efm32hg222开发手册

2024-05-02

efm32hg222开发手册（精选4篇）

篇1：efm32hg222开发手册

关于申请房地产开发经营资质的报告

。。。住房保障和房屋管理局:

我公司的几个股东是浙江温州人，响应。。市委、市政府招商引资的号召，于90年代就带着热情、携着资金，来。。市投资兴业，扎根于。。这片热土，十多年的奋斗，已经取得了较大的成功，并且已经为.。。的经济发展做出了一定的贡献。

为了扩大投资经营，又于2010年。月。日在。。市工商行政管理局登记成立了。。投资置业有限公司，我公司的注册资本为。。。万元，营业范围是对房地产、工业、商业、服务业、市政工程、桥梁工程、装饰工程、土石方工程、建筑工程、园林工程的建设投资。凭资质从事房地产开发；等等。

我公司按照现代制度要求，实施持续发展战略，积极引进优秀人才，加强市场核心竞争力，不断壮大自我，扎扎实实向规模化、集团化迈进，凭借我们雄厚的资金实力，为。。市的经济发展作出贡献。

在房地产开发经营方面，首期计划投入资金1亿元左右。目前公司有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的各类技术和专业管理人员10人，其中具有高级职称的1人，中级职称的管理人员8人，助理会计师1人；且持有资格证书的专职会计人员3人。我公司有相应职称的10人共有14个相关资质或职称，其中有4人有2个相关资质或职称。

我公司现已具备房地产开发经营的资金实力和人才优势，有能力在。。市区从事房地产开发经营，现在拟对位于。。。。路交汇处实施对旧城区的改造，项目名称暂定为“。。。”。我们将凭借雄厚的资金实力和人才优势，为。。市的经济发展和繁荣作出贡献。因此，特申请相应等级的房地产开发经营资质。

特此申请，望批准为谢！

。。。投资置业有限公司

二〇。年。月。。日

篇2：efm32hg222开发手册

前言

一、制定该手册目的

统一管理、销售模式,统一运作,统一形象,树品牌,乘快车,进入江西品牌前三位。

二、使用指导:1、2、3、保密。部门负责人保存原件,不得擅自复印,复印件要编号。使用。本手册是一本实用市场运作手册;

培训。对部门机关人员进行培训,确保完全了解我们经营思路和实际运作方法;

4、5、修改。在使用过程中欢迎提出宝贵意见,为明珠漆事业发展献计献策;保管。本文件管理应由部门主管负责并在公司备档。

第一章经营理念

一、品牌定位:世纪明珠装修漆,提升(家庭)装修高品位。

家庭装修包括土建、水电安装、木工细作、油漆涂装几个阶段。前三个阶段要消耗大量的人工、时间和材料,但不管设计如何前卫新颖,材料如何高档实在,制作如何精心细致,也只是为装修完成了一个粗坯、毛坯,只有经过油漆涂装这个精加工、再加工的过程,才能形成并得到理想中的装修效果,将刻板、冷漠、僵硬的建筑这一纯粹的物,变成雅致温馨、充满人性亲情、自我享受的生活空间和精神空间,满足我们对家的渴望与追求。因此可以说,木工土建只是为装修提供了一个基础,油漆涂装才是整个装修的灵魂和关键,是真正上的装扮修饰。

明珠漆就是将各种普通、平板、单调的装修装潢材料赋予生机,赋予灵性、赋予光彩、赋予质感,赋予和谐统一的形式和意义,为装修丰富层次,创造格调,创造个性。由于对装修这个面子工程进行了精细的装饰和美化,形成了柔润的手感,雅致的光泽,亮丽的色彩,细腻温暖的质地,高贵华美的格调。作为整个装修最后也是最重要的一环,明珠漆可以一定程度上弥补装修的缺陷,决定整个装修的品位和档次。可以说,不管什么材料,什么结构,什么造型,整个装修产的效果最终都要通过明珠漆表现出来,并由明珠漆得到明显的提高品位的升华。

二、经营思路

实现以品牌为先导,统一经营,连锁专卖的市场策略。

1、以“品牌为先导”集中体现:最专业服务,最高质量价格比,最合理成本(最少用量);

2、“统一经营”是指: A:统一的管理、服务机构

B:统一的销售、服务规范 C:统一广告宣传形象

3、“连锁专卖”是指:A:全国统一连锁专卖店。

第二章专业化部门分工

一、小区业务员基本素质要求:

1、具有中等以上学历,仪表端庄,可选择懂装修最好有一定社会经验或销售经历的下岗、本地、中青年男、女尤佳;

2、沟通能力较强,思维敏捷

3、应具备心态;A:热爱明珠漆事业,有主人翁责任感。

B:有团队精神,懂得我们明珠带来是集体智慧结晶,不单打独斗,逞强好胜。

C:信心:只有自己对明珠事业、产品有信心,才能在潜意识里去感染消费者,取得消费者的信任。

D:耐心:要耐心的倾听和回答顾客提出每一个问题(满足客户受尊重心理),无条件包涵客户。

E:恒心:做事要有持之以恒的精神,精诚所至,金石为开。

F:热情:热情是打开客户心灵的钥匙,用我们满腔热情去感染消费者。

4、企业品牌形象:小区业务员是我们明珠漆的先锋者,代表公司品牌形象, 言谈、举止以处处维护明珠漆品牌形象为原则;

5、专业素质：小区业务员要具备以下专业知识：涂装基础知识，明珠漆产品特点，明珠漆标准工艺流程及施工注意事项，成本核算，行业状况，公司实力等；

二、人员基本设置：

1、实行部长负责制；

2、小区业务员人数按城市规模算；

人口50万左右——小区人员（5-10名）人口100万左右——小区人员（10-20名）

3、人力保证；

A：在管理能够跟踪上的前提下，人员越多越好，多一个就多一份力量，投入人工费用不亏本。B：但人员一定要先培训，考核合格后上岗（不合格人等于自找麻烦）

4、部长人选标准：

A：具备一定管理能力和沟通能力，最好懂业务（销售）。B：能贯彻、落实公司销售策略的。C：有工作热情，全心全意投入的。D：最好有一定社会关系，熟悉当地情况的。

6、部长职责；

A：直接对明珠经理负责，定期汇报工作。

B：制定部门工作制度和考核标准，保证部门行业有效的工作。C：制定每月工作目标，工作计划，划分工作区域。指导区域组长工作。D：检查业务日记、报表、工作总结，定期对组长、业务员考核。E：每月定期召开工作总结会，讲评工作，奖优罚懒。

F：充分调动员工的工作积极性，适当分配权力，进行长期多样化沟通，形成良好的工作氛围。

G：传授经营理念，解放思想，指导工作。H：了解员工思想状态。

L：与相关部门联系，做好一切相关后勤保障及部门间协调工作。

6、业务员职责；

A：身为明珠漆先行官身份，处处维护明珠品牌形象，一荣俱荣，一损俱损。

B：服从工作安排、分配。

C：调查装修市场，收集信息（归类、存档市场上其它品牌销售情况）。D：认真做好咨询宣传，通过免费咨询装修常识，大力推广明珠漆，同时掌握木工、油工情况，并保持经常性联系。E：有计划对小区进行地毯式开发。F：保管好宣传器材及内部资料。

三、薪酬评定模式；

1、部长：基本工资（维持生活当地最低标准）+岗位津贴+业绩奖金（部门销售提成）注：不含在业务员提成内

2、业务员：A：提成制：新业务员销售额在2000元以上才有底薪，老业务员销售额在5000元以上才有底薪，老业务员在淡季度享受底薪。

1、基本工资+提成（1-5%）

2、提成8-10% B、承包制

1、基本工资+提成（在承包区域内所有销售额算该区承包业务员）注：基本工资→维持当地生活最低标准（如刚刚起步的办事处，基本工资及提成可适当提高）

2、奖金可依据业务员考核表

四、小区开发部工作制度。1、2、3、4、5、6、严格遵守各项规章制度，尊重上级，服从管理；团结协作，互帮互学，形成良好工作氛围；严格考勤制度，有事要请假，听从安排；工作中坚持“按时、守时、准时、”的原则；礼貌待人，仪表端庄，处处维护明珠漆形象；

每月定期召开总结会，讨论交流，交业务日记，业务代表发言，主管讲评工作评选优秀业务员，布置下月工作；7、8、9、小区业务工作必须深入、细致、持久，忌蜻蜓点水；休息可安排在每周周一至周五；妥善保管内部资料；

10、建立完善信息管理制度；

A：调查：填写《小区调杳表》《业务资料表》 B：咨询：填写《业务日记》《小样登记表》 C：填写：《竞争品牌登记表》

五、小区开发部考核标准。1、2、3、4、5、6、7、8、9、遵守各项规章制度，服从管理，听从安排。对公司忠诚，保守公司机密。团结同事，积极进取，不搞恶性竞争。仪表端庄、整洁，精神饱满、不损坏品牌形象。努力学习，提高业务能力。完成工作以及公司交给其它任务。

开会发言积极，业务日记完整真实，报表按时、工整、准确。收集、归类业务信息。提出建设性意见，合理化建议。

10、顾客满意度。

第三章培训资料

详见《世纪明珠答疑手册》（2003年版）。以下是补充内容。

卖点就是与其它同类产品的不同点，即特点，不公包括产品的优势还包括产品的独特点。卖点运用的好，产品的劣势也可转化为卖点、导购的任务就是针对顾客不同的需求，屡活地运用卖点，从而打动消费者的心，让顾客高兴地购买我们的明珠，明珠漆有以下卖点：

1、品质：明珠漆是国内同行业首家通过ISO9001质量体系认证，或是“执行ISO900质量体系认证的标准”；此外，明珠漆还获得以下荣誉：“中国质量万里行五年回顾展荣誉企业”“全国乡镇化工先进企业”等，其原料由全球著名的德国拜耳·巴斯夫、美国杜邦·因特异等公司提供，配方设计采用无毒、耐黄变、挥发少的原料，主导产品市场占有率连续四年后全国第一。

2、样板展示效果：根据不同的底材，不同的纹路展现出不同的效果。您是否会问：自己家里能做出这样的效果，施工工艺简单一般的油漆工就能胜任。只要您采取我们建议的工艺，我们的油漆能使您家的装修达到样板的效果。

3、专卖:为了让您更方便地买到品质如一的明珠漆,更为了满足您对油漆的各种需求,令您看到油漆最终效果,世纪明珠漆在全国建立了近千家明珠专卖店,实行正规化、统一化、专业化的售前、售中、售后服务,在专卖店里,通过样板展示使您清楚地知道最终的油漆效果。在专卖店里各类油漆明码实价,让客户明明白白消费,体现了明珠品牌良好形象,买油漆就是要买一个放心,请您在明珠漆专卖店购买。

4、耐黄变：油漆中的一些化学成份与空气中氧发生氧化会使漆膜变黄，使新做的家俱显得陈旧难看，市场上的油漆一般都不具耐黄变功能，而明珠漆采用进口原料，耐氧化、而黄变性能好，使装饰效果更持久。耐黄变的丝润系列油漆涂料适合老百姓最常用的红榉板材板材涂饰；超级耐黄变经典系列适应浅颜色的高档装修如枫木白樟等。

5、明码标价：在我们任何一个专卖店里，产品都是明码实价，包装罐上标是产净重，足斤足两，并经物价局核实，价格统一，让消费明明白白消费，您可以放心购买，不会上当受骗，市场上很多品牌的油漆都可计价还价，由于装修用户一般都不了解油漆的行情，往往被高价，经过一番砍价以某一价位成交，表面上让利很多，你获和了心理上的满足，但您并不清楚您是否把他虚报的部分砍底了，另外这样的油漆无售后服务，不负责油漆涂刷效果，不退货。所以还是货真价实，有服务承诺的明珠漆更能让您放心。

6、环保、安全：油漆涂料是否安全，关键取决于是否会会有苯，甲醛等对人体有害的挥发性物质。目前，市上一些油漆生产厂家，为了降低成本，不按国家要求使用低毒的二甲苯，而大量使用有毒低价的苯和甲苯，这些物质有致癌、致畸、致敏等副作用，严重危害了消费者的身体健康。明珠漆站在用户的角度，采用低毒挥发性少的二甲苯为原料，挥发量远远低于同类的其它品牌的产品，只有国家标准的十分之一。并且明珠漆的油工师傅都说，明珠漆气味比其他油漆要小得多，没有恶心，呕吐的感觉。

7、针对家庭修用的装修明珠足专用于家庭修用的装修漆，品种齐全，种类繁多，手刷性好，配套齐全。有适合各种家具木质吊顶门窗涂饰的木质漆；有专用涂刷实木地板的地板漆，坚硬耐磨；还有色彩缤纷的内墙乳胶漆。

8、成本合理：也许您会觉得明珠漆确实不错，只是价格高了一点。其实价格并不高，因为油漆的价格不是通过每罐或每组来体现的，它的最终成本体现在每平方米的涂装成本和最终的装饰效果上。明珠漆由于因含量高，极少挥发，因此每组的涂刷面积大，涂刷次数少，在明珠专卖店里，我们可以为您计算油漆成本，您可以与其他油漆比一比，就会觉得明珠漆的成本很合理。

9、知名品牌：明珠漆在全国已有近千家专卖店，以“一切工作以消费为中心”为目标，已有了很高的知名度，深受广大消费者的青眯。

10、固含量高：明珠漆以公斤计量、量足，其它品牌的油漆是以升计量，您应该清楚油漆的比重比水小，因此1公斤漆要比1公升漆要多。有些品牌的油漆包装罐大，里面却只有半罐漆。另外，油漆刷涂后要挥发一部分，明珠漆挥发少，成膜率高（即固含量高）涂刷面积大，因此油漆的成本相对降低。

11、施工性能好：油漆施工性能好坏是关系到油工利益的问题，一些油漆施工速度慢，固化时间长，不仅耽误了油工时间，也推迟了入住时间。明珠漆流平性好，手刷性强，容易达到效果。采取底漆表干连涂工艺，缩短了工期，为油工用户节省了宝贵时间。

12、专业培训：明珠漆为了使您选择到的油漆，装饰出好的效果，对公司每位员工都进行专业培训。专卖店的导购员，售后服务的技术人员以及小区宣传人员都经过专业培训，随时为您进行专业产品介绍，提供适合您家装修特点的油漆工艺设计，产品品种最优化配置，成本核算的最低组合，在您购买油漆之后，有技术人员负责进行指导，与油工师傅一起相互交流，相互沟通达到油漆的理起效果。

13、礼仪；

A：十字礼貌用语：您好、请、谢谢、对不起、再见。恰当的经常的运用十字礼貌用语会使你成功的推销自己，受到别人的尊重，免却不必要的麻烦，取得意想不到的效果。

B：微笑：她如徐徐的春风吹开了无数人紧闭的心窗，真诚的微笑如同原子弹威力无穷，所向披靡，只要运用得当，坚持恒久，你将无所不能。C：递名片：递名片时应双手持卡，字方向对正对方，同时应轻声打招呼，道出自己的名字，认真记下，放入口袋。

D：记名字：千万要记住客户的名字，忘记别人的名字是尴尬的事，也是不礼貌的。在打交道时你能说出对方的名字，表明对方在你心目中的重要性，对方会油然有一种愉悦感，你们会说也就有了一个良好的开端。不过真的忘记了对方的名字也要真诚道歉，对方也不会计较。E：握手表示友好、尊重；一般来讲对于握手的双方按性别讲应女士先伸手，一旦男士已先伸出手来，女士出应大方的与对方握手。握手告诉我们的远远超过了它本身，握手可以是双方力量的较量，双方的人品、性格、自信、意力尽在一握之中了。

握手一般有三种：

1、一触即松的握手；

2、坚强有力的握手；

3、强压式的握手；第一种握手一般多出现在女士与男士的握手中，记住：这是不礼貌的。第二种握手则是充满自信且坚强有力的,它告诉你对方的自信程度。第三种握手则是粗暴的,无礼的。

F：敏捷：对周围、身边的一切都能洞察并采取相应措施，这是最高层次的礼节。

三、业务分析

（一）小区开发是明珠漆主战场

1、在明珠漆发展初期，知名度低，如果靠单一专卖店销售就显得势单力薄，购买客户有限，不能在短期内打开市场，贻误战机。

2、实际目标消费群在住宅小区，那里到处都有买油漆的用户，小区开发目标性强。

3、木工、油工这些对装修用漆有影响人物都在小区活动，我们可以深入小区与之联络寻求合作。

4、小区开发的几项主要工作：

A：调查：对本地各小区的基本情况进行调查，如位置、多少住户、住房消费能力、隶属关系（商品房、单位分房、动迁等）何时交钥匙或处于装修阶段、哪些品牌进入等。

B：综合宣传：现场施工横幅楼层标示广告现场技术咨询样板资料展示，咨询台广告伞折叠椅、承诺牌，最有效的宣传是利用周末组织全体员工统一着装，装备齐全，浩浩荡荡开进某一小区，进行售后服务宣传活动，形成规模效应，扩大影响。

C:最大的工作目的:成交。最主要的工作，就是挨家挨户地开发客户，以主家为主，木工、油工为辅。

D:突破点：把小区的第一家购买明珠漆的用户，设立成样板房。如果这家同意把他家作为样板房，让我们适当带人来参观，我们可向他承诺：

一、既名是样板房，一定要做到最好；可送他家一些油漆（如一两罐乳胶漆）注意：可送但不可打折

E：取样制作：在现场找一小块板材或抽屉面板让主家在北面签字，拿回去制作，贴上标准工艺流程表，最好现场做给主家看效果。如果主家答应，就成功了一半。另外通过做小样也找到了与主家交流的有效途径。F：经常拜访已用过明珠漆的用户和油工，问他们有什么需要帮助的？与主家及油工建立良好的关系，并树立良好的服务形象。同时达到网络油工、木工目的。施工结束后或主家入住后要进行回访。G：注意：要和小区管理人员搞好关系

5、方式方法（心态）

咨询、宣传以专家身份提供建议，指导性意见，辅导油漆装修常识。把好的产品、服务介绍给主家，把油工后半辈子生活解决了，建立长A、B、期合作，主家、油工会成为你的朋友。

（二）注意重点1、2、3、4、小区开发要集中地区，以点带面，忌蜻蜓点水。

小区业务可分区包片，对个别小区内部指标，定量承包，一包到底。对小区人员执行有效地激励机制，多劳多得。奖金分配参照《业务员考核表》、《业务日记》

四、标准流程

（一）调查工作

A：对本地区，当地的小区情况进行调查（消费水平，消费心理、发展状况、本地主要品牌及市场占率、市场优势，与我方比较我方优势劣势等）

B：由部门经理或专职调研人员进行实质性踩点，从中筛选出适合明珠漆的代表性小区（如较富裕的大单位的集资房或高档的花园小区）填写小区调查表，进行重点切入，重点是以“单位集资房”为主，可以迅速产生口碑效应，规模效应。

（二）准备工作

A：与小区管理部门洽谈好入驻小区宣传的有关工作，尤其确定个常备房间放置宣传器材。

（三）大规模宣传工作

在宣传前期，首先由公司出动全体人员着统一装进驻小区，进行大规模大声势的宣传咨询活动，以专家身份进行指导，使用户了解油漆常识，进而了解明珠漆。扩大明珠漆在该小区的影响力，为后期地毯式开发打下基础，时间一般在周末。

（四）挨家挨户地毯式开发程序：

1、听音先听哪里有木工操作的声音就先奔哪里去，做到有的放矢。

2、进门

一般开工的时候门会关上，这时候大胆敲门，然后理直气壮的说看一下，一般木工、油工都会打开门，如对方盘问也暂不要暴露身份，可说来看看房子，看看装修，意思是你也是这里住户。

3、辨别

在敲门和踏进房门时要迅速辨别主家木工、油工，有的主家有时作油工打扮，要仔细观察，忌以貌取人。要看清楚室内装修情况，为下步的谈话打下基础。

4、谈话

A：木工在家：如业务员对装修比较在行，可与木工头（木工官油漆）说一些行话，适度夸赞一下木工的手艺或提一些好的建议，为以后谈话打好基础，由装修自然的过渡到油漆时可适度亮出技术员身份，把我们油漆质量、环保、施工性能好等几个卖点讲给他，并注意停顿看其反应，注意聆听对方的讲话，记录对方联系电话，邀约对方到专卖店，留下自己和专卖店的电话。

B：木工主家在场：先以看装修的身份夸赞一下木工手艺和居室的布局“如房子好大啊！你们布局设计的真好，有点古典或怎么样！”“木工师傅手艺活真好”等（建立初步信任）先讲装修常识，再说油漆涂装，什么板材用什么漆，而后自然过渡到油漆时可自然亮出明珠漆技术员身份，以环保、质量、服务为主向主家介绍，不要指望主家马上会用明珠漆，暂留下联系地址和专卖店电话，也可邀约其到专卖店坐一下，后进行第二次拜访。

C：价格：当客户问及价格问题时，可先从板材品种，档次入手，就油漆在整个装修中的地位，油漆质量决定最终效果，把我们明珠漆环保，用量少加上跟踪服务等，然后说出来后不提出明珠，为用户提供一种判断评价好油漆价的标准，树立专家形象。

D：其它：当客户问及其它情况，可简单扼要介绍不可罗嗦也不要夸张。E：样板房：附近有样板可带他去一下，效果更直观。

F：小样：可就地取材让主家签名做一个小样，一方面可以展示我们明珠漆样板效果，另一方面可由此为我们与主家之间搭了一座桥。

5、告辞

主家无意购买也没关系，也不要勉强，但一定留下为下一次拜访的理由，如做小样或者说过两天我再来看一下等。

6、最终成交：一次不成两次，两次不成三次，精诚所至，金石为开，每次来时尽可能帮师傅或主家做一些力所能及的事，以博得对方好感。

7、注意事项：以人员销售为主，以推销自我为主。

A：以一户为主：小区是明珠漆的主战场，我们当然要进行密集性地毯式开发，但不是每个单元、每幢楼、甚至每个小区的每一家每一户都蜻蜓点水地跑一下。每个业务员的开发工作始终以一户为主展示开，做成一家后再去一家。如果每家都浅尝辄止，蜻蜓点水一样，最后连一家都不能成交。

B：深入交流：只有与客户进行多次地、深入地交流，才能建立信任，树立油漆专家形象；才有机会影响客户认可明珠漆，最终达到成交的目的，也只有深入进去，才能迅速总结出一套与客户沟通和成功推销的经验。

C：小区业务远不止递张名片、介绍一下这么简单。这样并不能达到宣传的目的，也不能树立好的形象，更不能沟通，达到成交的目的。搞不好反应而惹人烦，引起反感，反而损害了明珠漆的形象。

D：规模效应：一个小区做到十户或二十户以上，就形成了规模效应，后面的客户便接踵而至。因此要集中人力一个小区一个小区做，不可把人力分散，象撒胡椒面一样。

E：小窍门：如上单位小区，有一个小窍门：找单位司机或办公室主任这些单位里的公关性人物，活跃分子。先给他家装修，多送一些漆，并搞好关系，让他帮我们宣传。必要时答应他，每介绍一户给他奖励多少（不能太多）或送个什么礼物，或少收他的一点油漆钱，把他当我们的业务员。这一招很灵。

F：内部招标，承包开发：小区业务员要分成小组，对于好的小区要在内部公开向各小组招标，要定量承包开发。如承包者无力开发，则换一个小组去开发，在内部建立起竞争机制。

六、协调事项：

1、与专卖店保持经常性联系，了解客户购买情况，确认个人业绩，进一步跟踪潜在客户。

2、与片区技术员保持良好沟通，以更好地开拓新客户做九小样，跟踪样板房，搞好服务。

3、4、大型咨询、宣传时，应找专卖店和技术部配合。

与部门协调交通工具、通讯工具、交通费、福利等其它活动。

七、小区开发部资料

《小区报表》《小区调查表》《业务资料表》《业务日记》《小样登记表》《竞争品牌登记表》《业务考核表》《产品说明书》小区开发的一般工作程序

一、工作范围及环境1、2、楼盘小区环境社会应酬环境

二、工作对象1、2、3、房东----怕上当、贪小便宜、希望有好效果。油工----利名、工艺简单、环保、尊重。

木工----了解房东、油工的窗口相应社会在地位较低，希望得到尊重与关心，并要求利益上的受益。

4、竞争对手----扰乱军心（待遇、培训、产品品牌、文化活动）

三、小区开发的程序

1、调整心态：明珠漆的效果、服务是一流的，我把好的产品介绍给您，以免在您不懂的情况产生错误的购买使用；是来诚心帮助你的；而不是乞求，要有长期的作战心理，要正确髯对每一次失败。

2、市场调查：小区的基本状况，商品房或集资房、楼房、户数、现有开发价值及后期开发价值、市场潜力等。（见附表）

3、市场调查表的整理、分析

A．确定目标本有销售额，依据本月木工完工户数，以市场占有率为据；

重点客户；

工作方式——地毯式，分段式；

B．制定计划——依据木工开工情况，制定拜访计划；分层次 1周内完工 1天/次 15天内完工2天/次 15天发后完工4——5天/次

注：与房东在场的时间吻合，先主后次，轻重缓急。

4、上门拜访

（1）上门（在对方发问前礼貌的问好，第一印象很重要）；（2）分析形势及自己所处的环境（千万不要打断正在做事的客户，必要时可以帮上一把）；

（3）必要时学会耐心的等待（如果你的到来，并未引起主家的反感）；（4）适当的时候表明身份（机会是靠自己发现的）；

（5）展示样板资料（千万不要一次性展示，主家感兴趣后，在解说的过程中逐一展示给主家一个察看的时间）；

（6）解说（样板资料的解说，油漆的评价，对价格、成本的认识，漆的施工工艺，服务的内容及对主家的承诺），在解说的过程中，要注意全家的爱好，抓住主家感兴趣的话题进行交流；（7）成本核算，领取小样；

（8）互留联系电话（礼貌的递上宣传单页和名片，并趁机留下主家的联系电话）；

（9）总结分析，确定下次拜访方式；（10）成交5、6、7、送货、并要求房东验货、收货回访

归纳总结经验（填写《业务报表》及《业务周（月）报表》目的是用来展示工作过程，并认真积累工作经验和了解市场占有率及各品牌之间的竞争形势）。

四、开发的技巧

1、敲门技巧----忌急、重、乱而无序，忌轻而不闻；

2、初进门的介绍技巧；

3、身份表明的机会掌握技巧；

4、资料夹的展示技巧

（1）质量承诺书----法律的自我约束，对消费者利益的保证；（2）施工计划书----科学的工艺，厂家技术人员及科研人员及反复认识论证过的；

（3）施工监理授权书----规范化，要求您的配合，比如：油工的工资在与我们的协商下发放；

（4）统一价格表，统一预算方法（透明化，您自己也可以核算）；（5）各类检测报告；

5、解说中的技巧

如何处理房东的疑难点——见导购必答；寻找出主粗的关注点的技巧——聆听、询问；如何寻找与主家的切入点；如何为下次拜访奠定基础

A、B、C、D、看您家整体的装修效果下次来帮您做预算经常来帮您看着木工做事快完工我给您家做个小样板

6、做预算的技巧

（2）忌初次上门估算总成本，简单报个数字给房东；

（3）当场做计算，并仔细的检查其装修情况（如用的深木眼，还是浅工眼，工工钉眼情况等）；

（4）逐一向房东解说预算（展示统一预算表），重申耐黄变、无苯、差异化的

解说；

（5）

7、取样的技巧

（6）为什么取样——设置排他性，房东对效果并不了解；（7）如何把握取样的时机——房东对效果置疑时；（8）取样过程中应注意的问题 A、尽量取小橱门或抽屉或门套；预算字迹清晰、明了；

B、注意样板的表面检查（破损应告知房东或换样）C、注意爱护样板（细心的动作都会让房东产生好感）

（9）样板制作完后，向房东解说样板如何，评价效果；

8、9、建立用户档案表，适时利用（见附表）如何解释价格

（1）专卖店，全国统一售价，如恶意抬高价、还价只是很少的一部分，对质您而言得不偿失，我们的价格通过物价部门核定的；明码标价，一分都不能少，不信您可发问问以前的客户；

（2）厂价直销，免去了中间商及油工回扣，（3）同等效果比价格；（耐黄变性能、环保性能、工艺及售后服务）

10、（1）、演双簧，前者态度强硬，后者适度的退让；（2）、解释押款的利与弊；（其它品牌押款是为了促销，让您尽快购买，而作为消费者的您钱早付，晚会都是得付，最多只是少付个

一、两佰元而已，而对于我们而言，我们做的是品牌，靠的是信誉度和口碑，岂是您这儿块钱可以买到的，我们厂销售十几个亿，不管您押不押款我们都会全力以赴的做好）；

（3）、公司有规定，财务网上管理，每天要到银行汇货款到总公司；

（4）、不然我们全部要扣除奖金；

（5）、激将法（我们不押款，要押款您就买别的好了，他们可发全押并押半年）；

11、利用专卖店及全省互动效应；

12、如何进行回访

（1）电话回访，上门回访询问油漆涂装情况，以牢固与房东的关系，强化明珠的效果，服务等，促使其口碑宣传；（2）缓和技术员与油工有时的磨擦、冲突；

13、意向性较强的房东如何把握

（1）

房东是那种易沟通的人——死缠烂打；（2）房东是那种嫌烦的人——若即若离

14、如何推包工包料

如何避免应收款（1）、建立油工档案表（见附表）

（2）、说服房东给油工一个合理的工价，承认其劳动本身的价值，拒绝回扣（师傅拿多少钱到多少事）；

15、如何处理价格问题（价格是永恒的话题，是优势还是劣势）

（1）、敏感心理，倾向心理

A．走中庸之道的人，务实派——建立厂家直设专卖，厂价直销的概念（免去中间商、油工回扣）最合理的成本，最好的效果； B．虚荣追求品牌的人，务名派——建立高档家装漆的概念，全国最大、最好的涂料厂生产；

（2）、习惯心理——消除差价，高差异化的优势；

A．工艺优势——底得宝、佳必士、砂纸 B．产品优势——耐黄变、无苯、环保 C．预算优势

D．价格优势——统一明码标价，厂价直销（3）、感受性——购买的体验（售后服务）

（4）、降价后有要求，促进市场快捷圆满的成交，不要因为客户要求降价而降价，这样并不会增加客户对你的好感，降价的同时可以提出立刻签约或预付货款等有利成交的要求职，这种情况还可被客户认同接受；（5）、赠送，对品牌的伤害最小

16、如何处理油工，木工关系

（1）打死一部分（死盯眼前利益），团结一部分；（2）建立死党关系

五、市场开发的注意事项

1、小区工作要以成交为主，宣传为辅；

2、小区工作要集中开发，一个小区、一个小区，一楼、一单元、一层、一家、的开发，要造势，形成规模效应，杜绝蜻蜓点水；

3、从主家认识并了解至认可明珠漆需要一定的过程的，要坚持不懈，失败往往离成功，只有一步之遥，请再坚持一下；

4、你的形象很重要，你就代表着明珠漆的形象，业务具有一定的偶然性，但也是汗水必然性积累的结果，任何时候不能有损明珠漆形象的言行；

5、做业务一定程度上处理人际关系，主要是首先相信人，再相信产品；

6、主家不懂油漆是很正常的，任何时候不能存任何抱怨，要耐心的反复讲解主家所提出的任何问题；

7、8、售前小样板的制作很重要具有排他性；

要以顾客的眼光为出发点，尊重他的审美观、价值观，要真心倾听顾客的意见，从顾客处获得信息；

篇3：房地产开发管理手册1

开发业务手册编制说明

用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章

获取土地阶段

2．1工作成果

经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。2．2项目土地取得标准

2．2．1项目位置选择及初步分析

房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。2．2．2土地规模标准

房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。

2．2．3土地价格标准

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。2．2．4项目定位

项目的定位符合公司项目定位一致要求。2．2．5项目成熟

项目需要满足开工建设条件，市场成熟。2．2．6营销效果初步分析

公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。2．3获取土地

房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。

依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。

在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。2．4北京地区招拍挂流程图

第三章

办理土地使用权证

3．1获取土地使用权证

法定实施主体：国土资源某区分局（产权产籍科）3．2申请人需提交如下申办材料

1、计委立项批复；

2、建设用地规划许可证；

3、规划红线图；

4、征地协议书；

6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证；

7、出让合同，出让金发票及发证函；

8、法人资格证明及授权委托书； 3．3审查、决定时限

20个工作日（不包括、市政府审批时限）。3．4流程图

第四章

办理建设用地规划许可证 4．1获取建设用地规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4．2申请人需提交如下申办材料

1、建设单位出具的申报委托书。

2、建设单位提交建设单位用地申请（申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素）。

3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》；

4、《土地使用权出让合同》及其相关文件；

5、《建设用地钉桩成果》；

6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份；

7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件； 4．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第五章

办理建设工程规划许可证 5．1获得建设工程规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。5．2申请人需提交如下申办材料 1．建设单位出具的申报委托书；

2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表；

3．《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4．国土行政主管部门批准用地的文件；

5．具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；

6．需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》； 7．提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）

8．需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份； 5．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第六章

施工图设计专项技术审查

6．1前置条件

建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：

1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目；

2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》；

3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。

6．２本阶段需提供如下材料 6．２．1施工图专项审查

1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》；

2、规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）

3、人民防空工程施工图设计文件（一套）；

4、《人防工程初步设计审核批准通知单》（复印件）

5、《人防工程初步设计审查意见书》（复印件）。

6．２．2施工图备案

申办人需提交如下申办材料：

（1）填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》；（2）《人防工程施工图技术审查报告单》；

（3）规划部门核发的建设工程规划许可证（复印件）；（4）人民防空工程施工图设计文件（一套）；（5）《人防工程施工图技术审查意见书》 6．４环节时限

25个工作日。6．５收费标准

施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。

第七章

办理各项配套设施的接入工作

7．1供电配套作业 7．1．1前期征询阶段

作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司（局）书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。

办理供电工程报装申请书需要的材料：《营业执照》副本的复印件6份法人代表的身体证6份

申请报告：应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:2000地形图(一份)。审查时限一般为30个工作日。7．1．2工程建设阶段

在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。7．1．3申请报告

其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期 7．1．5．1上级批文（主要是市，区计划和规划批文）； 7．1．5．2建筑工程规划许可证； 7．1．5．3住宅配套费缴付凭证； 7．1．5．4公安门牌；

7．1．5．5标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。7．1．4供电实施阶段 1．变电站建设（外线工程）

在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告；两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。提出设计概（预）算等。2．住宅用电（内线工程）

办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案（低压用户15天内）。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。

供电所（局）按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概（预）算（或文件规定标准）缴付业扩工程费。3．竣工验收

4．变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。

5．变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

6．供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。

7．供电局通知送电。

8． 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程

7．2供水配套

7．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段）

1．按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司（或区域自来水公司）征询本项目用水。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。

2．征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件； 7．2．2市政综合阶段

市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。7．2．3施工图设计阶段

要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。7．2．4施工阶段

1．室内工程：用户水表必须从自来水公司购买；室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。

2．室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划（自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等）实施。

3．在室外给水工程竣工前1个月，向自来水公司提交供水申请（对项目、用水情况进行详细介绍）、住宅（小区）总平面图，申请接正式自来水。（若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件）

4．竣工后（室外水表尚未安装完毕），与自来水公司结清工程款，签订供水合同。

5．竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元（6层楼2-3门），交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。

7．2．5使用阶段

1．给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。高层建筑每栋楼须检测2个点（1个点为一个检测件），小区内市政管网需检测一个点。

2．向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明。7．2．6 注意事项: 1．项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请（包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量）、项目总平面图。

2．签订临水接口施工合同，协商付款后临水接口自来水公司施工，完毕前签订临水供水合同。

3．项目初扩设计完成，提交节水专篇。项目给排水工程在隐蔽前需报区节水办公室验收，竣工后报节水办验收，节水办出具节水工程竣工验收单。

4．项目开工前，向水务局提交临水指标申请。需报材料：临时用水指标申请书、工程规划许可证、开工许可证、节水设施审查表（一式四份），水务局根据项目施工情况，给出项目各临水使用指标，不得超指标用水，城管部分可根据情况对超指标用水给与罚款。

5．务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理销户拆表手续。7．3排水配套

向市水务局排水管理处申办《（新，改，扩）建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水（方案）征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。7．3．1排水（方案）征询阶段

其紧前工作条件为规划方案已经通过。

排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。7．3．2排水（方案）审批阶段

本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。7．3．3申办施工临时排水工程

要求在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。向区建委水务管理所申办《临时排水许可证（施工）》。提交的文件为：《临时排水许可证（施工）》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。7．3．4排水工程实施阶段

按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：

1．委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工（雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井）。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。

2．外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。

3．凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。

4．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。

5．向区市政管理署缴纳市政设施养护费。7．3．5排水工程申请投入使用阶段

本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。

1．向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。

2．向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。

3．待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。

7．4消防配套

7．4．1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 1工程所在地的地形图； 2规划总平面图及单体平面图； 3简要的文字说明或生产工艺流程。

办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。

7．4．2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）； 2 由设计单位设计的全套扩初图纸； 3上级主管部门的立项批文； 4 规划部门的批文；送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。《北京市建筑消防设计审核申报表》；

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩初阶段）》。

7．4．3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 1.《北京市建筑消防设计审核申报表》； 2.总平面图及说明；

3.建筑平面图、立面图、剖面图及说明；

4.有防火要求的暖通空调、电气（包括防雷）、工艺流程、设备布置图及说明； 5.只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明； 6.送审资料的电子文件光盘，但第4项所列工程可不送光盘；

7．凡工程等级三级（含三级）以上的民用建筑工程（民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑；高度不超过24米，技术要求简单的建筑；7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑）由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表（建筑专业）》。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（建筑阶段）》。

7．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料

1．《北京市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件； 2．消防给水总图、平面图、系统图（室内消火栓及自动喷水灭火系统）及说明； 3．火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明； 4．防排烟系统的平面图、系统图及说明； 5．其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明；

6．送审资料的电子文件光盘，但第5项所列工程可不送光盘。

自动消防设施的施工图设计必须由获得”全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（设备阶段）》。

7．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 1．《北京市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》；

2．装修楼层的原建筑平面图、原消防设备（电施、水施、风施）平面图； 3．原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》； 4．装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备（电施、水施、风施）平面及系统图； 5．送审资料的电子文件光盘。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书（内装修阶段）》。7．4．6消防工程施工阶段的注意事项：

1．消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工；

2．消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书； 3．土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。

7．4．7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：

1．《北京市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围；建筑构件、材料防火性能和消防产品的数量及调试情况；

改项需由建设单位、设计单位、总承包单位、监理单位、消防施工单位的企业负责人签字并加盖公章。（一式两份）

2．建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；该项应该为：申报表上填写的各种消防设施中，消防产品（含防火阻燃材料）须提供该产品的检测报告。

3．原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件；（一式两份）

4．规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。

5．火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章； 6．消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认； 7．钢结构防火涂料的耐火时间检测报告；提供防火涂料厚度检测报告；（一式两份）

8．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）收费； 9．消防施工单位的资质证书；（复印件，加盖单位公章）； 10．现场消防安全施工许可证；

11．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 12．提供北京市档案馆的微缩证明； 7．4．8装修工程

1．建设单位提出的验收申请（加盖公章）

2．建设单位填写《建筑工程消防验收申报表》（一式两份）3．建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件（复印件）

4．消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告；（两份原件）5．申报表上填写的装修材料（壁纸、地毯、纺织物）需提供其检测报告（复印件）

6．现场消防安全施工许可证；

7．如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章； 8．提供北京市档案馆的微缩证明；

办理时限：公安消防机构收到申报表后，在17个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。

7．5燃气配套

提出书面申请办理征询煤气条件。新建住宅周边有道路管网条件（或已有燃气规划的）均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。7．5．1扩初设计完成后

邀请煤气公司参加扩初设计评审会。7．5．2施工图设计完成后

为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，燃气所有施工图送燃气公司审查。7．5．3主体结构封顶前（或竣工前6～8个月）

向燃气公司提交燃气施工申请；签订红线外至调压站的中压燃气施工合同； 7．5．4配套的实施阶段

1．总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。

2．本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。7．5．5竣工阶段

竣工后与燃气公司结清红线外至调压站的中压管道施工费用、低压部分住宅按户收取。7．5．6通气

费用结清后，报请燃气公司每户验收，当场给与通气、送灶验收。入住率（或交房率达到60%）给与正式通气。7．6通信配套

在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话。7．6．1前期征询阶段

提供项目住宅户数，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供： 1．申请报告；

2．上级主管部门项目批文； 3．地形图、总平面图；

4．住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。

如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设计管理岗位经办。7．6．2 扩初设计阶段

本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。7．6．3 施工图设计与施工阶段

本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。

7．6．4竣工验收

组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。然后由电话局创号、放号线。7．6．5用户申请开通

客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。7．6．6通信配套受理运作程序

7．6．7收费

在电信工程实施前与电信（网通）公司签订合同，由电信部门负责投资并实施，对小区业主进行开通，开发商不再支付费用。建设平米20万以上需建电信机房，由建设方无偿提供设备机房。7．7有线电视配套工程

该项作业应在基础结构完成之前结束。7．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套

需提交的文件为：报装申请，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸。

7．7．2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 7．7．3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用

有线网络公司按户从建设方收取工程费，区域不同收费有区别。7．7．4有线工程施工 1．楼内预埋管施工在地面以上建筑施工之前，经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装总包单位按图逐层预埋线管。2．楼内穿线施工

最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成。3．楼外和小区外埋管穿线施工

本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，在项目竣工前施工完毕。7．7．5验收

督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。

7．7．6客户申请开通

因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，客户凭相关手续及缴款凭证到有线电视办理开通的相关手续。7．8邮政配套

按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。7．8．1申报资料

受理申请、实地查看、审批核发。7．8．2 办事程序

通邮申请单。7．8．3 法定时限

自受审申请日起90个工作日。

承诺时限：自受审申请日起7个工作日。7．8．4 收费标准

免费。7．8．5注意事项

本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。

第八章

办理施工许可证

8．1获取施工许可证

通过市建委、市招标办审批，获取施工许可证 8．2申请人需提交如下申办材料

1.施工人员意外伤害保险单；一般按照投资总额的万分之八记取 2.施工图设计文件审查通知书；

3.项目建设资金落实证明；由开发公司开户行出具

4.人防工程备案通知书；所报工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防审查及备案通知书

5.建筑工程施工许可申请表；需要提交以下材料：建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件、中标通知书及施工合同、施工图纸及技术资料、施工组织设计、监理合同或建设单位工程技术人员情况、质量、安全监督手续资金保函或证明

6.建设工程用地规划许可证及附件；

7.建设工程规划许可证及附件；

8.土地使用权证； 9.监理单位承包合同； 10.监理单位中标通知书；

11.施工承包合同；

12.施工单位中标通知书； 8．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。8．4流程图

第九章

办理预售证

9．1获得预售证

通过北京市建委（市场处）的审批，获得预售证。

9．2申请人需提交如下申办材料1、2、3、4、5、6、7、8、9、北京市商品房预售许可登记表法人资格证明及授权委托书；企业法人营业执照；开发企业资质等级证书；国有土地使用证；土地出让合同；

已交清全部出让金证明；区或市土地局出具相关证明建设工程规划许可证及附件、附总平面图；建设工程施工许可证；

10、工程施工合同（复印第一部分）；

11、房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；

12、项目命名的批复；

13、北京市房管局委托区房管局对小东庄进行招拍挂的批复；

14、勘查报告;9．3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。9．4流程图

第十章

验收阶段

验收阶段需要实现人防、环保、消防、卫生防疫、四方验收、规划验收、竣工验收，每项验收20个工作日。10．1人防验收

10．1．1人防验收清申请材料

1.申请验收报告一份 2.验收表格

3.竣工图一套（蓝图）（平、立、剖各一套）10．1．2人防验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．2环保验收

10．2．1环保验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格（填写好，盖公章）3.工程竣工图一套（蓝图）4.市环保局报建批文

10．2．2环保验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。

10．3消防验收

10．3．1消防验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格

3.工程竣工图一套（蓝图）4.消防报建批复函

10．3．2消防验收流程与时限

按要求,工程竣工后,即报验收，由施工单位负责。审查时限20个工作日。10．4卫生防疫验收

10．4．1卫生防疫验收申请材料

1.申请验收报告；

2.验收表格（填写好，盖公章）； 3.工程竣工图一套（蓝图）； 4.卫生防疫报建的复函； 10．4．2卫生防疫验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5规划验收

10．5．1规划验收申请材料

1.申报表

2.绿委批复的绿化规划图(1式4份)10．5．2规划验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。10．5．3注意问题与事项

由施工单位负责。

10．6竣工备案准备资料 10．6．1竣工备案资料

1、规划许可证及其它规划批复文件→北京市城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。

2、施工图、设计文件审查报告→由北京市规划委员会审查后颁发的施工图审查批准书

3、工程质量监督手续→《工程质量监督注册登记表》。

4、工程施工许可证或开工报告→北京市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》

5、公安消防部门出具的认可（准许）使用文件→北京市消防局对该工程消防工程验收合格后签发的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》或批复报告。

6、环保部门出具的认可（准许）使用文件→工厂、车间、住宅小区、商业、宾馆、饭店等依据《建设项目环境保护管理办法》，由北京市环境保护局或区、县环境保护局出具《环境影响报告书》或批复报告。

7、卫生部门出具的认可（准许）使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活饮用水的项目，要有卫生防疫站出具的《水质检验报告》。

8、质量合格文件

（1）勘察部门对地基及处理的验收文件

《隐蔽工程检查记录》中的地基验槽记录，建设、勘察、设计、监理、施工单位签字要齐全，无未了事项。

（2）单位工程验收记录

由建设单位组织勘察、设计、监理、施工在工程验收合格后签署的《单位工程验收记录》，各方签字要齐全，并加盖公章。

（3）单位工程质量评定文件

依据《建筑安装工程质量检验评定标准》（GBJ300-88）施工单位自评记录，包括《单位工程质量综合评定表》（统表一）、《质量保证资料核查表》（统表2）、《单位工程观感质量评定表》（统表3）。

（4）监理部门签署的《竣工移交证书》

依据《北京市工程建设监理规程》，由建设监理单位共同办理的竣工移交手续，《竣工移交证书》中，总监理工程师和建设单位代表签字，双方加盖公章。

9、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

包括《基础工程验收记录》、《主体工程验收记录》，建设、设计、监、施工四方签字齐全，并加盖公章。按照国家规范要求，应进行检测的应提交检测报告。如：复合地基要有《复合地基检测报告；工程质量问题实施的检测，备案时要有检测报告。

10、工程竣工验收报告

（1）设计单位提出的《工程质量检查报告》

（2）勘察单位提出的《工程质量检查报告》

（3）监理单位提出的《工程质量评估报告》

（4）施工单位提出的《工程竣工报告》

（5）建设单位提出的《单位工程竣工验收报告》（建设单位在工程竣工验收合格后提出）。

11、工程质量保修书

按照房屋建筑工程质量保修办法（建设部2000年80号令），建设单位和施工单位共同签署。

12、住宅质量保证书由建设单位编写。

13、住宅质量说明书由建设单位编写。

14、其它文件

凡属需要说明、报告的其它事项，不能归到前13项子栏目中的，可归在“其它文件”。如：建设单位办理工程质量监督管理费结算后，将建筑工程竣工项目决算核查表交备案室归在“其它文件”中。10．7四方验收

10．7．1四方验收工作成果

设计、建设单位、监理单位、施工单位四方签字的《单位工程验收记录》 10．7．2监督站竣工验收申报材料

1.完成工程设计和合同约定的各项内容

2.施工单位的竣工报告

3.监理单位工程质量评估报告

4.设计单位质量检查报告

5.勘察单位质量检查报告

6.规划部门出具的认可文件

7.卫生部门出具的水质检验合格文件

8.环保部门出具的认可文件

9.消防部门出具的消防验收合格文件

10.电梯工程监督报告

11.技术档案和施工管理资料

12.施工单位签署的工程质量保修书

13.城建档案馆出具的工程竣工档案 14.预验收认可文件 10．7．3四方验收时限与流程

在达到验收条件后开始约监督站,7个工作日。施工单位提交竣工报告→监理组织竣工初验合格→总监签署工程竣工报告提出质量评估报告→向监督站提交工程竣工验收申报表→建设单位组织勘察、设计、施工、监理、监督站竣工验收合格→各单位出质量证明文件→建设单位办理竣工备案

第十一章

大产权办理阶段

大产权办理阶段，需要完成测绘所对房屋测量工作和建委产权科进行确权两项工作。

11．1房屋实测

11．1．1房屋实测申请材料

1房屋预售登记测绘技术报告书复印件（作过预售的提交）2实预测楼号对应表 3公安部门批复的项目坐落

4建设工程规划许可证及其附件，附图复印件 5房屋竣工验收备案表复印件

6人防部门批准或备案的人防建设方案复印件 7房屋预售合同付附分摊说明复印件（需业主签字）8用地红线及订装成果通知单复印件 9项目房间号码编排表 10国有土地使用权

11．1．2房屋测量审查流程与时限

项目公司提供上述材料。实测工作日：45个工作日。市测绘所上传工作日：5个工作日。11、2市测绘所上传数据 11、2、1实测上传，取得测绘成果备案表，未作过预售的直接开始办理大产权。11、2、2实测上传，作过预售的先做实预测对应。

1房地产交易网申请→建立实预测楼栋关系→以及实预测房屋对应关系。2打印申请表、房号清单、实预测房屋对应表。3提交申请到市测绘所。受理工作日：5个工作日。4领取测绘成果备案表 11．3确权

11．3．1确权需要的申请材料

1授权委托书复印件1份国有土地使用权证复印件1份

3建设工程规划许可证复印件1份

4工程施工许可证复印件1份

5地价款交清证明

6房屋所有权初始登记申请书原件1份7房屋登记表、房产（分户）平面图原件2份

8房屋面积测绘技术成果报告原件1份

9公用建筑面积分摊原则和部位说明原件1份

10测绘成果备案表原件1份

11企业法人营业执照复印件1份

12派出所或其它部门出具的地址证明复印件1份

13房号（部位）清单原件2份

14预售房屋房号与现房房号对照表原件1份

15建设用地规划许可证复印件1份

16工程规划验收合格证明复印件1份

17建设工程竣工验收备案表复印件1份

18法定代表人身份证明复印件1份 19地价款交清证明复印件1份

11．3．2确权审查流程与时限

草拟 → 申请 → 受理 → 审核 → 复审 → 制证 → 发证

↓

开发商开发商权属部门

申请阶段提交资料受理审查时限55个工作日。

第十二章

小产权办理阶段

小产权办理阶段需要帮助业主向建委申报小产权（北京小产权房停工停售，历史遗留问题将按老办法解决）12．1办理小产权所需资料

1．业主身份证：本市居民身份证的正反两面复印件；外省居民还需提供在北京的暂住证复印件；

2．业主的委托书（业主委托我公司代办产权委托书原件）； 3．北京市住宅公共维修基金专项收据； 4．中华人民共和国契税完税证明；

5．房屋登记表和房地平面图（此图来源于区级测绘队）； 6．房屋所有权转移登记申请书（来源于区级房地局领取）； 7．业主的北京商品房买卖合同（正本）；

8．房屋实测面积变更补充协议（如实测出现面积变更须提交，如是现房没有面积变更的不需提交）； 12．2时限与流程

篇4：屈臣氏化妆品连锁开发手册

前言

大家都知道，零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功很大程度上取决于店铺店址的选择。在店址选定后，就会有大笔资金投入分店开发，如等开张后再更改店址，则成本极高。因此，店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，密切注意环境的变化，特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。现今，连锁经营策略作为企业经营发展和壮大的一种很重要的手段，在经营的各个方面有着规模效应，能够为企业带来巨大的隐形收益。但是必须要求企业具有一体化经营和专业化分工的能力，必须处理好内部和外部的职能组织的问题，保障整个经营系统能够快速、高效、有机的运行，用最低的成本给企业带来最大化的收益，此收益不仅指财务上的收益，还包括企业的声誉等无形价值。因此连锁商店必须建立专业化的职能管理部门、规范化管理制度和调控体系，并配套相应的专业人才；现代化信息技术手段的应用，使公司总部、配送中心以及各连锁店都建立相应的管理信息系统，通过网络系统将公司连成一个整体。在任何城市的商圈设立分店，开发部都应在广泛深入调研基础上，在基建项目正式交付使用前，进行可行性研究，探索建设的必要性和可能性，分析长期发展的潜力及投资效益，明确投资意向，设计分店的规模、档次及资源配置的构想。

屈臣氏个人护理商店以“探索”为主题，提出了“健康、美态、快乐”（health, good ,fun）三大理念，协助热爱生活，注重品质的人们塑造自己内在美与外在美的统一。在国内，屈臣氏是第一家以“个人护理”概念经营的门店，其独特而准确的市场定位，令人耳目一新。商店的目标顾客锁定在18——35岁的女性，她们注重个性，有较强的消费能力，但时间紧张不太爱去大门店购物，追求的是舒适的购物环境。因此，这就使得新店的开发显得尤为重要。

一、屈臣氏化妆品连锁开发规划组织

（一）开发部工作职责

开发部具有网点开发、选择、论证、项目谈判、签约、档案工作以及开业前后的设备管理和对外联络工作职责。

1、在总部经理的领导与授权下，全面负责新店筹备的各项工作。

2、根据已制定的区域战略新店开设计划，筹备新店的开业工作。

3、在新店合约签署后，由开发部组建新店筹备委员会，全面负责该店的筹备工作，开发部派人担任

筹委会负责人。

4、筹委会负责人负责与采购部、人力资源部、管理部一起拟定新店开业计划，制定新店开业倒计时和新店筹备进程控制图。

5、筹委会负责人负责定期(每周)召集总经办、采购部、营运管理部、人力资源部、管理部等部门召开新店筹备进展会议，推动新店开业前期计划的有效实施。

6、开发部与人力资源部一起，共同选拔新店的管理人员，设计确定新店管理架构。

7、开发部全面行使新店的开业营运中的重要工作，包括：

（1）与采购部门共同沟通新店的商品结构、品项数；（2）与人力资源部共同沟通新店的人员架构、招聘、培训等工作；（3）与营运管理部、信息部共同沟通店布局、设备安装、货架布置、电脑系统安装等工作；（4）与采购部、策划部、营运管理部共同讨论新店开业促销活动及开业典礼仪式；（5）负责新店的店装潢、商品陈列等开业前的营运工作；（6）负责新店开业后一个星期的营业工作，直到与新店长完全交接。

（二）营运管理部工作职责

开发部及相关部门所协同开发的店，最终将完全交由营运管理部和新店管理者去营运。为明确规定营运管理部的工作职责，以便营运管理部正确地行使职权并履行相应职责，特制定本管理规定。

1、在区域营运副总经理的直接领导与授权下，直接管理、监督营运管理部门各项工作。

2、根据己制定的营运工作目标及考核指标，监督各店完成公司的业绩计划指标。

3、定期组织营运督导工作培训，针对督导工作中发现的问题并及时纠正和改进。

4、发扬团队合作精神，与各店进行密切地交流与沟通。

5、每月组织采购部与各店店长进行营采沟通会，交流日常工作中的各种问题。

6、监督各店的营运工作是否按规范流程操作。

7、负责监督及检查店执行岗位工作职责和行为规范状况。

8、定期巡场，督导店的商品管理、商品陈列、退货处理及顾客售后服务状况。

9、根据巡场情况提出店内营运过程中的整改意见。

10、负责每个季度的季度盘点工作的计划与组织。

（三）店长工作职责

为明确店长的工作程序，充分发挥店长的作用，加强店内管理，特制定本管理规定。

1、完成总公司（或区域战略要求的指标）下达的经营指标。

2、店内人员的招聘、管理和培训及成本的控制。

3、统一的促销计划的确认与有效执行。

4、提高店的营业额，加快商品周转次数。

5、店商品库存金额及其损耗的控制。

6、商品陈列标准的规范执行及提高。

7、维持商品的续订量，保证店不缺货。

8、商品品项的建议与调整。

9、为顾客提供良好的服务。

10、为顾客提供舒适安全的购物环境。

11、店固定资产、设备的管理和维护，保护公司财产不受损失。

12、处理好店内部关系和周边社区的关系。

13、处理好退货商品的登记与管理工作。

14、对于次货的处理，严格按照总公司的要求审查并做出相应反应。

15、与采购及时沟通，针对商品的销售状况提出建议，及时作出调整，提高销售额，完成预期目标。

（四）店长助理工作职责

为明确规定店长助理的工作职责，以便正确地行使职权并履行相应的职责，更好地协助店长经营管理，特制定本管理规定。

1、负责商品的验收，保证商品与单据相符。

2、负责每日的货品清查，检查昨天工作的完成情况，组织理货员检查价格标签工作。

3、负责处理商品订货、退换货工作，保证店内商品不断，商品丰满。

4、安排理货员进行商品排面的调整和整理。

5、安排清洁工做好清洁卫生工作。

6、根据公司全年促销计划及店促销活动计划，做好店的促销活动实施，配合经理做好店内的各项促销活动。

7、督促理货员补货、理货，上报商品的缺货情况。

8、做好店内商品的防盗、防损工作，避免商品的丢失。

9、根据导购员的时间表，做好时间安排，并做好考勤工作

10、做好店内的消防工作。

二、屈臣氏化妆品连锁开发规划的原则与程序

（一）化妆品店开发规划的原则

1、合理选址。开店重地利，看人气，这是经营零售业的重要法则。店的地理位置及其商业性质直接影响着经营的业绩，所以，应建立选址标准，明确选址的基本条件。同时，应注意门店周围环境的变迁，目前有利的场所，可能会因为道路交通、市政建设以及竞争店加入等因素，变成不利于开店的地区，这时就应该尽快作出调整，或转变业态，或撤退。

2、适应顾客。适应顾客是一切商业行为都必须遵循的原则，如根据顾客的年龄、工资、性别、职业、生活水平、消费态度、地域性等特征来决定商品结构、店布局、商品陈列。强调适应不同地区的顾客的习惯来规划门店的益智活动。

3、安全便利。安全性包括：店外的道路交通是否安全，店内的通道是否顾杨，店是否有健全的防灾设施，陈列商品是否会倒下来，店布局是否有死角，是否装置闭路电视监视系统等。便利性包括：店离车站远近，是否有停车场，是否有公共卫生设施，购买是否方便，商品包装和展示及收银等作业是否有适当的操作空间。

4、愉快舒适。店附近有无路灯及美化设施；店内装修是否美观大方、是否冬暖夏凉、空气是否经营保持新鲜；店员是否能够做到言语温和，对顾客有无亲切感，是否能够同顾客愉快交谈等等。

5、经济合理。童装商店的装潢一般不要求富丽堂皇的装修风格，只要能够贴合孩子们和家长对于童装世界的审美观念就行，不需要过度装潢。但是必须足够合理，营造一个舒适的购物环境。考虑到经济性原则，尽可能花最少的钱获得最佳的效果。另外，店经营若干年后一般都要重新装修，为了节省成本，在初次装潢时，要尽量选用能够随时变化、可变性较强的设计和材料。

（二）化妆品店开发规划的流程化妆品店开发规划流程可分为以下七步：

1、店寻找，即按总公司预先确定的店标准寻找备选的店，以备筛选。

2、商圈调查，即确定备选店的商圈范围，对商圈范围内可能影响未来经营的各项因素进行全面的调查，并预测销售额。

3、投资评估，即对各选店进行投资预算和损益平衡回收分析，由公司决策机构裁决。

4、店购租，即商议店的租赁或买断事宜，并申领相关营业证件。

5、店规划，即按标准店的规划并结合实际情况进行店设计，实施工程发包作业，同时加强进度管制和工程验收。

6、营业条件准备，即资金、人员、商品、设备、营业计划等各项经营要素的配合。

7、开业及开业后的业绩评估，即开业一段时期后的营业情况进行评估。

（三）化妆品店开发规划的应注意的策略

1、认真进行环境分析。

开展市场调查，主要调查：人口结构、就业状况、人均收入、住房状况以及周边的机关团体、企业事业单位入住等项；开展商圈发展潜力调查分析，把握将来可能变化的趋势、城市规划、交通状况、人文环境变化等因素；对竞争店或同业态店开展调查，主要调查：销售额、商店规模、客流量、商品价格、商品陈列、商品质量等项；分析开店市场：分析新居民区或新商业区的市场潜力，预测近期或将来发展潜力以及开店后达到盈亏平衡点所需时间等。根据分析，决定选址与否。

2、租金确定和投资预算。

租赁年限和租金确定：租赁网点，考虑租金时，应为门店每平方米销售额的20%左右，同时还要考虑租赁年限；投资预算：根据门店的情况，然后参考总部的财务管理细则做出投资预算。

3、卖场、仓库配置。

合理配置收银柜台、商品仓库的面积，尽可能增大营业面积，缩小仓库面积；配置需做到整个卖点布局内外装饰设计协调、玻璃透明、灯光明亮、墙壁坚固、价廉美观、地板耐久、耐脏、易清洗，符合童装店嘚审美观。

4、工程进度控制、监督验收。

控制好进度，在保证质量的前提下，争取早开业；严格按施工标准进行监督、验收、验收不合格，一律不能交付使用。特别是水、电、消防设施的配套工程。

5、设备维修。

设备维修：定期对设备进行检查、保养、维修。

三、屈臣氏化妆品连锁的商圈分析与店址选择

（一）屈臣氏化妆品连锁的商圈分析

1、商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础。一般而言，商圈形态可分为：

（1）商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

（2）住宅区。居民户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

（3）文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

（4）办公区。办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。（5）混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

2、商圈的确定

（1）对现有店商圈的大小、形状和特征比较容易确定。

（2）对一家尚未设立的店，由于缺乏商圈统计的基本资料，因此，在进行商圈设定时，可以针对设

店地区居民的生活形态及具有关联性的因素，配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来进行商圈的设定。

3、商圈分析的内容

（1）人口规模及特征：人口总量；年龄分布；平均教育水平；总收入和人均收入；职业分布；人口变化趋势。可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

（2）消费者情况调查：必须深入进行消费者情况调查，深刻地理解门店所处的市场环境。研究面对的消费者，才能正确地确定自己的市场定位、规模与经营的策略。因此，每开一店前照例要进行详细的商圈调查分析活动。

（3）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。在异地中小城市新开店时尤为重要。

（4）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。在异地中小城市新开店时尤为重要。

（5）经济情况：如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长。

（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；主要竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度分析。

任何一个商圈都可能会处于店过少、过多和饱和的情况。店过多的商圈，有太多的店销售特定的产品与服务，以致每家店都得不到相应的投资回报。饱和指数表明一个商圈所能支持的店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得（商业圈的零售饱和指数＝商业圈内的潜在顾客数目×商圈内消费者人均零售支出／商圈内店的营业面积）。

要对商圈内的门店竞争店进行相应的调查，以做到心中有数。一般采用观察调查法。例如，将竞争店的外观与招牌与本店相比，设置评价项目，如其时尚性如何？店面、外墙如何?与总部店的连续性怎样？外观、招牌协调吗?招牌的形状、文字、色彩怎样？招牌上照明效果怎样？招牌是否显眼？评价时相应设置等级：A优、B稍优、C相同、D稍差、E差。根据所列的项目进行比较：A为4分，B为3分，c为2分，D为1分，E为0分。评价的标准是：优为120—140分；良为如—19分；中为60—89分；差为30.59分；劣为29分以下。如此即可以得出竞争店的优势与劣势。

（7）店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

（8）法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。（9）其它：租金；投资的最高金额等。

4、商圈分析的步骤（1）确定资料来源。

（2）确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。（3）对商圈的三个组成部分进行确定。（4）确定商圈内居民人口特征的资料来源。（5）根据上述分析，确定是否在商圈内开发新店。（6）确定店的区域、地点和业态等。

需要强调的是：在进行商圈分析和确定店的区域、地点和业态等问题时，要事先规定主要区域以及哪些区域应避免开店；要了解一定的商圈范围内竞争店的数量；要调查估计通过店的行人最少流量；要注意把握道路状况，包括行人道、街道是否有区分，过往车辆数量及类型和道路宽窄等；注意把握场地条件，包括店面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等；注意必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间；注意城市发展规划及改造对人流的影响。

（二）屈臣氏化妆品连锁的店址选择

1、门店店址选择（1）方便顾客购物

化妆品店址条件讲究便利，主要体现在能够方便消费者逛街或者回家等行走时候方便购买的便利。因此，店位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此店要符合：交通便利；靠近人群聚集的场所；人口居住稠密区或机关单位集中的地区；符合客流规律和流向的人群集散地段。目标顾客应以稳定的周边居民为主，或以附近的企事业单位下班职工为主。选择在商业中心或者城区开设化妆品店，其经营内容必须是商业街上其它业态的店的经营内容有一个互补作用，即“异业互补”。

（2）有利于开拓发展和经营的正常进行

选址时不仅要分析当前的市场形势，且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模；有利于合理组织商品运送，方便集中进货、集中供货、统一运送，利于运输成本，能及时组织商品的采购与供应，确保经营活动的正常进行。

2、门店店址选择的特别事项

（1）优良立地的基本三条件是否具备：开店十年以上持续力；足够的集客能力；进出容易。（2）立地条件的三要素是否具备：人口数的支持——至少支持一家店的人数；道路交通工具——可抵达店购物的方法；卖场面积大小——吸引顾客的能力。

（3）商圈内客流情况。要分析把握店所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

（4）商店的核心商圈范围一般标准是步行20—30分钟的距离；在商圈调查分析中要注意两点：一是空间障碍因素，二是竞争店因素，应将空间障碍和竞争店附近的人口剔除（如竞争店很小或没有竞争力则可不剔除）。

（5）投资回收。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。同一条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本。

3、门店店址选择的程序

选择店位置，一般可按以下步骤依次进行：（1）选择区域、方位。

选择店店址，先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。

（2）制图——找出最佳位置。

在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和互补店，还应标出现有店结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。