融资租赁项目流程

第一篇：融资租赁项目流程

融资租赁项目流程参考

项目操作流程

1、业务拓展，引导需求

根据公司战略在公司设定的行业领域内进行市场细分、寻找潜在客户，通过多

种渠道向潜在客户宣传公司融资租赁业务，发现并引导客户提出融资租赁需求。

2、项目初评及受理

•根据客户融资需求，收集基本资料，出具初步意见，业务部经理确定是

否启动项目

•协助承租人递交《租赁申请书》，并提供相关资料

•由项目组初步调查，并就该项目与合作银行初步沟通再融资可行性后，

出具初审意见

•根据基本资料、初审意见、项目进度计划填写《项目立项申请书》，报

相关领导审批

•项目立项审批通过后，及时通知客户，进入下一阶段;若项目被否决，

也需在三个工作日内通知客户，并说明理由，退回相关资料

3、尽职调查及项目可行性研究

项目组根据公司《尽职调查提纲》搜集有关资料、进行实地调查，并出具以下报告：《租赁项目尽职调查报告》、《租赁项目可行性研究报告》。项目组出具上述报告后，填写《租赁项目审查申请表》，并连同所收集的项目资料，同《租赁项目立项申请书》一并报业务部经理、资金部经理和公司主管业务领导审批。

4、项目融资安排

项目组与相关银行沟通，拟定融资方案和租赁方案。在公司总裁批准融资方案后，公司正式向融资银行提出融资申请，并报送项目相关材料。

5、风险审查

风险管理部根据《项目立项申请书》及前面提到的相关审批资料对租赁项目进行审查，出具《租赁项目审查意见》。

6、项目审批

风险管理部将《租赁项目审查意见》连同项目资料上报项目审批委员会审批。项目审批委员会通过会议或公文审批方式对租赁项目进行讨论，对项目的安全性、流动性、盈利性给出明确、独立的意见，并由项目审批委员会委员在《租赁项目评审意见表》上表决。根据项目审批委员会表决结果，由风险管理部制作《租赁项目评审结果记录表》或会议纪要并由项目审批委员会主任签发。

7、合同准备

租赁项目审批通过后，项目组应当根据《租赁项目评审结果记录表》的审批意见，进一步完善项目资料，并及时与有关项目当事人联系，落实有关签署租赁合同的前期事项。准备过程中要对法人及法定代表人的相关证件及法律文件上的签章进行核验，并进行面签。

8、合同签署

•由风险管理部和公司律师审核签署内容是否符合公司通过的条件和法律文

本是否符合法律规范，出具初步法律意见。

•项目组在公文流转系统中以合同审批单的形式并附上《租赁项目立项申请

书》报公司负责人审批，最后由董事会审议批准该交易事项

•审批同意签署后，有权签署人代表公司签署法律文件

9、担保与保险

•租赁项目有关合同文本签署后，项目组应根据合同规定及时办理有关所有权登记、抵押物登记、保证金收缴、保险投保或催促承租人投保等手续。•租赁项目除了采取保证担保、回购担保外，应尽量争取抵押担保或收取保证金等担保方式，以加强承租人的债务责任，减少项目风险。

10、合同执行及放款

有关租赁项目法律手续全部办妥后，项目组应当根据合同相关放款条件和进度安排放款

11、项目总结

业务部在项目放款一个月内整理好项目资料，撰写《租赁项目总结报告》，并由业务部安排项目总结会。

12、项目跟踪

项目起租后，公司风险管理部将配备专业人员定期评估项目风险，并配合财务部等相关部门定期评估租金回收的风险、担保物减值风险等，从而做到对项目的持续跟踪和持续风险评估。

第二篇：融资租赁项目操作流程（史上最全整理版）

前海融资租赁俱乐部

一、项目初审

1.1向企业介绍中小企业融资租赁的特征和优势。

1.2调查项目是否符合中小企业融资租赁的要求。为了减少不必要的谈判，节省前期费用，承租人或出卖人首先要了解可以采取中小企业融资租赁的原则。 1.3由准备承租的企业填写《租赁项目登记表》(或《承租企业基本情况调查表》，代替项目可研报告)，租赁公司根据表内项目，按照项目评估条件对项目进行初步的定性和定量评估。

二、项目评估

2.1对项目进行实地调查，取得项目论证第一手资料。

2.2在租赁公司内部正式立项对，由市场人员撰写租赁项目评估暨申请报告。 2.3将评估报告交市场部主管、项目(独立)审查部门评审，决定项目取舍。 2.4将项目归档立案，以备今后对项目的进程和风险检测进行对比、控制和调整。

三、商务谈判

3.1谈 判原则。商务谈判的条件一定要和中小企业融资租赁的条件对应，并且不能脱离租赁本质特征。要求承租人对供货商的选择务必货比三家，特别在售后服务方面对供 货商要有严格的要求。租赁公司以商务谈判为主，企业以技术谈判为主双方在供货合同上签字，作为企业认可商务条件的依据。

3.2询 价、比价。根据承租人的需要和双方共同掌握的供应商资料，向有关厂商发送询价单。对供货商的资信情况做充分的了解和调查，确定可能的合作对象。对拟合作的 设备厂商至少要有三家在技术、价格、性能、科技含量、备件供应、售后服务和环境保护等方面进行综合比较，选定最优厂商。

3.3商 务谈判。租赁公司根据项目条件和企业协调制定基本的商务条件和谈判方案。租赁公司办理内部购置租赁物件申请文件。由评估小组对上述方面进行综合评价、审 批，选择合适的厂商，进行实地商务考察(如有必要)，租赁三方当事人进行商务谈判。办理购货合同审批手续，申领购货合同号。如果租赁物件是从国外进口时， 应由租赁公司向国家商务部申领进口许可证。

四、租赁谈判 根据商务条件确认租赁条件：

4.1根据供货合同用款期，确定租赁合同起租日。没有宽限期的可以递交开证押金或直接付款日期为起租日即租赁开始日。有宽限期的以用款第一天为起租日，承租人希望以最后一次用款期为起租日的，需支付用款期额外利息或将利息摊入租赁成本。

4.2将所需要的中小企业融资成本费用记录概算成本作为计算租金的基础，当供货合同执行完毕后，调整概算成本为实际成本。 4.3根据当期的市场利率、加上合理利差确定租赁利率。

4.4根据折旧规定、设备使用寿命和最低租期的限制，确定租赁期和租赁资产余值。

4.5根据可行性报告的创造利润能力，通过租金测算，调整、确定每期租金的金额和支付方式。

4.6承租人取得担保单位出具的担保函(如有必要)。

4.7承租人到当地办理偿还外汇租金的换汇手续(如果租赁合同约定租金以人民币结算，则无必要)。

4.8签定中小企业融资租赁合同。

4.9办理租赁合同审批手续，申请租赁合同号，批准后对外签字、盖章，并与购货合同同时生效。

4.10市场部建立项目台帐，安排进程;市场部、财务部门建立租赁债权明细台帐;办公室建立项目档案。

五、购货合同流程 5.1付款、审单

5.1.1如果进口租赁物件购货合同为一次性付款，没有宽限期，付款采用信用证(L/C)：按购货合同约定的开证日期开信用证。如果银行要求提前押付开证资金时，起租日应调整为动用租赁公司款项那天开始。当接到装船通知单以及相关运输单据时，经过审单确认无误时对外付款。

5.1.2如果分期、分批付款和交货或有宽限期时：应以首期动用租赁公司资金为起租日，付款原则同一次性付款。或以最后一期动用租赁公司资金为起租日，但必须把前几期的利息支付给租赁公司或摊入租赁成本。付款原则同一次性付款。 5.1.3预付货款和尾款。必须有承租人出具的付款同意书，才能支付给供货商预付货款。必须有承租人提供的设备安装、调试合格证明，才能支付给供货商尾款。

5.2运输、保险。进口租赁物件一般以CIF条件交货，在购货合同签定之后，由供货商办理运输和运输保险事宜。

5.3交货。当供货商安排完装船，并将有关单据交给租赁公司时，租赁公司应把运单、提单、装箱单、商业发票等有关单据交给承租人，完成租赁物件的法律移交。

5.4报关、商检、提货。如果租赁物件从国外进口，租赁公司应将有关提货单据连同进口许可证交给承租人，由租赁公司协助承租人在当地口岸办理进口报关、商检手续。承租人负责提货和到租赁物件安置地的内陆运输。

5.5安装、调试、验收。由租赁物件供应商按合同规定的时间，现场安装调试租赁物件。合格后承租人出具验收合格证明给供货商和租赁公司，如果有必要的话，租赁公司凭此付给供货商购货合同尾款。

5.6索赔。当承租人发现租赁物件有瑕疵或安装、调试、质量标准等达不到购货合同规定的要求，立即通知租赁公司。租赁公司协助承租人向供货商索赔。 5.7资产保险。在交货前承租人要以出租人为收益人对租赁物件投保财产综合险、机器毁坏险等租赁合同规定的险种。

5.8资产标识。将租赁物件进行标识粘贴和监督承租人将租赁资产做会计处理。

六、租赁合同流程

6.1明 晰租赁债权。监督承租人是否将租赁设备列入财务报表，中小企业融资租入固定资产帐簿。如果建立，取得租入固定资产明细帐簿副本，将租赁物件粘贴租赁资产标 签，或喷涂中小企业融资租入固定资产标志。承租人按《企业会计准则》文件规定，到主管税务部门申请通过(非全额)中小企业融资租入设备可享有的折旧政策。 出租人调整租赁计算表，列立租金偿还计划书。合同双方建立中小企业融资租赁会计科目。

6.2回 收租金。在租金支付日的前一个月，给承租人发送还租准备书，承租人筹措还租资金。在租金支付日的前一个星期，给承租人发送还租通知书，如有必要承租人在外 汇管理局办理换汇手续。在租金应付日向财务部门询查租金是否到位：如果没有到位查询原因;如果近期到位，到位后，计算迟延利息通知承租人支付并追索到位; 如果租金正常到位，给承租人开据租赁收据，租金必须由承租人直接以电汇方式支付给出租人，中间不得经过他人转手。

6.3租 赁结束处理。如果租金按租赁合同的约定正常回收，按合同的要求处理租赁物件：租赁合同没有约定租赁余值的项目，在收取名义货价款项后，将物件的所有权转移 给承租人，开据销售发票。承租人凭此将中小企业融资租入固定资产转为本企业固定资产，双方结束租赁关系。租赁合同留有租赁余值且承租人愿意继续续租，承租 双方签定续租合同;租赁合同留有租赁余值但承租人不愿意继续租赁，出租人收回租赁物件或拍卖或转租他人。承租人将中小企业融资租入固定资产移出本企业资产 帐簿，不再享受提取折旧的权利。

七、租赁合同管理 7.1项目归档程序 7.2租金提醒程序 7.3租金接受程序 7.4租金催收程序 7.5项目监控程序 7.6租赁物件诉讼保全程序 7.7租赁物件提存程序 7.8租赁物件索赔程序 7.9租赁物件标签 7.10租赁统计 7.11财务、业务报表

八、风险监控系统 8.1商务风险

8.1.1风险预测。对供货商的资信进行调查，对欲购租赁物件的先进性、技术寿命及行业市场等进行分析。

8.1.2风险防范。选择资信良好的供应商作为市场合作伙伴，选择技术先进、质量上乘、价格合理的机械设备作为租赁物件;尽量采用C.I.F价格，减少装船风险;选择资信良好的运输公司和保险公司，对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训。

8.1.3风险监控。对资信发生变化的供货商进行监察，对于不符合供货合同要求的单据拒绝付款，跟踪业务进程，监测商务风险。 8.1.4风险化解。在未支付货款前发现供货商有问题应立即终止合同，执行租赁风险监控程序。对于出险事故，及时从保险公司索取补偿。在商务阶段，发现承租人出现问题时，终止或转卖购货合同。 8.2金融风险

8.2.1风 险预测。对国内外金融市场动态进行监测，预测政治和经济的重大变化对金融的影响，对利率市场进行近期和中期预测，分析对中小企业融资和还债的影响;中小企 业融资成本来源能否降低，浮动利率的转租赁合同承租人能否承受利率变化;对汇率市场进行近期和中期预测，分析汇率对中小企业融资还债的影响，作出中短期汇 率预报。

8.2.2风 险防范。研究金融市场寻找有利点和不利点，寻找防范措施，不定期调配外汇头寸，减少汇率损失建立外汇调剂渠道，以备承租人没有外汇偿还租金而引起的汇率损 失;禁止短期资金长期使用，禁止投资股票和外汇买卖等高风险项目，利用长期低息资金祢补短期高息。对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能 的培训。

8.2.3风险化解。用调期技术转换利率和汇率债权风险，利用外汇调剂渠道，调剂外汇头寸，化解承租人没有外汇偿还租金的风险。

8.2.4风险转移。尽量多的吸收和利用中小企业融资租赁基金，多方寻找出资人，减少自有资金的使用，对汇率疲软的币种以购买远期汇率的方式转移风险，执行租赁风险监控程序。 8.3租赁风险

8.3.1风 险预测。选择资信良好的生产企业作为租赁业务的合作伙伴，对国内外经济热点进行跟踪预测，上项目前必须判定企业信用等级，以此决定租赁成本和风险;对承租 人过去的财务报表进行分析，对承租人用租赁设备生产的产品与市场前景进行分析，对现有租赁资产进行软性拍卖，掌握二手市场行情。 8.3.2风险防范。承租企业法人、股东必须承担连带责任担保，对承租人经营状况进行跟踪了解，建立信息中心，及时交流和处理不良信息，建立呆帐准备金，建立二手设备退出渠道，适量开展委托租赁业务。

8.3.3风险监控。对租金偿还进程进行巡回跟踪，租赁债权超过一个工作周，应收回迟延利息，超过三个月将作为不良债权处理，对承租人的经营情况和可研报告比较对照寻找差距，对承租人的经营情况和资信情况进行监测。对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训。

8.3.4风险化解。对出现违反租赁合同的事件，按合同规定，加快收回租金，结束租赁项目，将租赁物件收回拍卖，同时对承租人和担保人进行起诉。利用资本市场将债权证券化，开展租赁保险，将企业风险转为社会风险，调整、修改风险防范系统。 8.4管理风险

8.4.1风险预测。建立现代企业管理制度，随时检查风险管理制度的落实情况，坚持财务日报、月报、年报制度。

8.4.2风险防范。资金流转签字制度，项目评估审查制度，回收租金必须直接汇入租赁公司帐户，对从业人员进行风险意识教育和防范、化解、转移风险技能的培训，建立人才流动离任审计制度，建立法律保障体系，合法经营，规范管理。 8.4.3风 险监控。建立民主经营监督机制，根据现金流量表和责权发生制的财务报表，综合考核企业经营状况和能力。通过考核资金利用率，考核企业经营能力，控制应收帐 款与总债权的比率，防止不良资产的扩大。控制资产负债率，提高企业资信度，建立计算机自动管理和风险监控系统，对风险管理实行定期检查执行情况制度等。

九、实务运作

(一)办理融资租赁业务的程序

9.1中小企业决定采用租赁方式筹取某项设备时，首先需取得租赁公司的融资条件和租赁费等资料，并加以比较，从而择优选定。 9.2办理租赁委托和资信审查

企业选定租赁公司后，便可向其提出申请，办理委托。 9.3选择设备

选择设备的方法有：由企业委托租赁公司选择设备，商定价格;由企业先同设备供应商签订购买合同，然后将合同转给租赁公司，由租赁公司付款;经租赁公司指定，由企业代其订购设备，代其付款，并由租赁公司偿付贷款;由租赁公司和承租企业协商洽购设备等。 9.4签订购货协议

购货合同应由承租人、出租人和供应商三者参加签订。委托租赁的情况下，由租赁公司向制造厂商订购，并签订订货合同，同时由承租人副签。 9.5签订租赁合同

租赁合同由承租企业与租赁公司签订，是租赁业务的重要法律文件。融资租赁合同的内容可分为一般条款和特殊条款两部分。 9.6申办融资租赁合同公证 融资租赁可申办融资租赁合同公证。融资租赁合同公证由当事人约定地或合同签订地的公证处管辖。当事人申办融资租赁合同公证应当填写公证申请表，并提交相关材料。 9.7租赁物件交货

制造厂商将租赁公司订购的设备到期直接拨交给承租人，并同时通知租赁公司。 更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、债市、信托、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、小贷、典当、担保、保险、互联网金融、行业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，缔造中国金融未来。(投稿、商务合作、发送邮箱：cacnorg163@.com) 9.8办理验货与投保

承租人收到制造厂商交来的设备后，即进行安装并运转试验。租赁公司根据验收情况向厂商支付设备价款，并开始计算租赁日期，计收租赁费用。同时租赁公司根据租赁物件的价值向保险公司投保，签订保险合同，并支付保险费。 9.9支付租金

承租企业按合同规定的租金数额、支付方式，向租赁公司分期交纳租金。租金根据租赁对象的不同以及双方承担的义务和费用情况来确定。 9.10维修保养

承租人可与供应租赁物件的制造厂商或其他有关供货人签订维修保养合同，并支付有关费用。 9.11税金缴纳

租赁公司与承租人根据租赁合同的规定，各自向税务机构缴纳应负担的税收。 9.12租赁期满处理设备

融资租赁合同期满时，承租企业应按照租赁合同的规定，实行退租、续租或留购。在融资租赁中，租赁期满的设备一般以象征价格(一般是残值价)卖给承租企业或无偿转给承租企业，也可以以低廉租金续租。

第三篇：投融资项目的流程服务

投融资项目的服务流程

投融资项目指需要从外部以股权形式或者负债形式获得资金的项目。投融资项目可以是创业项目或者已有企业再融资。

脑库投资管理公司作为投资银行顾问，在投融资项目中主要承担投融资专业咨询和中介的角色，在需要时，我们也会以自有资金参与项目投资，但脑库投资管理公司仍以收取项目咨询费和中介成功佣金为主要业务。我们首先是一家专业咨询机构，不是纯粹的投资机构。

所有投融资项目在被我们正式接受处理之前，一般要求项目方已完成相关的项目可行性研究，并制作好一个结构规范、内容完整的商业计划书。经常遇到项目方只能提供粗略的想法或几张纸的不规范的项目说明、有关政府批文执照的情况，这样的项目准备未达到进入受理的标准，需要项目方先请专业机构按行内要求制订项目文件后再提交给我们。当然，我们也可以接受项目方的委托，为项目方提供有偿的项目可行性研究和商业计划书制作服务(收费标准附后)。 以下是我们的投融资项目的步骤： 1项目文件审读

此处项目文件特指符合投融资行业要求的项目可行性研究报告和商业计划书。

审读的目的是通过相应行业专家对项目资料的把关，筛选出适合的供脑库投资管理公司进一步推进的投融资候选项目。此项工作主要由脑库公司外聘并签订了保密协议的专家进行审读。审读后由专家给出3-5条修改完善建议以及对项目是否值得进行下一步工作的初步判断。 审读的收费标准: 审读专家按照其工作量收费,一般标准是审读每份项目可行性研究报告或商业计划书收费500-1000元人民币。 注意：

每天我们都收到各类项目信息，这些免费提供的信息多数来自项目方或者同行、朋友，投融资经理每天都要处理10-20个这样的信息，无法对每个项目进行深入研究，我们的投融资经理此时只能做出“受理”或“不受理”的判断，而无法向信息提供方提出针对项目的具体的意见。如果我们认为不能受理，多数情况是因为收到的项目资料不符合规范，内容不完整，无法进一步审读。而同意受理的项目文件，在项目提供方支付了专家审读费后，我们会交予相关行业专家审读。 2.签订委托书、尽职调查

专家审读后推荐进一步调研的项目，由投融资经理与项目提供方(通常要求项目最原始拥有方)签定委托书，因为我们收取的是项目成功投融资后的成功佣金，因此，前期的从尽职调查开始，到最后完成投融资的时间和费用成本先由我们自己垫付，这就必须确保我们投入的时间精力和费用不会浪费，此时，我们通常要求项目方在三个月内独家委托我们来进行这项工作，我们将争取在三个月内完成项目投融资。如果超过三个月，则委托自动转变为非独家委托，即项目方此时可以同时委托其他机构进行项目融资，而任何被委托的机构都有同等权力为项目方提供服务，与最先完成的一方交易。 委托书还应承诺支付成功佣金的比例和支付条件等条款。

尽职调查为投融资项目的标准程序，通常我们会进行尽职调查，以确认和锁定项目风险，此项调查为内部风险控制的一个步骤，不能代替资金投入方做的尽职调查，如果需要，资金投入方会独立进行另一次尽职调查，以锁定其投融资风险。 3. 路演

路演是指为了寻找适合条件的投融资对象，由我们协助项目方对项目进行商业包装，并向潜在投融资方推介项目的过程。路演资料由我们指导项目方准备，双方共同商定路演计划和细节，项目方在需要时，要参与路演活动，项目方承担路演组织费用。 4. 组织与潜在投资方进行投融资谈判

在路演阶段，我们将组织与潜在投融资方进行细节谈判，协助项目方选择合适的资金方，获得最佳谈判条件。我们将作为项目方的专家团队，提供商务和法律咨询服务。 5. 签订投资意向书/合同

此投资意向书/合同是指项目方与资金方签订的初步投/融资意向性协议，此文件具有法律约束性，我们将协助项目方与资金方确定协议细节，规避法律陷阱，为项目方争取最大利益。 6. 监督资金/资产到位

签订投资意向书后，我们将协助项目方和资金方安排资金到位，监督各方履行协议责任，同时协调过程中出现的问题。 7. 项目结题

资金到位后，相关的产权文件需要更改，我们将协助各方完成这些收尾工作，并收取成功佣金。

第四篇：房地产项目融资流程

一、提供项目的可行性报告及现金流状况作为融资依据。

二、融资利息暂定为年息18%。(可依据项目的潜力和国际金融利率进行调节)

三、融资手续在中国香港地区办理，一切相关法律责任按照香港地区规定执行。资金在中国地区使用，按照中国地区相关法律执行。

四、融资材料经审核通过后，符合融资资格之项目按照以下流程办理。

1、双方签定借款合同。(项目名称、用款计划、还款计划)

2、项目的法人代表(融资方)必须持有中华人民共和国护照。

3、项目的法人代表赴港办理融资相关手续。

4、项目的法人代表(融资方)在香港银行开设个人外币账户, 作为支付融资过程

中的费用。

5、项目的法人代表(融资方)与资金方共同在香港会计师事务所、律师事务所

办理项目融资相关手续，项目的法人代表(融资方) 开出本票给予律师事务

所和会计师事务所，资金方与融资方在香港银行开设联名账号;(如融资不

成功, 一个月内律师事务所及会计师事务所开出支票的费用全额返还) 。

6、资金到达联名账号上时，融资方确认融资金额是否全额到账;融资方确认

到帐后所开具的本票对现(律师事务所和会计师事务所), 进入下一个融资

流程,融资方融资金额到账一个月内，资金方扣除一年利息，融资款划到国

内该项目开设的共管帐户内(专款专用) ，融资完成。(全程在香港律师事务

所执业律师的严格监控下完成，在联名账户上的资金动用必须双方签名方

可动用，保障资金安全。)。

五、融资方的项目进度以及资金的使用，资金方委派财务总监全程监控，以保障融资资金全部用以项目开发, 该项目公司100%质押给资金方。融资资金不

能作为融资方购买奢侈品、投资股票、黄金、期货等行为，有出现上述行为，

资全方有权要求融资方在一个月内归还融资款项。

第五篇：房地产项目融资流程、所需资料

房地产项目融资流程、方式及所需资料清单

房地产项目融资形式多样，基本流程雷同。笔者(融妈妈网)创始人为您细心汇总。

一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、填写融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交申请——受理调查——项目评估——面谈核实、双方协商方案——补充资料——核查审批——办理手续(签署合同、办理抵押)——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单 方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.1)必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

1.2)具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 1.3)开发项目与其资质等级相符。

1.4)项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。

1.5)项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

1.6)项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 1.7)贷款用途符合国家有关法规和政策。

1.8)项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

房地产开发贷款所需材料 一).基本材料

1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡;

5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个财务报表和审计报告，成立 不足三年的企业提交自成立以来的审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本;

9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;

10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业， 要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);

11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件); 12.其他所需材料。 二).贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证; 6.建设工程规划许可证; 7.建筑工程施工许可证; 8.建筑总承包合同; 9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明; 10.项目可行性报告; 11.其他相关材料。 三).担保材料

按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。

贷款利率

房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。

2、在建工程融资

在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

在建工程抵押必须具备以下几方面条件：

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。

3、四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

不受理的情况：

1、在建工程存在合同争议的;

2、被依法查封或采取其它限制措施的;

3、公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程;

4、法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。 在建工程融资需要提供的资料：

1、营业执照副本及最近的年检证明;

2、组织机构代码证及最近的年检证明;

3、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴;法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴;

4、房地产开发企业资质证书及最近的年检证明;

5、有效贷款卡及最近的年检证明;

6、税务登记证及最近的年检证明;

7、企业章程(与工商登记部门备案章程一致);

8、有关部门出具的立项批文;“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

9、建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证;

10、出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告;

11、抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。

12、其他相关文件财务报表等。

3、网签

这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况;同时较少资金方愿意冒险。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

网签所需资料与在建工程差不多，多了一个预售证资料。

4、房地产红本抵押

房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

房地产抵押融资所需资料： 一)、融资人基础资料

1. 公司简介及历史发展沿革(包括但不限于企业所属集团公司股权架构——向上追溯到自然人，股东和实际控制人介绍，历史业绩和取得的主要荣誉，已投资项目简介)

2. 最新年检后的营业执照(正副本)复印件 3. 最新年检后的组织机构代码证(正副本)复印件 4. 税务登记证(国税、地税)复印件(副本) 5. 最新验资报告复印件 6. 开户许可证复印件

7. 贷款卡及贷款卡密码复印件，最新贷款卡查询信息(信用报告) 8. 法定代表人简介及证明书 9. 法定代表人身份证复印件

10. 最新公司章程和章程修正案复印件

11. 近三年公司年报及审计报告复印件(含财务报表附注)

12. 最近一个月的财务报表及其附注(提供最新贷款明细，包括贷款行、贷款金额、贷款利率、还款时间等;以及其他大额负债科目明细)(缺)

13. 借款企业签章样本(公司章、财务章、法定代表人章)

14. 最新公司或有负债(含对外担保、未决诉讼等)情况说明(若有) 15. 企业房地产开发资质证书复印件

16. 企业在融资期内的资金使用计划和资金缺口测算、现金流预测 实际控制人—

1. 个人简历、资产情况介绍;

2. 本人及妻子身份证、结婚证(或户口簿)复印件。 二)、 还款来源介绍

1. 相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2. 抵押物清单及权属证明文件复印件

3. 抵押物评估报告(如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司) 4. 土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件(若有)复印件 5. 融资期限内的销售收入测算、现金流测算 6. 融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7. 项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 三)、抵押物资料

1. 相关政府批文、可研报告、取得的证照等 2. 抵押物清单及权属证明文件复印件

3. 抵押物评估报告(如没有，可暂不提供，待公司指定评估公司) 4. 土地出让合同、土地出让金缴付凭证、招拍挂证明文件(若有)复印件 5. 融资期限内的销售收入测算

6. 融资期限内的项目资金使用计划表、资金筹措表

7. 项目建设进度表、项目目前进度情况——包括工程形象进度和销售进度 四)、其他资料

待定，根据项目实际情况可能会要求另行追加提供

5、二次抵押 资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

其他形式：股权债权、众筹、P2P„„2014，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者(融妈妈网) 的漏闻，敬请谅解。

房地产项目融资的操作方有：各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。

想知您的项目适用哪种方式?可以与笔者(融妈妈网)联系。