物业设施设备管理方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业设施设备管理方案》相关资料，欢迎阅读！

第一篇：物业设施设备管理方案

物业公司设施管理与维护方案

物业设施维护方案

一、附属设备管理的意义与特征

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。

(一)物业设备管理的意义

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：

1.是充分发挥房屋住用功能的保障

2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证

3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设

(二)物业设备管理的特征：

1.服务性功能强;2.经营性特点突出;3.专业性技术要求高;4.综合性强(具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点)。

二.物业设备的构成

(一)给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2.排水设备、设施

包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。

根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。

3.房屋卫生设备

包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。

4.热水供应设备

包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。

5.消防设备

包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。

(二)燃气系统

包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

(三)空调、通风系统

包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1.供暖设备

有热水供暖和蒸气供暖之分

包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)，散热部分(如散热器、暖风机、辐射板等)，及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。

2.供冷设备

包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

3.室内通风设备

包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。

(四)电气工程设备系统

该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1.供电及照明设备

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2.电器服务设备设施(弱电设备)

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。

3.房屋运输设备

即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 (1)电梯

一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯(2M/S以上) 快速电梯(1.5M/S以上)

低速电梯(1.0M/S以上，多层住宅客梯) 按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯 交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。

(2)扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4.防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式

一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护

(五)其它设备(建筑实体的一个部分)：

库房设备;装饰性设备

三、物业设备管理的基本内容

(一)技术档案管理 1.物业设备基础资料：

①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件;设备卡片;

②设备维修资料：报修单;运行记录;检查记录;运行目报;考评资料;技术革新资料;

③设备管理资料：设备的运行管理;维修管理。

物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管;为设备运行维护、管理提供信息依据。

2.标准化管理 两类标准： 技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准);管理标准(报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准)

功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：

生产技术规程(设备安全操作规程、保养维修规程);管理工作制度(接管验收制度;预防性计划维修保养制度;运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等);责任制度(岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等)

4.教育培训(对内、对业主用户)

(二)物业设备的使用管理

特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1.设备运行的劳动组织

任务：合理分工与协作，配置人力;

合理确定劳动组织形式(根据设备操作技术要求与岗位设置要求)

具体工作内容：

(1)定员(定工作岗位人数)

方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 (2)分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组 (3)轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：

设备的安全操作规程; 设备的巡视工作制度; 岗位责任制度; 值班与交班制度; 记录与报表制度; 制度和服务规范等。

(三)物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作：

1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练; 安全意识教育;安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括：

对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度

4、建立安全责任制度

(四)物业设备的维修养护管理

1.日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2.定期检查：包括日常检查与定期检查 3.计划修理

设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：

(1)初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短(2)正常磨损阶段(3)剧烈磨损阶段

设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：

(1)初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。

(2)偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 (3)磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。

四、三级保养制

1.日常维护保养(设备操作人员) 2.一级保养(设备操作人员和维修人员) 3.二级保养(设备维修人员)

五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程(10%-30%) 3.大修工程(30%以上) 4.设备更新和技术改造

设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 设备的寿命

设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命 (1)设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。

(2)设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期

(3)设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。

设备改造更新应注意的问题 (1)确定设备合理的使用年限。 (2)在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

(3)设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 设备更新改造的类型 (1)设备的改造 (2)设备的原型更新 (3)设备的技术更新

******物业设备的购置及评价 购置设备应注意：

1.反复研究，避免盲目采购

2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。

3.与业主、用户充分协调

物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置;替换陈旧落后设备的更新型购置;完善和改进环境与条件的添装型购置。

设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：

1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。

2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。

3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。 (1)年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：

设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费;CV：设备年均维修费：

(2)现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：

设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]

六、管理原则 1.以防为主

2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废

第二节 房屋给排水设备的维修管理

水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液;而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。

一、严格给排水设备验收接管制度

二、严加水泵房的管理

三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修

四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒

五、消防设备维修管理

第三节 房屋电气设备的维修管理

一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养

二、避雷设施的维护

1.建(构)筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测

三、制冷、供暖系统的管理与维修

1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容

四、电梯的管理与维护

1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度

五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理

第四节 房屋其他设备的管理

一、房屋的装饰性设备

1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备

二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机

三、小型家用燃油燃气锅炉

四、空气调节系统设备

五、生活热水供应系统

第二篇：物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护-某广场物业管理方案

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新  根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况  需要维修，属于小修范围的，及时组织修复

 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修

 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途  各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚  及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好  因房制宜，有计划地安排保养维修任务

 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度  完善的管理、检查、考核制度

 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态  建立和贯彻各项规章制度及各项标准  搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】  建物维修工

a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施()维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查;

c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内; d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。  设备主管

a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作;

b. 每年12月按房屋完好情况制订下一《房屋、设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督; d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据

日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】  电工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》;

b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】  日常巡视

a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;

 定期检查

a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养

a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】  分承包方维保人员

a. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;

b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次;

c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。  保安人员

a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门; f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】  分承包方电梯维保人员

a. 每周按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内; b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。  电工

a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养;

b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。  设备主管

a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证; d. 每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】  管道工

a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;

b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;

c. 按《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。  设备主管

a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;

b. 每年12月制订下一《房屋、设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施()维修计划表》;

c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查; d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门;

i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》; j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】

 对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养 护：每周一次

 落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象;  落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;

 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。  对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

【楼道】

 对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

 对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。 每月一次  对楼道、扶梯进行巡查：每月一次

a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动; b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂;

c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大

理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石);

 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。  对楼面进行巡查： 每季一次 a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好;

b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

 对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落

每季一次  对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次

 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次

 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。 每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

 对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次 a. 区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊

脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象; b. 混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂; c. 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

 对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

每年二次  油漆铁栅栏。 每年一次

【雨污水窨井、下水道】

 对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次  雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。 每年一次

 疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次

 汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月

【屋顶避雷带】

 对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 每年一次

 对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

 夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次

 检查照明供电线路绝缘状况是否达标。 每年一次  检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次

【雕塑景观、喷水池】

 对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。 每季一次  喷水池检查保养内容：

a. 巡视喷水池，损坏部位及时修复; 每周一次 b. 检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;

每月一次 c. 检查水泵、水泵控制系统工作是否正常; 每月一次 d. 检测潜水泵绝缘; 每年一次

 检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。 每年两次

【儿童娱乐设施】

 对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。 每月一次

 对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【健身设施】

 检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次  对设施油漆作防锈保养。 每年一次

【围墙大门及电动大门】

 检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次  大门除锈、油漆。 每年一次  检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次

【地面停车位】

 检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。 每季一次

【地下车库】

 检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常; 每月一次  保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置; 每年一次  巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好; 每季一次  检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活; 每季一次  巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠; 每周一次  保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次

【楼道、室外消防栓】

 检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次  油漆室外消防栓。 每年一次  检查消防带完好无损。 每年二次  检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次  检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

 水箱(蓄水池)清洗、消毒。 每季一次

 水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

 检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次

【无障碍通道】

 照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

第三篇：物业管理物业设施品质管理

一、物业设备设施管理的现状和发展趋势

一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。

导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。

各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中的独立性越来越突出，因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，将其称之为物业设施管理(Facility Mangagement称为FM)。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略，主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化，管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产，管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施，管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关，承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理。

二、物业设备设施的LCC分析

现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC(Life CycleCost)的概念。所谓LCC，即“寿命周期成本”，是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和，大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分，往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。

从上述说明可以理解，设备的总费用(即LCC费用)是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和;考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。

将LCC值除以系统或设备的使用寿命(即使用年限)，得到每一年的营运成本，称为EUAC。在相同使用效果的条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低EU-AC。

如何降低EUAC?一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者;二是在设备营运过程中，对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备日常营运费用降低、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。

我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。

理解和掌握LCC理论，对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变：

1、节能不是孤立的而是系统的

在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比;既要注意设备单独运行的特性，也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区;既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度;空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。

两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暖、电、讯等各自可独立成为系统，但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。

在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施，何时采用，应结合LCC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。

2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较，如果增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵;在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风量风机，只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量，要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益，也能降低EUAC。

3、节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率;节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星(Energy Star)”，也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变，原因有二：首先，随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次，“终端节能”的概念逐渐深入人心，大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能，相当于对能源开发投资5-10元钱。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。

提高能源利用效率，既依赖于技术的进步，也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置，并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制(DDC);结合冷媒替代而改用新型高效率设备，把离心式制冷机能效比可以从旧机器的

0.26-0.34kw/ kw提高至 0.20—0.28kw/kw，甚至0.14kw/kw;，采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器，综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度，按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。

政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗，这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时，也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时，还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。

三、物业设施营运维护的基本原则和方法

设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示，称之为“浴槽曲线”(Bath-tub Cuve)，如图1所示。图中互1，2，3三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养和预防保养三种不同的保养方式下故障率的发生情况。曲线3最为平缓，可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。

在初期故障期，为了减少故障，尽快让设备能够稳定地工作，

FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分，加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况，确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此，FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位，进行工程跟进，并结合物管进行监理，熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。

在偶发故障期，设备经过磨合后，故障率下降到容许值下。此时，应加强教育培训及备品管理，着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养，实行“小步快跑”的工作方针，不断从点滴处改进做起在磨耗故障期，设备和系统接近或达到各自的寿命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应精心进行预防保养，定期检测，尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。

系统和设备的磨耗分有形磨耗(物质性磨耗)和无形磨耗(经济性磨耗)。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗，延长设备的使用寿命。但需注意到，再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题，设备一旦落后，就不能继续使用，以免造成无形磨耗。 无形磨耗有两种，一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了，设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了，产品虽未变，但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显，因此从LCC的角度考虑，物业智能化系统的建设不宜超前，这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了，适合分步进行，这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代，一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网，可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内，电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20-50%进行合理的折算。

在现代 FM工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统(CMMS)成为大楼BA(building automation，建筑自动化)系统的重要组成部分。值得一提的是，目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术，为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础，各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚，一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。

目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块，但功能比较简单，已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理，现在已出现了专门的物业设施管理信息系统(FMMIS)。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。

物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括：设施图纸管理;设施的条件查询(由表查图);根据位置查询设施(由图查表);缩放图形时，自动关闭或打开有关图层;直接打开或关闭图层;设施开关和参数设置;设施运行状态的显示和统计(历史记录);沿线追踪显示功能;设施运行情况的模拟;图形和属性数据的修改和锁定(密码机制);建立维修/维护预案;在意外情况下，设施的自我调整;设施故障原因分析;设施故障影响分析;图形和表格的输出;提供系统框架图。

目前，物业设施管理信息系统(FMMIS)和计算机辅助运行管理系统(CMMS)还是分开，各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及，FMMIS将把CMMS的功能融入其中，最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。

需要说明的是，即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件，也要注意智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用，此外还应有专业维护力量的支持，并非一切智能化、自动化就不需要人了，实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了，并不是不需要管理人员了;从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看，为发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当，但实现的功能和服务内容有了很大的变化，一些新的职位如信管、网管和编辑出现了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物业环境的品质管理

各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质，对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ(空气品质管理)。

国内在这方面的管理与国外差距极大，仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段，而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明，评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题，而是一个满意不满意的问题，因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的，也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异，室内污染特点也不一样，人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目，试用效果较好，但后来却未继续深入推广开来。除此之外，国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究，重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。

80年代以来，IS0-7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0.15m/s、相对湿度为50%为最舒适的热环境的技术标准受到否定，通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题，追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量，首先进行IAQ评价就成为必然。

目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下：

l、EEI(室内环境综合指标)评价

狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地，它包括空气温度、湿度和空气流速，而热环境这一词还需包括视觉因素，如亮度、色彩、空间感。另一方面，允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂，个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看，最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法，下限称之为节能允许值或推荐值，上限是IAQ所能达到的极限。

2、主、客观评价相结合的综合评价

这一评价过程序主要有三条路径，即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标，常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒(IP)、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数，加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。

主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的，引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面，人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率，以及对不佳空气的感受程度，环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价，作出结论。

3、IAQ等级的模糊综合评价

物业环境品质本身就是一个模糊概念，因此可用模糊数学方法加以研究，由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性，评价结果可显示出对不同等级的隶属程度，更符合人的思维习惯，这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型，确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。

4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估CFD(ComPutational Fluid Dynamics)称为“计算流体动量”，利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理，采用湍流模型，给出适当的边界条件和初始条件，求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度;并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件，考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热，得到室内各点的辐射温度，结合人体的衣着和活动量，求得室内各点的热舒适指标 PMV(Predicted Mean Vote)。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性，得到室内各点的空气年龄，从而判断送风到达室内各点的时间长短，评估室内空气的新鲜度。

5、“通风效率”和“换气效率”评价指标

通风效率，为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比，它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论上最短滞留时间之比，可衡量换气效果的优劣，与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内，IAQ就是合格的。

6、空气耗氧量COD评价指标

空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量，表征室内VOC的总浓度，与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显著的相关性，是综合性较强的室内空气污染指示指标。

总的来讲，第

二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多，经验相对丰富。

改善IAQ的途径通常有：发挥新风效应;消除和控制室内污染源;强调对室内相对湿度控制，防止尘埃和湿气的积累;在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。

物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷，从国外已有的判决看，建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重，同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准，使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。

物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上;电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏移、电压波动、电压波形及不平衡度和用电安全性等上。电磁环境的品质开始受到重视，是因为物业环境中各种电气产品日益繁杂，对人的影响渐多，产品间还存在着电磁兼容性(EMC，包括电磁干扰EMI与电磁抗EMS)问题。这部分的品质管理工作主要是通过对产品进行EMC认证进行，电磁环境对人影响的研究还有待深入。

高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员不懈的追求。国外过去对舒适度的管理允许PPD(预测不满意者百分率)有5%一10%，现在国外已要求FM工作者只要接到一个投诉便要马上作出反应，立即在其责任范围内寻找引起投诉的根源。如果一时难以确认，则走访投诉人，详细了解情况再作判断，甚至会邀请专家参与。如果发现这一投诉并非物管责任，还会向投诉人作出详尽解释并邀请他参观有关的设备和装置，以取得沟通和谅解。重庆的物管在这方面也出现了可喜的进步，一家公司提出了“十分钟方案”，要求物管人员接到投诉后十分钟到场，尽量体现物管“以人为本”的服务诚意。

美国的人研究表明，改善物业环境品质可以提高劳动生产率2-3个百分点，可以吸引更多的租户，大大提高物业的出租率和销售量。但这些在国内重视得还不够。一些办公楼或生活小区，开发商注意的是房间大小、错层、变维和“空中花园”等等，对环境品质重视不够或忽视，最明显的就是很多大楼室内通风不良，气味难闻，甚至阴暗潮湿，令人压抑，这必将为今后物业的进一步开发、增值埋下隐患。随着物业开发和建设、管理的逐步成熟，相信对物业开发和管理企业物业对客户满意度的注意能够从房型、布局延伸到物业空气品质，继而扩展到整体物业环境品质上来，以此作为工作核心目标开展物业设备设施的管理工作。

结语：高起点、高技术的物业设备设施管理在我国还是空白，在国外也是起步不久，国内外智能化建筑水平也相差不大。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，完全有可能跨越这20年的差距，在设备管理领域率先实现科学化、规范化，发展出自已的物业设施管理产业。重庆的物管企业，已在这方面加以注意并进行了不懈的努力。自远鹏物业发展有限公司从深圳引进先进成熟的物管指导以来，重庆多家物管公司也开始引进了外地和国外的物管企业对工作进行业务指导或合作。在设备管理方面，出现了追求服务品质的好势头。

总的来讲，物业管理、包括物业设备设施管理产业化和市场化的势头迅猛不可挡，但必须充分认识其中的技术经济学原理，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。反过来，规范化和科学化的FM工作又会给各种物业设备、设施设计提出一系列课题，能促使物业设备与设施的科学技术水平不断发展，为设备管理提供强劲的第一生产力。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。各个物业管理公司应对此保持清醒的认识。

第四篇：物业机电设备设施管理

设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。

一、系统运行及日常管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。

1、运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。

(1)编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。 (2)建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 (3)制定科学、严格的操作规程。 (4)制定周密、合理的设备维护保养计划。

(5)对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。

(6)实施维护保养工作。

(7)定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

(8)工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 (9)发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

2、设备系统的日常运行 (1)变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。

(2)建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗两次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。

(3)照明系统

照明系统的质量好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大厦控制系统对公共照明进行开/关控制。

(4)消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主，消防结合”。当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾的应及方案及时处理，确保生命财产安全。

(5)电梯系统

电梯系统是大厦必不可少的运输工具，管理人员将规定检查其运行情况以及平层是否准确、显示灯是否正确完整，按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾，在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达按授权可到的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销(此功能暂时末装设)。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。

二、 系统的应及处理方案

1、设备故障处理规程 (1)故障分类

设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均属故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括：人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上，因故障引起重大停水、停电、停空调、停气、发生火灾等。

除上述事故外，其它为一般故障。 (2)故障处理通则

发生故障时，值班人员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录。重大事故应一面处理，一面汇报，无法处理应尽快报告工程部主管。

根据表计的指数和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及安全的因素。

最迅速地恢复设备设施至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程 管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。 对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好。

(3)重大事故处理职责

凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部主管并按相关应急处理程序采取措施。工程部主管接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处主任。管理处主任尽快赶赴现场，负责全面指挥。

(1) 般故障处理职责

对于一般故障，管理处主任可授权工程部主管处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。

2、供电电源停电故障处理规程 电源故障分以下几种情况处理：

(1)在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

(2)正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。 (3)如因大厦内故障引起供电回路停电，应尽快排出故障后恢复送电。

(4)如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换到其他设备线路供电或降低负荷，并继续观察，采取相应措施。

(5)低压配电柜母线及其引出线障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

(6)如供电局对大厦突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告知原因，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保大厦的正常工作。

3、停水及故障处理规程

(1)在接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告楼内各有关单位，并积极采取贮水保障措施，减少停水影响。

(2)若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

(3)停水设备故障一般处理程序

①给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。

②排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能恢复，应备临时排污泵。

③若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。

4、发生火火警处理规程

(1)大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做到灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

(2)火灾报警程序

①发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

②用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物资、报警人的姓名和身份。

(3)接到报警后的处理方法

①中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安立刻前往火警现场，如属火警误报，应通知中央监控室复位;如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。

②中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降到首层;切除火灾区域电源，准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

③管理处主任到现场指挥灭火，管理处其它人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。

5、其它设备故障处理规程

(1)当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。

(1) 由于停电导致设备不能正常驻运行使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。

三、 系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好工作状态，而且要保证各项参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

1、维护保养工作方

维护保养工作方式分日常维护保养和定期限维护保养两个层次： 日常维护保养属于操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员指导下实施。

2.日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发生不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.主要系统定检工作要点

(1)变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。线路电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

(2)给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。管道是否有渗漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。水泵运行声音是否正常。

(3)空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常，各项参数是否在正常范围内，冷冻泵、冷却塔运行声音是否正常，水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

(4)防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和熠开。若有问题，立即处理。

(5)电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和审核工作。

4、设备维护保养检修计划和标准 (1) 供电设施检查保养计划 (2) 水暖设施检修保养计划

(3)备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及动作等实际情况，需待某物业管理公司正式接管后根据相应设备逐一制定。

四、节能管理

在楼宇设备的运行成本中，能源开去是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。 节能降耗工作主要有以下几个方面：

1、工作内容

(1)制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

(2)统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。 (3)巡视、检查和监督能源使用。

(4)进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。 (5)实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。

2、组织措施

(1)节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是体现物业管理专业水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。

(2)强能源使用的计划管理，严格执行公司下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

(3)能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电及及其他计量装置。

(4)控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

加强调和管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。

3、技术措施 (1)配电系统中应注意无功负荷补偿。通过电容器组的投切，将功率因数控制在0.95以上。

(2)变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7～0.9之间，以提高变压器的运行的效率。

(3)照明系统中，使用高效率节能灯具，走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关，保证人走灯灭，避免浪费。

(4)给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关，防止溢水。加强巡视，防止跑水、漏水。

五、技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：

.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术平等限制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。

.设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。

.随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要。 设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段： 1.论证立项

选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人才物力、财力，在每年最后一个季度制定下一的改造方案，主要目标是：

(1) 扩大设备应用范围 (2) 改善设备主要性能指标 (3) 提高设备工作效率 (4) 提高设备可靠性和可维修性 (5) 提高设备安全性能和环保性能 (6) 降低设备运行能耗 2.方案设计

设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。

3.组织实施

设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障危及运行安全。 4.整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。

5.验收移交

改造后的设备要办理验收手续，经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成，才能移交使用单位正式投入使用。

6.费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的“维修基金计划”拨款。

六、术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是大厦物业管理的一个重要组成的部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

1.收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。

2.建立技术档案

各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案;

(1)所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。

(2)将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台账。 (3)每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。

(4)大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。

3.做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：(1)竣工资料 (2)运行资料 (3)值班记录 (4)大修改造资料

(5)二次装修图纸及审批资料 (6)设备故障处理资料 (7)区内市政设施资料 (8)检查、验收、年审资料 (9)计算机软件及录像资料

第五篇：设备设施培训资料(物业设备)

一、物业设备管理概述

(一)物业设备管理意义：

满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

(二)物业设备所涵概内容：

给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。

具体划分为四大部分：1、给排水2消防工程、3供暖、供燃气、通风、空调、4建筑电气化;

二、物业设备管理的内容

(一)物业设备运行管理：

1、技术运行管理：通过对设备的了解、技术改造、引进技术等。

2、经济运行管理：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。

设备经济运行管理内容：初期投资费用管理与运行成本管理。

运行成本管理一般包括：

1、能源消耗的经济核算;(例如使用的电费、水费等)

2、操作人员的配置;

3、维修费用的管理;

设备运行管理做到以下几点：

(1)各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依;

(2)各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作;

(3)管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员; (4)专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。

(二)物业设备维修管理：

要做好设备的维修工作，物业公司的早期介入要做好，包括项目施工、竣工质量验收、交付使用阶段时期要求物业人员的介入，才能保证后期的物业维修管理工作进行顺利;

《物业管理条例》第三章第二十八条规定，“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。 建设工程及其设备在保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告 1

与建议，并协助开发商维修。

物业管理过程中，要明确与施工方的责任分工。建设部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限;

b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年; 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。

物业设备的维修要与物业设备备品配件管理相结合，根据厂家说明书及长期的经验，确定备用件，方便维修，另外，对于设备做过的中大修要做好记录。

(三)物业设备更新改造管理：

设备改造原则：针对性原则、技术先进实用性原则、经济性原则、可行性原则;

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。

物业设备寿命的减少由以下六个基本的因素造成: •

1、开/关周期的次数 •

2、运行时间。 •

3、平均负载

•

4、最初安装或最后一次大修后起算时间 •

5、空气泄漏和净化的程度。 •

6、设备日常维护保养的水平.

(四)设备固定资产管理

设备固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。

设备固定资产必须同时具备的两个条件：单位价值在规定标准以上和使用年限在一年以上。

凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 当设备达到一定的条件后，要办理设备转固定资产的手续，经相关人员验收合格后转为固定资产。

(五)物业设备资料管理：

包括前期的基础资料管理、建立现有设备的技术资料档案及图纸档案、《设施设备台账》、设备维修保养手册等。内容包括：设备生产日期、型号、参数、每年做过的中修、大修等维修维护等。

在物业项目接管后要对设备设施进行逐个登记。认真填写“设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和 3

若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备

三、物业设备管理的要求

(一)设备保养维护的要求 主要有四项：

(1)清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净;

(2) 整齐 工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理;

(3) 润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁; (4) 安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。

(二)设备“四定工作”的使用维护要求

(1) 定使用人员。按定人定机制度，各设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定;

(2) 定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修人员，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理; (3) 定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行;

(4) 定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。

(三)、动力设备的使用维护要求

动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求： (1) 运行操作人员必须事先培训并经过考试合格;

(2) 必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录; (3) 运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位;

(4) 在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级;

(5) 保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠;

(6) 动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除;

(7) 定期进行预防性试验和季节性检查;

(8) 经常对值班人员进行安全教育，严格执行安全保卫制度。

(四)设备的三级保养制

三级保养制度是我国20世纪60年代中期开始，在总结前苏联计划预修制在我国实践的基础上，逐步完善和发展起来的一种保养修理制，它体现了我国设备维修管理的重心由修理向保养的转变，反映了我国设备维修管理的进步和以预防为主的维修管理方针的更加明确。三级保养制的工作实施分为：

1、“一级保养”

也就是通称的操作者保养，谁负责使用谁就得负责保养，操作者保养是一切保养的基础，保养项目均为一般操作工就可执行的工作，通过擦拭、清扫、润滑、坚固、防腐、防冻、调整及外观表面检查等一般方法对设备进行护理，以维持和保护设备的性能和技术状况，是设备的基础保养方式。一部机器能否正常地使用。在很大程度上取决于是否有一套良好的预防保养制度，尤其是操作者保养。

2、“二级保养”

通常是由厂内设备维修部门负责对机器进行局部更换的检查，更换消耗性部件，保养周期视具体情况而定。

3、“三级保养”

一般指对设备进行全面的检修，以期使设备在良好的状态下运转。如果说公司条件无法完成，通常与专业维保单位签定检修协议，并定期至本公司保养检修。

3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。

(五)设备巡回检查的方法要求：

归纳为“一看二听三触四闻” 一看：(1)设备内外的清洁、完整; (2)表、油位、指示灯是否正常; (3)阀门、开关启闭是否正常; (4)无漏水、漏气、漏油等现象; (5)照明、通风、电线绝缘体等是否正常;

二听：(1)转动设备转动声是否平稳，有无异声; (2)电气元件有无噪音; (3)风机、风管有无噪音;

(4)控制柜接触器、变压器铁心的电磁声响是否正常;

三触：(1)操作机构是否锈蚀;

(2)电动机泵散热器外壳温度是否正常;轴承温度是否正常;

四闻：(1)有无绝缘漆的味道; (2)有无塑胶、塑料、保温棉等的焦味;

(六)电气系统维修维护保养标准及要求

(1)配电柜室内保持通风干燥整洁，配电柜无灰尘及污垢，表面整洁。警示牌完好，并置于醒目处。

(2)配电柜及配电箱内无杂物，保持干净。各接线排端子应牢固。 7

各指示灯指示正确、完好，各操作手柄及按键开关均指示正常。 (3)配电柜内各零部件、电线电缆接头、连接螺栓无松动断裂，标号清楚，配电柜及配电箱内应有相应的电路接线图。

(4)定期对各设备的配电系统(配电柜、配电箱)的和电机进行紧固，每年至少一次。各用电设备绝缘检查不低于2M欧姆。 (5)高低压配电室每两个月至少进行一次除尘，各配电柜、箱内的接触器、漏电保护器、变频器等零部件也相应地进行除尘。配电室的防护用具(绝缘靴、绝缘手套、验电笔等)应按要求进行检验。 (6)对即将运行的电气设施要提前试运行，发现异常及时维修，确保设备正常运行。

(7)对停用的电气设备设施要定期送电，确保电气系统干燥。具体送电周期和送电时间应根据各设备所处的环境(设备周围的湿度、温度和通风情况)而定，原则上每月最少保证一次。

四、提高设备维护水平的措施

(一)设备维保工作的“三化”

为提高设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。

规范化就是使维护内容统一，哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，要根据各企业情况按客观规律加以统一考虑和规定。

工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。

制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。

(二)设备的区域维保

设备维护工作应结合员工的个人职责分工表，做到设备区域维护。操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划。 (三)设备维保的监督检查

企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。

(四)维修维护保养对人员、设备环境和设备要求: 对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录

对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油 五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好