物业智能化管理方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业智能化管理方案》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：物业智能化管理方案

物业项目智能化方案

文章标题：物业项目智能化方案

名都广场智能化方案

××投资开发有限公司开发的名都广场项目，我们受开发公司项目工程部委托对该工程中的智能管理系统进行评比、比较，此次参与工程设计并制作工程项目介绍的单位有：××阳光智能化开发有限公司、××卓茂科技开发有限公司、××设备开发工程公司、××南自信息技术有限公司等四

家专业智能化系统开发公司，从四家公司制作、提供的系统设计、介绍光盘来看，四家公司分别对名都广场的智能化管理系统提出了各自的方案，具体详见方案对比表。

从我们对现在管理的大厦的经验看，名都广场职能化系统应包括：

1、可视楼宇对讲系统

系统包括管理主机、室外门口机、室内分机三个主要部分组成。要求系统性能可靠，功能完善，调试、维修简便，产品外观新潮，可实现三方、多方通话、楼宇对讲、图像监看、中心综合管理等。同时系统还应能根据用户需要增设门磁、红外、烟感、瓦斯探头等家庭安全防范功能，提高系统功能道德扩展性并能连接电脑中心，实行整个大厦的集中管理。

2、闭路电视安全防范系统

系统可采用目前较为流行的视频切换、录像、监控系统，一方面该系统较为可靠，另一方面技术较为成熟。

闭路电视监控系统应涉及到地下停车场、大厦主要出入口、电梯轿厢、公共过道、各楼层电梯厅等处，保证能够全方位、全天候的监控整个大厦的人员、车辆的出入等情况。

3、公共设施管理系统

该系统主要考虑对大厦关键部位设备设施的远程监控，保证重要设备的正常运行。

系统包括：电梯运行状态监控、生活水泵运行状况监控、生活水箱液位监控、各楼层配电箱总电流情况、消防设备、设施运行状况等。

该系统可考虑与多表远程抄表系统合并。

4、多表远程抄表、收费系统

该系统主要考虑大厦内水、电、煤气的远程抄表、收费，减少物业管理过程中每月水电气抄收工作对高档住宅住户的影响，为住户创造舒适、宁静的生活空间和环境，同时又能够减少水电气收费工作量(一卡通系统)。

5、停车场管理系统

停车场管理系统应包括：汽车、自行车、摩托车等，涉及住户自备车辆、社会车辆、其他车辆等的管理。系统应具备方便、使用、安全、可操作等特点，停车收费管理应考虑操作简单、快捷。汽车停车同时要考虑车位安排、调度、满车位等情况的计划、预警、告示功能。

6、家庭安全防范系统

家庭安全防范系统应包括：火警、防盗、防有毒气体(煤气等)、防破坏等功能，确保住户家庭的安全。该系统可考虑与楼宇可视对讲系统合并。

7、电子巡更系统

电子巡更系统是物业管理工作中对安全护卫工作实施有效检查监督，保证物业管理工作始终处于可控制的状态，确保大厦安全、可靠运转。

8、物业管理系统

物业管理系统应包括：住户资料管理、收费管理、设备设施管理、安全保卫管理、物业其他活动管理等。同时可考虑大厦多媒体服务、有偿服务等项目。

智能化管理系统方案对比表

序号

方案名称

单位

阳光智能

卓茂科技

设备开发

南自信息技术

1

周界防越报警系统

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2

电子巡更系统

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3

闭路电视监控系统

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4

可视楼宇对讲系统

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5

家庭安全报警系统

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6

出入口管理系统

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7

背景音乐紧急广播系统

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8

三表远程抄表系统

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9

停车场管理系统

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10

一卡通系统

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11

公共设施管理系统

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《物业项目智能化方案》来源于，欢迎阅读物业项目智能化方案。

第二篇：智能物业管理系统

楼宇办公自动化从狭义上理解，主要指物业管理系统，从广义上讲还包括大楼所属机构的完整的办公系统。

提供办公自动化的完整集成，同时提供 WEB 方式的数据访问。

物业管理

物业管理是 VISTA IBMS 的一个重要组成部分，由以下功能模块组成：

空间管理

空间管理子系统主要是对管理区、大楼、房屋、停车场、管理区附属设施、房产大修等固定房产及其维修信息进行管理。可打印出的报表有：空间资源统计表、空房统计表、房产大修安排表、房产大修情况统计表等。 客户档案管理子

客户档案管理子系统主要是对小区的所有住户的档案、入住资料、客户车辆、客户装修、客户违章记录、出入证等信息进行管理。可打印出的报表有：住户一览表、常住与暂住人口统计表、客户装修情况统计表、客户车辆统计表。

收费管理

收费管理子系统是实现小区内统一收费，主要包括水、电、煤气三表收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视、物业管理费等。收费方式可以采用银行托收，也可结合小区 IC 卡综合应用系统，实现小区的 IC 卡系统和财务结算体系;同时对外提供数据接口。只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以 E - MAIL 形式给住户发出收费通 知单、催款单。还提供用户费用的查询和收费的各种统计报表。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。

设备管理

设备管理子系统主要实现设备档案管理：对设备的原始资料、台帐、附属设备、备忘录、规章制度进行管理;设备运行管理：对设备的运行参数记录、运行时间、运行故障进行管理;设备保养管理：对设备保养计划、保养记录、保养检查记录进行管理;设备维修管理：对设备的维修及其备件的更换进行管理。

维修管理

维修管理子系统主要是对物业运营过程中的维修进行全流程(登记、审批、派工、领料、反馈、统计分析)管理。可打印出的报表有：维修派工单、年月维修费用统计表、年月维修用料统计表等。

物料管理

物料管理子系统主要是对物业公司常用物料、工具等进行全流程(采购、入库、领用、借用、盘点、报损、统计分析)管理。可打印出的报表：物料采购计划统计表、物料入库情况统计表、物料领用情况统计表、物料借出情况统计表、在库物料清单、物料盈亏登记表、物料报损统计表等。

客户服务管理

客户服务管理子系统主要实现客户投诉管理：对投诉进行管理是物业管理公司提供优质服务的一个重要组成部分，该模块协助对投诉人、投诉对象、内容、处理意见和客户投诉处理的满意程度进行有效的分类管理。客户意见管理：对客户日常对小区管理等各方面提出的意见、建议进行分类管理，并对整改措施及结果进行登记。社区服务管理：对客户提出的有偿服务要求如：订报、送奶等进行登记，并对执行结果进行跟踪

环境管理

环境管理子系统主要实现环境保洁管理：对各保洁区保洁员的工作安排、工作情况以及保洁检查结果进行记录，以及保洁区的环境消毒进行管理。环境绿化管理：对管理区内种植植物的种类、浇水间隔、施肥间隔、责任人等进行登记管理，同时对绿化植被进行科学、有效的管理，提高植被成活率。

保安消防管理

保安消防管理子系统主要实现保安巡查管理：记录保安巡查排班，在巡查过程中所发生的事件及处理结果。登记重大违章事件，并记录违章的处理情况。保安器械管理：对保安所配备的器械进行登记，以便于查询。消防管理：对管理区内消防器材配备、消防事故情况、消防演习情况进行登记管理。

行政人事管理

行政人事管理子系统主要实现组织机构管理：管理公司、部门的档案信息，同时对员工档案从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料和在职培训等资料。会议记录管理：对公司各种会议的计划、组织、召开情况进行分类登记管理。活动安排与公告管理：记录社区活动的组织人、参加人、活动内容、活动场地等内容，便于对社区活动进行统一管理。 同时对在网上发布的公告进行维护。工作计划管理：对公司、部门的工作计划进行登记，查询管理。办公用品管理：对公司的办公用品进行全流程(采购、分发、统计)管理。日常费用支出管理：登记公司各部门日常费用支出计划、实际支出情况，以便于统计查询。

文档资料管理

文档资料管理子系统主要实现公司文档管理：对上级下达、公司、部门抄送和本部发出的各种办公文件和档案进行有效的管理和存放，便于以后查找和查询。规章制度管理：对

公司的各种规章制度进行分类管理。图纸资料管理：对物业管理公司的各种工程图纸和图书资料进行管理。

房产租赁管理

房产租赁管理子系统主要是对房产租赁方面的数据信息进行管理。该子系统可对租赁的租约进行管理，包括租金、租赁合同、租赁面积、租赁时间、租金缴纳。可对物业运行过程中租赁业务进行经济分析，向管理层提供决策依据。

电缆通讯管理

电缆通讯管理子系统主要是对智能建筑(小区或大厦)的数据设备、语音设备、插座、面板、电缆等相关的通讯设备进行管理。 ISO9000 文档管理

ISO9000 文档管理子系统向用户提供全套 ISO9000 物业管理文档，包括服务质量手册、工作流程文件以及管理表格等，并对本公司的质量文档进行管理。

系统设置管理

系统设置管理子系统主要是对本系统使用用户的创建及其授权进行管理，还有智能设备数据采集的配置管理。

办公自动化

办公自动化系统，采用先进的浏览器 / 应用服务器 / 数据库服务器多层体系结构，后台数据采用大型数据库系统，用户界面采用浏览器方式与其他子系统统一在浏览器内。

办公自动化系统考虑数据安全性，其权限管理通过 IBMS 统一控制。

办公自动化系统可能的变动较大，与用户作充分沟通、做大量实际调研才能给出一个完整方案，并具体实施。

其功能如下：

局长：实时了解当天全局、各部门、每个民警的详细工作情况和所发生的事情，有利于统一全局工作，为决策提供依据。

分管局长：实时了解所分管业务、派出所当天的详细工作情况，便于协调。

科、所长：本部门、所属民警的当天工作情况，其他部门的当天工作情况，以及自己部门在全局中所处的地位，知道需要改进的地方。

内勤人员：系统自动生成每天最新统计数据报表，无需再用手工填写，节省了大量的人力和时间，提高了工作效率

普通民警：根据每天填写的工作日志，可以看到自己当天的工作状况及其它人员的工作情况，根据对比提高自己的工作效率和改进不足之处。

第三篇：智能停车场管理在物业管理中的重要性

作者：广州市御鑫电子科技有限公司

冯伟

随着经济的发展，生活水平的不断提高，家庭车辆、社会车辆的拥有量在迅速地增长，由于地面空间有限，停车场车位不足的矛盾显得越来越突出，智能停车场管理在物业管理中的重要性也会越来越受到重视，而其技术的核心是对车辆的自动监控、识别和自动管理。

为了使地面有足够的绿化面积与道路面积，同时保证提供规定数量的停车位，多数大型建筑都在地下室设置停车库。当停车库内的车位超过50个时，往往需要考虑建立停车库管理系统(又称停车库自动化系统，Parking AutomATion System)，以提高车库管理的质量、效益与安全性。

一、智能停车场管理在物业管理中的地位

(一) 停车场管理是物业管理的重要环节

物业管理是通过现代化的管理手段，为业主创造个便捷、安全、 舒适、洁净的居住环境，引入智能停车场系统的良好的车场管理，可促进整个物业管理的经营，提高物业管理的综合效益。

(二) 智能停车场管理采用一车一卡，是停车场安全管理的重要保障。 智能停车场管理有利于维护物业内外交通秩序，保障人身及财产安全，使小区内的车辆有秩序的停放，保证停车安全，保证通道的畅通，保证行人的安全，防止车辆被偷、被毁，并可减少噪音和环境污染。

(三) 能最大限度的方便业主及顾客。

做好车场的管理，能够给 业主及住户带来停车的便利，为其提供安全的保证，还可提供车辆清洗等专项服务。

(四)智能停车场管理可以大力提升物业公司形象。

智能停车场管理是房地产开发业及物业市场竞争的重要保证，随着市场经济发展，服务业的竞争已经发展到了辅助性设施的竞争，以车辆的停放便利、安全及小区完善的康乐设施，来吸引业主及住户，增加客流，作为市场竞争的有效手段。

(五)智能停车场管理系统为物业管理带来经济收益。

智能停车场管理系统为物业管理带来安全保障的同时，其智能收费功能，可以自动计算停车时间，自动计算收费金额，为物业管理带来一定经济效益。

二、停车场的建设及类型

车场管理是物业管理中安全管理工作中的一部分，在管理中占有极为重要的位置，重点是防止车辆的乱停乱放，做好区内安全停车，要做到这一点，就必须搞好停车场的建设和规划

(一)房地产开发单位的规划设计是开发前进行的，主要有几种停车场类型。

1、地上专用停车场适用于开发用地较充裕，且开发的住宅楼多为多层的住宅小区。

2、路边停车 由于前期规划不合理，地面狭小，车辆多，一般临时划位停车。

3、地下停车场及群楼停车库利用高层及小高层的地下基础，建立停车场是现在房产开发的一种趋势。超高层的大厦因大厦高，居住人数多，单纯的地下车场不能满足需要，或高层的地下柱距不够大，所以有的大厦在一至四层做停车场，这种停车场人车一般是分流的，地面无车，区内行人较安全。

4、综合停车场地下、地面及架空层共同存在的停车场，人车不分流，停车较乱，收费标准不统一。

(二)、物业管理公司对建好的停车场进行合理布局、统一规划。

1、根据小区内的车位部局，和小区内的车辆情况，一般可分几种

停车区位：

大型车停车位 小型车停车位 摩托车停车位 自行车停车位

将地上、地下有机的结合起来，小型车到地下停车场，大型车停在地上空地，摩托车、自行车要设专用车位，要有停车栏及围栏。

(三)、停车场必备的设施

⑴照明系统：路灯及地下照明，进出入指示标识灯。

⑵行车安全系统：车库标识牌、行车指示牌、墙面防撞反光板、凸透镜和减速拱等。

⑶消防报警、安全监控系统：车场内安装防火报警检测装置，并配备灭火器，设置消火栓， 安装监控镜头，连接至监控中心，保证车辆安全。

⑷智能停车场管理系统：

1、一般管理设置：普通道闸，设三人三班记录收费，设备简单，投资小。

2、智能化系统管理：智能化管理是当今停车场管理的主流，主要通过停车场的智能化管理系统来实现，整个系统包括入口设备、出口设备、收银管理设备、图像对比设备和可选的车库指示设备。入口设备负责控制内部月卡车辆及临时车辆的进场，可实现无人值守;出口设备负责控制内部月卡车辆的出场;收银管理设备对临时车辆进行收费，并且可以用来发行月卡、设定收费标准或打印统计报表等;图像对比设备将每辆车的进出图像实时显示在管理计算机屏幕上，并保存在计算机内，方便将来查证。车库指示系统用于大型分区或分层停车场，可以在车场入口处实时显示各区或各层的车位使用情况。可以解决人员舞弊导致费源严重流失、管理成本高、经常发生管理和被管理双方矛盾冲突以及停车场秩序烦乱等等，不仅工作效率低、工作强度大，而且严重损害了管理形象的问题。 (四)、智能停车场管理系统的类型

标准型停车场管理系统：高性能、高稳定性的车辆管理与计费系统;主要用于既有固定月租车辆，又有临时车辆的收费型停车场;月租车辆用先进的非接触感应卡管理，进出读卡，一卡一车，快捷、方便、安全，可与“一卡通”系统集成;临时车辆用先进实用的智能IC卡管理系统，一车一卡，具备自动取卡功能;卫生安全、计费直观有效，且成本低廉;出口计费系统轻松应付大车流量;出入口加装抓拍摄相机，实现图像对比功能;微机管理软件为管理者提供实用详尽的监控管理功能，使管理人员不用理会系统硬件的具体操作，只是简单地设置或查询相关车辆数据即可;模块化的配置结构可适应各种现场安装环境，如：双车道、单车道、出入口分离、出入口一体等;先进的工作流程使系统各部分能够单独运行，可根据现场环境的可布线程度灵活决定联网或脱机的工作方式，而系统的基本功能不受影响。

经济型管理系统：低成本、高性能、高稳定性的停车辆管理与计费系统;为客户提供先进完美的计费管理功能的同时，有效控制成本，帮助用户减少投资; 主要用于既有固定月租车辆，又有少量临时车辆的收费型停车场;月租车辆用先进的非接触感应卡管理，进出读卡，一卡一车，快捷、方便、安全，可与“一卡通”系统集成;临时车辆保安刷卡后给卡给临时来车，一车一卡，卫生安全，计费直观有效，且成本低廉。

简易型管理系统：低成本、用最少投资实现自动控制车辆进出及停车管理的内部车辆管理系统;主要用于完全是固定月租车辆的内部停车场及需要自动管制的车辆管道;进出车辆用先进的非接触感应卡管理，进出读卡，快捷、方便、安全，可与“一卡通”系统集成;微机管理软件为管理者提供实用详尽的监控管理功能，使管理人员不用理会系统硬件的具体操作;简单地设置或查询相关车辆数据即可，可发行/修改月卡、数据统计查询、打印报表等;出入口设备均无人值守，车辆自助读卡进出场;简单有效的控制结构和工作流程使系统设备可以长年累月稳定地工作;灵活的配置可适应各种现场安装环境，如：双车道、单车道、出入口分离、出入口一体等。根据业主需求，可加装远距离感应系统。每车一张远距离感应卡，车辆出入自动感应开启道闸。车过自动落杆。车主无须靠近读卡箱即可远距离自动感应。给业主便捷、舒适的贵宾感受。

三、停车场建设的条件及规定

(一)、停车场的经营管理必需具备的条件

⑴停车场必需各项设备完善，通过车辆管理部门、消防部门的 检查验收，并取得合格证。

⑵ 物业管理部门必需持有产权单位委托管理的《委托书》。

⑶ 申请《车辆经营许可证》。

⑷ 申请《车场管理营业执照》。

⑸ 申请《税务登记》。 ⑹ 收费标准报物价部门审批。

申报手续，咨询当地车管所车辆管理科、工商局、税务局、物价局， 取得以上全部证件后，方可进行正常的收费管理。

(二)、 健全车辆停放管理制度

停车场管理，除了有良好的硬件设施外，还应健全停车场管理制度。才能保证车辆停放安全、管理有序，避免不必要的车辆管理赔偿纠纷。常见的车场管理制度如下：

1、 车场保安员岗位责任制

(1) 礼貌待人、热情服务，保持良好的带车岗保安员职责：

提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。对车辆违章及时制止，并加以纠正;认真检查停放车辆，发现漏水、漏油及未关门等现象，尽快设法通知车主，并提供相应的服务;掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况;认真检查车型、车牌号，避免出现差错;指挥车辆的进出，引导其停放在指定位置上;认真执行停车场管理规定，维护车辆良好的停放及行车秩序;服务形象。

(2) 收费岗保安的岗位职责(主要针对实行智能化管理停车场的 协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。认真做好交接班工作。认真做好财物的保管工作，防止财物被盗。礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、日清月结。真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。相关岗位)

2、 停车场管理系统的工作流程

外来车临时卡管理：BYE-8000系列入口控制机有自动取卡功能，外来临时车辆的车主直接驾车在入口控制机上取卡后，电动道闸自动打开，车辆进入后，电动道闸自动关闭。取卡车辆外出时，直接驾车在收费电脑处旁的临时收费设备读该智能卡，收费电脑根据收费标准自动计算停车时间及应收金额，车主交费后收费员按下确认键，道闸自动升杆放行车辆，车辆外出后，电动道闸自动关闭。

车辆进场和出场时，抓拍摄像机均会自动抓拍车辆的图像并保存在电脑里。

月卡管理：BYE-8000系列入口控制机有感应读卡功能，读卡距离15CM。月卡车辆的车主直接驾车在入口控制机上感应读卡后，电动道闸自动打开，车辆进入后，电动道闸自动关闭。月卡车辆外出时，直接驾车在BYE-8000系列出口控制机上感应读卡，电动道闸自动打开，车辆外出后，电动道闸自动关闭。车辆进场和出场时，抓拍摄像机均会自动抓拍车辆的图像并保存在电脑里。

中心管理：收费电脑同时也有管理功能，如设定收费标准、发行/修改月卡、历史数据查询统计等，还有收费报表打印，方便财务审查和核算。

3，智能停车场管理系统其它功能及特点： ★防月卡反传功能，即已进场月卡在出场之前无法再次进入，或没有进场的月卡不能在出口处读卡出场。 ★语音对讲：入口控制机及出口控制机均可加装了语音对讲设备，可以直接与收费中心进行对话，以方便车主及时获得帮助。

★语音提示：车辆进场或出场时，系统会发出各种语音提示信息，如：“欢迎光临”等语音。 车辆出场时，系统会提示收费**元，祝你一路顺风等语音。 ★服务器端软件可以远端分控，让管理人员办公室的电脑与收费岗亭的电脑相连接，实现远程管理的能力。

★无线传输，让城市停车场形成联网。

★智能IC卡具有防水、防磁、防静电、无磨损、信息贮存量大、高保密度、一卡多用等特点。

★卡片无需像磁卡及条码卡那样刷卡，只需在读卡区域轻轻一晃即可，操作更为方便。 ★全中文下拉式菜单操作界面，操作简单、方便，多种财务报表功能(自动形成各种报表)。 ★临时车辆可人工或自动出卡，减少人员操作，自动化程度高。 ★滚动式LED中文电子显示屏提示，使用户和管理者一目了然。 ★独特的车牌号录入、显示系统及图像对比及车牌自动识别功能，大大提高停车场防盗措施 ★出卡机存储量不足时自动提示。

★车辆进、出全智能逻辑自锁控制，严密控制持卡者进、出场的行为符合“一卡一车”的要求。

★高可靠性和适应性的数字式车辆检测系统 。防砸车装置可保证无论是进场车辆或发生倒车的车辆，只要在闸杆下停留，闸杆就不会落下。

4、 车辆被损的处理规定

(1) 当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2) 如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

4、 车辆被盗的处理规定

(1) 车辆在停车场被盗后，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。

(2) 事故发生后，投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3) 车管员、停车场主管、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5、 停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说，停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定，并报物价部门审核备案。在具体实施时，应严格按标准进行，分清固定车、临时车，日保、月保、年保车，杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

6、 清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的卫生管理不容忽视，要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁，并做好检查监督工作。

7、 消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作：

(1) 健全消防组织，明确消防责任。

(2) 制定消防制度，加强消防意识教育。

(3) 完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

(4) 制订灭火应急方案，组织消防演习。

结束语：广州市御鑫电子科技有限公司作为专业的智能停车场管理系统生产供应商，是广州市停车场行业协会会员单位，是广东省公安厅安全防范技术资格认证企业，御鑫品牌智能停车场产品得到了广州市交通委员会的联网认证，具备稳定性，易用性，有效性。是智能停车场管理系统的首选品牌之一。公司总结多年停车场行业，物业管理行业的管理心得，认为安装智能停车场管理系统是提升物业整体形象，提高物业管理水平的重要手段。在停车场车位日益紧张，停车难问题日益突出的今天，营造一个规范、快捷、方便、放心的泊车环境，智能停车场管理在物业管理中的地位显得举足轻重，是物业管理的重要组成部分;可以有效帮助物业管理者降低管理成本，尽快带来投资收益。

御鑫品牌智能停车场联系信息：

广州市御鑫电子科技有限公司

地址：广州市天河区东圃镇前进村宦溪北路27号工业区润达楼

电话: 020-23316469,32679882,33475058,28216002 传真: 020-32679882 邮编：510630 E-mail：w2010588@163.com 网站： Http://

第四篇：智能化门禁管理系统方案

门禁管理系统方案

门禁管理系统解决方案

门禁管理系统方案

目 录

1. 系统概述.................................................... 3 2. 系统优势.................................................... 4 3. 用户需求.................................................... 5 4. 需求分析.................................................... 5 5. 系统设计原则 ................................................ 6 6. 系统解决方案 ................................................ 8 7. 系统的组成结构及工作流程 ..................................... 9

7.1.

7.2. 系统组成..................................................................................................... 9 系统工作流程.............................................................................................. 9 8. 系统功能................................................... 10 9. 系统设备技术参数 ........................................... 12

门禁管理系统方案

1. 系统概述

门禁系统主要负责对安全防范区域内各场所的人员出入控制管理，用于加强内部管理和重点场所的自动安全防范。

持卡人进门时将卡片接近读卡器,合法卡信号通过控制器认证后,电锁自动打开,非法卡被禁止访问。出门时只要按动出门按钮，电锁自动打开(或双向读卡出门)。系统可实现对门权限的明确限定，并对人员的进出情况进行记录，以备查询。也可以通过联动来实现对其它设备的控制，如消防联动、灯光和空调等控制。

与传统的钥匙门锁相比，门禁系统在携带、遗失等情况时的处理更加方便，无须更换大量门锁和钥匙，仅需要在软件中作出相应操作即可。与监控、报警等安防方式相比，门禁系统化被动为主动，将安全隐患直接排除在管制通道之外。 系统示意图：

门禁管理系统方案

2. 系统优势

1、安全性：

门禁系统本身具备了企业级的密钥认证体系、严格的通信协议加密体系、完善的数据库安全管理体系，具有极高的系统安全性能，产品外壳坚固耐用，具备防水、防撬设计;在业务上从专业的安防角度出发，设计了最完善的安全功能，包括多卡认证、自动布防/撤防、反胁迫、反潜回、通道互锁、强行进入、防撬报警等，可以实现客户对系统安全性的最细微的需求。

2、 美观性、友好性：

门禁系统的读卡器采用全新的造型设计，时尚典雅、精致尊贵，具有多个不同风格系列，可配各种装修环境。门禁系统读卡器具有LCD显示屏，可滚动播放”欢迎词”。

3、 多样性：

系统架构丰富，支持TCP/IP与RS485两种通讯方式，具有多种拓朴结构，可根据现场情况合理选择，同时读卡器和控制器上提供了大量可自定义的I/O口功能，可实现与第三方系统(如楼宇对讲、火警检测等)或一卡通其他子系统(如考勤、巡更等)进行联动，读卡器提供了多种通讯接口，包括WG26/WG34/RS232/RS485/USB传输。其中RS485的通讯距离可达1200米，质量稳定可靠。

4、便捷性：

读卡器尺寸符合美国/欧洲/亚洲等标准背盒设计，安装时无需额外开孔;设备排线部分采用接插件设计，极大的方便了工程安装与维护排查，部分款式的读卡器具有液晶显示屏、生物触摸按键设计，具备人性化的门禁短信提示、密码开门等功能。

门禁管理系统方案

3. 用户需求

为了体现门禁管理的现代化、功能化、人性化、合理化，对该系统要求采用成熟、实用的系统，并具备将来的可扩充和升级，从而保证该智能化系统工程能够在将来相当长的时期内实用、适用、够用。在以经济实用、适当超前为原则，重点控制系统规模和造价，以尽可能高的性价比，为用户提供经济、实用、先进的智能化系统。 门禁管理功能需求：

 需要对所有持卡人进行分级管理，每个工作人员都有相应区域的通行权;

 每个电子门锁都可设定时间段来实现自动开关状态;

 当网络故障时，每个门禁控制单元都可独立运行，避免系统因其它原因而瘫痪;

 系统控制中心可实时了解每个门禁点的状态;

 当出现非法开门等异常情况出现，系统可发出报警，同时启动相应的系统的联动控制。

4. 需求分析

用户所配置的门禁管理系统需要采用国际先进的系统结构，确保了系统在脱机状态下的可靠性较高，在联机状态下的实时性强的特点。在各分控中心设立门禁控制管理工作站，主要负责管理各自区域内的门禁系统，便于各区保安值班人员及时了解本区域的门禁状态。通过行政中心的局域网，总控中心还可控制管理各分区门禁。系统主要功能需求分析：

 门禁系统采用非接触式IC卡。  在特定区域设置门禁管制点;

门禁管理系统方案

 系统可以采用多种门禁方式(单向门禁、双向门禁、刷卡+门锁双重等)，对使用者进行多级控制;同时对行政中心内不同的区域和特定的门及通道进行进出管制;  系统具备联网实时监控功能;

 系统具备权限管理功能，可对所有持卡人进行分级管理，根据其身份确定各门的通行权限;

 系统可对各通道门锁的开启/关闭时间进行设定;

 系统具备存储功能，系统可统计、查询和打印输出人员出入情况等资料;

 系统可对所有出入事件、报警事件、故障事件、非正常通行等事件进行实时记录，可对异常情况进行报警;  提供电子地图，具备图控监视功能;

 系统采用可视化图形界面及开发应用运行平台，便于操作和二次开发。可实现与其它系统如消防系统等的联动控制。

 门禁管理系统采用集中供电的方式，当大楼发生火灾时，系统可以接受消防系统的联动控制，实现断电开门。

5. 系统设计原则

1、 可靠性和稳定性设计：

在系统设计的各个方面充分的考虑了可靠性和稳定性，网络设计采用上位TCP/IP下位RS485的网络结构，集两种通讯优势于一身。在设计方面，采用容错设计和开发计算结构。在设备选型方面，保证软件、硬件的兼容性，采用成熟的技术和产品。

2、 易维护性设计：

 控制器支持SD卡存储，当某个控制器损坏时，可通过SD卡将原控制器的控制数据和管制数据直接克隆到新的控制器中，快速处理故障。

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 应用软件支持在线升级。

 支持远程诊断，设有远程诊断模块，当现场应用过程中出现故障时，在用户开启远程诊断的前提下，服务人员可通过远程诊断模块，结合现场控制器环境、数据库环境、设置环境进行跟踪，最快速度的解决系统故障。

 控制器具有程序检测程序，当控制器由于元器件故障、程序原因等导致不能正常工作时，程序自动激活，立即在1秒内重启控制器，使控制器进入安全工作模式，首先保证基本应用的正常运行，然后通过通信端口将故障实时通知给管理软件，产生警告。

3、系统开放性设计：

系统需要与消防、安保等系统实现联动控制。提供设备的集成接口,系统通过对设备管理以动态链接库的方式对外提供。提供应用的集成接口。系统应用软件包含一套标准的应用软件级集成模块，支持Sybase、Oracle、SqlAnyWhere、SqlServer、FoxPro、Paradox、Excel、Txt、Access、Dbase等等所有遵循ODBC接口规范的数据容器，通过导入导出功能实现应用软件级的集成。系统内的所有运行记录和报表都可以通过Excel和TXT的方式直接导出到指定的目录。

4、系统方便性设计：

 系统数据采用自动同步机制，当有数据需要在应用软件和智能卡控制器交互时，由系统自动同步在后台自动完成，例如，挂失一张卡片，操作员进行挂失操作后，系统会自动完成对一卡通系统内所有子系统进行权限注销，而不需要由操作员进行黑名单的下载。

 系统具有数据自动上传机制，用户在使用过程中产生的各种刷卡记录、事件记录、报警记录等，均由控制器主动实时上传至应用软件然后入库，而不需要操作员进行数据采集。数据自动上传机

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制一方面使操作员的管理简单化，另一方面，由于数据采用自动触发上传，使得应用软件无需对控制器进行遍历访问，对性能上得到了质的提高。

5、系统可扩展性设计：

考虑今后发展的需要，本系统及产品具有容量与处理能力等方面的可扩展性。

6. 系统解决方案

门禁子系统的目的：通过读卡器辩识，只有经过授权的人才能进入受控的门禁管理点，读卡器能读出卡上的数据并传送到门禁控制器中，门禁控制器经过卡片有效性判断后通过继电器跳变将操作电控锁开门。

智能门禁管理系统将IC卡与电子锁有机结合，进而由IC卡代替钥匙，配合电脑，实行智能化管理，有效的解决了传统门锁的多种不足，其强大的扩展功能更是会给人们带来意想不到的方便。具体解决方案如下：  在通行门上安装门磁，这种方式是一种非常行之有效的监控方式，当通行门开、关时，安装在门上的门磁感应器，会向系统监控管理中心发出该门开、关的状态信号，同时系统监控管理中心将该门开、关的时间、状态、地址，记录在系统数据库中。

 在需要监视和控制的通道门(如：楼梯间通道门、防火门、弱电井门等)上，除了安装门磁开关以外，还要安装电动门锁，系统监控管理中心除了可以监视这些门的状态以外，还可以直接控制这些门的开启和关闭，  在需要监视、控制和身份识别的门上除了安装门磁开关，电控锁，还要安装读卡器。采用感应式读卡器进行出入控制。  接入火警系统信号输入，与火警系统联动。

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7. 系统的组成结构及工作流程

7.1. 系统组成

门禁系统管理设备：管理电脑、门禁控制器、区域控制器、读卡器、门锁、门磁、出门铵钮等组成。示意图:

7.2. 系统工作流程

当人员需进入门禁管制点时，持卡人进门时将卡片接近读卡器,卡片信息通过读卡器上传到门禁控制器，控制器判断卡片的合法性，若通过控制器认证,控制器所接电控锁的继电器跳变，电锁自动打开,若为非法卡时或非使用时间段时，被禁止访问，并且读卡器产生报警提示声音。同时管理电脑显示并保存进门记录(如：人员信息、进门时间等)

出门时只要按动出门按钮，通过控制器的继电器跳变，电锁自动打开(或双向读卡出门)。同时管理电脑显示并保存出门信息(如：出门时间等)。

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8. 系统功能

1. 实时图文监控：系统软件需对所有房门进行图形化管理，实时在电子地图上通过图形化和文字方式反应各种刷卡事件、进出房门事件、门状态变化事件、各种系统报警事件和各种紧急事件等。并可结合语音声效输出与I/O输出进行一系列的联动。还可以按不同的操作员灵活定义所要监控的房门。

2. 读头与卡片支持：读卡器需支持读取Mifare One芯片，需具有读块写密码控制机制以读/写扇区内的数据块。同时为了保证安全性及环保要求，读卡器材质应采用ABS+PC合金材料制成，无毒害物质，坚固耐用。需具备多种颜色以适应各种不同装修风格的环境使用。

3. 脱机运行能力：当市电故障时，门禁控制器可以脱机管理;并任各种报警输出，记录保存等功能;网络恢复时，所有数据自动上传。 4. 多种开门方式：系统至少支持下列开门方式：刷卡开门：合法卡刷卡即开门;密码开门：输入开门密码即开门;刷卡加密码开门：合法卡刷卡并输入开门密码开门;刷卡+触发开门：合法卡刷卡外加触发输入(如指纹)开门刷卡+密码+触发开门：合法卡刷卡并输入开门密码、外加触发输入(如指纹)开门;根据不同的用途场所区分。

5. 灵活丰富的权限管制机制：系统需可针对不同的用户在不同的时间灵活自定义开门方式和开门权限，通过时区、周计划、假期信息、假期计划、管制群组来实现灵活、方便、复杂的控制，包括但不仅限于：每个门禁控制器支持至少100种自定义时区，一个时区至少可分5个不同的时段(时段精确到‘分’)定义不同的开门方式，即刷卡、刷卡加密码等等;如，可以规定0-8点刷卡不开门，8-17点刷卡开门，17-20刷卡加密码开门等等。每个门禁控制器至少支持100种自定义周计划，一个周计划即定义一周内每天的时区控制规则;每个门禁控制器至少支持100种的自定义假特殊时区-假日信息(比如：五一劳动节假日、十一国庆节假日等)，每条假日信息可以定义开始与结束时间;每个门禁控制器至少支持100种自定义的假期计划;假期计划可由不同的假日组成，可针对不同的人

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管制不同的假日信息;每个门禁控制器至少支持100种管制群组，一个管制群组由周计划和假期计划组成，可以灵活定义不同的人员属于不同的管制群组。

6. 多卡认证等功能：门禁系统具有多卡认证功能。多卡认证指的是需要多个合法持卡者在一定的时段内都进行刷卡，才能打开房门;立方门禁系统可以指定对某个房门进行单卡认证或多卡认证;多卡认证时，还可以指定必须要参与刷卡认证的卡片数量，如，将某房门定义为4卡认证，并设置需要2张指定的特权卡参与，则，必须有要两张对当前房门有权限的合法卡外加两张指定的特权卡片刷卡才能开启房门。

7. 通道管制、胁迫报警功能: 门禁系统需对某些指定的房门进行管制，可以进行手动或自动的布防和撤防;同时，它支技胁迫报警，胁迫报警功能是为了防止非法人员胁持并强迫合法权限的持卡者进入。

8. 反潜回与防撬: 门禁系统支持房门的反潜回功能，反潜回指在合法卡刷卡进入之后，必须在规定的时间内外出;要实现反潜回功能，要求双向读卡。设备防撬机制是相似于防盗报警系统的功能，通过撬破行为触动防撬开关以防止非法用户强行进入的意图。

9. 强行进入、超时报警: 门禁系统的强行进入管理机制防止非法用户强行破门而入，控制主机通过检测门状态变化输入信号来触动报警联动机制。超时报警指合法持卡者进入后，在规定时间内对门状态不闭合的行为产生报警。

10. 输入输出功能: 一卡通门禁控制器本身有8个TTL输入，4个光耦输入;每个读卡机有2个输入，一个是出门按钮输入，另一个是门状态输入; 11. 接口设计: 系统需自定义门禁控制器I/O功能，在自定义输入产生时，可生产自定义的输出，并将自定义信息实时显示的电子监控地图上;如可以定义火警、防盗等的输入和相应的输出。又如对系统卡的刷卡输出等等。

12. 自动与手动的布防撤防: 门禁系统支持对指定房门的自动布防和撤防功能，可以在有权限的情况下指定某些房门在到达指定的时间段内使其 11

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处于布防状态，过了这段时间之后，系统会自动撤防;也允许在有权限的条件下，随时的对房门进行布防和撤房操作。

13. 定义门区: 门禁系统允许指定门区(房门的集合)以对门区进行集体的遥控开/关门等批量操作;也允许定义8个紧急门区。

14. 控制器参数导入导出: 门禁系统支持控制器参数的导入与导出功能，只需要配置一个控制器的信息，可将这些相同的配置信息同步导入到其它待配置的目标控制器;也可以将控制器的中配置信息同步到上层应用软件的数据库中。

15. 系统联动: 立方门禁系统可以使用各种预定义和自定义的的I/O功能定义实现与第三方系统的联动(如：消防等)，也可以与立方门禁系统的消费子系统、巡更子系统等进行联动。

16. 电子公告功能：在具备液晶的读卡器上具有立方独特的电子公告功能，通过软件编辑后可向读卡器发布自定义的电子公告，用户刷卡后即可显示该短信息。

17. 具备多种发卡方式：系统可以用连接电脑的发卡器或连接控制器的读卡器发卡、也可以先由控制器发卡后上传到数据库再指定用户。

9. 系统设备技术参数

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1、P系列多门控制器(RF-AX50系列)

硬件技术参数：

 兼容TCP/IP和RS485两种联网通讯模式;  输入电压：DC12V;  静态电流：160mA;  额定电流：300mA;

 开锁相应时间：不超过1.5S;  注册用户数量：12000人;  记录存储数量：20000条;  时区管制数：100种;  周计划管制数：100种;  假日计划数：100种;  用户群组数：100种;

 输入点：8个开关量输入(2路光耦);

 输出点：8个(4个继电器输出，4个OC输出);  通讯端口：RS485接口2个，TCP/IP接口1个;  温度环境：-25℃~70℃ ;  湿度环境：10%~95%;

 兼容所有RS485通讯方式的REFORMER读头，并可通过REFORMER转换器兼容其他品牌的读头。

2、读卡器(RF-RC40/RD40)

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硬件技术参数：

 工作电压范围：DC12V;  额定工作电流：120mA ;

 支持卡片类型：RF-RC40支持IC卡，RF-RD40支持ID卡;  读卡器距离：IC卡5-10cm, ID卡8-15cm;  输出信号：WG26/WG34/RS485;  外形尺寸：9.5cm*9.5cm*2.1cm;  符合欧洲/亚洲安装背盒尺寸设计;

 外形绚丽多彩，时尚典雅，具有金、银、香槟、酒红等多种配色，可根据现场装修灵活选择;  外壳可选镀金、银、铬等;

 适用于高档酒店、会所等精装修环境使用。

3、单门磁力锁(RM-280/RM-280(LED))

硬件技术参数：

 锁体尺寸：250*42*25mm;  承受拉力：280kg;  输入电压：12V;  工作电流：500mA;

 专业装置：内置突波吸收装置;

 适合范围：木门、玻璃门、金属门、防火门;  安全类型：断电开门;

 RM-280(LED)带门状态侦测信号输出;

11.系统图

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第五篇：物业智能化

我国物业智能化调查及分析报告

我国物业管理经过几十年的探索和实践，目前已经开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。高新技术的应用，特别是智能化物业等一些系统的使用，将物业推向一个新的发展趋势。

一、智能物业的含义

智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是信息时代的必然产物，它是多学科、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的一大方向。由于信息技术的飞速发展，目前尚难给智能物业下一个精确的定义。概要地说，智能物业是指拥有集成的楼宇自动化控制系统与现代通信网络设施，能对物业的保安、消防、环境等许多方面进行自动监控，能为用户提供信息传输便利和良好环境、具有高度综合管理功能的现代物业。

二、智能化物业的发展历程

世界上第一个智能大厦出现于1984年的美国。从此“智能建筑"的概念便开始在世界各地传播,并逐渐成为一种的新兴行业。几乎与此同时,“智能"的概念也传入了中国,但由于受当时科技水平和观念的限制,智能行业发展较缓慢。然而,1992年房地产热的兴起,带动了智能概念的推广,也推动了智能行业的发展。1996年后,中国智能的概念逐渐流行起来,智能行业与智能产品的生产、研究、技术和应用,都快速的发展起来。也正是在这个时期,捷顺公司与智能行业一起,以每年高于50%的增长率也迅速的发展起来了。捷顺公司就象是中国智能行业的一面镜子,真实的折射出中国智能行业的发展与现状。

近几年来“智能小区"的概念正在逐步的深入人心,成为住宅的发展趋势之一。而谈到智能小区,就不能不谈到广东,因为中国智能小区的序幕就是在深圳|拉开的。广东智能小区无疑是走在了全国的前面。由于电脑、英特网特别是IC技术的出现于介入,使智能行业有了相当大的发展,也让智能行业有了诱人的前景。在现代物业智能化发展中小区“一卡通',智能管理系统,已被众多的房地产商接受,并在使用过程中发挥着重要的作用。以捷顺“一卡通”为例，2000年捷顺“一卡通”在深圳的市场占有率超过95趴在上海、北京等地的市场占有率也达到50%以上:在广州,捷顺的市场占有率60%以上。万科、碧桂园、祁福新村、雅居乐、中海、中远、合生创展这些著名的房地产商都与捷顺公司成了良好的伙伴。这些市场的反馈,证明了“捷顺智能小区一卡通"的价值所在。从一个侧面也反映了市场对“一卡通"的接纳和认可。有专家预言,今后20%-30%的小区将发展为智能小区。

三、智能化小区发展的趋势 科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致物业管理向智能化得趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4c(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术，通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与物业收费管理系统、安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统，为住宅的业主和使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的服务，为业主提供了一个理想的服务环境，来满足其要求。智能化住宅小区为物业管理提供了新得发展空间主要表现在物业以后的发展趋势，可以概括出四大特点：

1、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐等多项功能，同时，物业公司运用各种先进的科学技术和智能化手段来管理小区的日常事务，把住宅小区的狭小、封闭的空间变为触及世界的各个地方，走向世界的前沿。

2、网络化。目前流行家庭办公、网上购物、远程教育等与计算机网络化得现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅和住宅小区与物业管理的智能化。

3、人性化。智能化物业管理与智能住宅小区是息息相关的，物业公司运用智能化设备实施管理，是为了给业主提供方便，减小管理上的失误，这种种现象，都说明物业要充分考虑业主各种需要应该以人为本。

4、综合化。智能小区具有复杂的功能。这些功能涵盖通信、安防、物业管理家庭智能化等几个大方面，综合性很强。

具备四大特点的智能住宅与住宅小区的产生，给物业管理一个发展空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增添了许多新的、技术含量较高的管理服务内容，间接的提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与才能真正实现智能住宅与住宅小区的智能功能。

物业管理智能化系统是智能住宅与住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理智能化，就不能称为智能小区。另一方面没有物业的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备的管理，提供多种信息为我们服务，居民才能真正感到小区的智能，才能感受到生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。如智能化小区收费系统比普通的小区效率更高、内容更多，便于管理。主要表现在：

物业管理一些传统的收费项目，如房租、水电、煤气、暖气等的收费业务使用现金的收费系统而变的一目了然，如这些数据的采集，这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了业主。

四、我国智能化住宅小区的发展现状及问题

近年来，我国智能化小区建设有了迅猛发展，各地陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区，其中不乏具有国际水平的杰作，如广州汇景新城、上海怡东花园等。总之，目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。但从总体上来说，由于各地之间经济水平差别较大，同时居民的经济能力也有较大差异，多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，不可能实现完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌，但除了少数的中高级住宅区之外，由于经济和技术的原因，一般住宅小区还存在着很多问题，离真正的智能化建设还有一定距离，所谓“智能化”，在更多的成份上只是一种炒作。

目前我国智能化住宅小区建设中存在的问题是： 1.国产技术及产品落后

建设智能小区要有许多与之配套的技术及产品，但目前国内在智能建筑方面的产品几乎是空白。要建设高水平的智能化小区，只有从国外引进先进的技术。随着中国智能建筑市场的大规模高速发展，世界上此方面的著名品牌产品几乎已全部进入中国市场之中，无论楼宇自动控制系统、综合布线系统、消防系统、安保系统、通信系统、广播系统、闭路电视系统、车管系统等，均已成为外国名牌产品角逐的天下，国产的设备和系统力量十分微弱。这样一来，无论是从施工的进度还是技术适宜性方面，对国外依赖性很强。最近国内一些高科技企业，已看到智能住宅的发展势头，研制并开始推出专为中国家庭设计的新一代智能住宅有关产品，不仅填补了国内空白，而且为我国的智能住宅建设提供了积极的支持。智能住宅产品的国产化是今后的一个重要发展方向。

在系统集成市场上则是另一番景象。除少数国际上著名大企业从事系统集成工程的业务以外，绝大多数的是中国的企业。通过几年的锻炼，有一些中方企业已形成了具有相当规模、拥有雄厚的技术力量(人才与装备)、资金殷实、信誉良好、业绩突出的中型和中型以上的企业。

2.能源及材料消耗过多

过去十多年里，中国建筑的发展不注意节约能源，过于注重外观和排场。目前中国的建筑能耗约为欧洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所带来的污染也很大。因此，今后中国建筑科技发展的主要任务是在节约能源消耗、减少污染的同时，创造舒适、健康的居住和城市环境。

3.对“智能化小区”的认识误区

早期智能化小区很多都盲目地照搬智能大厦的那一套，过于强调电视监控、电子巡更、车辆出入、楼宇对讲等园区智能化方面的内容。但在住宅小区中，园区智能化只是基本的、必备的生活条件而已，在日常生活中并不易体会到它的存在，家庭和物业管理的智能化才能引起住户的共鸣。对于一些中低档住宅小区来说，过于强调这些内容而忽视生活方面的智能化内容，只会打造出一个好看的外观，造成高成本低效用的资源浪费。很多人，包括开发商和买主，对智能化小区理解得仍不够透彻，或者是由于利益的驱使，目光只停留在建筑本身的硬件建设上，而对其它的软件如智能化服务不够重视。

4.智能化物业管理和社区服务跟不上

目前小区智能化的主要内容已形成了安全、园区、网络的基本格局，但与安全、网络等硬件建设相比起来，物业管理及社区服务等软性建设仍然相对滞后太多。

五、解决我国物业智能化发展中的问题的措施和建议 1.智能化住宅小区建设应遵循以人为本的原则

住宅最要紧的是居住的舒适方便程度，小区建设应当在这方面多下功夫，而不能将其延伸为高度自动化和现代化的办公室。住户更多着眼的，是网络接通后的信息源建设和提供的服务功能建设，因此，物业管理和社区服务的智能化应是小区智能化的重点。也有些智能小区过分强调安防，安装了太多的摄像机，使小区居民感觉生活得不自在，个人隐私得不到必要的保护和尊重。

与其它国家相比，中国家庭成员结构比较特殊。在现时的中国家庭中，三代同堂是比较普遍的，祖孙三代同居一室，老少间的生活需求各不相同。这就需要同一幢住宅中为不同年龄层的人同时提供相应的服务。我国不久将进入老龄化社会，老人们的生活料理、医疗服务、娱乐生活、休闲健身、活动空间等都必须得到很好解决。另一方面，由于国家提倡计划生育，大部分家庭都只有一个独生子女。因此，家居中独生子女的生活、教育、娱乐需求又成为中国智能小区建设中最为突出的特色。

2.智能化住宅小区建设要注重经济实用原则

住宅小区建设直接面向普通百姓，因此必须考虑到普通住户的经济承受能力。智能小区的经济承受能力远低于智能大厦，必须采用成熟的技术和标准化的产品来构建其智能化系统，并尽量节约成本，而不应采用处于实验阶段的超新技术，以免技术的不稳定带来住宅质量问题和经济浪费。 目前不少智能小区致力于小区电子银行、小区虚拟商场。事实上，小区受到人口和规模的限制，其负担的功能和职责是十分具体和有限的，配套设施过于庞大，就难以实现经济规模和经济效益。

此外，节能和环保也是国内建筑业界应当重视起来的一个问题。在今后的建设中，应当把节约能源和减少污染当成大事来抓，这也是今后国内建筑科技发展的主要任务。

3.要从管理入手，解决好有关行业间的协调问题

智能化产业是个跨多个行业的项目，涉及邮电、消防、安保、广播电视、计算机、自动控制、公共卫生等多个部门，从立项、设计、施工、装饰、物业管理，涉及的行业大多都是相对独立，法规、标准各自独立。要想解决好这个问题，必须从管理入手，在相关部门间做好协调，在跨行业的管理问题上加强联络和协商，制定跨部门的管理规定，共同探讨发展的课题，促进行业的进步。同时，还需要提高行业自律，提升自身业务水平，使小区的智能化功能得到充分利用。 4.智能住宅小区要适应住宅建设理念的转变

最近几年来，我国住宅建设的理念发生了剧烈的变化，在不同的理念下，住宅形态有很大的差异，使得住宅小区的关联方式也发生变化;同时也给住宅小区不同条件、不同级别的智能化带来了课题。舒适化生活、多媒体通讯、智能家庭控制系统、智能化物业管理之类的技术方案，应该紧密结合各种住宅的形态，有特色地进行实施，建设有中国特色的智能化小区。