首付交了没签购房合同

第一篇：首付交了没签购房合同

专家答疑买房交了首付款 办不了按揭咋办?

张阿姨最近诉苦：“我买了套房，当时说可以办按揭我才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢?结果只能退房。”

随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。因此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。

提醒一：抓紧时间及时办理

古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同是贷7成款。但由于古先生长期在外出差，而开发商也未及时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。直到今年4月，开发商通知古先生，由于对别墅类按揭首付款的提高，现在古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。古先生一时资金无法抽调，双方争执不下。

点评：许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已经是自己的，办理按揭一拖再拖。而许多开发商的售楼小姐在客户签完合同以后也觉得万事大吉，催款的事被搁置。等到按揭办理时间到期，买卖双方各自推卸责任，引起许多不必要的麻烦。

提醒二：备齐资料轻松“过关”

自由职业者王小姐在办按揭的过程中可谓是困难重重。由于收入颇丰，王小姐认为自己按揭一套房是完全没问题的。当付完首付款，准备按揭资料的时候，王小姐才觉得特别头疼，由于并没有归属于任何单位，所以王小姐的收入证明无从提供。她最终因为办不下按揭，不得不以哥哥的名义买了房。

点评：许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问题，结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备齐全，特别是对于已婚人士，有时往往只注意自己手续的准备，却疏忽了配偶资料的准备，仍然无法办理按揭。

提醒三：如实申报切勿做假

老刘在前两年靠很低的首付买了不少房，遇到开收入证明的时候，老刘就托亲戚朋友帮忙出具。而这次老刘被卡住了，老刘本打算买100个平方米的写字楼，由于月供超过6000元，收入证明已经行不通了，银行要求提供税票。老刘这才慌张起来打算退房，可是开发商表示已经履行了告知义务，是老刘自己隐瞒真实情况，办不下来按揭的责任应该由老刘承担。

点评：现在各大银行在审查手续上越来越严格，除了高月供要求提供税票，银行还会通过一些方式到贷款方单位进行调查，因此弄虚作假只会给自己带来被动。

第二篇：财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20%

购房契税降至1%

中新网10月22日电 财政部网站发布消息称，中国国家有关部门今年第四季度将进一步完善住房保障等方面的工作力度。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

消息指出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

此外，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

财政部网站10月22日报道 根据国务院统一部署,今年第四季度,在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活的同时,国家有关部门将进一步完善有关政策措施,加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的工作力度。

一是落实好家庭经济困难学生资助政策体系,确保家庭经济困难学生都能上得起大学、接受职业教育,今年中央财政共安排助学经费223亿元。

二是对汶川地震重灾区的高中阶段和高等教育阶段家庭经济困难学生实施为期一年的特别资助政策,免除学费、补助生活费,并扩大国家助学金范围,中央财政安排资金6.9亿元,彩票公益金安排1.15亿元。

三是从2008年秋季学期起,继续对高校家庭经济困难学生按每人每月40元的标准,发放临时伙食补助,补助期限为5个月,中央财政安排资金4.77亿元。

四是从2008年10月1日起,提高部分优抚对象和建国前老党员的抚恤和生活补助标准,今年中央财政共安排抚恤和生活补助资金141.2亿元。

五是为妥善解决汶川地震重灾区受灾群众灾后基本生活问题,中央财政安排资金25亿元。

六是安排冬春临时生活困难救助资金,保障受灾群众灾后基本生活。

七是从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。 汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

九是加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。

十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。 (本文来源：中新网 ) 完美解读

国务院最新表态

财政部此次出台的意见中，总共有四条政策涉及促进房地产市场，四条政策意见全部围绕国务院常务会议5天之前作出的对于房地产市场的最新表态。

10月17日，国务院常务会议经济工作十大意见中，尽管对房地产行业只提及一句话：“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”，但这一表态被看作是政府对于房地产市场态度转向的重要标志。此次财政部和央行的出台的政策被看作为国务院表态的细化版本。

首先，此次调整还是以保障作为前提。全部政策适用范围被明确限定，仅仅只针对“对个人首次购买的90平方米及以下普通商品房”。

与此同时，专门有两项政策提及廉租房保障以及经济适用房问题。

央行公告也明确，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

第二，降低住房交易税费，其中第七条明确规定，2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;除了下调契税，还对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

第三，支持居民购房。央行政策明确自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时针对买房的公积金贷款利率也再次大幅下调。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

三大措施完美解读了国务院的最新表态中三大关键。

税收政策还有空间

此次财政部政策中，有关于税收减免政策中最后规定一条。“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”这一表态给未来地方房地产交易税费进一步下降提供了空间。

实际上，在此次财政部政策之前，已经有地方政府出台了税收减免的相关扶植政策出台。

比如在杭州的24条中规定，自《意见》发布之日起至2009年12月3 1日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。这些区县范围内买卖个人普通住房的，买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金，等等。

从具体政策来看，其力度相比财政部措施力度更大。

随着财政部政策的推出，未来各地方政府将会有更大的自由度来发挥，而更加宽松的税收环境也值得期待。

城市低收入资格

认定办法即将公布

财政部表示，近日将发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。这一规定将使得廉租房和经济适用房的保障真正从纸面落到实处。

财政部意见要求，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

近期以上海为例，对于廉租房实物配租力度正逐步加强。2008年10月19日上午，徐汇区房屋土地管理局组织了上海首批廉租住房实物配租申请家庭的摇号活动。徐汇区是上海首批实物配租试点区，自2008年9月中旬开始，已经正式在徐汇区四个试点街道启动了实物配租实施工作。截至2008年9月底，上海累计受理廉租住房申请家庭41777户，经审核符合条件的有39188户，已有38783户享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的98.97%，其中，实物配租2903户，租金配租35880户。

发出保经济增长

有力信号

据新华社报道，众多房地产业人士认为，目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和住房交易环节税费过多有一定关系。较高的住房交易税费并没有达到抑制投机的效果，反而增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。

一直以来，消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的三驾马车，投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资占我国固定资产投资比重较大，对拉动中国经济增长具有举足轻重的作用。

财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，而是一种积极主动调节宏观经济的策略。作为一种减税性的调控举措，此次下调住房交易税费是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。

关键条文

■ 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%

■ 对个人销售或购买住房暂免征收印花税

■ 对个人销售住房暂免征收土地增值税

■ 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策

■ 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，自2008年10月27日起，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%

■ 同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点

聚焦

二套房政策已变相放松

早报记者 刘秀浩

此次意见规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

值得注意的是，“改善型”住房首次出现在了利率优惠空间之内，也就是说，如果以改善住房为目的，非首次置业也将享受利率以及首付优惠。这是去年9月二套房政策出台以来首次将第二次置业的购房者贷款要求的放松，使得严格的二套房政策变动更加人性化。

2007年9月27日央行和银监会发布房贷新政，将购房第二套住宅的贷款利率以及首付成数大幅度上调。

事实上，去年年底二套房政策出台之后，对于二套房的严格要求也将这部分所谓改善型消费的购房者包括其中。对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

今年年初，部分银行曾经对于二套房政策有过一定放松。规定若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。比如有银行规定，“家庭成员(夫妻及未成年子女)所享有的房屋已经全部出售，即目前家庭成员没有房屋”。但这一做法随后就遭到了银监部门的关注，要求银行严格执行二套房政策不得放松。

对于此次调整，央行网站要求，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。换而言之，银行将掌握更大自主权。

新政答疑

1 我已经交掉的契税是否会返还?

不可以。按照政策理解，此次政策目的为了促进居民购房，因此，只有在11月1日以后进行交易的购房者才能够享受契税降低以及其他各项税收减免的优惠。

与此同时，随着地方政府出台新措施，相信会有更多优惠政策出台。

2 如果已经购买了第一套住房，正在交付贷款，此次贷款利率下降是否会对还款有影响，有没有享受低利率贷款?

和上述理由一样，一般来说低利率贷款只针对新增客户实行这一低利率措施，也就是10月27日以后购买的房屋在符合条件的情况下能够享受这一优惠。

不过由于目前银行为了争夺房贷业务，部分银行可以提供代客提前还贷并以优惠利率转移按揭贷款的业务，这使得已经贷款的购房者也有可能享受到这一优惠。

3 公积金利率下调应该怎么计算?

此次公积金利率调整没有和商贷利率调整同时进行，五年以上长期贷款来看，下调后利率4.59%，相比于首次降息之前的5.22%，相差0.63%，等于针对公积金贷款进行了三次降息。

4 改善型住房怎么认定?

一般认为，家庭将自己唯一一套住房出售，用以置换购买另一套住房的行为被称为是改善型住房行为，这种情况下，只要符合90平方米及以下就能够享受优惠。

5 普通商品房和非普通商品房的定义是否改变?

普通和非普通住房的标准，由于目前房价较前一次划定标准时翻了几番，因此还要由建设部划定最新标准，并由地方根据当地的具体情况制定细则而定。

早报记者 刘秀浩 朱楠

替你算账

贷款政策前后对比算账(按等额本息，即每个月还贷一样来计算)

1 全部商业贷款

房价100万元，首付2成，商业贷款金额80万元，贷款年限20年计算。

按原政策(年利率为6.35%)：每月还款额为5894元

按新政策(年利率为5.229%)：每月还款额为5382元

月还款节省512元。

2 用足公积金贷款

房价100万元，首付2成，商业贷款金额20万元，贷款年限20年;公积金贷款金额60万，贷款年限15年计算。

按原政策(商业利率6.35%，公积金利率4.86%)：每月还款额为6176.4元

按新政策(商业利率5.229%，公积金利率4.59%)：每月还款额为5962.9元

月还款节省213.5元。

第三篇：没签合同能领到

没签合同能领到“退工费”吗?

【案例】

1月底，A突然接到公司人事部通知，让他马上收拾桌子，走人。3个月前，A在上海 同这家上海的IT公司签订了一个月的试用期合同，合同约定月工资2000元。一个月转眼就过去了，公司留用了他，但也没和他再签什么合同，按照事先口头承诺的，付给他一个月2500元。A心满意足，也就对“合同”没提要求。没想到公司突下“逐客令”，这回A可急了。他到公司所在的辖区申请劳动仲裁，要求公司再付他一个月工资，能让他找到新饭碗前“缓冲”一下。公司严辞拒绝，申辩说，正因为A在试用期内表现并不出色，还时常迟到早退，所以单位没有和他正式续约，现在公司决定，不再留用A，反正合同都没有签，也谈不上什么“月工资”、“退工费”了。

【评析】

《上海市劳动合同条例》第四十条规定：“应当订立劳动合同而未订立的，劳动者可以随时终止劳动关系;而用人单位提出终止劳动关系，应当提前30日通知劳动者……”公司和A并没有签订书面的劳动合同，但两者已经形成了事实上的劳动合同关系。突然叫A走人，公司没有按照规定“提前30日通知劳动者”，那就应该支付“替代期”工资2500元。法规之所以有这样的规定，主要为了保护劳动者利益。订立劳动合同本应是用人单位的义务，如果没有合同，应当由用人单位承担对员工不利的法律后果。根据2008年1月1日《劳动合同法》的规定：

1、劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。

2、已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。

3、用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照该法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。用人单位可以依据该法第三十六条、

4、

第三十九条、第四十条解除其与劳动者的劳动合同，用人单位可以依据该法第四十四条终止其与劳动者的劳动合同。在新的法律环境中，出现类似情况时，处理方式为：

1、A已经签订的试用期劳动合同为劳动合同期限一个月的劳动合同，试用期约定不成立，一个月劳动合同期满后，该公司应该在期满后一个月内续签劳动合同，否则，该公司应该就超过一个月的期限向A支付双倍工资。

2、而且，在《劳动合同法》中使用了“劳动关系”的称谓，而非“事实劳动关系”的称谓，从法理上讲，书面劳动合同是就事实上存在的劳动关系进行书面的确认而已，劳动关系事实上就是劳动合同关系，并不是不订立书面劳动合同，就不存在劳动合同了。

3、该公司以试用期内表现并不出色为理由解除劳动关系，根据《劳动合同法》的规定，是不成立的。首先，未约定劳动合同期限，仅约定试用期，试用期的约定不成立，试用期限为劳动合同期限;其次，即使试用期成立，那么也须证明A不符合录用条件。

4、该公司以A迟到早退为由解除劳动关系，须A迟到早退的证据(例如考勤记录等)，还要该公司的规章制度中明确规定迟到早退为严重未返公司规章制度的行为，如有违反，将解除劳动合同。

4、如果以上解除理由皆不成立，该公司又无其他合法理由解除或终止劳动合同的，则属于违法解除或终止劳动合同;此时，A可以要求继续履行劳动合同的，该公司应当继续履行;A也可以不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，该应当依照法定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。

第四篇：没签劳动合同后果

没签劳动合同 你可要双倍工资 芙蓉区法院审理一起劳资纠纷案，法院调解支持劳动者获双倍工资 2013/7/2

实例长沙某公司员工小裴最近给了公司一个教训。小裴离职时想起公司没与自己签订劳动合同，申请劳动仲裁，结果得到工作期间双倍工资赔偿的仲裁。公司不服上诉，但法院仍支持小裴。

律师提醒，签订劳动合同还可以保护企业，千万不要一时疏忽，为公司带来不必要的麻烦。

员工 离职时想起没签合同告公司

小裴30岁出头，2012年6月，经人介绍入职隆平高科技园一家农牧科技股份有限公司做销售员。2013年初，公司遭遇了一起诈骗案，影响了发放工资的进度，小裴被公司拖欠了两个月的工资，他打算离开。

此时，小裴抓住了公司的一个漏洞——工作这么久，公司始终没与他签订劳动合同。于是，小裴找到长沙市劳动人事争议仲裁委员会。

2013年4月的劳动仲裁(非终局裁决)称，被申请人(公司)支付申请人(小裴)2012年7月10日入职起至2013年1月31日的双倍工资28300.96元。

公司不服，起诉到法院。7月1日上午，芙蓉区法院开庭审理此案。法庭上，针对劳动合同的问题，该公司负责人也承认“没有签”，称“这是公司的疏忽”。最后，法院当庭调解，支持小裴的2.8万元的调解方案。目前调解还没完成。

公司 虽然他不讲情面，但理在他那边

记者联系上该公司一位知情人。

知情人说，公司其实与许多人签订了劳动合同，之所以没与小裴签，是因为“当时负责管理人事的员工是新换来的，粗心了。还有和小裴一样没签合同的”。同时，小裴除了在大

会上公开向老板提出要签合同，其他时候，也没有主动去找人力部门签合同。

“没想到小裴会起诉公司。公司里，没签合同的员工大有人在，但一般不会这么去做。毕竟在公司做了这么久，虽然道理在自己(指员工)这边，但还是要讲情面的。”知情人说。

签劳动合同，其实也是保护企业

《劳动合同法》第八十二条规定：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。

湖南万和联合律师事务所律师李健说，《劳动合同法》第一条就规定了，制定本法，是为了构建和发展和谐稳定的劳动关系。这是劳动合同法的宗旨和方向。《劳动合同法》强制要求签订书面劳动合同，除开保护法律意识参差不齐的劳动者，通过书面形式对劳动者工作过程的权利义务进行约定，其实也是发生纠纷时企业可以据此行使抗辩的一种有效凭据。

[劳动监察部门]

社保纠纷最多，拖欠工资第二

最近哪类劳资纠纷最多?长沙市劳动保障监察支队相关负责人说，虽然没有统计，但在印象中，由社保引发的纠纷是最多的。

一般是这样的：公司为员工购买了保险，但并没购买足额的保险。例如，为工资2000元的员工只购买工资1800元标准的社保。员工得知此事后，一般暂时不会声张，“毕竟还在公司上班”。一旦辞职，往往会把公司告上法庭。这时，公司只有吃亏了。

投诉排第二的是拖欠工资。该负责人说，最近中小企业经营不景气，拖欠工资的情况也有所增加。记者吴可

[相关链接]

新版《劳动合同法》或将引发大企业调整用人制度

本报长沙讯7月1日开始，新修订的《劳动合同法》正式实施，本次修订严格规范了劳务派遣的用工范围，同时明确规定劳务派遣人员的劳动报酬应当符合同工同酬的规定。

劳务派遣是指由劳务派遣机构与被派遣劳动者订立劳动合同，由实际用工单位向被派遣劳动者给付劳务。其最显著特征就是劳动力的雇用和使用分离。

在长沙，劳务派遣人员主要分布在哪些企业?新版劳动法实施后，又会对用人单位带来什么影响?长沙市劳动保障监察支队相关负责人做了解答。

该负责人介绍，全国约有4000多万名劳务派遣人员，长沙约10%的劳动者是劳务派遣人员。劳务派遣人员一般分布在大企业，如移动、电信、联通、银行、高速公路、医院等，也有一部分分布在政府。

大企业爱使用劳务派遣人员有两个原因。第一，这些企业往往是上市公司，上市公司要提高人均产出，这就需要减少编制。第二，减少编制的同时，又需要大量工作人员。政府方面，一方面是由于编制限制，无法大量招正式工，一方面又需要人做事，因此不得不使用劳务派遣人员。

该负责人认为，劳务派遣人员往往从事着技术含量较低的工种，但并不是所有从事技术含量较低工种的员工都是劳务派遣人员，“如在银行，有的柜台工作人员就是正式工”。

该负责人认为，新版劳动法颁布后，有可能引发企业调整用人制度。但其中有一个风险：企业为了规避风险，可能会裁员掉劳务派遣人员。如劳动者遇到不公正待遇，可向劳动监察部门投诉。记者吴可

第五篇：没签合同违约金怎么算

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没签合同违约金怎么算

在拟定合同的时候，有的当事人为了方便省事就没有对违约金进行约定，以至于在合同履行过程中对方违约时，自己无法拿到违约金。那么，没签合同违约金怎么算?为了解决您的疑问，赢了网小编特意为您搜集了以下资料，希望对您有帮助。

一、违约金

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。

违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

二、违约金的约定和分类

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(一)法定与约定违约金

1、法定违约金

由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。

(1)有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如加工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。

(2)有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数

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额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。

2、约定违约金

违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效，违约金合同无效。违约金合同是诺成合同，与定金合同不同，不以预先给付为成立要件。约定违约金又是一种附条件合同，通常，违约行为发生，违约金合同生效;违约行为不发生，违约金合同不生效。

违约的种类繁多，违约金合同则有概括性和具体性之分。概括性违约金合同，指当事人对违约行为不做具体区分，概括约定凡违约即支付违约金。具体性违约金合同，指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金，如约定根本违约违约金、债务不履行违约金、债务部分履行违约金、债务迟延履行违约金。

(三)惩罚性与赔偿性违约金

1、惩罚性违约金。

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惩罚性违约金，是固有意义上的违约金，又称违约罚。此种违约金于违约时，债务人除须支付违约金外，其他因债之关系所应负的一切责任，均不因之而受影响。债权人除得请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所生之损害赔偿。

2、赔偿性违约金。

赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫做损害赔偿额的预定。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系。而此类举证，不但困难，且易产生纠纷，因而当事人为避免上述困难及纠纷，预先约定损害赔偿数额或者其计算方法，不失为良策，一方面可以激励债务人履行债务，另一方面，如发生违约，则其责任承担简单明了。此种损害赔偿的预定，也是一种违约金。此种违约金，如相当于履行之替代，则请求此种违约金之后，便不能够再请求债务履行或者不履行的损害赔偿。

3、我国《合同法》第114条规定的违约金，属于赔偿性违约金。如此解释，并不等于否定惩罚性违约金在我国法上的地位。由于《合同法》奉行自愿原则(第4条)，当事人仍然可以明确约定惩罚性违约金，只要此种条款不违反法律的强制性规定，便仍然有效。当然，如果当事人的约定不明确，原则上推定为赔偿性违约金。

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4、赔偿性违约金作为赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差悬殊，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性较大，以致成为完全不同的东西。因此，违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。在这，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则的要求在法律责任上的反映，是合同正义的内容之一，是合同法追求的理想之一。既然如此，违约金的数额过高或者过低时予以调整，就其根据。

(1)违约金高低的比较标准。《合同法》第114条所规定的比较标准，是因违约“造成的损失”。

(2)违约金的增加。赔偿性违约金既属损害赔偿额的预订，理应是在充分估计因违约所会造成的实际损失的基础上确定的。如果违约金低于因违约造成的实际损失，该违约金在实际效果上就相当于限责条款。

(3)违约金的适当减少。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

三、未约定违约金的上限

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1、违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。

2、如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

3、违约金没有规定的比例，双方都接受就行。违约金的比例规定要看具体的内容，如开发商延期交房，其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回，卖方违约加倍返还定金等。一般涉及到开发商违约的内容，赔偿的比例就较低。

4、司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法

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违约金过高的一个注解，而不是 对违约金比例的规定。

没签合同违约金怎么算呢?通过上文的解释，我们不难发现：就算没有约定违约金，当对方违约并给您造成损失的时候，您仍然可以要求其赔偿您相关费用的，即补偿性违约金。但是，该违约金要以您遭受的损失为计算依据，并且不能超过签订合同时能遇见的损失费用。另外，由于实务中的情形各有不同，所以小编建议您可以在告知律师具体情况后获取专业意见，这样更有利于您问题的迅速解决。

   广告发布合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140562.html 承诺内容的规定 http://s.yingle.com/y/ht/1140561.html 住房

转

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 关于人民法院审理借贷案件的若干意见 http://s.yingle.com/y/ht/1140559.html

   承租人可以转租吗 http://s.yingle.com/y/ht/1140558.html 实习基地协议一 http://s.yingle.com/y/ht/1140557.html 合同

审

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书

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要

点

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 委托人何时向受托人支付报酬

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 借款人将抵押物重复抵押的，应当如何认定其效力 http://s.yingle.com/y/ht/1140554.html

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 主合同对主债务履行期限没有约定 http://s.yingle.com/y/ht/1140553.html

 汽车专卖点销售协议

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  借款协议书格式 http://s.yingle.com/y/ht/1140550.html 房屋租赁合同签订中应该注意哪些欺骗伎俩 http://s.yingle.com/y/ht/1140549.html

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合

同

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适

用

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况

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债

权

人

的

代

位

权

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 当事人对在订立合同过程中知道的商业秘密负有什么义务 http://s.yingle.com/y/ht/1140532.html

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 借款合同法 http://s.yingle.com/y/ht/1140529.html

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 效力待定合同的概念以及特性

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 租赁合同中，未经出租人同意的转租行为会产生怎样的法律后果 http://s.yingle.com/y/ht/1140516.html

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名构成表

见代理吗

http://s.yingle.com/y/ht/1140511.html

  款未收回 http://s.yingle.com/y/ht/1140510.html 债的

担

保

的

法

律

特

征

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  可撤销合同的特征 http://s.yingle.com/y/ht/1140508.html “主债务履行

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 委托合同目的落空受托人是否应负赔偿责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140506.html

 商品房预售合同是否为附期限的合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140505.html

 买卖合同中必须包括哪些条款

http://s.yingle.com/y/ht/1140504.html

 没有明确约定保证，保证人如何承担责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140503.html

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   借款合同样本 http://s.yingle.com/y/ht/1140502.html 联营合作 http://s.yingle.com/y/ht/1140501.html 合同公

证

后

会

影

响

合

同

效

力

吗

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 受托人需要履行哪些报告义务

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  存货质押 http://s.yingle.com/y/ht/1140498.html 道路

运

输

经

营

许

可

证

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 房屋租赁中如何认定转租

http://s.yingle.com/y/ht/1140496.html

  承运人的留置权 http://s.yingle.com/y/ht/1140495.html 违约责

任

有

什

么

法

律

特

征

http://s.yingle.com/y/ht/1140494.html

 合同生效要具备哪些要件

http://s.yingle.com/y/ht/1140493.html

  合租要有书面协议 http://s.yingle.com/y/ht/1140492.html 附条件合同所附条件无效的法律后果 http://s.yingle.com/y/ht/1140491.html

 房地产买卖居间协议

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 民航运输 http://s.yingle.com/y/ht/1140489.html

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 工资欠条中的附加条款起纠纷

http://s.yingle.com/y/ht/1140488.html

   对借款人的限制 http://s.yingle.com/y/ht/1140487.html 冷藏运输 http://s.yingle.com/y/ht/1140486.html 承运人

擅

自

变

更

运

输

工

具

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 有偿合同中违反无偿服务约定是否承担违约责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140484.html

 表见代理与法定代表人的越权行为的比较 http://s.yingle.com/y/ht/1140483.html

  短期外汇借款合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140482.html 善意取得的无权处分合同的效力如何认定 http://s.yingle.com/y/ht/1140481.html

 常见的合同风险类型

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    质押背书 http://s.yingle.com/y/ht/1140479.html 借款担保书 http://s.yingle.com/y/ht/1140478.html 货运合同托运变更 http://s.yingle.com/y/ht/1140477.html 侵权

损

害

赔

偿

的

范

围

http://s.yingle.com/y/ht/1140476.html

 质押的票据上没有注明“质押”字样如何解决 http://s.yingle.com/y/ht/1140475.html

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 资金挪用不能因“协议”而规避法律 http://s.yingle.com/y/ht/1140474.html

 保险合同订立程序的特点有哪些

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    如何避免定金纠纷 http://s.yingle.com/y/ht/1140472.html 违约赔偿标准 http://s.yingle.com/y/ht/1140471.html 私人借款 http://s.yingle.com/y/ht/1140470.html 物业

管

理

委

托

合

同

(

6

)

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  车房质押 http://s.yingle.com/y/ht/1140468.html 律师风险委托

代理违约

如何处理

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 交通运输合同范本2018 http://s.yingle.com/y/ht/1140466.html

 受让尚未上牌汽车的买卖合同是否有效 http://s.yingle.com/y/ht/1140465.html

 借款人可以提前偿还借款吗

http://s.yingle.com/y/ht/1140464.html

 居间服务合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140463.html

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