推动住房租赁市场成为新“风口”

习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出, 要准确把握住房的居住属性, 以满足新市民住房需求为主要出发点, 以建立购租并举的住房制度为主要方向, 以市场为主满足多层次需求, 以政府为主提供基本保障, 分类调控, 地方为主, 金融、财税、土地、市场监管等多策并举, 形成长远的制度安排, 让全体人民住有所居。这一指示明确了购租并举的重要价值, 对于深化住房制度改革、加快发展住房租赁市场意义重大。

有助于增加居住福利

加快发展住房租赁市场, 目的在于和购房市场一起形成互补效应。从我国住房供需实际情况看, 住房租赁市场在市场需求培育、价格走势及增加居住福利等方面具备一定的优势, 能够发挥新的作用。

一是市场需求培育。传统购房市场作为主流的住房市场, 已成为房企投资、居民进入的主导市场。相比来说, 租赁市场的需求容易受到忽视。但实际情况是, 租赁需求虽然是个性化、碎片化的, 但其累积市场规模不会比购房市场小。眼下部分机构之所以积极介入租赁市场, 就在于其认为租赁需求正在创造一个行业创新的风口和空间。由于租赁群体数量多、单笔租赁交易成本较小, 其背后的金融风险是小于传统购房市场的。

二是缓冲价格走势。从我国租房和购房市场的价格走势看, 两者既有相似性, 也有不同的特点。一方面, 租赁市场和购房市场的价格走势相似, 体现出价格传导效应。另一方面, 房租波动幅度要小于房价波动幅度, 说明租赁市场整体偏温和。其背后的含义是, 租赁市场更直接体现居住而不是投资功能。因此, 在房价上涨过程中, 租赁价格可起到程度不等的缓冲作用。

三是增加居住福利。相对于购房价格来说, 租房的居住成本相对低, 并且是分散支出。只不过由于过去房价的投资效应及租赁关系不稳定, 使得住房租赁市场的功能发挥不充分。这一情况正在发生变化, 有望切实增加相关群体的居住福利。

加快发展要有关键举措

第一, 要有效增进居住福利。

相对充足的房源供应, 是租赁市场健康发展的重要前提。从国家供给侧结构性改革的思路看, 积极收储社会房源、增加租赁型公寓的用地供应, 是确保高效供应的前提所在。

公平高效的分配机制, 既有利于推动租赁价格的透明, 也利好居住需求的积极释放。在租赁市场的发展过程中, 搭建公共信息平台非常关键。在这个平台上, 包括监管方、出租者、承租者、中介方等各主体可以达成信息沟通, 进而促进房源、中介服务、监管服务等资源的充分供应和市场消化。建立通畅规范的人员、资金、技术等退出机制, 是规范市场交易的重要保障。对于部分投资者来说, 参与住房租赁市场的改革, 除了考虑收益回报等常规指标外, 还特别重视资金退出的模式。只有建立资金进出的便利渠道, 租赁活跃度才会得到实质性提高。

第二, 为租赁市场的健康发展提供更佳的政策空间环境。住房租赁市场一直是作为非主流的市场形式而存在。但新形势下, 租赁需求的释放规模在扩大, 而且其在解决居住问题上有独特的优势。通过赋予更高的市场地位和更大的政策支持, 此类市场将扮演更为重要的角色。

当前, 相关宏观政策的目标指向较为清晰, 即“到2020年, 基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系, 基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系, 基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系”。

例如, 租金收入和个税抵扣等政策如何进行挂钩, 房屋资产托管的商业模式和路径是什么, 租赁行为如何享受户籍、居住证等隐性福利。又如, 现有工业用地、集体用地上能否建设公租房, 某些过剩的商办楼能否改性质为租赁住房。

第三, 在政府指导下, 统筹建立既规范有序又有市场活力的住房租赁体系。这个体系涉及的市场主体, 既包括监管机构、出租者和承租者、机构投资方, 也包括类似税务、会计、律师等配套行业的机构。只有这样, 才能利于优质资源的集聚。需要警惕的是, 在租赁市场的发展过程中, 存在鱼龙混杂的状况。比如, 部分机构以融资或争取风险投资为主要目的进行住房租赁项目。又如, 租赁企业规模是否越大越好, 租金回报周期过长问题如何解决, 市场供应是否会过剩等, 都需要予以明确或加以必要的引导。总的来看, 市场竞争并不代表可以无约束的竞争, 企业应该对市场规则抱有敬畏之心。