房地产项目策划案例

房地产项目策划案例（通用8篇）

篇1：房地产项目策划案例

项目Ⅰ

一、项目名称：山语华庭小区

二、项目建设地点：张家口桥东区林园路，西邻林园路，北邻五一路, 位于五一路与林园路交汇处

三、项目占地及建设规模：山语华庭规划总占地面积6.18公顷，其户型从60平方米到180平方米，十几种户型，主功能房都在阳面特别难得。规划建筑总面积17.01万平方米。其中，住宅建设面积14.4万平方米，商业及配套设施面积2.61万平方米。

四、项目开发商基本情况：开发单位为张家口万嘉房地产开发公司

项目Ⅱ

一、项目名称：府街庭院二期工程

二、项目建设地点：地处张家口市高新区，北临纬二路，东临胜利路，南邻富强路，西邻经二路。

三、项目占地及建设规模：总占地面积26421平方米、总建筑面积70000平方米、总住宅面积50000平方米、绿化率35%、容积率2.3、总户数1430户、机动车车位495辆场所。

四、项目开发商基本情况：张家口市长江房地产开发有限公司

项目Ⅲ

一、项目名称：飞达•东山彩橘小区

二、项目建设地点：飞达•东山彩橘小区项目位于张家口市桥东区东山路乙付13号，建国路二五一医院该小区距离二五一医院向东约400米路北。东至：张家口市凯威制药有限公司、张家口市军粮供应库；西至：张家口市博物馆、空军86270部队；南至：东山路；北至：张家口市世方房地产开发公司。南北最长约400米,东西最长约140米。

三、项目占地及建设规模：该项目用地面积4.8 h㎡，总建筑规模为88000㎡，建筑占地面积6312㎡,规划住宅建筑面积为79000㎡，住宅总户数617户,写字楼两栋规划建筑面积8000㎡(其中一栋4800㎡为开发公司自用)，配套及附属建筑1000㎡（其中包括锅楼房500㎡）。小区绿化面积共计14400㎡（包括绿地、花坛、花架、小品、雕塑等）。

四、项目开发商基本情况：张家口飞达房地产开发有限责任公司

项目Ⅳ

一、项目名称：容辰庄园Ⅲ期工程

二、项目建设地点：地处张家口市中心地带，东临胜利南路,南临工业中横街，三、项目占地及建设规模：总占地面积5.6公顷、总建筑面积11.3万平方米、总住宅面积9.8万平方米、绿化率30%、容积率1.15

四、项目开发商基本情况：张家口市方正房地产开发有限公司

篇2：房地产项目策划案例

客户对意向房可缴纳“诚意金”，一份“诚意金”针对一种房型，“诚意金” 采用记名方式，若购房抵入房款，若不购房可无条件如数退还。

操作方法：

开盘日，集中起交一种户型“诚意金”的客户，分批摇号，排出顺序，第一名被抽中者，有优先挑选楼层、朝向及优先购房权

⑴若按顺序排到选房者，放弃选房，由紧随其后的客户挑选。“诚意金”无条件退款。⑵若客户因诚意户型的朝向、楼层不满意，又看中其他房型时，可以排在其他诚意客户后选房。

⑶如诚意客户为加大买到较满意户型的几率，可对同类几种户型，分别缴纳诚意金。⑷选中房的诚意客户，应在当日交纳10000元大定，签订认购协议。如签订认购协议后，希望变更户型的客户，在销售控制允许的前提下，与售楼人员协商解决，如还不满意，要求退房的客户，定金不退。

⑸办理按揭购房的客户，应在认购协议签订7个工作日内，带齐全套按揭资料到售楼部签订[商品房预售合同]。逾期不签约的客户视为退房，大定不退。

篇3：房地产项目策划案例

广告是人类社会生活和商品生产、商品交换的产物, 是人类信息交流的有效渠道, 是维护与促进现代社会发展的一种大众咨询工具和手段。广告必须起到两个作用:一是让消费者了解产品或服务, 二是让消费者购买产品或服务。房地产广告, 是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构发布的项目介绍以及预售、出售、出租、项目转让的信息。房地产市场供需形势的变化导致房地产市场竞争的日趋激烈, 在这一特殊背景下, 广告如何配合企业的整体营销策划, 精准定位、发挥成效, 成为了房地产企业必须重视和研究的重大问题。

1 房地产广告遵循的规律

任何事物都有规律可循。房产作为大宗商品, 消费者的购买行为一般较为谨慎;此外, 各开发商提供的产品在地域、环境、质量、功能等方面的特质也千差万别。因此, 房地产企业在设计制作房地产广告时, 必须结合市场消费需求的实际情况与自身优势特色, 综合考虑各类因素。

1.1 应引发较强的消费注意

一则具有创意的食品饮料类广告能直接引发消费者的争相抢购, 但房产作为昂贵的大宗商品情况则大相径庭。按照中国人的家庭观念和居住习惯, 三代人同处一室的情况十分普遍, 房产的设计、功能和质量等要做到三代人都满意, 其难度可想而知。因此, 即便是最杰出的房地产广告也不会立刻引发直接的消费行为, 在众多的房地产广告中, 如果能对消费者产生较强的吸引力, 引起消费者对项目的了解意愿已经达到企业的基本要求, 至于能否产生购买行为, 关键还在于产品自身的软硬件是否满足消费者的实际需求。20世纪50年代初, 美国人罗瑟·里夫斯提出的USP理论, 就阐明了要向消费者提供一个“独特的销售主张” (U-nique Selling Proposition) 的观点, 即强调产品具体的特殊利益和功效 (此种特殊性是竞争对手无法实现的) ;此外, 对目标消费者做出一个清楚同时又令人信服的品牌利益承诺 (此品牌承诺是独特的) 。

1.2 注重消费者购买决策的复杂性, 广告宣传的区域性

目前, 我国房地产市场的一个总体特征就是房屋总价与居民家庭年收入的比值明显偏大, 房产的价格对于普通家庭而言几乎高不可攀, 对于大多数年轻置业者来说, 即使是房产按揭的支出也占据了家庭收入的一半以上。因此, 对于这样一个价格昂贵的商品, 消费者在做出购买决策时是相当谨慎的, 要反复地考察、比较、权衡。这就要求房地产广告必须针对消费者的喜好与实际需求, 从设施、绿化容积、生活配套等方面突出自身优势亮点。同时由于房地产商很少做全国范围内的广告, 除了万科、恒大等极少数实力雄厚的房地产商出于提升自己品牌的美誉度以外, 几乎大部分房地产广告的宣传都具有较强的区域性和项目针对性, 因此了解区域性的购买需求、消费习惯对于房地产企业设计制作出好的广告创意作品尤其重要。

1.3 充分考虑不同阶层的消费需求

世界著名营销大师菲利普·科特勒曾说:“营销的宗旨是发现并满足需求。”社会不同阶层的群体对于房产商品的实际需求差异很大。较低收入的消费者因购买力有限, 大多选择在城市偏远地区购置面积较小的房产;高收入群体更倾向于在城市繁华地段购买面积较大的房产;品位较高的消费者普遍注重品牌、环境、舒适度和小区整体服务等软件水平;普通消费者更关注房产的价格与质量等显性因素。因此, 房地产广告应该根据所选目标市场的消费特征明确自己的定位以区别其他竞争对手。甄别不同消费层次的特点和特殊需求是房地产广告必须考虑的问题。

1.4 着重突出产品策略和促销策略

1960年, 杰罗姆·麦卡锡在1953年尼尔·博登提出“市场营销组合”的理论基础之上, 提出“4P营销组合理论”, 从营销决策的角度将企业的营销策略归结为“产品 (Product) 、价格 (Price) 、渠道 (Place) 、促销 (Promotion) 。”房地产商品因其特殊性, 一般来说, 其价格水平主要取决于地段位置, 而渠道大多是针对本市或本省等特定地域, 因此, 对于房地产营销而言, 可以体现出差异化的主要集中在产品策略和促销策略方面。广告宣传作为促销策略的具体方式之一, 显然应该突出房地产商品本身的综合优势以及具有竞争力的促销策略优势。

2 四川成都某房地产公司广告案例分析

2.1 该公司营销广告现状

截至2014年10月, 四川省成都市房地产市场有在售楼盘536个, 待售楼盘44个。成都市2014年9月新房均价为7357元/平方米, 10月新房均价为7513元/平方米, 环比上月增长了2.12%。

该公司“城南某项目”位于成都新中心———天府新城的核心区域, 与成都市地铁1号线相距仅400米。该楼盘目前市场价格约为13000元/平方米。作为成都市首席城市豪宅, 该项目整体土地规划遵守皇家宫廷的建筑特色, 承袭了皇家经典礼仪规划, 在城市中心规划了占地约80000平米皇家园林, 这在我国房地产市场极为罕见的。这也正印证了该公司所宣扬的“诚信卓越, 精品永恒”的品牌理念。

该公司运用的广告宣传方式主要有:

(1) 通过网络平台、电视、广播等公共媒体进行线上宣传。

(2) 通过公交媒体广告及户外展板、海报等进行线下宣传。

(3) 销售人员对周边个体商户、住户发放宣传册。

(4) 在项目醒目位置悬挂布标。

(5) 通过电话、短信等方式进行宣传。

(6) 积极参与社会公益事业, 践行企业社会责任。

该公司广告主要是宣传、促销广告, 广告的主要目的是传达项目楼盘的有关信息, 同时传达企业的价值理念, 以吸引客户前来了解购买。

2.2 广告效果解析

(1) 产品的目标市场决定了广告的内容和传播方式。面向哪一类消费人群, 广告就要针对目标群体的消费特征采取灵活的策略。该公司由于自身的品牌优势和创新设计, 确定的目标市场主要是收入较高, 需要提升居住质量的消费群体, 因此在选择广告受众方面也主要是针对在高新区活动的人群。此外, 企业考虑到多数潜在的目标客户以私家车为主要交通工具, 同时会经常使用互联网, 因此该公司利用了网络平台及广播电台进行宣传, 其广告宣传具有较强的指向性。

(2) 产品的定位策略决定了广告的定位策略。广告主对于企业和产品的定位一般事先有明确的想法, 广告所传达的关于企业或产品的信息应该与广告主的定位策略完全吻合。该楼盘周边交通便利、绿化面积较大, 景观设计独具匠心, 被定位为高档住宅。在商品定价方面, 该楼盘的均价比成都市高新区住房均价高出约2000~3000元/平方米, 其定位于经济条件较好, 追求品质生活的家庭, 并通过广告对项目进行促销。其自身定位准确, 广告促销的用意明确。

(3) 企业满足市场需求的出发点和着眼点决定了广告的诉求重点。企业产品所能满足的市场需求往往体现着产品的竞争优势, 也是对消费者最有吸引力的信息。住房主要是满足顾客居住的需求, 上述案例中, 该公司主推的7套户型由90平米至246平米不等, 满足了不同人对于居住的需求。且该楼盘的核心竞争优势在于它优越的地理条件及自身独特的景观设计。该项目广告以“皇家园林”为宣传重点, 对于展示和突出该项目的核心优势与亮点极为有利, 能有效地吸引潜在客户的兴趣及消费欲望。

(4) 广告主的形象、产品形象、目标消费者的特性和心理决定了广告的表现策略。广告主题及内容有着特定的感性或者理性的形象, 而不同的消费者又有着不同理性或者感性的需求, 因此, 广告所表现的形象特征应尽量与目标消费者的需求特征相吻合。上述项目选取的营销对象主要是经济条件较好家庭, 尤其是三代同堂的家庭。因为该群体对产品价格的敏感度会比经济条件一般的家庭小, 他们更看重小区的居住环境及舒适度, 尤其是给家人带来的幸福感。因而该公司的宣传材料大多强调广告画面的艺术性和唯美特征, 突出该楼盘园林景观设计的美感、高档居住环境的舒适及周围配套设施的便捷, 以此吸引目标人群的注意。其广告形象特征与营销对象的需求特征切合得较为紧密。

(5) 塑造企业形象的广告策略。随着社会发展, 国家的立法不断完善, 人们的品牌认知也越来越凸显。因此现代企业也越来越注重自身所担负的社会责任及企业形象的塑造。声誉、品牌等已经成为现代企业重要的无形资产。2009年, 该公司注册成立“爱心基金会有限公司”、“海无涯, 爱无疆”公益品牌, 并持续推进系列希望小学捐建公益行动。至2012年底, 该公司在赈灾、助学、扶贫等方面累计捐赠额超过1.4亿港元。作为一家积极参与公益事业的集团公司, 在市场上树立良好的企业形象和品牌声誉, 为其增加市场的影响力、竞争力和扩大市场份额奠定了良好的基础。

3 总结

房地产广告策划必须针对营销对象的消费需求, 而不能一味追求奢华完美的感官形式。营销策划是一个整体性工程, 从进行市场环境分析、了解消费者、调研市场入手, 找到契合企业的目标市场群体, 继而针对目标市场群体确定区别于竞争对手的产品或品牌特质, 凭借以上分析和定位制定出完全针对目标市场的产品、价格、渠道、促销的4P策略, 在这一过程中, 广告作为营销策划中促销策略的重要内容, 其有赖于充分的前期调研和分析, 恰当地选定目标市场, 以及准确地进行企业与产品形象定位。另一方面, 房地产广告应该完全服务于市场营销活动, 应精确地围绕目标市场进行设计与策划, 广告的内容创意、视觉形象都要符合所选目标市场的特征与需求, 并自始至终贯穿于整个营销活动, 以达到与营销4P要素即产品、价格、渠道、促销的积极融合。

摘要：随着国家对房地产调控逐步深入, 房地产市场竞争也日益激烈, 新的形势对房地产企业营销水平与广告宣传提出了更高的要求。广告是营销策划的核心组成部分, 其宣传效果对于营销目的的实现具有重要意义。着眼于房地产广告的规律与房地产营销相关策略, 结合对具体广告案例的探讨, 试图解析房地产广告与营销策划之间的内在联系。

关键词：市场营销,广告,房地产

参考文献

[1]吴健安.市场营销学[M].3版.北京:高等教育出版社, 2007.

[2]陈培爱.广告学原理[M].2版.上海:复旦大学出版社, 2008.

[3]王天岚.广告创意的新观念构想[J].合肥工业大学学报·社会科学版, 2006, (2) :127-139.

[4]蔡希杰, 郭建新, 陈德棉.广告的特性、作用及和市场营销的关系分析[J].现代管理科学, 2006, (01) :13-14.

[5]国雪霞.论广告在市场营销中的运用[J].现代营销·学苑版, 2012, (8) :62.

[6]王芳明.广告在市场营销中的作用[J].太原城市职业技术学院学报, 2010, (5) :88-89.

[7]赵学锋.广告在市场营销中的作用[J].经营管理者, 2011, (16) :168.

[8]杨素花.浅析广告与市场营销的关系及其应用[J].中国市场, 2013, (33) :30-31.

篇4：房地产项目策划案例

[关键词]案例教学法；房地产项目策划；探索；实施

[中图分类号] G642 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2016）09-0039-02

20世纪20年代年哈佛大学将案例教学法引入管理课程的教学中。20世纪80年代初，我国的管理教育引入了该法。

一、房地产项目策划课程教学中应用案例教学法的必要性

（一）房地产项目策划课程本身的特点决定了要采用案例教学法

房地产项目策划是房地产开发与管理专业的专业必修课程。一方面，它理论性强，综合了众多学科理论与知识，含策划理论、营销理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等。另一方面，它的应用型、综合性和实践性强。传统教学方法难以激发学生的学习兴趣，难以培养和提高学生的沟通能力、应用能力、研究能力和创新能力。而案例教学法在激发学生的创造性思维、提高学生领悟力方面优势显著。

（二）社会对房地产策划类人才的需求

2005年，国家劳动和社会保障部正式向社会公布了第三批10个新职业，其中就包括了“房地产策划师”职业。而我国对房地产策划的各级各类管理人才有很大的需求。一般要求房地产策划师有较强的创新能力、沟通协调能力、写作能力等。现实这些都要求我们进行课程改革，尤其是教学方法改革，提高学生的应用能力和综合素质，满足市场需求。

（三）我国房地产项目策划教学的实际情况决定了必须采用案例教学法

国外案例教学非常普及，形成了一个以哈佛案例库为核心案例库的完整体系。相比之下，我国房地产开发与管理专业起步晚，作为核心课程的房地产项目策划的案例库的建设时间短，案例少。大多数案例只是把资料拼凑起来，缺乏对材料的提问、分析与解答，并不是真正意义上的教学案例，远不能满足课程的需要。其他高校如中国人民大学、重庆大学等，也采用部分国外案例，但遗憾的是，重点大学中的案例大多为研究型案例，分析难度大，缺乏地方特色和原创性。

二、房地产项目策划案例库的建设

（一）案例素材的来源

案例质量的高低直接影响教学效果。每个房地产项目都有自己的特色，只要注意收集，往往会发现理想的案例。从网络、报纸杂志、教科书以及工作实践等途径搜集案例资源。案例既可以是对教材及参考书、案例集原有素材的深度挖掘，也可以是对各种新案例素材的探索整理。我校房地产开发与管理专业和当地十几家企业建立了良好的合作关系。

（二）案例的加工和整理

收集到的案例素材，去粗取精，去伪存真后才能应用在教学实践中。经过加工、描述项目的基本情况、策划的背景、起因、经过、结果或策划的理念、原因分析、经验教训等，再配以图片资料，标明案例的出处，由此即可形成一个资源丰富的教学案例库。在案例的后面列出学生需要思考讨论的问题，引导学生进行理性思考讨论。问题要紧扣案例，结论反映所学的理论，加深对理论的理解和把握，运用理论来指导我们的策划实践。

按照模块化的方式对案例素材进行分类整理，模块可大可小。大模块的划分可以是房地产项目策划基本理论和基础知识、前期策划、销售策划等，也可以划分为房地产项目市场调查研究、定位、投资策划、整合营销策划、售后服务和物业管理等。小模块可简单按教材章节体系进行划分。

（三）案例的特点

房地产项目策划的案例除了难易适中、满足教学目的、典型性、趣味性等特点外，还应具有下列特点：

第一，区域性和时间性。案例要选择本区域的最近几年的案例。这样学生对案例背景、环境比较了解，富有感染力，容易引起学生的共鸣。因此，建设案例库时，以山东省、临沂市或我国其他地方的典型房地产项目案例为主，外国案例为辅。案例发生的时间离现在尽可能的近，体现时代性。

第二，启发性。优秀的房地产项目策划案例应具有一定的深度、启发性和创新性，有足够的空间留给学生去思考、分析、发挥，以达到举一反三、触类旁通的效果。通过对案例的讨论，启迪思维，以史为鉴，昔为今用。

第三，实践性。因为案例来自于现实，如校企合作企业、学生实践实习基地、往届毕业生就业单位，缩短了课堂教学和工作情景的距离，对未来的工作有指导意义。

案例库建设完成后，请校内同行、专家审阅，校外企业点评，不断修改完善案例库。

三、房地产项目策划案例教学法的实施

（一）教学前的准备阶段

1.提前筛选教学案例

精选案例，符合教学目标，反映房地产业界新趋势的案例才能用在课堂上。

2.教师研究、学生预习案例内容

为了在课堂上游刃有余地讲解案例，教师必须备好课，将案例所反映的基础知识和基本理论进行总结、提炼，准备好讨论的问题以便提高课堂效率。案例教学法对老师的课堂气氛和进度把握能力要求更高，还要时刻准备处理意外情况。筛选好案例后，还应让学生提前预习，因为大部分案例字数较多，若用课堂时间会降低课堂效率。学生预习案例，提前了解，或发现案例的精彩之处，或发现对应的理论内容，或有自己的思考和理解。这样上课时，师生都能事半功倍。此阶段还应对学生进行合理分组，每组5-6人，让学生在课堂上多进行思维碰撞，头脑风暴，互相学习，共同进步。

3.分配好案例教学在整个教学环节中的比例

在房地产项目策划教学中运用案例教学法时，教师要分配好时间。案例教学法是一种很好的教学方法，但不是万能的，要结合其他教学方法，在特定的时间内，把案例讲深讲透，让学生真正听懂学会。

（二）案例教学阶段

1.处理好讲解基础知识和教学案例的先后顺序

根据教学内容，是通过案例引出教学内容，还是先讲解房地产项目策划的基础知识和原理，再通过案例分析加深知识的理解，这是两种完全不同的处理方式，但殊途同归，都是通过案例教学扩大学生视野，激发学生学习兴趣。

2.案例教学法与其他教学方法的联合使用

在运用案例教学法的同时，结合多媒体教学法、观看录像方法等其他教法，往往事半功倍。案例本身真实有趣，多媒体教学形象直观，学生乐此不疲。

3.案例提问，启发学生积极思考

案例教学是一个师生互动的过程，教师应循序善诱，引导学生认真思考，踊跃发言。案例教学中应设置哪些思考讨论题，确定题目的先后顺序如何确定，怎样通过案例培养学生的逻辑思维能力，都需要教师在备课过程中精心设计，上课过程中灵活调整。

（三）案例教学后的评价和总结阶段

1.案例教学后及时评价

案例教学完成后，教师课后应该及时评价学生表现。评价方式有学生自评、组内互评、小组互评、教师总评。多层次、多方面的评价更公平合理，还能培养学生的沟通协调能力。

2.撰写案例分析报告

课堂讨论是零散的、不成体系的瞬时记忆，口头语言较多，记忆不牢固，而撰写案例分析报告，系统总结观点，能加深学生学习印象，培养学生写作能力。这也是对房地产策划师职业能力的一个要求。

四、房地产项目策划案例教学法的评价与建议

（一）房地产项目策划案例教学法的评价

在房地产项目策划课程教学中，应从案例质量、教学能力、教学态度、教学效果四个方面进行评价，以提升教师案例教学与科研水平，促进房地产开发与管理专业学生综合能力的提升。

（二）房地产项目策划案例教学法的建议

首先，案例教学对教师提出更高的要求，教师自身的高素质是案例教学成功的基础，因此应加强教师素质的培养。其次，应动态更新项目案例库。一套好的案例库的建立是需要巨大的人力、物力、财力的投入的，还要进行不断的补充、完善、动态更新。再次，应完善教学考核制度。大幅度提高平时成绩的比重，设置过程考核，通过考核方式转变达到培养学生的策划能力的目的。最后，应注意案例教学与其他教学方法的结合，创造条件鼓励学生接触社会、了解项目，实地参观、调研等。

[ 参 考 文 献 ]

[1] 王青梅，赵革.国内外案例教学法研究综述[J].宁波大学报（教育科学版），2009（3）：7-11.

[2] 张引.案例教学法在房地产类课程教学中的应用研究[J].重庆科技学院学报（社会科学版），2010（17）：191-192.

[4] 刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用[J].中国电力教育，2011（25）：140-141.

[5] 李领，姜小鹰.案例教学法课堂教学质量评价量表的研制[J].中华护理教育，2012（5）：195-197.

[6] 杜鹃，陈玲，徐爱荣.在素例教学法中要重视素例库建议[J].上海金融学院学报，2005（3）：61-64.

篇5：房地产策划合同样本案例

委托合同书

房地产策划合同视点策№

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：成都视点广告传播有限责任公司

为了保障甲方乙双方共同利益，根据国家有关法律、法规，甲、乙双方本着互相配合、讲求实效、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成“”的有关事宜，签订本合同书。

一、策划推广项目

1、全程广告策划代理组织、执行、监控；

2、媒介策划、分析、投放；

3、广告创意（包含软文）

4、售楼部设计：

5、户外路牌设计；

6、VI识别系统导入（基础部分、应用部分）；

7、楼书设计

8、DM设计；

二、委托项目进度

策划工作分为两个阶段：

1.第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段，本阶段完成供双方沟通用的《南河人家.尚境广告推广思路》的中期汇报演示文本，期限为自合同书生效之日起至个工作日。

2.第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容作出

进一步完善，完成《》，限期为至个工作日。上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过个工作日。

项目全程广告策略内容

第一阶段：项目导入期（引导期）

（一）、阶段特征

项目引导期为项目的初期阶段。

（二）、广告目标

引导期的广告宣传旨在：

1、对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。

2、初步奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。

3、培育市场，拦截客户。

具体执行可通过报纸软文、围板、灯杆旗等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及尚境的生活、工作理念等。

本阶段广告应达到的效果：

1、让准备买房的消费者停止购买其他楼盘转而关注“尚境”；

2、让本不打算买房的消费者产生购房的念头。

3、创造“尚境”时代

4、引起对“尚境”的注意力

5、激发投资者的兴趣

本阶段的广告诉求点：

突出本案无以伦比的地理环境和居家概念

（三）广告策略

围墙的功能之一在于分隔工地和售楼现场，减少现场施工等不利情况对销售的影响。就销售而言，围墙的功能在于营造项目形象，同时辅助于宣传，提升项目知名度。楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。

（四）广告计划及媒体组合（一）、楼盘标志（LOGO）设计

1、图形：

2、创意说明

（二）、工地围板广告设计

1、图形

2、创意文案

方案一：

尚境●广场围墙广告

【尚境篇】

主题：

家居生活 尽享创富自由

文案：

“尚境”不仅是一种理念，更是一种生活和工作方式。在人类历史上，这是第一次可以完全自由选择自己的工作时间和地点；第一次可以不做工作的奴隶而做居家的主人。“尚境”最大的快乐就是自由，做自己想做的事情，过自己想过的生活，可以最大限度的实

现和追求自我。

【位置篇】

主题：

上风上水，成就商城尊贵

文案：

地处政务区、生活区、文化区三区交汇处，文汇路、般阳路、鲁泰文化大道交错通过,交通便捷，市政配套成熟、周围超市、学校、医院、酒店星罗棋布，处处彰显生活高尚品质；不可复制的城市核心乃城市地脉之所在，依托上风上水，豪门气派浑然天成。

【建筑篇】

主题：

建筑品质，方显御品豪门

文案：

简洁的体块穿插组合的立体面设计，虚实对比，上部潇洒飘逸的飘板，体现现代办公气息的落地玻璃，独具现代化商业氛围的大面积的玻璃幕墙充分体现了建筑的包容力，个性与共性的完美结合。

建筑南北长42米，东西长49.8米，62.1米的建筑高度连同恢宏的建筑设计理所当然地成为淄川区城市风向标。

【生活篇】

主题：

生活商圈，品味随意生活

文案：

般阳生活区、川都花园、颐泽花园星罗棋布，银行、邮局、医院、学校错落有致，通济、商业街，近在咫尺，踏出家门，消闲、购物、美食信手拈来，随意选择本身已是享受。

【工作篇】

主题：

尊崇礼遇，缔造永恒荣耀

文案：

同劳动局同楼办公，CNC迎面既是，体育场就在对角。劳动技校、师范学校近在隔壁，从通信、交通、生活、体育健身到商务办公的一切问题在这里都化为乌有，与此同时，62.1米的高层建筑手可摘星辰，视野开阔远眺近观两相宜，一一礼遇尽显荣耀，让每一位业主在此可极尽奢华的人生颠峰享受。

6、传播费用预算及分配原则

6.1费用分配原则：

传播推广费用是项目费用支出的重要组成部分，费用分配是否合理，对项目销售影响至关重大。必须适量、合理分配，达到准确无误的原则。考虑到本项目的销售任务，对此，我司建议遵循“至始至终强势出击”的基本原则。

6.2整体传播费用比例及预算

汇丰广场预计总成交量：约5500万；

汇丰广场传播费用预算：约占总销售额的2.8％；即 5500*2.8%=154万注：此费用不包括销售现场的建设与装修。

6.3传播费用分配：

A、报纸广告－－包括硬性广告、夹报广告及新闻炒作，约占整体传播总费用的15％；

B、影视广告－－包括专题节目及新闻炒作，约占整体传播总费用的5％；

C、公关促销活动－－包括各阶段的公关促销活动、礼品。约占整体传播总费用的30％；

D、广告品制作－－包括模型、楼书、海报、POP、展板、现场包装品、礼品、指示系统、银行按揭、付款方式、贷款利率表、装修标准等等。约占整体传播总费用的10％；E、展销会设场－－包括展架、展示系统等等。约占整体传播总费用的5％。F、户外广告－－包括各类路牌广告、灯箱广告、车身广告。约占整体传播总费用的；

6.4各阶段费用分配原则：

引导期：25％；

开盘期：20％；

强销期：20％；

持续期：20％；

清盘期：15％

三、合同金额及付款方式

1.广告策划总费用为元人民币（元）。

1）合同签订之日起 三 日内，甲方向乙方支付策划费用的50% 作为预付款，即人民币元（元）。

2）乙方完成项目一整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后 三 日内，甲方足额支付策划费余款人民币六万四千元（元），乙方方能将《南河人家，尚境广告策划提案》的正式文本交付甲方。

3.乙方去往甲方处进行策划（咨询）工作，往返路费由甲方承担，在甲方处调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。

四、甲方责任与权利

1.甲方须指派专人（须书面指定），作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作；

2.为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息；

3.为乙方各阶段成果提出建议性要求，并在审定通过后及时给予书面确认；

4.及时向乙方支付报酬；

5.如果就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。

五、乙方责任与权利

1.由担任专家组总负责人，指派专人担任专门联络人；

2.按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时与甲方沟通；

3.按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果；

4.保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保密内容。

六、成果归属与冠名宣传

1.成果归属甲方所有；

2.乙方在保守甲方项目相关商业机密的前提下，对成果有冠名宣传使用的权利。

七、违约责任

由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项；

八、合同终止

1.本合同履行完毕自动终止；

2.一方违约并承担责任后自动终止；

3.任何一方无权单方面要求中止。待双方协商一致后，签订终止协议。

4.甲、乙双方同意终止时须以书面形式确定。

九、合同争议

本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。

十、合同有效期

本合同正本一式两份，甲、乙双方各持一份（本合同附件为本合同有效组成部分）同具法律效力，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起，仅视为达成策划意向；自甲方支付第一笔款项到达乙方账户之日起，本合同正式生效。

甲方：（公章）

法定代表人：（签字）

地址：省市区街（路）号

邮编：

电话：

乙方：成都视点广告传播有限责任公司（公章）法定代表人：（签字）

地址：

E-mail:shidian@126.com

邮编：610000

开户行：

账号：

电话：

签约地：成都市

篇6：房地产策划成功案例

(一)立异：以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想*急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，我们应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变” ：“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢?

确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!

(二)顶楼：困中创“圆”(园)

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。并且，我们投入也不大，100平面大概只需元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层(如本人);另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么?(当然我对您们还是有信心的)，如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。(其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”;营销是“术”，而产品是“道”)

(三)中楼：以旧换新

俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2?定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者)，二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转!有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到)，一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出。

(四)绿化：诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想!所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

(五)物业：“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临;在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

篇7：房地产项目策划案例

住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位

根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：

(有关表格请参考本文末的表格,下同)

从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。

2、房型定位及占比方案

近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:

3、购房户购买力分析

根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付18.5万元，余款43.3万元分20年偿还，目前商业贷款月利率为0.42%，每万元每月还本付息额为66.21647元，每月还款额经计算为2867元，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。

4、开发方案策划及参考经济指标的确定

开发方案:

社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7-13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。

参考经济指标:

（1）住宅幢数、建筑面积、住户数的估算

根据房型定位及占比方案，待建楼盘住宅每户平均建筑面积：

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2

每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：

12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米

已知基地地块面积为21000M2，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

21000*2.5=52500M2

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套设施占5%-6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：

52500M2*95%=49875M2

可建12层小高层住宅幢数为：

49875/12450=4幢

住宅实际可建建筑面积：

4*12450=49800M2

每户平均建筑面积为103.75 M2，则

住户数为：49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积：2700*35%=945M2

其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2

（3）室外附属设施

室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。

停车位：

小区机动车拟15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。独立式地下停车库：

每个车位平面尺寸为2.5M*5M，占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为

30-35M2，本次估算取上限值，则独立式地下停车库面积为：

136*35=4760M2

变电所:

变电所投资取决于整个小区的总用电量，整个小区总用电量估算如下：

民用建筑单位面积用电量指标摘录如下：住宅为40W/M2，幼儿园、托儿所为：30W/M2，便民商店为：60-120W/M2，其他配套设施为80W/M2，车库为20-30W/M2。在估算时均采用上限值。

住宅商品房用电量：49800*50=2490千瓦

幼儿园、托儿所用电量：1080*30=32.4千瓦

便民商店用电量：945*120=113.4千瓦

其他配套设施用电量：675*80=54千瓦

小高层住宅楼本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

独立式地下停车库：4760*30=142.8千瓦

用电量小计：2957.1千瓦

另外小区内零星用电量取5%，则整个住宅小区总用电量为：

2957.1*（1+5%）=3105千瓦

选用变压器容量为3200KVA（1KW视同1KVA）能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米，共计200平方米。

网球场：

为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要，拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格：36.58M*18.29M。网球场占地面积：669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算

建筑覆盖率：

4幢12层小高层占地面积：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2

公建配套设施(以2层计)占地面积：2700/2*(1+10%)=1485M2

配电所占地面积：200*（1+10%）=220 M2

建筑物占地面积：6270M2

(考虑到基础凸出外墙，建筑物占地在标准层基础上增加10%)

建筑覆盖率：6270/21000*100%=29.9%

绿化率：新建小区绿化率一般不低于30%，为改善环境，提高生活质量，整个基地绿化率取中档偏上水平为35%，除建筑物占地、道路场地，地面车位，网球场，幼儿园、托儿所活动场所，小区居民活动场所外，其余均植以绿化，其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积：21000*35%=7350M2

网球场占地面积：36.58*18.29=669M2

地面车位占地面积：24*2.5*5=300M2

幼儿园、托儿所室外活动场所：面积同建筑面积1080 M2

居民室外活动场所：取小区总占地面积的5%，即21000*5%=1050 M2

小区道路占地面积：21000-6270（建筑物）-7350（绿化）-669（网球场）-300（地面车位）-1080（幼儿园、托儿所室外活动场所）-1050 M2（居民室外活动场所）=4281 M2小区道路占有率：4281/21000*100%=20.4%

6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估

算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤气用量，电话容量规划指标摘录如下：

供水指标：

住宅：7-10升/M2·日；公建配套设施：6-10升/M2·日；绿化：1.5升-2升/M2·日。排污指标：

住宅：6.7-9.5升/M2·日；公建配套设施：5.4-9升/M2·日。

人工煤气用量指标：

住宅：4.4M2/户·日；公建配套设施：0.08M3/M2·日。

电话容量指标：

住宅：100-154门/万M2；公建配套设施：25门/万M2

小区日最大用水量为：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（绿化）=544M3

小区日最高污水排放量为：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3

人工煤气日最大用量：4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3

电话线数量：154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门

7、前期策划成果汇总如下：

建设规模：拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米

地块总面积：21000平方米

建筑物占地面积：6270平方米

绿化占地面积：7350平方米

网球场占地面积：669平方米

地面停车位占地面积：300平方米

小区道占地面积：4281平方米

幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米

小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米

总建筑面积：57260平方米

住宅商品房建筑面积：49800平方米

公建配套设施建筑面积：2700平方米

幼儿园、托儿所面积：1080平方米

便民商店面积：945平方米

其他配套设施面积：675平方米

独立式地下停车库建筑面积：4760平方米

规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）

建筑覆盖率：29.9%

绿化率：35%

小区道路占有率：20.4%

其他娱乐，休闲设施占有率：14.7%

住宅小区总用电量：3105千瓦

住宅小区最高日用水量：544立方米

住宅小区最高日污水排放量：497立方米

住宅小区最高日人工煤气用量：2328立方米

住宅小区电话容量：774门

篇8：房地产项目策划案例

一、房地产业营改增政策规定

为进一步减轻企业负担, 促进经济结构转型升级, 我国自2016年5 月1 日起, 全面实施“营改增”, 一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业, 实现货物和服务行业全覆盖, 打通税收抵扣链条, 支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上, 允许将新增不动产纳入抵扣范围, 增加进项抵扣, 加大企业减负力度, 促进扩大有效投资。同时, 新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续, 对特定行业采取过渡性措施, 对服务出口实行零税率或免税政策, 确保所有行业税负只减不增。

在该政策背景下, 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策, 整理如下:

(一) 房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法

(二) 房地产企业销售不动产的计税方法

此外:1.房地产老项目, 是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

2.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目, 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间, 由于房地产企业规模一般较大, 故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税, 抵扣进项, 可以选择销售自建或非自建不动产, 也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析:

二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析

(一) 房地产企业新老项目的税负比较分析

案例一:

某房地产开发企业 (一般纳税人) 专门从事普通商品房的开发, 2016 年3 月拟自行建造普通住宅一幢, 还未取得《建筑工程施工许可证》, 根据近期销售的同类型, 相近地段自建普通住宅的价款, 成本状况及房地产市场发展趋势, 拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元, 土地价款为B万, 进项税额为C万元, 不考虑其他税费, 假设该企业资金充足, 该企业怎样做可减低税负?

1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后, 即适用房地产新项目的税收政策, 适用一般计税法。

该房地产企业销售该普通住宅应交增值税= (A-B) *11%-C (万元)

2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前, 即适用房地产老项目的税收政策, 可选用简易计税法或一般计税法。

(1) 简易计税法

应交增值税=A*5% (万元)

(2) 一般计税法

应交增值税= (A-B) *11%-C (万元)

当 (A-B) *11%-C>A*5%, 即当A> (11B+100C) /6时, 若该企业现金流充足, 不考虑预缴税款的资金压力, 则选用老项目下的简易计税法, 企业增值税税负较轻, 选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下, 企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。

当A<= (11B+100C) /6时, 选用一般计税法增值税税负较轻, 同时预缴税款对企业财务压力较小。此时, 企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工时间定在4月30日后较合理。

企业应综合考虑现金流及抵扣额, 税负效应做出合理决策。

(二) 房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析

案例二:

某房地产开发企业 (一般纳税人) 专门从事普通商品房的开发, 预计销售其2016 年4 月30 日前取得 (不含自建) 普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢, 预计收入总额均为A万元, 自行建造房产的土地价款为B万元, 非自建方式取得的房产购买价款为C万元, 假设两种方式取得的房产进项均为D, 若该企业资金充足, 不考虑其他税费, 两幢楼盘的应交增值税额为:

1.自建

(1) 简易计税法

应交增值税=A*5% (万元)

(2) 一般计税法

应交增值税=A*11%-D (万元)

2.非自建

(1) 简易计税法

应交增值税= (A-C) *5% (万元)

(2) 一般计税法

应交增值税=A*11%-D (万元)

所以, 一般计税法下, 该房地产企业销售4 月30 日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下, 销售4 月30 日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。

案例三:

若某房地产企业预计销售其2016 年5 月1 日后取得的 (不含自建) 普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢, 其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产, 都适用一般计税法。

应交增值税=A*11%-D (万元)

当A*11%-D> (A-C) *5%即A> (100D-5C) /6 时, 选用简易计税法销售4 月30 日前取得的非自建不动产比销售5 月1 日后取得的不动产的增值税税负后小。

综上, 在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下, 房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4 月30 日之前非自建方式取得的不动产相对较优。

从以上分析比较中可看出, 房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择, 与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围, 增加进项抵扣”, 房地产企业应充分利用这一政策, 结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策, 合理安排采购业务, 减少“营改增”前的不动产采购业务, 采用“先租后买”的方式, 将采购业务推至“营改增”后, 利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣;通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数, 从而减低企业税负。

上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况, 应充分运用“一般纳税人出租其2016 年5 月1 日后取得的、与机构所在地不在同一县 (市) 的不动产, 应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后, 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”;“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目, 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时, 房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小, 特别是采取预售房款方式, 可有效延缴税款, 发挥资金的时间价值。总之, 企业应结合自身情况, 合理合法增加进项税额抵扣, 综合考虑各税种间的税负平衡, 利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划, 促进企业整体税负最小化。

三、结论与建议

综上, 房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策, 充分利用税制改革带来的机遇, 有针对性的进行相关税收筹划, 把握不同时期的税收筹划要点, 提前做好税收安排和业务规划, 减低企业税收负担, 为企业创造价值。

摘要：2016年3月18日, 国务院常务作出自5月1日起全面推开“营改增”试点的部署, 将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。文章从房地产行业的实际情况出发, 结合“营改增”试点过渡期的税收政策, 通过现行税法设计的税收案例, 分析比较房地产企业新老项目及销售不同方式取得的不动产情况下的企业税负, 给予房地产企业合理的税收筹划建议, 以降低房地产企业的税收风险和税负。

关键词：营改增,房地产业,税收筹划

参考文献