太原房地产

太原房地产（精选7篇）

篇1：太原房地产

太原市场房地产调研报告

第一部分 太原市开发商及代理商调研

一、太原市十六大开发商名录

1、评定依据及标准：

近年来，随着太原房地产市场的持续升温和不断发展，越来越多的开发商加入了竞争的行列。据太原市房地产协会资料显示，截至2005年5月，我市共有房地产开发企业395家，房地产中介企业141家。全市房地产上半年投资总额16.5亿元，同比增长46.9%,占全市固定资产投资总额的14%。本篇是对综合实力较强的部分企业的简单分析。资料来源于：

A前期市场调研资料汇总

B互联网站

C电话调查

D太原市房地产协会统计数据

E太原市统计局统计数据

通过对我市房地产开发企业的注册资金、开发资质、员工数量、开发规模、企业形象等各个方面及2002年以来230个在建在售项目的初步调研和统计，我们评选出太原房地产行业16强。

2、八大开发商列表（30万平米以上）

序号开发商名称开发资质开发规模（万平米）主要开发项目

1山西华龙泰房地产开发公司壹级50中辅院小区、华宜大厦、锦绣苑、腾龙苑、怡和广场、东港嘉园

2山西安业集团壹级50安业大厦、安江公寓、环球世运村、安静小区、安广小区、安业商务广场

3山西中保房地产开发公司壹级46中保京华城、兴华商务广场、高尔夫体育休闲中心、中保大厦等

4山西华吉房地产开发公司贰级46漪汾华苑、华宇绿洲、华宇国际

5山西中博房地产开发公司贰级43佳地花园、佳地园中苑、榆次佳地花园

6山西阳光房地产开发公司叁级33阳光大厦、阳光小区、阳光时尚公寓、阳光地带 7山西宝地房地产开发公司叁级33铜锣湾广场

8山西恒实房地产开发公司肆级31和信商业广场

3、八大开发商列表（17－30万平米）

序号开发商名称开发资质开发规模（万平米）主要开发项目

1山西大唐房地产开发公司贰级25大唐智能花园、大唐四季花园、2山西珠琳房地产开发公司贰级22珠琳公寓、珠琳国际、珠琳数码大厦、珠琳商务广场、怡安公寓

3太原万丰房地产开发公司贰级22佳泰花园、国贸中心

4山西太重大唐房地产开发公司贰级20大唐长风、大唐世家、奥林匹克花园（规划中）5山西鑫茂实业发展有限公司叁级18鑫茂花苑、鑫茂大厦、世贸中心

6太原诚达房地产开发公司贰级18和平苑（一二期）、鑫芳庭院、漪鑫雅园、滨湖豪园 7山西石林房地产开发公司叁级17石林苑、奥林花园

8山西银建房地产开发公司贰级17桥东小区、清风居、鼎元时代中心

篇2：太原房地产

2013年初，造城市长耿彦波重回太原。34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，耿市长做出3三项承诺，一是政府保证拆迁；二是政府的配套条件，城中村改造到哪里，道路、水电气暖配套到哪里；三是政府创造效益，实行并联审批，提高行政审批效率，限时办结。

太原的诚意，引来了一流房企助力太原的城中村改造。时至今日，太原的城中村改造拆迁基本完成。

小产权房在全国许多大城市普遍存在，随着房价走高，违法违规建设小产权房屡禁不止。2月28日，太原市政府发布紧急通告，要求起对全市在建项目进行执法大检查，严肃查处违法用地和违法建设，小产权房将严禁售出。严禁未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房；严禁违规组织党政机关、群团组织等单位团购不符合预售条件的项目；严禁返本销售或者变相返本销售商品房；严禁采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；严禁分割拆零销售.商品住宅；严禁委托没有资格的机构代理销售商品房；严禁以不受限购政策限制为由诱导购房者购买住房；严禁打着保障性住房旗号销售非保障性住房。严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。十个“严禁”让太原的楼市陷入“绝境”

据相关部门调查统计，目前，太原市内的在售项目有近300多个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。截至7月底，太原六城区已有49个违规项目被查封。

2013年4月太原启动大规模道路改造工程：东中环、西中环、北中环、并州路、府东、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延„„12月26日太原中环线路正式通车，设计时速60公里，全线无红绿灯。11月2日，太原地铁2号线破土动工，2018年12月，实现一期线路通车试运行。太原城人“地铁梦”将成现实。

2013年国家要求严格楼市调控，太原作为省会城市也不能坐视不理。政府研究确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

11月28日，山西太原紧随各大城市楼市调控步伐，《并九条》横空出世。

一，限购升级，单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原规定的18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有本市户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房。

二，12月居民消费价格涨幅出炉：居全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%住价涨2.8%租金涨4.7%。

三，截止到2013年12月 太原房价连涨10个月均价达到每平米6802元。

四，2013市房管局办理房产抵押登记业务达33415件 金额达251亿，市房管局办理房产抵押登记各类业务总量达33415件，贷款金额达到251亿元。房产抵押是房产交易的重要组成内容，个人通过房产抵押贷款，既是短期内经济实力不足的无房者圆住房梦的主要途径，也是有房者实现住房保值增值功能的重要渠道，近年来，我市房地产开发市场两成以上的新建商品房开发都是通过抵押贷款方式实现的。绝大多数开发企业通过抵押贷款这一融资渠道实现了滚动开发。

五，2014年中国房价还会继续暴涨。

未来20年，就算楼价是下跌的，也是相对的下跌，而楼价涨是绝对的。中国房价难跌大揭密，未来20年将上涨18个铁证。

1、中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2、城市人口增多导致房价上涨，外来人口以及城镇乡人口的不断涌入，城市的住宅及用地远远满足不了他们的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺导致房价上涨。

4、刚需旺盛导致房价上涨。

5、开发商技术革新导致房价上涨。

6、造房成本上涨导致房价上涨。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上。

8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

9、城市化进程拉动房价上扬：中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期房价上扬不可缺：城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇：大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源：房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量

13、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升：盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”。

14、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

15、通胀预期加大，带动房价上扬：CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

16、地价猛涨，催高房价：大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快。

17、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

六，短短几年时间：太原房价为啥上涨这么快

省城住房供不应求：据房地产市场调研显示，以今年9月为例，太原市的商品房市场整体上呈现量跌价升的趋势。而从太原房价网提供的信息来看，截止到11月3日，二手房均价为7933元/平方米，环比上周上涨0.02%。2013年，太原市场上相继涌现出一些新晋地产项目，为了更快地打开市场，迎合刚需以及改善型居住客户的需求，部分开发商大打折扣牌，其中还不乏品牌开发商。

二手房供应量不足：供不应求的现象对二11月2日，长风街文华苑小区易佳房产一位

经纪人表示，今年省城二手房市场的需求量非常庞大，但供应量却明显不足。

除了限制五证不全的项目销售这一原因外，全城正在进行大范围的提质升级改造，不少卖房人对道路改造后的涨价预期值高，捂盘惜售的想法成主流。

多方因素引领楼市走势：目前，太原市的房价仍然呈稳步上升趋势。政府修路、修桥、拆迁、地铁开工、新的拆迁政策等都是带动地价上涨的重要因素。

七、2014太原楼市调控 只有改革才能让房价走出困局

从政策方面看，太原楼市2013年年底，太原楼市限购令再出升级版，无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛，还是继续提高商品住宅贷款的难度，都成为最大的亮点。政策有两点——一是“不准涨价”，另一个是限购“不会放松”。

不仅房地产，现在钢铁、水泥等行业产能过剩严重，也与这个“压力”、“动力”有关。

八、2014太原楼市走向：优质新房受宠持有增值稳健

太原楼市眼下依然处于淡季，推盘量剧减，成交量也并不火爆。不论是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。

九、2014太原新盘面市：仍将以大牌房企为主导

2013年，太原市对房地产销售市场的严加规范，“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”，太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。

今年3月前后将有新房源入市。在刚刚过去的一年中，虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势，但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头，许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升，尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。

十、2013年年末太原房产市场仍以刚需房为主打

房源入市平价盘较多，二手房“有效”房源增多。随着政策难以落实以及太原实施细则一直未出台，政策对二手房市场的影响逐渐削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原众多开发商打响年底“促销战” 或是购房好时机

每年年末，众开发商都会通过形形色色的优惠活动，打响年底“促销战”以促进全年的销量。对于购房者来说，此时或许是购房的好时机。

针对各开发商年底给出的促销活动，一位地产项目负责人表示，每年年末都是各楼盘完成全年任务的冲刺时期。

对于购房者来说，楼盘年末的“促销战”可能存在着较多的购房机会。

一般来说，开发商冬季都会面临着建筑安装公司催款、银行贷款的压力以及年末销售业绩的压力，这会让他们短期内调低楼盘价格。

十二、房价高也得买房 刚需买房五大技巧

一，地段第一指标：首先是中心区；其次是次繁华生活区；再就是CBD区域和开发区。但不管哪种区域，买房选择合适自己的地段才是最重要的。

二，小区配套要合理齐全：小区内停车空间的设计，是否合理，是直接对人们出行造成影响的。监控系统，小区光钎，安防系统„„等等设备是不是齐全，买房子时也不能忽略这一点。

三，品牌房企值得信赖

在选择房企方面，大品牌开发商应该成为首选。品牌房企的优势在于：一，能够精准的把握地段价值，将楼盘的城市价值挖掘到位，让楼盘在未来发展中更具增值潜力；二，品牌房企承载着筑房责任心，产品质量将得到强有力的保证；三，品牌房企的物管在正规管理化中已形成让业主更贴心更省心的服务理念，让业主收获更高品质的居住感受。

四，楼盘周边配套要完善

楼盘周边配套是否完善，直接影响着人们的居家生活。另外一个重要的原因就是，配套完善的楼盘升值空间才比较大。因此刚需购房前，要做好准备，考虑全面，才能买到自己想要的好房子。

五，户型非常重要

一个好的户型不仅可以让生活添加便利，更能让房子有更好的升值空间，在换房的时候受到市场的青睐。一个好的户型具有三大特点，第一，格局方正；第二，偏大面宽、偏小进深；第三，采光要好，没有暗间；第四，房间大小适中。

对于买房面积，买小在买大，在如今严厉的房产条以及换房成本不断增加的市场下已经不再适合刚需购房者，一步到位应该成为首选。

中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。

货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

总的来说

第一，今年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

第四，投资客不会明显增加。

第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。

第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

篇3：太原房地产

在山西代表团驻地，记者见到了太原市代市长耿彦波。他瘦高，颇有几分儒雅，深色西服，没系领带，一口浓重的山西口音，谈起文化与城市建设，神情激动，兴致盎然。

“过去一年，太原市创新发展模式，推进绿色转型，努力建设一流的省会城市和具有国际影响力的区域性现代化大都市，国民经济和社会发展迈上新台阶，完成了‘十一五’规划的目标任务，实现了‘十二五’规划的良好开局。”耿彦波说。

太原市《政府工作报告》显示：五年来，全市地区生产总值由1042亿元增加到2080亿元，年均增长9.7%;财政总收入由192.2亿元增加到393亿元，年均增长15.4%;一般预算收入由75.3亿元增加到174.7亿元，年均增长18.3%;规模以上工业增加值由335.7亿元增加到687.2亿元，年均增长9%;固定资产投资累计达到4002亿元，年均增长15.4%;社会消费品零售总额由436.5亿元增加到973.3亿元，年均增长17.4%。

太原市牢牢把握科学发展的主动权，积极应对国际金融危机冲击，保增长、保民生、保稳定和促转型工作取得实效，综合经济实力显著增强。深入推进产业结构调整，煤炭资源整合、煤矿兼并重组取得重大成果，一流新兴产业基地建设迈出新步伐;现代服务业快速发展，消费市场繁荣活跃;农业产业化加速推进，农民收入不断提高，农村“五个全覆盖”全部实现，新农村建设扎实有效。

着力推进工业新型化。以园区为载体，以产业链为手段，支持企业向上、向下延伸，推进工业新型化、信息化。制定出台工业振兴行动方案，设立新兴产业发展基金，大力发展新兴产业，切实提高新兴产业占比率。建设汾东新区综合体、现代物流、旅游会展、文化创意等30个重点传统服务业升级项目和现代服务业项目，带动全市服务业提档升级。

提升园区经济带动力。完善园区和县区运行体制，以发展新兴产业和总部经济为重点，大力推进园区经济扩园提质、一区多园。高新区重点推进新区建设，着力打造世界一流的煤化工技术研发集群、电子信息产业集群、新材料和环保节能产业集群。建立健全社会化服务体系，搭建民营经济转产转型服务平台，提高民营企业自主创新能力。设立支持民营经济发展专项资金，成立金融业综合协调机构，推动企业上市，扩大直接融资的比例，建设多层次的资本市场。

篇4：太原房地产

仪式由党工委书记王茂健主持。管委会主任赵伟东致辞，代表党工委、管委会对清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）的开工奠基表示热烈的祝贺，他说，今年以来，我区按照省市转型跨越发展的要求，紧紧围绕建设一流的孵化基地、研发基地、总部基地、人才基地的战略目标，内抓提升转型，外抓扩区跨越，瞄准高端产业，引进品牌项目和重大项目，高标准、高起点、高强度建设全省最大的科技创新引领区、新兴产业集聚区、跨越发展带动区、科学发展示范区，做了大量卓有成效的工作。这次和清华科技园合作共建清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原），主要是充分利用清华科技园的优质资源，借鉴清华科技园的成功模式和经验，进一步推进我区的二次创业。清华科技园是目前全国唯一的A类国家级大学科技园，也是国内外科技园领域公认的最好的科技园之一，清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）的开工奠基，是我区发展中的一件大事，党工委、管委会将一如既往、积极、有效地做好各项协调服务工作，为项目的建设和发展营造良好的环境。希望在双方的共同努力下，把科技园早日建成投产。

清华大学校长助理、清华科技园启迪股份有限公司总裁徐井宏介绍项目情况。清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原），位于太原高新区南中环街与滨河东路交叉口，项目总占地面积75亩，由四幢楼群构成，规划建设面积33万平方米，总投资9亿多元人民币。该园将依托太原高新区产业优势、资源优势和清华科技园在科技园区建设、运营管理、创新区域打造、创新服务体系建设等方面的丰富经验，充分发挥集群式创新优势，进一步促进科技成果转化，推动产业结构升级，打造成太原高新区自主创新的核心基地。

清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）建成后，将吸引200多家创新型企业，从业人员10000多人，入驻企业年产值约50亿元人民币。园区在太原传统产业的基础上，重点围绕新能源产业、电子信息产业、新材料产业、生物医药产业等战略性新兴产业领域发展，形成整体构架下多基地格局。力争在十二五期末，在太原高新区内建成一个体系完美、结构合理、资源丰富、创新活跃的核心区，吸引一批行业领军人物和产业科技人才，转化一批重大科技成果，形成若干创新活跃的研发及产业基地，涌现一批科技明星企业和企业明星，将清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）打造成国内外科技领域的行业巨人和领导者。

廉毅敏代表市委、市政府对清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）项目的顺利开工奠基暨企业入园表示热烈祝贺。他说，清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）项目，是太原高新区推进二次创业，建设一流开发区的重点项目，也是太原市建设一流新兴产业基地、一流自主创新基地、一流现代宜居城市的重点项目，市委、市政府对该项目寄予厚望。希望清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）的建设能够吸引大量的优质企业、产业、技术、产品、人才和所有创新的新型要素，快速提升太原市的科技创新、科技成果转化能力，为建设建设一流新兴产业基地、一流自主创新基地提供有力的技术和产业支撑。全市各部门将全力以赴为园区建设营造宽松、优质、高效的政策环境、经营环境和服务环境，通过各方的努力，迅速把清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）做大做强，成为太原高新区二次创业的亮点和标杆，成为中部地区一流的创新科技园区，为山西省、太原市的转型跨越发展做出积极的贡献。

程建平代表清华大学对清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）项目的开工奠基表示祝贺，他说，进入新百年的清华大学，将进一步加强人才培养，努力建设一批国际一流的优势学科，形成一批高水平的科研成果，进一步加强社会服务，全方位为中国经济社会的发展做出应有的贡献。希望清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）秉承 “清华科技、服务社会”的理念，建设一流的创业企业孵化基地、创新人才培育基地、科技成果转化基地，为山西省、太原市的经济发展贡献力量。

仪式上，赵伟东与入驻清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）的世纪互联数据中心有限公司董事长陈升、新加坡水木集团理事裴少荣、鑫桥联合融资租赁有限公司首席执行官施锦珊进行了签约。

最后，参加仪式的各位领导和来宾为清华科技园太原分园暨启迪科技园（太原）项目培土奠基，标志着该项目正式开工建设。

委领导郭力、胡志峰、刘增钢、白建生、刘建刚也参加了项目开工奠基仪式。

篇5：太原市房地产限购令的详细解读

太原市人民政府在2011年1月11日和2月19日先后出台了对房地产调控的限购政策，并以太原市政府1号文件与5号文件的形式出现，可见此次调控的力度。以下为限购令的具体内容：

（并政发[2011]1号）

各县（市、区）人民政府，各开发区管委会，各有关单位：

为进一步深化房地产市场调控、稳定商品住房价格、促进我市房地产市场健康平稳发展，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）等房地产宏观调控政策，结合我市实际，提出如下意见：

一、在本市市辖六区购房实行限购政策自本意见下发之日起，本市及外省市购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房。在签订商品房买卖合同前，房地产开发企业应查验购房人家庭成员情况及已购房情况，并提供真实准确信息；违反本规定购房的，房产登记机构不予合同备案和房产登记。

二、严格执行国家差别化住房信贷政策居民家庭购买第3套及以上住房的，银行不予贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。贷款购买商品住房的，首付款比例不得低于30%；贷款购买第2套住房的，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。

三、落实购房契税优惠政策个人购买143m2以下（含）普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90m2以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。

四、严格商品房预售管理商品住房项目未取得预售许可前不得预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式进行预售或向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品住房项目，要在批准预售5日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并按照申报价格明码标价对外销售，不得随意提高销售价格。商品住房网签合同后，不得随意退房或更改购房者姓名。

五、加大违法违规行为查处力度对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，重点核查违规预售、捂盘惜售、哄抬房价及消费者投诉集中的项目。凡违反规定的，责令限期整改，记入房地产信用档案，并暂停商品住房网上签约；拒不整改的，依法从严查处，直至取消其开发资质。

六、加强信息公开和市场监测健全房地产信息公开机制，稳定市场预期，及时公开披露已批准的销售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况，发布市场调控和相关统计信息，继续加强房地产市场统计、分析和监测工作。

七、加强保障性住房建设管理加大保障性住房供地、资金和配套设施建设支持力度，优先安排保障性住房建设用地，扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例，确保具体地块落实。市政道路等配套公共设施建设与保障性住房项目同步建设、同步交付使用。加强住房保障政策支持和资金筹集，建立保障性住房建设投融资平台，为保障性住房建设提供资金保障。

八、加快公共租赁房建设进一步增加保障性住房有效供给，加快廉租房、经济适用房、公共租赁房、棚户区改造和旧城改造等保障性安居工程建设，重点发展公共租赁房，建立完善公共租赁房政策，支持鼓励社会力量参与公共租赁住房建设。通过配建、收购等方式，多渠道增加公共租赁住房供应和保障性住房房源，切实解决低收入家庭住房困难。对已列入保障性住房的建设项目，加快各项建设手续办理和工程建设进度，确保按时交房；已具备配租配售条件的，按照公开、公平、公正原则，做好配租配售工作。（并政发[2011]5号）

二○一一年一月十一日各县（市、区）人民政府、各开发区管委会、各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），巩固和扩大房地产市场调控成果，有效遏制投资投机性购房，稳定商品住房价格，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、坚决贯彻落实国家、省房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。根据太原经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，我市将综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年一季度向社会公布。

二、继续加大保障性安居工程建设力度。通过新建、改建、购买、租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。市国土部门要优先安排储备用地用于保障性安居工程建设，市财政部门要切实落实资金筹集和投入，市税务及相关部门要落实好税费减免等优惠政策，引导房地产开发企业积极参与保障性安居工程建设，确保我市目标任务的顺利完成。加强我市保障性安居工程建设和运营管理，切实做到公开、公平、公正。

三、继续扩大公共租赁住房建设和供应规模。要与棚户区（旧城）改造、经济适用住房建设和城中村改造相结合，采取政府、产业园区、国有企业、高校、科研院（所）以及农村集体经济组织等多种渠道筹集房源。要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。金融机构要积极参与，发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要积极探索在存量房中开拓保障房房源，扩大公共租赁住房来源。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

四、严格执行国家差别化住房信贷政策和相关税收政策。对居民家庭贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

五、加强住房用地供应管理力度。各有关部门要切实增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源审查。参加土地竞买的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正并严肃查处。对已供房地产用地，超过两年未取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、在本市市辖六区购房实行限购政策。自本意见发布之日起，原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。

七、加大对市场违法违规行为查处力度。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房产管理部门要将市场信息、经批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、查处违法违规行为等情况及时准确地向社会公开。有关部门要主动配合房产管理部门开展违法违规行为查处工作，对已经取得预售许可但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售以及通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的，要严肃查处。对价格明显超过周边同类房屋价格水平或者价格异常波动的楼盘，要进行重点核查。对存在违法违规行为的，要依法严厉查处，责令限期整改，记入房地产信用档案，并暂停其商品住房网上签约。

八、加快个人住房信息系统建设。各有关部门要通力合作，尽快实现数据的集中统一和互联互通。加快完成市、县两级系统整合，实现全市住房信息全覆盖。

九、各县（市、区）政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设和供应目标落实工作责任并积极推进。要将住房保障工作目标纳入县（市、区）政府年度考核内容，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

十、各有关部门要加大对保障性住房项目及中低价位商品住房支持力度，转变工作作风，简化审批流程，缩短办事环节，提高工作效率，为房地产市场的健康平稳发展创造良好的政务环境。

十一、新闻媒体要大力宣传我市房地产市场监管和住房保障工作好的做法和经验，深入解读政策措施，引导居民从自身实际消费能力出发理性购房。

市政府其他相关内容文件与本意见不一致的，以本意见为准。

与1月11日出台的旧版“限购令”相比，新版“限购令”从3个方面进行了升级，全面堵住了投资投机购房行为。

一、新“限购令”规定：“对已拥有1套住房的本市家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市家庭暂停向其售房”。同时，即使有一年的纳税证明或者社保证明，外地人最多也只能买一套住宅。

二、原限购政策仅涉及新建商品住房，新“限购令”明确规定限购范围包含新建商品住房和二手住房。

三、原限购政策中对非本市户籍居民家庭购房需要提供的纳税证明和社会保险缴纳证明并没有时间限制要求。新 “限购令”要求非本市户籍居民家庭购买住房必须要提供本市一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明。

下面我们将对新“限购令”进行详细的解读：

一、判定是否为太原市居民家庭的唯一依据就是户口本，其他证明包括身份证均无效。

二、市民担心房管部门给开发商发放的“告诫提醒通知书”对开发商和购房者的约束力不够，对此，房管部门表示，将启动详尽的审核程序，以确定购房者是否属限购范围。

三、2月19日出台的房产限购措施针对的是两类人群，一类是本地户籍的居民，一类是外地户籍。而根据太原现有的户籍政策，单位和人才市场集体户口依然视为本地户口，参照太原户籍买房的规定执行。四、一些进城务工的农民工，有的已经在太原工作好几年了，但是由于不规范的用工制度，导致他们没有纳税证明和社保缴费证明。按照规定，这部分人也无法购买住房。据了解，太原的自由职业者并不少，还包括一些做小生意的外地人，他们都面临着同样的问题。房管部门相关负责人表示，自由职业者也可以自行申报缴纳个人所得税，只要满1年，就具备购房资格。

五、规划用途为商业性质的商铺、写字楼没有纳入此次限购范围，住宅性质的商品房则全部限购。

六、限购不会催热小产权房市场。因为小产权房属集体土地上的违建，属于打击范围。今年我市要加大城中村改造，小产权房是今年的重点打击对象，房管部门将对所有的小产权项目进行归类整理，同时告诫消费者不要购买手续不全的房子。

七、外籍人员购房首先必须到省安全厅备案，由省安全厅给房地局下发通知。此类人员不需要提供一年以上的社保和纳税证明，但是只允许购买一套住房。

八、如果我市居民家庭在“限购令”出台前购买了3套住房，目前手续还在办理中的话，按照新政，只能优先选择两套，放弃一套。

新旧两次限购令，从政府监管、限购、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，一次性出台了系列的政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。通过制定年度房价控制目标、加强商品住房销售管理、严格限购令和差别化信贷和税收政策，以及加强保障性住房建设，目的就是要有效抑制投资和投机性买房需求，但同时也会将改善性需求和刚性需求压抑下来，在一段时间内，将不可避免地出现成交量大幅下降，市场观望气氛再次深厚，超过08年调控时期，但由于09年、10年市场较好，大多数开发商手头的现金比较充足，因此房价在短时期内不会出现松动，如果限购政策延续一年以上，将会使得中小开发企业的资金出现危机，相应地商品住宅价格也必将随着开发企业资金困难而出现下跌。但目前中国的经济形势尚不稳定，作为经济支柱产业的房地产业，国家必定不会允许其出现大幅波动。而且从以往政策出台的频率与执行的时间规律来看，政策间出台的时间间隔越短，那该项目政策的执行时间也越短，从年初这段时间的政策出台频率来看，本轮调控的执行时间也应该不会太长。

综上所述，我们和泰房地产应该总结并学习限购令的内容，根据政策来制定我们新项目的方案。我认为在定位项目时，以面向中、高端客户为主，追求产品性价比与差异化，增加产品对客户的吸引力；

产品设计上，进行户型结构调整，适当增加面向首次改善客户和首次置业的中、小户型的比例，但也要具备少量针对高端的大面积户型。

销售方面，调整推案量，保证在市场需求弱化的情况下，减小销售压力，同时积极运用多种营销手法，加快销售节奏，保证现金快速回流。

孙彦伟

篇6：太原房地产

一、房地产开发投资低位运行

2014年，太原全市房地产开发投资进入低速运行的发展轨道，整体呈回落态势。2-5月累计同比增幅分别为23.5%、18.9%、11.6%、11.9%；其中商品住宅投资71.14亿元，增长20.1%，增速比前4个月回落0.5个百分点。

（一）施工进度总体放缓

施工规模增长放缓。今年以来各月施工面积增长呈现整体回落的态势。前5个月，全市房地产开发项目施工面积4000.44万平方米，增长12.1%，比上年同期（19.0%）回落6.9个百分点，比前4个月（10.7%）提高1.4个百分点。新开工面积持续负增长。前5个月，全市房屋新开工面积118.28万平方米，同比下降17.0%，降幅比上年同期（-46.2%）收窄29.2个百分点，比前4个月（-48.3%）收窄31.3个百分点，其中住宅新开工面积104.30万平方米，同比下降5.9%，降幅比上年同期（-37.3%）收窄31.4个百分点。

（二）土地购置面积大幅缩减

进入2014年，房地产企业受市场环境影响，房地产企业拿地意愿降低，土地购置面积增速始终处于负增长区间。前5个月，土地购置面积9.69万平方米，同比下降66.4%，比上年同期（103.9%）下降170.3个百分点，降幅比前4个月（-87.4%）缩小21.0个百分点。土地交易指标是房地产开发投资的先行指标，土地购置面积的持续负增长将对全市房地产开发投资增长形成一定制约。

（三）房企资金来源渠道持续收紧

由于商品房销售面积的下跌，加上银行对于房地产行业的信贷控制，房地产开发企业回笼资金不畅，银行贷款等资金渠道持续被压缩，资金链有吃紧的趋势，资金压力不断加大。从到位资金情况看，前5个月全市房地产企业到位资金

135.42亿元，下降3.9%，比上年同期（26.9%）回落30.8个百分点，较前4个月（3.7%）回落7.6个百分点，比2013年（36.2%）回落40.1个百分点。资金结构中：银行贷款大幅回落，前5个月到位10.82亿元，同比下降3.5%，较上年同期（56.9%）大幅回落60.4个百分点；自筹资金增长走低，前5个月到位40.41亿元，同比下降17.9%，比上年同期（7.8%）回落25.7个百分点，到位资金趋紧成为房地产开发投资回落的又一重要原因。

二、房地产销售市场快速降温

与房地产开发投资回落的走势相同，今年以来，全市商品房销售面积也呈现逐月递减的趋势，前5个月全市商品房销售面积105.50万平方米，增长7.2%，增速比上月（16.8%）下降9.6个百分点，比上年同期（32.5%）回落25.3个百分点，比2013年（21.9%）全年下降14.7个百分点。

（一）消费者对房价下降预期增强影响刚需释放

市场预期调整，购房者观望情绪增强。最近媒体对北京、上海、深圳等一线城市房价下降预期报道频率增多，加之太原市部分房地产开发项目也采取了一系列降价促销方式，这些都给消费者产生一种房价可能要下降的心理预期。同时，国家加快开展不动产统一登记以及两会期间热议开征房地产税等消息均对消费者产生了一定影响。消费者观望情绪增强，影响刚性需求释放。前5个月全市住宅销售面积96.61万平方米，增长4.2%，比上月（15.2%）下降11.0个百分点；住宅销售额65.71亿元，同比增长2.7%，比上月（16.8%）回落14.1个百分点。

（二）信贷政策收紧抑制投机性购房需求

篇7：太原房地产

（2007年12月21日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2007）民一终字第62号）

裁判摘要：

一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

上诉人（原审被告）：山西嘉和泰房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。

法定代表人：范维明，该公司董事长。

委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：太原重型机械（集团）有限公司。住所地：山西省太原市玉河街53号。

法定代表人：高志俊，该公司董事长。

委托代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。

上诉人山西嘉和泰房地产开发有限公司（以下简称嘉和泰公司）与上诉人太原重型机械（集团）有限公司（以下简称太重公司）土地使用权转让合同纠纷一案，山西省高级人民法院于2007年1月22日作出（2006）晋民初字第20号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年12月18日开庭审理了本案。嘉和泰公司的委托代理人张刚，太重公司的委托代理人段伟岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2002年3月26日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《协议书》。其主要内容如下：„„

（二）开发地段：位于太原市并州南路西一巷48号，并规选字（2001）第0068号规选中，南北约232米，东西约221米，除去其中西南角锅炉房、西北角已有建筑物，并留出变电室位置0.5亩左右，占地约64.5亩。

（三）双方权利义务：（1）太重公司负责上述地段的旧屋拆除及安置；（2）太重公司负责三通一平，具体时间为2002年6月10日前为主干道以西地段，2002年11月30日前为剩余地段；（3）在土地转让手续办理完毕之前，太重公司协助嘉和泰公司办理项目的建设手续；（4）太重公司负责嘉和泰公司施工中的水、电供应，费用由嘉和泰公司按月支付，房屋建成后的水电增容及设施费用由嘉和泰公司承担；（5）太重公司现有锅炉房、变电室可与嘉和泰公司共同使用，由此产生的增容费由嘉和泰公司承担（产权归太重公司）；（6）嘉和泰公司负责开发项目所需规划、设计、报建等工作及费用；（7）嘉和泰公司负责工程费用筹措、支付、施工及房屋建成后的销售；（8）太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《国有土地出让合同》约定的付款方式及付款时间支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳；（9）太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司向太重公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担；（10）嘉和泰公司为取得土地使用权，向太重公司支付土地补偿金每亩94万元（不含土地出让金及相关税费）；（11）建成后的商铺和住宅，太重公司可按嘉和泰公司确定的价格优先购买；（12）如太重公司需在本小区内建设职工住宅，其占地面积从总面积中扣除；（13）嘉和泰公司在售房过程中发生的各类税、费均由嘉和泰公司承担。

（四）付款方式：（1）协议签订后两日内，嘉和泰公司向太重公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；（2）太重公司与土地部门签订土地出让合同后十日内，嘉和泰公司按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项；（3）太重公司土地出让完毕，且已取得国有土地使用权后，太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。

（五）违约责任：（1）在土地转让手续办理完毕前，太重公司如未按本协议第三条第二项约定时间实现三通一平，应按嘉和泰公司已付款额，以每日万分之四计息赔偿待工损失，超过三个月仍无法实现约定条款，嘉和泰公司有权解除协议，太重公司须退还所收款项。（2）嘉和泰公司未按本协议第四条约定时间向太重公司支付该条约定款项，按该条应支付款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司，如超过约定时间三个月后仍不能支付，太重公司有权终止协议，除留下已付款的10％作为对太重公司补偿外，其余款项退回嘉和泰公司。（3）施工期间，如因太重公司原因不能保证用水、用电，太重公司应赔偿嘉和泰公司因此所遭受的直接损失；嘉和泰公司未按本协议约定支付水、电及增容费用，太重公司免除责任。（4）在土地转让手续办理完毕之前，因太重公司原因，嘉和泰公司未能及时办理工程项目审批手续，影响施工，太重公司须赔偿因此给嘉和泰公司造成的直接损失，但由于嘉和泰公司未按通知如期支付相关费用，太重公司免除责任。

2002年4月2日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《补充协议》。其主要内容如下：

（一）按原订协议的期限，嘉和泰公司按每亩94万元向太重公司支付土地补偿金，94万元／亩中的流转税按太重公司76％，嘉和泰公司24％的比例承担。嘉和泰公司承担的24％流转税款按原《协议书》约定在嘉和泰公司支付每期土地补偿金的同时一并支付，最终以实际交付的税款按双方约定的比例多退少补。

（二）除以上1条以外，原协议履行过程中的所有各项税费（包括土地增值税、交易税等，但不限于此）均由嘉和泰公司承担。

（三）以上各项税费凡以太重公司名义缴纳的，须由嘉和泰公司如数支付给太重公司。

2002年9月24日，太重公司与太原市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），太重公司取得了该宗土地的使用权。确认出让土地面积为42968.75平方米（约64.45亩）。

2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《太原市出让土地使用权转让合同书》（以下简称《转让合同》）。该合同主要内容如下：第7条土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255.08万元。第8条太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳转让时的土地增值税。第10条双方在本合同签订十五日内，由嘉和泰公司按太原市地产交易管理所审批意见，办理有关手续，交纳有关税费。第11条双方在本合同签订后三十日内到太原市国土资源局申请土地使用权变更登记。

根据《协议书》第四条1约定：本协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付土地补偿金1500万元。2002年4月2日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元（该承兑汇票2002年9月到期）。

2002年10月30日，嘉和泰公司以支票方式向太重公司支付土地补偿金250万元。

根据《协议书》第四条3约定：太重公司取得国有出让土地使用权后，由太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司即支付剩余的土地补偿金。2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，2003年1月20日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元。

2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日，嘉和泰公司以支票、现金方式，四次向太重公司支付土地补偿金330万元。

综上，嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金方式共支付土地补偿金4580万元，余款未付。

根据《协议书》第三条8约定：太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《出让合同》约定的付款方式和付款时间支付给太重公司。《协议书》第四条2约定：太重公司与土地管理部门签订土地出让合同十日内，嘉和泰公司应按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项。

2002年9月24日太重公司和太原市国土资源局签订《出让合同》。2002年8月12日嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地出让金1000万元（该承兑汇票2003年2月到期）。2002年9月23日嘉和泰公司以电汇方式向太重公司支付土地出让金50万元。嘉和泰公司合计向太重公司支付土地出让金1050万元。

2003年1月15日，太重公司与嘉和泰公司取得国有土地使用权转让鉴证单。双方通过办理权属变更登记手续，嘉和泰公司于2003年1月取得该宗土地的国有土地使用证。

按照《协议书》和《补充协议》有关税费承担的约定，嘉和泰公司尚欠太重公司各种税金。

一审法院还查明，2002年12月31日，嘉和泰公司向太原市国土资源局支付土地出让金386.72万元。

一审法院另查明，太重公司已缴纳契税41.25万元；已申报营业税281.25万元，实际缴纳营业税242.526万元。

一审法院再查明，嘉和泰公司住所地由原太原市并州南路西一巷48号变更为太原市并州南路西一巷10号。

2006年1月16日，太重公司向一审法院起诉称，2002年3月16日太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》，就太重公司向嘉和泰公司转让太原市并州南路西一巷48号土地拆迁补偿事宜进行了明确约定。2002年4月2日又签订《补充协议》，就《协议书》中有关税费承担问题进一步明确。合同签订后，太重公司按约履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地补偿金4559.7万元，尚欠太重公司土地补偿金、相关税费等合计3548.627l万元。嘉和泰公司应支付欠款并对其违约行为按照合同约定承担违约责任。请求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地补偿金、相关税费合计3548.6271万元及违约金755.86256万元（截止2006年1月12日）及至全部清偿之日止的违约金；嘉和泰公司承担全部诉讼费用及律师费用。

2006年8月7日，太重公司向一审法院递交补充诉状，称根据太重公司与嘉和泰公司签订的《转让合同》，嘉和泰公司还另外拖欠太重公司土地转让金5255.08万元没有支付。因此增加诉讼请求，请求依法判令嘉和泰公司立即支付土地出让金5255.08万元并承担全部诉讼费用。

嘉和泰公司辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的诉讼请求应被驳回。（1）太重公司主张的“土地补偿金”与“土地转让金”是转让同一地块的不同阶段的称谓，其实质是土地转让价。2002年3月26日，双方签订《协议书》时土地性质为划拨土地，且协议的名义是合作开发，故使用“补偿金”这一名词，实质是土地使用权转让合同。2002年12月，双方就该地块重新签订了《转让合同》，并经政府批准。该合同是最终确定土地使用权转让法律关系的合法文件，转让价格为5255.08万元。嘉和泰公司已超额支付土地转让款，不存在欠款一说。（2）嘉和泰公司不欠太重公司任何税费。《转让合同》中没有约定由嘉和泰公司负担相关税费，且在该合同第八条明确约定增值税由太重公司负担。（3）嘉和泰公司不欠太重公司任何款，太重公司无权主张所谓的违约金。

一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是：

（一）《协议书》的效力问题；

（二）《补充协议》的效力问题；

（三）《转让合同》的效力问题；

（四）嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（一）关于《协议书》的效力问题。一审法院从三个方面分析《协议书》的效力：1．《协议书》的性质。太重公司认为《协议书》约定的土地补偿金，系用于地上房屋拆迁、职工安置、工厂搬迁及地上建筑物补偿等，与《转让合同》约定的土地转让金，是两个概念，无法替代。嘉和泰公司认为《协议书》名为合作开发，实际是不同时期转让土地使用权的同一称谓，《协议书》的实质为土地使用权转让合同。一审法院认为，《协议书》的性质是土地使用权转让合同。就《协议书》内容看，主要是约定嘉和泰公司为取得该宗土地使用权，向太重公司支付94万元／亩的补偿金。并非以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共同经营，共享利润、共担风险合作开发为基本内容。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应当认定为土地使用权转让合同。2．《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的关系。太重公司认为《协议书》涉及土地的拆迁、安置、办理出让手续等内容；《补充协议》涉及税费承担问题；《转让合同》仅是土地使用权的转让。三者之间不存在矛盾，《转让合同》不能取代《协议书》和《补充协议》。嘉和泰公司认为《协议书》和《补充协议》实质是不具合同效力的土地使用权转让合同，最终被《转让合同》取代。一审法院认为，从形式上讲，《协议书》和《补充协议》是未经备案登记、仅由双方持有的合同。《转让合同》是经过备案登记的合同。从内容上讲，《协议书》和《补充协议》约定转让土地补偿金94万元／亩，共6058.3万元，土地增值税及相关税费由嘉和泰公司承担。《转让合同》约定土地转让金为每平方米1223元，共5255.08万元，土地增值税由太重公司承担。《协议书》约定的权利、义务，付款方式、违约责任、争议解决方式等条款，在《转让合同》中没有条款约定或者说明。二者是针对同一标的所签订的形式不同、内容也不尽相同的两份合同。虽然都有转让的真实意思表示，但《协议书》是真实履行的合同，而《转让合同》只是用于办理过户之用。3．《协议书》的效力问题。太重公司认为《协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》是转让划拨土地，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，是效力瑕疵合同，被《转让合同》取代。一审法院认为，《协议书》是双方当事人真实的意思表示，也是实际真正履行的合同。《协议书》和《转让合同》是对同一标的所签的先后两份合同，但后签订的《转让合同》并不当然取代《协议书》。因为：一是《转让合同》未废止《协议书》及《协议书》中约定的补偿金条款，也未约定《协议书》与《转让合同》相抵触的部分无效；二是《协议书》和《补充协议》约定了包括拆迁、安置、履行期限、履行方式、违约责任承担、纠纷解决方式等内容，《转让合同》不具备该类交易行为所签合同的必要条款。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，应推定为未变更。三是《协议书》不违反国家法律、法规。太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，该土地为划拨用地，但双方在履行合同过程中，在经政府管理部门批准后，该划拨用地使用权已转化为出让土地使用权，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《协议书》应认定为合法有效。

（二）关于《补充协议》的效力问题。太重公司认为《补充协议》合法有效。嘉和泰公司认为《补充协议》同样是效力瑕疵合同，已被《转让合同》取代。一审法院认为，双方在《协议书》的基础上，签订《补充协议》，对土地增值税、流转税的金额及履行方式等进行了明确约定，其内容与《协议书》内容并不冲突，与《协议书》的内容共同构成完整的合同内容，二者是同一的关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该《补充协议》的内容是对《协议书》内容的补充。可以确认《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力。

（三）关于《转让合同》的效力问题。太重公司认为《转让合同》也是合法有效的。嘉和泰公司认为《转让合同》是唯一有效合同。一审法院认为，（1）《转让合同》第7条约定的土地转让价格5255.08万元，是国土局的评估价格，是国家土地管理部门对土地交易双方成交价格进行间接调控和引导的最低限价，并非双方达成合意的表示。（2）《转让合同》约定的价格不符合客观事实，按照《转让合同》约定，该宗土地价格为5255.08万元，土地增值税由太重公司承担，相关税费没有约定，按规定由太重公司承担。则太重公司在取得5255.08万元收入时，需向国家交纳土地出让金1417.97万元，需向国家交纳土地增值税及其他相关税费，还要负责拆迁、安置，且该宗土地上建筑物评估价为1041.2171万元。显然，太重公司以5255.08万元转让该宗土地与客观事实和真实合意不符。（3）按照《转让合同》约定的价款5255.08万元，嘉和泰公司的支付有悖常理。嘉和泰公司在已支付3300万元前提下，只应向太重公司支付1955.08万元。但嘉和泰公司于2003年1月20日支付了2000万元，在取得土地使用证，认为已超额支付的情况下，又于2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日四次向太重公司共付款330万元，显然与常理不符。（4）《转让合同》约定的重要条款形同虚设。《转让合同》第8条约定：太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳土地增值税。但原出让合同中并无交纳土地增值税的约定。（5）《转让合同》没有约定土地交付、价款支付、违约责任、纠纷解决方式等内容，不具备土地使用权转让合同的必要条款，不符合一般的交易习惯。（6）按照《协议书》第四条3约定：太重公司土地出让完毕，且已取得国有出让土地使用权后，与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，即由嘉和泰公司向太重公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。《协议书》第三条8约定：出让费标准为太重公司在政策中能享受到的最优惠的价格标准。显然双方存在合理减少土地转让费的合意。由此可以推断，《转让合同》是按照土地局规定文本，为履行土地局的批准手续而作出的。双方将转让价格约定为5255.08万元，是为了少报纳税金额，而非变更原约定的转让价格。因此，《转让合同》中关于转让价格及土地增值税的约定并非双方当事人真实意思表示，该类条款只会使国家税款减少，因此该类条款应认定无效。其余条款与以前协议内容基本竞合，是双方当事人的真实意思表示，且经土地管理部门审查，并作了土地权属变更登记，双方已实际履行，为有效条款。

（四）关于嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（1）嘉和泰公司已付土地补偿金数额的问题。太重公司和嘉和泰公司对已付款有两个问题意见不同：一是承兑汇票。太重公司认为2002年4月2日2000万元和8月12日1000万元承兑汇票应当扣除贴现利息；嘉和泰公司认为应以收款金额和收据金额为准。一审法院认为，在双方未就付款方式作出明确约定情况下，嘉和泰公司以承兑汇票方式付款并无不妥，太重公司收取承兑汇票后也没有提出异议。对太重公司扣除贴现利息的主张不予支持。二是国土资源局收取的386.72万元土地出让金。嘉和泰公司认为其向国土资源局交纳的386.72万元出让金应计入太重公司收取的土地补偿金数额。一审法院认为，太重公司出售该地，实际就是要取得94万元／亩，合计6058.3万元的土地补偿金收益，其他一切费用均由嘉和泰公司支付。《协议书》第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司已支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费由嘉和泰公司承担。因此，该笔出让金不应算在太重公司收取的补偿金中。

故按照《协议书》约定，嘉和泰公司应支付太重公司土地补偿金6058.3万元，已支付4580万元，欠付太重公司土地补偿金1478.3万元。

（2）税金问题。双方在《补充协议》中约定：除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。嘉和泰公司认为，各项税金的纳税主体是明确的，双方的约定是规避法律的行为，应属无效。一审法院认为双方当事人对税金的约定并不违反法律、法规强制性规定。嘉和泰公司向太重公司支付的补偿金是双方约定的不含税价格，双方约定各种税金由嘉和泰公司承担合法有效。但是土地增值税和印花税太重公司并未交纳，营业税部分交纳部分未发生，对于未交纳的税费太重公司没有权利向嘉和泰公司主张，在各税费实际发生后，太重公司可依据《协议书》及《补充协议》向嘉和泰公司主张或另行起诉。对太重公司已缴付的41.25万元契税，予以支持。

（3）违约金问题。一审法院认为嘉和泰公司没有完全履行其付款义务，是基于双方签订了两份合同，双方都有过错，因此对太重公司主张按照日万分之四计算违约金的请求，不予支持。但由于嘉和泰公司迟延付款的责任显然大过太重公司，其迟延付款的行为客观上给太重公司造成了利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，利息损失也属违约责任的一种，太重公司虽然未提出利息损失的请求，但提出了违约金请求。因此嘉和泰公司应负担迟延付款的利息。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：

（一）嘉和泰公司于判决生效后三十日内向太重公司支付土地补偿金1478.3万元及利息（自2005年9月23日起至判决确定的支付之日，以1478.3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

（二）嘉和泰公司于判决生效后三十日内，向太重公司支付契税41.25万元。

（三）驳回太重公司的其他诉讼请求。案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，由太重公司负担50万元，由嘉和泰公司负担32.7998万元。嘉和泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回太重公司的诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用由太重公司承担。事实和理由如下：（1）关于《转让合同》的效力。《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让法律关系的合法文件，土地价格应以《转让合同》的约定为准。嘉和泰公司已按约定履行完毕自己的义务，不存在拖欠款项的行为，一审判决嘉和泰公司承担责任是错误的。（2）关于《协议书》和《补充协议》的效力。《协议书》和《补充协议》签订时，该宗土地为行政划拨地。根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。在办理出让手续后，《协议书》的效力才得到补正，才发生法律效力。虽然该协议有效了，但它先天不足是事实，需要在履行过程中逐步合法化。《协议书》是《转让合同》的准备，并最终被《转让合同》取代。（3）一审判决认定“《协议书》和《转让合同》是针对同一标的所签订的新旧两份合同”。既然如此，根据合同法的一般原理，后合同（《转让合同》）的效力应当优于前合同（《协议书》），政府批准的合同效力当然优于未经批准的合同。（4）《转让合同》和《协议书》相冲突的约定，应以《转让合同》为准。与《协议书》相比，《转让合同》在转让范围、面积、价格、增值税负担等方面都发生了变化，当然应以《转让合同》为准。（5）《补充协议》就税费负担所作的约定，违反了税法的强制性规定。即使有效，增值税的负担约定也显失公平。增值税的纳税主体是转让人而非受让人，所以《转让合同》变更增值税由太重公司承担。（6）一审判决认定嘉和泰公司已付价款数额有误，嘉和泰公司代太重公司支付的386.72万元出让金，应计入已付款数额。（7）2005年以后所付330万元是为了促使太重公司履行全面交付土地义务，被迫多付的。（8）假如一审判决结果是正确的，其对诉讼费的分担违背了人民法院诉讼收费办法，超过嘉和泰公司应负担的比例。

针对嘉和泰公司的上诉，太重公司答辩称，（一）嘉和泰公司主张《转让合同》取代《协议书》和《补充协议》毫无根据且严重歪曲事实。

（二）嘉和泰公司对协议约定的出让金和税金提出异议目的是歪曲协议、赖账。

（三）嘉和泰公司认为386.72万元出让金应由太重公司承担，没有根据。

太重公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判支持太重公司一审的全部诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用均由嘉和泰公司承担。事实和理由是：（1）一审判决对嘉和泰公司欠付土地转让金的事实没有认定是错误的。《协议书》约定嘉和泰公司支付土地补偿金每亩94万元，是对太重公司进行土地拆迁、安置、三通一平等工作的补偿，而非土地转让价格。《转让合同》约定的是土地转让金，是土地本身的转让价格。两份合同的约定并不矛盾，更不重复，嘉和泰公司应当分别履行相应的合同付款义务。《协议书》与《转让合同》的内容相互独立，没有重复，均有双方当事人的盖章签字。根据《合同法》规定，两份合同均成立并生效。在两份合同中，并没有任何相互否定或者变更的条款，分别构成双方不同的权利义务。（2）一审判决为嘉和泰公司减免大部分违约责任，没有依据，也不公平。一审判决已认定嘉和泰公司拖欠土地补偿金的事实存在，应当履行付款义务，但是将太重公司根据合同约定诉请的违约金改为支付同期贷款利息，并且违约金的起算时间也被推迟了两年零八个月之多，显然不符合约定，对太重公司是不公平的。根据《协议书》第四条约定，协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；太重公司取得国有土地使用权后，双方签订土地使用权转让合同，此合同经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金。第五条约定，嘉和泰公司未按本协议第四条约定的时间支付该条约定款项，则按该条应支付的款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司。以上约定清楚明确，对双方均有法律约束力，人民法院应当尊重当事人的意思自治。按《协议书》约定，嘉和泰公司应在《转让合同》经批准十日内付清土地补偿金。而《转让合同》经批准的时间双方均认可为2003年1月15日，则嘉和泰公司付清土地补偿金的时间应为2003年1月25日。太重公司正是据此计算违约金，并且对嘉和泰公司中间几次还款均相应予以核减，分段计算。截止2006年1月12日，嘉和泰公司应当支付违约金755.86256万元。这一计算结果既符合合同约定，也符合客观事实，应当得到法院的支持。（3）一审判决驳回太重公司对税金的诉讼请求是错误的。依法纳税是企业应承担的义务，税金对于太重公司是必然发生的费用，太重公司当然有权主张，是否已经发生并不影响嘉和泰公司承担合同义务。而且应纳税款的计算均有国家相关法律法规的规定，太重公司起诉税费金额是依法计算的结果，有充分的法律依据，应当得到支持。（4）一审判决对嘉和泰公司已付款数额认定也存在错误。嘉和泰公司支付的款项中有2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元；8月12日1000万元的承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。

针对太重公司的上诉，嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的上诉请求应被驳回。

（一）《协议书》和《补充协议》已被《转让合同》取代。嘉和泰公司已按《转让合同》确定的价格履行完毕付款义务，并无任何拖欠。

（二）嘉和泰公司按约履行了全部付款义务，不拖欠太重公司的任何款项，太重公司无权主张所谓的违约金。

（三）太重公司主张的各种税费包括营业税、契税、印花税、土地增值税由嘉和泰公司承担不能成立。因为《转让合同》取代《协议书》及《补充协议》后，《转让合同》并没有约定上述税费由嘉和泰公司承担，《转让合同》第8条还明确约定增值税由太重公司承担。

（四）太重公司认为已付款中应扣除贴现利息，没有依据。嘉和泰公司支付承兑汇票时，太重公司按票面金额开具了收据，已认可不扣除贴现利息，现在无权主张扣除。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，嘉和泰公司和太重公司对于《协议书》、《补充协议》及《转让合同》的真实性均无异议。综合双方当事人的上诉请求及事实和理由，本案二审争议的焦点问题是：

（一）《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题；

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题；

（三）太重公司关于税金的请求是否成立问题；

（四）太重公司关于违约金的请求是否成立问题。

（一）关于《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题。

首先，关于《协议书》、《补充协议》的效力，太重公司认为《协议书》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》签订时，该宗土地为行政划拨地，根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。而《补充协议》就税费负担的约定，违反了税法的强制性规定。本院认为，《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。《协议书》不仅详细的约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。《协议书》签订时，嘉和泰公司及太重公司均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》第三条8约定：由太重公司负责办理土地出让手续；第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，取得该宗土地的使用权，嘉和泰公司支付土地出让金；同年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，嘉和泰公司依据《协议书》向太原市国土资源局支付土地转让款，随后完成土地使用权变更登记；均是双方履行《协议书》的真实行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。嘉和泰公司关于《协议书》签订时，所转让的土地属划拨地，太重公司无权转让及《补充协议》就税费负担的约定违反税法的强制性规定，均属无效协议的主张，没有法律依据，不予支持。一审法院关于《协议书》合法有效及《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力的认定是正确的，应予维持。

其次，关于《转让合同》的效力问题，嘉和泰公司认为，《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让关系的合法文件，土地使用权转让价格应以《转让合同》约定为准。太重公司认为，《转让合同》有效，嘉和泰公司应承担《转让合同》约定的支付土地转让金义务。本院认为，太重公司与嘉和泰公司之所以在《协议书》之外又签订《转让合同》，是因为签订《协议书》时，双方当事人均知道所转让的土地属划拨用地，不能直接转让。只有在太重公司办完土地出让手续，取得国有出让土地使用权后，再与嘉和泰公司签订国有出让土地使用权转让合同，并由双方共同到土地管理部门办理登记备案，才能完成该土地使用权转让。因此，《转让合同》对于太重公司及嘉和泰公司来讲就是到土地管理部门办理登记备案手续，以完成《协议书》约定的转让土地使用权行为，而并非为了变更《协议书》的约定条款或者构成双方新的权利义务关系；对于土地管理部门来讲，以《转让合同》登记备案，则表明土地管理部门认可《转让合同》中的价格并据此征收转让税费，办理相关手续。虽然《转让合同》中的价格比双方当事人实际约定的价格低，但土地管理部门给予登记备案的事实表明，土地管理部门认可双方当事人可以此最低价格办理土地使用权转让手续，也表明双方当事人这一做法并不违反土地管理部门的相关规定。事实上，土地管理部门也正是依据该《转让合同》办理了土地权属变更手续。由此可以认定，在本案中《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案。《转让合同》对于合同双方既没有变更《协议书》约定条款，也不构成新的权利义务关系。从嘉和泰公司支付土地补偿金的过程和数额看，也可证明嘉和泰公司在签订《转让合同》后，仍是按《协议书》约定的土地补偿金数额支付的。故嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，均不符合本案实际情况，没有事实依据，不能成立。

再次，关于《协议书》、《补充协议》与《转让合同》的关系，对于《补充协议》是《协议书》的补充约定双方均无异议，但对于《协议书》与《转让合同》双方争议较大。嘉和泰公司认为，《协议书》已被《转让合同》所取代，《转让合同》是本案唯一有效的合同。太重公司则认为，《协议书》约定的土地补偿金是对拆迁、安置的补偿。《转让合同》约定的土地转让金是土地本身的转让价格，两份合同的约定并不矛盾，也不重复，相互独立，均成立并有效。本院认为，双方当事人签订《转让合同》的目的是为了办理土地使用权转让登记备案手续。《转让合同》没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。从双方当事人实际履行合同的情况看，太重公司转让土地使用权收取土地补偿金、出让金、转让金、太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》及其与嘉和泰公司签订《转让合同》到土地管理部门登记等行为都是在履行《协议书》约定的权利义务。而嘉和泰公司支付土地补偿金、出让金、转让金，取得土地使用权等也是履行《协议书》约定的权利义务。因此，本案中的《转让合同》是双方在土地管理部门办理土地使用权转让手续的备案合同；《协议书》才是双方实际履行的合同。嘉和泰公司关于《转让合同》取代《协议书》，《转让合同》是本案唯一有效合同的主张不能成立。太重公司关于《协议书》和《转让合同》相互独立，均成立有效，并据此要求嘉和泰公司分别支付土地补偿金及土地转让金的主张也不能成立。

综上，本院认为，《协议书》及《补充协议》是合法有效的协议，是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题。

太重公司对于已收到嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金形式支付的土地补偿金总额4580万元人民币并无异议。但认为其中2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元及2002年8月12日1000万元承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。本院认为，根据2002年3月26日太重公司与嘉和泰公司签订的《协议书》第四条1约定，嘉和泰公司在《协议书》签订十日内，应支付土地补偿金2000万元。嘉和泰公司应按约定时间履行付款义务。但嘉和泰公司以2002年9月到期的2000万元承兑汇票支付该笔土地补偿金，导致太重公司不能在约定时间实际收到该款项。太重公司只有支付贴现利息，才能在约定时间取得上述款项。嘉和泰公司这种以远期承兑汇票履行到期付款义务的行为，实际是迟延付款，属于不当履行合同义务的行为。由于嘉和泰公司不当履行合同义务，造成太重公司为此支付30.3万元的贴现利息损失，应由嘉和泰公司承担。太重公司关于扣除该贴现利息的上诉请求成立，应予支持。一审判决对此处理不当，应予纠正。关于2002年8月12日1000万元承兑汇票，是嘉和泰公司依据《协议书》第三条8的约定支付的土地出让金。而太重公司在一审中并未对土地出让金提出诉讼请求，因此太重公司关于该1000万元承兑汇票的贴现利息的上诉请求不属于本院二审的审理范围。

嘉和泰公司认为其2002年12月31日向太原市国土资源局支付的386.72万元土地出让金应计入已付土地补偿金数额。本院认为，该笔款项是2002年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》后，由嘉和泰公司直接支付给太原市国土资源局的。依据《协议书》第三条9约定，太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担。故该笔款项属于嘉和泰公司应承担的土地转让款，不应计入其已付的土地补偿金数额。一审判决处理适当，应予维持。

综上，一审判决认定嘉和泰公司已付土地补偿金4580万元，尚欠太重公司土地补偿金1478.3万元有误，应予纠正。嘉和泰公司实欠太重公司土地补偿金1508.6万元。

（三）太重公司的税金请求是否成立问题。

根据《补充协议》的约定、除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司分别承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。如前所述，《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理法律法规的规定，是合法有效协议，双方当事人应按约定履行自己的义务。关于太重公司在没有缴纳税金的情况下是否有权请求嘉和泰公司支付其所承担的税金的问题。本院认为，《补充协议》约定转让土地使用权税费的承担，只是明确了转让土地使用权过程中所发生的相关税费由谁负担的问题。而对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，《补充协议》没有约定，也无法约定。只有在相关主管部门确定税费种类及额度，太重公司缴纳后，嘉和泰公司才能支付。太重公司在未缴纳税金，也没有相关部门确定纳税数额的情况下，请求嘉和泰公司支付转让土地税金，没有事实依据。一审判决对于太重公司要求嘉和泰公司支付其尚未缴纳的税费的请求不予支持，但提示其在实际缴纳税费后可以向嘉和泰公司另行主张权利的处理，并无不当，应予维持。对太重公司已缴纳的营业税和契税，一审判决只支持太重公司的契税请求而没有支持其关于营业税的请求不当，应予纠正。对于太重公司已缴纳的242.526万元营业税。嘉和泰公司应按24％比例负担58.20624万元。

（四）关于太重公司的违约金请求是否成立问题。

本院认为，《协议书》对于双方当事人具体的权利义务中包括嘉和泰公司付款时间、数额及违约责任均作出了明确约定。太重公司及嘉和泰公司都应按照诚实、信用原则，实际履行合同义务。太重公司按约定办理了土地出让、转让手续并将涉案地块实际交付给嘉和泰公司。嘉和泰公司应按约定履行付款义务，但嘉和泰公司在取得土地使用权后，未按约定时间及数额支付土地补偿金。嘉和泰公司迟延向太重公司支付土地补偿金是引起本案诉讼的主要原因。因此，嘉和泰公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审判决认定嘉和泰公司迟延付款构成违约，但对太重公司按照合同约定的日万分之四的比例计算违约金的请求却未予支持，并将双方当事人按照日万分之四的比例计算违约金的约定调整为按银行利率计算利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四之规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，应予纠正。太重公司关于嘉和泰公司应按合同约定承担违约责任，支付违约金的上诉请求理据充分，应予支持。因为嘉和泰公司最后支付土地补偿金的时间是2005年9月23日，太重公司此前并未要求嘉和泰公司支付违约金。故嘉和泰公司应从2005年9月23日起承担违约责任。

综上所述，嘉和泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。太重公司的上诉请求，部分有事实和法律依据，应予支持；部分没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第三项；

二、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第一项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向太原重型机械（集团）有限公司支付土地补偿金1508.6万元人民币，并从2005年9月23日起按实际迟延付款天数以日万分之四的比例计算违约金支付给太原重型机械（集团）有限公司直至还清之日止；

三、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第二项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，向太原重型机械（集团）有限公司支付营业税58.20624万元人民币，支付契税41.25万元人民币。

如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，合计82.7998万元，由太原重型机械（集团）有限公司负担50万元，山西嘉和泰房地产开发有限公司负担32.7998万元；二审案件受理费48.799848万元，由山西嘉和泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 韩 玫

审 判 员 吴晓芳

审 判 员 王友祥

二○○七年十二月二十一日