个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究（共9篇）

篇1：个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究

摘要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提出更高的要求。本文通过对我国目前的个人出租房屋的税收现状分析，发现其税收负担较重、重复征税、缺少税收立法等问题。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达国家的先进经验的基础上提出了改革个人房屋出租税收制度的方案。

关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。而且对同一项收入依照不同的税种多次征税，必然存在重复征税的问题。目前个人房屋出租的税收制度的种种问题会影响我国房屋租赁市场的健康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情出发，改革目前个人房屋出租的税收制度。

一、我国个人房屋出租税收负担综述

个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相同但承担的税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）个人出租非住房的税收负担

若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁11%的税率纳增值税，同期按照7%（5%或1%）的税率缴纳城建税和3%的税率缴纳教育税费及附加。依据个人所得税（以下简称个税）法，个人房屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣除项目后适用20%的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税的扣除项目。纳税人自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的规定按照12%的税率纳税。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳城镇土地使用税，按照财产租赁金额的0.1%贴花税额。这总的涉及七个税种，名义税负最少也可达到43.54%。

（二）个人出租住房的税收负担

对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按5%的征收率减按1.5%计算征收，个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也大幅降低，由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。如此算来名义税负最低已经降到15.65%，但仍然占据了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不会主动申报还要想方设法的逃税，不利于发挥税收的杠杆作用。

二、个人房屋出租征税制度的问题

（一）税种过多，重复征税问题严重

重复征税主要有三类，本文谈及的主要是经济性重复征税。我国目前有关个人房屋出租的税收涉及七个税种，也就是要针对同一项收入多次征税。这既给纳税人造成沉重的负担，加大其偷逃税款的动机，又给税务机关造成征税的困难，因而也就形成了各个地方的综合征收制。尤其是营业税、房产税和印花税的征税依据都是全额的租金收入，重复征收的问题更为明显。针对收入全额征税本身就存在重复征税的隐患。我国房产税目前改革的呼声很高，作为财产税确实不应同时设置从价计征和从租计征两种征税办法，对租金收入征收房产税具有很大的不合理性，完全可以由个税替代从租计征这部分。个税在征收时虽然可以扣除一定的费用，计税依据要小一些，但在实质上这几个税种的征税对象是一致的，尤其是房产税的税率和个人所得税的税率都比较高，综合起来给纳税人带来很大的税收压力，名义税负过高形成纳税人的逆反心理，反而不利于发挥税收的调节作用。

（二）各地方的综合征收制混乱，不符合税收法定原则

各个地方并没有严格按照各项税收的征管法来征收个人房屋出租的相关税收，而普遍是由当地的税务局或是地方政府以通知、公告、办法等形式来确定本地区的综合征收制度。各类形式的文件均可看作是地方性法规，法律效力较低，对纳税人的约束力也就较低，不利于提高纳税人的遵从度。而且地方的自主权较大相应的制定政策的随意性也就较大，有些地方详细规定了不同情况下的租金最低限额以及对不同用途的房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我国实际出发的，地方性法规是对税收基本法的重要补充。但“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意制造法律”。①从法律优位原则出发，凡是违反了税收法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅自规定本地区适用的综合征收率及纳税档次，架空了更高层次的《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这类地方性法规本身的法律效力还有待商榷。

三、国外个人房屋出租税制安排

（一）美国个人房屋出租税收负担

美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构成的所得和推定所得，来自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项目，其中与投资有关的不予计列项目包含房客对房屋的改进。但是房客对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税，也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实值的30%-70%，税率由各地方政府自行确定，税率参照地方支出扣除非财产税收入后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在3%-10%之间。

（二）英国个人房屋出租税收负担

英国将个人所得大致分为五类，A类就是来自英国国内土地和建筑物的收入，以本纳税应取得的租金减去已支付的费用作为估税依据（应取得租金是指土地或建筑物所有人有权去的的那部分所得，不管该部分收入是否实际收到）。对于房屋租金的纳税办法，英国比较灵活，纳税人可以根据自己的利益自行选择按照A类或是D类的其他所得纳税，而且有关租赁的合理支出（水电费、物业费、维修费、广告费、房屋折旧等）可以在税前扣除。英国的房屋税分为住房财产税和营业房屋税。住房财产税也对出租的房屋征税，以房屋估价机构的评估价格作为计税依据，但纳税人是承租方。营业房屋税的纳税人为非住宅用房屋所有人，按照租金计税，租金是由专门的评估机构对其进行估定。即若个人将房屋出租用于住宅用途由承租方缴纳住房财产税，出租用于非住宅用途就要缴纳营业房屋税。房屋或土地的租赁书据按照从价定律的方式计征印花税。

（三）新加坡个人房屋出租税收负担

房屋租赁的租金要按照个人所得计征个税，租金在付款日计入，即按照实际支付租金的日期纳税，而不是依赖租赁合同规定的日期。应税租金的租赁盈余与亏损应分别核算，仅对生产性财产租赁实行大宗优惠，可以将所有租赁的盈余和亏损合计以计算净盈余和净亏损。②对新加坡境内的不动产的所有者还要征收财产税，财产税的计税依据为财产的年价值（相关不动产被出租时可能取得的估算的年租金收入），通过比较同类财产的租金收入确定财产的年价值。对于出租、自用、闲置的财产都依照年价值计征财产税，个人将房屋用于出租可直接依据其取得年租金收入缴纳财产税，税率为10%。

四、改革我国个人房屋出租税收制度的两种方案

（一）对个人房屋出租仅征收个税和印花税

取消目前其他的五个税种，而仅对其按照财产租赁所得征收个税和印花税，这样精简税种纳税自然避免了重复征税的问题，也降低了税务机关征税的难度。本文列举的三个国家有关房屋出租的税收政策，都涉及个税和财产税，但是要注意国外财产税与我国房产税的差别。首先美国和新加坡规定不区分房屋用途都要按照房地产评估价值或是租金估值纳税，财产税并不是针对房屋出租单设的一个税种。其次英国的财产税规定出租用于住宅用途的房屋所有人则不用缴纳，纳税负担转移给承租方，只有当房屋用于非住宅用途时才需承担财产税。而我国的房产税则区分从价计征和从租计征，从租计征是专门针对用于出租的房产设立的。我国可以批判性的借鉴国外的先进经验，取消房产税中从租计征的部分，减轻出租方的纳税负担。这几个发达国家的税制中均没有设立营业税，而我国还要对租赁收入征收营业税并相应征收城建税和教育税费及附加，相比之下又比国外多出三个税种，因而建议房屋出租不再征收营业税。取消其他税种后主要征收的就是个税，需要对个税制度进行适当的调整，可以设定累进税率，重新划定月租金收入的纳税档次、规定相应的扣除项目和金额上限。印花税与其他税种的性质差别较大而且本身税率很低，可不做改变。这样一来可大幅降低房屋出租的税收负担，有效提高纳税人主动申报的积极性降低其逃税动机，同时方便了税务机关的征管工作。

（二）以法律形式确定房屋租赁税

既然目前的针对个人房屋出租的多税种征税的繁杂性已经迫使地方征税机关采用综合征收制，那么国家就应该考虑设立房屋租赁税这样一个综合性的税种以规范各个地方的税收征管。把综合征收制以法律的形式确立下来，才能为征税机关提供可靠的法律依据，也可以简化征收工作。我国目前由人大制定的税收法律只有《个人所得税法》和《企业所得税法》两部，另外一部层次较高的是由人大常委会制定的《税收征管法》，可见我国税收征收体系更多的是依赖部门规章、行政法规、地方性法规等低层次的法规。而我国要逐渐走向法制化，更要坚持税收法定的原则，这一原则从本质上就是要求征税应经过纳税人的同意。③通过人大立法确立房屋租赁税的法律地位即是最好的实现税收法定的途径，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高纳税人的遵从度各地方征税的规范性。对这一新税种的各项税制要素都要以法律的形式明确，遵守法律保留原则④。征税机关在征税时不可滥用职权，减少对税收征管的随意性，纳税人也可以通过了解法律规定来预先计算其税收负担，既方便其安排自己的收支也有利于发现征税机关的税款征纳上的错误。

综上所述，我国目前个人房屋出租的税收负担过高，重复征税问题严重，地方征管混乱缺少统一的法律依据。因而必须积极采取措施对房屋租赁市场的税收制度进行改革，推动我国的税收立法工作，规范房屋租赁市场的征、纳税行为。本文提出的改革方案还只是初步的探索，有待其他学者和税务界工作人员的进一步研究。

参考文献：

[1]项怀城，高强.美国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[2]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[3]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

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[10]杨璐.房屋租赁税收征管法律制度研究.2010年山西财经大学硕士学位论文

[11]黄永忠.谈私人房屋租赁税收征管现状及其对策.[J]经济与管理.2009（3）

[12]韦小虹.征收个人房屋租赁税需谨慎-关于我国部分地区征收个人房屋租赁税的相关研究[J].会计与审计.2011（2）

[13]尹华康，徐兵，范美玲.浅议个人房屋出租税收征管的难点与对策[J].中国西部科技.2011（30）

[14]苏如飞.博弈视角下的个人放过屋出租税收征管[J].税收经济研究.2011（2）

[15]哈政发法字〔2010〕12 号.哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法

[16]杭地税征〔2007〕23号.杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

[17]广州市地方税务局公告2014年第16号.

篇2：个人房屋出租税收负担研究

余 华

近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。

一、个人房屋出租税收征管存在的问题

个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：

1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1

税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商

局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉

及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加

5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。

二、加强个人房屋出租税收征管的对策

1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据

并存所产生的税负不公的问题。

3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位臵优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。

4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印

花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

篇3：个人出租房屋税收征管的思考

1. 纳税意识在房屋出租人群体中并不常见, 主动申报率很低

在税务部门对税收政策的不断宣传的基础上, 各城镇居民了解了一些税法常识, 效果显著。但知晓税法常识并不意味者主动申报与具备了公民纳税的基本意识, 另外也存在你房屋产权人的确对租金纳税义务缺乏了解。同时, 出租人不愿意将本来不高的租金再向税务部门分一杯羹, 存在明显的逃税行为, 以及反正法不责众的侥幸心理。

2. 较难确定出租行为, 收入不明显

首先, 难以明确计税依据。因房屋在配套设施、结构与地段的不同, 而出现租金不统一的情况, “一房一价”较为普遍。所以, 若仅靠租赁合同判断现实中的租金存在较大困难。第二, 难以明确出租行为, 城市居民个人房屋出租的情况非常普遍, 且具不透明、隐蔽与较小规模的租金收入。承租人存在资金紧张, 出租人不愿额外支出, 为此, 合同造价欺瞒税务部的情况较多。比如, 常见的“以借代租”, 在合同上故意降低出租价格、合同捏造、不签合同、计税依据的造假, 以及变相的收取租金等, 税务部门很难明确具体的租赁事实吗, 加大了断定难度。

3. 约束手段的缺失, 需完善制度

市场上的个人房屋出租行为多为个人之间的租赁协议, 二者在签订完租赁合同后, 并无另外的发票等证据, 监管执法部门很难根据简单的合同约束租金双方。另外, 房屋租赁市场并没有有效的针对个人性质的出租管理体制。当前, 各管一段、各管一摊的情况较为多见, 造成了部门间的信息交流阻碍, 缺少配合执法, 应增强综合管理力度。

4. 有待增强的征收管理执法力度

当前, 各个大城市对于出租户数量以及外来人口的登记上并未完善。无论在特大城市, 还是地级市或县、乡以及城市周边工业区的农村房屋, 个人出租行为非常多见, 分散面广。同时, 税务部门的税收征收人员数量稀少, 面对广大的个人出租现状, 感到力不从心, 征收管理现状迫切需要增加人员量。若想要针对庞大的城市居民做房屋出租调查, 物力、人力都显得不够, 精力、时间也稀少。

5. 税控管理存在缺陷

委托代征税收点在接纳纳税人缴纳的税款时, 因为受委托权限的制约, 开具发票给税收缴纳人并不现实, 只有开具完税凭证的权利, 只有税务机关才可开具发票。纳税人感到纳税过程太过复杂, 并不方便, 其纳税主动性、积极性受到打击, 同时税收征收矛盾也由此产生。

二、做好征收房屋出租工作的建议

1. 做好制度完善工作

首先, 根据本市的实际情况, 划分以市、区为单位的征收管理工作, 并制定相关法规。第二, 将代征收部门设立在各街道组织, 实现征收布局无遗漏, 征收工作无逃脱。第三, 加强部门间的合作, 交流信息。定期分析征收的办法、手段或措施, 构建部门间的信息分享体系。第四, 监督代征收机构的工作, 给予辅导, 定期要求回报税收工作进度, 实现对组收的随时掌控。

2. 做好职员培训工作

税务部门要与各街道办事处协调沟通, 针对流动人口管理者、代征税收人员、社区领导进行税法知识的培训以及具体征收工作的注意要点。另外, 税务部门要在代征人员的税收政策了解力度上下功夫, 组织税务部的专业佳、技能强的税收工作人员, 与社区、街道人员一起, 解说国家政策, 同时在征收实践中, 向代收人员传授实际工作技巧。

3. 加大宣传力度, 提高民众的纳税意识

意识指导着行动, 纳税意识并不是天生的, 而是后天的培养。首先, 税务部可向民众免费发送宣传资料。另外, 丰富宣传形式, 以娱乐活动的方式将宣传搞活, 提高影响力。第三, 媒介的报道必不可少。可与电视台合作就宣传活动策划专门栏目, 或在网上直播宣传活动, 扩大宣传的范围。

三、加强个人出租税收征管的几点思考

1. 从全局出发, 努力配合协调

税收征收管理工作中, 个人房租出租租金的征收地位显著, 税收征管局应该从全局出发, 树立整体意识, 坚持“抓大也抓小”, 积极和城市街道办、居委会联系沟通。了解所在区域内房屋租赁情况。同时, 要监督、指导代征部门的工作。

2. 加大税收征管堵塞力度

全方位、多角度地对房产税进行查漏补缺。首先, 在新户报到初期, 核实并要求企业出示或缴纳当期房产税, 并做好房屋登记工作;其次, 在房产税征期阶段, 通过系统比对, 进行登记数与入库数的核查, 对未申报企业及时催报催缴;最后, 对于房产有变更的情况, 特别是房产大幅度减少的情况, 做好实地核查, 并及时修改系统信息。

3. 加强代征人员管理

提高征收人员的技能, 确保税收征管力度。第一, 录用机制的严格有效构建。采用多样化的招聘机制, 广泛吸收优秀人才。可接受街道办等地方组织的推荐, 但不可任人唯亲。培训录用人员后, 要做必要的考核, 考核合格方可录取。另外, 日常管理体制的规范构建。定期培训代征人员, 对具体的难以明确的税收项目要重点讲解, 比如税率的适用情况、代征流程浅谈等。以联席会议的方式将各代征点的工作经验、成效做交流、反馈。

4. 完善相关税收政策及规范

(1) 建议规范出租房屋的行为。按照《北京市房屋租赁管理若干规定》的要求, 出台相关政策, 将公安、城管等相关部门现行的出租房屋许可证、房产税征收与流动人口管制三项工作有机联系起来, 使之成为房主进行房屋租赁所必须遵循的流程和步骤。建立出租户发牌登记制度, 未登记发牌的不得出租, 出租房屋应依法出租。出租户必须与公安部门签订治安责任书, 未签订责任书的不得出租, 对未经许可擅自出租房屋的户主进行治安处罚。出租人发生出租房屋行为时, 出租人和承租人应及时到所在地的居委会 (村委会) 进行登记备案, 建立出租房屋登记档案, 保证双方的权益不受侵害。针对流动人口与出租房屋数量多、分布广的特点, 各协管员与村委会、村治保主任、社区管片民警紧密配合, 综合执法, 共同开展工作。

(2) 建议规范房屋租赁的成交价格。《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》 (京地税地[2006]302号) , 规定了不同地区、不同类型的二手房屋交易最低成交价格, 即最低计税依据, 有效的规范了二手房交易行为, 取得了良好的效果。个人出租房屋行为的管理也可以借鉴此办法, 出台政策, 明确规定不同地区、不同类型房屋出租的最低价格, 压缩虚假合同的存在空间, 打击偷漏税行为, 严肃房屋租赁市场纪律。

参考文献

[1].苏如飞.经济研究参考.经济科学出版社, 2011.

篇4：国有企业税收负担研究

摘 要 人之间利益再分配关系的体现，税收负担是国家税收政策的核心，是直接涉及国计民生的最尖锐、最敏感的问题之一。中国国有企业目前的税收负担到底是轻是重，不能仅仅从宏观层面上进行税收与经济的关系分析，这样无法正确的判断企业微观税负的高低。因此从理论上研究国有企业税收负担势在必行。

关键词 国有企业 税收负担 税务筹划

一、国有企业税收负担现状

国内企业平均税收负担率在25%—33%，远高于国际平均水平和发达国家水平，而国有企业，由于其经营管理特点（管理者低风险的管理追求）导致其税收负担更重。

各地区对外资引进的疯狂追求，给外资企业的超国民待遇，在税收政策的大幅度减免。使国有企业处于非常不利的市场地位，竞争劣势明显。

国有企业的社会负担重，与地方政府的关系，在地方税收方面的任务和贡献等，历史包袱重等等。

当前，国内推行的税收优惠政策倾向于经济性质及行政区域，该类税收优惠政策注重置于总量上吸收外部资本，久而久之势必会导致各所有制企业及地区税收负担失衡，从而影响到各所有制企业的发展。

从经济性质方面讲，与外资企业相比，内资企业税收负担较重；与沿海企业相比，内地企业税收负担较重；与中小型企业相比，大型企业税收负担较重；与资本有机构成低的企业相比，资本有机构成高的企业税收负担较重。结合我国的基本国情可见，与其他经济性质的企业相比，国有企业的税收负担相对较重。因此不同行业、不同地区，企业之间的税收负担有所不同。具体表现为商业批发及零售企业税收负担低于加工工业企业税收负担，而加工工业企业税收负担又低于工业企业税收负担。

税负差距大、税负公平合理性缺失是国内企业的显著问题。通过进一步深入分析发现，造成这种现象的原因在于增值税实行生产型增值税，难以与固定资产进项税有效抵扣，再加上税收优惠政策不统一，致使企业间税负差距大、税负缺失公平性、合理性。实际上，税收制度对税收负担调整问题作出相关要求，即通过调整优化税收负担，促进税收制度及政策的完善性、有效性。值得注意的是增值税、企业所得税对企业具有潜移默化的影响。

二、国企改制下税收负担合理界定的政策研究

总的特点是国有企业改革对地方税收的影响是双重的，既有正面影响，又有负面影响：一方面，国有企业改革的“关、停、破”尤其是“破”（即破产）对地方税收来源、税收收入会造成一定的冲击力。企业实施关闭破产后，由于破产企业大多在支付破产清算费用和职工安置后无力清偿欠款，即使在依法清偿第一顺序后能进入第二顺序的企业，税款占整个清偿的比例也极为有限，清偿税款数额杯水车薪；一些实施改制的企业都不同程度存在欠税问题，企业采取“并、转”等改革形式后，新企业在地方政府许诺给予半年的“完税证明”的办理期限过后却迟迟不来清欠有关地方税款，另一些改制企业的欠税明确由其政府或主管部门负责清偿，但实际上税务机关催缴欠税存在一定难度，还有一部分企业从宣布改制到完成的这段时间处于停产状态，无税可缴，在或长或短的一段时期，优势企业兼并困难企业后，效益较好的企业利润被抵销，造成利润较少，同时被兼并企业遗留的债务负担等经济包袱在较大程度上制约了兼并企业的发展，企业所得税增长缺乏后劲。另一方面，从长远看，国企改革使产权更加明晰，资产结构更加合理，企业内部法人治理结构得以建立，激励约束机制得以健全，有效地促进了企业经济效益提高，从而使地方税税源扩大，税收收入增加。

三、创造公平合理的税收环境，支持国有企业发展

既要采取有效措施遏制税收负担过快增长，又要做到适时调整优化税收政策及相关制度，切实营造一个公平合理的税收环境。实践表明，减轻企业税费负担不仅一定程度上缓解了企业资金紧缺问题，而且还进一步推动了企业经济效益与社会效益价值最大化的实现。实际上，国内多数企业常通过实施“费改税”等手段达到遏制税收负担过快增长，减轻企业税费负担的预期目标。然而受多方面原因的影响，致使“费改税”推行困难，导致企业始终面临着较重的税费负担，如此以来大大削弱了企业主观能动性，不利于我国国民经济快速稳定发展。为解决这一问题，则需要以调整优化税制等手段控制税收增收速度，实现降低税收负担的目标。

依据结构性减税特点深入开展税制改革工作。结构性减税指的是置于各产业、税种、行业之间进行税收负担合理配置，结构性减税是调整地区税负差异的重要举措。着眼于短期层面讲，结构性减税政策与局部过热经济形势间的冲突日益显著，因此不提倡大力推广；而从税制结构层面讲，结构性减税政策具备一系列优势特征，对企业及国民经济的发展具有极其重要的现实意义。

与私营企业、外资企业相比，国有企业税收负担轻、销售利润率低。尽管外资企业税收负担相对较重，但其销售利润率较高，并且多数外商投资企业直接享受“两免三减半”税收优化，除此之外，教育附加税、城建税等一系列税收也直接优惠于外商投资企业，所以说，若从销售利润层面看，外资企业税收负担不高。

采取切实的措施。地税机关主要应做好以下几个方面的工作：

第一，切实加强税收基础管理，争取国资、经贸委、工商等有关部门的支持配合，强化改制、改组企业的税务登记工作；内部登记、征收、稽查三大系列也要以计算机网络为依托，尽早实现信息共享，建立健全配合协作的良好机制，并建立和完善全社会的协税护税网络，形成一套完善的多个有关部门参与协调，并加强对企业的跟踪监管的动态管理体制。

第二，积极开展社会保障扩面工作，强化社保费征收，社会保障是企业职工的生命线，事关国有企业改革的深入攻坚能否成功的大局，地税机关要想方设法，确保社保费收入的征收到位，有力地夯实国企改革的底石与基础。

第三，为国企提供深层次的服务，即在已有的办税服务基础上，进一步拓展纳税服务的空间、内容和方式，满足纳税人依法履行纳税义务的需要，促进税收管理的落实；地税机关可建立实地辅导制度，对企业财务人员、营销人员及企业负责人进行税收知识辅导，还可以原来的专管员为基础人员建立重点税源企业联络员制度，并把服务渗透到日常税收管理中，譬如地税机关可通过《会计法》赋予的对其财务会计制度的监督权，督促企业健全帐簿、凭证管理，如何鉴定发票真伪等，真正做到通过服务促管理，通过管理促服务。

四、总结与展望

长期以来，流转税始终在国内税制结构中位于主导地位。随着社会经济体制及相关税收机制改革不断深入，资产性收入所占比大幅度提升，以致引发一系列不良影响。调查研究发现，在我国，商品与劳务税在税收结构中的所占比通常在50%之上，这样以来，要求企业以多种手段获取更多流动资金以保证各项生产经营活动正常运行。

如上所述，“结构性减税”优化税率与调整税种的有效手段，具体表现为减少企业营业税征收、降低个人所得税征收税率等，此外消除传统滞后税种，新增税种（环境税、消费税）。

从表面看，与国外发达国家相比，国内总体税负水平不算太高；若从深层意义上讲，由于政府总体财政收入在国民生产总值内的占比与政府多方面支出失衡，致使我国总体税负水平相对较高。

尽管国内现存的税收体制已相对完善与成熟，但社会经济环境时刻发生变化，则需要对税收体制进行实时调整优化，以确保满足多方面需求，其中调整优化税收体制通常体现在扩大税基、规范税收结构、加大税收行为管理等，以推动我国国民经济健康有序发展。

参考文献：

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[2]刘慧龙，张敏，王亚平，吴联生.政治关联、薪酬激励与员工配置效率.经济研究.2010（09）.

[3]钟海燕，冉茂盛，文守逊.政府干预、内部人控制与公司投资.管理世界.2010（07）.

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[5]吴联生.国有股权、税收优惠与公司税负.经济研究.2009（10）.

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[7]胥佚萱.企业不同税收负担计量指标的评价与未来研究方向刍议.现代财经（天津财经大学学报）.2010（09）.

篇5：进一步加强个人出租房屋税收征管

2008年09月12日

《广东省地方税务局关于进一步加强个人出租房屋税收征管的通知》（粤地税发〔2006〕121号）中个人出租房屋税收政策相关部分作相应调整，具体如下：

一、个人出租住宅房屋月租金收入未达1000元的，综合征收率仍为4％（包含房产税4％）；

二、个人出租住宅房屋月租金收入1000元以上（含1000元），2000元以下的，综合征收率由8％调整为6.35％，其中：营业税1.5%、城市维护建设税0.105%、教育费附加0.045%、房产税4%、个人所得税0.7%；

三、个人出租住宅房屋月租金收入2000元以上（含2000元），综合征收率由10％调整为8.35％，其中：营业税1.5%、城市维护建设税0.105%、教育费附加0.045%、房产税4%、个人所得税2.7%。

以上规定从2008年3月1日起执行。此通知下发前多征税款按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定办理。

广东省地方税务局

篇6：广州市个人出租房屋税收管理办法

文号：穗地税发[2006]267号

发布日期：2006-11-29

执行日期：2007-1-

1局属各单位：

现将我局制定的《广州市个人出租房屋税收管理办法》印发给你们，请遵照

执行。

2006年11月29日

广州市个人出租房屋税收管理办法

第一章 总则

第一条 为配合城市综合治理，进一步加强我市个人出租房屋的税收征收管理工作，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关税收法律、法规及规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 个人（包括国内居民、外籍个人，其中外籍个人包括港、澳、台同胞和华侨，下同）在本市行政区域内（不含番禺区、花都区、南沙区及从化市、增城市）出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。

第二章 税收管理

第三条 纳税义务人

个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋的出租人（包括出租自有房屋和转租

房屋，下同），出租人可以委托他人代为办理有关涉税事项。

第四条 个人出租房屋按出租用途分为住宅用房和非住宅用房（包括商业用

房、写字楼和厂房仓库等非住宅用途房屋）。

第五条 征收部门

广州市地方税务局各征收单位委托各街、镇的出租屋管理部门（以下简称代征单位）代征个人出租房屋税收。出租人应向出租房屋坐落地的代征单位申报缴

纳个人出租房屋税收。

第六条 按综合征收率征收个人出租房屋税收

（一）出租人取得房屋出租收入，应依法申报缴纳营业税、城市维护建设税（外籍个人不征）、教育费附加（外籍个人不征）、房产税（或城市房地产税）、城镇土地使用税（外籍个人不征）、个人所得税和印花税（住宅用房租赁合同免

征）。

（二）为了便于征管，对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税（城市房地产税）和个人所得税合并按综合征收率（具体规

定见附表）进行计征，计税公式为：

个人出租房屋应征税额（未含城镇土地使用税和印花税）＝租金收入×综合征收率

个人出租房屋应缴的城镇土地使用税和印花税仍按现行有关规定执行。

第七条 计税依据

（一）计税依据的确定

个人出租房屋税收的计税依据为出租房屋取得的租金收入（包括货币收入及相关经济收益），出租人应据实申报出租房屋的租金收入。出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准，又没有正当理由的，税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，有权按照核定计税租金收入标准

核定出租人的应纳税额。

核定计税租金收入标准，由税务机关参照市国土房管部门最新公布的房屋租

金参考价制定，并根据房屋租赁市场的变化情况进行调整。

（二）计税租金的重新审核

出租人对税务机关核定的计税租金收入有异议的，应当提供相关证据，经主

管税务机关认定后，调整应纳税额。

第八条 申报登记

（一）新发生的出租行为，出租人应自发生出租行为之日起20日内，到房屋所在地的代征单位办理出租房屋的申报登记，并提供以下申报资料（原件及复印件，原件经核对后退回出租人）：房屋租赁合同，房地产权证书或者其他合法权属证明（房屋转租的，提供承租时签定的租赁合同），出租人的身份证、护照

或其他合法证件，以及税务机关要求的其他相关纳税资料。

（二）申报登记后，出租人变更租金或终止租赁行为，应在变更租金或终止

租赁行为20日内，到代征单位办理变更登记手续。

第九条 纳税义务发生时间

个人出租房屋税收的纳税义务发生时间，为出租人收讫房屋租金收入或取得

索取收入凭据的当天。

第十条 纳税期限

个人出租房屋的税收按月缴纳，并于月终后10日内申报纳税。

第十一条 票证管理规定

（一）出租人完税后，代征单位应向出租人开具完税凭证。

（二）出租人在完税后应将完税凭证保留10年，作为出租房屋已完税的依

据。

（三）承租人要求出租人开具发票的，可由出租人持租赁合同、完税凭证等资料到代征单位开具。若要求开具发票的金额超过已完税租金收入的金额，超出

部分的租金收入由代征单位按规定补征税款。

第十二条 税务机关根据征管需要，依法组织对个人出租房屋纳税申报情况

进行检查，出租人或承租人有义务配合，提供与纳税相关的资料。

第三章 委托代征管理

第十三条 代征单位按照税务机关的要求，以税务机关的名义受理本辖区个人出租房屋出租人的纳税申报，依法征收税款和滞纳金，出租人不得拒绝。

第十四条 代征单位应具备的条件

（一）代征单位必须在当地有固定的办公场所，具有健全的管理机构和完善的管理制度，并且具有代征税费的实际能力。

（二）代征单位应严格按照税收法律、法规和规章的规定，严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作，认真履行代征义务，严格遵守《广东省地方税收委托代征管理办法》，并指定有关人员为办税人员，办税人员在税务机关的指导下负责具体的代征工作。办税人员的数量和素质要满足代征业务的需要，确保代征工作顺利开展。第十五条 税务机关应与代征单位签定《委托代征税款协议书》，并向代征单位颁发《委托代征税款证书》，代征单位应将《委托代征税款证书》摆放在代

征点显眼的地方。

第十六条 税款代征的征收管理

（一）代征单位应按《委托代征税款协议书》的要求，独立履行代征税款责

任，无权以任何名义或形式委托其他单位或个人代征税款。

（二）代征单位不得代征本辖区以外的个人出租房屋税收。

（三）代征单位应督促辖区内的出租人按规定办理出租房屋的申报登记。

（四）代征单位应协助税务机关开展个人出租房屋税收的催报催缴工作，在代征税款的过程中同纳税人发生争议或纳税人拒绝申报缴纳税款时，应及时报告

税务机关，并配合税务机关依法处理。

（五）代征单位无权对纳税人进行处罚。

第十七条 税款代征的票证管理

税务机关向代征单位提供税收票证时，领、发双方必须按规定办理登记、交换手续，并定期进行审核。代征单位应指定专人负责税收票证的管理工作，严格

按规定使用、保管税收票证。

第十八条 代征税款的管理

（一）代征单位应在税务机关认可的金融机构开设“代征税款”帐户，代征的税款应在该帐户专户存储，严禁挪用。

（二）代征单位票款结报缴销应严格执行“限期限额”制度。

第十九条 税款代征档案的管理

（一）代征单位应设置税款征收底册和帐簿，建立并完善纳税人的纳税申报

资料档案管理。

（二）代征单位应在税务机关规定的期限内，将上月的税收票证使用情况和

征收税款的情况报送税务机关。

第二十条 税务机关应加强对代征单位的业务指导

（一）税务机关应根据业务需要对代征单位进行相应的辅导和培训，及时向

代征单位提供代征税款所需的各种税收票证。

（二）税务机关应指导代征单位应用电算化征税手段，使用经税务机关审核

认定的税收代征软件，提高代征工作效能。

（三）税务机关应对代征单位办税人员进行岗前培训，并根据业务开展的需要，定期对办税人员进行业务培训和考核，以提高办税人员的业务水平。

（四）税务机关应加强与代征单位的联系，建立联络员制度，做好代征单位的税收政策辅导工作，实施对代征单位的税款征收、入库，税收票证的使用、保管等情况进行定期或不定期的检查。对代征过程中发现的问题应及时予以解决，发现代征单位有违约行为的，应及时纠正。

第四章 法律责任

第二十一条 出租人未按照本办法第十条规定的期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以

上一万元以下的罚款。

第二十二条 出租人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳

外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第二十三条 经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对出租人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 出租人取得租金收入，但以借给亲属、朋友使用等名义而不申报纳税或进行虚假纳税申报，导致少缴或未缴税款的，按本办法第二十三条规定

处理。

第二十五条 出租人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的，由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元

以下的罚款。

第二十六条 代征单位有下列情形之一者，税务机关可以单方面终止委托代

征，并依法追究代征单位的违约责任：

（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；

（二）代征单位玩忽职守，不征、少征税款的；

（三）代征单位故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；

（四）代征单位委托其他单位或个人代征税款的。

第五章 附则

第二十七条 本办法未尽事宜，遵从有关法律法规的规定执行。

第二十八条 番禺区、花都区、南沙区及从化市、增城市地方税务局可参考本办法，结合当地实际情况制定具体的个人出租房屋税收征收管理办法，报广州

市地方税务局备案。

第二十九条 本办法由广州市地方税务局负责解释。

第三十条 本办法从2007年1月1日起执行，以前有关规定与本办法不符的，以本办法为准。

附件：

个人出租房屋税收综合征收率一览表

注：上述免税房屋是指外籍个人新建的房屋，经税务机关审核后，可免征城

市房地产税3年。

篇7：个人房屋出租税收负担研究

请问:个人以房屋投资入股环节涉及的税收(麻烦提供最新政策依据和计税依据)?谢谢!

专家回复：

1、依据国税发【2002】191号规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、依据财税字【1995】048号、财税【2006】21号、财税〔2008〕137号规定，如果是被投资企业是房地产开发企业，且房屋不是住房，需要按规定缴纳土地增值税；否则免征土地增值税。

3、依据《个人所得税法》及实施条例，需要缴纳个人所得税。

4、严格的将，依据财税【2006】162号规定，不征印花税。

5、依据财税〔2012〕4号

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

依据财税〔2012〕82号

个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

篇8：我国物流企业税收负担研究报告

我国物流企业的税收支出主要在三个环节:一是提供服务环节, 涉及增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;二是收益实现环节, 涉及企业所得税和个人所得税;三是服务设施的持有和使用环节, 涉及车辆购置税、房产税、城镇土地使用税、车船税、耕地占用税、土地增值税和契税。

近年来, 物流企业税收支出增长较快。样本数据显示, 样本物流企业2008-2012年税收支出平均增长9.81%, 而同期营业收入和营业利润分别增长4.56%和3.29%。对比计算, 税收支出增幅比营业收入和营业利润分别高出5.25和6.52个百分点, 大大快于同期营业收入和营业利润的增长速度。

从税收支出结构来看, 2008-2012年样本物流企业最大的税收支出税种是企业所得税, 其次是营业税, 营业税和企业所得税的税收支出占总税收支出的80.75%。从2008-2012年变动趋势来看, 受部分地区“营改增”试点影响, 2012年营业税支出占比有4.07个百分点的下降, 增值税支出占比有所上升。土地使用税税收支出占比呈先升后降趋势, 反映出土地使用税减半征收的政策效应。

物流企业各业务板块税收支出结构差异较大。运输业的营业税支出占比最高, 货物代理业、仓储业和快递业的企业所得税所占比重较大。仓储业的房产税和土地使用税税收支出, 运输业的车船税支出占比明显高于其他板块。

物流企业税收负担高于全国宏观税负水平

评价物流业税收负担水平的高低, 需要与社会平均水平进行比较。本次调查, 将全国宏观税收负担水平 (全国税收收入/GDP) 作为比较依据;同指标的物流业税负水平计算公式为:物流业税收负担水平=物流业的税收支出/物流业增加值。

样本数据显示, 2008-2012年样本企业五年间的平均税收负担水平为20.19%, 高于全国同期宏观税负水平 (18.26%) 1.93个百分点, 且税收负担水平呈逐年递增趋势。如果考虑到物流企业不作为纳税人但实际负担的隐性税收支出, 五年间样本企业实际税负平均水平为26.79%, 比宏观税收负担均值高出8.53个百分点。

对于不同业务板块, 考虑隐性税收支出的情况, 运输业是税收负担最重的板块, 仓储业次之, 然后是货代和快递业, 且物流业所有板块税负水平均高于全国宏观税负水平。

现行税收制度对物流业发展的影响

物流业是新兴的服务业。通过整合社会资源, 进行一体化运作, 网络化经营, 提供专业化、社会化的物流服务, 是其基本的运作模式。现行税收制度与这种新的模式还不能够完全适应, 必然影响物流业发展。

一是物流业税负偏重, 不利于企业成长壮大。

物流业是充分竞争的行业, 物流企业平均利润率呈逐年下降趋势。仓储企业为3%~5%, 运输企业为2%~3%, 货代和一般物流服务的利润率仅为2%左右。而企业税收负担却高于全国宏观水平, 税收支出的增长速度又快于营业收入和利润增长。较低的利润率和较高的税收负担, 导致大型企业缺乏发展后劲, 小型企业难以为继。2012年以来, 营业税改征增值税逐步在全国推开, 物流企业税收负担进一步加重。特别是交通运输服务税率设置, 从营业税体制下的3%上升到增值税体制下的11%, 再加上抵扣不足, 导致物流业尤其是从事交通运输服务的企业税负增加较多。与原来的营业税体制相比, 多数企业增加一倍左右。物流企业处于产业链条的下游, 很难通过提高服务价格来弥补税率升高带来的负担。虽然有的地方采取了财政补贴的方式, 但这种临时性办法也很难复制和延续。

此外, 财政部和国家税务总局2010年发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财税[2010]121号) 提出, 将地价计入房产原值征收房产税。不仅形成了房产占地实际上的重复纳税, 也进一步加重了企业的税收负担, 而且在执行中也会产生地价确定标准不统一等征管问题, 不利于仓储型物流企业的健康发展。

二是增值税税率不统一, 对物流业一体化运作形成制约整合运输、仓储等各个业务环节, 通过一体化运作降低社会物流总成本, 是物流业基本的运行特征。而物流各环节税目不统一、税率不相同是长期困扰行业的瓶颈。

营业税制度下将物流业务划分为交通运输业和服务业两类税目, 分别实行3%和5%的税率。为此, 2011年“物流国九条”明确指出:“要结合增值税改革试点, 尽快研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。”而2012年开始的“营改增”试点政策, 仍然对物流业设置了“交通运输服务”和“物流辅助服务”两个税目, 税率分别为11%和6%。这不仅与国务院要求不相符合, 不适应现代物流业发展的需要, 也增加了税收征管工作的难度, 增大了物流企业的纳税风险。

三是跨区域统一纳税无法实现, 对物流业网络化经营形成障碍。

网络化经营也是物流企业基本的运行模式之一。2008年新的《企业所得税法》实施后, 取消了对物流企业所得税统一缴纳的规定。在全国范围内经营, 设置分支机构的物流企业执行《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》 (财预[2012]40号) 。企业分支机构按照规定, 应分别就地按月或者按季向所在地主管税务机关申报、预缴企业所得税, 不得总机构统一纳税。就地预缴企业所得税的方式, 不利于企业及时在集团内部统筹盈亏, 割裂了物流企业的网络关系, 增加了集团运营成本和税负, 制约着物流企业做强做大。

物流业营业税改征增值税后, 集团型企业也面临着不能合并纳税的问题。大型物流企业普遍具有集团统一管控, 分子公司分散经营的组织结构。随着集团内部集中采购和专业化运作, 极易形成同一企业集团内不同纳税主体间的进销项费用严重不匹配。

四是物流业所属行业边界模糊, 适用税目、税率认定不清。

现代物流业是一个复合型产业, 涉及运输、仓储、货代、快递、配送、信息等多种业态, 目前我国尚未统一物流行业认定标准, 导致对物流业所属业态适用的税目、税率认定不清。如, “营改增”之前, 对于快递业务各地按营业税中的交通运输业、服务业、邮电通信业三个不同税目征收营业税。由于三个税目的税率相差不大 (3%、5%) , 因此矛盾不太突出。营业税改征增值税后, 矛盾开始凸显。快递企业或被认定为提供交通运输服务, 适用11%的税率缴纳增值税;或被认定为提供物流辅助服务, 适用6%的税率缴纳增值税;或依然按提供邮电通信服务, 缴纳3%的营业税。《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2013]106号) 虽然增加收派服务税目, 但是收派服务与交通运输服务很难界定, 势必增加纳税征管难度。

五是针对物流业的税收支持政策不多, 力度不足。

物流业的产业地位并没有在税收政策中得到充分体现。近年来虽有个别税收支持政策出台, 但都是零散的、适用面不大的规定。针对整个物流业的税收优惠政策只有《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》 (国税发[2005]208号) 和《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》 (财税[2012]13号) 。到目前, 国税发[2005]208号政策已于2013年8月1日失效, 而财税[2012]13号, 将于2014年12月31日到期, 同样面临后续政策的跟进问题。

已出台的税收支持政策落实不够。对于土地使用税减半征收政策, 有企业反映, 部分地区对物流企业认定和政策执行人为设限, 导致符合条件的企业无法享受该项政策。对于专业建造并出租仓储设施的企业, 部分地区不予认定为物流企业。还有的地区重新调整了土地级别, 提高了土地使用税征收标准, 导致政策减负效应大幅削弱。

刚刚出台的财税[2013]106号文, 明确提出国际货代服务免税政策, 但是在政策落实中存在较大问题。由于没有统一明确的政策解释, 加上对行业情况和运作模式不够了解, 各地税务机关在地方解释和实务操作中存在较大偏差, 一些地方要求提供国际运输合同作为备案材料, 不符合行业实际情况, 国际货代免税政策也没有得到有效落实。

完善我国物流业税收制度的政策建议

根据物流业的产业特点和物流企业一体化、社会化、网络化、规模化发展要求, 我们建议, 把物流业作为独立的服务产业看待, 统筹完善有关税收政策。

1.统一物流业各环节增值税税率

建议将“货物运输服务”和“物流辅助服务”统一执行6%的税率。此举不仅符合国务院“物流国九条”基本精神, 有利于物流业一体化运作, 体现支持现代服务业发展的政策导向;而且符合“营改增”试点中“改革试点行业总体税负不增加或略有下降”的指导思想, 有效解决了试点中交通运输业税负大幅增加的问题;同时, 减少了操作层面的麻烦, 有利于降低征管成本, 适应物流业一体化运作、网络化经营的特点。建议设立“综合物流服务”税目, 对运输、仓储、货代、配送等物流业务各环节实行统一税率、统一发票。

2.允许物流企业集团统一纳税

建议允许集团型物流企业实行企业所得税总分机构统一申报缴纳, 取消对跨省市总分机构物流企业实行“就地预缴”的政策。允许营业税改征增值税的物流企业集团总机构纳税人实行增值税合并纳税。

3.进一步落实土地使用税减半征收政策

建议进一步明确物流企业认定范围。明确将专业建造并出租仓储设施的企业和提供仓储服务的仓库企业视同专业物流企业。进一步明确物流基础设施平台建设类单位 (物流园区、物流中心、货物中转站) 享受该项政策。

由于该项政策2014年即将到期, 考虑其对物流业发展的积极作用, 建议将该项政策长期实施。

4.调整和修订不合理税收政策

为解决“营改增”后税负增加的问题, 建议对于交通运输业近五年内购置的存量资产 (如机器设备、运输工具等) , 允许每年计提的折旧额中包含的进项税额核定为可抵扣进项税额;或者按照合理的折算比例折算企业期初留抵进项税额。对于物流业一些相对固定的支出 (如过路过桥费、保险费等) , 按照行业平均水平测算应抵减比例, 将这些项目的支出作为减计收入处理, 计算销项税额。

在房产税方面, 建议对于已经统一缴纳了土地使用税的专业物流企业, 不再将地价再次计入房产原值征收房产税, 专业物流企业使用的房产地价不再计入房产原值。

对于国际货代免税政策, 建议取消以国际运输合同作为备案材料的规定, 要求国际货代企业保存运输单据 (提单、运单、分单、货物清单等) 或国际航行船舶出口岸许可证以及相关的结算单据作为备案材料。对于从事国际货代业的企业, 按照营业执照中经营范围列示的“国际货运代理、国际船舶代理”认定其可从事国际货代业务。

5.出台支持物流业发展的长效税收政策

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出, 要完善税收制度, 按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则, 加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。建议将物流业纳入重点支持的现代服务业领域, 在税收政策中体现物流业的产业地位。根据产业特点和企业发展要求, 统筹协调多部门关系, 统一出台物流业综合税收政策, 发挥财税政策的支持和引导作用, 为打造中国经济升级版提供物流服务保障。

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建议将“货物运输服务”和“物流辅助服务”统一执行6%的税率。此举不仅符合国务院“物流国九条”基本精神, 有利于物流业一体化运作, 体现支持现代服务业发展的政策导向;而且符合“营改增”试点中“改革试点行业总体税负不增加或略有下降”的指导思想, 有效解决了试点中交通运输业税负大幅增加的问题。

篇9：股权激励的税收负担分析

【关键词】股权激励 股票期权 限制性股票

一、引言

随着我国公司股权结构逐渐复杂化和管理技术更加专业化，公司股东（所有者）和管理当局（经营者）形成了日益明晰的委托-代理关系，即股东委托经营者管理经营公司资产。在此关系下，股东要求经营者竭尽全力完成其最终目标——财富增长最大化；而经营者希望通过在同等的报酬和闲暇时间下面临更低的风险或在同等的风险下要求更高的报酬和闲暇时间等方式，最大限度提高自身效用。为有效防止企业管理当局“自作主张”与股东目标背离，股东通常“恩威并施”，监督与激励并举，以此来协调委托代理关系中的冲突。激励计划使管理当局即经营者能够以股东的身份共享利润﹑共担风险，从而勤勉尽责地为企业的长期发展服务。目前世界上的惯例通常分为现金激励和非现金激励。本文主要阐述非现金激励中最常用的股权激励。股权激励是指在某一时期内，公司授予经营者一定数量的股权，并可享受股权的增值收益、同时承担相应的风险，从而引导经营者的长期行为，使其着眼于公司的长远发展。因此股权激励对经营者具有较好的约束和激励作用。

二、股权激励在我国上市公司的应用

（一）股权激励的方式

我国上市公司的股权激励可根据中国证监会颁布的《上市公司股权激励管理办法（试行）》和财政部、国资委颁布的《国有控股上市公司（境内）实施股权激励试行办法》划分为股票期权（Stock Options）和限制性股票（Restricted Stock）两种方式：

（二）股票来源及价格确定

上市公司可采用未发行在外的流通股（即向被激励对象发行股份）或在二级市场回购本公司股份这两种途径作为标的股票的来源，相关金额计入“股本”或“库存股”科目。股权激励的授予价以股票市价为基准，是激励对象所付的“成本”。股权授予价格的确定如下：

（三）各环节的会计处理

以下笔者从所得税角度分析股权激励的确认与计量。

三、企业所得税的确认与计量

通常限制性股票有禁售期而没有等待期，属于授予后立即可行权的股份支付，企业应在授予日以权益工具的公允价值借记相关成本费用（一般为管理费用），按授予价格贷记“股本”科目，公允价值与授予价的差额贷记“资本公积—股本溢价”。作为股票期权，在等待期内每个资产负债表日，企业应当根据最新取得的信息修正预计可行权的权益工具的数量，将当期所取得的服务按照股票在授予日的公允价值借记相关成本或费用（一般为管理费用），同时贷记“资本公积——其他资本公积”。在会计实务中通常用以下方式确定股份公允价值：

（一）公允价值=授予日股票价格-授予价格即行权价格

（二）公允价值=回购股票所提取的激励基金

（三）用“布莱克·斯科尔斯·默顿”期权定价模型确定公允价值

目前我国资本市场尚不完善，不同方法计量出的结果因股票价格波动较大而有较大差异，这种差异或多或少的影响了企业的财务状况和经营成果。为防止上市公司人为操控财务报表，《企业会计准则》规定，在股权激励的有效期内，上市公司不得变更已经确定的计量方法。

根据对我国各上市公司年报披露的数据统计，各公司对限制性股票的会计处理或采用等待期内按满足条件的比例分次摊销确认费用的方式，或采用在授予日一次性确认费用的方式；而对股票期权采取了基本一致的会计处理。因为股权激励成本金额占公司期间费用总额的比例较大，所以为平衡各期的会计利润，企业违背会计准则的要求，对限制性股票采取了分期摊销的处理方法，用股权激励计划初始确定的权益工具的公允价值确认每期费用。

根据《企业所得税法》及其实施条例的有关规定，国家税务总局已出台了公告，就上市公司实施股权激励计划有关企业所得税处理问题做了如下规定：第一，股权激励计划实行后立即可以行权的，计入上市公司当年工资薪金支出的金额=实际行权时该股票的公允价格（行权日股票的收盘价）﹣被激励对象实际支付的行权价格。第二，股权激励计划实行后经过一定等待期方可行权的，会计上在等待期内计算确认的相关成本费用不得计入对应年度的应纳所所得额。第三，在可行权后，计入上市公司当年工资薪金支出的金额=实际行权时该股票的公允价格（行权日股票的收盘价）﹣当年被激励对象实际支付的行权价格。第四，以上所述的“计入上市公司工资薪金支出的金额”可依照税法规定进行税前扣除。

由于现行的税法规定与会计准则的不同要求，造成了等待期内的价值计量差异和分期差异。包含限制性股票在内的这种有等待期的股权激励计划形成了所谓的分期差异。结合《企业所得税》对超标准的业务招待费的相关规定，超标准的业务招待费不涉及资产负债的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，不应确认递延所得税。因超标准的业务招待费在计算会计利润前扣除，引起会计利润与应纳税所得额之间的差异，参照永久性差异进行会计处理。在会计处理上，分期差异相当于超标准的业务招待费，即不确认递延所得税。企业在等待期内因确认成本费用而计入“资本公积-其他资本公积”项目的金额不影响资产负债的账面价值，所以应作为永久性差异不得计入对应年度的应纳税所得额。针对价值计量差异，在等待期内，当期应纳税所得额调增的金额为计入当期成本费用的金额，并在行权后进行相应调减处理。

四、个人所得税的确认与计量

（一）税法对取得股票控制权的规定

税法规定个人所得税纳税义务发生时间为股票期权的行权日或限制性股票的解禁日。公司员工因股权激励取得股票控制权的，在实际行权时按“工资、薪金所得”缴纳个人所得税。股票期权与限制性股票对应纳税所得额的计算方法并不相同：股票期权的应纳税所得额=（行权日每股股票的收盘价-被激励对象的行权价格）×股票数量；限制性股票应纳税所得额=（股票授予日的收盘价+本次解禁股票当日的收盘价）÷2×本次股票解禁数量-被激励对象实际支付的金额×（本次股票解禁数量÷满足公司授予条件的限制性股票份数）。

（二）税法对后续交易或计量的规定

企业员工因持有股权参与企业税后利润分配而取得的所得，按照“利息、股息、红利所得”的规定，自2005年6月13日起暂减按50%计入个人应纳税所得额，计算缴纳个人所得税，并由公司依法履行代扣代缴义务；行权或解禁后，企业员工因转让股票而获得的高于购买日公平市场价格的差额，是因个人在证券二级市场上转让股票等有价证券而获得的所得，应按“财产转让所得”适用的规定，免予征收个人所得税。

在实际操作中，由于股票期权的行权日是一个确定的时间范围，而非固定的某一日，因此被激励对象可充分利用税务筹划原理，根据二级市场上股价的波动，选择股价相对较低的时点行权，达到降低实际税负、提高收益的目的。

参考文献

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理.中国财政经济出版社. 2012.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）.经济科学出版社.2006.

[3]财政部会计司.企业会计准则讲解（2010）.人民出版社.2010.