内容

3．厂房建设造价

（二）土建规划总平面布置图

（三）场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1．项目占地

2．项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1．供水工程

2．供电工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分 安置房项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、安置房项目环境保护方案

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、安置房项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、安置房项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、安置房项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、安置房项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分 安置房项目组织计划和人员安排

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、安置房项目组织计划

（一）组织形式

（二）工作制度

二、安置房项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 安置房项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、安置房项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、安置房项目实施进度表

三、安置房项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用 第九部分 安置房项目财务评价分析

一、安置房项目总投资估算

二、安置房项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、安置房项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、安置房项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

第十部分 安置房项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分 安置房项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（1）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 安置房项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 安置房项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1．对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2．对主要的对比方案进行说明

3．对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4．对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5．对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6．可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1．项目建议书（初步可行性报告）

2．项目立项批文

3．厂址选择报告书

4．资源勘探报告

5．贷款意向书

6．环境影响报告

7．需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8．需要的市场预测报告

9．引进技术项目的考察报告

10．引进外资的名类协议文件

11．其他主要对比方案说明

12．其他

三、附图

1．厂址地形或位置图（设有等高线）

2．总平面布置方案图（设有标高）

3．工艺流程图

4．主要车间布置方案简图

篇6：安置房社会评估报告

共拆除各类建筑1098万㎡，其中集土住宅3.1万户，拆除总面积585万㎡。有拆迁就有建设和安置，下面围绕如何按科学发展观的要求，既好又快地做好安置房建设和安置工作作一些探讨。

一、全区安置房建设及安置总体情况

据初步统计，至2008年底，我区拆迁安置房累计开工1058万㎡，累计竣工678万㎡，累计安置拆迁户21518户，30515套，327万㎡。其中05年开工102万㎡，竣工91万㎡，安置2365户，35万㎡，全过渡户2710户﹔06年开工181万㎡，竣工99万㎡，安置3645户，52万㎡，全过渡户5588户﹔07年开工309万㎡，竣工153万㎡，安置4076户，66万㎡，全过渡户9495户﹔08年开工307万㎡，竣工211万㎡，安置6045户，94万㎡，全过渡户16224户（以上全过渡户不包括国土拆迁）。由以上数据看出近几年来，安置房开、竣工数逐年快速上升，过渡户也不断快速增长。至08年底通过市级安置审批5697户，9651套，104万㎡，办理房产证1279户，土地证729户。总的安置审批通过率不高（08年安置审批达50万㎡，占历年一半），办证率就更低了，只有四个街道办好了很少一批产权证。

二、全区安置房建设及安置中存在的主要问题

目前，安置房建设及安置各个环节存有诸多问题和制约因素，归纳起来主要有：

1、拆迁安置不能平衡，过渡户数不断增加

⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年来拆迁总量和速度明显快于建设总量和速度，一方面对开拆项目准备和认识不足，缺少超前谋划和提前建设的意识，突然间落实下来的拆迁项目又是限时要求完成拆迁，常常是先拆后建，甚至是先拆迁后腾地再建设，导致安置房建设大大落后于拆迁，常常是一年落后，三年被动。另一方面，一个项目从开拆到拆平一般只需二个月，而用来安置的安置房建设从办理前期手续到建成安置少则一年有余多则二年半，如不超前建设，必定产生过渡。

⑵ 建设前期准备不足是重要障碍。安置房建设是一项系统工程，开工前必须办理建设计划审批、立项、定点、设计、审图、招投标等一系列手续，期间还须办理规划、环保、国土、消防专项审批，大都还要进行腾地拆迁，由于不能统筹规划建设时须，时常导致卡在某个节点，迟迟开不了工，例如建设计划没办理、设计方案没审批、腾地不及时等，其实有些工作大可提前落实，以备随时开工。

⑶ 建设资金十分紧张是主要瓶颈。安置房建设需要大量资金，由于对上资金落实不能及时到位，按市拆迁补偿费用结算协议所定标准（多层1400元／㎡，小高层1650元／㎡，高层1980元／㎡）与实际拆迁建设成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的开发区还要自筹资金用于拆迁安置，通常拆一户（按200㎡算）拆安资金为45～55万，几年积累下来使基层政府资金严重不足，进而影响安置房建设进度。

⑷ 施工队伍良莠不齐是制约因素。由于城市建设的急剧扩张，到处是一个个大工地，建设需求量十分巨大，一些实力差、水平低的施工单位也千方百计抢得了一些安置房建设任务，但由于垫资压力大，管理水平低，使其不堪重负，时常是做做停停，既影响进度又影响质量。

2、建设成本日益增大，资金平衡难度增加。

⑴ 专业管理水平不够。安置房建设工程管理是一项技术性很强的工作，不少建设单位管理人员普遍专业水平不高，专注程度不强，思考谋划不深，成本控制不专，造成建设成本相应增加。

⑵ 建设要求不断提高。由于国家建设规范要求越来越高，建设标准也不断提高，使安置房建设成本水涨船高。例如混凝土板厚最小从10厘米提高到12厘米，外墙采用保温墙面，外窗采用保温窗，墙体禁止使用粘土砖，12层以下采用太阳能等，以及安置区景观要求、造型要求、智能化要求等也相应提高，都使建设成本增加不少。

⑶ 建材价格快速上涨。由于钢材、砼等建材近些年总体上涨速度较快，室外工程的水、电、气相应规费和建设费也不断提高，导致安置房建设成本刚性增加较大。

⑷ 其它相关影响因素。由于现在安置小区一般都要求建相应量的人防、车库、学校等配套项目，这些项目收益很小，投入很大，导致建设成本相应增加。目前安置房建设大都采用建筑商垫资代建，无形中增加了建设方的财务成本。由于工地太多民

工紧缺，同时物价指数上涨，使人工费也在不断上涨。

3、审核办证相对滞后，潜在矛盾日益凸现。

被拆迁户所拆房屋大都有证，而安置房办证率低，日积月累造成群众意见较大。究其原因，安置审核中基础资料不齐是造成安置审核滞后的主要原因，在住宅拆迁中，未能统筹考虑后期安置工作并及时收齐安置审批所需原始资料，导致安

置审核无法正常进行；部分街道把关不严，拆迁中实际安置面积超过政策允许，安置面积过多，造成审核通不过；另外各种产权变更、分割中未按要求签字或办理公证导致无法审核。

房产证办证中主要问题是基本建设法定手续不全，造成项目无法竣工备案；大修理基金及电梯维护费没有计入结算成本中，拆迁户和基层政府都不愿缴纳，影响办证；产权人变更需交费公证，群众不愿接受；被拆迁户产证和建房手续不齐等。

三、应对目前问题的相关对策和思考。

1、规划建设适度超前，全力压降过渡户数

安置房规划建设中要有超前意识，一方面要从造型、户型、景观、配套等多个方面超前规划，提升建设档次。拆是为了建，但建不是为了拆，把安置房当作自己的房子来建设。另一方面面对拆建时间差的现象，要从早建多建快建出发，提前做好建设前期准备工作，围绕拆安匹配的原则先建后拆，至少也要边建边拆，再也不能先拆后建，逐步减少过渡户。

2、多方筹集建设资金，尽力控制建设成本

⑴ 多方建立融资平台，确保建设资金到位，也可采取bt制等代建方式，减轻眼前支付压力，使安置房得以顺利建设，减少过渡费的支付。

⑵ 从强化管理入手，做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积，切实执行工程招投标、政府采购、跟踪审计等程序，规范合同签订、工程签证，用规范有序的管理制度来降低不必要的支出。

⑶ 积极争取调整协议结算标准，要争取考虑人工费、材料费上涨后建设成本上涨因素，逐年按实提高与市级结算标准，增加大修理基金和电梯维修基金结算内容。

⑷ 严格公平执行拆迁政策，严控超面积购买，提高超买价格，严控拆迁认定面积，严控评估补偿标准，以此减少不合理支出。

3、主动衔接审核办证，协调解决历史难题

在审核办证过程中，各基层单位要搭建专业工作机构，梳理资料，排查难点，找出问题症结，研究解决问题的方案。经办人员要积极对下沟通，对上衔接，分析整合解决问题的办法，区主管部门要全力协调，积极对上争取政策，在实事求是的原则下，尊重事实、兼顾历史、简化程序、按实解决目前审核办证中的难题。

4、精心组织全力实施，完成各项工作任务