关于物业管理员工作职责

关于物业管理员工作职责（共11篇）

篇1：关于物业管理员工作职责

关于物业管理员工作职责

1、亲和力强，形象气质佳，有较强的沟通协调能力及主动服务意识。

2、收集辖区内用户资料，建立住户档案;

3、有良好的服务意识、与业主维护良好的关系;

4、负责辖区业主来访事务、投诉等处理工作。

5、负责物业管理费用的催缴工作。

物业管理员工作职责21、负责物业项目内客户需求的受理、收集、跟进、回访、统计工作，加强与业户的沟通，增强业户的满意度;

2、每日巡查相应的物业区域，按各种工作量化标准要求，督促相关工作人员，做好清洁卫生、绿化养护、设备设施维护等工作;

3、负责跟进处理各项工程质量遗留问题，妥善处理业主各种投诉;

4、拟定和制作并向各业户派发或公布各类信函、通知、简报、公告，做好物业服务、管理信息的推广工作;

5、每月配合财务进行物业服务费的收(催)缴工作;

6、配合公司举办各种活动，完成公司安排的工作任务。

7、合同资料及工程结算资料的收编以及整理，以便更好的贯彻和落实工作。

物业管理员工作职责31、熟悉商业运营部管辖范围，协助负责物业管理工作;如清洁、绿化维护、保安岗位、商铺管理等等;

2、协助商场巡场检查，现场突发事件的处理及跟踪;

3、准确记录并协助处理客户投诉，及时向上级报告;

4、做好客户回访，虚心的接受批评与建议，不断改进工作;

5、完成领导交办的其它工作。

物业管理员工作职责4

1.负责为客户提供房屋咨询、买卖、租赁服务等相关业务;

2.通过各类渠道，开发房源、客源，挖掘潜在客户，及时将客户信息、盘源信息录入公司系统;

3.熟练掌握区域楼盘详细情况，实地勘察物业状况，确认权属，对物业进行专业评估，签订业务委托书，收取钥匙;

4.接待客户，提供业务咨询，带客户看房、跟进磋商、谈判签约，收集相关资料;

5.每日完成规定的量化指标;

6.主动收集市场信息，为公司发展提供合理化建议;

7.认同公司文化，遵守公司制度，服从公司管理，接受上级工作指导与安排;

8.树立品牌意识，注重把公司品牌宣传贯穿到工作的全过程。

物业管理员工作职责51、负责区域内客户档案建立与完善、客户服务工作;

2、负责区域内环境、保洁等管理与监督;

3、协助项目负责人落实业户满意度调查、服务质量调查;

4、协助项目负责人处理辖区客诉的处理;

5、协助项目负责人对辖区物业管理与服务质量的改进和提升;

6、协助项目负责人开展区域内物业费用催缴工作;

7、完成领导交办的其他工作。

物业管理员工作职责6

1.在物业部经理的领导下，认真学习和提高物业管理水平，做好商户的服务工作;

2.熟悉掌握馆场公共设施设备使用操作，不定时对馆场巡视检查，发现问题及时处理，解决不了的问题及时向上级领导汇报。

3.协助物业部派发物业管理方面的文件，完成物业部交办的各项工作。

4.定期参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划完成目标。

5.负责馆场装修流程办理(装修材料的验收、施工人员临时出入证、装修押金)递交装修资料到管理处审核。

6.做好夜晚装修加班人员装修审核，现在装修安全工作跟进。

7.处理各商户有关物业管理方面投诉和建议，做好跟踪处理，及时改善服务质量;

8.负责对清洁工的日常工作检查，分配及监管，确保馆场卫生的清洁;

9.配合其它部门做好馆场的管理工作;

10.协助物业经理完成当月的收租率。

物业管理员工作职责71、准确掌握项目整体信息及周边配套，熟悉楼层布局方位及设施设备;

2、熟悉各部门的基本流程，做好各部门之间工作的沟通和联络工作;

3、做好物业部各二级部门之间与租户之间的沟通、衔接工作;

4、负责租户的日常接待、租户日常事务的处理及租户的维护工作;

5、负责访客登记、日常巡检、报修处理、物业管理费收缴等物业相关工作的处理;

篇2：关于物业管理员工作职责

2、收集辖区内用户资料，建立住户档案;

3、有良好的服务意识、与业主维护良好的关系;

4、负责辖区业主来访事务、投诉等处理工作。

篇3：关于物业管理员工作职责

关键词：居民住宅,火灾形势,物业消防

近年来居民住宅火灾在所有发生火灾的起数中占有很高比例，据哈尔滨市公安消防支队统计，2009年部队按警出动797次，占灭火出动的43%，居民救助3014次，占火灾扑救、社会救助、抢险救援的50.29%，火灾108起，占火灾总数的40%，死亡3人，占60%。统计情况表明，居民火灾频发，救助任务繁重，其住宅物业管理存在漏洞，特别是物业企业消防安全管理工作亟待加强，对此，笔者就当前居民住宅物业消防安全管理工作存在的问题及应采取的对策进行一点思考。

1 居民住宅消防安全现状

1.1 消防设施缺乏，陈旧报废。

一是30年前的居民建筑一般没有消防设施，即使当时设置的消防设施，如今已是面目皆非；二是20年前的建筑包括一些开发小区，建设的消防设施，由于缺乏管理，消火栓空无器材，水泵接合器锈死，埋压损坏，现存已成摆设，几乎不能有效使用。

1.2 维护保养管理不到位。

近10年来的居民住宅建筑包括一些高层住宅，由于物业企业对消防设施管理不善，缺少经费维护，物业公司待管弃管，使得一些在用的消防设施得到不维护保养，造成设施瘫痪或不好用。

1.3 家庭用火用电用气用油普及，火灾因素增多。

居民生活水平的提高，冰箱、冰柜、彩电、计算机、空调、微波炉、热水器、理疗仪、电热器等发热电器越来越多，这些物品使用不当，极易引起火灾事故。据统计每年由于电器设备使用不当造成的火灾占火灾总数的25%。

1.4

大量可燃材料装修和高档家具，使家庭火灾荷载越来越大，发生火灾浓烟毒气大，火势蔓延速度快，人员伤亡火灾损失大。

1.5 居民消防安全意识淡薄。

近年来，消防部门和新闻媒体，在消防宣传方面做了大量工作，使广大人民群众的消防安全意识有所增强，但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等因素的制约，群众消防安全知识的普级还远远不够，居民缺乏系统的消防安全教育，缺乏基本的防火知识。如乱扔烟头，乱拉乱接电线，生活用火用电不规范，随意放置可燃物品，在疏散走道上堆放杂物等现象较为突出，人为造成了许多不安全因素，直接导致许多居民住宅火灾的发生。

1.6 缺乏灭火常识，自救意识不强，逃生能力差。

发生火灾后由于惊慌失措不会报警，不及时报警，报警说不清地址等现象时有发生。

2 物业管理消防安全存在的问题

2.1 物业市场不规范。

根据调查，目前全市城区居民住宅建筑面积10381万平方米，有3562个居住庭院，593个小区，实施物业管理的有8021万平方米，物业管理覆盖率79%，未实施物业管理的有2180万平方米。全市现有物业企业690家。哈尔滨市物业管理起步于上世纪九十年代初，近年来虽然发展较快，但由于基础差、起步晚，物业管理参差不齐，物业企业缺乏消防管理人才，保安人员缺乏消防培训，物业消防管理薄弱。

2.2 法律法规不健全，管理体制不理顺。

近几年国家出台的法律法规没有对物业公司的消防安全管理职能、责任进行明确。2006年哈尔滨市公安局和房产住宅局联合下发了《哈尔滨市住宅物业消防安全管理规定》，但是由于只是规范性文件，法律地位低，加之管理体制主体不明确，区域属地管理职责不清，形成了宏观管理有政策，微观管理无承接的被动局面，消防管理难以落实。

2.3 建筑未经消防部门审核验收擅自投入使用。

由于对开发企业管理不规范，造成很多建筑还没有竣工，开发公司就开始销售，住户就搬进居住，存在的消防安全问题，物业公司没有能力管理，也无人进行负责整改。

2.4 消防设施维护保养费用没有落实。

目前按照政府批准的物业收费规定的项目，没有消防设施维护保养费用，消防设施改造费用更是难以落实，造成了一些小区只建不管。

2.5 消防组织不健全，消防管理不到位。

一是主管的房产管理部门，只负责物业企业的审批，对物业企业承担的消防安全工作，没有明确的要求和规定，目前居住建筑的管理主要由物业企业负责，缺乏消防安全管理责任。二是日常宣传、检查、监督、管理不到位，消防通道堵塞或占用，大门被锁，楼梯走道不畅时有发生。消防组织不健全，很少组织保安人员培训和自救演练，发生火灾惊慌失措，束手无策，起不到引导疏导的作用，造成初起火灾不能得到及时扑救。三是消防监督机构和公安派出所警力有限，工作任务繁重，监督管理不能及时到位，消防部队辖区中队开展“六熟”进行实地演练，很少将居民住宅物业管理企业纳入联合训练，缺乏指导和培训，发生火灾消防队到场后，找不到物业管理人员和义务消防组织，不能及时了解详细情况，影响火灾扑救效果。

3 加强居民住宅物业单位消防工作的对策

3.1 加强消防宣传和消防设施管理工作

(1）加强对居住建筑的消防设施审核验收工作。一是新建居民住宅区要首先将消防设施、消防车通道、消防水源、消防通信等纳入小区同步建设，未经消防审核的建筑工程，严禁施工，未经消防验收的工程严禁投入使用。二是规划、建设、房产、消防等部门要加强对开发企业的监管，依法行使各自的职权，严厉打击违章、违法工程。对已经投入使用的违章违法工程，要明确责任，加大整治力度，力争在较短时间内，全面消除违章违法工程。三是对陈旧不好用的消防设施，政府要协调建设、房产部门和物业管理公司进行排查维修恢复，消防机构负责验收，全面改善居住小区，特别是高层居住建筑的消防安全条件。

(2）明确消防安全责任，建立消防安全制度。要认真按照《中华人民共和国消防法》要求，坚持“谁管理，谁负责”的原则，明确居民委员会、村民委员会和社区物业管理等单位负责人为居民住宅区的消防安全管理责任人，层层落实责任，明确职责，制定消防工作计划，加强消防设施的维护保养，制定居民防火公约，政府法制部门对住宅物业消防安全管理进行立法，以政府规章形式发布，提高规定的法律约束力。物业管理公司要成立消防安全组织机构，明确专人负责，切实承担起消防安全管理的职责。

(3）加强消防宣传，提高居民的自防自救能力。居民住宅区面积大，人员集中，宣传工作具有广泛性和群众性，因此提高居民消防安全素质和自防自救能力尤为重要，必须加大消防宣传力度，宣传要有针对性、实用性，要多渠道、多方位地宣传。一是要结合消防宣传“五进”工作，发动居民委员会、村民委员会、物业管理等单位，通过发放宣传单、广播、板报等形式，宣传居民住宅火灾案例和自防自救常识。二是辖区派出所要加强对物业管理人员和义务消防队的消防培训。目前，许多居民住宅小区设有警务工作室，派出所日常工作面对面，对于提高物业人员消防安全管理水平具有重要作用，能使各项防范措施落实到位。三是引导居民养成良好的生活习惯，不随意放置可燃物，不在床上吸烟，不乱丢烟头，使用电烫斗、电铬铁、电吹风等发热电器后要及时断电，并放置在不燃的支架上，离开家门时要关闭电源、燃气阀门等，不在家中放置烟花爆竹、油漆、汽油等危险品。四是要关注老人和儿童等弱势群体，教育儿童不要玩火、打火机等，火种应放在儿童取不到的地方，冬天使用电热毯在睡前要切断电源。有条件的住户要准备报警器、灭火器、应急灯等设备。

(4）加强消防安全检查，及时消除火灾隐患。各级政府和公安消防机构、公安派出所要结合季节特点，因地制宜地组织开展有针对性的居民住宅消防安全大检查，物业管理单位要成立“义务消防队”、“防火巡逻队”等群防群治组织，定期开展消防安全检查、巡查。重点检查车辆乱停乱放堵塞消防车道，消防设施是否完好，有无居民乱建临时建筑、乱放置杂物堵塞疏散通道，居民遵守防火公约情况等，及时消除火灾隐患，真正做到防患于未然。

(5）加强消防设施的经费保障。建议政府要针对当前居民住宅物业管理的实际情况，督促物价房产部门尽快出台消防设施维护保养费用的保障办法。一是在收取的物业费中增加消防设施维护费用；二是建筑竣工后，建设、开发部门要向房产部门交纳消防设施质量保证金。

3.2 加强物业管理企业消防组织业务培训，充分发挥义务消防队作用

(1）加强法制建筑。制定物业消防安全管理规定，规范物业管理单位消防职能，增强物业管理企业消防安全意识和责任，消防机构要将居民住宅物业管理单位纳入构建“防火墙”工程，社区、派出所要加强检查监督力度，提高物业企业消防安全管理工作的能力。

(2）加强业务培训。物业公司除管理和专业技术人员外，配有大量的保安人员，对居民住宅消防安全管理具有组织和人员保证，作用发挥的好，是筑牢居民住宅区防灭火第一道防线。因此，消防部门要列入计划，对物业管理单位的法人、专业技术人员和保安进行消防业务知识和专业技能培训，使各类人员持证上岗，保证居民住宅区消防安全管理有组织领导，消防设施维护使用有专业技术人员，自防自救有义务消防队，减少居民住宅火灾事故发生，确保居民群众生命财产安全。

(3）加强义务消防队训练指导。物业管理公司负责的居民住宅区具有一定的规模，少有上百户，多到上千户，成立义务消防队不但是消防管理的要求，也是企业自身职能的需要，消防机构要加强指导，做到组织健全、灭火器材配备到位，结合消防“五进”的要求，各级消防部队，特别是辖区消防大、中队，要根据季节变化和居民住宅区的特点，深入居民住宅区，指导物业公司义务消防队开展以疏散救人、使用固定灭火设施和移动灭火器材扑救初期火灾为主的实战训练，并按照“六熟悉”的要求，同物业单位义务消防队一起制定灭火救援方案，进行联合演练，一旦发生火灾，即能及时有效的疏散人员扑救初起火灾，又能为公安消防队到场救人灭火起到引导和迅速开启消防设施的辅助作用。

参考文献

[1]陈飞, 孔嘉文.加强消防部队构建和谐社会能力建设的思考.消防科学与技术, 2007, 5 (3) .

篇4：关于高校物业管理探析

关键词：高校；物业管理；新思路

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。

一、高校物業管理的内涵与特点

高校物业管理是指依照国家有关法律法规，学校与物业管理实体签订物业管理合同，合同约定物业服务内容、服务范围、服务项目、服务标准等，物业管理实体实施专业化的物业管理。高校物业管理自身的内涵决定了高校物业管理与社会上物业管理相比具有其自身的特殊性。具体表变为：

（1）服务对象的特定性。高校物业服务的对象始终是高校的广大师生员工，比起社会物业管理，其服务对象相对固定，这就决定了高校物业管理必须遵循教育规律，坚持以人文本的管理理念。

（2）效益追求的特殊性。企业的生存与发展以追求经济效益最大化为目标，这是企业的生存之道，但由于高校物业依托与高校这一特殊的环境，就必须兼顾到高等教育的公益性，在追求企业自身经济效益时，也要坚持高校物业管理的社会效益。

（3）多数高校物业实行校内乙方管理模式。尽管少数高校物业顺应了时代的潮流，成立了独立的法人企业的后勤实力，完全从高校后勤管理部门母体中脱离出来，但多数高校仍沿用了以往的传统管理模式，实施校内乙方管理模式，即由学校后勤处作为甲方代表，由学校后勤集团下属的几个部门作为乙方，以签约合同的形式，来实现甲方对乙方的管理。

二、高校物业管理存在问题

（1）高校物业发展难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨。多数高校的物业管理仍实施校内乙方管理模式，这与高校后勤部门的相对分离，拨款方式依照合同的约定，按固定期限支付物业管理费用；部分高校后勤管理人员是学校行政编制、福利待遇等归属高校人事部门直接管辖。这决定了在很大程度上，高校物业部门并不能真正独立按企业规律运作，制约了高校物业管理管理实体经济效益的实现与自身的发展。

（2）高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

三、加强现阶段高校物业管理的思路

（1）建立现代企业制度，成立独立法人。加强与提高高校物业管理水平，首先要真正建立其产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代化企业也制度，让物业管理实体从原有高校后勤管理部门中独立出来，真正参与代社会竞争的洪流中去。

（2） 引入竞争机制，促进高校物业快速发展。目前大部分高校实行的事校内乙方模式。这种模式有几个不利因素：一是校内甲乙方的关系基本上以行政关系为纽带，资产的产权不够明确，学校一定程度上还需直接承担物业管理实体的部分运营风险；二是校内乙方没有完全的经营自主权，不具备独立的企业法人资格，不能参与真正的市场运作。为促进高校物业管理水平的快速提高，学校有必要有选择地开放部分校内市场，让社会有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。

（3） 健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化。制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

（4）加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力。随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

（5）走市场化经营道路，提高盈利能力。在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由校方包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。

（6） 以人为本，共建和谐校园。物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。

高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。（作者单位：西安交通大学城市学院）

参考文献

[1]汤满意.高校后勤社会化改革的物业管理[J]，.湖南税务高等专科学校学报，2004；

[2]林 屹 浅谈高校物业管理的特点[J]，工会博览理论研究，2011年第11期；

[3]谷建国；李勇 高校物业管理中存在的问题及对策 [J]，煤炭经济研究，2007。

篇5：关于物业管理员工作职责

2、协助商场巡场检查，现场突发事件的处理及跟踪;

3、准确记录并协助处理客户投诉，及时向上级报告;

4、做好客户回访，虚心的接受批评与建议，不断改进工作;

篇6：关于物业管理员工作职责整合

2、公司出租房屋的租金、水电等各项费用的收缴

3、熟悉各租客的背景情况，建立租客档案，所有租客资料必须保密，妥善保存

4、熟练掌握突发事件应急处理方当，以便及时处理出现的各类紧急情况

5、做好回访工作，虚心听取租客的批评和建议及时上报，经常和租客沟通，保挂彼此良好的关系，限度满足业主的需求

篇7：关于社区物业管理工作情况汇报

区房产局局长 杨康乐

2011年4月

主任、各位副主任、各位人大代表：

我受区政府委托，向本次会议汇报社区物业管理工作情况。作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达120多个，已有90多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自2003年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区

物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定，2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事议程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添置了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管

理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。2010年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区

内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“花板湖小区”、“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。

其中 “花板湖小区”，有19栋住宅，400多户业主，属于一个中型小区，该小区由多个单位组成，人员较为复杂，部分业主物业管理意识淡薄拖欠物业服务费用和电费累计达3万多元，令物业服务单位难以保证服务质量，问题积攒多年，形成恶性循环，导致先后两家物业服务企业与小区解除了物业服务合同，而最后接手的康大物业也因欠费问题与小区业主也纠纷不断，并出现了小区被断电断水的情况。引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的

水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，组织专人进行了走访调查，并多次召集业主代表和物业公司共同协商，最终把问题一一解决。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水

榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境

卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。重点要做好以下几项工作：

１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机

制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区 的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下

有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

以上汇报如有不妥之处，敬请各位领导批评指正。

篇8：关于物业管理员工作职责

1 高层建筑物业管理消防安全工作的特殊重要性

高层建筑物业管理消防安全工作的特殊重要性由以下两方面决定。

(1)高层建筑的特点决定了其火灾的危险性较大。由于高层建筑具有高度高、层数多、综合功能复杂、人流量大的特点,其火灾危险性具有以下几个特点。

(1)建筑内部蔓延途经多,易形成立体火灾。由于高层建筑构造功能复杂,竖向管井、垂直通道、空调管道、玻璃幕墙夹缝等部位能够形成“烟囱”效应,着火后烟火流动非常快。

(2)人员疏散困难,灭火救援难度大。火灾中,浓烟、高温及毒气很快造成逃生人员呼吸困难,楼层高难以自救逃生,灭火救援人员在温度高、烟气浓的情况下难以进入内部实施人员救助和灭火战斗。

(3)现代化装修的玻璃幕墙在火灾中高温破碎,对地面消防车辆和消防人员构成威胁,影响灭火救援行动。

(2)高层建筑消防安全性能更多地取决于其物业管理的水平。上世纪九十年代,随着房地产业的蓬勃发展,物业管理作为转兴配套行业踏入了我国南方城市,逐步发展,到2003年国务院正式颁布了中华人民共和国第379号令《物业管理条列》,标志着我国房地产业脱离自管进入到物业管理的时代,城市高层建筑物业管理的社会经济地位可见一斑。

2 高层建筑物业管理消防安全存在的问题

一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。

(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。

(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。

(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。

(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。

(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。

(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。

3 高层建筑物业管理消防安全成因分析

追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。

(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。

(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。

(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。

4 高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路

针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。

(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。

(1)明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。

(2)进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。

(3)规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。

(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。

(1)从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。

(2)明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。

(3)跟踪加强对高层建筑消防安全管理工作的日常监督和宣传教育。无论业主和物业管理方在消防管理工作中所处地位是否能够尽快完成法律认定或予以司法解释认定,其共存的消防安全不容忽视,共同的消防安全意识不能丢失。停用设施、占用通道、封闭出口、擅自施工、无证上岗均属违法行为,威胁的是公共生命财产的安危,每个人、每个单位都应该守法知法,珍惜生命,消防部门在对整幢建筑执法困难的情况下,不妨尝试对各个业主履行消防安全职责的情况进行监督,对其消防教育宣传培训的权利义务进行引导,以促进新形势下高层建筑物业管理消防安全工作的跨越发展。

摘要：高层建筑的出现给城市物业管理提出了更高的要求,特别是消防安。本文对高层建筑物业管理消防安全存在的问题进行了分析,提出了国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容;消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。

关键词：物业管理,消防安全,探讨

参考文献

[1]徐胡珍.高层建筑消防安全探析[J].安徽建筑工业学院学报:自然科学版,2003(4).

[2]潘京.高层住宅建筑消防安全存在的问题和对策[J].四川建筑,2001(3).

篇9：关于物业管理制度的构建及其完善

物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和諧的人际关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。

讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

篇10：关于全面推进物业管理工作的建议

针对晋商联合大厦（简称“本项目”）推进物业管理工作的迫切性以及相关物业管理问题释义，具体说明如下：

一、本项目（4-5月）物业筹备阶段主要内容（包括但不限于）：

（一）精算物业管理费标准、核定物业管理成本费用；

（二）制订项目接管验收及成品保护方案，准备接管验收的各项资料，协同业主方共同对施工单位进行竣工验收（物业公司的接管验收内容更加全面细致）；

（三）制订各项物业杂费收费标准（包括冷水费、热水费、电费、加时空调费、24小时机房供冷费、装修协作费、垃圾清运费、一卡通费、车位管理费等）；

（四）业主与物业公司建立共管账户及各项审批流程；

（五）制订物业开办费用预算及当物业管理费用预算；

（六）大厦保险建议；

（七）《业户手册》、《装修手册》等物业管理规定的编制；

（八）制订大厦应急处理预案；

（九）制订大厦各项物业管理制度、流程及表格；

（十）提供大厦公共标识系统、停车交通规划、计量控制等建议；

（十一）配合项目租售工作措施。

上述各项物业管理筹备工作急待开展，即使竣工时市政条件不完善暂无法投入使用，项目完工后的接管验收、成品安全保护及设备运行维护等管理事务也需物业公司具体执行，以确保物业资产的安全性及完好性。目前，本项目物业管理招投标工作已基本完成，下一阶段须抓紧落实定标、发中标通知及签约等工作。

二、对物业管理相关问题的说明

（一）物业管理模式

目前市场上的物业管理模式有全权委托管理、授权委托管理、合资管理及自行管理四种模式。其中，1、全权委托管理：

业主与专业物业公司以委托合同的形式明确管理责任与服务标准，专业物业公司不仅提供品牌支持，其中央团队也对项目提供技术支持及监督服务。委托双方建立共管财务账户，业主审批物业公司的管理预算及超支预算，并依据预算审核月度管理支出。物业公司负责建立物业管理项目处，组建管理团队实施管理。目前市场上90%以上的写字楼项目均采用全权委托管理模式。

2、授权委托管理：

业主自行组建物业公司（须申报管理资质），并委托1家专业物业公司派遣项目或部门的负责人带领团队实施项目物业管理。

3、合资管理：

业主与专业物业公司合资成立物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。

4、自行管理（可聘物业顾问）：

业主自行组建物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。

（二）适合本项目的物业管理模式

由于现阶段丰台区住建委物业管理科已三年不受理物业管理资质申请，而授权委托管理、合资管理及自行管理三种模式均需成立物业公司，但无法取得合法的管理资质，不能从事物业管理服务及不具备物业收费资格。另外，在控制管理成本方面，全权委托管理与组建物业公司均为“业主审批管理预算”的财务模式，而专业物业公司可结合以往的管理经验，更有效地节省管理成本（如节能）。因此，只有全权委托管理适合作为本项目的物业管理模式。

三、全权委托管理模式下的相关疑问解释

1、物业管理成本构成：

主要包括管理服务人员工资及福利费用、共用设备设施维护保养费、绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、公共能源费用、行政办公费、法定税金、管理酬金。大厦的物业管理成本由业主及使用者承担。

2、财务管理：

业主与物业公司建立共管账户，日常管理费用均需双方共同签字确认后方可支出。业主负责审批管理预算、超支预算及物业设备设施大中修预算等，并审核月度管理实际支出情况。若在预算内支出，则须经业主方授权人审核确认；若在预算外支出，则须提交专项说明，履行业主审批程序。

3、人员管理：

依据项目工程进度及客户入住情况，物业公司有计划地逐步招聘、培训管理服务人员。在组建物业管理处之前，由业主方对项目负责人进行面试，若不合格，业主可责成物业公司更换人选。在委托管理期限届满时，本项目可留用优秀物业管理人员。

4、业权变更：

若本项目出售，我司可与物业公司随时终止物业委托合同（员工遣散费用已在物业费中列支）。若项目收购方愿意延续委托管理，可与物业公司继续履行原委托合同。因此，现阶段签署物业委托合同不受业权变更的影响。

5、品牌支持

在全权委托管理模式下，专业物业公司可以提供知名管理品牌支持，取得客户的广泛认同感，以配合项目租售工作，提升项目的高端物业形象。

6、管理酬金

专业物业公司向本项目提供品牌支持、成熟的管理经验与专业运营方式、物业中央团队的技术支援及管理目标的实现等服务报酬，业主支付物业公司的管理酬金一般为每月3.5-4万元左右。

7、大厦投保与风险控制：

目前写字楼市场上大厦必须投保险种主要包括财产一切险、公众责任险及机器损坏险等。其中， 财产一切险用于建筑物（含共用设施等）由于突发或不可预 料的事故（如火灾、跑水等）所造成的损毁赔偿；

 公众责任险用于过错方在公共区域的不当行为致使他人的人 身或财产遭受损害的赔偿。项目业主需要通过投保该险来转嫁公众责任事故的赔偿风险；

 机器损坏险用于大厦内人为的（如设计或人为操作失误）、意 外或物理原因造成突发的、不可预见的机器设备损失造成的赔偿。

无论全权委托管理或其他管理模式下，在大厦公共区域范围内，由于人为操作失误的、突发的或不可预见的各种涉及公众责任事故、建筑物或机器设备损坏等赔偿风险，均采用投保的方式规避赔偿责任。

8、管理费盈余归属：

物业公司收取管理费所产生的盈余部分全部归业主所有。

篇11：关于物业管理员工作职责

为全面提升全市物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业管理行业持续健康发展，依据相关政策法规，结合长沙实际，特制定本实施意见。

一、明确总体要求和目标任务

1.总体要求。全面贯彻党的十八届三中、四中、五中全会精神和中央、省委城市工作会议精神，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，紧扣和谐宜居品质城市建设主线，规范物业服务，加强监督管理，优化发展环境，努力构建现代物业服务业体系，让市民在城市生活得更方便、更舒心、更安全、更美好。

2.基本原则。坚持专业管理与业主自治相结合，坚持属地管理与行业监管相结合，坚持社区管理与物业服务相结合，坚持依法监管与分类指导相结合，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的思路，分步实施、重点突破、全面推进。

3.目标任务。到2020年，全市物业管理整体水平显著提高，主要指标居全国前列，人民群众更有获得感。

——物业服务社会满意度明显提高。新建住宅小区专业化物业服务实现全覆盖，加快老旧住宅小区水、电、气、消防和安防等基础设施达标提质改造，筑牢治安防范网络基础，逐步推行专业化物业管理，全市平安住宅小区和物业服务质量满意度达90%以上。——物业服务常态长效监管深入推进。构建具有长沙特色的物业服务政策法规体系，形成服务规范、管理有序、和谐文明的长效机制，实现物业服务标准化、规范化、常态化。

——物业服务行业整体水平全面提升。引导培育一批具有全国竞争力的龙头企业和示范项目。全国百强物业企业中长沙占比位于中部前列，创建一批国家级和省、市物业管理示范项目。物业行业对全市经济社会发展贡献率稳步提升。

——业主委员会履职能力普遍增强。全市80%以上符合条件的住宅小区成立规范的业主委员会。业主主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。

二、创新物业监管机制

4.实行物业服务属地管理。各区县（市）人民政府是辖区物业监管责任主体，要进一步充实监管力量，明确专门机构负责物业和维修资金管理；街道（乡镇）要明确物业管理工作机构，建立联席会议制度；社区（村）配备专职社工，由市物业维修资金管理中心和相关部门协同各区县人民政府负责统一招聘、统一培训、统一经费、统一管理，形成市、区县、街道（乡镇）、社区（村）四级物业监管工作格局。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市编办、市民政局、市人社局、市城管局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市物业维修资金管理中心)5.进一步下放市级行政职权。加大简政放权力度，逐步将物业服务企业资质管理、前期物业招投标管理、企业日常动态监管、维修资金使用管理等市级监管事项下放到各区县，增强基层物业管理监管工作履职能力。

(牵头单位：市审改办，责任单位：市住建委、市物业维修资金管理中心、各区县)6.强化物业服务社会监管。完善全市物业管理行业诚信系统，动态更新企业信息，开通社会公开查询，选聘物业服务社会监督员，促进企业规范服务。各区县设立物业矛盾纠纷调处中心，实现与“12345”市民服务热线电话互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业诚信系统，投诉受理基本办结率达到95%以上。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市综治办、市司法局、市政务服务中心)

三、强化物业设施设备源头管理

7.保障物业设施设备和房屋质量。鼓励开发企业积极配套安防门禁、视频监控、垃圾分类、休闲娱乐、居家养老、汽车充电桩等设施设备，将小区物业设施设备和房屋质量纳入房地产开发企业信用等级评价的重要内容。实行质保期内物业设施设备和房屋质量预警制度，引导开发建设单位将物业设施设备和房屋质量质保期延长2年，探索建立房地产开发企业物业设施设备和房屋质量保证金机制。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市规划局、市公安局、市城管局、市财政局)8.创新物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》，制定符合长沙实际的物业承接查验规定，试行街道（乡镇）、社区（村）、物业服务企业、业主共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝“带病”交付。培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程。

(牵头单位：各区县，责任单位：市工商局、市住建委)

四、规范和优化企业管理服务

9.严格物业服务企业选聘。完善物业服务企业选聘机制，探索实施物业服务履约保证金制度。加强前期物业管理招投标监管，对政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业服务企业的招投标引入物业管理行业专家评审制度，规范物业管理招投标市场秩序。街道（乡镇）、社区（村）加强对业主大会选聘物业服务企业的监督和指导。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市发改委、市财政局、市公安局、各区县、市物业管理协会)10.健全物业服务企业退出机制。各区县人民政府是物业企业退出项目的监管主体，街道（乡镇）、社区（村）要加强物业项目退出管理协调，依法监督物业企业做好物业项目交接工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设备设施维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度，对不按规定履行责任的物业服务企业，依法加大行政处罚力度，拒不履行退出主体责任和移交义务的，由公安机关开展专项调查，依法追究相关法律责任。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市综治办、市公安局、市司法局)11.加强诚信建设和行业自律。开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、资质管理和招投标等结合使用，加大企业失信惩戒力度。加强物业服务行业协会建设，成立业主委员会专业委员会，加强对项目负责人、企业关键岗位的培训与管理，制订行业行规，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。

(牵头单位：市住建委，责任单位：市文明办、市人社局、市公安局、市民政局、市物业管理协会)12.加快物业企业服务标准化。加快制定不同类型物业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。

(牵头单位：市质监局、住建委，责任单位：市文明办、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县、市物业管理协会)13.支持智慧物业建设。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，抓好新建项目达标；推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

(牵头单位：市经信委，责任单位：市住建委、市规划局、市财政局、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)

五、培育业主自我管理能力

14.健全业主委员会制度。完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务；街道（乡镇）、社区（村）及时指导召开业主大会、选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区（村）暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公示；探索允许业主居住在小区内的直系亲属通过业主授权进入业主委员会；建立监事委员会制度，允许物业实际使用人进入监事会。鼓励、支持业主委员会成员与社区（村）工作人员交叉任职；鼓励业主大会选聘专职工作人员作为业主委员会专职秘书，对业主委员会成员试行劳动报酬制。试点业主委员会采用酬金制购买“菜单式”物业服务。制定业主委员会评价考核标准，建立业主委员会成员诚信档案，由社区（村）牵头加大对业主委员会履职的指导和监督。

(牵头单位：市住建委、各区县，责任单位：市民政局、市发改委、市物业管理协会)15.规范公共收益管理。界定公共收益内容，明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要在街道（乡镇）、社区（村）的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小区经费收支情况。(牵头单位：各区县，责任单位：市民政局、市质监局、市住建委、市审计局、市发改委、市物业管理协会)16.提升业主自我管理意识。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。对不能模范履行业主义务、遵守管理规约、及时交纳物业服务费等行为的业主，三年内不能进入业主委员会。鼓励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。

(牵头单位：各区县，责任单位：市住建委、市民政局、市文明办)17.加强基层组织建设。将物业小区基层组织建设纳入基层社会治理创新；结合市委开展的党员进社区活动，动员机关、企事业单位党员干部进入所在小区，参加小区相关组织活动和群防群治工作。指导和探索符合条件的物业企业和住宅小区成立党支部，全面推进业主监事会、业主代表大会和“两长一代表”（党小组长、楼栋长和业主代表）等制度建设，将党建工作植入物业小区、物业服务融入到社区（村）服务中，实现政府治理和社会调解、党员先锋作用和居民自治良性互动。

(牵头单位：市委组织部、市住建委，责任单位：市综治办、市文明办、市民政局、各区县)

六、着力破解物业管理难题

18.创新物业维修资金使用方式。采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。完善应急维修机制，明确应急维修范围和标准，建立紧急情况使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由社区（村）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。加快建立维修资金续筹动态机制，试点业主大会管理物业维修资金，逐步将维修资金划转业主大会自治管理和使用，社区专职社工全程进行监管。

(牵头单位：市物业维修资金管理中心，责任单位：市住建委、市质监局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、各区县)19.着力保障电梯安全运行。开发建设单位在选配电梯时应执行国家、省、市相关规定和标准，保证电梯选型、配置与建筑结构、用户需求相适应，安装调试正常经安装监督检验合格并办理使用登记后再行交付。严格落实电梯年检制度和安全质检责任，细化电梯年检指标，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示。引入第三方技术机构开展电梯安全技术评估，督促电梯制造商公布常用零部配件价格清单，将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴，直接使用维修资金。各区县设立应急抢修专业队伍，确保电梯故障 “快处快修”。加强电梯安全信息化、数据化、智能化管理，试点购买电梯安全责任保险，逐步实现电梯运行实时在线监测，降低电梯故障率，有效遏制电梯事故的发生。

(牵头单位：市质监局，责任单位：市住建委、市金融办、市物业维修资金管理中心、各区县)20.加强城市停车规划建设和管理。顺应街区制实施要求，结合小区周边及公共停车资源，加强城市停车规划管理，新建小区停车位严格按照相关规划规定配置。引入社会资金，在老旧小区及周边地段规划建设立体停车位。物业区域规划建设的停车位，应优先满足业主停车需求，开发企业未出售的车位，优先满足业主租用。加强小区车位管理，制定停车管理规约，规范停车收费行为，合理制定物业管理区域内的行车路线，逐步打开小区围墙，打通小区与街区道路微循环，切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。

(牵头单位：市规划局，责任单位：市住建委、市发改委、市公安局、市园林局)21.加大小区执法力度。明确各级执法机构工作职责，着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。行政执法部门要加大执法力度，及时进小区开展执法活动。区县政府每年集中组织一次执法进小区活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。

(牵头单位：各区县，责任单位：市城管局、市住建委、市工商局、市教育局、市规划局、市质监局、市消防支队、市卫计委、市食药监局、市文广新局、市环保局、市园林局)22.化解物业服务纠纷。建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建以区物业管理纠纷矛调中心、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动，开通司法审判绿色通道，设立物业管理巡回法庭，及时化解物业服务纠纷。

(牵头单位：各区县，责任单位：市综治办、市公安局、市司法局、市中级人民法院、市信访局、市住建委)

七、加大物业管理政策扶持

23.加大物业管理投入。将物业管理列入城市管理和基层治理创新的重要内容，作为民生产业来扶持，制定专门的行业扶持发展政策。按照事权与财权相匹配的原则，市、区县财政每年配套安排专项物业管理专项经费，纳入财政预算并建立常态增长机制，主要用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业主委员会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等。

(牵头单位：市财政局、各区县，责任单位：市住建委、市物业管理协会)24.完善物业服务收费。按照物业服务等级标准，构建“质价相符”的物业服务收费体系。综合考虑物业服务行业平均成本、最低工资标准、员工“五险一金”和居民消费价格指数变动等，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度开展评估，适时进行公布。探索推广“物业费用+薪金”的住宅小区物业管理服务定价新机制，支持双方委托社会中介机构进行评估，协商确定物业服务内容和收费标准。

(牵头单位：市发改委，责任单位：市住建委、市人社局、市物业管理协会)25.加快老旧小区提质改造。实行市统筹、区为主，财政投入专项资金，结合我市“社区全面提质提档三年行动计划”，开展老旧小区和保障性住房小区的提质改造。确保老旧小区和保障性住房小区供水、供电、供气及消防、安防等设施的基本达标，逐步实现老旧小区物业管理100%全覆盖。

(牵头单位：各区县，责任单位：市财政局、市住建委、市公安局、市消防支队、国家电网长沙供电公司、市城管局、市住保局)

八、强化物业管理工作保障

26.加强组织领导。建立健全长沙市物业管理工作联席会议制度，负责全市物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题，联席会议办公室设市住房和城乡建设委员会；进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。

(牵头单位：市政府办公厅，责任单位：市住建委、市编办、各区县、市直相关单位)27.严格管理考核。把物业管理工作纳入对市直相关部门和区县人民政府绩效考核的重要内容，定期督查，综合评定。各区县人民政府要将责任目标分解到街道（乡镇）和社区（村），明确主要责任领导和落实主体职责，加强定期考核，确保物业管理工作落到实处。街道（乡镇）、社区（村）加强对物业服务企业和业主委员会的日常考核，制定考核标准，定期开展检查考核和指导服务，并将考核结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定和业主委员会履职评判的重要依据。

(牵头单位：市绩效办，责任单位：市委督查室、市政府督查室、市监察局、市文明办、市住建委、各区县)28.加大宣传力度。各级政府和相关部门要高度重视，加强政策宣传，强化舆论引导，引导广大业主依法理性维权，物业服务企业规范管理。开展“物业管理宣传月”系列主题宣传活动，在新闻媒体设置专栏，开展深度报道，建立长效报道机制，大力营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。