土地管理基础知识

第一篇：土地管理基础知识

土地管理法律知识简介

我叫张其顺，现在河北省国土资源厅政策法规处工作。很高兴有机会和在座的各位共同学习和探讨有关土地管理方面的法律、法规和政策。今天我想和大家共同学习和探讨的内容主要是两个方面：一是土地的所有权和使用权问题;二是土地的征收、征用问题。讲的不到的地方，说的不对的地方，希望大家多提宝贵意见。

一、关于土地的所有权和使用权

大家都知道，我国现在实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。简单地说，我国现有的土地存在方式就两种：一种是国家所有;一种是集体所有。这也就是我们通常说的国有土地和集体土地。我国的这种土地所有制结构在世界上也是独一无二的。它是如何形成的呢?下面我跟大家共同探究一下这个问题。

1、《中国土地法大纲》

1947年9月，中国共产党全国土地会议通过了《中国土地法大纲》。这是共产党制定出台的第一部关于土地管理的纲领性文件。它明确规定了：废除封建性及半封建性剥削的土地制度，废除一切地主的土地所有权，除大森林、大水利工程、大矿山、大牧场、大荒地及湖沼等归政府管理外，其余乡村中一切地主的土地及公地统一平均分配，归个人所有，实行耕者有其田的土地制

1 度。

分配给人民的土地由政府发给土地所有证，并承认其自由经营、买卖及在特定条件下出租的权利。

这与我国几千年来的土地制度是一脉相承，但是又有区别的。从本质上说，都是私有制。过去实行的是地主阶级封建土地所有制，现在实行的是农民的土地所有制。

可以说，解放战争时期。共产党能够打败国民党，在一定程度上，共产党推行的农民的土地所有制，也就是打地豪、分田地的政策，是顺应当时的民心和民意的，也是共产党最终能够夺取天下的十分重要的一条政策。在解放战争时期，国民党军队中流传着这么一个顺口溜：此处不留爷，自有留爷处。处处不留爷，爷去当八路。当八路有什么好处，当时的共产党的政策是只要你当了八路，就给你分地，有地就等于有吃的了，没有后顾之忧了。实事上，在解放战争时期，大批的国民党军队投降了共产党，这和当时共产党制定的土地政策是密不可分的。

2、《土地改革法》

新中国成立后，到1950年，中央人民政府委员会第八次会议通过了《中华人民共和国土地改革法》。《土地改革法》可以说是以《中国土地法大纲》为基础，制定出台的新中国成立以来的第一部土地管理方面的法律。其立法宗旨与《中国土地法大纲》一样，就是为了废除地主阶级封建土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。就土地管理制度而言，《土地改革法》在《土地法大纲》的基础上进行了细化，将《土地法大纲》十六条内容扩展为六章

2 四十条。并就土地的没收和征收、土地分配、特殊土地问题的处理、土地改革的执行机关和执行方法等分别进行了阐述。但其核心内容还是“废除地主阶级封建土地所有制，实行农民的土地所有制”。1950年《中华人民共和国土地改革法》的颁布、实施，标志着新中国成立后，我国的土地管理制度实行的是“农民的土地所有制”。

3、《农村人民公社工作条例(修正草案)》(即农村工作六十条)

从1947年中国共产党全国土地会议通过《中国土地法大纲》，到1950年中央人民政府委员会通过《中华人民共和国土地改革法》。可以说，新中国成立初期，我国的土地管理实行的是“农民的土地所有制”。

随着时间的推移，1955年11月，全国人民代表大会常务委员会通过了《农业生产合作社示范章程草案》，明确了农业生产合作社是劳动农民的集体经济组织。它统一地使用社员的土地、耕畜、农具等主要生产资料，并且逐步把这些生产资料公有化。也就是说，要逐步地用生产资料的劳动群众集体所有制代替生产资料的私有制。社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用。该《章程草案》还规定，社员所有的生活资料和小块园地等，不实行公有化，允许社员有小块的自留地。

1955年通过的《农业生产合作社示范章程草案》将合作社的发展分做初级和高级两个阶段。初级阶段的合作社属于半社会主义的性质。在这个阶段，对于社员交来的统一使用的土地和别的生产资料，在一定期间还保留社员的所有权，并给社员以适当的

3 报酬。高级阶段的合作社则属于完全的社会主义的性质。在这种合作社里，社员的土地和合作社所需要的别的生产资料，全部实行公有化。

可以说，1955年全国人大常委会通过的《农业生产合作社示范章程草案》，明确了我国的土地管理制度将由“农民的土地所有制”向“土地的社会主义公有制”过渡。在合作社发展的初级阶段，农民在一定时期，还保留着原有土地的所有权。虽然农民将作为生产资料的土地交给了合作社，但合作社也要根据农民所交土地的数量和质量给付农民一定的补偿。并且作为生活资料的小块园地和自留地，仍归原农民所有。

1956年6月30日，第一届全国人民代表大会第三次会议通过了《高级农业生产合作社示范章程》。明确了农业生产合作社是社会主义的集体经济组织，社员的土地转为合作社集体所有。但合作社应当抽出一定数量的土地分配给社员种菜，每人使用的这种土地，一般不能超过当地每人平均土地数量的百分之五。同时规定，社员原有的坟地、房屋地基不必入社。

也就是说，到1956年《高级农业生产合作社示范章程》的出台，标志着我国基本上建立了农民集体土地所有制。这里为什么说是基本上建立了农民的集体土地所有制?因为《高级农业生产合作社示范章程》没有将农民原有的宅基地、坟地纳入集体所有，同时还规定，每个农民还可以拥有不超过当地每人平均土地数量百分之五的菜地。到了1957年，根据周恩来总理的提议，全国人大常委会还通过了“关于增加农业生产合作社社员自留地的决定”，决定增加原农业生产合作社社员的自留地。就是在原有菜地

4 的基础上，增加不超过当地每人平均土地数量百分之十的自留地。

上述这些充分说明了，农业生产合作社时期，我国基本上建立了农民集体土地所有制，但还不是我们现在所说的农民集体土地所有制或者说劳动群众集体所有制。

到了1962年9月，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例修正草案》(即农村工作六十条)，明确规定：农村人民公社是我国社会主义社会在农村的基层单位，是在高级农业生产合作社的基础上联合组成的。人民公社的集体所有制经济和全民所有制经济，是社会主义经济的两种形式。人民公社的基本核算单位是生产队。生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖。生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。土地、山林、水面、草原、牲畜、农具等的所有权和经营权，经过社员大会或者社员代表大会讨论同意，定下来以后，长期不变。

从1962年实施的《农村工作六十条》中关于土地管理的有关规定中我们看到，生产队范围内的土地，都归生产队所有。包括社员的自留地、自留山、宅基地等。生产队是人民公社的基本核算单位。人民公社是集体所有制经济，是社会主义经济形式的一种。换句话说，生产队范围内所有的土地都归生产队所有，实行的是集体所有制经济。也就是说，建国初期我国实行的“农民的土地所有制”，随着1962年通过的《农村工作六十条》的实施，已经完全转变为“土地的社会主义公有制”了。原来属于社员的

5 或者说是农民的自留地、自留山、宅基地等，都属于集体了。农民或者社员，已不再拥有土地的所有权。

这与我国现行的土地的农民集体所有制或者说劳动群众集体所有制就基本上相同了。

大家都知道，我国现行的土地管理制度实行的是“土地的社会主义公有制”，即全民所有制和劳动群众集体所有制。前面所说的，主要是从新中国成立初期至1962年，我国的土地管理制度如何从实行“农民的土地所有制”到“农民集体土地所有制”的转变。也就是如何从“私有制”向“社会主义公有制”的转变。

既然我国的土地管理制度从“私有制”向“社会主义公有制”转变了，为什么又将土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式呢?为什么不把农民集体所有的土地全部国有化呢?

这个看似十分深奥的问题，其实答案很简单。因为在当时特定的历史条件下，如果将原属于农民的土地直接宣布为国有，可能引起农民的误解和不满，不利于政策的贯彻、执行。而宣布将土地收归集体所有，广大农民容易接受，也同样可以保障社会主义经济建设的正常进行。

这是原国家农业部部长廖鲁言在1956年6月15日在第一届全国人民代表大会第三次会议上所做的“关于高级农业生产合作社示范章程(草案)的说明”上阐述的观点。

但是实践证明，将农民的土地收归集体所有，尤其是将农民的宅基地也收归集体所有，实行土地的劳动群众集体所有制或者说社会主义公有制，无论是在当时还是现在，一直有许多人们不

6 宜理解和操作的地方。

比如宅基地问题。

1962年通过的《农村工作六十条》第21条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租和买卖。”这条规定的内容看似简单明了。但在理解和执行中，却产生了很大的分歧。根据1963年3月8日国务院农林办公室整理的“关于社员宅基地问题”中的描述，当时各地在贯彻执行“六十条”时，对社员宅基地所有权归生产队所有，各地的宣传和理解都不一样。有的宣传社员宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，都归生产队所有，一律不准买卖和出租;有的宣传生产队所有的宅基地，是指没有建筑物的空白宅基地，凡是已盖房屋的的宅基地，仍归社员私有，可以自由买卖;还有的认为，入社时宅基地没有连同其他耕地一并入社，因此，社员原有的宅基地，不能算是生产队范围内的土地，应仍归社员个人私有，社员已建筑房屋的宅基地，与房屋一样，应该允许社员自由买卖出租等。

从以上的记载中我们可以清楚地看到，将农民的宅基地收归集体所有，在当时制定这项政策的时候，各地政府在理解、宣传和执行过程中就产生了严重的分歧。政府做为法律和政策的执行部门，对宅基地所有权归集体所有的理解都不一致，做为宅基地使用者的群众，对宅基地所有权的认识那就可想而知了。就是到了现在，有不少的农民仍认为自己的宅基地自己有权处理，想怎么处理就怎么处理。尤其是祖上留下的老宅基，更是不允许别人随便占。

7 针对各地对宅基地问题理解上存在的不一致问题，中央于1963年3月20日下发了《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，并将河北、上海等地关于对宅基地归生产队所有及今后社员建筑房屋用地所做的补充规定转发全国各地参照执行。当时关于宅基地的相关规定，归纳起来有以下四点：

一是社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。

二是宅基地上的附着物，如房屋、树木、猪圈等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。

三是社员需要新建房屋又没有宅基地时，由本户申请，经社员大会讨论同意，报县人民委员会批准，社员新建住宅占地，一律不收地价。

四是社员不能借口修建房屋，随便扩大墙院，扩大宅基地，已经扩大侵占的，必须退出。

以上四点关于对宅基地问题的规定，奠定了我们现在宅基地管理的基础。我们现在关于农村宅基地的有关规定，都是脱胎于以上四点规定。比如《河北省农村宅基地管理办法》关于宅基地的使用权是这样规定的：“农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。”这里的规定，已经将农村集体土地的所有权和使用权进行了分离。农村村民建住宅取得的是土地使用权，而土地所有权仍归集体所有。1963年关于宅基地的规定是：“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队所有，宅

8 基地上的附着物，如房屋、树木、猪圈等永远归社员所有。”两相对照我们发现，在宅基地的所有权和使用权的划分上，1963年的规定和现在的规定是一样的。

从1963年至今，历经40多年。期间宅基地管理制度虽然经过不断地补充、修改、完善，但时至今日，宅基地管理问题，仍然是土地管理工作中的热点、焦点和难点问题。说到这里，我顺便把我省农村宅基地的有关政策也简单地介绍一下。

我省现行有效的《河北省农村宅基地管理办法》，是2002年河北省人民政府第7号令。按照《河北省农村宅基地管理办法》的规定，申请宅基地的条件是：

因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;因为发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的，都可以申请宅基地。

不批准宅基地的情形是：

年龄未满18周岁的;原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;出卖或者出租村内住房的，都不予批准使用宅基地。

宅基地的申请和审批程序是：

农村村民申请宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级上报乡镇土地管理机构、县市土地行政主管部门审核和县市人民政府批准。县市人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。

9 实行农村村民一户一处宅基地制度。每处宅基地的面积标准是：

人均耕地不足1000平方米的平原或者山区县市，每处宅基地不得超过200平方米;人均耕地1000平方米以上的平原或者山区县市，每处宅基地不得超过233平方米;坝上地区，每处宅基地不得超过467平方米。

农村村民一户拥有二处以上的宅基地的，多余的宅基地应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件。对拥有二处以上宅基地并且满两年未转让多余的住宅的，村民委员会可以向乡镇土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县市土地行政主管部门审查、县市人民政府批准后收回，统一安排使用。

关于农村宅基地问题，我就简单地介绍到这里。因为我们前面主要说的是我国现行土地管理制度的演变，或者说是土地所有权制度的演变。对此，我有一个小问题留给大家，有兴趣的同志下来以后可以深入地思考一下：

我们既然研究土地问题，肯定会想：解放战争时期，实行农民的土地私有制，各阶层人民可谓是欢欣鼓舞，不仅打败了国民党，建国初期我国的综合国力也是迅速攀升;55年开始实行农业生产合作社制度，把农民的土地逐步地都收归了集体，60年全国就出现了大面积饥荒，在安徽农村甚至出现了家家均有饿死人的现象。到了70年代，随着安徽凤阳小岗村农民写血书私下分配土地，国家实行农村家族联产承包制，换句我们土地管理方面的行话，也就是实行农村集体土地所有权和使用权的分离制度，农民的生活水平得到了极大的提高。伴随着改革开放，我国工业化、

10 城镇化进程加速推进，1986年颁布《土地管理法》，1987年1月1日开始实施，1988年12月就对《土地管理法》进行了修正。88年修正《土地管理法》就一个目的：实行国有土地的所有权和使用权分离。虽然以后在98年和04年又对《土地管理法》进行过一次修订和一次修正，但55年开始的农业生产合作社到62年《农村工作六十条》所确定的：将原农民私有的土地收归集体，也就是实行的农民集体所制没有发生任何变化。我看到的最新的《土地管理法》修订草案也没有涉及到这个问题。但是我们现在土地管理的现状就是“征地难、难征地”。因征地引发的社会矛盾和纠纷也日益增多。是什么原因导致的征地难?肯定是仁者见仁，智者见智，但是否和实行“农民集体土地制”有关?这个问题在这里就不展开说了，只是开个头，抛个题，有兴趣的同志可以就此展开研究，若有好的构思或解决方法，哪请您千万不要吝啬，一定要让大家分享，让国人分享，全国人民都会感谢您!

前面主要说的还都是土地的所有权，下面我再简单地介绍一下有关土地的使用权：

一般我们理解的土地使用权，就是说的国有土地使用权和农民集体土地使用权。国有土地使用权又可分为国有土地有偿使用和无偿划拨使用二种。

但按照《物权法》的规定，将其分成了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种权利。

国有土地有偿使用制度

国有土地有偿使用是相对于国有土地无偿使用而言的，它强调土地的国有性和使用方式的有偿性，目的在于实现国家作为土

11 地所有者所应享有的收益。国有土地有偿使用是作为土地使用制度改革的先导出现的，在建国后至改革前，我国土地使用实行的是单一的、无偿、无期限使用的行政划拨制度。国家土地使用权以无偿划拨的形式授予用地单位，后者即取得对划拨土地的无偿无期限的使用权，土地使用在不同用地单位之间的变动，也都是根据政府指令，以行政划拨方式进行的，不存在平等主体之间的自由交易，故谈不上土地资源的市场配臵。这样的一种用地制度忽视土地的资产性，一是不利于土地资源的优化配臵，造成资源浪费;二是国有土地收益大量流失，国家作为土地所有者的收益相当一部分流入了用地者手中;三是导致企业间的不平等竞争，占据较好位臵较多土地的企业，与缺乏土地的企业实际上处于不平等竞争的地位。这显然不适应市场经济的要求。于是随改革开放的发展，在坚持土地的社会主义公有制前提下，土地使用者可以通过不同的方式有偿、有期限的取得国有土地使用权，有偿使用制度出现并逐步完善。

国有土地使用权的有偿取得方式：现行制度规定的国有土地使用权有偿取得方式主要有以下三种，即出让、租赁、作价出资或入股。租赁是用地者按期向国有土地所有权代表即政府缴纳租金为对价，原始取得一定期限的国有土地使用权，是国有土地使用权的一种创设方式。它与通过出让方式取得国有土地使用权之后的出租不同，前者是物权，后者是债权。该制度在我国尚处于探索完善的过程中。作价出资或入股其实是经过国家特别批准将土地使有权出让金折算为国家投资，企业由此取得土地使用权,其后果和出让是相同的，可以将其作为出让的一种特别方式。下

12 面重点介绍出让和出让以后的转让。

国有土地使用权出让

出让是用地者以向国有土地所有权代表即政府缴纳土地出让金为对价，原始取得一定期限的国有土地使用权的一种制度。该制度的具体内容：

出让条件：出让土地使用权必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划;

实施主体：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门实施。

出让方式：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。自2001年9月1日起，按省政府规定：对商业、旅游、娱乐和房地产开发用地一律采取市场机制配臵，不准再行协议供地。2002年国土资源部颁布了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”《物权法》对此也做了相应的规定。

土地使用权出让，应当签订书面合同。合同由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订。

出让土地使用权的限制情形：一是土地使用权年限限制，不得超过国务院规定的最高年限。土地使用权出让的最高年限是：

13 居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地是四十年;综合或者其他用地五十年。二是条件限制。在土地使用权出让合同中约定的土地使用条件，如土地用途、建设项目完成年限、必须投入的资金总额、建筑容积率等，如果需要改变用途，必须取得出让方和城市规划主管部门的同意，签订变更合同，并相应调整土地使用权出让金。三是特殊情况下，根据社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

出让土地使用权的违约责任：土地使用者超过合同约定的期限满一年未开发土地的，土地行政管理部门可以对其征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲臵费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。收回土地使用权应报原批准用地的人民政府批准。

土地使用权期限届满的处理：土地使用权合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以准许。经批准予以续期的，应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金。届满未申请续期或者申请未被批准的，土地使用权由国家无偿收回。

土地使用权出让金：出让金由三部分构成，即征地费、开发费、土地纯收益。出让金最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当交纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出

14 让地块所在级别基准地价的百分之七十。土地使用权出让金全部上缴财政，列入预算。

出让金支付方式：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定了一次性交付的方式，土地使用者应当在签订合同后六十日内支付全部出让金，领取土地使用权证。《城市房地产管理法》规定在未付清全部土地使用权出让金前，不得发放土地使用权证，不得转让、出租、抵押。

出让土地使用权的转让

经出让取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。按照《城市房地产法》第三十八条规定的转让条件是：交清全部出让金;按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让遵循权利义务同时转移原则即土地使用权转移时，原土地使用权出让合同规定的权利义务随之转移给受转让人，原合同设臵的权利不能扩张，如果受转让人改变土地用途必须经过批准，并按改变后的用途调整土地使用权出让金。

出让土地使用权的抵押

以出让方式取得的国有土地使用权设定抵押权时，土地使用权人必须已经按照合同约定全部缴清土地使用权出让金并领取土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。设定抵押权必须经土地登记管理部门登记，否则抵押无效。

国有土地使用权划拨

15 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿安臵等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。

按照现行法律的规定，可以取得划拨土地使用权的范围：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

划拨土地使用权的特点是：(1)取得的法定性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准;(2)取得的无偿性(或抵偿性)，这是划拨土地使用权和出让土地使用权的主要区别;(3)使用的无期限性;(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意处分土地使用权，如转让土地使用权时，必须经土地管理部门批准;企业使用的原划拨土地使用权不属于企业资产，不能用于抵偿企业债务，企业破产由政府收回划拨土地使用权。(2003年4月16日发布的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定：“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于企业财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，依法处臵。”“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权”。)

划拨土地使用权抵押

单纯以划拨方式取得的土地使用权不能抵押。但由于法律允许房屋抵押，所以导至划拨土地使用权的连带抵押，因此划拨土地使用权必须是因为房屋抵押才允许随房屋一起抵押。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题

16 的批复》规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，“抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。”明确了国有划拨土地使用权抵押必须经有权部门的批准，否则无效。另外，以划拨土地使用权为标的物的抵押，在实现抵押权时，应当从处分所的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。在这里土地使用权出让金取得权优先于抵押权。

集体土地使用权

集体土地使用权种类依现行法律规定主要有以下几种：建设用地使用权(包括企业建设用地使用权和公共设施公益事业建设用地使用权)、宅基地使用权、农地承包经营权。

按照《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条规定了建设用地取得的一般原则即使用国有土地，但同时规定了例外，设定了乡

17 镇企业建设用地使用权、宅基地使用权、乡村公共设施和公益事业建设用地使用权。对如何取得以上权利在六十条规定：“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”该条对取得集体建设用地使用权的主体、条件、审批机关、用地标准等作了规定。能取得企业集体建设用地使用权的主体按法律规定仅限于两类即农村集体经济组织兴办乡镇企业或者集体经济组织同其他单位、个人以土地入股联营兴办企业，这里应该注意只有乡镇集体经济组织兴办企业才可以直接取得集体土地使用权，其他单位和个人只有同集体经济组织通过入股联营方式兴办企业才可以取得集体土地使用权，即使是本集体内部的部分成员或个人兴办企业都不可以申请集体土地使用权，依法应使用国有土地。实践中，各地对政策的掌握宽严不一，对农村集体土地的使用主体法律给于了严格的限定，但是在一般规定下，也作了特殊规定，那就是可以以农村集体经济组织之名或由集体经济组织以集体土地使用权入股、联营之名，经村委会同意申请集体土地使用权。

审批条件是在主体合格前提下，用地要符合乡镇土地利用总体规划的建设用地，如果涉及农用地转用则按法定程序报批;审

18 批机关是县级以上地方人民政府，根据《河北省土地管理条例》第四十九条规定：“乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用农民集体所有土地，在村庄和集镇建设用地区内的，其供地方案由市、县人民政府批准;在村庄和集镇建设用地区外的，由省人民政府批准。”

集体土地使用权的流转

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，现行立法基本上是不允许集体建设用地以出让、转让、出租方式主动流转的，不准流转是一般规定，但同时规定了例外，将“破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”被动流转作为禁止流转的例外。

集体土地使用权抵押

《担保法》第三十四条第

(五)项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。第三十六条规定：“乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”1995年9月11日原国家土地局颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》规定：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其它类型的集体土地使用权不得抵押。”以上规定可以看出乡村企业土地使用权是可以抵押的。但是，在《农村集体

19 土地使用权抵押登记的若干规定》第十三条规定：“因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处臵。”

上面是对现行法律关于集体土地使用权有关规定的介绍。在实践工作中，集体建设用地使用权的范畴在一定意义上说，已经超越了现行法律的规定。在这里，就我省于2008年制定出台的《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》向大家做个简单介绍。

我省于2008年8月25日，省政府第10次常务会议通过了《河北省集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》，于2008年11月1日正式施行。这个办法，对集体建设用地使用权流转的范围、条件、形式、方式、程序、期限、用途及价格和收益等进行了全面规范。

⑴关于流转范围。办法明确“本办法适用于本省行政区域的城市和镇规划区外集体建设用地使用权的流转及相关管理活动”。流转范围控制在“土地利用总体规划所确定的村庄和集镇建设用地范围内”。我们主要基于三点考虑。一是与《宪法》和《土地管理法》关于“城市土地属国家所有”的规定相一致。城市包括设区市、县级市、县城、建制镇，这些范围内的集体土地使用，应当依法征为国有，不宜列入流转的范围。二是与国家相关政策大体一致。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“村庄、集镇、建制镇范围内的集体建设用地使用权可以依法流转”。三是集体建设用地使用权流转作为一项探索性制度,流转范围应当尽量小一些，便于管理和掌控。我们将该办法确定为“试行”

20 办法，成熟后再进一步扩大范围。

⑵关于流转对象。根据我省农村土地管理现状和国家法律法规，不能所有集体建设用地都进行流转，特别是宅基地，法律规定宅基地的使用权人只能是本集体经济组织成员，宅基地流转明显与法相悖。因此，我们把流转对象界定为乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。

⑶关于流转条件。用于流转的集体建设用地必须具备三个条件，一是符合土地利用总体规划，需要流转的土地必须是村庄、集镇土地利用规划确定的建设用地。二是必须经过依法批准，需要流转的土地必须是按照法定的审批权限经有批准权的人民政府依法批准的建设用地，必须依法取得土地所有权或者使用权证书。三是土地权属无争议和纠纷，没有被司法机关或行政机关限制流转。

⑷关于流转形式。在集体建设用地流转的形式上，原则上与国有土地管理保持一致。流转的形式主要分为出让、出租、转让、转租和抵押。出让、出租属于土地一级市场，出让是土地所有权人(村集体)将一定年限内的土地使用权提供给单位和个人使用，由土地使用者一次性向村集体支付土地使用费的行为;出租是村集体作为出租人将土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。转让和转租是受让人或承租人将取得的土地使用权再次让度给第三人的行为。

⑸关于流转方式。参照国有土地管理办法，原则上要求以招标、拍卖、挂牌等市场方式公开出让、出租。同时考虑到农民集

21 体所有权的性质，允许以协议方式出让和出租。

⑹关于流转程序。主要规定了5个步骤。一是流转申请。属于村集体建设用地的，需要经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。属于乡(镇)集体的，需要经乡(镇)集体经济组织或者乡(镇)人民政府同意。农村集体向设区的市或者县(市)土地行政主管部门提出申请。二是审核审批。受理申请的土地行政主管部门依法进行审核，报本级人民政府批准。三是公开出让(出租)。四是签订合同。受让人或者承租人按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金;五是核发证书。受让人或者承租人到受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。

⑺关于流转年限。《办法》规定，集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。工业用地不超过50年，商业和其他综合用地不超过40年。集体建设用地出租的最高年限不得超过20年。

⑻关于流转用途。根据法律法规的规定，《办法》对流转后土地的用途作了限制性规定，即通过集体建设用地使用权流转取得的土地不得用于商品房开发。

⑼关于流转价格。《办法》规定，“集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定”。主要是考虑集体建设用地流转价格应当与国家建设征收集体土地时的补偿费用大体相当。价格过低，集体土地所有权人利益得不到有效保障。价格过高，会冲击国家现行法律确定的征地补偿标准，

22 影响征地工作的顺利进行。

⑽关于流转收益。有的省、市规定，政府可以从流转收益中提取一定比例的土地收益，一般不超过10%，个别地方提取收益的30%、40%。收益主要用于集体建设用地流转的监督管理，和乡(镇)村基础设施建设、土地开发整理。单纯从地租理论的角度看，建设用地的增值收益，主要来源于社会投入，因为政府调整了规划，修了路，通了电，改善了土地的利用环境，产生了增值，这部分收益应当归社会。但是我们考虑到，我国工业化、城市化过程中，农民已经作出了巨大牺牲，现在已经进入工业反哺农业，城市支持农村的发展阶段，应该允许农民的土地权利参与分配。因此《办法》规定，“集体建设用地使用权出让、出租取得的土地收益属所有权人所有，其他单位和个人不得截留或者挪用”，即流转收益全部归集体土地所有权人或使用权人。

《河北省集体建设用地使用权流转管理办法》就向大家介绍到这里。

二、关于土地转用征收报批程序

一、前期工作

1、土地转用报批前，对涉及占用耕地的，市、县国土资源局要先行组织实施土地整治项目，经设区市国土资源局验收合格，通过土地整理复垦开发报备系统进行备案，经省国土资源厅实地核实，取得国土资源部编发的补充耕地项目编号。

2、土地征收报批前，市、县国土资源局应当根据拟征土地所在区片核定征地区片价，会同有关部门拟定被征地农民安臵途径、

23 落实被征地农民社会保障费用。

3、市、县国土资源局应当在被征收土地所在村的村务公开栏内张贴《征地告知书》，告知被征地村及有关农户征地用途、位臵、补偿标准、安臵途径、社会保障费用等情况，并告知对补偿标准、安臵途径享有申请听证的权利。

《征地告知书》不得泄露国家秘密。

4、征地告知后，市、县国土资源局应当组织勘测定界，组织被征地村集体经济组织负责人和农户共同调查核实拟征土地及地上附着物和青苗情况，填写《土地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织以及地上附着物所有权人盖章和签字确认。

土地补偿登记和土地调查结果确认同时进行。

5、被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准和安臵途径申请听证的，市、县国土资源局应当组织听证，根据《听证笔录》制作《听证会纪要》。

被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》，由被征地集体经济组织负责人签字并加盖集体经济组织印章。

6、国有农用地和国有未利用地转用应当履行用地听证告知、土地调查结果确认和依申请组织听证程序。

7、征收土地的，应当在报批前银行征地补偿专用账户预存土地补偿费。分批次征收土地的，由市、县政府负责预存征地补偿费;按项目征收土地的，由申请用地单位负责预存征地补偿费。

预存征地补偿费的数额，按照征地的土地补偿费、青苗和地

24 上物补偿费确定。

8、按项目报批的，市、县国土资源局应当督促和指导建设单位提前开展土地复垦方案编制、压覆矿产资源评审和地质灾害评估等工作，取得有关评审、批复和备案文件。

二、分批次报批

1、分批次报批且审批权限在省政府的，市、县国土资源局应当组织下列材料，经同级政府审核同意后逐级报省国土资源厅审查，其中扩权县(市)国土资源局组织以下报批材料经同级政府审核同意后直接报省国土资源厅审查：

(一)呈报说明书;

(二)土地转用方案;

(三)补充耕地方案;

(四)土地征收方案;

(五)征(用)地告知书;

(六)土地调查结果确认表;

(七)听证会纪要或听证送达回执;

(八)征地补偿费预存单;

(九)设区市或扩权县(市)人力资源和社会保障部门关于被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表;

(十)补充耕地验收文件、核实文件和位臵图;

(十一)土地利用总体规划图;

(十二)土地利用现状图;

(十三)勘测定界图和勘测定界技术报告;

25

(十四)用地勘测定界界址点坐标成果表;

(十五)土地权属情况汇总表和土地证书。

分批次征收耕地之外的其他集体农用地的，不报送规定的第

(三)、

(十)项材料。分批次征收集体建设用地的，不报送第

(二)、

(三)、

(九)、

(十)项材料。分批次转用国有农用地和国有未利用地的，不报送第

(四)、

(九)项材料。

2、省国土资源厅政务大厅负责接收申报材料，并对材料进行审查。对依法不需要行政审批的、不属于省国土资源厅职权范围内的、国家和本省政策明确规定暂停受理的，政务大厅当场告知申请人不予受理;对依法应由省国土资源厅受理的，当场出具收文回执，并于当日或次日内通过网络传相关处室局。

各协办处室局在3日内完成资料审查并提出受理审核意见转主办处。主办处应当将审核情况和协办处室意见在之后1日内转政务大厅。政务大厅根据会审处室意见在之后1日内区分不同情况相应发出《不予受理决定书》、《补正告知书》或《受理通知书》。

自上网之日起协办处室在3日内未提出审核意见的，自动收回到主办处。主办处在之后1日内未转政务大厅的，视为受理，政务大厅自动发出《受理通知书》。

3、土地转用征收审批事项的主办处和协办处室局分别对下列内容进行网上会审并在规定期限内提出是否同意建设用地的意见：

(1)占用耕地补充情况、告知确认听证情况、征地补偿费预存情况、社会保障认定情况;

26 (2)是否符合土地利用总体规划、是否列入土地利用年度计划;

(3)土地界址是否清楚、地类是否正确、面积是否准确、权属有无争议;

(4)是否存在违法用地行为，存在违法用地的行政处罚决定是否已全部落实到位、应追究违法用地责任人责任的是否已追究;

(5)需要审查的其他内容。

审查期间，不得要求申请人补正材料。

4、对符合条件的，省国土资源厅报省政府审批或审核;对不符合条件的，省国土资源厅予以退卷。

5、土地转用征收依法经省政府或国务院批准的，按规定收取新增建设用地土地有偿使用费后，政务大厅及时发出建设用地批复。

6、石家庄、张家口、唐山、保定、邯郸市市区建设用地涉及转用征收的，由市国土资源局编制土地转用征收方案，经市政府审核同意，持下列材料报省国土资源厅审查汇总后，经省政府同意，一次性向国务院申报：

(一)土地转用征收方案申报表;

(二)标注申请用地位臵的城市中心城区土地利用总体规划图(新一轮规划未经批准的，提交申报用地与新一轮规划大纲衔接说明;新一轮规划经批准但要修改的，提交规划调整前后的规划图、专家论证意见和听证会纪要);

(三)标注申请用地位臵的土地利用现状图;

27

(四)市政府关于土地转用征收方案的编制说明;

(五)市国土资源局关于前三年城市土地转用征收方案实施情况的说明。

土地转用征收经国务院批准后，市国土资源局将拟定的实施方案及按照本办法第十二条规定组织的材料，经市政府同意，报省国土资源厅审查、省政府审批。

三、按项目报批

1、 按项目报批的，建设单位应当根据项目批准文件一次性或按项目分期向土地所在地的市、县国土资源局提出建设用地申请。

2、依法由国务院批准的建设用地项目，市、县国土资源局应当组织下列材料，经同级政府审核同意后，逐级报省国土资源厅审查：

(一)呈报说明书;

(二)土地转用方案;

(三)补充耕地方案;

(四)土地征收方案;

(五)供地方案;

(六)征(用)地告知书;

(七)土地调查结果确认表;

(八)听证会纪要或听证送达回执;

(九)市、县政府关于建设用地情况的说明;

28

(十)征地补偿费预存单;

(十一)省人力资源和社会保障部门关于被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表;

(十二)补充耕地验收文件和补充耕地位臵图;

(十三)建设项目占用和补划基本农田专家论证意见和建设单位落实专家意见情况的说明(附论证专家名单);

(十四)补划基本农田的现场勘查报告、占补对照表、土地利用现状图;

(十五)土地分类面积汇总表; (十六)土地利用总体规划图;

(十七)建设项目对规划实施影响评估报告及专家论证意见、听证会纪要;

(十八)勘测定界图和勘测定界技术报告; (十九)用地勘测定界界址点坐标成果表; (二十)土地利用现状图;

(二十一)土地权属情况汇总表和土地证书;

(二十二)国有土地使用权出让意向书(协议出让方式供地的需要);

(二十三)涉及违法用地行为的行政处罚决定书，处以罚款的罚款收据，处以没收地上建筑物的违法当事人同意处罚决定的书面意见或法院执行终结裁定书，涉嫌犯罪的移送公安机关受理证明材料或刑事判决书，追究党政纪处分的处分决定书;

(二十四)建设项目用地申请表;

29 (二十五)建设项目批准、核准或备案文件; (二十六)建设项目初步设计批准或审核文件; (二十七)建设用地预审意见;

(二十八)建设单位编制的土地复垦方案和省国土资源厅的审核文件;

(二十九)是否压覆重要矿产资源的证明文件; (三十)地质灾害危险性评估报告和审查备案表; (三十一)建设单位缴纳耕地开垦费凭据复印件;

(三十二)建设单位关于建设项目功能分区和用地合理性的说明;

(三十三)工程平面布臵图或线性工程标准横断面图; (三十四)公路或铁路建设用地审查表(公路或铁路项目需要);

(三十五)采矿许可证复印件(矿山项目需要);

(三十六)国家或省林业部门使用林地审核意见(占用林地的需要)。

按项目征收耕地之外的其他集体农用地的，不报送第

(三)、

(十三)、(三十一)项材料。按项目征收集体建设用地的，不报送第

(二)、

(三)、

(十二)、

(十三)、

(十四)、

(十五)、(三十一)、(三十六)项材料。按项目转用国有农用地和国有未利用地的，不报送第

(四)、

(十二)项材料。

3、依法由省政府批准的建设项目用地，设区市、扩权县(市)国土资源局负责对第十八条所列材料进行审查并对资料的合法性

30 和完备性负责，向省国土资源厅报送以下材料：

(一)设区市、扩权县(市)国土资源局审查报告;

(二)建设项目用地“一书四方案”;

(三)建设项目用地申请表;

(四)建设项目批准、核准或备案文件;

(五)建设项目初步设计批准或审核文件;

(六)建设项目用地预审意见;

(七)土地利用总体规划图;

(八)土地利用现状图和土地分类面积汇总表;

(九)建设项目用地勘测定界界址点坐标成果表。

(十)设区市或扩权县人力资源和社会保障部门出具的被征地农民社会保障措施和费用落实情况认定表。

4、省国土资源厅政务大厅负责接收申报材料，并对材料进行审查。对依法不需要行政审批的、不属于省国土资源厅职权范围内的、国家和本省政策明确规定暂停受理的，政务大厅当场告知申请人不予受理;对依法应由省国土资源厅受理的，当场出具收文回执，并于当日或次日内通过网络传相关处室局。

各协办处室局在2日内完成资料审查并提出受理审核意见转主办处。主办处应当根据审核情况和协办处室意见在之后2日内区分情况分别起草《不予受理决定书》、《补正告知书》或《受理通知书》转政务大厅。政务大厅应当在之后1日内发出相关文书。

自上网之日起5日内主办处未起草相关文书的，视为受理，政务大厅自动发出《受理通知书》。

31

5、土地转用征收审批事项的主办处、协办处室局应当在规定期限内对下列内容进行网上会审并提出是否同意建设用地的意见：

(一)占用耕地补充情况、告知确认听证情况、征地补偿安臵情况、社会保障认定情况;

(二)是否符合土地利用总体规划、是否列入土地利用年度计划、是否通过建设用地预审、规划调整方案和基本农田调整方案是否可行;

(三)土地界址是否清楚、地类是否正确、面积是否准确、权属有无争议;

(四)是否存在信访问题，存在信访问题的是否已得到妥善解决、信访人是否表示不再上访;

(五)是否存在违法用地行为，存在违法用地的行政处罚决定是否已全部落实到位、应追究违法用地责任人责任的是否已追究;

(六)是否符合产业政策、是否符合供地标准、供地方式和土地价格是否符合规定;

(七)是否压覆重要矿产资源;

(八)地质灾害评估结果是否允许建设项目用地;

(九)需要审查的其他内容。

审查期间，不得要求申请人补正资料。

6、对符合条件的，省国土资源厅报省人民政府审批或审核;对不符合条件的，省国土资源厅予以退卷。

32

7、土地转用征收依法经省政府或国务院批准的，按规定收取新增建设用地土地有偿使用费后，政务大厅及时发出建设用地批复。

四、批后实施

1、土地征收方案经依法批准后，市、县政府应当自收到批准文件之日起10日内,在被征收土地村的村务公开栏内张贴《征收土地和补偿安臵方案公告》，告知以下事项：

(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

(二)被征土地的所有权人、位臵、地类和面积;

(三)征地补偿标准、被征地农民安臵途径、社保费用落实情况;

(四)被征收土地的位臵、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安臵的农业人口的数量;

(五)征地区片价、土地补偿费总额、支付对象和支付方式;

(六)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(七)其他有关征地补偿安臵的具体措施。

2、征地补偿费用应当自《征收土地和补偿安臵方案公告》之日起3个月内全额支付给被征地的村庄和农户。市、县国土资源局应当会同有关部门在2年内完成征地实施工作。

征地补偿安臵不落实的，不得动工用地。

3、市、县国土资源局应当在征地批准后6个月内，将实施征地范围和规模、履行征地批后程序、征地补偿费用到位、被征地

33 农民安臵和社会保障落实等情况，通过在线系统报省厅和国土资源部。

国务院批准城市建设用地的，市、县国土资源局应当在省政府审核同意实施方案后6个月内，将实施征地范围和规模、履行征地批后程序、征地补偿费用到位、被征地农民安臵和社会保障落实等情况，通过在线系统报省厅和国土资源部。

4、征地实施工作完成后，市、县国土资源局应当及时依法供地。

上报报国务院的城市建设用地审查报批的改革：

一是在用地时序上，由先落实地块、后报批用地规模，改为先确定用地规模，再落实地块。改进前，报国务院审批农用地转用和土地征收时，必须落实到具体用地地块;改进后，在报国务院审批环节上不再地求落实具体地块，只批准用地规模，由省级审核时再确定地块，并报国土资源部备案。

二是在报批环节上，由申报用地时提供用地图件改为省级组织实施时提供图件。改进前，过去向国土资源部呈报城市建设农用地转用和土地征收方案时，必须提供标出用地位臵的城市中心城区土地利用总体规划图，落实到地块;改进后，报国土资源部的材料中，不再要求提供规划图、标注用地位臵的勘测定界图、规划图、现状图等图件，在和省级申报农用地转用和土地征收实施方案时提供。

三是在审核把关上，由所有事项在审批环节把关改为前期确 34 定规模、标准，后期加强监管，严格落实。改进前，用地有关事项在报国土资源部审查环节严格把关，审核通过后交地方按要求落实;改进后，国土资源部在审批环节只对申报城市用地的总规模、布局和规划用途进行审查把关，有关事项在后期组织实施时落实，国土资源部通过备案、核实、通报、年度评估等手段加强对实施情况的监管。 35

第二篇：2017年土地估价师《土地管理基础》：土地的分类（3）考

前冲刺

一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、保险公司的利润主要来自于。 A：承保利润和广告利润 B：承保利润和投资利润 C：承保利润和推销利润 D：投资利润和广告利润 E：土地

2、在计算房屋建筑面积时，层高在__m以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内。 A.2.0 B.2.1 C.2.2 D.2.3

3、我国计划“十五”期间建造城镇住宅27亿平方米，比“九五”时期净增3.55亿平方米.要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅亿平方米.【2004年考试真题】 A：4.69 B：6.11 C：4.50 D：5.40 E：土地

4、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用__对房地产纯收益进行还原而求取。

A.综合还原利率 B.建筑物还原利率 C.土地还原利率 D.房地产还原利率

5、按照权属类型划分，我国土地政策分为土地所有权政策、等。 A：土地承租权政策 B：土地收益权政策 C：土地开发权政策 D：土地保护权政策 E：35%～50%

6、在基础设施建设的原则和要求中，下列说法错误的是.【2006年考试真题】 A：先场内，后场外，场外由近及远 B：先全场，后单项，全场由平土开始 C：先地下，后地上.地下先深后浅 D：管线道路先完成主干，再完成分支 E：土地

7、某房地产企业与某银行有长期的合同关系，但银行发生意外事件，不能及时给房地产企业贷款，使开发项目不能及时进行，以致造成损失.这种房地产开发经营风险属于.【2002年考试真题】 A：经济风险 B：人事风险 C：金融风险 D：财务风险 E：土地

8、工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。 A：道路因素 B：区位因素 C：集聚因素 D：资金因素 E：时间因素

9、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。 A：道路的宽度

B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数

D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素

10、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为.【2004年考试真题】 A：布局和面积 B：装潢和面积 C：选址和面积 D：选址和布局 E：土地

11、某交易不动产的土地使用面积为200平方米.成交总价为100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为__元。 A.3750 B.4000 C.5000 D.5333

12、在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用。 A：租金剥离法 B：层次分析法

C：总分频率曲线法 D：级差收益测算法 E：合法性

13、路线价估价法的精度与__密切相关。 A.路线价修正体系与深度指数 B.路线价修正体系与标准宗地 C.路线价与路线价修正体系 D.路线价与标准宗地

14、土地估价行为是的一种。 A：房地产经济 B：房地产证券 C：房地产金融 D：房地产中介 E：合法性

15、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项.这笔款项被称为最为确切。(2006年考题) A：土地评估价格 B：土地成交价格 C：客观市场价格 D：申报地价 E：时间因素

16、关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知(国土资发[2005]176号)规定，不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的，属于__。 A.非法转让土地类 B.非法占地类 C.破坏耕地类 D.非法批地类

17、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试__举行一次。 A.每半年 B.每年 C.每两年 D.每三年

18、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。 A：共同特征 B：个性特征 C：整体特征 D：主要特征 E：时间因素

19、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有()。 A.优先性和完整性 B.显著性和完整性 C.显著性和特殊性 D.优先性和特殊性

20、资产评估中的无风险利率一般采用.【2002年考试真题】 A：政府发行的债券利率 B：银行利率

C：企业发行的债券 D：资金的市场利率 E：土地

21、下列用地在城市用地中占比例最大的是用地。 A：居住 B：工作 C：商业 D：绿地

E：时间因素

22、销售不动产的营业税税率为。 A：1% B：3% C：5% D：8% E：土地

23、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。【2006年考试真题】 A：估价基准日 B：估价目的

C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素

24、按照《国土资源听证规定》的有关要求，拟定征地项目安置方案的，应当依__听证。 A.协商 B.审批 C.申请 D.职权

25、对工业用地价格影响最大的两个因素是。 A：位置和环境 B：位置和基础设施 C：交通条件和基础设施 D：交通条件和环境 E：时间因素

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地的是。 A：对须在全国范围内统筹规划布点的 B：涉及国防安全和国家利益的

C：危害国家安全或者损害社会公共利益的 D：需要低于国家规定地价出让土地的 E：需要低于国家规定地价出租土地的

2、在房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。这种风险主要指()。 A.政治风险 B.经济风险 C.金融风险 D.意外风险

3、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，__负责土地使用权抵押登记工作。

A.市级以上地方人民政府土地管理部门 B.县级以上地方人民政府

C.县级以上地方人民政府土地管理部门 D.乡级以上地方人民政府

4、在综合分析中，常用的统计分析方法有。 A：动态趋势分析法

B：相关分析与回归分析法 C：概率分析法 D：大量观察法 E：敏感性分析法

5、农用地定级中，分析定级因素与土地质量的关系分为三种情况，属于正向型关系。

A：土壤有机质 B：土层厚度 C：土壤含盐量

D：灾害性天气频率 E：土壤酸碱度

6、证券投资基金的特点包括。 A：风险性高 B：集合投资 C：专业管理 D：分散风险

E：收益有一定保证性

7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得价款的清偿顺序应该是__。

A.先缴纳相当于土地使用权出让金的款额 B.抵押权人优先受偿

C.数额最大的债权人优先受偿 D.最早的债权人优先受偿

8、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。 A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度

D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度

9、某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是()。 A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格 B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格 C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格 D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格

10、当房屋的耐用年限超过土地使用年期时，计算房屋年折旧费不应考虑房屋。 A：已使用年数 B：尚可使用年数 C：残值

D：累计折旧值 E：土地

11、供求均衡法则成立的条件是__。

A.供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争 B.供给者与需求者各为不同质的商品而进行竞争 C.同质的商品随价格变动而自由调节其供给量 D.同质的商品随价格的变动而自由调节其需求量 E.供给者与需求者为商品量而进行斗争

12、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效。 A.2 B.3 C.4 D.5

13、增值税的优点有__。 A.有利于贯彻公平税负原则 B.有利于生产经营结构的合理化 C.有利于扩大国际贸易往来

D.有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入 E.有利于纳税人的财产均衡

14、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作， 每隔一年或半年进行一次。 A.地区经济分析 B.多种用途比较 C.供求分析 D.营销建议

E.社会因素分析

15、建设项目用地预审应当遵循的原则包括__。 A.符合土地利用总体规划 B.保护耕地，特别是基本农田 C.合理和集约节约利用土地 D.符合国家供地政策 E.符合集体土地政策

16、依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以__作为确定出资额或股份数额的依据。 A.资产账面原值 B.评估确认价格 C.资产账面净值 D.拍卖成交价格

17、在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是__。 A.城市集聚程度 B.城市区域位置 C.城市网络地位 D.城市环境条件

18、土地使用权的出让市场是土地__级市场。 A.一 B.二 C.三 D.四

19、某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求，__是补充耕地的责任单位。 A.建设项目单位 B.当地政府

C.接受开垦费的邻县政府 D.被占地农民集体

20、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括.(1998年真题) A：确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 B：确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

C：确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 D：估算宗地地价

E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等

21、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是__。 A.宗地用途 B.宗地是否临街

C.宗地基础设施条件 D.宗地形状

22、《耕地占补平衡考核办法》规定其制定的法律、法规依据为。 A：《城市房地产管理法》 B：《土地管理法》 C：《城乡规划法》

D：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 E：《农业法》

23、我国历史上首次开展全国性大规模的土地清丈是在__。 A.秦朝 B.汉朝 C.唐朝 D.宋朝

24、某人民政府经批准征收集体土地，其中包括20亩耕地和3亩乡镇企业厂房用地，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，应支付的征地补偿费中包括__。

A.23亩被征土地的土地补偿费 B.3亩乡镇企业厂房的补偿费

C.23亩被征土地上供养人员的失业保障金 D.20亩被征耕地上供养人员的安置补助费 E.20亩被征耕地上的青苗补偿费

25、下列__情况适合选择路线价估价法。 A.成片开发的土地 B.城市繁华商业区

C.市场规范且交易实例较多的区域 D.大面积工业地

第三篇：2016年山东省土地管理基础与法规：土地管理考试试题

一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30%，假定综合还原率为7%，总建筑面积为30000平方米，可出租率为85%，则所开发房地产的总价可确定为万元。【2004年考试真题】

A：108000 B：131143 C：9180 D：91800 E：时间因素

2、建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段.【2004年考试真题】

A：单位工程竣工成本概算

B：单位工程竣工成本决算

C：单项工程竣工成本概算

D：工程竣工决算

E：土地

3、根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系为。

A：P=V-(E+T) B：P=V(E+T) C：V=P-(E+T) D：V=P+(E-T) E：时间因素

4、采用法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减.【2004年考试真题】

A：直线

B：工作量

C：平均年限

D：年数总和

E：土地

5、城市规划中需要采取一定的工程措施改善条件后才能修建的用地为.【2009年考试真题】

A：一类用地

B：二类用地

C：三类用地

D：不适宜修建用地

E：土地

6、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%的路线法则是。

A：慎格尔法则

B：苏慕斯法则

C：霍夫曼法则

D：哈柏法则

E：时间因素

7、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为万元。

A：5333 B：5277 C：4804 D：4754 E：时间因素

8、下列关于行政处罚的设定，说法不正确的是。

A：法律可以设定各种行政处罚

B：限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定

C：行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚

D：行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚

E：35%～50%

9、根据我国现行会计制度，下列关于会计的表述正确的是。

A：公历的8月1日至第二年的7月31日止

B：公历的7月1日至第二年的6月30日止

C：公历的1月1日至当年的12月31日止

D：农历的1月1日至农历的最后一天止

E：土地

10、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于的土地。

A：40%

B：50%

C：60%

D：70%

E：35%～50%

11、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。

A：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势

B：当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降

C：当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低

D：当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高

E：时间因素

12、在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指__。

A.开发费的利息 B.各项预付资本的利息

C.贷款资金的利息

D.场地取得费及开发费用的利息

13、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。

A：三角形

B：梯形

C：平行四边形

D：矩形

E：时间因素

14、纳税人真实负担的有效税率是__税率。

A.比例

B.名义

C.实际

D.定额

15、从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按分类，可分为交易价格和评估价格。

A：土地权利

B：政府对土地的管理手段

C：土地价格形成的方式

D：土地价格表示方法

E：时间因素

16、__是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为。时的深度。

A.标准深度

B.标准宗地

C.路线价区段

D.地价指数

17、在生产力水平较低的条件下，__因素是影响土地利用的第一因素。

A.社会

B.自然

C.经济

D.气候

18、土地利用管理工作的“龙头”是__。

A.土地规划

B.土地管理

C.土地利用总体规划

D.土地利用

19、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是__。

A.土地供给稀缺性

B.土地利用方向变更的相对困难性

C.报酬递减的可能性

D.利用后果的社会性

20、H省W市A县县城居民孙某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出的处罚行为不服，孙某可以向__申请行政复议。 A.A县人民政府

B.A县人民政府国土资源管理部门

C.W市人民政府

D.W市人民政府国土资源管理部门

E.H省人民政府

21、从时间价值的角度看，__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

A.货币

B.价格

C.价值

D.使用价值

22、房地产开发市场的国内外市场环境调查包括__。

A.政治法律环境

B.经济环境

C.人口环境

D.社会文化环境。

E.自然环境

23、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。

A.国有企业破产

B.国有企业兼并国有企业

C.非国有企业兼并国有企业

D.外资企业兼并国有企业

24、某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限还有2年，则该土地价格应为__万元。

A.50000 B.20000 C.10000 D.25000

25、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权.2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%.该商业项目预计于2007年12月开发完成.现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估.经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米.该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%.另外该市于2004年完成了基准地价评估工作.如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元/平方米。

A：7500 B：7155 C：7115 D：9487 E：时间因素

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、下列项目中，应计入营业外支出的有.【2007年考试真题】

A：对外捐赠支出

B：处理固定资产净损失

C：违反经济合同的罚款支出

D：债务重组损失

E：因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失

2、下列项目中，属于房地产开发企业主营业务收入的有。

A：商品房销售收入

B：商品房出租的租金收入

C：商品房售后服务收入

D：配套设施销售收入

E：小区物业服务收入

3、下列属于闲置土地的范围的包括__。

A.按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

B.按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的

C.建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的

D.建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

E.已动工开发，但或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的

4、征收土地是一种__行为。

A.法律

B.国家

C.政府

D.集体

5、申请采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的企业，必须为批准的实行授权经营或国家控股公司试点的企业。

A：国务院

B：省级以上人民政府

C：市级以上人民政府

D：乡(镇)级以上人民政府

E：35%～50%

6、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的等服务。

A：收益

B：不动产价值

C：售价

D：税金

E：租金水平

7、在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是__。 A.企业用地

B.煤矿用地

C.商服用地

D.机关用地

8、《闲置土地处置办法》是制定的。

A：国土资源部

B：住房和城乡建设部

C：行政法规

D：部门规章

E：政府规章

9、成本逼近法适用于。

A：新开发土地的估价

B：待开发土地的估价

C：学校、公园等特殊性的土地估价

D：地产市场比较发达、有充足的替代性的土地交易实例的地区

E：有收益的地价

10、《土地管理法》规定，土地利用总体规划的编制原则包括等。

A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地

B：严格保护基本农田，控制农业建设占用农用地

C：统筹安排各类、各区域用地

D：占用耕地要大于开发复垦耕地

E：提高土地利用率

11、土地征用程序描述正确的是__。

A.用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料

B.用地者填写建设项目征地申请、呈报表

C.用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明

D.用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

E.用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

12、根据《城镇地籍调查规程》的规定，地籍图的比例尺可根据不同情况分别采用()三种基本比例尺。

A.1:500、1:1000或1:5000 B.1:1000、1:2000或1:5000 C.1:1000、1:2000或1:10000 D.1:500、I:1000或1:2000

13、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。

A.几何代数

B.线性代数

C.多元微分方法

D.采用微分方程或差分方程

14、按有无抵押担保分类，分为。

A：附息债券 B：抵押债券

C：担保债券

D：信用债券

E：国库券

15、土地市场供需调控的金融政策措施中，__是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。

A.直接调控

B.间接调控

C.全面调控

D.片面调控

16、下列属于商业用地特点的是。

A：收益高

B：集中分布在城区人流量大的区域

C：开发量大

D：价值量大，附属设施较多

E：市场活跃

17、基准地价评估的基本要求有__。

A.评估数据要符合数理统计要求

B.样本数据要准确

C.评估数据以现时土地成本为主

D.评估模型选择要合理

E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

18、现金是指企业库存的现金，包括__。

A.人民币现金

B.港币现金

C.银行汇票

D.银行存款

E.外币现金

19、影响土地价格凶素中的经济因素有__。

A.经济发展状况

B.居民收入和消费水平

C.房地产投机

D.财政收支与金融状况

E.物价变动

20、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的三部分组成。

A：使用面积

B：套内墙体面积

C：套内阳台建筑面积

D：公摊面积

E：建筑面积

21、土地使用权出让可以采取__方式。

A.协议

B.招标

C.签约 D.拍卖

E.公证

22、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与相结合。

A：土地开发整理项目的准备运作

B：土地开发整理项目的竣工验收

C：地籍调查工作

D：土地变更调查工作

E：土地整理工作

23、成本推进型通货膨胀理论认为，造成成本提高的原因有。

A：工资成本增长

B：材料成本推进

C：工会组织

D：间接成本增加

E：直接成本增加

24、下列反映城市土地开发强度的指标是__。

A.绿化覆盖度

B.人均土地面积

C.自有资金投入量

D.建筑密度

25、在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的构成的.【2007年考试真题】

A：劳动定额

B：材料消耗定额

C：市政工程定额

D：间接费定额

E：机械台班使用定额

第四篇：河南省2016年上半年土地管理基础与法规：土地管理模拟

试题

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、在会计核算的基本前提中，规定了会计工作活动的空间范围。 A：会计主体 B：会计分期 C：持续经营 D：货币计量 E：土地

2、采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据乘以折旧率计算.【2002年考试真题】

A：固定资产预计净残值 B：固定资产净值

C：固定资产应提折旧总额 D：固定资产原值 E：土地

3、某城市以1990年1月为基期，2002年1月的定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长__。 A.1.41% B.1.53% C.1.67% D.1.82%

4、下列属于土地利用计划应当遵循的原则的是__。 A.优先保证居民住宅用地 B.占用耕地与补充耕地相平衡

C.城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离

D.严格依据土地利用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地

5、依据《土地复垦规定》，对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的企业和个人，由土地管理部门责令其限期改正;逾期不改正的，由土地管理部门根据情节，处以每亩()元的罚款。 A.200～500 B.500～1000 C.200 -1000 D.500 -1500

6、指与建筑长轴方向一致的墙。 A：横墙 B：纵墙 C：外墙 D：内墙 E：时间因素

7、属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是__。 A.直接收益 B.实际收益 C.客观收益 D.间接收益

8、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整.如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为万元。 A：3 B：5 C：8 D：35 E：时间因素

9、关于土地估价，下列表述中不正确的是。 A：采用不同估价方法评估的结果可能不同 B：不同估价目的下的估价结果可能不同 C：不同的估价时点将影响估价结果

D：不同的估价作业时间将影响估价结果 E：时间因素

10、评估在建工程价格，可以采用剩余法公式：在建工程价格=续建完成后的不动产价值一一管理费用一投资利息一续建投资利润一销售税费一购买在建工程税费。

A：已建成本 B：续建成本

C：房屋建造成本 D：土地开发费 E：时间因素

11、在下列选项中，是目前国内编制施工图预算的主要方法.【2008年考试真题】 A：单价法 B：实物法

C：分部分项法 D：实际费用法 E：土地

12、周某与秦某签订了一份买卖房屋的协议。协议签订后，周某为了确保未来取得房屋所有权，可以向有关登记机构申请。 A：变更登记 B：异议登记 C：预告登记 D：撤销登记 E：35%～50%

13、__是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。 A.城市规划 B.城市发展边界 C.土地利用边界 D.以上均不是

14、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5.

5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙

D：甲或丙 E：时间因素

15、在农用地分等定级单元划分方法中，__适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。 A.叠置法 B.地块法 C.网格法 D.多边形法

16、按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有()。 A.集体土地所有权 B.耕地承包经营权

C.无地上建筑物的乡镇企业用地

D.通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权

17、路线价评估法中，划分地价区段的标准应重点考虑、人流量，商业繁华程度等。

A：道路条件 B：公共设施 C：基础设施 D：环境状况 E：时间因素

18、某外企购得一宗工业用地，占地面积2000平方米，购地费800万元，并花费625万元建成2500平方米厂房，从事加工生产.据市场调查，目前该宗不动产市场价值约为1800万元，该地区标准厂房租金为每平方米每月35元.按规定缴纳房产税时一次性扣除比例为30%，则该企业应缴纳的房产税为万元.【2009年考试真题】 A：15.12 B：11.97 C：12.60 D：13.70 E：土地

19、根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，在城市规划区内进行建设，应遵守该法，城市规划区的具体范围，由划定。 A：土地利用总体规划

B：国民经济和社会发展规划 C：城市总体规划 D：城市发展规划 E：35%～50%

20、下列关于行政许可的设定权，表述不正确的是。 A：法律可以设定行政许可 B：行政法规可以设定行政许可

C：必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可

D：省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定长期性的行政许可 E：35%～50%

21、估价的基本事项不包括__。 A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价原则

22、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。 A：叠置法 B：地块法 C：网格法 D：多边形法 E：合法性

23、某城市以1990年1月为基期，2002年1月的定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长%.【2002年考试真题】 A：1.41 B：1.53 C：1.67 D：1.82 E：土地

24、在路线价估价法中，标准深度是指。 A：标准宗地的深度

B：道路对土地利用价值影响为零的深度 C：各宗地临街深度平均值

D：城市规划确定的道路红线深度 E：时间因素

25、下列关于地籍，不正确的是__。

A.地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册

B.地籍是指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途(地类)等基本状况的图册 C.地籍是土地的“户籍”，它具有不同于其他“户籍”的特点

D.地籍是静态的，不必经常更新，就能保持资料的记载和数据统计的连续性，反映它的现势性

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、以下不属于征地工作程序范围的是__。 A.告知征地情况 B.确认征地调查结果 C.组织征地听证 D.土地规划设计

2、耕地保护责任目标考核遵循客观、公开、公正的原则。从2006年起，每()年为一个规划期，在每个规划期的期中和期末，国务院对各省、自治区、直辖市各考核一次。 A.3 B.5 C.7 D.2

3、以下属于骗取批准非法占地行为的是__。

A.行为人没有取得任何批准文件而擅自使用土地

B.行为人实施了骗取行为，但取得用地批准文件是越权审批的 C.行为人实施了骗取行为，但没有取得用地批准文件 D.行为人申报时误将耕地错写为非耕地

4、成本推进型通货膨胀理论认为，造成成本提高的原因有.【2009年考试真题】 A：工资成本增长 B：材料成本推进 C：工会组织

D：间接成本增加 E：直接成本增加

5、影响地价的主要因素是__。 A.土地价值 B.地产需求 C.生产成本 D.相关政策

6、剩余法估价时，各种费用的计息期为__。 A.整个开发期 B.1/2开发期 C.销售期

D.因费用的不同而不同

7、影响土地价格的人口因素包括__。 A.人口密度

B.人口自然增长率 C.人口素质

D.家庭人口构成 E.人口分布

8、《城市房地产管理法》所称房地产交易，包括__。 A.房地产开发 B.房地产转让 C.房地产抵押 D.房屋租赁 E.房地产中介

9、土地征用程序描述正确的是__。

A.用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料

B.用地者填写建设项目征地申请、呈报表

C.用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明

D.用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

E.用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案

10、商业银行的经营原则有__。 A.均衡性 B.安全性 C.流动性 D.开放性 E.盈利性

11、《草原法》第三条：国家对草原实行__的方针，促进草原的可持续利用和生态、经济、社会的协调发展。 A.科学规划 B.全面保护 C.重点建设 D.合理利用 E.综合利用

12、下列关于兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地，正确的是。

A：乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地

B：允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地

C：村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地

D：集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业

E：不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地

13、变异指标用于描述一组数据的.【200

6、2004年考试真题】 A：集中趋势 B：离中趋势 C：一般水平 D：差异程度 E：平均水平

14、由于政府是最大的地产主，__为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。

A.基准地价 B.标定地价 C.出让底价 D.成交地价

15、军队空余土地转让项目应当上报__审批，未经批准并确认许可的，各级国土资源管理部门不得办理有关手续。 A.总政治部 B.总装备部 C.总后勤部 D.国务院

16、下列各项中，属于房地产开发企业流动负债。 A：库存设备、材料等占用的资金 B：向购房单位或个人预收的购房定金 C：按规定应交尚未上缴的房产税 D：应付给房地产销售人员的工资 E：取得开工许可证

17、总结我国建国以来不同历史发展阶段的税收原则，总体上可以归纳为__原则。 A.制度 B.财政 C.经济 D.社会 E.教育

18、在人类出现以前，没有人类对土地的利用和需求，当然也就无所谓土地供给__。

A.利用方向变更的相对困难性 B.报酬递减的可能性 C.利用后果的社会性 D.稀缺性

19、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，投标、开标依照的程序包括__。

A.投标人在投标截止时间前将标书投入标箱

B.出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加 C.评标小组进行评标

D.招标人根据评标结果，确定中标人 E.招标人根据意愿，确定中标人 20、《土地利用计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。 A.国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 B.土地开发整理规划 C.土地利用总体规划

D.建设占用耕地、实现耕地保有量目标等情况 E.耕地计划总量指标

21、在征收城镇土地使用税时，应当按照__征收。 A.土地上房屋建筑总面积 B.建筑物基地面积

C.纳税人实际占用的土地面积 D.纳税人自己测定的土地面积

22、任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的__环境。 A.人文 B.自然 C.经济 D.社会

23、下列房地产税种不属于财产税类的是。 A：土地增值税 B：房产税

C：城市维护建设税 D：契税

E：耕地占用税

24、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有.【2007年考试真题】 A：标准差系数是标准差与平均值的比值 B：标准差系数是方差与平均值的比值 C：标准差系数是极差与平均值的比值

D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强 E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强

25、在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的建设用地使用权时，应给予相应的补偿，确定该补偿数额的依据是__。 A.土地使用者使用土地的实际年限 B.使刖该土地的预期收益 C.开发土地的实际情况

D.土地使用者已交付的土地使用权出让金 E.土地使用者已交付的土地价款

第五篇：浙江省土地估价师《管理基础法规》：城镇土地使用税考试

题

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、下列不属于价值构成要素的是__。 A.成本 B.费用 C.课税 D.税金

2、作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在公顷左右.【2008年考试真题】 A：10～50 B：50～100 C：100～150 D：150～200 E：土地

3、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是__。 A.地形、朝向、地质条件 B.用途、容积率、建筑密度 C.绿化、环境质量

D.面积、形状、土地使用年限

4、下列关于行政复议的管辖，说法正确的是__。

A.行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查

B.对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议

C.申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼

D.申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议

E.申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，可以申请行政复议

5、影响土地价格的个别因素包括。 A：位置、交通条件

B：行政、社会、经济因素 C：地形、环境质量、居住条件 D：面积、形状、坡度 E：时间因素

6、统计指标设计的内容有__。 A.确定指标名称 B.明确指标计量范围

C.确定量化尺度和计量单位 D.明确计算方法

E.明确指标的平衡数量

7、不同商品在市场中的交换比例，一般按__。 A.生产者的个别劳动时间确定 B.社会最大劳动时间确定 C.社会必要劳动时间确定 D.企业的实际成本确定

8、在下列选项中，不属于资产范畴。 A：委托物资

B：待处理财产损失 C：库存商品

D：以融资租赁方式长期租人的固定资产 E：土地

9、从招标方式看，房地产开发项目招标一般可分为__。 A.竞争招标 B.公开招标 C.邀请招标 D.议标

E.半公开招标

10、市场机制中最基础的机制是。 A：供求机制 B：价格机制 C：竞争机制 D：平衡机制 E：土地

11、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是()。

A.城镇职工购买自住住房 B.房屋所有者之间互换房屋

C.因不可抗力灭失住房而重新购买住房

D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设

12、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A.1 B.2 C.3 D.4

13、生产要素包括__。 A.劳动 B.资本 C.文化 D.利率 E.政策

14、指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。 A：产量 B：供给 C：需求

D：以上均不是 E：土地

15、在下列地价形式中，与地价监测点价格内涵相近的是。 A：出让地价 B：转让地价 C：标定地价 D：基准地价 E：35%～50%

16、__是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 A.绝对地租 B.垄断地租 C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ

17、劳动力市场包括__市场。 A.普通劳动力 B.专业人才 C.物业管理 D.土地 E.技术市场

18、可直接用于土地评估的收益是指。 A：实际收益 B：客观收益 C：最高收益 D：平均收益 E：合法性

19、某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，(其中)运杂费为10%，则该设备的原价为万元。 A：1620 B：1636 C：1800 D：1980 E：土地

20、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是__。 A.人口密度 B.土地制度 C.交通状况

D.基础设施和公用设施的完备程度

21、土地的供给按其性质可分为。 A：弹性供给和无弹性供给 B：划拨和转让

C：有限供给和无限供给 D：自然供给和经济供给 E：时间因素

22、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取.【2004年考试真题】

A：税前利润 B：税后利润 C：营业利润 D：利润总额 E：土地

23、建筑物重置价格乘以成新度等于。 A：建筑物折旧价格 B：建筑物价格

C：建筑物年折旧额 D：建筑物净残值 E：时间因素

24、财务会计信息的内容不包括__。 A.有关企业财务状况的信息 B.有关企业经营成果的信息 C.有关企业现金流量的信息 D.有关企业管理方式的信息

25、根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。 A：地租是土地所有权借以实现的经济形式 B：土地价格是地租的资本化

C：土地价格是土地价值的货币表现 D：一切地租都是剩余价值 E：时间因素

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、基本农田保护责任书中的内容包括等。【2008年考试真题】 A：基本农田的面积、地块 B：各类有机质含量 C：基本农田的地力等级 D：当事人的权利与义务 E：奖励与处罚

2、下列关于国家实行土地登记制度，说法正确的是。 A：县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册

B：县级以上人民政府土地行政主管部门对所管辖的土地进行登记造册 C：乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册

D：任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权 E：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护

3、下列属于流转税类的有。【2004年考试真题】 A：土地增值税 B：城市维护建设税 C：契税 D：营业税

E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

4、按照《土地利用现状分类》，工矿仓储用地包括。 A：工业用地 B：采矿用地 C：仓储用地

D：住宿餐饮用地 E：商务金融用地

5、反映通达程度的因素主要包括__。 A.道路功能 B.道路宽度 C.道路网密度 D.公交便捷度 E.道路地理位置

6、在综合分析中常用的统计方法有。 A：动态趋势分析法 B：因素分析法

C：相关分析与回归分析法 D：归纳推断法 E：综合平衡分析法

7、由于不动产的位置等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。 A：不变性 B：固定性 C：区域性 D：同类性 E：稀缺性

8、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有__。 A.用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标

B.采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来 C.有利于业主获得最合理的工程造价 D.有利于标底的管理与控制

E.是工程造价管理体制改革最直接的计价方法

9、某建筑物的总面积为4000m2，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/m2，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为__万元。 A.250 B.304 C.324 D.340

10、县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放的证书有。 A：土地承包经营证 B：耕地使用权证 C：林权证

D：草地使用权证 E：矿山开采权证

11、在编制建设工程概预算时，一般来说，土建工程属于__。 A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程

12、建筑群体平面布置组合形式一般包括。 A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：并联式布置

13、有确定法律保护形态的无形资产包括。 A：专业技术 B：商誉 C：商标权 D：专利权

E：取得开工许可证

14、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。设立。 A：国家土地总督察l名，由国土资源部部长兼任

B：国家土地总督察2名，由国土资源部部长、常务副部长兼任 C：兼职副总督察1名，由国土资源部l名副部长兼任 D：兼职副总督察2名，由国土资源部2名副部长兼任 E：专职副总督察(副部长级)1名

15、土地估价方法可以分为__法。 A.收益还原 B.基本估价 C.应用估价

D.基准地价系数修正 E.成本估价

16、《土地登记办法》确定其制定依据的法律有__。 A.《土地管理法》 B.《城市房地产管理法》 C.《城乡规划法》 D.《建筑法》 E.《物权法》

17、开发建设周期可分为三个阶段。 A：取得土地

B：规划设计和工程预算 C：工程建设 D：空置或租售 E：房产使用

18、某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是。

A：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水) B：宗地红线外“两通”(通路、通讯) C：宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水) D：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通电) E：宗地红线内场地平整

19、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对__进行评定。

A.土地价值 B.土地使用价值 C.土地价格 D.土地成本 E.土地增值收益

20、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。 A.成本 B.潜力 C.价值

D.使用价值

21、《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续__年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 A.2 B.3 C.4 D.5

22、下列关于地方性法规，说法不正确的是。

A：地方性法规由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定 B：地方性法规由省、自治区、直辖市的人民政府制定 C：地方性法规不得同宪法、法律相抵触，但行政法规除外 D：地方性法规效力不得超出本行政区域范围 E：地方性法规是一种规范性文件

23、耕地保护管理的主要内容包括等。 A：坚持土地用途管制制度 B：强化耕地占补平衡管理 C：提高城市用地规模 D：严格耕地保护执法

E：建立有效的土地收益分配机制

24、《物权法》规定，__全部属于国家所有。 A.矿藏 B.水流 C.山岭 D.森林 E.海域

25、市场比较法估价时的首要工作是__。 A.确定比较案例 B.进行交易情况修正 C.收集交易资料

D.进行区域及个别因素修正