两权抵押问题与建议

两权抵押问题与建议（精选5篇）

篇1：两权抵押问题与建议

一、推进农村土地制度改革中遇到的问题和困难

1.确权登记工作难度大，影响因素复杂。一是资料不全。在清理二轮土地承包档案时，大部分村找不到二轮土地承包资料，承包合同、承包经营权证件遗失。二是面积不准。勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，航拍影像图模糊不清，村组之间、农户之间土地的界限不明。因事关农民个人切身利益，加之历史、政策、人际、观念等主客观因素影响，存在地块不实、四至不清、面积不准、面积不实等问题，矛盾隐患多。三是调查不易。由于农户大量外出务工，委托指界、签字一时难以找到合适的受托人, 同时也存在因为担心调查工作不规范不细致、恐日后生纠纷而无人愿意受托的现象。四是认识不清。基层对两种确权模式存在模糊认识，政策界限不清楚，导致一些村组图省事、希望大面积简单地以确权确股不确地代替确权确地。但目前对确权确股不确地的具体做法没有一个明确的规程，确股范围、如何操作比较难以把握。五是职责不明。农户产权确认登记涉及部门多，办理手续复杂，所涉及的相关管理部门职责不明确，审批权限不清晰，确权登记操作制度严重缺失，导致农户产权的确权登记工作进度非常缓慢、效率低下。

2.农户流转土地缺乏积极性，思想上存在顾虑。部分农户对土地流转政策有所误解，对土地的所有权、承包权、经营权认识不深，认为承包权就是所有权，流转出去就是放弃了所有权，或者怕今后土地政策调整，流转后将来因要不回而失去承包权，缺少安全感。部分农户小农经济意识仍然比较严重，怕担风险，小富则安，特别是2006年国家全面取消农业税后，农民在获得土地承包经营权的同时，不用再缴纳农业税，还可以获得一定数量的农业补贴，导致“恋田”情结较为普遍，农民不愿对其土地进行流转而出现“惜转”现象。

3.土地流转机制不完善，制约了有序流转。一是流转程序不规范。农村土地流转大多是农户间自发进行的，相当一部分仍然采用口头协议进行土地流转，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；有的虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等不足，给以后的纠纷处理留下隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。二是连片规模流转难。江西属丘陵地带，山地面积多，不少地区地势不平且耕地分布比较分散，地块很难集中连片。同时，承包户种植的承包田来源于多个农户，协调整合难度较大，不方便管理和集中连片进行机械化作业，生产经营成本较难控制，规模效益不高，造成了一些农户承包地难以流转而抛荒。三是流转市场不健全。土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。同时，缺乏土地流转相关专业人才，乡镇村级政府组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理等方面还不能发挥应有的作用。

二、推进“两权”抵押贷款中遇到的问题和困难

1.抵押物价值难确定，缺乏科学准确的评估。农村土地长期归集体所有，期间没有进行有效的流转和买卖，土地价值没有得到很好体现；农民住房分布范围广，地理位置、交通条件、发展状况千差万别。农村土地承包经营权和农民住房产权都没有形成完善的交易市场且交易不活跃，没有可供参考的对照物，也缺乏一套客观、科学、准确的评估体系和标准，仅凭相关技术人员以土地租金及地上种养物的价值或个人经验来确定抵押物的评估价值，主观意愿成分较大，容易产生道德风险。且在“两权”抵押贷款业务中，金融机构往往凭借强势地位，倾向于就低估值，农村土地承包经营权和农民住房产权价值难以得到公允体现。

2.抵押物不易处置变现，影响了其可接受程度。省内各县虽然成立了流转中心，但主要局限于提供土地流转信息，方便供需见面，对交易后使用权的产权登记有效性和经营权人的保护措施和权益维护没有通过出台相关规定办法来约束，也没有形成成熟的农民住房、农村土地经营承包权等产权市场交易机制和流转平台，影响了农村产权上市流转交易。而且银行在进行抵押产权处置时，农民房屋交易和土地流转受到较多的法律和制度限制，交易难、难变现现象突出。如按照相关法律法规，集体土地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内都是熟人，碍于情面，一般不会去接手。一旦发生贷款不能偿还的情况，在处理抵押房产时，处置抵押的农村住房并变现将非常困难，直接影响了金融机构开 展农房抵质押贷款的积极性。3.缺乏风险分担和补偿机制，金融机构信心不足。农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前水稻、粮、棉、油、能繁母猪等农业保险水平太低，难以帮助农户有效抵御各种农业风险，一旦由于灾害出现欠收、或农产品价格出现大幅波动，极易造成银行贷款风险，导致农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款风险居高不下，在缺少农村风险分担补偿机制，缺乏农业产业风险准备金、救灾补助、贷款贴息、政策性农业保险等扶持政策的情况下，金融机构往往心存顾虑、信心不足，发放农村土地承包经营权和农村住房抵质押贷款的主动性、积极性不高。

二、推进农村土地制度改革和“两权”质押贷款试点的政策建议

1.放宽农民宅基地流转和抵押限制。在有效避免农民因流转或抵押宅基地，而导致丧失居所情况出现的前提下，可以考虑从两个方面入手，放宽农民宅基地流转和抵押限制。一是放宽范围。对于已在城市、乡镇购房置业，原宅基地已非其生存必须的农民，允许其在提交相关房产证明后，流转或抵押宅基地。二是设定期限。宅基地使用权是一种特殊的用益物权,现行法律没有限制宅基地使用权期限,建议参照我国《物权法》关于土地承包经营期限为30 年、50 年或70 年的有关规定，立法规定实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用的最长期限（比如10～30 年），进一步确保抵押人不会永远失去宅基地使用权，同时保护了债权人的合法权益。

2.允许家庭承包的土地承包经营权用于抵押。一方面，当前农村居民的收入来源已实现多元化、依赖于家庭土地承包经营权的种植收入在农村居民家庭收入中的比重日益下降，外出务工收入或其他经营收入成为主体。因此，对于大多数农村居民家庭来说，即使因为抵押权实现而失去土地承包经营权，也不会对农村居民生活造成难以承受的太大冲击。另一方面，通过抵押土地承包经营权，可以使农村家庭盘活闲置资产，获得宝贵的发展资金，有利于推动农民创业增收。

3.推动土地确权与颁证。统筹各方力量，加大资金、技术、人员投入，推进农村土地权益确权工作。摸清农村各类土地现状，并建立土地管理台账，锁定现状，并实现动态监管。明晰集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格，完善集体土地处置和收益权能，细化集体土地用益物权，赋予农民更加充分而完整的土地承包经营权、宅基地使用权，并颁发统一的农村土地承包经营权、使用权证书和房屋所有权证书。

4.搭建规范的农村产权流转交易平台。制定统一、科学、公开、透明的交易规则，明确交易平台、交易流程的监督管理部门及具体管理职责、手段，为农村产权流转和交易双方提供中介服务，规范引导各方参与农村产权交易；通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物，为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。

5.建立高效的农村产权抵押品处置程序。农村产权抵押品处置效率不高的关键是，难以在短时间内找到合适的产权受让人。因此可以考虑，一是扩大权益受让人范围。在赋予集体经济组织或其成员优先购买权的前提下，允许区域符合条件的其他集体经济组织及其成员、其他法人、自然人和专业合作社作为受让方。二是建立农村土地回购托底制度。由地方政府牵头设立农村产权抵押融资回购基金，在缺少合格受让人或无法实现抵押产权转让处置的情况下，由政府对抵押产权进行收购，以提高抵押物的处置效率。

6.建立“两权”抵质押贷款风险补偿和分散机制。一方面强化风险补偿。由省、市、县三级政府按比例出资建立风险补偿基金，明确各方风险分摊比例，在“两权”抵质押贷款发生违约、金融机构实现抵质押权较困难时，实施抵质押物收购或对金融机构进行贷款风险补偿，弥补参与“两权”抵质押贷款试点金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。另一方面积极分散风险。引导和鼓励保险部门适时在现行法律法规的框架内，开设“两权”抵质押贷款保险品种，以分散金融机构发放“两权”抵质押贷款的风险。加快成立新型农业信贷担保机构,推出针对“两权”抵质押贷款的融资担保业务，分担贷款风险。

篇2：两权抵押问题与建议

一、金溪县“两权”抵押贷款工作总体情况

金溪县地处江西东部、抚河中游，是典型的农业大县。金溪县下辖8镇、5乡、1个国营华侨农场、1个省级工业园区，面积1358平方公里。2019年常住人口30.67万，农业人口为23.1万人，其中外出务工人员9.5万人，占全县农业人口的41.1%。

1.农（林）业产业化基本情况。农业：金溪县现有农田面积44.5万亩，已流转面积25万余亩，占比56.18％。农业龙头企业34家（其中种植基地型10家），经营面积3.4万亩；

合作社571家，其中种养合作社336家，经营面积7.68万亩；

种粮大户1200户（50亩以上），经营面积9.8万亩。林业：金溪县现有林地面积118.2万亩，林业产业化龙头企业7家（其中国家级龙头企业：2家江西天香林业开发有限公司、江西思派思香料化工有限公司；

省级龙头企业1家；

市级龙头企业4家），林业种植专业合作社6家。

2.农村土地承包经营权确权及抵押贷款情况。按照全省统一部署，2014年5月，金溪县启动了农村土地承包经营权确权登记颁证工作。至2017年底，全县完成农村土地确权面积443251亩，占当年农田确权任务的99.5%；

完成确权的村小组1373个，占有农田确权任务村小组的99.7%；

完成农户48462户，占总任务的99.7%。2015年金溪县入选全国“两权”抵押贷款试点县，积极开展农村土地承包经营权抵押贷款（简称农地抵押贷款）试点工作，截至2019年底，全县共发放农地抵押贷款1205笔，贷款余额为40360万元（其中2019年农地抵押贷款累计发放465笔，贷款金额为17695万元），占全省24%，位居全省第一，也是全市唯一开展了农地抵押贷款业务的县（区）。根据人民银行金溪县支行关于农地抵押贷款资金统计，截至目前，农业产业化龙头企业贷款金额2720万元，占比6.74%；

农业合作社贷款金额960万元，占比2.38%；

家庭农场贷款金额13010万元，占比32.23%；

专业大户贷款金额9737万元，占比24.13%；

农（散）户贷款金额为13933万元，占比34.52%。

3.林地经营权确权及抵押贷款情况。金溪县现有118.2万亩林地中，集体林面积116.8万亩，占比98.9%，国有林面积1.22万亩，占比1.1%。目前，金溪县已发林权证41616本，林地确权面积113.21万亩，占全县林业总面积的95.78%。发放的林权证中，国有50本，占比0.12%；

集体1836本，占比4.41%；

个人39730本，占比95.47%。2018－2019年，金溪县共办理林地承包经营权抵押贷款（简称林权抵押贷款）8笔，贷款金额746万元。我市开展林权抵押贷款试点工作的重点地区是资溪县和黎川县，且资溪县是全省唯一试点县。截至目前，全市共办理林权抵押贷款279笔，抵押面积44.5万亩，贷款余额7.4亿元。

二、金溪县“两权”抵押贷款工作存在的主要问题

虽然金溪县“两权”抵押贷款工作在全市率先进行探索，但是贷款规模和覆盖面依然不大，全县“两权”抵押贷款规模仅占涉农贷款的4％左右。从全市来看，2019年全市“两权”贷款余额为11.5亿元，仅占全市各项贷款余额的0.58%，全市林权抵押贷款更是处在低位萎缩状态。通过此次在金溪县实地考察调研，存在以下主要问题：

1.农（林）地确权工作不扎实。农村土地承包经营权方面，农村一直对农地有“三年一小调，五年一大调”的传统习惯，再加上近年来全国推广的高标准农田建设对农村地容地貌的改变，导致全省农村土地承包经营权确权颁证的面积与农户实际拥有的面积不一致。同时我市农村承包地虽已完成了确权颁证国家验收工作，确权颁证率达90%以上，但还有部分乡（镇）及村委会出于对农民土地经营权流转行为的管理监督及权益保护、协解土地确权纠纷等因素考虑，将部分权证暂留至乡（镇）政府或村委会，未直接发放至农户手中（全市目前证书到户数48余万户，完成率70.56%）。林权方面，全省林权确权颁证工作从2005开始到2007年基本结束，截止目前，全市林地确权面积为1879.48万亩，占总林地面积的95.7%。由于当时时间紧、任务重，导致在办理林权登记时，有相当多的一批林权证登记缺少矢量图形数据，宗地图仅用草图示意，权籍调查及落宗不够准确，跨宗、重叠、飞地较多，有效数据利用率不高。金溪县确权颁证的41616本林权证中，因错证等原因收回证本数为6000本，占比14.41%，已发放到林农本数为35616本。由于林改过程中产生的历史遗留问题，以及林权发证落宗是在54坐标系地形图上手工勾画的，与自然资源部门制定的权证落宗标准不一致，所以林权类不动产登记工作进展缓慢。目前，全市共办理林权类不动产登记2585件，涉及面积16万亩，占比仅为0.84%。

2.农（林）户“两权”抵押贷款的积极性不高。一是贷款手续繁琐。虽然金溪县实行了“两权”贷款绿色通道，但实际上在办理抵押贷款业务时，农（林）户要先后到村小组、乡（镇）政府、县行业主管部门开证明，再到县农村产权交易中心进行登记，然后提供给金融机构。在办理“惠农信贷通”业务时，首先由县行业主管单位推荐，然后县财政、金融、贷款银行等单位共同审核，贷款资金需求在100万以上的还需要县惠农信贷通领导小组审批通过才可发放，批准放款时间长。据了解，目前，林农用林权证抵押贷款时，更多的是需要两个公职人员用信用担保或财产担保。二是农（林）业生产前期投入大回报期长。金溪县现有毛竹12万余亩，目前种植毛竹的效益是每亩500元左右，扣除种苗、人工费用、运输费用等成本，每亩最多挣300元左右。大部分林户为此已不再从事林业种植，而是选择到外地打工挣钱。而留下的散户，因种植规模偏小而无需融资，或通过向农资店进行赊账或通过农商行的个人信用贷款等渠道就可以满足。

3.农（林）业产业化水平较低。截至2019年底，金溪县通过农业龙头企业、合作社、种粮大户等规模化经营主体流转土地面积为20.88万亩，仅占全县农田面积的46.9%。全市农田面积435.89万亩、流转面积204万亩，占比46.8%；

林权抵押面积54.5万亩，仅占全市林地面积1966万亩的2.77%。目前，全市50亩以上种粮大户共9422户，种田面积、种粮面积分别为127.7万亩、185.3万亩，分别仅占全市基本农田的30.4%、全市粮食生产面积的29.9%。同时，粮食初级加工能力严重过剩、精细加工少、产业链没有全面建立。再如我市有麻姑集团（粮油加工类）国家级重点龙头企业，但年加工能力也只有10万吨，全市163家大米生产企业分布在全市各乡（镇）进行加工，年处理稻谷能力为416.45万吨，2019年处理原粮103.23万吨，仅占年产能的24.8%，大部分企业处于半开工状态，另有18家大米加工企业长期处于停产歇业状态。

4.“两权”价值核算评估体系不够健全。由于区域条件、自然环境条件及资源状况的不同，使得农（林）地使用权、农（林）资产价值也有差别，并受市场因素影响而产生波动。目前，全市缺少被金融机构认可的评估机构和专业的评估人才，无法对农（林）资产价值进行科学评估，在评估过程中往往以金融机构内部的评估部门参与为主，行业主管部门或当地熟悉农（林）经营状况的人士参与度不高。据了解，土地经营权抵押贷款主要以双方签定的土地租赁价格作为授信依据，很少将地面附作物收益纳入评估价值，造成抵押物价值评估偏低，影响贷款综合授信。如陆坊乡江西城彩园林科技有限公司通过土地承包经营权流转5000亩土地建成300亩苗木大棚和4700亩“景观花海”，县农商银行仅以公司付给农户的租金作为抵押物评估的标准，发放抵押贷款500万元；

黄通乡河湾村林地大户通过林权流转面积8000亩，以林权证抵押贷款，县农商银行无法对其中经济林的“潜在价值”进行专业评估，贷款金额也仅为400万元。

5.“两权”交易体系不够健全。一是交易数据没有互通共享。全市虽然建立了市、县（区）、乡（镇）农村综合产权交易中心，但市与县（区）之间、县（区）与县（区）之间、县（区）与乡（镇）之间的“两权”基础数据没有互联互通，造成“两权”评估、转让、交易、风险处置等方面的数据难以实现共享。二是交易体制机制还未全健全。由于“两权”流转抵押登记是新鲜事务，市农村综合产权交易中心还未出台的交易办法或规则，办事流程也未规范，很多农（林）户还是以口头协议或双方签定流转合同等方式来约定，很少到交易中心进行登记。如金溪县公共资源（生态产品产权）交易中心投入运行后，办理土地流转面积2万亩，仅占总流转面积的8%左右。

6.风险缓解机制尚未建立。目前，金溪县主要是农商行和邮储银行在开展“两权”抵押贷款业务，金融机构服务“两权”抵押贷款还未形成合力。主要原因在于：一是风险金补偿不到位。一方面，“两权”贷款抵押物的管理完全在借款人的使用管护之中，抵押物的少量减少，一时难以发现，无形中增加了贷款的后期管理难度；

另一方面，农业及林业经营过程中面临诸多自然灾害的影响，即使办理了保险，但由于农业、林木保险具有高保费、高保额、高成本等特点，农（林）户极少购买商业性农业保险，仅以国家政策性保险为支撑。一旦发生自然灾害会大幅降低经营主体贷款偿还能力，极易造成债权悬空，出现代偿风险。而风险补偿的不到位进一步制约了金融机构参与“两权”抵押贷款工作的积极性，如金溪县土地承包经营权贷款余额超过4亿元，但仅建立了600万元风险补偿金，按1：8的补偿比例也只能撬动4800万土地承包经营权抵押贷款。二是农（林）资产处置困难。一方面是政策因素。如林权处置需办理砍伐指标、拍卖、变卖、诉讼等一些手续，一旦抵押林权办理不到砍伐证，抵押变现就存在一定的风险，抵押权就无法实现。另一方面社会稳定因素。农（林）地的属地性质导致社会资本担心抵押物原主人出面扰乱居多，不敢轻易接手处置农（林）地。同时，国家也一直重视对“三农”的保护，为了社会稳定造成法院贷款诉讼执行的难度加大，抵押物处置成本相对较高。以上原因的综合影响，造成了不良贷款占比较高。如资溪县农商银行目前林权不良贷款余额高达1800余万元，不良贷款率达19.3%。三是相关的激励奖惩考核机制尚未建立健全。“两权”抵押贷款虽然在稳步推进，但从顶层设计上看，国家、省还没有出台相关的扶持政策，如在提高不良贷款的容忍度、建立容错纠错制度等方面还没有具体的指导性意见，制约了金融机构的积极性。

三、下步工作建议

深入开展“两权”抵押贷款工作是推进生态产品价值实现机制试点的重要内容，是助推乡村振兴发展的重要抓手，是发展现代农业的重大举措。要进一步坚持问题导向、目标导向、效果导向，着力解决“两权”抵押贷款工作存在的突出问题，确保“两权”抵押贷款试点顺利推进。

1.加快建立健全“两权”确权数据库。确权登记颁证工作是“两权”抵押贷款试点工作中基础的一环，是加快经营权流转，提高产业化水平，降低银行贷款顾虑的前提。一是建议由市农业农村、林业、自然资源等部门牵头，各县（区）人民政府配合，对全市“两权”确权颁证进行全面的梳理。对没有办证的要补办，对有争议纠纷的农（林）地，要通过航拍绘图、实地勘测等手段，明确界址、面积等基础数据，确保权属清晰。二是在现有“两权”数据库的基础上，健全数据库，建立ic卡，完善产权资料信息化管理，做到“田定权、树定根、人定心”。

2.提高农（林）业产业化发展水平。推动农（林）业的产业化发展，既可以引导农户直接和间接参与产业化工作进行增收，又可以有效激发经营主体的资金贷款需求，扩大“两权”抵押贷款的规模和影响力。一是大力培育经营主体。各地各部门要围绕市委、市政府提出的发展“两特一游”要求，大力发展特色种植业，重点发展出口蔬菜、中药材、水果、有机稻米等产业；

加快发展特色养殖业，重点发展畜牧业、特种水产业等产业；

加快发展休闲农业与乡村旅游；

加快提高“一县一业”产业发展水平，通过家庭农场、专业大户、农业合作社以及农（林）业产业化龙头企业等经营主体，加速土地流转、规模化经营进程。二是加大招商引资力度。通过农（林）业招商引资，引进龙头企业或优势企业，充分利用全市的农（林）业资源，发展延伸农（林）业全产业链条，降低农（林）业资源的采集、运输和加工成本。利用招商企业的雄厚资金、先进技术和专业人才稳步提升农（林）业产业化经营水平，提高在相关产业链的所处地位，提升农（林）业资源的经济效益。

3.建立“两权”价值评估体系。一是建议由市农业农村、林业、自然资源部门牵头组建专业的第三方评估机构库，并制定“两权”价值评估制度、评估标准。同时，加强监管，对评估机构库中的评估机构进行抽查，一旦发现高估或低估等恶意行为，要进行严肃处理。二是建立贷款方、评估方、权属方三方共认的机制。对评估的“两权”价值要相互认可，降低评估成本与难度，调动经营主体的贷款积极性。三是建立统一的评估标准。对“两权”抵押物的价值进行科学客观评估，避免“两权”资产价值评估严重偏低。

4.完善“两权”交易体系。一是以市公共资源交易中心为平台，以大数据技术为支撑，接入“赣服通”，建立全市“两权”流转数据信息共享云平台和交易市场。二是规范交易平台制度，制定科学规范的交易规则，形成确权颁证、价值评估、交易出让、信息公示、抵押登记、处置流转“一体式”服务，引导各方通过交易平台进行交易、拍卖、定价、协议、转让等各种处置。三是建议规范交易行为，今后全市所有的国有集体“两权”资产交易，必须要进入交易中心。

5.建立“两权”贷款风险防控体系。一是建议由市有关部门加快建立信用+“两权”抵押贷款和金融机构对接机制，建立面向金融机构和广大农户的信用评级信贷体系。为贷款主体建立信用档案，并嵌入银行“两权”抵押金融产品的风控体系中，为全面推行“两权”抵押贷款奠定坚实信用基础。二是建立风险补偿专项基金。建议由市、县（区）财政部门出资建立风险基金，原则上市财政风险补偿专项基金不少于1亿元，各县（区）财政风险补偿专项基金不少于2000万元。同时，金融机构也要制定贷款风险缓释工作方案，共同分担风险。三是加大农业商业性保险的力度。建议保险机构探索特色产业“政策性+商业性”保险途径，推动农业保险“扩面、增品、提标”，提升生态产品应对灾害风险和抵御市场风险能力。四是充分发挥担保公司的作用。加大“两权”信贷抵押担保创新力度，扎实发展市县担保公司，积极引入省级担保公司，优先为“两权”抵押贷款创新产品提供担保，分担银行信贷资金风险。五是探索建立生态资产收储托管中心，用市场化的手段来处置解决“两权”抵押贷款中抵押物处置难的问题。

6.加大绿色金融创新力度。一是金融机构要研发“两权”抵押贷款专属的信贷产品，争取上级的信贷规模，下放贷款审批权限，增加中长期贷款额度，充分用足再贷款再贴现额度，开展绿色普惠金融创新。二是充分调动金融机构的参与积极性，发挥金融机构的贷款主体作用。市金融办、市财政局、抚州银保监分局和人民银行抚州市中心支行要加快制定“两权”抵押贷款考核和奖励激励制度，要对为试点工作做出突出贡献的金融机构进行奖励，要为全市各大金融机构争取再贷款再贴现额度，提高不良贷款容忍度，建立容错纠错机制。

7.加强组织领导、明确责任。一是成立全市“两权”抵押贷款工作领导小组。明确工作任务、牵头单位和工作职责，成立农地、林地、古村落（传统村落）、信用体系+两权抵押贷款工作专班，制定具体的工作实施方案。二是完善目标考核制度。要细化目标任务，明确责任主体，制定考核办法。三是建立广泛宣传机制。各地各部门要全方位地加强宣传，要通过广播、电视、报纸和微博、微信、新闻客户端等新兴媒体加大宣传力度，营造良好的氛围，引导社会各界积极参与到“两权”抵押贷款试点工作中来。四是建立有效调度机制。各个专班要深入县（区）和部门进行调研、指导和督查，及时了解工作进展，对工作中的好做法、好经验、好模式进行总结推广，对存在的问题进行积极协调，解决不了的，及时向领导小组请示汇报；

篇3：两权抵押问题与建议

林口县辖9个镇, 2个乡, 176个行政村, 全县土地面积303万亩, 种植面积160万亩, 可流转土地面积66万亩。通过对各金融机构的调查, 目前各涉农金融机构没有开展土地承包经营权和农房财产权流转、抵押贷款业务。根据黑金办联发[2014]1号文件精神, 县域金融服务局、人民银行与农村信用社多次召开联席会议讨论, 积极调研摸底, 准备选择一个信用较好的村屯做试点工作, 并成立由金融服务局、人民银行、经管站、信用联社派专人负责的工作推进组, 从土地确权、登记、申请到联社贷款审批一条龙服务, 力争到6月底做成1~5户, 起到示范作用, 更好地推进县域土地流转工作。

二、存在问题

(一) 土地确权工作难度大

由于目前地方政府对此项工作重视程度不够, 再加农民固守田园意识严重, 同时确权涉及部门较多, 真正运作起来需要相当的时间。

(二) 土地流转管理服务不到位

目前, 由于绝大多数乡 (镇) 还没有建立起农村土地流转市场, 很多乡 (镇) 干部、村干部对土地承包法律一知半解, 认为土地承包经营权流转是农户自己的事, 乡镇、村里不必加强规范管理, 这种思想的存在导致农村土地流转信息渠道不畅, 普遍存在“农户要流转的流转不出去, 经营者要租赁的租不到土地”的现象, 这在很大程度上延缓了通过土地流转实现土地规模经营的进程。

(三) 土地流转手续不规范

调查显示, 目前农村“熟人社会”的特征依然十分明显, 在进行农村土地流转中, 普遍存在“三多三少”现象, 即私下流转的多, 组织流转的少;转包、出租或代耕的多, 规模转让的少;口头协商的多, 书面文字协议的少;这种情况的存在, 不可避免地会形成众多的土地纠纷隐患。土地流转合同主体错位依然存在。有些地方村组织还存在着牟取私利、越俎代庖等行为, 不召开群众会议讨论决定, 直接以村组名义与外来业主签订土地流转合同, 将农户的承包地出租, 相关法律手续又不完备, 一旦发生自然灾害或市场风险, 村组织将承担较大的经济风险。

三、政策建议

(一) 突出解决农村土地流转的思想认识问题

规模农业、效益农业的发展依赖于土地流转, 新型农业经营主体的培育也首先需要土地的规模化、集约化利用。积极推进农村土地流转, 有利于破解因土地零星分散、综合效益难以发挥的问题, 有利于发展规模农业、效益农业、园区农业, 促进农业生产方式转变, 有利于对农村土地进行综合整治、连片开发、发展产业, 提高农业的综合效益。各级党委政府要把农村土地流转放在城镇化和农业现代化两个维度中考量, 从提高农业比较效益, 提高土地租金收益的角度出发, 尽快建立健全一整套农村土地流转的制度, 充分尊重农户意愿, 严格按照法定程序操作, 不搞强迫命令等违反农民意愿的硬性流转行为;充分发挥集中连片、规模开发、集约经营的作用, 着力提高规模效应;加强对土地流转全程规范指导管理和服务, 逐步清除政府怕添加麻烦、农民怕失去生存来源的思想顾虑。

(二) 加快推进农村土地承包经营权确权颁证

农村土地确权是基础, 推进土地流转是核心, 农民主体流转是保障。实行“三权”分离, 赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转以及承包经营权抵押、担保权能, 这为推进农业集约化经营和金融资本的快速进入农村奠定制度基础。对于零星分散的土地, 要按照先确定每家每户的土地面积进行公示让农户认可后, 统一实施小田地综合治理开发成为连片规模的大田地, 再按原确定的面积比例分配给农户再进行确权登记颁证, 积极引导农户进行土地流转, 实施规模化经营, 提高农户租金、分红、务工工资等多元化收入来源。要充分认识开展农村土地承包经营权抵押担保, 实质上是以一定时期土地经营的农业预期收益去抵押担保的导向问题。农村土地承包权不实施规模流转, 就难以形成农业规模效益, 金融部门就不愿意涉及抵押贷款问题。因此, 务必要以深入实施农村土地经营权抵押担保融资工作, 助推扩大农村土地流转规模, 促进农业产业化发展。

(三) 加快农村土地经营权流转服务体系建设

一是加快农村土地流转市场体系建设。建立和完善开放、竞争、公平、有序、规范的土地流转市场, 搭建农村土地流转平台, 建立县 (市) 、乡镇、村三级土地流转管理服务机构, 发展多种形式的土地流转中介服务组织, 发挥其土地供给主体和需求主体之间的媒介和桥梁作用, 进一步规范农村土地流转行为, 切实维护农民的合法权益。二是建立健全农村土地流转纠纷调处机制。健全和完善农村土地纠纷仲裁机构, 合理配备人财物资源, 确保土地纠纷调处和仲裁机构正常运转, 充分发挥土地流转调处机构的作用, 妥善处理土地流转纠纷, 切实维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益, 全力维护农村社会稳定。三是抓好农村土地流转交易信息网络建设。按照县 (市) 统筹协调、乡 (镇) 实行统一发布的要求, 建立健全农村流转土地信息库, 定期或不定期地准确发布农村土地流转信息, 为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。四是切实加强农村土地流转档案监管。建立健全农村土地流转备案、登记和档案管理制度, 落实专人负责土地流转资料的收集、整理、归档和管理工作, 及时办理申请、登记、备案等相关手续, 对农户每块土地进行“身份”管理, 防止土地在流转过程中遗漏、流失, 促进农村土地流转规范有序发展。

(四) 加快培育新型农业经营主体以提高效益

大力培育壮大新型农业经营主体, 是提高农村土地流转效益的重要形式。一是积极培育发展种植专业大户。实施积极有效的政策措施, 采取村委会协调、农户自愿协商相结合的办法, 引导农户分散经营的地块通过互换集中形式向种田能手集中, 加快发展规模特色农业。二是大力扶持发展农民合作社, 做大做强农民合作社, 引领农户进行土地流转并扩大规模。鼓励和支持农户以土地承包经营权入股参与农民合作社发展, 探索推行“合作社+农户+基地+市场”的产业化经营模式, 不断提高农民组织化程度, 聚力推进农业产业化发展。三是加快培育壮大农业龙头企业。按照“优先给政策、优先给用地、优先给补助、优先给信贷”的要求, 着力破解农业龙头企业“办事难、用地难、审批难、融资难、落实难”的突出问题, 大力实施“内培外引”战略, 着力培育壮大一批农业龙头企业。鼓励和支持农业龙头企业创新完善利益联结机制, 探索创建复合型的农民合作社, 引导农户以土地、资金、劳动力等要素入股参与农民合作社发展, 形成产权联姻的共同联合体, 让农民在流转土地中获得更多利益, 促进农村土地加快流转。

摘要：为了加大“两权”抵押贷款推进步伐, 及时掌握县域土地承包经营权、农房财产权流转和抵押贷款总体进展情况, 结合区域“两权”抵押贷款开展现状, 我们对县域金融机构支持“两权”抵押和服务情况进行了深入调查。

篇4：两权抵押问题与建议

【关键词】“两权”抵押贷款；问题

“两权”抵押贷款中的“两权”，即指农村承包土地的经营权和农民住房财产权，开展“两权”抵押贷款，能有效盘活农村资产，促进农业现代化发展和农民增收致富，也能为稳步推进农村土地制度改革提供宝贵的经验和模式。“两权”抵押贷款在具体操作过程中还面临一定的问题，主要表现在以下几个方面：

一、与现行法律法规存在一定矛盾

农民住房是农民最重要的生存保障和财产，农民住房依托于农村宅基地使用权，根据我国“地随房走”的规定，农民住房财产权抵押包括住房所有权和宅基地使用权两项“打包”抵押。根据“农房抵押办法”第四条第三款规定“借款人除用于抵押的农民住房外，应有其他长期稳定居住场所”，但我国《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。既然规定农民是一户一宅，那又如何保障农民有“其他长期稳定居住场所”，是否意味着农民贷款时还需向银行提供租房证明或在城镇拥有房产等有其他长期稳定居所的证明材料，但实际操作中估计有贷款需求的农民较难提供此类证明材料。

二、“两权”价值评估体系不健全

土地承包经营权和地上种植物一起抵押，农村住房财产权与宅基地一同抵押才能真正的体现“两权”的价值，但“两权”价值的评估在操作层面遇到较大障碍。一是土地上的种植物因时令不同、市场价格波动、自然条件影响、地域环境优劣等难以做到准确的评估。二是农民住房评估因为当地市场因素使得价格相对低廉，而宅基地属于集体所有，法律对于宅基地的抵押和买卖没有放开，宅基地的评估也缺乏有效的指导。在目前的状况下，银行自行评估和双方协商评估有一定的纠纷和难度，虽然“两个办法”中均提出可委托第三方评估机构进行评估，但第三方评估机构关于“两权”抵押的评估机制是否合理和完整仍有待观察。

三、抵押物处置变现有一定困难

抵押物能否合法顺畅地处置，是保障银行权利最终实现的根本问题。但“农房抵押办法”第十二条规定在抵押农房处置时，要“配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下”才能进行处置，这就为实际操作带来了困难，城镇住房的强制执行中长期受到“唯一住房”问题的牵绊和阻挠，现在农村住房更由于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定带来更大的挑战。与此同时，第十二条规定“受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”，基本将受让人限制在抵押人所在的集体经济组织成员（村民）范围之内，这样的话，处置受让范围受限，变现效果将大打折扣。本条的“原则上”规定，亟需“例外安排”予以明确。

四、政策漏洞可能导致循环投机行为

根据《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，这样的法律规定本身没有任何问题，但在“农房抵押办法”出台后就存在一定的法律漏洞。如果因贷款逾期金融机构行使抵押权后，村民丧失宅基地使用权的，理论上，再次申请是没有限制和禁止的，因为抵押人并没有进行出卖和出租。从另外的角度讲，部分农民是否可以不断申请新的宅基地盖房抵押贷款，然后任由金融机构对抵押物进行处置，继而循环进行此投机行为。因此需要对相关法律条文进行明确和完善。

五、确权登记流转等配套措施还需完善

完善的权属证明和有效的流转体系是“两权”抵押贷款有效开展的前提和基础，但当前相关工作还不够完善。一是受地方财政经费不足、土地纠纷、农民意识欠缺等因素制约，当前“两权”确权登记普及率不高，尽管“两个办法”中都要求试点地区政府加快确权登记颁证工作，但估计仍需一段时间才能完成。二是当前农村产权流转交易平台还不够完善，缺乏承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制，一定程度上影响了承包土地的经营权流转交易公开、公正、规范运行。

六、对贷款银行的放贷激励仍需加强

作为一种新的信贷产品，“两权”抵押贷款存在风险较大、盈利偏低的问题，为提高贷款银行的积极性，至少要从以下两方面加强对贷款银行的放贷激励。一是抓紧设立贷款风险补偿基金。农村土地和住房是农民最重要财产，也是其生存的最后保障。此次“两个办法”中均提到鼓励试点地区政府设立风险补偿基金，但从基层实践看，风险补偿基金的资金来源、管理、运作、支付等流程都亟待完善。二是加快设立政府性担保公司为“两权”贷款主体融资增信。鉴于当前“两权”贷款风险偏大的特点，此次“两个办法”中也均提到鼓励试点地区通过政府性担保公司为“两权”贷款主体融资增信，但当前我国的农业信贷担保体系还处于起步阶段，还难以对“两权”贷款提供有效支撑。

“两权”抵押贷款是一项足以影响亿万农民和农业发展模式的重大改革创新，特别是“两个办法”的出台为试点地区提供了更明确的政策依据和实施准则。虽然当前在具体操作过程中还存在一定问题，但相信只要相关部门和贷款参与各方坚持“问题导向”，在法律政策、配套措施、金融创新等多方面予以不断完善，通过基层实践和顶层设计的共同努力，必将能够为“两权”抵押贷款的全面开展提供可复制的模式指导。从而有效盘活农村土地和房屋资产，提高农民贷款的可获得性和便利性，为农村金融和现代农业发展注入新的活力。

参考文献：

[1] 高勇. 我国农村“两权”抵押融资试点经验与启示[J]. 河北金融，2015（08）.

篇5：林权抵押贷款面临问题及建议

一、林权抵押贷款的重要意义

林业作为重要的基础产业和公益事业，具有较好的经济效益、生态效益和社会效益。但林业生产经营者担保难、贷款难的问题一直是制约我省林业可持续发展的“瓶颈”。开办林权抵押贷款,对进一步拓宽林业生产经营融资渠道，解放和发展林业生产力，优化农村经济结构，帮助农民增收致富，加快我省全面实现小康社会建设步伐，促进经济、社会又好又快发展具有十分重要的意义。为此，省林业厅与省联社积极开展合作，在深化集体林权制度改革的同时，积极开展林权抵押贷款，这既是省林业厅与省联社全面合作的一项重要内容，更是创新金融服务，提高林业产业经营活力，加快林业发展、盘活林业资源的重要举措，有利于引导林业扶持政策与信贷资金的有效对接，深化集体林权制度改革，提高林业生产力。因此，各级林业部门和各金融机构要充分认识支持林业发展的深远意义，按照有利于改善农村金融服务、增加“三农”贷款、促进农民增收的要求，正确处理好防范金融风险与支持“三农”发展的关系，不断加强金融服务创新，持续增加林业信贷有效投入，切实把我省林权抵押贷款等相关工作做实、做好。

二、林权抵押贷款存在的主要困难

（一）抵押评估难 一是具备评估资质的人员少，专业评估机构少，林权评估缺乏统一、规范的标准。二是评估机构收费较高，借款申请人难以接受。根据现行有关规定，林业评估费用按评估标的额3%-6%的标准收取。

（二）抵押登记难

根据《甘肃省林权抵押贷款管理暂行办法》虽然要求完善林权抵押贷款配套体系，但是各地区林业部门林权抵押登记和产权交易服务等配套服务体系还不够完善。

（三）市场流转难

从现阶段的实际情况看，由于林权流转市场仍不完善，林木资产流转体系尚未真正建立，对林权抵押变现时的贷款受偿率带来不确定性风险，影响林权抵押的实际担保效果，增加了银行业金融机构发放林权抵押贷款的顾虑。

（四）贷款保险难

一是保险品种单一。目前，办理森林资产保险的保险公司很少，且保险范围单一，仅限于火灾，未包含病虫害等其他自然灾害。二是保险费用高。虽然各地已启动森林火灾保险，但保险公司通常要收取很高的保险费用（约1%），与农业政策性保险相比，费率偏高，客户往往难以接受，导致重庆农商行办理的林户贷款均未办理保险。

（五）贴息政策落实难 2009年10月，国家出台的《林业贷款中央财政贴息资金管理办法》扩大了贴息范围和贴息对象。但该办法要求的财政贴息政策尚未完全落实。

（六）信贷管理难

一是人员专业知识不足。由于林木的特殊性和专业性，银行现有的信贷管理人员在数量和素质上都难以满足林权抵押贷款业务要求；二是贷后管理难度大。由于森林资产分布在广袤林区，虽然有林业部门和护林员管理，但是偷伐、盗伐、私下交易等破坏或违规侵占林权的现象难以控制，客观上加大了贷款风险管理的难度。

三、工作建议

（一）建立和完善林权资产评估和流转体系

一是由各级政府部门推动组建较为权威公正的森林资产评估机构，严格把关，确保评估机构和人员的资质，建立严格的评估责任追究制度。二是打造和完善林业交易专业市场，开展林产品实物交易，进行林权的转让交易，实现林业资产和资本的有序流动，确保抵押林权及时流通变现。三是减少收费环节，合理设置收费标准，将评估收费等控制在林农可承受范围内。

（二）规范林权贷款抵押程序 对申请林权抵押贷款的抵押物须按《森林资源资产评估管理暂行规定》，由具备森林资源资产评估条件的机构进行森林资源资产评估。并由抵押权人和抵押人严格按照《森林资源资产抵押登记办法(试行)》和《甘肃省林权抵押贷款管理暂行办法》有关规定，签署《林权抵押登记申请》提交林权抵押登记部门审查备案后，《林权抵押登记证》由银行机构保管，林权证由林权抵押登记部门保管。各级林业主管部门和银行金融机构要遵循既要方便林权所有者贷款，又要防范信贷风险的原则，优化林权抵押贷款程序，简化审批手续，做好抵押物登记工作。

（三）积极开展林业资产保险

一是相关方面要研究和探索改善林业保险服务工作，包括增加林业保险产品，扩大保险范围，根据树种、树龄、生长环境等因素确定林木资产保险的合理保费和赔偿标准。二是财政部门提高林木火灾保险费分摊比率，从而减轻林农交纳保费的负担，达到林农交得起、财政补得起、保险陪得起的目的，实现林农、保险公司、银行、政府“四赢”局面。

（四）严格兑现贷款贴息政策

一是要加大宣传力度，通过广播、板报等多种渠道，使林权抵押贷款贴息政策家喻户晓，让更多农户从中受益。二是要认真落实贷款贴息政策，制定相应的林权抵押贷款贴息管理办法，对挤占、截留、挪用贴息资金的行为进行严肃查处，确保林权抵押贷款贴息政策落到实处。

（五）积极探索林权贷款担保模式

一是实行林户贷款联保制度，在贷款行开立贷款互保金专户，林农之间相互担保，把贷款风险降到最低点。二是积极拓宽林业信贷品种，尝试开展林农信用共同体贷款。三是采取政府扶持、市场运作的方式，加快组建林业担保公司，推动设立林业投资担保基金，解决仅凭林权担保而保障不足的问题。

（六）银行业金融机构应加强贷后监督检查