商 品 房 买 卖 合 同（精选14篇）
篇1：商 品 房 买 卖 合 同
商品房买卖合同：商品房买卖合同解除协议电子版 ——文章均为 WORD 文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——
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卖方（下称甲方）：
身 份 证 ：
买方（下称乙方）：
身 份 证 ：
乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双 方已签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：
号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：《-----------（合同和房屋的标明）
一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。《-----------（合同解除）
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争
议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。
《-----------（声明房屋与乙方无关）
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：《-----------（合同 中关于款项的处理）
1、乙方已缴付楼款/元（不包含交予中介 定金）。
2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息从借款之日起计 息，不计复利。
3、甲方还款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解 除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方 有权暂缓推还乙方所有款项。《-----------（关于合同已进行部分的退回处理）
五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任
何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
《-----------（再次声明签订合同无效，双方不再对合同提出主张权利）
六、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙 方执 壹 份，均具同等法律效力。《-----------（声明该协议签订份数，声明法律 效力）
甲方：
乙方：
身 份 证 ：
身 份 证 ：
年月日
篇2：商 品 房 买 卖 合 同
房屋买卖合同。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同。
它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人。买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征。也有其自身固有的特征。这主要表现为：出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人。买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成。双务。有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产。其所有权转移必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。房屋买卖合同是一方转移
房屋所有权于另一方。
另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方。支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
中文名,房屋买卖合同。合同形式,书面形式。条件,当事人须符合主体资格未违反政策。属性,一种特殊的买卖合同。
合同形式。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同。
故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让。应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售。当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定。房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型。
内容一般包括房屋买卖合同的基
本条款。如房屋位置。结构。建筑面积。价款及其支付期限。交房期限。质量标准。产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。但在办理产权转移登记时。房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。否则。不予办理备案。登记。但是。并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中。商品房买卖时。要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。
但在正式合同文本签订之前。多由开发商提供认购书。预订协议等预约合同文本要求买受人签署。其中有的预约合同已经具备本约性质。相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求。买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同。经双方签字。盖章生效。并据此履行。在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。具备特定条件的预约合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购。
订购。预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的。该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点。商品房认购。订购。预订等协议是在开发商取得立项。规划。报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。为保障交易安全。保护业主权益。促进签约。规定具备合同实际履行条件的预约合同。应当认定为本约合同。笔者认为。司法解释的本条规定。用意虽好。
但效果一般。极易造成误导。首先。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项。而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。同时具备该13项内容的可能性很少。买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次。认定合同
性质的依据为合同内容。而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。理应认定为商品房买卖合同。不再具有预约性质。第三。“出卖人已经按照约定收受购房款”。
表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。只要标的物明确。价款确定。完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定。就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。而依据该条司法解释则不能认定合同成立。房屋买卖合同的其他书面形式。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书。信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。
”根据《电子签名法》第3条第3款的规定。“涉及土地。房屋等不动产权益转让的”的文书。不适用“电子签名。数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为
篇3：商 品 房 买 卖 合 同
一、情事变更在我国的发展
(一)情事变更原则
情事变更是充满争议的法律制度,作为合同基础的客观情况,在合同签订后条件发生变更,导致当事人不能继续履行合同,而当事人并没有违约,其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围,广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中,所以其使用范围也符合大陆法系。
(二)情事变更原则的发展
我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎,对情事变更原则的立法进行数次尝试,直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定,但是并没有改变事情变更的称谓,这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定,在学术界具有较大的争议,在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定,在草案讨论的过程之中,主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决,并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期,各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生,需要将情事变更这项原则进行合理使用,才能确保当事人的合法权益,但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位,更需要实践界和法律理论的共同努力。
(三)情事变更原则与其他理论的关系
1. 情事变更和不可抗力的区别
不可抗力所指的是不能预见客观情况,和情事变更相比较具有些许差别,主要是二者之间的表现形式差别,不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响,还需要达到合同不能履行的情况,情事变更不能达到不可抗力的程度,不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别,不可抗力属于法定的免责,在不可抗力发生后,当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务,情事变更是实际履行中的一项原则,可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。
2. 情事变更和商业风险的区别
商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在,例如市场价格的波动等因素的影响,都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分,但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险,不同于商业风险的有规律可循,当事人在签订合同之时就能够预见商业风险,并且会考虑到商业风险对商品价格的影响,如果当事人没能对风险进行预防,其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的,其最终的发生超出了当事人的能力范围。
通过上述的分析不难发现,虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说,情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别,这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中,将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的,则会出现下述问题。第一,现在国家对商品房买卖比较重视,频繁颁布限购政策。在这种情况下,买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的,也是有能力进行克服的。因此,在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为,限购政策的出台虽然影响合同的履行,但却没有达到不可抗的程度;第二,限购政策的出台是为了调节市场需求,但这种需要的变动并不是市场引起的,虽然存在一定的风险,但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此,限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下,为了凸显司法的公平性和公正性,必须要引入情事变更原则。
二、商品房调控政策对合同履行的影响
(一)我国出台的调控政策
从2009年来,我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善,房地产市场也从低谷向高峰转变,各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃,营造了房产市场繁荣的景象,使人们购房的欲望也得到提升,使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后,给过热发展的商品房市场迅速降温,使部分投资性和投机性购房需求受到抑制,给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。
(二)限贷政策引起的问题
从2010年来进行的一系列宏观调控政策,制订了首套房产首付款不能低于百分之三十,第二套房产首付比例不能低于百分之五十,并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策,各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策,并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台,使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境,在不能违反国家制定的房屋买卖制度,还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同,造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下,房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销,很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋,但是因为房地产新政策的出台,增加了几万几十万的房屋首付款,使每月需要支付了利息大幅增加,造成很多购房者承受了较大的负担,因此造成一系列的问题发生,导致购房者出现房财两空的境况发生。
(三)限购政策引发的履行不能
限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外,而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行,其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后,很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明,对于这些普通的购房者来说,向银行进行贷款是他们购房的唯一办法,但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁,购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者,他们不但无法正常购房,还受到开发商没收定款的风险,甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。
(四)购房政策给购房者带来的影响
1. 购房者具有履行原购房合同的能力
在房产调控政策出台后,首付款增加,很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力,虽然会超出原有的预期,但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力,这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题,本文就不加以进行讨论。
2. 购房者不具有履行合同能力
商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响,国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房,同时也是一种宏观调控,但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的,市场经济需要在其中具有公平公正原则,想要很好的实现这个原则,需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护,如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响,而房地产开发商却不会受到影响,却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报,对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护,在这样的情况下,国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益,维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。
三、限购政策法律性质的研究和争议
(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力
我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为,不能避免、不能预见、不能克服的客观情况,在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定,在合同纠纷中需要适用不可抗力,需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的,发生时也是不能避免的,在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件:一、自然原因所导致的不可抗力,例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象;二、社会原因所导致的不可抗力,例如战争、武装冲突等;三、国家原因导致的不可抗力,主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同,也是一种不可抗力,但是通过对不可抗力的进行分析,无法确定是否满足无法克服的条件,从限购政策对合同的影响程度不难看出,虽然已经达到了不可克服的程度,但是从我国当前购买商品房屋的流程来说,在签订合同时通常会达成默契的协议,当事人可以从银行贷款,如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准,导致购房者没有继续履行购房合同的能力,在《合同法》中的规定中,如果出现不可抗力的情况发生,合同双方是具有解除合同的权利,买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同,卖方则没有办法对实情进行确认,不利于卖方维护合法权利。通过分析得知,将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强,不利于买卖双方的合法权益保护,违背了民法的基本原则。
(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更
由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认,可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护,很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前,由于责任双方当事人的事由,导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化,使当事人的目的不能实现,在这样的情况下,再继续履行合同则会显得有失公平,所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入,使已经签订的合同撤销,不在合同双方当事人预计之中,进行重新分配交易,使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事变更进行规定,仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定:“在合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平,当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同,人民法院需要根据公平的原则,并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中,但是伴随着经济体系的不断发展,情事变更发生的情形会愈发广泛,伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大,使其列入正式立法的时间将指日可待。
(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用
通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析,可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件,其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件,该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错,在这样的情况下,不能要求买方承当不利后果,不利于其合法权益的维护。在我国,房地产业使一个特殊性的市场,其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论,看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响,但是以为其作用的限制,我国房地产目前并不稳定,在我国宏观调控政策出台的情况下,建立有效的监督机制,完善情事变更原则的制度,防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。
参考文献
[1]余海燕,胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊,2011(6).
篇4：商 品 房 买 卖 合 同
关键词：房产新政；商品房；买卖合同
一、2010年房产新政的主要内容
1.限贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2.禁贷政策
暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。
国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。
对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。
四、总结
房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
参考文献
[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.
[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.
[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.
[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.
作者介绍：
篇5：商品房买卖合同
卖方：买方：（简称乙方）身份证：根据《中华人民共和国经济合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、乙方同意购买甲方座落在岑巩县二农贸市场拥有的商品房，建筑面积：平方米，第（幢）号房，用途为商用。
第二条、上述商品房的交易价格为万元整（大写。
第三条、付款时间与办法，甲、乙双方同意在合同签后一次性付款方式付款，甲方协助乙方办理房产过户手续。
第四条、甲方收到乙方全额房款后在2014年9月1日将交易的商品方全部交付给乙方使用。
第五条、税费负担，甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，经双方协商，交易税费等一切费用由乙方承担。
第六条、违约责任，甲、乙双方合同签订后，一律不得反悔。谁违约，按交易额3%支付违约金。
第七条、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，有关部门两份。
甲方：委托代理人：代表人：乙方委托代理人：代表人：
篇6：商品房买卖合同
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自20xx年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
篇7：商品房买卖合同
买方：________(简称乙方)身份证号码：____________________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关___________公证处公证。
第九条本合同一式份。甲方产权人______份，甲方委托代理人______份，乙方一份，_______市房地产交易中心______份、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条双方约定的其他事项：__________________________________________。
甲方(签字/盖章)：______________________乙方(签字/盖章)：______________________
篇8：商 品 房 买 卖 合 同
1.1 商品房认购书的基本内容
1.1.1 商品房认购书的概念
在商品房买卖过程当中,开发商一般先与购房者签订认购书,作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2 商品房认购书的特征
商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3 商品房认购书的法律规定
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
1.2 商品房预售合同
1.2.1 商品房预售合同含义
商品房预售合同,是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2 商品房预售合同特征
商品房预售合同是远期买卖合同,其标的物为非现实存在的物,而是将来的物,商品房预售中出卖的标的物为在建房屋,很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流,买受人(预购人)承受的风险将大大高于现房买卖的风险,并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3 商品房预售合同的法律规定
在我国,商品房预售是被许可的,但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》,还在《城市房地产管理法》规定:商品房预售,应当符合下列条件:“(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”[4]
1.3 商品房买卖合同
1.3.1 商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定:“本
解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
1.3.2 商品房买卖合同的法律规定
买卖合同属于《合同法》中规定的一类,所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》;另外,由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支,该类合同大量存在且很复杂,在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障,所以,除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充,如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2 商品房买卖中的合同之间的关系
2.1 商品房买卖中合同的相同之处
商品房买卖中的合同都是民事合同,是买卖合同的一种,以不动产为标的物,都是要式法律行为,双方当事人的权利义务是对等的,各方都以履行一定的给付义务而取得利益,都是双务,有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利,卖方获得定金或房款,自己的权利受到限制,合同中买受人处于弱势地位;国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2 商品房买卖中合同的区别
2.2.1 合同签订的阶段不同
商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的,它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同,即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2 出卖方所具有的条件不同
商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书;商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明;而商品房现售合同出卖方必须具备的条件:“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房所有权证》;二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3 合同的内容不同
商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同,其本身没有详尽的条款,仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容:(1)认购物业的名称;(2)房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;(3)付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款;(4)认购条件,包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款,国家法律对此有明确的规定。
2.2.4 合同的法定形式不同
法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记,双方只要签字就可生效;但是,如果双方签订的是商品房预售合同,则可以进行预售登记,以保护买受人的优先购买权;如果双方签订的是现房销售合同,买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续,即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5 法律后果不同
认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》,确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同,其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同,因此只要当时人如期来洽谈,并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同,就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种,但签订了合同并不必然取得房屋所有权,为了保护买受方的权利,我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定,购房者签订商品房预售合同后,假如未办理登记备案手续,开发商又将该套房屋预售给第三人,而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话,则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先,但因未办理登记手续,所以无法取得房屋所有权,要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3 签订合同时的风险防范
3.1 签合同时要注意的共同事项
3.1.1 审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书,以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同
卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传,如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号,但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中,并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2 不同合同的风险防范
3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范
(1)交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益,建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,您还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。(2)签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。(3)约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定:如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧,不能达成一致意见的,或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的,购房者有权放弃认购房屋,开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。(4)尽量不交定金,避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样,故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时,对违约方在定金方面的处罚,若收取定金方毁约,应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质,它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”,尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金,如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”,这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常,在《认购书》中有这样的约定,在签署《认购书》后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款,从而造成购房者在这段时间发现问题时,面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议,索回定金。(5)抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的,并把销售人员的承诺写人,这样一旦出现违反约定的情况,您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范
(1)审查是否具备预售资格,即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外,还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”,才可以进行公开销售,签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的,是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同,将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。(2)对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间,如果房地产价格暴涨,开发商就可能在利益的驱使下,将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险,购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。[7]
3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范
现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房,所以,买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项,还应当注意其他的一些事项:(1)对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查,如果不具备,说明房屋不具备交付条件,购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件,就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重,可与开发商进行协商由其维修,但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在,并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重,则应根据法律规定或合同约定及时维权。(2)产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的,与之相对应,交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕,根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后,由购房者自行完成分户登记,此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉,最好在合同中约定由开发商全程办证,这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
摘要：现实中,商品房买卖纠纷案件层出不穷,究其出现的原因,其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾,本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。
关键词：商品房认购书,商品房预售合同,商品房买卖合同
参考文献
[1]http://www.yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.
[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.
[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.[4]《城市房地产管理法》第四十四条.
篇9：商 品 房 买 卖 合 同
同时，泰安市自主研发的住房信息系统已于2016年6月1日上线运行，以商品房预售许可为入口，逐步完善房地产市场监管流程，修正监管措施。新系统目前已编制房屋唯一编码、实现房产GIS落地、集成新版商品房买卖合同示范文本。针对预售商品房签约后不及时备案的情况，制定了签约后30日预警机制。即该小区商品房网上签约后，超过 30日不备案的，冻结该小区剩余商品房的网上签约权限，以此严格规范开发企业依法经营，保障购房人权益。新版的商品房买卖合同充分考虑了合法合规、公平公正等因素，对于控制直至杜绝虚假广告、一房多售、面积缩水、延期交房等不良现象具有重要作用。
目前，新系统已实现了预售许可、签约备案、预售资金监管、预告登记、预抵押等环节平稳运行。随着系统的研发和调试，争取半年内逐步打通房地产市场监管的其他环节。法规信息科负责对预售商品房信息和二手房办证情况进行网上公示，群众可以凭有效证件和受理单号在网站上自助查询商品房合同签约备案情况和二手房办证情况。
篇10：商品房买卖合同
1、付款方式：请填写“按揭贷款或者一次性付款”如有其他付款方式，请按实际填写；
2、开发企业：是否同意合同变更；
3、公积金中心：是否因购房存在提取住房公积金或者办理住房公积金贷款手续；
4、权属登记中心、分局或房管所：该合同是否办理按揭贷款、若办理了按揭贷款是否已经提前还款；
篇11：商品房买卖合同
乙方(买方)：_________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上。为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订立合同。如下：
一、房屋状况：(按《房屋所有权证》填写)
1、甲方所拥有的坐落于_____________________________房屋，建筑面积为________平方米，其现用途为__________。
2、甲方已于房屋所有证号为：__________________________________。
3、甲方已于用证，国有土地使用证号为：________________________。
4、甲方自愿将上诉房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，乙方自愿购买该房屋。甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无财产纠纷和债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。
二、房屋价款：
买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为___________(RMB： 元整)
三、付款方式：
四、房屋支付：
甲方应于办理房屋立契过户之日起5日内按合同约定将房屋交付给乙方。
五、甲乙双方权利义务：
1、在办理产权过户手续时，所产生的费用，一切由甲方负责。
2、房屋交付前所发生的所有费用均由甲方承担。
六、甲乙双方若出现法律纠纷，可向房屋所在法院进行起诉。
七、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
八、合同经甲、乙双方签字之日起生效。
九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
篇12：商品房买卖合同（一）
地址：__________________________
电话：__________________________
购买方（乙方）：________________
姓名：__________________________
性别：__________________________
出生日期：______________________
国籍：__________________________
身份证号码：____________________
电话：__________________________
地址：__________________________
第一条 本合同依据中华人民共和国法律制定。
第二条 甲方经_______人民政府文件批准，取得位于_______市______________地段，占地面积______________平方米的土地使用权，使用期限自______________至______________止，共计_______ 年，土地所有权属中华人民共和国。
甲方在上述土地兴建楼宇，属______________结构，定名为______________，由甲方出售。
第三条 乙方自愿向甲方购买上述楼宇内的第_______座（幢）_______楼_______单元，建筑面积为______________平方米，占地（分摊面积_______平方米）_______平方米。由甲方于_______年_______月_______日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超过三百六十天，特殊原因是：
1．人力不可抗拒的自然灾害；
2．施工中遇到异常的困难及重大技术问题不能及时解决；
3．其他非甲方所能控制的事件。
上述原因必须以_______市有关主管部门的证明文件为依据。
第四条 甲乙双方同意上述楼宇单元售价为_______币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰______拾______元_______角整。
付款方式由乙方按指定收款银行：___________________________
账户名称：___________________ 账号：_____________________ 付款办法：_____________________
第五条 乙方如未按本合同第四条第二款付款，甲方有权追索违约利息，以应付款之日起至实际付款之日止，按______________银行当时贷款利率计算利息。如乙方逾期三十天仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以清还甲方之款时，甲方可向乙方追索；如转售盈利则盈利属甲方所有。
第六条 甲方如未按本合同第三条的规定将楼宇单元交付乙方使用，应按合同规定交付日第二天起至实际交付日止，以当时_______银行贷款利率计算利息，以补偿乙方的损失。
第七条 在签订本合同时，甲方应将乙方原认购时所交付的定金______________退回给乙方或抵作购楼价款。
第八条 甲方出售的楼宇须经______________市建筑质量检验部门验审合格，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将乙方付款在三十天内退回乙方。
第九条 乙方在交清购楼款后，由______________市房管部门发给房产权证书，业主即取得出租、抵押、转让等权利。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
乙方所购楼宇只作______________使用。在使用期间不得擅自改变该楼宇结构，如有损坏应自费修缮。乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 乙方所购楼宇，如发生出租、抵押、转让等法律行为，应经 市公证处办理公证后，由______________市房产管理部门办理房产权转移、登记手续。
第十一条 本合同用钢笔填写的与打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二条 本合同自签订并经______________市公证处公证之日起生效。
第十三条 如发生纠纷，双方应本着友好精神协商解决，不能解决时，按下列第______种方式解决；
1．向_____________________仲裁委员会申请仲裁；
2．依法向人民法院起诉，本合同共_________页，为一式三份，甲乙双方各执一份，______________市公证处留存一份，均具有同等效力。
出售方（甲方）：______________
法定代表人：__________________
购买方（乙方）：______________篇13：商 品 房 买 卖 合 同
现该司法解释已经实际施行了超过十年, 笔者作为一名常年工作在司法实践第一线的执业律师, 也数十次应用该司法解释处理了诉讼与非诉案件。同时, 作为一名普通的消费者、购房者, 笔者也实际作为购房合同的当事人与开发商签订过《商品房买卖合同》。但在几次处理笔者服务的顾问单位相关的诉讼案件及笔者个人签订购房合同的过程中, 均发现该司法解释的第十八条虽然规定较明确, 但在日常的审判和适用中却可能无法达到立法时保护购房者基本权益的初衷。因此, 笔者特以此文浅析该条在实践中暴露的问题, 以期在不久的将来立法机关可以修缮。
一、条文
( 一) 内容
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定: “由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应当承担违约责任:
1. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
2. 商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的, 自房屋交付使用之日起90 日;
3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的, 自合同订立之日起90 日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的, 可以按照已付购房款总额, 参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
( 二) 来历
本条司法解释所依据的法律条款是: 《合同法》第107条规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33 条规定: “预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续; 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90 日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。”
另外, 根据我国《物权法》规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记”, “未经登记, 不发生法律效力”。因此, 作为房屋所有权属最直观的体现, 房屋权属证书上登记的所有权人就是我国法律认可的房屋所有者, 房屋权属证书正常、顺利的取得对于一般购房者的重要性不言而喻, 在法律人眼中, 该证书所记载内容的重要性甚至超过了直接占有该房屋本身。因为通过前述法条可知, 我国法律认可的房屋所有权人必须是经过登记的, 举例来说, 如果一栋房屋的居住者和登记人不是一人, 而登记人又没有因为合同或者共有关系允许该实际占有者居住, 则该登记人可以随时请求公权力机关将占有者清除, 收回房屋, 这正是物权作为对世权的排他性特征, 这也是本文所讨论的该条司法解释存在的根本原因之一。
二、适用情况
关于上部分该条文由来的浅析, 实际也说明了该司法解释存在的必要性, 购房者买房, 如果无法真正取得法律认可的所有权, 则不但正常的商品交易目的无法实现, 也可能影响整个社会的基本经济秩序和社会稳定。该条司法解释的规定基本做到了使纠纷有法可依, 即在买卖双方没有具体约定的情况下, 根据具体的规定区分责任; 有约定的, 从约定。但正是这个“除当事人有特殊约定外”的排除性规定, 造成了笔者认为司法实践中对购房者权益巨大的侵害。
根据笔者在所在城市执业的情况看, 各级人民法院均认可开发商与购房者之间以“特殊约定”来代替法定的90日, 往往该特殊约定可能长达270 日、360 日, 甚至720 日以上。这看似是尊重了合同法中“意思自治”的原则, 即合同双方不违反法律强制性、禁止性规定的约定均为有效。笔者认为, “意思自治”的前提应该是保证缔约双方的合同地位平等, 缔约过程充分自由, 且确实经过了双方的平等磋商。但在实践中, 虽然作为买方, 但就连笔者自己作为购房者签约时, 都因与开发商地位差异过大而完全丧失了协商的权力。各房地产开发商无一不是以“制式版本合同无法修改”、“修改后公司无法盖章”、“修改后备案机器过不去”等根本堂而皇之的理由拒绝依照购房者的意思表示修改合同版本, 所谓的合同条款根本形同虚设, 而且会有部分开发商在合同中加入大量排除其应负责任的补充协议和附件, 强迫购房者签署, 否则就不与购房者签约……而购房者大多都因为看中了该房屋, 迫于无奈、又完全被销售人员的高超谈判技巧和承诺打动, 咬牙签名捺印! 但日后在残酷、冰冷的现实出现时, 开发商利用骗取的超长办理权属登记时间继续将该房屋抵押而取得资金利益, 购房者却因无法实现产权登记而不能享受物权所有者应有的占有、使用、处分、收益的权利。在他们发现自身权利受到赤裸裸地侵害而到法院起诉时, 人民法院却又因该条司法解释的排除性条款而判决购房者败诉。
三、修改建议
综上, 笔者认为在目前的社会经济状况下, 该条司法解释的除外性条款并不利于保护购房者的基本权益, 也逐渐使该条司法解释的立法意义形同虚设。因此, 笔者考虑到具体的实践情况及兼顾双方利益平衡, 建议可给原条文的除外性条款加入上限, 例如在条文最后加入“如双方当事人约定的具体时间超过90 天的, 应以180 天为上限, 否则超出部分的约定无效”。
参考文献
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篇14：商品房买卖中消费者风险之防范
摘 要：为了让消费者充分认识到商品房买卖中的风险，提高风险防范意识，清楚合法有效的维权途径，最终期望引起有关部门关注，能够站在消费者的角度制定相关政策。在此目的的引导下，立足于问卷调查反映的数据，通过对风险发生的内部、外部原因进行分析，从法律的角度，分别针对于内部、外部原因提出具有可操作性、创新性、客观性的一系列建议，进一步寻求防范风险的对策。
关键词：商品房买卖；消费者；风险防范
中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）28-0158-04
现今，商品房买卖日益频繁，商品房消费也逐渐成为消费者最必要、最重要的消费，但是同时在商品房买卖中，基于诸多原因致使购房消费者比一般消费者面临更多的风险，遭受更大的损失。逐年增多的商品房买卖纠纷诉讼和消费者协会受理的相关投诉足以证明这一现象。与之相应，近些年，各地也相继爆发出购房消费者极端的维权事件，造成了较大的社会负面影响。
一、商品房买卖中消费者风险存在的原因分析
2012年7月和8月，我们团队七人分别对青岛、杭州、九江、合肥、贵阳、运城的消费者进行了问卷调查、实地访问、网络调查，总共回收有效问卷305份，该问卷共设计了十个问题，是以购房前、购房中、购房后为主线进行编排——购房前主要涉及消费者买房时最担心的问题以及他们是否会选择咨询律师；购房中包含消费者对于房屋预售条件以及开发商要具备的证件的了解状况；购房后提到开发商交房、维权途径的知晓情况、消费者对于房屋产权证的态度以及业主委员会在消费者心中的地位的问题。该问卷针对的都是消费者最为关心的问题，目的在于最后得出的数据分析最能反映普通消费者的法律保护意识现状。从调查结果分析，被调查者男女比例接近1：1，所以不会存在主观思想的偏颇现象，更倾向于客观、普遍的现状反映。同时，被调查者所涉及的职业也比较广泛，收入存在很明显的差距，因此可以确保该调查结果的广泛性。
本文将此调查结果进行纵向剖析、横向对比，并且收集查询大量相关资料，对商品房买卖中消费者风险存在的原因做出如下分析：
（一）风险存在的外部原因
1.相关法律法规的不完善。我国的房地产业起步于20世纪末，发展至今时间较短，导致相关法律法规的建设存在粗略、滞后等问题：（1）条文的规定过于笼统，可操作性弱。比如：当下是依据《消法》规定来确定消费者和开发商的权利义务，然而现实问题在于，商品房买卖不同于一般商品交易，它具备本身的特殊性，因此需要更为具体的、针对性强的规定。（2）有关惩罚规定模糊，力度小，达不到预期效果。在房地产行业中，许多开发商忽视消费者的合法权益，不择手段使利益最大化，但相关法律法规中，有不少条文只规定了“应该”，而未提及如果不遵守会承担何种后果，从而无法得到贯彻执行。另外，即使条文有相关的罚款规定，可是罚款数额与开发商的盈利根本不成正比的，根本达不到预防和惩罚的效果。比如，《合同法》规定——出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。还有配套规定——开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。从以上规定分析，对于其逾期交房的违约金的规定相比其盈利是明显失衡的，针对开发商的违约行为根本没有受到实质性的约束。（3）对于新显现的问题未做出及时更新，使开发商有机可乘。法律法规的起草必须根据社会实际情况，往往在问题出现后经过很长时间相关法律规定才能够出台，因此，法律法规有着固有的滞后性。在消费者处于严重弱势的情况下，有关房地产方面的法律法规中，特别是侧重于保护消费者权益的法律法规却是不多的，除《消法》和《商品房销售管理办法》有直接涉及外，大多数法律法规，诸如《城市房地产管理法》《建筑法》等，都是侧重于维护房地产市场秩序的。
2.行政监管不力。房地产业是我国的支柱产业，在社会主义市场经济体制下，它的健康有序发展离不开各级政府的有效监管。然而，各级政府对房地产业的监管现状着实令人担忧。第一，对开发商主体资格审查不严。有些地方政府为了当地经济发展和在位政绩，只注重数量而忽视质量，对开发商进入房地产市场的要求不断降低，使几乎每一家进入这个市场的企业都享有商品房预售的权利，导致预售限制条件成为一纸空文，加之消费者对如此专业的信息了解很少，无疑又增加了购房中的风险。第二，对房屋竣工验收走马观花，房屋质量难以保障。有的地方的住房在消费者入住不久后便出现裂缝的质量问题。各地的被调查者在被问及“购房时最担心的问题”时，均有50%以上的选择房屋质量问题，可见这是一个普遍存在的问题。当下的房屋竣工验收程序是先由建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，验收时必须邀请工程质量监督部门参与，然后报建设行政管理部门备案审批，颁发相关文件。然而，虽然政府自始至终参与其中，但更多的只停留在形式审查，注重的是程序是否合法、文件是否具备等问题，对房屋质量的实质审查却比较忽略，以致该问题引发的矛盾有增无减。第三，政府忽视了针对购房者这类特殊消费者的宣传工作，致使消费者对很多基础法律知识知之甚少。在我们的调查过程中发现，运城、贵阳有19.39%的消费者选择从来没有听过商品房预售条件，九江、合肥有8.51%的消费者选择从没听过商品房预售条件，而杭州、青岛有1.37%的消费者选择了这个选项。同样的问题还出现在对开发商资质的认识上，法律规定开发商进入房地产市场销售商品房必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房屋预售许可证。而消费者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。
3.交易双方信息不对称。开发商与购房消费者一直以来长期处于信息不对称的状态。在问卷中涉及对消费者的购房常识进行调查的三个问题，分别是“是否了解商品房的预售条件”、“是否了解‘五证”以及“是否清楚定金与订金”，然而从结果看来，各地区均只有10%左右的消费者选择十分清楚预售条件和“五证”，而绝大多数的消费者都对此只是听说过但不清楚，同时各地区的被调查者均有占60%以上的人不清楚“定金”与“订金”的区别。由此可以看出，交易双方对商品房的信息、专业了解差异之大，如此便出现了商品房买卖中司空见惯的不平等条款，诸如：单方面限制消费者的解约权、定金有去无回、面积误差陷阱、违约责任不对等、广告承诺不写入合同等等。
4.开发商违规违法操作。（1）广告宣传虚假。在商品房销售中，尤其是期房销售，广告宣传是开发商立竿见影的促销手段，销售广告往往也成为了购房消费者们获得的第一手资料，然而以消费者的能力和信息来源往往无法辨别这些宣传的可靠性。开发商的促销手段五花八门。除大家熟识的虚假广告宣传外，我们在走访中还了解到，现在的许多开发商采用“捂盘惜售”的手段使利润最大化。随着房地产市场的快速发展，房价扶摇直上，开发商不卖已经建好的房屋，消费者们只能看着房价上涨，手足无措。（2）开发商预售条件不合格。在交易市场中，经常出现开发商没有取得预售许可证或超越预售许可证范围销售商品房，隐患重重。（3）逾期交房。这是在现今普遍存在的一种情况，消费者们取得所购房屋，往往比合同约定的期限晚，短则几个月，长达四五年。（4）房屋质量问题。出现墙体裂缝、管道渗漏、材质差、地基下沉等各种问题的情况屡见不鲜，甚至一栋楼整体无故倒塌。（5）售后服务跟不上。消费者们交付房款后，开发商的态度就出现了极大的逆转，没有如期地组织前期物业进行管理，对之后房屋出现的问题置之不理，有的甚至最后销声匿迹，致使消费者们的人身、财产安全得不到相应保障。（6）利用销售信息不对称，制造售空假象，诱使更多的消费者仓促购房。（7）开发商常在购房合同中，想方设法减少自方的责任，限制消费者的权利。所以，在“购房时最担心的问题”的选项中，房价虚高和卖家信誉问题，杭州、青岛的分别为23.39%和5.4%，经济次发达地区的分别为8.51%和14.89%，运城、贵阳的分别为34.69%和8.16%，不难推断，除房屋质量问题外，这些问题如不加以制止，必定日益严重，导致的后果将有过之无不及。
（二）风险存在的内部原因
1.消费者对风险的认知程度不够。购房已经逐渐成为当今社会的主流，无论消费者购房的初衷是居住还是投资，现实中的大多数消费者都不能做到对风险认知清晰、全面，在前文中提到的对购房常识的基本了解情况就足以说明。而且，有关“开发商逾期交房怎么办”这一问题。调查数据显示，各地区都只有15%左右的消费者选择“直接告到法院”，然而在“不停地催交”这一选项各地区的数据统计分别是15.07%、21.28%、34.27%，很显然，随着经济发展程度的差异，单纯主张权利的消费者所占比重逐渐上升。但是，实际上单纯催交并不能对开发商产生任何实质性约束，往往取得的效果也不明显，消费者不能充分意识到这一点，以致交付购房款后却迟迟不能入住的现象愈演愈烈。同时，在“常事，但交房时要求一定赔偿”这一项上，经济发达地区的选择远高于另外两个地区。不难看出，消费者的自身素质与经济发展程度存在一定联系，并且大多数消费者对风险的认知还集中在一些长期存在问题的方面，对随着房地产业发展逐渐产生的诸多新风险还欠缺深入了解，加之商品房作为商品本身的复杂性和专业性，最终给消费者造成更多不必要的人身、财产损失。
2.消费者法律知识的匮乏。在问卷中提及“购房时会认真阅读合同吗”，各地区均有近50%的消费者选择“会仔细看，合同很重要”，但杭州、青岛和运城、贵阳均有30%左右的消费者选择“只会粗略浏览”，在运城、贵阳还存在10.64%的消费者选择“太多太繁杂，懒得看”；还有涉及“除打官司外还知道其他合法维权途径吗”，关于这一问题各地区均有部分消费者选择“完全不知道”，但是经济欠发达地区高达23.47%，而绝大部分消费者都选择“知道一些”，从中可以分析出屡禁不止的“房闹”事件的一些症结所在；另外，问及“对房屋产权证怎么看待”时，九江、合肥和运城、贵阳仍存在20%左右的消费者选择“不是很重要的”情况，而杭州、青岛则没有消费者选择此项。从以上种种数据足以说明，消费者的法律知识严重匮乏。消费者和开发商之间的法律关系实质上是买卖合同关系，合同是平等主体之间意思表示一致的体现，但是大多数消费者在对购房合同内容都不清不楚的情况下便签订了，事后发现于己不利的内容再要修改时，便被开发商以违约限制，因为违约责任的限制而只能被动接受格式条款。
3.消费者疏于寻求专业的法律帮助。对于“购房是否想过向律师等专业人士咨询相关风险”的问题，问卷调查得出，选择“从没想过，全是通过售楼人员介绍”的，在各地区呈逐渐上升趋势，分别为13.7%、17.02%、22.45%。各地区仅有25%左右的消费者认为必须要咨询。而消费者不愿意寻求专业的法律帮助的原因主要在于：第一，有的消费者觉得咨询费太贵。在此，我们通过对各地区门户网对律师收费标准的公布和一些律师的在线回答，得知此类咨询一般是计时收费，在经济发达地区，可以高达3 000元/小时，消费者担心贵是情有可原的。而在经济欠发达地区的收费则一般都不会超过800元/小时，之所以他们会担心贵，因为大部分消费者对资费并不了解，只是直觉认为很贵，他们对于新事物的接受和应用还有待于时间的磨合。第二，有的消费者认为上网查阅相关知识便足够了。随着网络的普及，大家都越来越习惯利用便捷、实惠、包罗万象的网络获取自己需要的资料，因此，有些消费者便依赖于网络，疏于寻求专业的法律帮助。
在上述内因、外因的促使下，消费者面临的风险有增无减，因此如何防范风险，维护消费者合法权益，迫在眉睫。
二、外部原因引发的风险防范有赖于制度完善和有效监管
（一）完善相关法律法规
1.细化条文，增强可操作性。首先，对购房消费者和开发商的权利义务应该在立法上有单独的、更为具体的规定，以便更好地维护购房者合法权益。其次，关于业委会的规定中，我国《物业管理条例》第15条并没有对业委会的性质给予明确界定，法律地位模糊，该条例同时也赋予业委会重要的职责，但是其作用发挥如何在很大程度上却取决于小区业主的综合文明程度，无疑可靠性是较低的。本文建议法律明确赋予业委会民事主体资格，这样会有效提高业委会的执行能力。再者，在立法上关于业委会经费管理和经费亏损的责任划分也没有明确的可操作性规定，加之业委会本身属于非营利性组织，成员们工作也属义务性，因此各方积极性不能被调动，自然投入的时间精力均有限。因此，本文建议对业委会应该仿照物业制度进行规定，采取聘任制，由业主定期向业委会缴纳管理费用，用于业委会的日常开销和管理，以此激发业委会成员工作的积极性和责任感，同时在其中对经费管理和经费亏损责任划分做出详细规定，避免经费滥用。
还有，关于开发商信息公开披露制度的有关规定过于模糊，导致虚假广告满天飞、低资质开发商遍地有，所以，信息公开披露制度的建立势在必行，这将在极大程度上减少开发商欺骗行为，使消费者面临的有些风险被扼杀在摇篮中。
2.完善惩罚机制，发挥法律威慑力。第一，在立法中应该对所有强制性规定匹配相应惩罚，以保证其得到有效实施。尤其是对于罚款的规定，应该以所获利益为基数进行规定，保持其动态变化，而不是具体给出一个范围，长时间持续不变，只有如此才能让以牟取暴利为目的的开发商望而却步，达到真正的约束、惩罚作用，维持房地产市场的有序发展。第二，商品房预售制度把开发商所面临的风险转嫁给了银行和消费者，“空手套白狼”屡见不鲜。然而，相应的惩罚制裁却没有规定，因为预售制还不宜被完全取消，所以必须注重法律法规对惩罚制裁的详尽规定，严格规定预售条件，限制市场主体的数量。
3.及时更新法律法规，使之严谨、与时俱进。在消费者弱势地位愈来愈明显和购房纠纷有增无减的当下，必须尽快出台一部有关保护商品房买卖中消费者权益的法律，只针对该类特殊人群，直接、方便消费者使用法律武器保护自身权益，有效减少不必要的风险和购房纠纷。
（二）充分发挥政府的作用，促进建立健康的房地产市场环境
1.随着社会的贫富差距日益明显，本文提议，政府在制定相关政策时必须充分考虑各种层次的消费者。例如，针对会利用网络的消费者，政府应该在官网上公布本区域的购房真实信息，避免开发商利用信息不对等的优势欺骗消费者，在这方面不少地方政府已经开始着手实施，其中最具代表性的就是商品房交易网上合同备案，对“一房多卖”的情况起到了很好的抑制作用。
然而，针对没有条件利用网络或不会利用网络的消费者，政府就应该带头做好宣传工作，本文建议政府协助社会向购房者提供更多的免费法律咨询渠道，比如，在开发地区附近成立临时免费法律咨询中心，政府与律师事务所开展合作，发动该区域律师轮流到法律帮助咨询中心工作，并让购房咨询者回访评价，专门为律师建立一个公益档案，在评价总结后纳入该律师年终考核成绩；在条件成熟的情况下，与高校开展合作项目，安排本区域内高校法学专业本科生、研究生参与社会实践，深入小区、街道等地方进行相关法律宣传，派发宣传资料，在锻炼在校生的同时，让潜在购房者们一定程度上减少不必要的风险。
2.严格开发商主体准入，加强监督管理。工商行政管理部门务必把好关，不能为利益所驱降低要求。除此之外，还有审查开发商资质、办理各方面证书的各个部门，必须严格审查。还应与此相应地成立一系列的问责机制，对其间为一己私利没有依法办事的执法人员给予合理处分，强化执法人员的责任意识。在商品房预售中，对于预售许可证的资格审查政府必须加强，凡是预售，开发商要把一定比例的预售房款提存于政府的专门账户，建立一种商品房预售的风险担保基金，一旦出现风险，不管是因开发商还是购房者，均由这个风险基金来承担损失。如此，巨大的风险便分散给交易各方一起来承担，约束开发商的违约行为。
3.建立商品房竣工综合验收备案制度。现行的房屋竣工验收是建设单位自行组织勘察、设计、监理、施工等单位进行，其实这样的验收方式让广大购房者很不放心。所以，政府应该备案，交由专门设置的部门里的专业人士对其质量、设计等进行全面免费验收，站在第三方的角度给予主动、专业、公平、客观的检测，并发给验收合格证书，不合格的改进至合格。而且，为了提高该职能部门的办事质量，可以让购房者或者律师参与到监督行列，在入住一定时间后对该机构工作人员的验收成果给予评价，如果对该机构负面评价达到一定数量，社会影响恶劣，那么就取消该工作人员的工作资格，重新聘请。
（三）推进房地产市场行业自律，使开发商遵循诚实信用原则，为消费者提供优质服务，提高消费者对其的信赖程度
在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地产机构签署房地产行业自律规范公约，其中参与的包括房地产开发企业，经纪机构和评估机构，各自站在自己角度针对消费者关心的诸多热点问题在公约中做出承诺，之后，深圳市规划和国土资源委员会将此公约公布在官网上，以便广大市民查看和监督，得到了群众不错的反响。其实，房地产行业推进行业自律，对交易双方都是有利的。对于开发企业可以提高自身竞争力，利于品牌的建立和长远发展，对于消费者而言，可以有效减少所承担的风险，买到称心的房屋。自然，对行业稳定也有重大贡献。
本文建议，可以参考律师协会，建立一个房地产企业的自律性组织，从全国到地方设立，编制行业章程，按照章程对本行业的一系列事务进行管理，定期对房地产开发企业进行考核，为房地产相关部门提供真实信息，并在其官网上或本区域内有影响力的报纸杂志上如实地公布开发企业的基本信息，其中应当包括企业的财务状况、信用状况等，以此促使开发商自律。
三、内部原因引发的风险防范有赖于消费者提高防范意识
第一，消费者提高自身防范意识。提高防范意识首先要求消费者必须意识到风险存在，在商品房买卖这个市场里，其实消费者存在着很大的风险，针对可能存在的风险，本文建议：首先消费者必须提高自身防范意识，清晰认识到自身的弱势地位，认清购买商品房时存在着哪些风险。充分利用各种获取相关信息的渠道，如上文所述，合理通过政府、媒体、律师事务所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地认识到商品房买卖市场的风险和应注意事项。其次，在对风险的认知程度提升后，自身的防范意识也必须随之加强，在商品房买卖中，认真审查开发商的各种资质证书是否具备及其在房地产市场的信誉如何，从根本上对风险防范做出相应对策。有关此方面本文提议，消费者们可以充分行使《宪法》赋予的结社权利，以固定的社团形式集合起来，形成有足够影响力的团体来与强势的开发商抗衡，得到更多平等谈话的机会，以此来合法、有效地保护自身利益。
第二，消费者要增强法律意识，善于运用法律来防范风险。消费者运用法律武器来维护自身权益具备其他方法不可比拟的优势：（1）法律具有确定性、相对稳定性以及强制性，法律制定颁布实施后，在一定时间内不可随意修改，并且有国家强制力来保障其实现，面对强势的开发商，法律无疑是处于弱势地位的消费者最好的、有效的维权武器。（2）法律涉及主体广泛，公平、客观，倾向对弱势群体的保护。法律具备的作用之一便是平衡社会各类群体之间的利益，对于强者给予限制，对于弱者进行保护。所以，消费者增强法律意识，用法律武装自己，会在很大程度上与开发商处于平等地位，从而最大限度保护自身权益。（3）我国长期坚持依法治国，消费者善用法律维权是响应国家政策、参与国家治理的最好体现，并且同时能得到各方面的大力支持，最大限度地惩罚违法的开发商或房地产经纪人，使权益获得最好的保护。因此，消费者必须要增强法律意识，运用法律来防范风险。首先，对于购房中所要涉及的相关法律文件务必要进行基本了解。譬如预售许可证、“五证”、认购书、购房合同、房产证等等，这些法律文件都与消费者的各项权益息息相关，如果对此知之甚少，会增加风险，陷入开发商的陷阱。其次，了解法律对于消费者和开发商的权利义务规定。在《消法》中对此做了明确规定，只有做到充分了解才会清楚自身的哪些权益被侵犯，开发商有哪些行为是不遵守法律。如此维权便会针对性明确，达到预期效果的成功率自然会得到提高。最后，清楚法律规定的保护消费者权益的各种合法维权途径，并加以充分利用。在权益被侵害之后，除了消费者熟知的诉诸法庭外，还可以通过向房管局投诉、向消协投诉、如实地向媒体曝光等合法维权途径。
第三，消费者应当主动寻求专业法律帮助。在现今风险重重的商品房买卖中，寻求专业的法律帮助已经逐渐成为十分必要的。（1）专业人士对商品房买卖方面的各种风险都有更加全面、深入的认识。因为商品房作为商品具备自身的独特性和复杂性，所以普通消费者不可能做到与专业人士同等水平，不少消费者依赖网络查询相关资料，但事实是，一般很难获得针对性强、具体的资料，对商品房买卖只能做到大致了解。（2）专业人士具备此方面坚实的法律基础，而且经验丰富。他们会从消费者的角度出发，综合考虑所购房屋的价格、地理位置、开发商信誉度等方方面面，防范风险，避免不必要的纠纷。（3）专业人士有权依据法律规定，查阅购房过程中涉及的一系列法律文件。从开发商到房地产经纪人再到消费者，这期间产生了种种法律关系，牵扯到不少法律文件，如“五证”、销售房屋的抵押、登记等，专业人士会根据这些法律文件，及时向消费者指出房屋存在的风险情况，并采取相应措施予以应对。（4）寻求专业人士的协助的花销与购房款的损失是不可比拟的，购买到质量、价格、配套设施等都无后顾之忧的房屋应该是每个消费者的期望。（5）专业人士的介入更好地提高商品房买卖的成功率，减少纠纷，维护社会和谐。在专业人士的协助下，能更强有力地使开发商严格按照合同条款履行，减少开发商任意违约的情况。
四、结语
综上所述，购房消费已逐渐成为我国大多数居民的必然消费，自然而然，商品房买卖中消费者风险之防范问题也就与当今社会热点密切联系，牵扯面广、影响力大，关系到众多消费者的合法权益和房地产市场的健康有序发展，甚至关乎社会稳定。本文立足于实地调查数据，对比分析，分别从内外原因加以剖析，提出如何规避风险的建议。但是，在以上建议中，依靠外部原因的改善是需要一段时间的过渡，而且无法兼顾到每个消费者的利益，存在一定的滞后性和局限性，所以，消费者有效地防范风险最好的方法还是从自己做起，充分利用法律的武器为保护自身合法权益努力，从而推进我国房地产市场健康有序前进。
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