房地产计划管理办法

无论是我们生活还是工作中，计划总是必不可少的。它能帮助我们认清前进的方向，能让我们更顺利的实现目标，那么你会拟写计划吗？下面是小编为大家整理的《房地产计划管理办法》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：房地产计划管理办法

房地产计划管理

计划管理

(一)、销售年度计划

1. 在每年度初或上一年度末，公司由销售部牵头，其它部门配合编制年度销售计划。

2. 年度销售计划的内容：

1).年度总销售量、阶段性销售额及资金回笼计划;

2).各项目年销售量、阶段性销售额及资金回笼计划;

3).各项目年度宣传推广计划及年度营销费用计划;

3. 编制年度销售计划的依据：

1).董事会批准的年度开发计划

2).公司资金情况及市场情况

3).技术、工程部门提供的项目设计、施工进度计划

4. 年度销售计划经董事会批准方可实施，若有重大调整需向董事会汇报经

批准后方可变更，一般性的调整由公司总经理批准后即可实施。

5. 年度末或项目售磬，做好统计总结工作，汇报公司董事会和股东大会。

(二)、销售月度计划

1. 在每月初或上个月末由销售部向公司“月度资金协调会”提交销售月度计划，经公司批准后实施;

2. 销售月度计划包含的内容：

①月度售房计划;

②月度资金回笼计划;

③月度资金支出计划;

3. 销售月度计划的编制依制：

①销售年度计划;

②宣传推广计划;

③上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法;

④已签合同及付款状况统计;

附件1：年月度销售收入计划表

注：此表每月2日前交财务部一份。

(三)、营销费用计划

1. 营销费用计划按项目的不同时期可分人项目总营销费用计划、项目阶段性营销费用计划，也可根据营销活动不同时间跨度统计出公司总的年度营销费用计划及公司月度营销费用计划。 2. 营销费用计划的编制依据：

①宣传推广计划;

②上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法; 3. 营销费用计划的内容：

1) 销售现场计划

a. 售楼处企划、设计、施工、布置;

b. 小区内及工地围墙、看板、指标等P.O.P设计、制作; c. 售楼处图表、模型、效果图、道旗等装饰物的设计、制作; d. 多媒体影片(电视片)之企划、撰写、设计、拍摄、制作; e.2) 广告计划

a. 报纸广告企划、设计、文案、印刷、刊出; b. 杂志广告企划、设计、文案、印刷、刊出; c. 电视、网络广告企划、设计、文案、印刷、刊出; 3) 宣传促销计划

a. 楼书、套型图、会刊的企划、设计、文案、印刷;

b. DM、海报、请柬、慰问函、贺卡、信封、刻字等的企划、设计、

文案、完稿、印刷;

c. 促销活动(如推介会)的策划、设计、布置等; 4) 其它项目

a. 销售人员名片、名牌、制服、培训等; b. 代理公司的酬金; c. 其它。

4. 销售月度费用计划需于当月三号前提交公司资金协调会批准通过后实

施。

附件2 ：年月月度销售费用资金需求计划表

注：此表一式二份并于每月2日前交财务部一份。

第二篇：信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章 总则

第一条 为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条

信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条

信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条 房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条

中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

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第二章 房地产投资信托计划的设立

第一节 信托公司资质

第八条 设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

(一)注册资本不低于5亿元人民币;

(二)设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员;

(三)具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好;

(四)董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;

(五)过去三年连续盈利;

(六)过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录;

(七)公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好;

(八)最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条

信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

(一)申请报告;

(二)已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表;

(三)由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料;

(四)业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度;

(五)公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表;

(六)具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。

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第二节 信托计划的发售

第十条 房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。 信托单位的发售，由信托公司负责办理;信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条 信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

(一)信托合同期限为五年以上;

(二)信托单位募集金额不低于五亿元人民币;

(三)信托单位持有人不少于一百个;

(四)任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50%;

(五)房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15%。

第十二条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

(一)可行性研究报告;

(二)信托合同草案;

(三)资金保管协议草案;

(四)发售说明书草案;

(五)注册会计师出具的会计意见书;

(六)专业房地产估价机构对房地产估价报告;

(七)描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告;

(八)律师事务所出具的法律意见书;

(九)中国银监会要求的其他文件。 第十三条

信托合同应当包括下列内容：

(一)房地产投资信托计划的发行目的和名称;

(二)信托公司和资金保管机构的名称和住所;

(三)信托计划总额和信托合同期限;

(四)信托单位发售日期、价格和费用的原则;

(五)信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务;

(六)信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则;

(七)信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式;

(八)信托收益分配原则、执行方式;

(九)作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例;

(十)与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式;

(十一)信托财产的投资策略;

(十二)信托计划资产净值的计算方法和公告方式;

(十三)信托单位募集未达到法定要求的处理方式;

(十四)信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式;

(十五)争议解决方式;

(十六)当事人约定的其他事项。

第十四条 房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

(一)房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期;

(二)信托公司、资金保管机构的基本情况;

(三)信托合同和资金保管协议的内容摘要;

(四)将要收购的物业的详细介绍;

(五)交易及其结构的特定特征;

(六)实际交易的特定细节;

(七)定价及估值;

(八)信托单位的发售日期、价格、费用和期限;

(九)信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称;

(十)信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例;

(十一)会计调查报告;

(十二)税务意见书;

(十三)法律意见书;

(十四)风险警示内容;

(十五)中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条 中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人;不予核准的，应当说明理由。

第十六条

信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条 信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条

在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条 房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条 投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立;信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

(一)以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用;

(二)在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5 还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条 房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节 信托公司的职责

第二十二条 信托公司应当履行下列职责：

(一)依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜;

(二)办理信托计划备案手续;

(三)对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账;

(四)按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益;

(五)进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告;

(六)编制季度、中期和信托计划报告;

(七)计算并公告信托计划资产净值;

(八)办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项;

(九)召集信托单位持有人大会;

(十)保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;

(十一)以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为;

(十二)中国银监会规定的其他职责。 第二十三条 信托公司不得有下列行为：

(一)将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动;

(二)不公平对待其管理的不同信托财产;

(三)利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益;

(四)向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失;

(五)依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。

6 第二十四条 有下列情形之一的，信托公司职责终止：

(一)被依法暂停或取消营业资格;

(二)被信托单位持有人大会解任;

(三)依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产;

(四)信托合同约定的其他情形。

第二十五条 原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人;新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条 信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节 资金保管机构的职责

第二十七条

资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

(一)净资产和资本充足率符合有关规定;

(二)设有专门负责信托财产账户资金保管的部门;

(三)有安全高效的清算、交割系统;

(四)有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施;

(五)有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度;

(六)法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。 第二十八条 资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。 第二十九条

资金保管机构应当履行下列职责：

(一)安全保管信托账户资金;

(二)按照规定开设信托资金账户;

(三)对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立;

(四)保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;

(五)按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜;

(六)办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项;

(七)对信托计划财务会计报告、中期和信托计划报告出具意见;

(八)复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值;

(九)按照规定召集信托单位持有人大会;

(十)按照规定监督信托公司的投资运作;

(十一)中国银监会规定的其他职责。

第三十条 资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条 有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

(一)被信托单位持有人大会解任;

(二)依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产;

(三)信托合同约定的其他情形。

第三十二条

资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构;新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条 资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章 房地产投资信托计划的运作

8 第三十四条

信托财产应当用于下列投资：

(一)投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售;

(二)用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业;

(三)中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条 信托财产不得用于下列投资或者活动：

(一)将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等;

(二)向他人贷款或者提供担保;

(三)从事承担无限责任的投资;

(四)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。 第三十六条 信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

(一)投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目;

(二)房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%;

(三)购买房地产项目的持有期限不得低于3年;

(四)同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目;

(五)不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条 信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

(一)用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80%;

(二)用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。 第三十八条

信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90%。

第三十九条 房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9 产净值的20%。

第四十条 信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

(一)详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系;

(二)对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性;

(三)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求;审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等;

(四)对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析;

(五)房地产项目现有及预期的租约及重大协议;

(六)维修及营运物业所需的开支;

(七)物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额;

(八)了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系;

(九)通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等;

(十)通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见;

(十一)了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况;

(十二)委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条 估价报告必須最低限度包括下列事项：

(一)有关的估价基础及所用假设的全部重要详情;

(二)描述及说明所采用的估价方法;

(三)有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析;

(四)有关物业的所处的详细位置;

(五)有关物业现有用途;

(六)有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等;

(七)有关物业产权状况;

(八)有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等;

(九)在估价基准日，有关物业的帐面价值;

(十)可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条 信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条 信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

(一)单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上(含二家)具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由;

(二)信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月;

(三)专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。

11 第四十四条 信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条 信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议;投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机;执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条

信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条

信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条

信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条

信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条 信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条

信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

12 第五十二条 信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险; (二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目; (三)明确额定信托计划的借款限额; (四)管理信托计划的现金流量; (五)管理信托计划的财务安排;

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险; (七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户;

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜;

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规;

(十)制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条

信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条

信托公司可以委托具备二级以上(含二级)国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。 信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条 信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章 信托单位持有人权利及其行使

第五十六条 信托单位持有人享有下列权利：

(一)分享信托财产收益;

(二)参与分配清算后的剩余信托财产;

(三)按照规定要求召开信托单位持有人大会;

(四)对信托单位持有人大会审议事项行使表决权;

(五)查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料;

(六)对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼;

(七)信托合同约定的其他权利。

第五十七条

下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

(一)提前终止信托合同;

(二)信托计划扩募或者延长信托合同期限;

(三)提高信托公司、资金保管机构的报酬标准;

(四)更换信托公司、资金保管机构;

(五)信托合同约定的其他事项。

第五十八条

信托单位持有人大会由信托公司召集;信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条

召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条 信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条 信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开;大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过;但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。

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第五章 信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条 按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条 信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

(一)信托计划运营业绩良好;

(二)信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚;

(三)信托单位持有人大会决议通过;

(四)中国银监会规定的其他条件。

第六十四条 有下列情形之一的，信托合同终止：

(一)信托合同期限届满而未延期的;

(二)信托单位持有人大会决定终止的;

(三)信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的;

(四)信托合同约定的其他情形。

第六十五条

信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。 清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条 清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章 信息披露

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第六十七条

信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条 信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条 公开披露的信托计划信息包括：

(一)房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议;

(二)信托计划募集情况;

(三)信托单位交易公告书;

(四)信托计划资产净值、信托单位净值;

(五)信托财产的资产组合报告、财务会计报告及季度、中期和信托计划报告;

(六)临时报告;

(七)信托单位持有人大会决议;

(八)信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动;

(九)涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼;

(十)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条 对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条

公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

(一)虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;

(二)对房地产投资业绩进行预测;

(三)违规承诺收益或者承担损失;

(四)诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构;

(五)依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。 第七十二条 信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章 监督管理和处罚

第七十三条

中国银监会依法履行下列职责：

(一)依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权;

(二)办理房地产投资信托计划备案;

(三)对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告;

(四)制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施;

(五)监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况;

(六)法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条 未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条

信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条

信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条

信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条

中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章 附则

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第七十九条 本办法由中国银监会负责解释。 第八十条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：转帖：房地产企业的计划管理

古人云：凡事预则立，不预则废，可见计划的重要性。有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利达成目标，在崇尚科学管理的现代企业里莫不重视对计划的管理，而在房地产企业里，由于投资规模大、周期长、对各专业协同作业要求高等行业特点，应更强调计划的重要性。然而不少房地产开发企业，尤其是众多中小型企业在计划管理方面存在不少误区，表现在以下两方面：

1、.对计划管理的重要性认识不足，观念上需转变。房地产行业在我国尚属一个年轻的行业，行业发展时间短，经验不足，无论国家政策、法规的制定、监管，还是房地产企业经营运作等方面均存在不同程度的不完善和不规范的地方，“三边工程”较为普遍。由于房地产开发环节受外部产业政策、金融政策、土地政策甚至自然的、气候的因素影响较大，使很多企业普遍产生“计划无用”、“计划赶不上变化”的思想观念。然而，房地产开发环境的多变性和不确定性恰恰反映出计划的重要性，没有计划何谈变化?没有计划前提下的变化将无一例外的陷入自由主义的陷阱，结果可想而知：项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和品牌形象严重受损。

2、计划管理体系性缺失。首先，对计划是什么认识不清，经营计划、工作计划、开发计划、进度计划、工程计划等等不同名称、不同类别的计划重叠、混淆在一起，计划管理部门疲于奔命，效果却很差;其次，计划管理缺少组织保障，没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，有些企业将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少了对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦为计划的收集、汇总和考核期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳;

最后，缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为：计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁、计划的严肃性和权威性收到很大挑战等等。

当然，在这里，我们不想讨论对于房地产企业计划的重要性，以及计划管理体系的职责分工、组织保障和制度流程，因为随着国家对房地产行业持续的宏观调控、竞争的日益激烈、以及客户的力量逐步加强，房地产企业对计划的观念和管理的规范性都在快速提升。然而，有一个问题是需要首先得到解决的，那就是对于房地产开发企业而言，计划是什么?我们认为，无论如何界定如何划分，房地产企业的计划无外乎两类：

1、公司经营(工作)计划。公司经营计划是整个公司在一个财务内全部工作的集合，经营计划以财年初为起点，以财年末为终点，管理范围包括一个财政。对于多个项目并行开发的企业，公司经营计划是该内多个项目开发计划落实在该内全部开发工作的汇总和集合。经营计划只包括本内公司各部门的全部工作，不包括下一的工作内容。公司经营计划通常包括经营目标和实现目标的具体行动和措施。为管理上的方便，经营计划可按时间划分为半年的、季度的甚至月度经营计划，也可以按照专业化的原则，将经营计划分解为各部门的半年的、季度的和月度的工作计划。经营计划的编制依据是该内的项目开发计划，同时，经营(工作)计划也是用于指导、约束公司和各部门日常工作的文件，对于以计划考核为重点考核内容的企业中，阶段内经营(工作)计划的完成情况是进行绩效考核的主要指标。

2、项目开发计划。项目开发计划面向一个完整的项目，管理范畴从项目开发立项到项目后评估结束，涉及项目的全生命周期(不仅

仅包括项目工程建设阶段的计划)。项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结算)为骨干，综合项目开发的各专项计划(设计研发计划、工程建设计划、营销推广计划、招投标计划等)，经平衡、协调形成。项目开发计划通常跨多个财政，需要通过多个财政的持续开发才能完成全部开发内容，项目开发计划落实在某一财年内的工作构成了该经营(工作)计划的一部分。项目开发计划包括某一项目全部的开发工作，但不包括其他项目的任何内容。

通过对房地产企业两类计划的概念界定，我们可以得到如下观点：

1、项目开发计划是公司经营计划编制的基础和依据。

2、公司经营计划是多个项目开发计划映射在某特定时间段内的具体落实和体现。

3、对于以房地产开发为唯一业务的房地产企业，两类计划所描述的最本质的工作是一致的、谈的都是一回事;但需要补充的是，经营计划的内容应大于项目开发计划，因为经营计划中通常包含组织发展、人才梯队建设、品牌管理、行政计划等与项目开发计划没有直接关系的工作内容。

4、尽管如此，两类计划对于房地产企业而言都有必要编制，两类计划管理的角度是不同的：项目开发计划从项目开发的全局着眼，对跨多个开发的项目确保项目后期计划目标的一致性和连续性。而公司经营计划则缩短了管理范畴，聚焦在某一财政，确保了多个项目开发计划的阶段性目标的实现。

在弄清了房地产企业的计划是什么这个问题后，计划体系的建设，包括组织保障、制度流程、工作标准等一系列问题的解决也就水

到渠成了，房地产企业通过计划的编制、计划的执行、反馈和考核实施等一系列管理“组合拳”，一定能开创出更大的发展空间，愿所有的房地产企业都能建立起科学、合理、适用的计划管理系统，走上发展的快车道。

第四篇：房地产企业经营计划管理制度

第一章 总则

第1条 为了加强企业经营计划管理,促进企业快速健康发展,结合本企业的实际情况,特制定本制度。

第2条 管理范围

这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。

第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。

第二章 经营计划的编制

第4条 经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。

第5条 经营计划编制的程序

(1)每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本经营计划的执行情况和预期目标,初步提出下一的经营目标。

(2)投资发展部将拟订的经营目标传达给各部门征求意见,并对各部门的意见进行汇总。

(3)投资发展部通过汇总各部门的意见,编制《经营计划草案》,并提交总经理办公会讨论。

(4)投资发展部根据总经理办公会讨论的意见对经营计划进行修改,并经总经理批准后执行。

第6条 经营计划的内容

企业经营目标,预计分阶段目标;为实现企业业务目标,各业务部门的业务计划指标;编制规范(含表式、编制说明要求)和编制进度要求。

第7条 如遇特殊情况,企业经营计划可于年中调整一次,调整计划须经总经理办公会批准。

第三章 经营计划的分解

第8条 每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解,形成季度和月度的各部门分解计划。

第9条 按季度和月度分解经营计划

将经营计划分解成为季度、月度经营计划。

(1)投资发展部负责整体计划的分解,并对各部门计划进行综合协调和平衡。

(2)各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。

第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度

各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月,形成月度工作计划。

第11条 审核批准企业经营计划分解结果

由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划,由总经理批准。

第四章 经营计划的执行

第12条 经营计划的下达

(1)每年年底前由总经理办公会向各部门下达经营计划。

(2)每季度之初,由总经理办公会批准,投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。

(3)每月月初,由总经理批准,投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。

第13条 经营计划的执行

各部门根据企业经营计划及本部门工作计划,着眼全局开展工作,以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。

第14条 调整经营计划

(1)确因客观因素影响需要调整经营计划的,必须由投资发展部提出申请说明原因,经总

经理办公会讨论通过后才能执行。

(2)确因客观因素影响需要调整季度经营计划的,必须由相关部门主管副总提出申请说明原因,经总经理批准后才能执行。

(3)确因客观因素影响需要调整月度经营计划的,必须由相关部门经理提出申请说明原因,经主管副总确认,总经理批准后才能执行。

第15条 调整计划一律以书面批复为准,在未接到书面批复以前,一律按原计划执行。

第五章 检查与考核

第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。

第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的,由总经理办公会决定。

第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况,发现问题应及时采取有效措施予以解决,以保证计划的顺利完成。

第19条 检查企业经营计划的执行情况时,应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数,一律以统计报表数为依据。

第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见,总经理办公会讨论后做出考核结论。

第六章 附则

第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。

第22条 本制度自××××年××月××日起执行。

第五篇：某房地产公司项目的计划管理

三期项目计划大纲

三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢， 8幢住宅，(其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝)均为23+1层。

项目目标：

总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区

进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日

主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日

质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优

成本目标：控制在2.6亿元(包括主楼及配套和景观成本)

一、范围计划

1、范围管理计划：

主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段

前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;

主楼施工阶段：基础开槽;基础施工;主体1-23层;主楼装修;水电安装;消防安装;防水工程;门窗工程;电梯安装;平整场地

室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项;智能工程;道路工程;室外配电;

景观阶段：苗木栽种;水景及游泳池;灯具配置;宅前路;

建设三期：

1、楼号比较集中，易于管理。

2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售;

3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。

二、质量安全计划

1、争创安全文明工地

为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。

X市安全文明工地相关规定如下：(附后)

2、工程主体质量保证措施

①施工单位标准：

*选择有资金实力

*土建一级资质建筑公司

*项目经理资质一级(在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书)

*ISO9000认证企业

②监理公司标准：

*选择有技术实力

*信誉良好

*敢于承担责任对工作认真负责的

*无建设主管部门不良记录的监理公司

③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。

④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。

⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。

⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制

⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度

⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。

⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。

三、投资控制

1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。

参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。 ①总工办造价控制成本：(以下为以往承包信息)

*前期地质勘察：二期60元/米;三期53元/米

*白蚁防治：2.5元/米2

*地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩(Ф400×95)材料单价78元/米

*工程主体：1100—1200元/米2

*外网配套(煤气、水电接入、有线电视、管道等)300元/米2

*景观工程：140元/米2

*商品混凝土：;如果为了赶工期，使用商品混凝土;如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。(用商品混凝土和不用相差50天左右工期)

总量;三期混凝土总量约4.5万 m3，

C20：280元/m3;C30：330元/m3;现场施工搅拌C20：188+16.9;C30：216+16.9;差价：

90元/m3左右

总差价：4.5万×90元/m3=405万

建设局费用和罚款;补给搅拌站费用2项合计计划约80万

还差325万

®决策是否用商品混凝土?同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼;还是暂时节约325万成本?

②项目办前期手续成本：各项手续费用。

③销售部成本：营销策划宣传费用(广告、楼书等)、销售提成。营销策划方面：

1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，

2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排;每个阶段都有不同的内涵和主题

3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台;小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗?想必具有购房的煽动性。

4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。

④材料部采购成本：材料成本(主要指甲供材料)

2、确定销售收益

定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。

3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本

4、严格控制设计投资;深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本。

四、进度计划

1、合理安排前期手续进度(见总部批件表)，总部要求2005年7月18日开工

2、前期阶段：平整场地;地质勘察;配合项目办办理手续;商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施;审查设计图;标高的确定、地基处理、施工工期的确定、监理招标;施工招标;规划放线，临水临电的接入;公安局宿舍段道路修建;该阶段进度待修缮。

3、春节上班后，首先进行白蚁防治合同的签订、地质勘察合同的签订、商品混凝土合同的签订、天然气合同的签定;为项目办跑前期手续作好铺垫;以上工作计划2005年5月1日前完成以上事项，签定合同后就算闲置1个月，也不能出现到使用时因程序问题耽误工作。

4、主楼施工阶段：2005年7月18日-2006年5月31日主体阶段;

2005年7月18日—7月31日 临建搭设、基础开挖

8月1日—9月1日 基础施工

9月1日—2006年4月31日 主体23层施工(按每层10天计，其中基础检测及基础验收

10天)

5月1日—5月31日 主体验收阶段;

2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段

5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日

6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日

如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月

五、人员计划

1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师

2、人员分工：

经理A 负责总协调及处理日常性事务

土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事

土建乙 负责其余3栋楼土建

水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面

电气甲 负责其余3栋楼电气

电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务

景观ⅹ 负责

二、三期景观、入口处景观、一期景观调整

3、队伍建设

①建立与业绩考核相应的奖罚机制(得公司支持)

②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。 ③每月定期开展专业技术讨论会

④适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质

⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是

⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程

六、内外沟通

①与总部人员的沟通：

前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题

1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。

2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。

3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。

②与分集团领导沟通：及时制定出三期项目计划，安排工程进度，说明质量目标、成本情况。便于上司及时了解情况，作出英明决断。计划每月写一份绩效报告，汇报项目正在进展情况，存在问题及解决办法，项目今后工作安排。

③与分集团各部门的沟通

项目是一个整体，工程施工不仅是总工办的份内职责，同时涉及到材料部门、预算部门、项目办前期，各部门只有紧密配合，才能达到良好效果。

项目前期总工办配合项目办工作：

1、配合项目办总规报批，同深圳设计院协调，提出工程技术方面的意见，尽快将总规拿下，便于其他手续的办理和各项工作的开展。

2、施工图审查前期阶段，配合项目办作好具备审图的条件，提前签好白蚁防治合同、商品混凝土合同、天然气合同

3、施工图审查阶段配合项目办解答建设行政主管部门提出的疑问，尽量使我方的施工图少做调整。

4、招标备案阶段，配合项目办办好监理招标、施工招标等重大招标事项，提供相关资料。

与材料部门的协调：

1、待深圳设计院施工图纸完毕，各部门碰头一致后，将甲供材料列清单交于材料部门，让其及早询价。

2、尽量在施工阶段及早寻价，不至于影响三期工程进度

④与设计院、监理单位的沟通

设计方面：

1、从总部接手深圳设计院后，作好与该院的沟通，督促其尽快完成施工图纸。并在设计图纸完毕后，同设计院沟通协调作好设计阶段投资控制;

2、搞好深圳设计院和景观设计公司三期的协调工作。使景观设计公司尽快找到三期项目的切入点。尽早完成三期项目的景观设计(在不影响二期景观设计的前提下)

⑤与X市建设行政部门的沟通

⑥与各施工单位的沟通

七、风险管理计划

1、资金断链

这是最大的风险，万科总经理郁亮和顺驰董事局主席汪浩接班以前都是财务总监。最能说明这一点，资本运营是房地产行业的重中之重。

考虑公司现有资金及总部支持资金还是分公司自己自足。开工13万平方米。总体需要资金

2.6个亿(130000平方米×2000元，主楼按1500元/m2，配套及景观按500 m2)。主楼主体按总造价的50%计，主体封顶需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750万元。主体封顶后可取得预售许可证，可大面积回笼资金，如每家垫资1000万，实际周转资金需5000万即可;考虑到公司人员工资基本开支和日常消耗及主体封顶后销售可能不畅等不利因素，筹措资金保守一点7500万即可。①资金紧张宽松情况下，酒店公寓1个施工单位，剩下每4幢楼一个施工单位，这样3个施工单位;这种风险较大方案②资金紧张情况下，酒店公寓1个施工单位，其余每2幢楼一个施工单位，这样5个施工单位;

2、进度风险：

①合理安排前期手续办理，开工时间确定后，严格按照安排执行，遇见不可控制因素及时调整。

②注重细节，防止因公司程序误事，提前计划好程序需要时间，合理安排。

③选择有资金实力、质量优质的施工队伍，招标是其中关键一环。招标文件中应明确标明某些细节。现正在编制三期招标文件及修缮二期合同某些不适宜的地方。

八、采购管理计划

主要材料的明细(哪些属于甲供材料)，主要取决于资金是否充足，电梯肯定是我方提供(因为电梯价格不好确定，且品牌较多)，主楼其他材料主要有塑钢窗、商品混凝土、外装涂料、防盗门、钢材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前进入市场，早做准备。

建议各部门(总工办、项目办、材料部、预算室、销售部等相关部门)都提前做计划，然后整和成一个三期项目总计划，在计划阶段就达成共识，便于以后有效执行。