[摘要]近年来，虽然我国房地产公司发展速度较快，但在资产负债率及流动比率方面还存在一定缺陷，同时受我国国家经济政策不断调整及宏观调控的综合性影响，我国房地产公司所面临的财务管理风险较大，对于公司正常发展来说有直接影响。下面是小编整理的《房地产企业财务风险分析论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。
房地产企业财务风险分析论文 篇1：
房地产企业财务风险分析与防范研究
摘要：房屋的销售价格随国民经济的发展和城市化历程的加快明显上涨，房地产企业也走入到一个迅速发展的阶段。房价上涨为国民住房问题带来了挑战，政府出台了多项关于房地产企业的调控政策，以阻止各种的炒房、投机性购房的行为，使房地产企业面对透支的购买力需求、房地产过度的投资、待售较高的面积，以及较为谨慎的货币政策等风险;与此同时，因为项目开发周期长，资金链安全性低等房地产企业的特点，使其面对的财务风险又加大了。本文从房地产企业投资风险、筹资风险和营运资金风险等方面进行分析，得出缩短投资回收期、加大对成本费用的控制力度、优化资金结构、筹资方式多元化、制定有效的销售策略、加强存货周转速率是房地产行业控制财务风险的必要举措。
关键词：财务风险;风险识别;风险防范
自1999年起住房模式进入了商业化，到全面的实行“招拍挂”制度，我国房地产行业高速发展。随着国民经济的兴盛，人民生活水平全面提升，以及我国城市化进程进一步加快，民众对住房需求供给呈上升趋势，房子也在不断的涨价。房价成为了人们所关心的焦点和热点。国家对房地产的发展宏观调控，房地产的调控政策“国四条”等陆续出台。2020年半年报中的数据说明，融创中国、万科等大部分的头部房地产企业都光荣上榜，大部分的中小房地产企业都没办法避免。财务风险关系着企业的生存和可持续发展。
一、财务风险的概念与分类
财务风险指的是公司的财务结构不合理、融资不恰当使公司会丧失偿债能力，致使投资者预期收益下降的风险。风险的狭义定义为损失的不确定性，具体表现在企业失去偿还债务能力的可能性。若公司资金总量中债务比重大，或者是公司的资金利润率低于利息率，就会使股东的可分配盈利减少、股息下降，增加股票投资的财务风险。
企业财务风险贯通于生产经营每个环节，可将其划分为：筹资风险、投资风险、营运风险。筹资风险，资金驱动型是我国房地产开发的主要动因;投资风险是在较长的房地产开发周期中存在着许多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起决定性的作用。营运风险是房地产企业开发内部的财务风险。
二、房地产行业财务风险成因
（一）投资风险成因分析
1.投资回收期过长：对房地产企业而言投资项目的选择十分重要，决定了房地产企业收益和风险。地产投资规模和价格上升过快，市场秩序混乱。政府对房地产调控政策一定程度压制了投资性购房需求，使得投资项目的成本和收益受到影响，回收期从而变长。地段的不同直接影响地价，从而影响房地产价格，房价的不同会导致投资项目的收益不同，继而对投资回收期产生较大影响。
2.成本费用控制不力：房地产企业在开发土地和投资项目上需要较多资金，实际上流动的资金不足，就需要借助银行贷款缓解资金压力，造成财务负担较重。土地成本，项目设计成本，施工成本，管理费用，贷款利息，税费逐年上涨。还有各种不可预见费用。企业内部的成本控制人员对成本控制内容不够重视，在施工过程中的监管松懈，实际成本高于目标成本。成本控制需要每个部门协调控制，对成本进行精细化管理。
（二）筹资风险成因分析
1.资本结构不合理：大部分房地产企业都存在着高额的负债，就意味着企业每年都背负着高额的利息费用，并且到期了就必须得向债权人归还本金，企业将会长期面对着这样的压力。取得的收入也会有一大部分都是用来支付财务费用。
2.筹资方式单一：房地产开发79%的资金都来自于银行贷款。虽然国家出台了一系列的政策来限制房地产行业贷款，使融资方式增多，但短时间内依旧改变不了依赖银行存款的融资方式，这种单一的融资模式加大了筹资风险，一旦出现了违约等失信行为，企业从银行贷款也就出现了难度，失去了如此重要的一个筹资渠道。对于房地产企业来说会产生非常严重的后果，所以，房地产企业应当拓展自己的融资渠道，例如加大发债的比例等。
（三）营运资金风险成因分析
1.销售策略不灵活：大部分房地产企业开发产品类型比较单一，不能够总体满足大众需求。社会加速式发展，国家政策、市场环境和人民的消费需求都在改变，企业应该时刻保持敏锐的观察能力，随市场的变动及时调整策略。同时也存在这样一个问题，没有正确摆正自己的位置，虽然处在卖方市场，但是服务于大众，大众的需求应当放在首位，而不是固执坚持一成不变的营销策略。一旦市场发生巨大的变动，那么在销售上将会面临重大的打击。
2.存货周转速度较慢：分析多个代表性房地产公司得知，近五年其周转率基本维持在0.2次左右，说明存货占用了大量的资金。公司没考虑自身的规模，大量购买土地，使得土地囤积过多，占用大量的资金。公司没有充分结合市场行情和了解消费者心理，库存占比较大，销售方案不合理无法促进公司商品的销售。存货周转率计算的是当年的，但房地產公司建设周期一般都会跨年度，所以当年算的存货周转率并不一定完全真实。
三、财务风险防范措施
（一）缩短投资回收期、加大对成本费用的控制力度
房地产企业要根据市场发展和经济环境变化选择合适的投资项目，不能盲目的去扩大规模。在设计建设房子的时候，多去考虑需求比较多的大众的生活水平和资金状况，并调研结合大众普遍接受的户型，在不同地段不同的房型设计，合适的房子更能使得推销的成功，加快项目周转。根据当前市场信息和经济环境对投资项目的可行性进行分析和确定，设计施工方案的同时考虑到成本的控制问题，对成本精细化管理。在保证施工人员安全的前提下，通过严格控制施工的每个阶段的成本，尽量将实际成本控制在目标成本范围内，降低成本并不意味着降低质量，要合理控制成本。
（二）优化资金结构、筹资方式多元化
资金成本高低关系着企业的决策方案选择，与企业生产经营密切相关，影响企业的经营活动。企业为了避免筹资风险和偿债风险变大应当考虑资本成本的规模和长短期资本的期限合理的调整企业各种资本构成结构，增强偿还债务的能力。应该选好投资项目，选择多种筹资方式，不断调整优化融资结构，积极寻求海外资本，降低公司出现筹集风险的可能和概率。通过正常的方式扩大规模以筹集到更多的资金。
（三）制定有效的销售策略、加强存货周转速率
应当适应新时代发展的要求，对房产设计做出调整应对，通过调研寻找大众对某种类别的房子需求更高，顺应大部分人对房子的需求，而不是只是单一的坚持独特的风格，有助于销售人员对房子进行出售。对公司的销售人员进行统一系统化的培训，提高专业能力还有规范行为举止，避免出现损害公司和业主利益的事情。采用多元化的销售手段替代单一的销售方式来促进公司商品，加快存货的周转，从而加速资金的收回，以及以赊销、优惠政策、极大销售投入和房屋周边环境的合理规划等加快销售，降低存货数量，加快存货周转，从而加快资金的回流。
参考文献
[1]邴文轩.企业财务风险的形成原因和预警机制的探讨[J].现代商贸工业，2018，39（32）：125-126.
[2]毛映霞.企业财务风险的研究[J].中国集体经济，2018（31）：74-75.
[3]杨敏.基于国有企业并购重组过程中的财务风险控制问题研究[J].财经界（学术版），2019（09）：94-95.
作者简介
赵丽君（1999.2-），女，汉族，山东泰安，山东协和学院。
作者：赵丽君 蒋丽君
房地产企业财务风险分析论文 篇2：
基于价值链的我国房地产企业财务风险分析
[摘 要]近年来，虽然我国房地产公司发展速度较快，但在资产负债率及流动比率方面还存在一定缺陷，同时受我国国家经济政策不断调整及宏观调控的综合性影响，我国房地产公司所面临的财务管理风险较大，对于公司正常发展来说有直接影响。因此，如何强化内控与财务风险管理，推行内控与财务风险管理体系建设，让财务风险管理产生实效，对于如今发展势头迅猛的我国房地产公司来说，是一个具有挑战性的新课题。文章以价值链财务管理理论为基础，以我国房地产公司为研究对象，找出存在的问题及原因，提出解决问题的建议，从而提高公司财务风险管理的水平。
[关键词]宏观调控；房产企业；风险管理
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在資金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。
2 我国房产企业价值链财务风险分析
2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析
我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发—产品—销售—服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。
对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。
为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。
2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析
所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。
本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。
根据我国上市房产公司 2011—2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。
分析上表中的数据，能够发现：
对于我国房产公司而言，在2011—2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。
2009—2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。
因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理應当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。
3 我国房产企业财务风险管理建议
3.1 内部价值链财务风险管理
（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。
（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。
在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。
近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。
多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。
3.2 外部价值链财务风险管理
外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。
当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。
（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。
（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。
我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。
参考文献：
[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.
[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究——基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.
[3]姚文韵.公司财务战略——基于企业价值可持续增长视角[M].南京：南京财经大学出版社，2011.
[4]宋雷.企业财务风险管理弊端和防范对策[J].财会研究，2011（22）：1-4.
[5]赵波.浅析中小企业财务风险与防范[J].时代金融，2012（17）：43-44.
作者：李世龙
房地产企业财务风险分析论文 篇3：
房地产企业财务风险分析及预警初探
【摘要】本文以房地产企业为例，对企业财务风险进行预警分析，早期预测投资者无力偿还债务的可能性和企业破产的临界值。
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资1.3万亿元，比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69%。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07%。资产负债率2001年最低，为49.08%，2002最高为54.55%，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。
在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值：
（1）Z < 1.23时，企业处于破产的“危险地带”；
（2）1.23 < Z< 2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；
（3） Z> 2.9时，企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：
与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：
但是，行业平均值 Z<1.23，即处于破产的危险地带。由此对比可见，房地产行业的财务警情已经很严重，风险很大，就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
四、警度分析及排警措施
万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小，但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析，权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大，那么 值就会增大。就万科公司而言，其盈利能力低于行业平均。如果可以增加利润，就可使其息税前利润等增加，这样 值也会增大，从而排除警情。
作者：徐 淼
【房地产企业财务风险分析论文】相关文章：
房地产企业财务状况分析05-09
房地产企业财务风险分析与控制研究思考09-10
房地产企业财务报表分析要点05-24
房地产企业的财务分析11-13
房地产企业的财务分析报告05-06
浅谈房地产企业资金风险和财务核算要点分析09-11
营改增对房地产企业的财务影响分析09-19
房地产企业财务风险论文04-20
房地产企业财务风险对策论文04-28
房地产企业财务风险论文提纲11-15