商场招商规划（通用7篇）
篇1：商场招商规划
大型商场招商规划设计分析
1、介绍
A、大型商业物业的定义
B、问题定义
C、测量
2、研究项目
A、问题
B、计划与设计
3、质量性设计
A、案例
B、民族学设计
C、现象学设计
D、基础性理论
E、历史性研究
4、数量性设计
A、非实验性研究
B、实验性研究
5、统计分析
6、总结
1、介绍
A、大型商业物业的定义
在当今愈演愈烈的商业零售业竞争中，大型商业物业发挥的作用不可低估。大型商业物业是指那些人气旺、规模大、配套全、规划好、管理好、经营成本低的商业物业。人气旺、规模大，则人气旺盛、商业氛围浓厚。配套全即市政配套齐全，巨大的人流量、顺畅的交通、良好的商业氛围一应俱全。而管理好是由于同一发展商开发、统一规划、统一管理，提供的服务周到齐全。规划好则是在规划上统一安排、组团、定位等十分明确，不会出现各自为阵的混乱局面。经营成本低的含义则是在项目开发、物业管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和业主的负担，避免物业管理等费用过高的弊端。
B、问题定义
“从问题和所要解决的困惑来看，分析需要有一个明确提出的目标和计划。任何一个项目的研究必须首先提出一个大问题，而后分成若干个小问题，然后再提出不同设想。设想的结果通常有两种：或被证实或被否定”。
例如：一些大型商场物业的前期规划中，一个大项目有几十上百种规划设计方案，而一个中小项目也会有十几种规划设计方案，因此选择何种方案对大型商场物业的整体形象及以后的购物环境影响甚大。通过实践才能够准确的把握要点。我们曾经做过一个南京某大型商场的招商策划方案，包括整体规划设计与商品定位及营销计划。结果并没有想象中那么完善，但是该商业物业的经营者认为此方案虽然在实施中遇到一些阻力，但也为他们提供了新的管理思路，启发了他们的灵感，为以后的不断完善打下了很好的基础。而该商场如今的运营很正常，而所执行的规划设计方案有许多相似之处，这也正说明了我们的方案也为此商场以后的工作做出了贡献。
所以问题的提出是第一步，接下来把一个大问题分成若干个小问题，提出不同的设想。而设想的提出不论事前是否被证实，但总是对研究主题有益的。正如《研究方法》一文中指出：“问题是轴心，所有研
究活动都是围绕这个轴心转。首先问题的描述必须非常精确，然后再分成更多容易驾驭的小问题。”
C、测量
测量是一种基本的研究工具。多数研究者都力求客观公正，尽量减少一些主观因素带来的误差。要保持客观性就必须有一个系统的测量方法。《研究方法》中对测量做了如下描述：“测量是限定某一现象的数据，物质的或非物质的，以便这些数据可以被解读，并能和已知的质量或数量标准比较”。
例子：在对某大型商业物业业态规划操作中通常会有功能分析，功能分析即对区域经济、竞争因素等等通过市场调研、分析等得出商场的整体功能定位目标，为商场内的功能分区提供指导。
往往在商业物业的商圈分析中会考虑到消费者组成结构，按照四维测量理论可以分为：
① 记名测量：给测量对象定名称或编号，如商圈中消费者分为男人、女人、老人、孩子等，便于分类和比较。
② 顺序测量：测量对象的高低、大小，如测量消费者收入水平，可以分为RMB1万元/年、RMB
5万元/年、RMB10万元/年等。按受教育程度可分为小学、中学、大学等。
测量作为一种研究工具为大型商业物业规划设计作出了贡献。但有一个现象应当引起我们的重视。那就是测量的可靠性和准确性。在物质形态的测量中无疑是可信的，如对商场按不同比率面积划分、楼层设计等。而在非物质形态的测量过程往往其效力就使得怀疑，如消费者数量与质量的关系，收入与购买力的关系等。
通过测量，得出一些数据为以后的规划设计提供了基础的资料。
2、研究项目
A、问题
问题是调查研究中心。在大型商场规划设计过程中最核心的问题就是项目主流定位与整体整合设计。研究的核心是问题，在研究的每一步，成功的研究者都会问自己：我在做什么？什么目的？这些问题可帮助你抓住核心，收集资料，以达到研究的目标。通常要点是：
1、表达问题清晰完整。
2、思考研究项目的可行性。
3、准确说出意思。
4、编排文字。
比如在对东门商业中心的项目主流定位分析中有如下思考：选择“以女性消费者为主的综合类经营商场”的经销商有43%。如果再考察各市场销售状况、市场容量、区域经济特征、地理位置、物业特性的顺延，我们认为只有此类商场是最为可行的选择。
项目主流定位包含的意义非常广，这是一个大问题，我们可以将其分为若干个小问题：
① 每个小问题都构成一个完整的研究单位
② 每个小问题都和解读数据有密切关系
③ 小问题必须能纳入大问题
④ 小问题数量不宜太多。
这样一来项目主流定位这一大问题便可分为若干个小问题：
① 商场初步定位
② 理念定位
③ 销售定位
④ 目标客户定位
商场初步定位：如南京市某商业中心总建筑面积为4万㎡，商业业态规划分布较为完整和成熟。面对周边明显处于粗放经营之中的众多对手，通过差异化经营完全可以取得一定的市场。从南京市商业物业市场宏观概况及该商圈的分析，我们认为商场宜以全新经营模式进军该区域商业物业领域。
理念定位：针对客观事实，我们认为必须改变经营理念、方式与模式。经过悉心调查，最后将商城确定为：该区域老街内经营名牌女性用品兼顾儿童、美化家居、床上用品的集售卖、展示功能、体现购物、休闲与观光浏览为一体的人性化的一站式现代化购物中心。它是以女性服饰与化妆品为核心产品。让人们充分享受现代化购物中心的种种便利与舒适。
销售定位：争夺的是同一批客户。在此区域，投资购买商铺物业的总是固定的一群人，每个在售商铺所面问的和要积极争取的都是这些人。到目前为止，还没有看到定位上的任何优势。在营销环节上，我们
采用拆细商铺、主题商场、强调地段、反租与包租、传统的文化与庞大的容流量等。
目标客户定位：通过详细的调查可清楚得到数据：
① 已在该区域经营商业，看好前景的经营者约占25%
② 台湾人，据一般的统计数据约占20%
③ 投资者，主力，主要的客户占50%
④ 其他占5%
消费者定位是推广的基石、说服投资的问导。我们主要从女性服饰这一主导商品入手来研究目标消费群定位。这部分人有：a、18-30岁女性 b、白领 c、未婚女性 d、已婚少妇 e、时尚女性
通过问题的细化，对小问题的分别研究，更好地解释了大问题的核心意义。
B、计划与设计
对于研究的总体设计与计划对于研究的成功至关重要。“凡事预则立、不预则废”。对于一个商业项目来说，计划应该指定什么样的项目与使用什么方法。计划是必不可少的。有效地计划会使项目更加接近成功。
大型商业物业计划与设计是非常重要的环节，建筑物的造型设计，空间的布局，环境的配合，主题的引入，绿化空间的穿插都需要精心规划，营造舒适宜人的购物、娱乐、休闲环境。
例子：杭州太平洋商业中心位于延安路和西湖大道交界处，其13.8万平米的巨大商业空间里包容从大型百货主力店、主题商业街、品牌店等几乎所有的业态种类，它们将发挥购物、餐饮、休闲、娱乐、运动等全方位功能。1)首次引进国外流行的shopping模式 2）布局上集娱乐购物休闲于一体。由于该物业布局设计实用、合理、形象统一，在人流动线规划中注重内外沟通、避免盲区且商品定位合理、层次分明，所以取得了极为可观的利润。从这一点可以看出有效的计划收获大于成本，而周密的、合理的设计更加重要。
3、质量性设计
质量性研究设计是一种解释性、自然的或建设性研究方法，所以有人认为所有科学研究都发源于质量性研究。
A、案例学习
大型商业物业的开发分析：大型商业的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模并非越大越好。一般来说，大型商业物业的面积在1万－2万㎡。其核心原则如下：
①准确选址
大型商业物业的地理位置必须选择在交通快捷便利、人口稠密、人流量大的商业繁华区域，或在政府未来规划发展区域内，而传统老商业区，商业气氛浓郁，交通便利，人气旺盛也是大型商业物业最佳选址。
②以人为本
一般顾客在商场购物的时间以3小时内为限，超过这个时间就会产生疲劳状态。顾客购物休闲的步速是30－40米/分钟，一般浏览购物的步行距离不超过7500米。由此可以测量出顾客对单座面积的最大承受能力在2.5万㎡左右。所以在大商场里必须配置购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务性配套消费场所。充分考虑到人的内在需求与个性化需求。
③软硬兼施
商厦本身的规划、经营思路、硬件配套、购物环境与投资商的资信、口碑、实力是投资者需要考
虑的因素。
1）商场电堂内温度要适宜，一般冬季22－24℃，夏季为24－26℃，并设专职人员调控空调设备，保证其正常运转。
2）商业企业为顾客提供的厕所便器数量要与客流相适应，在明显处设置明显标志。设洗手池、烘手器、备洗手液等。
3）厕所要定时清洁，保证水管冲水畅通，无异味，设备设施完好。
4）顾客试衣间的规定要有挂钩、坐凳、试衣镜等，明亮卫生。
5）商场要设立顾客衣帽暂存处，要符合有关部门防火要求。
④完善细节
细节完善是大型商业物业的重要环节，可以起到出人意料的良好效果。所以要充分考虑建筑风格、外部立面、内部结构、功能分布与设计。
B、民族学设计
这是一个古老的话题，它通常是用观察性数据来研究一个民族或团体。原本是人类学的一种工具，但后来被不同社会科学广泛引用。民族学研究是一项比较漫长的过程，需要花费大量的时间去收集资料并系统的分类分析。民族学的研究方法也可以看作是本土化研究。它可以用来研究一个国家、一个种族、一个地区或者一个行业、一个团队甚至某几个人。它的作用也是非常广泛，对大型商业物业规划设计的研究也有重要的借鉴意义。
例如，一个大型商业物业在开业以前要对自己的经营范围定位就必须做好对周边居民或所在地区居民文化信仰、消费理念、购物习惯、生活习惯做出准确地评估，然后有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位细节。沃尔玛南京店开业前，就对中国人的消费习惯与生活习惯做过长达一年左右的调研。它的商品构成与布局完全按照当地人的习惯与文化要求去规划与设计，正是运用了民族学研究方法，采用本土化经营模式使沃尔玛这个超大型商业零售物业在南京取得了成功。
C、现象学设计
现象学研究是以参与者的角度来观察一段经验。
大型商业物业开发的前提是做好市场调查，否则很难获胜。但很多公司没有一套完善可操作的关于项目开发前期的方案，总是凭以往的经验和数据写出项目报告，科学性与准确性不高。按照现象学研究理论必须亲身参与市调才能把握市场，为商业物业以后的规划设计打好基础。为此，有三种方法可以操作：
① 直接调查
管理人员直接与政府人士、发展商、金融人士、行业协会等机构广泛接触，以较快的速度获取所需的市场信息，这种方法比较有可信度。
② 间接调查
通过报刊、媒体收集有关房地产信息、商业物业发展动态等材料。
③ 直接征询
该方法难度大，但信息参考性较强。将要了解的问题编制成问卷填写，咨询对象要选择不同年龄、文化、收入的被访人员，使调查具有代表性。也可以街头随机访问或在展销会上作问卷调查。
④ 现场调查
通过实地参观楼盘、商场等取得第一手信息，并做进一步深入调查，增大调查结果的可靠性与准确度。由调查者亲身参与而得来的信息与数据往往是比较准确的。现象学设计研究的重点正在于此，为以后工作打下坚实基础。
D、基础理论方法
它是一种程序，通常从一个现象入手，而并不从一个问题出发，通过一个现象收集资料提出一个新的设想。
在大型商业物业规划设计中经常会遇到类似的情况。在大型商业物业规划设计过程中会出现一些商铺部位因规划不好、地势欠佳、价格偏高而造成滞销的商铺，因销控计划不合理、目标客户定位偏高而存在销不出去或租不出去的情况，形成空置，对成本压力很大。这种现象的存在给开发商与投资人极大的压力。事实上很多商业物业都面临同样的困难。通过细致深入的调查，我们开始对空置房进行专业分析，制订行之有效的营销方案，寻找突破口。结合众多案例，可归纳为：一改造、二优惠、三变性。
※改造
运用合理手段改造商铺功能设计上的弊端。
※优惠
价格优惠、服务优惠，如打折、提高物业管理品质、改善经营环境等。
※变性
改变商铺的用途，通过差价置换手段寻求解脱。
从上面的案例可以看出，基础理论方法从现象入手，通过研究分析得出改变现状的理论方法，这也是
常用的研究方法之一。
E、历史性研究
历史性研究并非单纯从历史角度出发。而是研究人的语言、习俗、宗教、哲学、艺术等方面。把许多相关内容紧密联系在一起，形成一个复杂的系统。在大型商业物业规划设计研究中也经常采用这种方法。
如某商业中心功能规划分区：①商品区：服装类、化妆品、餐饮等，充分考虑消费者审美习惯与生活习俗。服装等都是从这个方面进行货品设计，餐饮也汇集了适合大家口味的东西。②银行、通讯、儿童游乐场等，方便、舒适的环境使商场的商务功能进一步增强。③时装演示、新品展览等，满足了不同消费者的个性化需求。④书店、培训中心等，也是从文化角度进一步拉近了商场与顾客的心理距离，有助于理念的交流与推广。参照了历史性研究的方法，该商业中心从顾客的心理、消费习惯、饮食风俗与文化需求等方面入手，创立了独特的经营风格与模式、实行一站式购物、人性化管理，提升了竞争力。
4、数量性设计
数量性研究是很常用的研究方法，可分为两种：非实验型和实验型。
A、非实验型研究
非实验型研究是研究一个现象，而不控制任何因素，其中包括调查问卷、长期研究和关系研究，虽然这些方法在许多方面和质量性研究雷同，它们把数据变成可以量化的数字，这样一来，统计工具便可被采用。
①调查问卷
是最常用的方法，但问卷调查最大的问题经常是所调查的人群并不代表所有群众。简便、灵活、适用，许多行业都喜欢用问卷调查，尤其是以观察为主的情况下，调查对象可以小心选择。
设计好的调查问题往往有许多缺陷，比如说，当调查人员问：你一周去几次商场？调查人员并没想到调查对象是否每周都会去商场购物，避免出现这种情况的最好方法是事先预测一下。在设计调查问卷时要尽量简单、明确、易回答。比方针对商场未来消费者收入调查问卷应该这样设计：您年收入范围是：1）1万/年 2）3万/年 3）3－5万/年 4）5万以上。这样信息的准确性会更高。
②关系研究
在许多情况下，为了调查一个变量对另一个变量可能的影响，对其中一个变量进行是不可能的或是不符合道德的。通常采用的方法是收集两个变量的数据，而测量它们之间的关系系数。比方说在对在商业调查中对商圈内居民的出生率与死亡率调查比较等就适合于这种研究方法。
B、实验型研究
一般分为两组：实验组和控制组。然后改变实验组中某一个或几个因素，研究人员可依靠观察到的结果来研究这些因素所起的作用。
在真正的实验研究中，研究者通过控制独立变量来检验它对另一变量――非独立变量的影响结果。各式各样的研究设计模型已经出现，只是形式不同。
在对大型商业物业规划设计中也经常会运用类似的方法。比方说研究消费人群的年龄结构与消费习惯的关系，购物环境的变化对消费者购买力的影响等等。
5、统计分析
统计分析是一个有效的研究工具，它通过科学的方法对采集来的数据、资料、信息等资源分析、归类、整合。为未来决策提供真实有效的素材。在大型商业物业规划设计分析中起着至关重要的作用。
6、总结
本文运用研究方法理论知识，对大型商业物业规划设计进行科学的分析，通过提出一个大问题再分成若干小问题设计研究项目，采用专业的研究方法去解决实际商业活动中出现的问题，并获得了初步成效。-对于商铺经纪人来说,系统了解大型商场招商规划的特点和实际的操作的过程对提升作业层次与展现业绩有积极意义.
篇2：商场招商规划
一、大型商场招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。)的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作)，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。
招商的培训主要有以下几个方面：
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目 的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发 布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这 一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产 品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二 次来函、复电、咨询、商洽)-第二次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽
谈、签约)-招商会议的筹划、准备(全国性会 议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于 第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的 基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者 一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答(主要避 免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择 性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。
与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
二、大型商场招商策略
第一部：招商原则和准备过程
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位;
(二)项目所在地的消费状况;
(三)投资商和发展商的自身资金情况;
(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。
招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。
(一)招商谈判的特点
1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、谈判口径的一致性
在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二)招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、坚持平等互利的原则
2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。
招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
(一)招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、第一 承租户的选择确保租金的来源。
5、第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
(二)准备谈判的依据
1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;
2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;
3、选定谈判方式;
4、确定谈判期限。
(三)组成谈判小组
1、挑选谈判小组的成员;
2、制定谈判计划;
3、确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道
商业物业项目招商的方式
1、项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵 活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小 分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特 点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略
明确谈判目的招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级：
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。
篇3：商场招商规划
商场经营布局规划主要是解决商场在一定的经营面积内, 受各种不同品类商品的单位面积产生的销售额和毛利额的贡献值不同的影响, 如何科学规划各种不同经营品类的商品的经营面积以实现商场经营的销售额和毛利额的综合业绩效最大化的决策过程。在理论上讲, 一个商场为保证销售额和毛利额最大化, 那就经营单位经营面积产生的销售额和单位经营面积产生的毛利额高的商品最好。但在实现经营过程中, 一个商场为保证消费者不同消费需求和经营商品的品类商品的丰富度, 必须和必要的经营品类是必须要求经营, 因此就存在商场经营品类的丰富主要求和商品综合绩效要求的矛盾。这解决这一矛盾, 经营者就必须考虑如何在这两者要求之间找到平衡点, 这一平衡点如果通过手工计算或经验判断基本上是无法解决的, 只能通过科学的方法和现代计算技术加以解决, 即本文提出的“应用EXCEL规划求解工具解决商场经营布局规划”。以下以某商场为例, 谈如何实现经营布局规划的解决过程。
第一、由于商场经营调整规划可能有很多种方案, 可能存在经营者受竞争对手的压力和商场本身经营绩效的压力的双重作用下, 商场经营布局规划方案可能就有很多种, 因此解决多方案规划决策问题的步骤是首先建立多方案规划布局决策问题的数字模型, 即以多个方案构成的商场综合绩效值最大为目标函数, 以一定经营面积为限额等限制条件为约束条件, 建立线形规划模型, 然后再利用Excel规划求解工具求出最优解。
第二、基本数学模型构建。假设有5个不同的经营品类的大类商品, 其各类商品的单位经营面积产生的销售额和毛利额, 综合绩效按单位经营面积产生销售额的10%+单位经营面积产生毛利额的90%计算。设综合绩效为V, 经营面积为S。各类商品的产生的综合绩效和应分配的经营面积分别为Vi和Si (i=1, 2, …5) 。根据要求, 用各大类商品的经营面积作变量, 求最大的经营绩效, ]则可建立线形规划模型:
目标函数:max{V}=∑V=∑ (Vi*Si)
上述即为受经营面积为寻限额和各类商品单位经营面积产生不同销售额和毛利额条件下多规划方案决策问题的线形规划基本模型, 如具体问题有其它条件要求, 须在约束条件中添加这些限制条件 (具体约束条件见后面资料) 。
第三、利用Excel规划求解工具解决最优化商场经营面积规划。如有一商场经营了五大类商品, 其具体资料如下 (以下数据为保密, 经过加工处理, 但数据本身属性未作处理) 单位:元
具体约束条件表如下表
根据已知, 列出线性规划模型:
目标函数:Max{V}=11.75S1 x1+25.15S2+30.65S3+43.50S4+27.00S5
约束条件:
S2/ (∑S) <=10%同时S2/ (∑S) 〉=6% (2)
S4/ (∑S) >=10%同时S4/ (∑S) <=35% (4)
则利用Excel求解如下: (注:规划求解工具功能在EXCEL主菜单中的[工具-〉数据分析—〉规划求解], 不过需要事先加载宏后才能找到) ) , 如何加载此宏, 网上一般都有方法介绍, 在此不作说明。
(1) 根据已知制作工作表格, 如下图:
(2) 将单元格B23:B27设为变动单元格, 存放决策变量Si的值, 不赋初值;
(3) 在单元格B28中存放目标函数 (净现值合计) , 计算公式“B28==D12*B23+D13*B24+D14*B25+D15*B26+D16*B27”, D12、D13…D15分别是各品类商品单位经营面积的综合绩效贡献值;
(4) 在单元格C23输入反映项目B23/B22, 即化妆品品经营面积占总面积的占比;依此类推, 将B24到B27都定义好各品类商品的经营面积占比;
(5) 在单元格B30中输入求解后的总面积=sum (B23:B27)
(6) 在单元格B29中输入求解后的总销售额=50*B23+238*B
(7) 单击【工具】菜单, 选择【规划求解】项, 打开【规划求解参数】对话框, 其中【设置目标单元格】设置为单元格“$B$28”。【等于】设置为“最大”。【可变单元格】设置为“$B$23:$B$27”。在【约束】中输入以下约束条件:
(8) 单击【求解】按钮, 即可得到优化的结果, 如上图所
由此可得出化妆品的经营面积是2700平方米, 数码类产品的经营面积是1080平方米, ……。总销售额是2442240元, 总绩效是569115元。各品类商品的销售额和毛利额均可计算出来。当然如果在实际应用中可能存在无解的情况, 只能说明我们给定的约束条件本来就无解, 这种情况下应当调整约束条件以此达到科学管理和科学决策。
篇4：商场招商策划方案
新乡市盛润房地产开发公司于XX年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象（3万多㎡），近期的新项目有亚太广场（6万多㎡），已经开发好的面积有4万多㎡。
二、盛润广场简介
新乡盛润广场是经XX年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。
三、功能、设备配置介绍
1、广场地址：新乡市主干道人民路中段，2、广场功能：拟定为商住综合大楼，3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层（a 座16层，b座12层）的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，a座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；b座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以黄色，兰色外干墙漆。我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，（每层XX平方米—3000平方米）。每层货载 kg，拟定商场配置扶梯6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。
四、投资前景分析
1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势－龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。
2、广场的周边环境：盛润广场座落于商业、文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。
3、盛润广场装饰经营配套情况：盛润广场是有着a级资质证书的中国建设技术集团有限公司设计而成，以欧式风格为主体，创造出一种个性化、色彩很强的一种建筑风格，体现出现代生活的快节奏、简约和前卫，大厦的商场部分全部由玻璃幕墙加以深驼色大理石石材而成，显示出大厦的庄重、沉稳，塔楼是横向窗配以高级象牙色外墙涂料组成，体现大厦优雅、高贵、庄重的特点。
4、两栋塔楼全部由高档住宅组成，负一层至四层商场部分（面临人民路），为商场的总出路口，为解决商场内人气、人流互动，特设一部进口垂直电梯，两部扶梯，使顾客在商场内的消费真正做到步随电梯，出梯选购的观景式消费。
5、物业管理及消防：盛润广场配以专业的物业管理公司，为商户经商解决后顾之忧，专业的经营管理公司为商场出谋划策，始终把握商机、商脉，商场内的硬件配套由红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1至3个小时。
五、合作意向及方式：
盛润广场具有较好的地理位置和环境，而周边尚未有大型品牌的综合商业中心，是各界商家和集团经商的理想之地。考虑社区的消费市场和集团购买的能力，公司拟定对外招租重点：
1、广场作为大型一体式购物中心，诚招具有知名度，拥有畅通的物流渠道，有合理实效的市场布局，有品牌的商贸集团公司；
2、其他方面的经营意向可面谈。
六、招租形式：
为配合广场的初步定位和统一经营管理，公司拟定将地下一楼、地上一楼至四楼开放式商铺，整体招租。
七、附件一 地下1层、地上1-4层平面图
附件二 盛润广场区域概况图
附件三 盛润广场位置图
附件四 盛润广场效果图
我们诚为具有品牌实力的商家及专业公司提供良好的经营场地，为其扩大商业网点，施展才能，增加发展机遇，为有志之士提供用武之地。为了使有意的商家及集团、公司共同参与设计、装修经营场地，确保在XX年中秋节前进场，以期达到更佳的社会效益和经济效益，公司将以长期租赁方式，广泛向社会招商，在前期与公司签定初步意向协议的商家，在广场建成后，我们将在同等条件下优先考虑。
新乡市盛润广场招商办公室
地址：人民路中段与劳动路交叉口向西150路南
篇5：商场开业招商
XXXX商场是一座集购物、休闲、游览娱乐、美食于一体的多功能时尚广场。
XXXX商场以全新的经营理念，充满活力的经营模式，极具创意的策划，极具竞争力的价位优势和强势的广告宣传及推广促销活动，为讲求生活品味，追求时尚潮流一族提供一个广阔的舞台。
篇6：商场委托招商合同
委托人(甲方)：________
_
受托人(乙方)：_
为共同做好_____
____的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商引资事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。
第一条
委托事务
乙方以甲方名义对外推荐____
_____商业项目，并进行独立招商活动。
第二条
委托期限
自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。
第三条
转委托(第_________项)
(一)乙方不得再行委托第三人处理委托事务。
(二)乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。
第三人处理委托事务，须接受本合同约束。第三人不得再行转委托。第四条
费用及支付
(一)具体项目引进谈判中，在______
___的考察费用由甲方承担。具体有：____
____。上述款项支付方式及时间：_______
__。
(二)乙方在处理委托事务中，其余的一切费用和损失，由乙方自行承担。
第五条 报告情况
乙方每(星期/月/季/半年/年)应以书面的形式向甲方报告招商引资工作中的情况。
第六条
委托事务成果的交付时间、方式
(一)乙方在处理委托事务过程中，遇有投资意向的客商，必须在___
______日内向甲方报告，并且向甲方提供相关的一切资料。
(二)乙方须按甲方的通知和要求在_________日内将有关委托事务的一切资料及相关事宜移交甲方，并积极协助配合甲方招商引资的相关工作。
第七条
报酬及支付
乙方的计酬办法，以实到资金为计算依据，具体为：_____
____。
上述款项支付方式及时间：__
_______。
第八条
双方的权利和义务
一、甲方的义务：
(一)甲方向乙方提供所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应及时通报乙方。
(二)甲方应为乙方配备工作所必要的设施、设备。
具体有：_________。
二、乙方的义务：
(一)乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。
(二)乙方不得以甲方名义进行与代理招商无关的经济社会活动。
(三)乙方在招商活动中应保守甲方的招商秘密，不得向第三方透露。
(四)乙方引进的项目必须符合___
______发展规划。
(五)除甲方外，乙方不得再代理第三方从事与甲方委托的相同或类同的业务。
第九条
本合同的解除条件
(一)甲方需提前一个月通知乙方解除本合同，并补偿乙方的相关开支和费用。
(二)在合同有效期限内，乙方非经甲方同意不得提前解除本合同。
经甲方同意，提前解除本合同的，应补偿甲方的相关损失。第十条
违约责任
(一)若因乙方交付的委托事务成果不真实或因与交付成果有关的一切原因而造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方受到的一切直接和间接的损失。
(二)若一方违反本合同约定，及合同法相关规定的，应赔偿另一方因此受到的所有直接和间接的损失。
第十一条
合同纠纷的解决办法
因履行本合同发生争议，双方协商或向合同签订地法院起诉。
第十二条
其他
本合同未尽事宜，由双方协商补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同共三页，一式两份，合同双方各执一份。
甲方(盖章)：____
____
乙方(盖章)：____
____
代表人：__________
__
代表人：______
____
____
_____
____年____月____日
___
______年____月____日
商场委托招商合同范文篇三
甲方名称:
乙方姓名:
根据中华人民共和国相关法律、法规，甲乙双方经平等协商，自愿签订本协议，共同遵守本协议所列条款：
第一条
总则
甲乙双方以深化两岸经济合作，促进两岸和平发展为前提。经共同协商决定，甲方授权乙方代表甲方在中国台湾地区开展（）项目的招商工作，特制定本协议，由双方共同遵守。
第二条
定义
2.1
本协议中所有计量单位的意义明确阐述如下：协议中所出现的计量单位均以《中华人民共和国法定计量单位》为标准。
2.2各条款所列标题仅为醒目而用，对本协议的解释无影响。
第三条
合作方式
3.1
经甲方与乙方协商后决定，乙方将作为甲方
项目的招商代表，在台湾地区开展相关招商合作的事宜。
3.2
在协议有效期内，乙方在未得到甲方准许的情况下不得指定其他任何人或单位为其代理人并代理此项目招商的一切相关事宜。
3.3
根据协议乙方作为甲方委托该项目的代理，代表甲方引进此合同下各项目的投资合作方。如果投资方与甲方签订合作合同并交付定金，即承认乙方完成此合同下的义务并生效执行此合同下的各条。
第四条
合作及计算佣金的期限
本协议合作及计算佣金的期限为自（）起至（）止。在本期限内，双方需履行本协议约定的一切义务，同时享有本协议约定的一切权利。
第五条
招商区域及面积
（）项目中所有对外招商的经营区域，此区域建筑面积为6000平方米。
第六条
招商完成日期及效果
首次招商乙方须在（）前完成招商，承租方签约面积达到（）%以上。
二次招商乙方须在（）前完成招商，承租方签约面积达到（）%以上。
第七条
佣金的计算
7.1
甲方同意授权乙方以不低于单日每平米
元人民币的租赁金额与投资方进行业务洽谈。
7.2
若乙方引荐的投资商以高于单日每平米
元人民币的租赁金额支付甲方租赁费用，超出部分将作为乙方的佣金，并在乙方引荐的投资商将租金汇入甲方指定账户后10个工作日内，甲方将根据投资商向甲方实际支付的租金总额中属于乙方的部分汇入乙方指定账户作为乙方的佣金。
7.3
若乙方引荐的投资商以等于或低于单日每平米
元人民币的租赁金额向甲方提出合作意向，甲方将视实际情况决定是否与投资商合作，无论合作成功与否都将不向乙方支付任何费用。
第八条
甲方的职责
8.1
甲方应及时满足乙方的合理要求，并向乙方提供有关业务所需的信息和资料文件，便于乙方与投资方洽谈有关投资项目的事宜和计划。
8.2
在本协议有效期间，甲方有权对乙方进行管理。
8.4
甲方有权对乙方工作进行调整，有权下达乙方职责内的各项任务并向乙方提供工作便利。
8.5
甲方有权考核乙方在工作方面的表现，并监督其工作。
8.6
甲方正式与投资商签订合同之前，乙方与投资商前期的业务交流和相关费用的商谈及落实，均无关甲方的责权。
8.7
甲方承诺由乙方与甲方已经确认引荐的投资企业，或者对甲方的投资环境进行考察的企业到甲方的食宿安排，均由甲方官方出面接待，具体接待方式和费用承担根据实际投资商的实力和投资意向由甲乙方双方协商决定。
8.8
甲方要及时地向乙方反映和反馈由乙方引荐的企业到甲方考察的情况和投资意向，以及存在的问题和解决的办法。
8.9
甲方有权向乙方要求知名的、有实力的企业对甲方进行考察和投资，乙方应尽力地争取机会，但甲方不以文书形式硬性规定。
第九条
乙方的职责
9.1
本协议期内乙方必须努力与投资方洽谈，向投资方介绍甲方最好的投资环境及最优惠的投资政策和落地条件，并争取投资商落地投资。
9.2
乙方应采取确实有效的办法促成甲方与投资方签订投资项目的合作协议。
9.3
乙方在与甲方签定合作招商合同后，要不定期或者是定期每隔
天向甲方汇报招商工作和招商进度，以及业务交流合作的对象。
9.4
除甲方指定该项目的代理人有关事项外，乙方不得自命为甲方代理任何事项;
9.5
乙方不得以甲方的名义允诺或解决任何事宜，或以甲方的信用作担保，或代表甲方做出任何保证，或使甲方承担任何法律责任或业务合作;
9.6
不论以任何方式从甲方处所获得的信息资料，乙方皆要保守秘密，仅作为招商工作、服务于甲方所用，不得对外泄漏。
9.7
乙方必须尽力地为甲方引进高规格、高标准、高层次的并适合甲方地域优势产业的企业到甲方进行考察和投资。
第十条
终止协议
10.1
按照本协议规定期满或终止对甲方的委托不论出于何种原因，均不妨碍协议各方面的权利和义务。
10.2
乙方必须保证招商进度和招商质量。在招商过程中如果出现下述招商进度缓慢，或乙方不能履约，甲方有权以书面形式通知乙方终止本协议。终止本协议的书面通知自甲方发出后10日时，本协议终止。本协议终止后，甲方无需向乙方支付佣金。
（）日前乙方没有完成招商，承租方面积的（）%的或
（）日前乙方没有完成招商，承租方签约面积的（）%的，视为乙方招商缓慢。
（）日前乙方没有完成招商，承租方签约面积的（）的或（）日后至本合作期限届满期间，未出租商铺面积超过招商总面积的（）%的情形持续超过（）日的，视为乙方不能履行本协议。
第八条
本协议未经双方同意，不得作任何修改或变更。
第十一条
使用的法律
本协议的一切条款都是根据宪法、刑法、民法、合同法、经济法等现行有关法律、法令和条例制订的。然而在协议生效后，由于颁布了新的法律、法令、条例或对原有的法律、法令和条例进行了修改，致使甲乙双方中任何一方的经济利益发生重大变化，应及时协商，并对本协议的有关条款做出必要的修正和调整，以保证甲乙双方在协议中的正常的经济权益。
第十二条
争议的解决
12.1
在执行本协议所发生或与本协议有关的一切条款的争执，首先应由甲乙双方友好协商解决。
12.2
若协商不能解决，可在北京市丰台区人民法院调解，如调解无效，最终将在北京市丰台区人民法院根据国际的仲裁程序，由北京市丰台区人民法院进行仲裁。
12.3
在争执发生时及争执提交仲裁过程中，除所争执并提交法院的问题外，甲方和乙方都必须按协议规定继续行使自己的权利，履行各自的义务。
12.4
仲裁法院的裁决是终局的，对甲方和乙方都有约束力，诉讼费(不包括聘请律师费用，由败诉负担或由法院裁决)。
本合同书一式二份，双方各持一份，自双方代表签字之日生效。（总共5张)
甲方盖章:
乙方盖章:
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
签订日期：
篇7：商场招商规划
1 城市规划对招商引资的作用
招商引资是一个系统工程, 它会受到政府职能、国家政策、市场环境、地理位置等多种因素的影响, 而城市规划就是其中一个影响因素。在介绍城市规划对招商引资作用之前, 我们有必要了解一下目前我国城市规划状况。当期, 我国的经济制度是公有制为主体, 多种所有制经济共同发展, 在这种体制中, 计划经济和市场经济并存。在市场经济和计划经济体制下, 我国城市规划方法的特点表现如下。首先, 在市场经济条件下, 一方面城市规划处于被动地位, 具有很强的补救性;另一方面, 城市规划中社会经济基础设施的分配不均衡, 从而出现两极分化现象。其次, 在计划经济条件下, 一方面受计划经济管理体制的影响, 城市规划具有很强的指导性, 可以在很大程度上直接促进生产;另一方面在城市规划中会保证重点发展。在市场经济和计划经济环境下, 计划为城市规划提供了用地性质和规划的布局等条件, 有利于城市规划的发展, 但是城市规划又要满足市场经济的发展需要, 有时市场经济介入会使计划性质的城市规划显得无所适从, 导致城市规划面临种种矛盾。于是当一些开放商来投资项目的时候, 政府就不能很好地抓住机会, 吸引外资。比如, 由于城市规划问题, 当开放商来投资的时候, 当地政府的规划部门就不能为开放商提供一些详细的资料, 让他们参考进行经济核算等;或者当开发商寻找投资项目的时候, 政府不能提出一些具有操作性的选择方案, 导致投资商离去。在社会发展新时期, 为了促进招商引资工作的发展, 我们必须转变城市规划工作, 使城市规划主动参与到项目的策划与包装工作之中, 充分发挥城市规划在招商引资中的作用, 为政府的招商引资工作提供服务, 这也是城市规划工作在新时期需要注意的一个重要内容。
2 城市规划对招商引资的支持方法与策略
在招商引资过程中, 投资者关心的问题只有一个, 即投资后企业能否盈利。围绕这个问题, 在进行投资的时候, 他们就要对投资风险进行分析。投资风险分析主要涉及硬件和软件两个方面的内容, 硬件主要就是成本投入, 而软件主要包括市场需求、管理、人才以及资金回收的年限等。而在分析这两方面因素的时候, 投资者就要考虑政策的倾斜程度、当地政府的办事效率、城市的基础设施以及项目选址等问题。这时, 政府就要加强对招商项目的包装与策划工作, 以便在最大程度上吸引外资。
2.1 招商引资项目选择遵循的原则
在城市规划中, 招商引资项目的选择要遵循以下原则。第一, 项目选择要考虑城市发展定位和城市性质。在众多的城市中, 由于受到多种因素的影响, 每个城市都有其特点, 比如, 每个城市的经济发展状况、自然资源、地理位置、交通条件、以及人才优势等都不尽相同。在选择项目的时候, 我们必须要了解城市的性质和发展定位等特点之后再做出判断, 不然, 如果决策失误, 项目就失去了竞争优势, 不利于项目的长远发展。第二, 要选择那些能够带动地方经济发展的综合性大规模项目。每个城市的经济基础和产业结构都不一样, 带动城市发展的项目也不尽相同。比如, 有的城市是工业带动, 有的城市是旅游带动, 有的城市是科技带动, 有的城市是商业带动等, 根据城市基本状况的不同, 招商引资的方法和项目也就不同。一般来说那些能带动地方经济发展的项目都具有综合性和大规模特点, 它们可以带动饮食业、旅游业、教育业等相关产业的发展。所以, 当地政府在招商引资的时候, 要结合本地实际, 尽量选择那些综合性大规模项目, 从而带动本地经济发展。
2.2 城市规划与招商引资项目规划条件
在招商引资的实际操作过程中, 明确的资料是开展项目的必备条件, 在这些资料中指出了项目具体的规划条件, 比如, 项目的性质、项目的规模、项目的选址、项目的布局要求等。项目中的这些规划条件涉及到了城市规划中的一些基本原则, 比如经济效益原则、社会效益原则以及环境生态效益原则等, 因此, 在城市规划中, 不仅要把握好城市规划的原则, 还要兼顾招商引资项目中的规划条件。过去的城市规划中虽然也涉及到招商引资项目的相关概念, 但是并没有把整体的项目规划思路融入到城市整体规划之中, 造成在招商引资中出现很多问题。因此, 在今后的城市规划中, 我们要变革城市规划观念和方法, 明确把项目引入到城市整体规划之中, 对相关的经济指标进行说明, 提高城市规划的实用性, 从而为招商引资做好准备。
3 结束语
综上所述, 城市的地理位置、自然资源、市场需求以及人才等都会对招商引资项目产生一定的影响, 也是投资者考察的一个重要内容。由此可见, 城市规划在招商引资中占据着重要地位。但是, 在市场经济和计划经济并存的经济体制下, 目前我国城市规划不能很好地满足招商引资的需要, 从而当招商引资机会来临的时候, 当地政府不能好好地把握住。因此, 我们要把项目纳入到今后的城市规划之中, 从而为招商引资提供良好的环境和市场条件, 吸引一些大规模综合性项目带动当地经济发展。
摘要：近年来, 经济社会的发展进步为政府招商引资提供了良好的环境和条件。在招商引资的过程中, 投资者会综合考虑政府职能、国家政策、经济制度、市场环境、地理位置等多方面因素, 分析投资风险之后, 才会做出投资决策。这里, 我们主要从城市规划因素出发, 对招生引资的相关问题进行探讨。本文在介绍城市规划对招商引资作用的基础上, 对城市规划对招商引资的支持方法与策略进行了分析, 希望能够为我国今后的招商引资工作提供一些建议。
关键词：招商引资,城市规划,支持方法
参考文献
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