物业品质整改报告

国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《物业品质整改报告》，供大家参考，更多范文可通过本站顶部搜索您需要的内容。

第一篇：物业品质整改报告

物业品质检查质量报告

关于**物业公司的品质报告

3月15日，16日，品质部对公司所管辖的三个项目(***、***和***)进行物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准，考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的配合，大家本着发现问题，解决问题的目的;实事求是的原则，将此次检查工作顺利完成，现将此次检查结果汇报如下：

三个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理：

1、 物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。(财务部负责统计收支报表交给管理处，管理处将报表上报业委会，业委会负责将报表公布所有业主。)

2、 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合物业管理有关规定。

3、 电梯维修保养及时，管理处安排专人负责与电梯维保分包公司联络，跟进电梯的维修保养计划。

4、 二次供水设施设备，定期请外包公司进行清洗，并达到水质清洗合格标准。

5、 ***管理处消防演练组织及时到位。每季度组织一次演练，每半年进行一次大练兵。

6、 ***小区业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥善，齐全。 以上是各管理处做的比较好的方面，但是按照ISO质量管理体系标准要求， 管理处各方面的工作还存在很大差距和不足：

1、 客服中心

1) 标识管理混乱。***小区主出入口没有小区平面示意图，楼宇标号标志不明显;各管理处办公区域没有明显区域划分标识，办公区域管理混乱;管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严重存在;绿地没有警示标语;设备设施没有明确责任人;设备卡不统一。

2) 记录表格不统一，设计不科学，填写不规范，存在不填、漏填现象，其中***管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访情况。

3) 对于管理处投诉处理及时率、满意率、维修及时率、维修返修率未做统计。

4) 装修验收存在漏洞。***小区存在某些业主装修验收表，工程部漏签意见的现象。

2、 工程部

1) 工程部与客服前台沟通不畅，维修不及时。

2) 有偿维修的操作流程不科学，需要改进。维修人员在维修完毕后，才告诉业主维修的价钱，带领业主到管理处缴交，这样很容易引起价格纠纷，给物业公司造成经济损失。

3) 设备设施保养、运行检查、巡查记录不全，并且填写不规范。

4) 设备设施管理制度，操作规范，相关岗位责任书不齐全，并且物业公司没有统一范本指导管理处员工进行操作，导致实际工作的随意性强。

5) 设备房卫生打扫不及时，灰尘、杂物较多。***管理处设备房没有配备温度计。

6) 设备房消防设施及应急灯等相关配套设施不齐全，并且有损坏现象，其中灭火设施检查时间不及时，过期很久。

7)***小区监控中心监控器图像不清洗，监控头损坏，联动系统老化。

3、 安保部

1) 缺少完整的岗位职责，部门职责。 2) 安保员巡查记录不规范，需要完善。

3) 安保员着装不统一，岗位执勤精神不集中，擅自离岗。

4) 封闭式管理还需要加强，门岗对于外来人员必须及时登记。

5) 安全管理、车辆管理、消防管理的相关制度虽然有建立，但是不统一，不规范。

6) 灭火设施设备、器材配置不齐全，***小区丢失、损坏现象严重。

4、 环境部

1) 环境部工作缺少完整的管理制度和监管制度。 2) 管理处应提高对保洁分包方的监管。

5、 社区文化

1) 社区文化单调。

2) 员工业余生活单调，***管理处员工吃、住条件需要改善。 3) 缺少完整、统一的宿舍和食堂管理制度。

针对以上检查结果，结合物业公司所属各管理处实际情况，本人对今后品质工作的开展提以下实施方案和建议 ：

建立和完善体系四大步骤：

一、培训起步，职能分工;

二、汇编文件、试点运行;

三、内部审核、正式运行;

四、体系维持与提高

一、培训起步，职能分工：

(一)培训起步

A、全员ISO9000基础知识培训。

1、培训目的: 1)了解ISO族标准的内容;

2) 了解ISO族标准的基本要求; 3) 了解ISO族标准的实施办法; 4) 了解企业推行ISO意义和计划。

2、学习内容：

1) 什么是ISO9000族标准; 2) 对标准的理解;

3) 本公司推行ISO9000意义;

4) 本公司推行ISO9000的计划和要求。

3、参加人员：全体人员; B、 骨干培训

1、培训目的

1) 了解ISO9000族标准的基本内容; 2) 领导在质量体系中的作用; 3) 了解为什么要推行ISO9000; 4) 要了解如何推ISO9000。

2、学习内容

1) 标准的结构、原理和内容概述; 2) 重要的质量概念; 3) 实施标准的指导思想; 4) 领导作用;

5) 认证、维护和改进的过程。

3、参加人员：各有关部门经理和主管。

(二)建立组织

A、公司应成立专门工作机构，负责全公司推行ISO9000组织协调工作，作为一个办事核心。应保证：

1、所有各有关部门都能参与工作小组。

2、有专职人员。

3、有骨干力量。骨干人员应对ISO9000有较全面系统的学习，最好有一定相关工作经历。

B、管理者代表

1、公司应按标准要求任命管理者代表。

2、管理者代表应由最高管理者指定;

3、管理者代表应是公司管理层成员;

4、管理者代表应具有如下职责：

1〕确保按照标准规定建立、实施和维持质量体系要求;

2〕向管理者报告质量体系的执行情况，以便评审和改进质量体系;

(三)现场调查 A、调查的目的

1、有质量体系与标准的符合性：找出与标准之间差距;找出形成这些差距原因。

2、识别确定对质量体系进行修改的内容：

1、质量体系标准：例如ISO9001：2000版标准，

2、合同：质量体系应能基本满足各客户的要求，因此，合同应是论断的一个重要依据。

3、物业公司现有的基本规定、规程，调查时要检查的内容。

4、社会或行业有关法规。

C、调查工作的实施过程

1、确定调查小组。

2、确定调查依据和调查对象。

3、制订调查计划，编制调查工作文件。

4、现场调查检查

1)与现场人员交谈，了解情况; 2)检查现场文件和记录;

3)如实记录体系运行现状.

5、提交调查报告 1)不合格报告; 2)调查结论; 3)体系文件清单;

4)需新编制和修订的文件(清单)

(四)职能分工-体系设计 A、制订质量方针;

B、任命管理者代表主要责任：

1、协助管理者确保按标准的要求建立质量体系。

2、负责质量体系的实施和维护。

3、负责组织内部质量体系审核，向最高管理者报告体系执行情况，以便评审和改进。

4、就质量体系方面问题与外部联系。 C、设计调整组织机构

1、 各部门职责应覆盖标准要求。

2、 各部门有清楚的职责。

3、 各部门工作之间有合理的衔接。

4、 职能分工形成书面文件，并经充分讨论。

5、 应把有关质量的策划、控制、协调、检查、改进工作都反映出来。

二、编写文件、试点运行：

(一)编写文件 A、列出文件清单：

质量手册：手册的构成、职能的分配、组织间接口、手册中要素描述有关支持性文件。

程序文件：需编制哪些程序文件、每个程序文件对应标准那个要素、各程序文件之间有无重复、有无遗漏、各程序文件形成的记录、有关支持性文件。

工作文件：作业指导书等操作类文件、管理文件、报告和表格。

B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。

C、分配文件编写任务：各部门参与、品管部集中。

D、起草文件：工作流程、阐述简捷、语言标准、文件传递。 E、文件讨论：内部讨论适用性、外部检查完整性。

F、文件批准发布：审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收。

(二)试点运行 A、体系交代：

手册：特点、使用、保管要求;

程序：特点、注意事项、形成记录、各程序之间接口; 工作文件：需要掌握关键问题如何记录，报告不合格品。 B、培训：

培训：岗位培训;特殊岗位培训考核;管理人员程序文件培训;全员质量方针、目标培训

C、试运行：

1、补充完善基础工作：边运行，边完善第三层次文件;

2、修改体系文件：边运行，边修改不合适的文件;

3、作为记录并保存好记录以提供证据。

三、内部审核、正式运行：

(一)内部审核、管理评审：

A、至少进行一次内部审核，组织应制订审核计划、审核清单、审核报告、 不合格项的跟踪和监督等有关活动记录和文件应保存完好。

B、至少安排一次管理评审，以评价新体系的有效性和适用性。

(二)正式运行： 通过内部审核、管理评审，对体系文件中不切合实际或规定不合适之处进

行及时修改，在一系列修改后，发布第二版质量手册、程序文件进行正式运行。

四、体系维持与提高

(一)检查现场中问题，不断地改进和巩固。

(二)进一步完善体系文件，加强协调监督工作。 综上所述，以上是品质部对各项目服务质量检查情况的汇报，以及对今后品质工作开展的构想，请领导批示!

第二篇：物业整改报告

物业整改报告怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业整改报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业整改报告1

物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下： 第三类项目：

一、xx学生公寓存在较多安全问题：

1.宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。

2.物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。 3.旺园餐厅及浴室服务质量较差。

整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。(回执函附后)

五、后勤服务存在问题：

1.学校南院等区域存在暖气不热情况。

整改方案： 1)、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。 2)、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修;使住户暖气温度达到供暖标准 。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。 3.地热水供应非常不稳定，希望改进。

整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。

4.老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。 整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。 5.物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。

整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。 6.家属区的卫生问题 整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。 7.加强学生宿舍设备的维护及其管理

整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。 8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。 整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施： 1)、防汛预案;2)、消防预案;3)、防地震预案;4)安全疏散预案;扫雪预案等等。 9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。

整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。

10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启 项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关. 整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。

11. 某重点实验室缺少全用供电电缆

项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。

第四类项目：

4.22 妥善解决地热水供应问题

整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为2030立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。

4.29 定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施 整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。

4.30 加强学生宿舍设备(如洗衣机洗浴设备)的维护及其管理 整改方案：

1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。

2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修;淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重(主要是破坏刷卡系统造成不出水现象)，物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在12个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。

4.32 增设废电池集中回收点 整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。

物业整改报告2

针对雅居2011年10月8日发生的事件，检讨日常管理中存在的问题和不足，以提高以后的管理工作。

安管部

一、南门收费岗操作程序存在的问题及纠正措施

(一)可能存在问题

1、安管员手动放入垃圾车等车辆，收取的停车费据为己有。

2、未过收费时间收费现象。

(二)纠正措施

1、车辆出入一律用时租卡或月卡，取消手动操作。

2、特殊情况凭时租卡出入，可以放行：

(1)武警、公安车临时出入签免，但必须由管理处主任或副主任签放行条才能放行，在管理处下班的情况下，收费员呼叫当值领班，经领班现场确认签字后放行，并于第二天交由主任或副主任补签。

(2)已办理月卡的业主忘了带卡，凭时租卡入场，出场时经电脑确认月卡在有效期内，记录月卡号码后，由领班当场签免放行，并交由管理处主任或副主任补签。如果刚办理的月租卡的起始时间不含时租卡当天，则须按规定交费放行。

3、管理处每天核查打印的时租卡收费报表，并由主管副主任签字。

4、时租收入应每2日存入银行。

5、在停车场出口增加一块收费金额显示屏。

二、安管员交接班(顶班、换班)存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

部分交接班记录本上没有记录领班顶岗时间。

(二)纠正措施

1、领班要做好换班记录。

2、顶班要记录清晰，任何一个岗位当值人员除非是因吃饭、上洗手间等原因由领班顶岗，并需在合理的时间内，否则不允许离开岗位。

3、做好层层跟进工作：领班对安管员的督促，保安主任对领班/安管员的巡查(要求查看每天的记录并签字)，管理处对所有员工的抽查。

三、巡逻记录、巡逻时间方面存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

巡逻记录表上记录得不够详细，不够负责。

(二)纠正措施

1、保安主任、助理物业主任、维修主任、主任每天上班第一件事就是巡查小区。

2、停车场和楼层的巡逻采取交叉式，领班和保安主任每天抽查巡逻岗，查看楼层签到表上的签到时间是否有异常。

四、监控岗存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

领班擅自顶岗监控岗，在监控中心睡觉。

(二)纠正措施

监控中心除当值人员外，其他人员严禁进入，在用餐或上洗手间必须由领班顶岗时，填写登记表并签名。

五、三个大门行人及车辆出入、车辆停泊、单元未关门、物品放行等方面存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

1、安管员询问不熟悉的业主或访客时引发对方不满。

2、可疑车辆、未关门单元等未给以足够关注。

(二)纠正措施

1、向公司建议东西门启用门禁，这样可解放门岗当值人员，扩大其值守范围，更重要的是便于当值人员对出入行人的管理。

2、车辆的关注、登记。

(1)如车库长期停放的车辆;

(2)小区周围或停车场停泊时间长(1小时以上)、不熄火、车上有人的车辆;

(3)停车场未关门窗的车辆的处理：当值人员呼叫领班前到现场共同处理。

3、未上锁单元的处理：第一时间呼叫当值领班，根据现场情况确定联系业户方式：按门铃、打电话、打大堂对讲、报警等。不得擅自进入业户单元，如遇打斗或呼救应立即入户。

六、宿舍管理存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

个别安管员不遵守宿舍管理规定，不服从宿舍管理员的管理。

(二)纠正措施

宿舍的管理是管理处管理的一部分，要求严格执行宿舍管理制度，违反宿舍管理规定的管理处不得包庇、纵容。

七、工作报告制度存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

重要事故报告不及时，存在的违纪现象没有逐级上报。

(二)纠正措施

实行逐级报告制度，重要事情半小时内报管理公司，管理公司2小时内报公司管理层。管理处、安管主任要以身作则，公平公正处理事情。

工程维修部

一、设备运行安全存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

设备运行安全没足够重视，检查不及时，检查没有记录。

(二)纠正措施

设备运行过程中及时发现问题，避免小问题转化为大问题，如鼠害之类的危害造成的事故。当值人员要定期巡查，真实记录，维修主任每天要去抽查、检查记录。

二、设施安全管理存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

雨水井盖、污水井盖、天台、大堂雨棚等设施的安全检查没有形成严格制度。一旦出现事故就会导致管理责任。

(二)纠正措施

要设置检查表，并制订检查制度，定期检查，并做好详细记录，当值人员和维修主管要签字，发现有问题及时跟进。

三、公共区域存在的问题及纠正措施

(一)存在问题

1、公共区域(如儿童游乐场、健身器材等)没有建立严格的定期检查制度，存在安全隐患。

2、公共区域(如公共电梯厅、大堂、停车场主要通道)缺乏及时维护。

(二)纠正措施

1、儿童游乐场、健身器材等公共区域要求定期检查，并制订检查制度。定期检查，并做好记录，维修主任要定期检查记录并签字。

2、一些主要公共区域，如公共电梯厅、大堂、停车场主要通道等如有问题要及时维护，让业主感到我们服务及时，管理到位。

第三篇：物业公司整改情况报告

篇一：物业公司整改情况报告 物业公司整改情况报告

物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下： 第三类项目：

一、旺园学生公寓存在较多安全问题：

1.宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。

2.物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。 3.旺园餐厅及浴室服务质量较差。

整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。(回执函附后)

五、后勤服务存在问题：

1.学校南院等区域存在暖气不热情况。 整改方案：1)、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。 2)、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修;使住户暖气温度达到供暖标准 。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3.地热水供应非常不稳定，希望改进。

整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。

4.老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。 整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。 5.物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。 整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。 6.家属区的卫生问题

整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。

7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。

8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。

整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1)、防汛预案;2)、消防预案;3)、防地震预案;4)安全疏散预案;扫雪预案等等。

9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。

整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。

10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启 项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关. 整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。

11. 某重点实验室缺少全用供电电缆

项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。 第四类项目：

4.22 妥善解决地热水供应问题

整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。 4.29 定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施

整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。

4.30 加强学生宿舍设备(如洗衣机洗浴设备)的维护及其管理 整改方案：

1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。

2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修;淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重(主要是破坏刷卡系统造成不出水现象)，物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。 4.32 增设废电池集中回收点

整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。篇二：物业管理整改情况 物业公司整改情况

作为物业管理服务部门，我们服务的主要内容包括：1.综合客服(物业服务人员的统一着装、物业服务人员行为规范人情服务和物业服务热线与业主沟通互动)2.清洁绿化(绿化景观、楼宇室内卫生和室外道路公共场所等卫生)3.秩序维护(公共秩序、车辆管理、外来人员控制和房屋装修规范管理)4.工程维修(公共设施设备配置、公共设施设备的正常运行、工程维修的及时以及质量跟进) 经过我司物业管理服务部门工作人员几个月的努力，业主对我司物业管理服务水平的满意度有了很大的提高。 原先在清洁绿化方面存在的室外道路卫生状况差，公共卫生间清洁质量不高，且周六日卫生间无纸巾;管井洗涮池房门经常关闭，不利于客户端保洁用水等问题已基本处理，现如今室外道路干净整洁，公共卫生清洁质量提高，业主反映的一些小问题也得以解决，业主已无不满意态度。在秩序维护方面：室外地面停车混乱，公共秩序管理不到位的问题已得到了妥善解决，业主满意程度提高。在工程维修方面：原先业主反映的公共设施设备配置不齐全，空调风量小，制冷、制热效果不佳;窗户漏风，保温效果差;暖气管道漏水;电梯运行不正常，电梯内禁烟标识不明显;工程维修不及时等问题已彻底解决。为此现已有百分之百的业主对我司服务质量有了中档以上的综合评价， 我司主要的整改措施是：

一、加强卫生清洁绿化1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的清加强洁人员进行适度的处罚。

2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。

3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。

二、确保秩序维护到位

1.落实室外机动车停车管理方案，制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。

2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。 3.加强公共秩序管理，严格把关。

三、及时进行工程维修

1.加强电梯使用的安全管理，放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。

2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。

我司将会进一步完善管理机制，为业主提供更满意的服务水平。

晋城市泰美物业管理有限公司 2014年6月27日篇三：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1) 物业服务质量检查整改报告 (城西区域桂花城项目)

2011年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查， 针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：

一、检查依据

1.公司质量环境管理体系相关文件要求;

2.全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则; 3.物业服务中心质量工作检查表; 4.物业服务合同; 5.公司其他有关规定。

二、检查方式及检查项目

本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。 检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。

三、项目简介

杭州桂花城是绿城集团于1998年推出的第一个大型住宅社区， 一期：坐落于杭州城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。

二期(紫云苑)共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。

三期(云树苑)共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。

四、检查情况

(一)综合管理

1、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。 (1)发生原因分析

忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。 (2)整改措施

已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。 (3)预防措施

今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：

2、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放;电脑等设备电线混乱。 (1)发生原因分析

物业服务中心的8s工作未全面覆盖。

对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。 (3)预防措施

落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。

3、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。 (1)发生原因分析

物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。 (2)整改措施

对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。 (3)预防措施

落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。

4、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一(栖霞18-2)(1)发生原因分析

园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。 冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。 (2)整改措施

物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。 (3)预防措施

增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。

5、存在改变房屋用途的情况(别墅车库改造成房间的现象)，存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。 (1)发生原因分析

1、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变; ○

2、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○

部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求;

3、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○ 单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为;

4、业主所受到的违规装修处理的成本过低; ○

5、政府相关职能部门的相互推诿、不作为;

6、相关法律法规不够健全完善; ○

○

第四篇：物业品质

物业管理作为房地产开发的延续及售后服务，逐渐形成了一个不可替代的新兴行业分支，并逐步在老百姓心目中占有一席之地。随着老百姓对物业管理服务品质的关注度不断上升，物业管理企业对自身所提供产品的能力——“服务”也在不断寻找突破口。其中，加强物业管理企业的品质管理就是其中一个重要手段。物业管理企业的产品是服务，是对物的管理达到对人的服务要求。品质管理是物业管理企业中全员、全过程的体现。许多物业管理企业都成立了专门的品质管理部门，品质管理部门如何在物业管理企业中有效开展品质工作。笔者在这里就物业管理品质的内涵、内容及品质管理方法等作如下分解：

一、物业管理的服务品质内容

物业管理企业的品质管理内容参照品质管理专家Gronros的认识，将服务模式分为技术品质(TQ)、功能品质(FQ)和信息品质(IQ)：

1、技术品质

根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，可以将技术品质分为：

(1)物业的智能化水平;

物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备这方面的更新改造能力，它主要通过开发商先期的全面规划，物业管理企业的先期介入，提出相应的整改意见并被开发商采用得到，如果物业先期未做好，物业入伙后的更新改造工作将面临许多困难。随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但大体上可分为安全智能化、办公网络化和设备设施管理智能化。

(2)物业管理的技术水平;

这方面内容反映在物业管理企业人员的专业知识、专业技能水平高低上。

(3)物业管理的规范化程度;

这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过ISO9000、ISO14000和OHSAS18000等质量体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的动力和能力，也就是说，要看物业管理企业是否是真正按照体系文件要求进行规范工作的，规范运作体系文件的程度体现物业管理企业的服务品质高低。

(4)物业管理的服务开发能力

事物总是不断发展变化的，业主的需求也在不断变化着。物业管理的服务也必须顺应业主的需求而不断得到开发和提升。

2、功能品质

功能品质主要体现为物业本身、物业管理人和机制的层面，它包括：

(1)功能设施

①齐备程度

②设备品质：主要体现在三个方面：设备本身的品质含量的高低、设备安装工艺水平的高低和设备维护水平的高低。

③功能搭配

(2)物业管理的服务亲和力

①物业管理人的服务态度

②物业管理人的服务礼仪

③物业管理的服务场景布置

说到物业管理的服务场景可以从两个方面来讲，一方面就是物业管理服务小区或大厦的整个环境，也就是大场景;另一方面，是物业管理企业的办公场所，这是住户主动上门接受服务的地方，简洁、明快、亲切、有序的场所给住户以及服务人员较强的亲和感和归属感。

(3)物业管理的服务效率

物业管理的服务效率是服务功能的最终体现，能够反映出物业管理企业的综合实力。这里主要从以下几个方面加以说明：

①物业管理的服务响应时间;

服务响应时间能够反映出物业管理企业对业主提出服务要求的重视程度。通常，在一个小区内的服务响应时间为30分钟以内是业主能接受的范围，当然，这个时间越短越好。业主通常关心的是物业管理企业对他们提供服务需求的关注度，这主要从服务响应时间上体现，也是服务的第一感观印象。

②物业管理的服务处理时间;

服务的处理时间体现物业管理企业的综合服务技能的高低。这需要物业管理企业的服务人员在专业技能方面有过硬的本领，需要手脚麻利，才能在业主所能承受的时间里满足业主的服务需求。

③物业管理的服务处理效果;

物业管理的服务处理效果是物业管理企业最终为业主提供相应服务品质的最终体现，业主对服务的综合满意程度反映在服务效果上，通常物业管理的服务为四个字，即为“快”——服务响应要迅速、“准”——问题判断要准确、“果”——处理问题要果断、“佳”——处理效果要好。

(4)物业管理的服务价格

物业管理服务价格的高低在正常情况下不会有显现，而当业主的服务需求没有得到满足时，任何价格都是偏高的。

3、信息品质

信息也是一种资源。信息品质能够反映一个物业管理企业内部及外部沟通机制的顺畅程度，最终体现在企业的发展是否良好。信息品质是品质

管理过程的黏着剂，同时，亦是支持以人为基础的管理原则。信息品质主要从以下几个方面反映：

(1)信息渠道的建立

信息渠道的建立是有效沟通的必要保证，也是企业信息有效传递的前提条件。在一个物业管理企业内外，需要建立相对多级的信息沟通渠道。

(2)信息传递的速度

信息传递的速度反映物业管理企业的信息沟通机制以及信息沟通执行力。信息传递通畅，信息沟通到位，物业管理企业的人力资源、信息资源、组织资源就能在良性的循环中得到较好地利用和发展。

(3)信息传递的准确性

(4)信息传递的对称性

信息传递的对称性是指一般的信息的传递具有双向性，如下级向上级寻求支持，需要得到肯定的答复;上级向下级传达指令需要下级取得成果以反馈;部门之间协作时需要通报各自进展情况等等。如果一旦一个信息传递过程的单向运行，说明沟通渠道不通畅，最终反映在内部和外部出现不该出现的人为矛盾，甚至于对立局面的出现。

(5)信息的开放度

信息的开放度能够反映一个物业管理企业的现代文明程度。万科在“阳光照亮的体制”下实现“透明化”，在规范化中将信息公开化，透明化，降低了许多人为阻碍，节约了许多公司认为必须支出的成本，最终节约了服务的综合成本，提高了物业管理的服务品质。

二、物业管理的服务品质管理方法

物业管理企业的一事一物皆品质，一举手一投足皆服务，品质贯穿于物业管理的整个服务过程，品质管理方法成为贯穿整个服务过程的主线索，是物业管理服务过程的方法和手段，品质管理方法有很多种，最根本的是建立物业管理企业的品质文化。笔者将着重就物业管理的服务品质文化的建立和发展主要关注的几方面的工作做进一步的阐述：

1、建立“以顾客需求为核心”的工作理念

物业管理企业的服务对象是业主和物业使用人，他们是物业管理企业存在的最根本理由。失去他们，便失去了物业管理企业的价值所在。

2、确立“先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针

一个物业管理企业如果没有员工，也就没有物业管理企业。员工是物业管理企业服务实施的最终体现，物业管理企业只有拥有一大批专业、充满激情地、自觉自愿地努力工作的员工，物业管理企业的服务水平才能有所提高，服务品质才能得到顾客的认可。

3、宣扬“以事实为依据”的工作态度

物业管理企业需要发展和壮大，必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度，也就是常说的“实事求是”的工作态度，根据顾客的需求，结合

物业管理企业的所有资源，以国家法律法规为准绳，实实在在地为顾客提供相应的服务，以得到顾客的认可，创造一个物业管理企业与业主和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。

4、规范“过程控制”的工作方法

服务是一个过程，过程的结束以体现服务的完成，在这个过程中，每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低。

5、坚持“持续改进”的工作作风

服务品质的提高不可能一蹴而就，需要不断地改进，持续的努力，不断将服务品质提升到一个新平台，坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。

6、倡导“细节”的工作思想

随着物业管理普及程度的不断扩大，同质化倾向越来越明显，宏观的服务需求都能掌握，比如基本的需求：小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能，只要是物业管理企业一般都有。然而，物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上。

以上这几个方面的品质文化方面的建立，还需要一个文化核心，就是领导的重视。没有领导的倾情支持和身体力行，品质文化将是白纸一张，显得仓白无力。领导的品质意识在物业管理企业的品质文化的主轴。这里所说的领导不单指物业管理企业的总经理们，而是指包括总经理们的中层领导层集体，因为，高层领导指方向，中层领导带队走。

第五篇：物业品质提升方案

篇一：物业品质提升方案

一、服务标准的定位及介入点。

1、站在前沿制定切实可行的高标准。

只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了

2、重构服务规范

服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。

3研究项目特点

服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

4、计划站在未来看现在

计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

5注重控制与结果

再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。

二、物业组织架构模式

1、架构金字塔服务梯形结构新构思

金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。

2、制度的完善，用人机制的规范

用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必须进一步完善制度、规范用人机制。

3、员工晋升与激励机制的重构

奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

4、原则与责任

制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩

薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

三、物业的前期介入

1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。

物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念

在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

四、软件与硬件有机结合

1、硬件是平台，软件是“灵魂”。

园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

2、提升硬件设施、改良软件支撑

怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.3、找出硬件与软件的结合点

硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。

五、设备设施的运作模式

1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行

一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。

2、要质的转变不要量的堆积。

员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则，。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。

3、学会借力壮大自己

“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

六、维修运行管理

1、重塑“榜样”锻造团队精神。

公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。

2、建立培训计划

维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

3、效益、效率、价值观

效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起?一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗?把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗?在风险转移的同时得到更多的实惠。

篇二：物业品质提升方案

1、深化“样板间”的全面复制、推广落地，实现区域无管理盲区 1.1组织服务中心管理团队(各部门主管以上职员)，对各楼栋，从楼顶天台沿消防通道一直检查到地下室，从园区、车库、机房、地下空间以及办公区、职员宿舍等一直检查到每一个角落，深入挖掘管理中的不足之处，及时发现管理盲区。

1.2在现场检查中，专人对现场问题进行拍照记录，服务中心管理团队现场办公将各项问题明确落实到部门(落实到具体的执行人)，明确具体的完成时间节点(开始时间、完成时间)。

1.3由信息运营部统一将现场存在的问题形成《服务品质提升专项工作表》，统一在公司APH建立专项工作任务表;每天专人跟踪整改销项进度。

1.4由服务中心总经理或副总经理亲自主导，协调推动落实各项整改。每天一跟踪，每周一总结，每月一考评。

2、在园区倡导全体职员“做一个捡烟头的人”。

2.1推行“人人都是保洁员、人人都是秩序维护员、人人都是管理员”，爱我家园行动从我做起的百日评比活动。

2.2强调所有物业服务人员以身作则，以榜样带动行动;做到园区环境是人过地清，人走灯灭，从我做起，“做一个捡烟头的人”。

2.3在物业服务中心会议室墙面，设置一个好人好事光荣榜，每周收集各部门好人好事，并予以公示;同时在每月服务中心运营例会、各部门例会中予以通报学习。

2.4由信息运营部申购一批笑脸牌，对每月一次由各部门评选的优秀职员，由服务中心总经理亲自颁发笑脸牌，针对表现突出的职员给予总经理基金现金奖励。对连续三个月均表现突出的职员给予申请“优秀职员”荣誉并颁发证书。

2.5每月优秀职员的评选，由信息运营部主持，由各部门职员无记名投票产生(由本部门职员、关联部门职员参加)，让人人争当活雷锋。

3、在社区创建“社区简报”和“爱我家园行动组织”。

3.1利用社区简报，积极主动宣传物业管理工作和法律法规，解答业主疑难和疑问;避免双方因为沟通不及时造成矛盾冲突。

3.2充分联动第一教育，建立幼儿、学生德育教育基地。将社区孩子纳入爱我家园行中来，创建“爱我家园行动组织”。抓住孩子的心就抓住了一个家庭，所以，充分调动孩子们的热情与能动力推动和谐社区的建设。 3.3积极帮助筹建社区老年大学，在实现助老爱老的同时，充分整合社区老人的社会资源为我所用。

3.4由服务中心信息运营部安排专人(或招聘专人)，负责专门组织策划社区文化活动，以拉近业户与物业公司之间的关系。

4、开展“我与业主交朋友”活动。

4.1在全体职员中开展“我与业主交朋友”活动，以增进与业主之间的感情与沟通。以点带面，逐步推进，构建和谐社区。

以上各项举措，仅供各位参考、延展、推广。 篇三：物业品质提升方案

为使美洲故事的物业服务品质在原有的基础上进一步提升，有力促进美洲故事的房屋销售，并实现物业服务品质的持续改进特制订如下品质提升措施：

一、给客户到美洲故事看房是一种享受的感受：

洁净的地面，花园式的外围环境，整洁舒适、物品摆放整齐，一尘不染，窗明几净

的室内环境，会使客户身心愉悦，心情放松，给客户造成一种休闲度假的感觉;服务人员健美的体态，优雅的动作，标准的站姿、指挥动作，标准化的服务，温馨的问侯、提示，可使客户感受到美洲故事管理的严谨及人性化。在现有服务标准的情况下，强调改进如下事项：

1.形象岗车辆指挥动作增加头部动作，头随手臂指引方向转动，头部转动与手臂指引同步。强调动作的力度，指挥动作一定做到干净有力、一气呵成。重点突出年轻人的朝气，男性的阳刚之美。

2.车场岗站姿采用双手交叉站立。双手背后跨立式站姿主要体现威严，属警戒站姿。双手交叉站姿属服务性站姿，使服务人员时刻处于一种位客人服务的状态，增加亲和力拉近与客人的距离。

3.车场岗指引车俩入位，拉车门突出体现跑动时服务以体现服务的及时性。

4.保洁服务在现有基础上，强调随时、及时，在保证车场、售楼处内部、金色池塘广场、绿化带卫生标准的同时对客户参观路线及时保洁(通工地、样板房甬路、木桥)。

5.为保障人员安全，避免工地大量泥土带入售楼处，同时也为了售楼处环境的美观，在雨雪天气时保洁在客户参观路线设立安全提示牌、木桥两侧铺设地垫。

6.客户人员提供全程引导服务，现客服人员站位为大门一人，接待区玻璃门一人，改变为两人全部在大门站位，客人进入时一人引导客人到接待区提供相应服务，有营销人员接待客人后，到接待区玻璃门站位，送客人到样板房参观后后回大门站位。

二、从客户需求出发，凸显客户尊贵：

现在来参观的客人将来就有可能成为美洲故事的业主。客户需求的我们提前想到、

做到，客户未想到的我们提前为客户想到。

1.在雨天为客户撑伞服务同时在烈日天气为老人、女士、小孩提供撑伞服务。

2.遇老人、孕妇及时搀扶。

3.遇抱小孩、提物客户及时帮客户提拿物品。

4.关注客户需要何种饮品的同时关注客户的就坐位置，老人、孕妇、小孩不要引导到空调风口下就坐。

5.遇身材高大、体胖客户就坐及时为客户调整座椅位置。

6.客户携小孩、老人看房时由于注意力集中在房屋上，会忽视对孩子、老人的照顾，这时就要时刻关注孩子、老人的安全，及时提醒客户关照他(她)们。

7.卫生间马桶隔断内增设烟灰缸。 8.雨天卫生间台面增设擦鞋布、鞋刷。

三、增加物业服务附加值，有力促进美洲故事房屋销售

购买别墅的客户，尽为成功人士，他(她)们在关注房屋质量、品质、居住环境的

同时对入住后提供何种品质的物业服务也十分关注。高品质，优质的物业服务可使客户感受到开发商对业主需求的关注，入住后可享受到的服务，增强购买信心。增加物业服务附加值会对房屋销售起到促进作用： 1.让所有人员熟悉美洲故事项目、样板房解说词。 2.客服、礼仪接待人员理解美洲故事设计风格、理念。 3.客服、礼仪接待人员理解美洲故事不同风格别墅的特点。 4.定期请营销人员培训解说内容及技巧。

5.定期对美洲故事项目、样板房解说词进行考核。 6.及时了解客户需求、意见，汇总后反馈相关部门。 7.对客户需了解的共性问题汇总，制定答客问。

8.营销人员下班后经常有少量客户参观，为方便客户，促进销售，将销售资料提前装袋，给客户介绍完后提供一套美洲故事销售资料。 9.由物业后勤部牵头，定期了解营销需求，及时改进物业服务品质。 10.对日常检查过程中发现的影响售楼处整体品质的问题汇总上报，同时提交改进意见。

四、加强前期介入，向客户展现一个人性化、高品质的美洲故事 物业服务作为一项专业性的服务，在长期的服务过程中对设备的选型、客户的需求、

交付使用物业使用功能的不足，易出现的问题都积累了一定的经验。在客户问题处理、工程、安全、保洁等方面都有相关专业人员。为减少物业交付使用后的维修整改量，交付使用物业的公共设施能够基本全面达到业主生活、安全、休闲要求，物业服务的前期介入在房屋的销售、业主的入住过程中不可或缺。

1.加强施工过程施工质量的监控。

2.对施工完毕工程质量、设施设备、电路、管线进行初验。 3.将初验发现问题及整改意见汇总上报。

4.对各类标示的样式、内容、颜色提交相关意见。 5.对影响使用功能的问题汇总，同时将改进意见上报。

五、从客户感受出发、强调细节、严把品质控制关：

物业服务是一项繁琐、细致的工作，对细节的把控非常严格。一个松散的站姿、面

无笑容的表情，一句生硬的问候，地面的一口痰迹，一条泥泞的小路，物品码放位置的不当等，都会映在客户的脑海中，给客户留下不好的记忆。为确保服务品质，就要时刻关注服务细节，严把品质控制关。

1.让工作记录、检查表格起到应有作用。将工作内容、标准，检查内容、标准在表格上完整体现，每日发生的问题在记录上真实体现。 2.每日上班前将前一日记录表格上交主管领导审阅。 3.周、月工作计划、总结，采购计划准时提交。

4.行政人事对工作计划完成情况，采购物品合理性进行实时监控。 5.加强日常检查，换位思考，以客户的眼光来巡视检查，看到服务不到位、目视范围内卫生不到位等情况及时整改。自己看着都不舒服的地方客户一定不会满意，要做到展现给客户的一定是最好的。

6.对发生的问题相关部门一定要分析原因，提出整改措施，行政监督检查整改落实情况。 7.时刻关注客户投诉问题，客户的投诉第一时间将处理意见、措施反馈给客户，落实后通知客户，请客户监督检查，直至客户满意。

六、加强沟通、稳定队伍、工作顺利开展;

和谐、稳定的团队，愉快的工作氛围，沟通是必不可少的。通过沟通可使部门、同事之间相互理解;通过沟通可使对方了解对方的工作方式、思想、理念，所做工做要达到的目的及实施的办法;通过沟通可化解矛盾，统一思想。一致的目标，统一的思想有利于工作的顺利开展。

1.定期组织员工谈心会，了解员工思想动态。有必要可请开发商相关人员参加。

2.利用工作闲暇时间与员工聊天，避免说教，了解员工心声。

3.对员工提出问题、要求合理的及时解决，不合理的讲明道理及时回复。 4.呈文前与相关负责人沟通呈文内容，思想一致后行文上报。

5.工作问题，工作中所需技术支持及时与相关负责人沟通。 6.丰富员工文化生活(拔河、棋牌比赛、跳舞、自助郊游等)。