物业管理顾问合同

物业管理顾问合同（精选8篇）

篇1：物业管理顾问合同

【项目名称】 前期/筹备期/运营期 物业管理顾问服务合同

甲方：【】

乙方：【】xxx【】

二零零【】年【】月

【项目名称】前期/筹备期/运营期物业管理顾问服务合同

甲方：

【】 【】 【】 【】

法人代表：

注册地址：

邮政编码：

乙方： 【】xxx【】

【】 【】 法人代表：

注册地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》以及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致基础上，就甲方委托乙方对【项目名称】项目实行专业化之物业管理顾问服务，订立本合同。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

1.4 [业户]指本物业内各单元的业主、租客和住户及其合法授权人。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

3.2 酬金支付时间和方式：

本合同签署后，甲方同意按以下方式向乙方支付物业管理顾问酬金：

3.2.1甲方于本合同签署生效后计【】个工作日内支付首期（合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

4.1 前期顾问服务内容

4.1.1 提供前期规划设计的顾问意见，包括：规划平面布局、主出入口及广场设计、会所功能设计及设施配套、普通商业功能设计分配、平面交通流向设计、停车场管理、建筑防灾、抗灾（火、水、地震）、办公及后勤用房的选位、信箱选位及邮件处理、废弃物管理、标识系统建立及其它相关方面等；

4.1.2 提供各类图纸的顾问审核意见，包括：各类建筑施工图纸、供水、排水、排污系统图纸、低压配电系统图纸、电梯及垂直交通系统图纸、弱电系统图纸、保安系统图纸、消防系统图纸及其它相关方面图纸等；

4.1.3 提供物业工程设备及材料选择的顾问建议，包括：外墙及公共区域建筑材料、停车场防滑防撞设备材料、绿化设计及养护系统、空调系统、电梯系统、备用发电机、水泵、设备变频和节能模式、游泳池设备的选用及其它相关方面等；

4.1.4 提供物业配套设施及功能设置的顾问意见。对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议；

4.1.5 评估影响物业管理运作及收费之因素，包括但不限于：根据物业之整体功能设计、公共区域/各单元内装修标准及选用之材料、工程设施/设备规格、员工编制及薪资福利水平、能源消耗指标预期等，对物业管理费收费标准进行测算。

4.1.6 配合销售宣传活动，提供销售期间涉及物业管理方面的培训（包括销售人员及物业管理人员）；协助销售期间的物业管理形象策划（包括但不限于制服的款式选定）；厘定销售中心及样板区物业管理方案等。

4.2 筹备期顾问服务内容

4.2.1协助甲方制定《物业管理规约》

根据国家建设部及【】市政府的有关规定，草拟一份《【】物业管理规约》供甲方参考。

4.2.2物业管理组织架构

提供对本物业管理处各部门组织架构、基本工作职责之专业建议,协助设计人力资源组织架构。4.2.3物品采购计划

协助审订或编制项目物品采购清单，指导项目物业管理单位采购物业管理运行所需用

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO 的专用设备、工具及其它必需物品。

4.2.4 前期开办预算

根据物业之特定情况，协助审订或编制物业管理处前期开办费预算草案。

4.2.5 物业管理运行成本及费用预算

协助编制首物业管理运行成本及费用预算。

4.2.6编制相关文件及制度

协助为本物业审订或编制符合物业之特定管理需求之《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《装修手册》及相关之各项管理规章与细则。

4.2.7 能源收费方法

对物业内之供电/水系统从未来物业管理角度提供相关顾问建议包括：物业及配套设施部分之供电/水系统合理分割与独立计量要求；物业内公共区域各地段/层面照明用电系统、清洁/绿化用水之系统与业主单元内之供电/水系统合理分割与独立计量要求。

4.2.8 特约服务项目及代收代缴项目

为满足不同消费群体的需求，协助设置特约服务项目及代收代缴服务项目。

4.2.9停车场系统及路线规划

综合物业实际状况以及各项安全秩序维护需求，向本物业提供有关物业内停车场系统设置与运营建议。包括但不限于：停车场出入管理系统、行车路线、停车场出入口、停车场规划等。4.2.10垃圾处理办法

乙方结合项目内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议，包括：确定垃圾房位置/面积、精装修与环卫控制标准、收捡及清运流程。4.2.11物业项目之人事管理制度

协助拟定《员工手册》及各项人事管理制度,制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围;协助制定内部管理制度,服务标准和工作程序。4.2.12员工到岗时间安排

根据物业竣工交付使用之计划与日期,协助进行物业管理部门各级员工到岗顺序、时间节点及人员数量方面的安排。4.2.13员工培训计划

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

乙方对本项目提供培训:物业管理概论、入伙流程、日常物业管理工作、紧急事件处置培训等（平均每个单项安排一次培训，每次两个课时）。4.2.14员工制服

协助并提供本物业部门各职级员工制服样式建议,供本项目物业管理单位参考。4.2.15项目的竣工验收工作

根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方做好本项目的竣工验收工作。

4.2.16物业接管验收流程与标准建议

为本物业提供接管验收的流程及标准内容之建议，并在项目工程竣工验收完成后，协助相关物业管理接管验收工作的进行。

4.2.17移交本物业单元给业户之程序

为本项目物业管理单位提供向业户移交房屋之参考程序（包括业户入伙文件及程序等），协调各部门做好业户验房入驻（住）工作。

4.2.18物业管理方案的建议

对编制的包括：《安全秩序管理方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《业户服务方案》、《应急预案》等。4.2.19安全秩序控制

协助对物业内部公共地方，设备用房及物业周边等区域的安全程度进行评估，订制巡逻路线、巡逻周期及频次，并提供相应安全管理系统建议。4.2.20入伙方面

协助项目物业管理单位对交楼及入伙过程进行演练，并适当提供指导意见或建议。

4.3 运营期顾问服务内容 4.3.1物业保险事项

协助项目物业管理单位制订投保计划，指导办理本物业公共区域相关保险事项。

4.3.2日常业户服务

1)协助/指导项目物业管理单位确认业户相关文件的有效性,以及监督交楼入伙流程的执行情况。建立物业/业户信息反馈系统；

2)协助制定／审核物业管理所需之各项管理制度、规范、工作程序及表格，以达到规范控制及管理，并监督其落实情况；

3)协助完善物业档案管理体系：包括图纸、收楼资料、业户档案和日常各类文件资料

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO 的管理；

4)协助督导二次装修管理工作的开展，指导完善二次装修的审批、监督管理巡查及验收工作：

5)协助制定停车场、垃圾处理等管理办法；

6)协助提供处理业户投诉方法及程序，以求达到优质服务标准；

7)指导项目物业管理单位定期拜访业户,以收集改善管理运作之意见及建议，协助项目物业管理单位做好业户公关工作及日常业户管理工作。包括但不限于业户接待、投诉、处理、要求等；检查各部门之间的工作协调程度。

4.3.3清洁服务

1)拟定物业清洁服务之基准，如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工数量； 2)协助制定多种有偿清洁服务项目，厘定符合市场及项目情况的的收费标准； 3)协助制定适当报表监督清洁日常运作，如《清洁服务质量评价表》等； 4)协助制定该物业的清洁管理方案及清洁服务标准，作为监管之指标。

4.3.4人力资源和培训

1)协助甲方项目物业管理人事管理程序等；

2)系统的培训及考核管理工作持续开展，包括：物业管理专业知识方面、管理服务形象方面、物业工程技术管理方面、业户服务技能技巧方面、综合素质能力提高方面及其它需要方面。

4.3.5 安全秩序管理

1)协助甲方项目物业管理单位根据现场情况完善安全管理岗位，编制相关物业安全管理制度；

2)协助甲方之项目物业管理单位策划消防演习，以及对消防预案进行抽查审定。

4.3.6 财务管理

1)提供收取物业服务费之程序；

2)提供设备设施的运行费用及控制措施，在物业建筑和主要设施确定后，制定物业管理开支预算案，为项目物业管理取费标准的制定提供合理依据； 3)协助甲方之项目物业管理单位审核物业大宗物品采购及协助甄选与物业相关之外包商（可根据项目需要提供专业意见）。

4.3.7 工程方面

1)对园林水系及绿化的维护/节能提出顾问意见；

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

2)协助调查项目有关系统及各项机电设备的运行情况，并适当提供参考意见或建议；

3)审订有关物业长期维修保养计划或方案，并适当提供建议；

4)协助制定各项工程安全管理制度和各种紧急情况处理程序，如跑水、停电、电梯失灵等事故的紧急处理预案。

4.3.8 业户满意度调查

协助每年组织一至两次《业户满意度调查》，并对调查结果进行分析总结。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

5.1.7 甲方须在签约后指定专人负责与乙方进行沟通及联络，若该被指定人变化或其联络方式变更，均应提前以书面形式通知乙方。如果由于通知不及时而导致顾问服务工作受到影响，则甲方需自行承担后果。

5.1.8 甲方须依据本合约规定按时向乙方支付物业管理顾问服务酬金。5.1.9 甲方应及时签收乙方提供之物业管理顾问工作报告、管理建议等文件。

5.1.10如该协议因甲方过错提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿，具体数额另行协商。

5.1.11甲方应监督检查乙方顾问管理工作的实施及合同执行情况，并给予公正、客观的评价。甲方如对乙方顾问工作有任何正式意见或要求均以书面形式告知乙方。

5.1.12甲方有义务协助乙方处理顾问服务工作中的各种问题，以便乙方工作得以顺利进行。

5.2 乙方的权利和义务

5.2.1 乙方应于本合同签订后的10个工作日内制定合理全面的阶段性工作计划和方案报甲方审核，并严格按照计划和进度执行。经甲方书面同意，乙方可根据本项目的实际需要和甲方的要求，及时调整各类顾问工作计划的内容及时间安排。

5.2.2 根据项目营销宣传之需要，向甲方提供（包括但不限于）乙方的企业简介、主要业绩、物业图片及资质等级证书拷贝等资料。

5.2.3 未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同范围内的工作转委托或再委托

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

5.2.10 乙方可协助甲方及项目物业管理单位选聘专营公司承担本物业维修保养、清洁及安全管理等专项管理业务。

5.2.11 乙方所发现本物业所存在的任何质量问题，乙方均应告知甲方，由甲方负责或委托项目物业管理单位负责处理、解决相关事宜。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

取得必要的相应回答。这些通知送交下列地址，甲方、乙方通过上述通知程序指定的其它地址。

致甲方：【】 地址： 【】 电话： 【】 传真： 【】

致乙方：【】 地址： 【】 电话： 【】 传真： 【】

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

本页无正文：

甲方：【】

法定代表人或授权代表：

公司盖章：

日期：

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

乙方：【】xxx【】

法定代表人或授权代表：

公司盖章：

日期：

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

篇2：物业管理顾问合同

第1条:顾问服务之宗旨

为配合xx市『xxxxx』之交付使用及检讨改善已交付使用之物业管理之资素,使往后能令该物业服务保持在一个高的水平,甲方同意委托乙方为上述发展专案提供专业之管理顾问服务,务求使该物业顺利交付给业户使用,同时设立完善管理制度使甲方为该物业成立之管理处管理职员能于最短时间内独立管理整个项目。

第2条:物业管理顾问期限

1、本合同前期(交付使用日前)为前期物业顾问服务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。

2、本合同后期(交付使用日后)为物业顾问常务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。

第3条:前期物业管理顾问的内容/服务范围包括如下事宜:

1、评估住宅小区规划设计及设施设备。

1.1从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见,含包括对日后物业管理有正面及直接影响的意见。

1.2从日后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理之压力。

2、评估各机电房的规划位置,原机电设备合理充分利用

2.1建议小区内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置,使日后管理运作能更为流畅,节省资源。

2.2协助制定管理维修保养计划。

3、建筑材料设备的适用性之专业意见。

3.1提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

3.2提供功能布局的有关专业管理意见,减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增加。

3.3建议成本保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害。

4、协助发展商销售方面

4.1于物业销售期间,针对物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案。

4.2 x年x月x日展销会期间,派一名顾问人员亲临xx展销现场x天,配合发展商进行销售宣传,以及配合物业管理公司解答客户有关物业管理之咨询。

4.5 制定公约条款及管理守则

4.5.1 根据发展商提供之公约样本,与发展商之指定法律代表商讨,参照发展商之意见,协助制定符合政府规定及xxxx之特定公约内容及细则。

4.5.2 制定一套符合xxx所设定之管理规章。

4.5.3 制定xxx业户手册、装修流程、装修守则。

4.6 协助物业管理公司开办事宜。

4.6.1 建议管理处办公位置。

4.6.2 就组建管理队伍、管理结构设置提出建议。

4.6.3 提出管理处内部装修要求意见、购置各类家居、工具、文具用品,以及印制各式表格、信函和信封的专业建议。

4.7 配套设施的安排及管理建议

由物业管理角度,基于小区设计图纸或设计方案,提供小区配套设施意见。

4.8 管理费预算

4.8.1 针对物业日常运作支出,作出评估,制定年管理费预算案。

4.8.2 依据预算案,建议管理费金额。

4.8.3 制定收取管理费之运作程序。

4.8.4 建议管理处帐目之控制程序及安排。

4.9 移交住宅小区单元用户之程序

针对物业移交用户之程序,提出关于用户应知事项、移交流程装修须知、运送物件安排等相关事宜的专业意见及相关文案资料。

4.10 物业交付期间之保安控制

4.10.1 对小区全部公共地方、机械机电室及小区周边范围之保安评估。

4.10.2 制定适合xxxx之保安制度。

第6条:物业管理顾问服务方式

6.1 前期(交付使用日前)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)定期到场召开物业管理顾问会议合共x次(每次为期x个工作日)完成上述第4条之服务内容。

6.2 后期(交付使用日后)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)提供不到场式物业管理常务顾问服务,由乙方指定一名顾问人员通过电话/邮件/传真等方式提供咨询服务。

第7条:物业管理顾问服务费及付费方式

7.1 前期(交付使用日前)顾问费用合共xxxxx。付款方式:

-签署本合同日起七天内支付首期顾问费用xxxx.-第二期顾问服务费用xxxx于x年x月x日之首十四个日内支付。

7.2 后期(交付使用日后)常务顾问费用合共xxxx。付款方式:

-首期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。

-第二期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。

7.3 以上所述相关费用由甲方根据合同按期及时向乙方支付。

7.4 上述物业管理顾问费用已包括乙方派员至现场之一切差旅费。

7.5 顾问费用由甲方拨付至乙方指定帐户十天内,乙方提供收款收据予甲方。

7.6 延期支付的顾问费用,甲方需向乙方支付滞纳金(按月息千分之五计算)。

第8条:双方责任与义务

8.3 甲方责任:

8.3.1甲方应尊重并接纳乙方委派之顾问所提出合理的物业管理办法及适当的培训人员计划,做好管理工作。

8.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负责有严守商业机密的义务, 此所称机密仅限于上述专案乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。

8.3.3甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关,但由于乙方所派顾问人员在工作中造成的纠纷、争议,乙方由责任妥当处理。

8.3.4甲方应按本合同支付乙方顾问费用。

8.3.5甲方承诺本合同中所有条款保密,不对外公开。

8.3.6 乙方委派的管理顾问人员在物业的工作是以完成本协定乙方义务为限,如果超越工作职权范围所引起的任何损失,乙方不承担任何责任。

9.4 乙方责任:

9.4.1 乙方应按期限向甲方提交检讨报告,提供可行性建议。

9.4.2 乙方应按合同负责xxxxx物业管理全面的规划、建议、指导和培训,提供有关物业管理技术,以保证物业的管理质量。

9.4.3 定期向甲方提交管理顾问工作报告,检讨工作。

9.4.4 乙方负责为甲方严守商业机密的义务,此处所述之商业机密仅限与各业主的资料及甲方提供之有关内部营运书面之资料。

第10条:合同终止事由

10.1 除发生下列10.2之情况,立约双方在合同生效期间不得终止本合约;立约双方之任何一方要求终止本合约必须提前至少60天以书面通知对方。

10.2 本合同可在下列情况下终止:

10.2.1甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任,蓄意或故意违约,而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施。

10.2.2 若乙方公司解散、停止经营、转让或因重组或合并以外之任何原因而清盘,乙方须事前给予甲方书面通知。

10.2.3 若乙方未能按本合同第6条按时收到顾问报酬时,乙方有权于提出七天通知后,马上终止合同。

10.2.4 签约双方任何一方,由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力,由受灾方提供当地官方权威证明后,本协定自动终止。

第11条:违约责任

11.1 如乙方于合同期内按甲方之指示全力执行本合同所要求之责任,甲方应于合同期内完全补偿乙方(包括其雇员及代表人)因执行本合同之要求而受到之任何损失,一切诉讼、诉讼程序、索偿及咨询所引起之有关费用(包括聘请律师及其他专业人士费用)以及赔偿责任。但在乙方或其雇员或其代理人蓄意或严重疏忽、过失、违约或违法的情形,同样相应承担上述赔偿责任。

11.2 如甲方非因第10.2而终止合同(处理的方式已于该条款中注明),甲方应赔偿乙方所有由此而发生的合理支出、费用及因终止本合同而所受到之直接经济损失。

第12条:争议解决

12.1 双方在履行本合同如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可提出仲裁委员会仲裁,仲裁裁决是终局的,对双主均具有约束力。

第13条:其他事项

13.1 双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充,以书面签订补充协定,有关之补充协定与本合同具有同等效力。

13.2 若本合同内由任何条文于任何法律下成为无效,非法或不能执行时,本合约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

13.3 本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。

13.4 任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写,并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明当事人之地址。

第14条:合同生效

14.1 本合同双方代表签字及加盖公章,乙方落实收到首期物业管理顾问费用后即时生效。

14.2 本合同正本一式两份,具有同等法律效力。甲乙方各持一份存档。

14.3 本合同所有附件均为本合同的有效组成部分。

篇3：物业管理顾问合同

在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介

(一) 案件概况

原告:上海中原物业顾问有限公司

被告:陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

(二) 法院判决

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:

第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?

第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?

卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?

三、案件相关法律问题分析

(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力

1. 居间合同和格式条款的法律概念引入

对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:

《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”

《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”

2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性

根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。

3. 禁止“跳单”格式条款有效

根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。

(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”

1. 客户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:

第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。

第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。

第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。

第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。

2. 本案中被告陶德华并无违约

该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。

四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。

第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。

第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)

第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。

此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。

摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

关键词：居间合同,跳单违约,风险防范

参考文献

[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .

[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .

[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .

[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .

[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.

篇4：物业管理顾问合同

关键词：公司法律顾问；合同管理；预防性合同；救济性合同

一、公司合同管理的主要内容与分类

企业合同管理的主要内容及分类：

我国合同法学上对合同有各种理论分类，如有名合同与无名合同、要式合同与非要式合同、格式合同与非格式合同、诺成合同与实践合同等，这些分类在法学研究层面当然各具理论价值，但从企业实务层面来说，主要考虑将合同管理中所涉各种合同进行如下三类划分：

（1）业务合同、劳动合同及其他合同。视企业所在行业或经营范围的差异，合同涉及本企业商品或服务正常生产与销售的，则为“业务合同”。

“劳动合同”为本企业作为用人单位与劳动者签订的以劳动用工内容为核心的各种合同。

除了上述两类合同以外，以本企业作为合同当事人的任何合同均可划入“其他合同”之列。最常见的“其他合同”有银行借款合同、保险合同、建设工程合同，以及运输合同、仓储合同等等，其范围十分广泛，难以也不必逐一罗列。

（2）涉外合同与非涉外合同。以本企业作为合同当事人的合同中，如果合同含有“涉外因素”，如对方当事人为境外主体、合同客体在境外，或者合同内容与境外有关的，则为“涉外合同”。它们同样可以纳入上述涉外业务合同、涉外劳动合同及其他涉外合同三项分类当中。

与涉外合同相对应，不含涉外因素的合同，无论是业务合同、劳务合同还是其他合同，均为“非涉外合同”。

（3）防范性合同与救济性合同。从订立合同的根本原因来看，企业的各种合同仅为两类，一类是为了便于事后有约可循、操作规范、减少或避免争议、防范合同风险而订立的，另一类则是争议已经发生、为解决争议而达成的各类协议。前者称之为“防范性（或规范性）合同”，后者则为“救济性合同”。

二、公司法律顾问在防范性合同管理中的主要工作

1.完善合同管理制度与制定常用格式合同，发挥制度的作用与“批发性管理”的效率

凡事预则立，不预则废。合同管理也应重在防范，即公司法律顧问应该担当防范企业法律风险的“防火员”，而不该只在风险已经产生后充当“灭火员”。不过，企业涉及的合同份数众多、种类复杂，法律顾问人手有限，往往又难以事事参与、件件过问、款款亲为、字字把关。

为了解决这一管理效率上的矛盾，首先必须从完善合同管理制度与制定格式合同开始，为企业建立或完善合同管理规章制度，发挥制度的作用与“批发性管理”的效率。相关管理制度包括：①交易对象审查制度。从合同相对主体究竟如何开始，弄清交易相对方的身份、状况、资信等基本信息，做到不谈、不订连交易对象基本状况都没有搞清楚的糊涂合同②高水准格式合同使用制度。对于常用、非重大的书面业务合同，区别其性质与种类，由公司法律顾问会同外聘社会律师制定比较规范的合同格式，供业务、劳资管理等人员在工作中经常使用；③合同条款及法律讲解、培训制度。定期为业务、劳资管理人员讲解条款、研读法律，让他们在提高合同法律及风险意识的同时，能够真正理解有关条款的具体含义及利害关系，避免不知其所以然的机械套用；④合同签订前的最终把关制度；⑤已签合同的公司法律顾问留存备案制度；⑥履行过程中风险出现或极有可能出现时，对公司法律顾问的第一时间报告或通报制度。

2.对于重大、复杂的业务合同，公司法律顾问必须从各个环节真正参与其中，必要时与单位外聘的常年或专项法律顾问律师协同管理

标的较大、法务复杂、事关企业重大利益的合同，从一开始洽谈时就应该有公司法律顾问的全程参与，以便在交易对象、交易标的、结算方式、品质保证、合同担保、争议解决方式、诉讼管辖乃至于适用法律、合同文本等方面从严把关，在合同签订、履行、协商等各个环节，为企业争取进了能多的合法权益。

考虑到专业知识、执业经验等方面可能存在的局限，可会同单位外聘的常年或专项法律顾问律师进行合同协同管理，以真正帮助企业避免法律风险，维护企业最大的合法权益。

3.注意合同签订、履行、协商、联络等环节证据的留存与收集工作

对于与合同相关的票据、文书、往来业务资料认真收集，妥善保管；对于未能顺利履行、可能发生纠纷的合同，相关往来文书必须由公司法律顾问起草与经公司法律顾问修改发出，避免业务人员因不谙法律而可能造成的被动局面；同时，又为其后的救济性合同管理留下证据、打好基础。

三、公司法律顾问在救济性合同管理中的主要工作

由于现实世界及企业运作环境的复杂性，再周密的防范性合同管理措施也不可能绝对不出意外，从而诉讼风险的控制或诉讼管理在所难免。这就需要公司法律顾问做好救济性合同管理工作。

1.出现纠纷后，进行协商、调解解决问题可能性的判断，做好纠纷解决工作

合同履行过程完全顺顺利利、当事人之间毫无不同意见可能只是一种理想状态。利益的不同与冲突使得合同履行过程中的不同看法、争议并不少见。如果争议不可避免，且争议明显具备法律性质，则公司法律顾问就不能置身事外，而应根据争议的具体情况，如争议产生的原因、涉及企业利益的大小、对方态度与要求等等进行综合判断，看是否具备协商、调解解决问题的可能性；并与业务人员一道，订好解决纠纷的各类具体协议并参与、监督这种救济性协议或合同的实际履行情况，实现妥善解决纠纷的合同管理目标。

2.诉讼、仲裁难免时，应积极准备并及时进入司法或准司法程序

如果不具备协商或调解的可能，或者协商、调解久无效果，以及发现严重危害本企业合法权益的事件，如侵犯本企业知识产权（包括商标权、专利权、专有技术等）与商业秘密，挪用、侵占企业财产，商业贿赂，不正当竞争等，则应积极收集、准备证据材料，向企业权力决策层书面建议进入诉讼、仲裁等司法或准司法程序。

参考文献：

[1]孙艳艳.论设立中公司合同债务的承担.法律学.中央民族大学，2013

篇5：酒店管理顾问合同

汉中世都三国大酒店（以下简称“甲方”）

汉中市经济开发南区银沟桥小区似沟园403栋5单元101室史剑凌（汉中六韬酒店管理有限公司）（以下简称“乙方”）

甲方为了提高管理质量，特聘请乙方作为汉中世都三国大酒店管理顾问就相关事宜达成如下协议：

一、期限：一年，自2009年3月1日至2010年2月28日。

二、乙方的工作范围

1、对酒店日常经营活动、规划提出咨询意见，对酒店发展长远计划和对外形象建设提出切实可行的操作办法。

2、对酒店经营过程中存在的问题进行查找，并提出整改意见。

3、对酒店领班以上的管理人员进行培训，对员工培训拿出培训大纲及培训资料。

4、可参与酒店的管理活动，可以行使甲方对后厨的权利，参与酒店各种会议，对餐饮毛利控制在46%以上，对客房毛利控制在62%以上。

5、本合同签订之日起，乙方应该在甲方连续工作，直到找出酒店存在的问题，并提出整改意见，以后每月至少工

作四天，遇到紧急事务或重大事项通知后，应当及时赶到，特殊情况除外。

6、根据情势发展，酒店需要的其他工作。

三、甲方给乙方提供的工作条件

1、住宿由甲方提供，交通费每次按公共汽车费用支付。

2、必要的办公条件。

四、顾问费：元，按月支付，每月支付元，在甲方给员工发工资时一同支付。

五、乙方在本合同签订后，毛利达不到合同约定的标准，或提不出有效、可行的整改意见，甲方可解除本合同或降低顾问费。

六、合同未尽事宜，双方另行协商。

七、本合同一式两份，双方各执一份。

甲方：乙方：

篇6：企业管理顾问聘请合同

甲方：

乙方：

经协商，甲方聘请乙方担任店面管理顾问，为明确双方的权利义务，特订立本协议，以资共同遵守。

第一条 店面管理顾问工作的具体承担

根据甲方店面特点，乙方担任甲方现阶段店面管理顾问，乙方在征得甲方同意的前提下可直接监管店面管理工作。

第二条 店面管理顾问的工作内容

1、每月需安排固定时间到店面现场；

2、店面重要活动或会议需参加；

3、为店面提供人才引进的信息，参与中高层的人才引进的面试并提供咨询意见；

4、对店面重要制度、文件的出台提供修改意见并给予指导；

5、每月与店面高层管理交流；

6、店面设专人与之联系，店面管理相关问题协助解决。

第三条甲方的义务：

1、甲方指定负责人配合店面管理顾问工作。

2、甲方应及时向乙方通报其组织机构、人员、业务及其变化等情况。

3、甲方应给乙方留有合理的时间，以完成甲方交办的各项事务。

4、甲方对于交办给乙方的事情，应当为乙方提供真实的情况和基础资料。

第三条 乙方的义务：

1、乙方应克尽职责，为甲方提供优质的店面管理服务。

2、乙方不得以任何方式泄露在工作当中接触的商业秘密及其他秘密，损害甲方的利益。

3、乙方应当固定时间与甲方领导或联络人座谈一次，以便了解甲方的信息。

4、乙方应在合理的时间内完成甲方交办的工作。

5、乙方应当做好工作记录，定期向甲方书面报告工作情况。

第四条 其他安排

1、甲方通过专人与乙方联系工作，也可授权其他人员与乙方顾问联系工作。

2、提倡甲方以书面方式安排顾问工作，提出问题或具体工作要求、提供相关情况；提倡乙方相应以书面方式回复或及时电话回复等。

第五条 顾问费用

1、甲方每年向乙方缴纳店面管理顾问费用万元整，于协议签订日付一半，另一半前付清。

第六条协议期限

年月日止（或者双方约定某某事项完成为止）。

第七条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

本协议最终解释权归乙方。

甲方（盖章）：乙方：

篇7：15企业管理顾问合同9.24

甲方：

乙方：

兹因企业经营需要，特聘用同志为甲方管理顾问，现经协商一致，特签订本合同，以共同遵守执行。

一、在合同期间，乙方应服从甲方的领导，遵守各项规章制度，尽职尽责完成工作任务。

二、合同期限：本合同有效期自年月日起至年月日止，期满作废。如需继续聘用，须提前协商，重新签订合同。甲方有权根据乙方的工作情况，随时解除协议但应提前十日以书面的形式通知乙方。

三、报酬：甲方在乙方完成甲方安排工作的情况下，每月支付乙方800元的顾问费，另支付700元竞业限制补偿费。于次月号发放上月的顾问费。

四、乙方承诺：

1、乙方承诺,其在甲方任职期间,不在与甲方生产、经营同类产品或提供同类服务的其他企业、事业单位、社会团体内担任任何职务，包括但不限于股东、合伙人、董事、监事、经理、代理人、顾问等等。

2、不论因何种原因合同终止，在合同终止后都不得到中国境内与甲方同类或有竞争关系的单位就职（包括非全日制工作）或义务帮工。1

这些单位包括但不限于含以下业务范围或服务方式的单位与企业：体验式培训；管理培训；管理咨询；青少年素质培训；拓展训练；团队训练；TM训练；魔鬼训练；人才招聘；等业务。

3、不论因何种原因合同终止，在合同终止后都不得到中国境内自办与甲方同类或有竞争关系的企业或者从事与甲方商业秘密有关的产品的生产，所谓与甲方同类或者有竞争关系的企业，包括但不限于含以下业务范围或服务方式的单位或企业：体验式培训；管理培训；管理咨询；青少年素质培训；拓展训练；团队训练；TM训练；魔鬼训练；人才招聘；等业务。

五、违约责任

1、乙方若违反本协议第四条规定，应返还甲方支付给乙方的竞业限制补偿费，并支付五万元的违约金。

2、甲方未按协议约定支付顾问费，按同期的贷款利息支付违约金。

六、因本合同产生的纠纷，双方应协商解决，协商调解不成的，由甲方所在地人民法院管辖。

七、本合同一式两份，双方各持一份，具有同等效力。

甲方：乙方：

篇8：物业管理顾问合同

所谓公务法律顾问制度, 是指国家制定的规范国家党政群机关法人及国有企事业法人、行业协会法人中从事法律职业的公务法律顾问管理制度的总称。

1、国家主权和法制的统一性决定了国家法律专业技术人员的全国统一性和司法性。国家应制定全国统一而完善的包含《司法资格》《律师资格》《司法鉴定人资格》《企业法律顾问资格》《仲裁员资格》等执行法律法规的专业技术人员相互融通、法律法规专业优质资源共享的、门类比较齐全完整的、相互协调的法律职业人才共识互认体系。从而建立起包含法官、检察官、警官、企业法律顾问、仲裁员、陪审员、公证员、律师、法学教授、法律工作者在内的全国统一的公务法律顾问管理制度和法律专业技术人才队伍。

2、法律专业技术资格外延应当科学发展。法律专业技术人员简称就是“法律人”。法律人大体上可以分为两大类:内部法律人和外部法律人。内部法律人英文叫i nhouse-lawyer。就是在法人的内部从事法律事务的专业人员。内部法律人的权利来源于国家制度授权, 是《法官法》《检察官法》《公务员法》《国有资产监督法》等国家权利和社会权利的延伸。而外部法律人是社会法律人, 英文叫attorney-at-law, 一般是指在私人律师事务所注册执业, 并向客户提供有偿中介法律服务的执业律师。

3、法律专业技术资格内涵的加深, 决定了公务法律顾问管理制度是各专业和各行业内部法律人制度。所以民事法人的法律执业机构和岗位应当细分为: (1) 符合《公司法》有关规定并建立董事会、监事会和法人治理结构的可改称律师公司或法律顾问咨询公司。 (2) 符合法律规定, 进行定向服务的行业 (集团) 公司设立的专业律师公司或专业律师事务所。 (3) 党政群机关法律事务机构或法律顾问岗位。 (4) 行业协会及工会、妇联群团法律顾问等多种法律服务形式。 (4、) 司法鉴定人等理工科法律顾问。

4、法律专业技术人员随市场经济发展应走出国门, 建立与国际企业法律顾问和企业律师接轨的制度。在全球经济一体化的今天, 特别需要建设一支为国家和跨国公司服务的强大的企业法人内部的法律服务队伍。让公务法律顾问的根能够深深地扎进国家党政机关、企事业单位的法治管理制度之中, 使律师从疲于奔命中彻底解脱出来, 且获得更好的发展空间和生机。

5、国家法律专业技术人员制度应当互认和接轨。根据《国际经济法》、《国际私法》和国家主权原则应当对包括法律专业技术资格在内的国家法律职业资格互认, 才能达到相互尊重国家主权和国家专业技术人才。因此, 掌握法律原则、贯彻法律意识、同为内部法律人的司法机关不应歧视企业法律顾问和基层法律工作者, 而应当作到法律人的相互尊重。

二、积极加强公务法律顾问管理制度建设

法律本于正义, 责任重于泰山。建立有限责任政府才是人民的希望所在。在建设社会主义法治国家进程中, 党政法律顾问制度建设是依法行政的迫切需要。各级行政机关的法律顾问队伍建设是搞好依法行政的法律保障和法治关键。

1、正确区分内外部法律人。内部法律人来自于国有资产或国家公法的授权, 是国有资产或公法的自然延伸;而外部法律人是基于公民个人或小企业私人权利的延伸。而社会中介组织中的公民律师等外部法律人队伍仅仅是公务法律顾问队伍的一种临时补充。

2、采用全新的普法考试机制。实行法律专业技术资格4科统考合格制。凡依法取得国家《法律专业技术资格证书》的法律人都应当可以进入全国各个法律职业机构和岗位进行相互交流, 从而解决学非所用、外部包装的表面“浅层普法”。3、实施专业技术人才强国政策。尤其法律重在维护社会公正及社会实践的扬善行为和法律执行力, 所以应当重在考核法律专业技术人员的法律行为和执行法律法规的作风, 重视对法律服务市场的执行行为的监督和考核。推行法律法规专家执政、法律法规专家治厂;法律过错责任追究制度。

4、建立内外部法律人相互交流机制。应建立合理的法律法规专业技术人才相互交流渠道。想挣钱发财的“法律人”应当调换角色定位去当“经济人”;而想树立公正司法形象的“法律人”应当到政府法治机关或司法机关去当政府法律顾问、当警官或法官、检察官, 以树立法治政府清正廉洁、专业高效、公正执法、公正司法的法治形象和法律威信。应当让具有不同价值取向的“法律人”有重新思考人生价值的变数和出路。

三、加强企业法律顾问制度建设是稳定社会、依法治企的紧迫需要

制度, 就是对权利进行制约控制的限度。用法律法规手段管理经济代理人, 才是企业管理的生命线。

1、从优秀企业法律顾问中选择企业经营者和国家法律职业人员。给机关法人和企事业法人设置法律事务机构、配备企事业法律顾问作为企业法人的法律眼和法律手臂, 就是为了使企事业法人能够及时弥补规章制度缺失和法律专业技术人才配置缺陷, 从而作到在政府招商引资、企业营运活动中依法决策、依法经营, 依规办事, 及时预防法律纠纷和防范法律风险, 强化企事业法人的法律意识和法律行为能力。

2、规定企业法律事务机构及企业法律顾问为国资公司必设职能机构及企业资质中必设专业技术人员。由企业法律顾问对内部管理制度行使事前法律预防、事中法律控制, 事后公益法律救济的“内部法律补钙”, 并与外部法律人行使局部诉讼、仲裁等“外部法律拐杖”临时法律补充是稳定社会、依法治理国资企业的迫切需要。

3、高级法律顾问的评价要素。高级法律资格的评审应由法律规定和法律顾问注册管理机构进行审批。高级法律顾问资格的申报评定程序应当由法律直接规定。实行法律顾问自己申报、行业协会会审、主管部委依法审批的程序。凡取得高级法律顾问资格的才能受聘企业总法律顾问或法律董事、法律监事及担任企事业高层管理人员以及律师事务所的负责人。

4、非因法定事由, 公务法律顾问不得被调换岗位。法律顾问是依法执行公务并承担法律责任的法律专业技术人员, 其法律权利不仅应当受到法律制度的特殊保障, 而且还应当享有与国家审判员、检察员相当的工作条件保障。

5、完善激励约束机制。在重大疑难诉讼活动中, 企业法律顾问与社会私人律师进行的是等量风险劳动, 企业法律顾问应当享受与律师同工同酬待遇或参照法官、检察官、以及企业其他专业技术管理人员的项目承包奖励办法、或按诉讼标的的3%-15%进行减少和挽回经济损失的特别授权代理奖励。

在人治与法治的对撞中, 从法律文本走向法治经济现实还有一段相当艰难的路要走。法律人才的相互交流应坚持兼容并包原则, 设立制度将内外部法律人整合起来, 建立《中华人民共和国公务法律顾问管理制度》并制定统一的法律职业道德规范, 且制定包含内外部法律人在内的国家《专业技术人才法》, 实现“法律人”从文科到理工科的良性大循环检验锤炼过程, 以保障国家法治建设能满足市场经济国际化和建立国家法治工程的需求, 从而提高各级国家机关法人、企事业法人的法律素质。

参考文献

[1]、《中共中央、国务院关于进一步加强人才工作的决定》 (2003年12月26日)

[2]、人事部、国家经贸委、司法部人发 (1997) 26号《企业法律顾问执业资格制度暂行规定》

[3]、《国有企业法律顾问管理办法》 (国资委 (2004) 第6号令)