物业项目创优简介

2024-04-23

物业项目创优简介（精选6篇）

篇1：物业项目创优简介

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目

录

一、前言

二、青岛恩德物业管理有限公司简介

（一）公司基本情况介绍

（二）创优项目概况

三、项目特色服务

四、“创优”工作的实施

五、项目物业管理档案目录

六、结束语

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前言

创建优秀物业管理项目对物业管理行业的发展具有极其重要的意义。物业管理创优工作是与品牌物业相互交流和学习的重要渠道，也是自身检测的重要方式。所以，在物业管理行业竞争日益激烈的今天，要时刻树立忧患意识的同时，更重要的是想方设法推进自身管理上的专业化程度和专业化水平，逐步建立自身在物业管理中的优势或强势。

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公司简介

（一）公司基本情况介绍

青岛恩德物业管理有限公司是由山东恩马实业集团有限公司控股的专业从事物业管理的企业。公司创建于2003年10月，公司具有物业管理的三级资质，历经十年的发展，恩德物业这个充满激情与活力的团队始终以创新的精神努力打造闪光的物业品牌。

公司凭借恩马实业集团雄厚的实力作依托，在短时间内，已逐渐成长为青岛市具有一定实力的物业管理企业之一。公司上下齐心，摒弃传统的管理模式和管理理念，不断学习和总结先进的管理经验，以“恩泽千家，泽益万户”为企业宗旨，以“全心全意全程为您服务”为服务理念，对自身严格要求，通过提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务，实行标准化、规范化、专业化的管理运作体系，创造适合物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的现代企业制度，力求在市场和同行中逐步树立起恩德物业的优秀管理品牌与企业形象。

公司非常注重标准化管理，实施了ISO9001质量管理体系。建立一套科学高效的管理机制，依靠现代化的管理手段，内强管理、外树形象，不断提高服务质量，为业主提供优质服务，使业主的物业保值、增值。

目前现有员工60余人，本科10人，专科20人，全国注册物业管理师3人，全国物业企业经理上岗证20人，中级职称6人，特殊工种持证上岗14人。是一支服务意识强、业务素质高、具有开拓创

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新精神的员工队伍。为企业的腾飞奠定了坚实的基础。

为了适应物业行业的发展潮流，公司将一如既往的以“全心全意全程为您服务”为服务理念，以开拓创新赢得市场，精心打造“恩德物业”品牌，力争为山东省物业服务行业发展做出更大贡献。管理项目：

恩马花园

恩马山庄

恩马双城汇

恩马文景园

企业宗旨：

恩泽千家，德益万户企业价值观：

诚信兴业、责任为先、注重细节、至诚服务

企业服务理念：

全心全意全程为您服务企业经营理念：

以服务塑品牌，靠品牌赢市场

企业愿景：

成为山东省知名物业服务企业

（二）“创优”项目概况

恩马•文景园项目是由恩马集团下属企业青岛海洋物业发展有限公司开发建设。恩马•文景园位于崂山区银川东路18号，南临青岛

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啤酒城，近眺石老人2.5公里秀丽黄金海岸线，东依自然蜿蜒的崂山余脉，西侧毗邻浮山森林公园，面山朝海。是崂山CBD为数不多的纯板式高层人文社区。

恩马•文景园总占地面积1.8万平米，总建筑面积10万余平米，由5栋高层组成，共计约734户，面积区间在94-160平米不等，2009年9月开盘，2011年7月交付。绿化率高达40%。

恩马•文景园完全实现人车分流，绿化率高达40%，景观设计风格为新中式，采用一带二轴十二节点的设计原则，整个景观由水景中心带，两个入口轴线，十二个景观组团构成，小区三季有花、四季常绿，空气清新，绿色天然氧吧。让家园建在公园中，打造公园式住宅小区。

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恩马•文景园楼体外观采用公建化设计，外形典雅庄重，与西方国际化接轨，楼座均设有精装大堂，更提升了居住档次，既为客人来访提供了等待空间，又是老人小孩休憩的场所。

恩马〃文景园优雅的居住环境、和谐的人文环境使小区物业持续升值。目前，小区入住率达到98.6%，收费率达到95%，业主满意率达到99.34%，小区智能化设备齐全，实行全封闭式物业管理。

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2012年8月30日，恩马〃文景园小区荣获“青岛市示范居民楼院”称号，是全市本年度第一批荣获此殊荣的小区之一；得到《青岛早报》报道。

2012年恩马〃文景园通过青岛市物业办组织的专家评审，获得“青岛市优秀物业管理住宅小区”称号。

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项目特色服务

（一）全心全意全程为您服务

恩德物业努力打造阳光团队，以为业户提供高品质服务为中心，以信息透明和让业户满意为基本点，主动为业户提供超值的物业服务。全程打造管家式服务，从人性化，个性化角度出发，为广大业户提供优质的物业服务。对于业户入住、装修以及家居生活中的各项需求，提供及时帮助，使业主足不出户即可享受各种服务。

（二）“5341”物业快速服务反应体系

“5分钟”接到业主电话后或现场要求时5分钟内反应到位。“30分钟”一般问题30分钟内解决。

“4小时”30分钟无法解决的，应向业主口头解释并于4小时内最终解决。

“1日”需协调外部单位解决的，应于一日内，向客户做出书面答复。

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（三）“12345”服务规范

“1证件”服务人员上门服务时必须佩戴工牌，并向业主出示。“2公开”公开出示“统一收费标准单”公开一票到底的服务收费单，服务完毕后请业主签署意见。

“3到位”服务后清理现场到位，使用、操作、演示到位，向业主讲解到位。

“4不准”不准喝业主的水，不准抽业主的烟，不准吃业主的饭，不准要业主的礼品。

“5个1”出示1张名片，穿上1副鞋套，配备1块垫布，自带1块抹布，提供1站式的服务。

（四）亲情化便民服务

自恩德物业管理有限公司接管恩马〃文景园项目以来，服务中心组织开展多种亲情化便民服务。如：客服中心无偿为业主提供代收代存快件服务，小区门岗帮业主代收报纸，工程维修人员根据业主需求，无偿提供家庭线路、马桶、热水器检修，为业主无偿代管钥匙、进行车位租赁；为业主准备便民车、打气筒、医药箱、雨伞等便民服务设施。

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“创优”工作的实施

创“省优”工作的主要步骤

（一）确立工作目标

2013年将恩马〃文景园小区创建成“山东省物业管理优秀住宅小区”。

（二）成立创优工作小组及工作安排

3.工作职责

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（1）领导小组职责

组长职责：孙厚基

1）负责创优工作的全面指导工作

2）负责创优工作的宣传动员工作

组员职责：刘云雷

1）负责创优工作的监督检查工作

2）负责创优工作内部检查的组织实施和后期整改指导工作

组员职责：纪晓燕

1）负责支持配合项目创优中需要地产公司协调各项工作

2）负责创优工作的员工培训工作

3）负责与上级部门协调沟通工作

组员职责：曹明海

1）负责创优工作中公共区域设施设备存在问题的整改

2）负责所有硬件设施、设备不符合创优要求项整改工作（2）执行小组工作职责

组长职责：杨浩光

1）负责和政府物业主管部门对接，严格按照创优标准提升各项工作，及时汇报给相关领导；

2）负责创优方案、计划编制、组织实施； 3）负责创优资料整理工作规范化指导工作。4）负责创优汇报资料的汇总和制作工作。5）负责项目创优有关资料的初审。

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执行组组员职责：客服组：王贞梅、陈振杰

1）负责客户档案管理工作。确保档案齐全，完整、易于检索。

2）负责客服部所有工作记录的整理工作，确保按照公司标准进行操作。

3）负责所有承接查验中所有资料的整理管理工作。确保档案齐全，完整。

4）部分文案工作。

客服组：王贝贝

1）负责财务有关收费制度、管理费用收缴、有偿服务各项创优需要报表的制作工作。

2）负责创优需要的物品、标示标牌的外联设计制作工作。

3）创优需要的文案整理工作。

工程组：官军、张海

1）负责项目上所有机电设备、设施的整改工作，确保达到创优标准。

2）负责按照工程作业标准进行操作，确保按照标准填写各种有关表格。

安全环境组：郑海伦

1）负责公共秩序维护工作，争取治安事件发生率为0。

2）负责安全环境部所有工作记录的归档整理工作。确保按照作业标准进行操作。

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3）负责绿化及保洁工作，达到4星级级绿化养护标准，达到四星级保洁标准。

4）负责培训安全环境部所有员工具备创优要求标准。

（三）创优宣传和贯彻 1.内部宣传、贯彻

在2013年初召开物业公司全体职员培训动员大会，引导大家充分认识申报创“山东省物业管理优秀住宅小区”的重要性和必要性，明确创优的目标、计划和管理责任等。从而强化员工的事业心，工作的责任感，不断提高员工的工作自觉性和积极性。

在2013年3 月组织学习有关物业管理方面的法规、政策及创山东省优秀住宅小区的标准，进一步增强政策观念，提高服务水平。

各部门根据方案的实施要求，按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》对照山东省优秀住宅小区的各项标准进行检查，根据职责具体安排分工实施。

2．外部宣传和贯彻

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为得到广大业主对创优工作的支持与参与，保证创优工作实施，在小区内进行宣贯，利用小区内的宣传栏、海报、宣传画、滚动屏等宣传工具向广大业主宣传创优工作、动员全体业主共同参与到创优活动中。

（四）以业主开放日活动促进创优工作实施

按照青岛市物业办的统一部署，恩德物业于2013年5月31日在恩马〃文景园小区组织开展“尊重业主，理解物业”业主开放日活动。青岛市物业办、崂山区物业办、惠都社区居委会等相关领导，崂山区多家物业公司领导及恩马文景园业主代表共计60余人参加了本次活动。本次活动也得到了青岛日报、青岛新闻网和崂山电视台等多家媒体的全程报道。

活动当天相关领导及业主代表参观了物业服务中心的各个部门

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及相关的设施设备。参观的过程中，工作人员详细向业主介绍了客服维修服务操作流程、监控应急预案，消防预警方案、配电、生活用水及供热设施的管理及专业维护人员的操作规范。

通过对小区设施、设备深入全面的参观了解，使业主对恩马文景园物业客户服务流程、小区的绿化景观及小区先进的配套设备有了更进一步的了解，并对以上物业的管理工作表示肯定并提出表扬。

通过此次活动拉近了业主与物业之间的关系，加深了物业与业主

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之前的相互理解，业主对物业的工作也有了进一步的支持，业主在开放日前后也发生了很多变化。如：

1）业主的缴费积极性提高。

2）业主和物业之间的信任度及满意度增加。

3）开展业主开放日活动后，小区业主和物业的关系比原来更加融洽。

4）开展活动日活动后，对秩序维护封闭小区管理的措施更加理解。

通过“尊重业主、了解物业”业主开放日活动，也进一步推进了创优工作的开展。

（五）创优自检、整改、复检达标

1.2013年3月1日至6月31日，执行小组按照责任分工开展创优工作，按照《山东省物业管理优秀住宅小区检查标准》进行自查并整改。完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯

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穿于文景园项目创优达标的整个过程，在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整改和巩固阶段以硬件为主。实施时间节点如下：

①2013年3月1日至2013年6月31日，完善小区档案，主要包括基础档案管理、公共设施设备管理、房屋管理维修登记、保安消防车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设及管理效益等。

②2013年4月1日至2013年6月15日主抓安全护卫管理，通过专业培训，提高整个秩序维护部整体的护卫素质和为业主服务的意识，确保秩序维护人员尽职尽责，胜任本职工作，杜绝小区内出现重大安全责任事故，维护居民生命财产安全。同时，要做好消防巡视检查工作，定期进行消防设施检查，完善消防设施，消除障碍物，加强对小区设施的保护，对向坏人坏事做斗争的护卫人员及时进行表彰或物质奖励。

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③抓好车辆管理，鉴于小区实行人车分流管理，小区地上禁止乱停车，所有来往车辆必须停放在停车场或停车位，不得乱停乱放自行车、摩托车统一停放。

④抓好环境卫生管理，督促保洁人员要按公司规定及时进行清扫，确保小区内外绿地的清洁卫生，确保达标。

⑤加强公共设施设备的维护保养工作，加强工程部的工作力度，由项目服务中心监管，对小区所有的公共设施设备按要求进行巡检，对于检查出的问题及时修复。共用设施设备管理中，设施设备运行使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。电梯按规定运行，严格遵守国家关于特种设备的使用要求，按时检验注册备案。

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2.2013年6月30日公司创优领导小组对项目及各部门创优工作按计划逐项进行验收，对于不符合事项提出整改意见，责任部门按计划时间完成，如出现拖延计划现象将进行内部处罚。评审完毕后，恩马〃文景园服务中心要制定长效管理制度，巩固成果，使管理与服务水平再创新高，为永久保持和提升山东省物业管理优秀住宅小区奠定坚实的基础。

3.2013年7月22日为了更好的提升工作质量，尽快达到省优标准，评优专家组及业主代表对恩马文景园小区进行了预评审，专家组和业主代表对项目的整体服务及公共设施设备是满意的，同时也提出了中肯的建议，预评之后项目根据专家组的建议又重新进行了整改。

为了达到省优标准，公司管理层还带领员工到已经获得省优的项目或者服务有特色的项目学习、观摩和交流，尽快缩短差距，提高

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服务水平。

（六）阶段性成果

1、建立起业户维修投诉回访机制，对于业主提出的问题及时记录、解决并回访；

2、路面整治取得满意的成效，获得业主好评；

3、公共区域休闲娱乐设施，重新粉刷保养，为业主提供了更好的休闲娱乐场所；

4、完善了各项档案管理，使档案完整齐全；

5、完善了风机房、消防泵房、配电室等机房的各种标识、管理制度的上墙工作，使我们的设备管理更加标准化；

6、共用设施设备管理中，设施设备运行使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保

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养规范。电梯按规定运行，严格遵守国家关于特种设备的使用要求，按时检验注册备案。

7、通过小区绿化、景观的维修整改，使小区环境进一步得到提升，让业主感觉到物业实实在在的服务，得到广大业主的好评。

8、自创优工作以来，凭着扎实的管理服务工作，在物业服务中赢得了业主的信赖，获得了业主的好评。获得城市信报、青岛日报等多家媒体的报道。

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五、项目物业管理档案目录

1.基础管理（盒号1.1—1.2）

1.1按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用………….1.1.1青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证…………………… 1.1.2主体结构工程质量验收备案报告………………………… 1.1.3青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证 1.1.4建设工程竣工规划验收许可证 1.2已办理接管验收手续 1.2.1网点电气

1.2.21、2号楼住宅电气图纸 1.2.33、4号楼住宅电气图纸

1.2.45号楼住宅电气图纸、地下电气图纸 1.2.5智能化综合图纸 1.2.6消防报警图纸 1.2.7地下给排水图纸 1.2.8地下室给排水 1.2.91、2号楼住宅给排水 1.2.103号楼住宅给排水 1.2.114、5号楼住宅给排水 1.2.121-3号楼住宅供暖 1.2.134-5号楼住宅供暖 1.2.14网点结构图纸

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1.2.15地下室结构图纸

1.2.161、4、5号楼住宅结构图纸 1.2.171-2号楼住宅建筑图纸 1.2.182号楼住宅建筑图纸 1.2.193号楼住宅建筑图纸 1.2.204-5号楼建筑图纸 1.2.21网点平面图 1.2.22地下车位平面图 1.2.23绿化图纸 1.2.24通风排烟图纸

1.基础管理（盒号1.3—1.10）1.3物业管理企业实施统一专业化管理

1.3.1 物业服务企业资质证书……………………………… 1.3.2物业公司营业执照副本 1.3.3物业公司税务登记证副本 1.3.4物业公司资质证书 1.3.5机构代码证 1.4前期物业服务合同

1.4.1前期物业服务合同（恩马〃文景园）1.4.2物业用房公证书

1.5在房屋销售合同签订时购房人与管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1.5.1物业管理资料交接书

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1.6建立维修基金

1.7房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1.7.1青岛市商品房住宅使用手册（恩马〃文景园）1.8业主委员会规定程序成立，并按章程履行职责

1.9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1.10青岛市物业管理优秀住宅小区达标申报表 1.基础管理(盒号1.11)1.11物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 1.11.1员工行为规范 1.11.1环境部工作手册 1.11.1客服部工作手册 1.11.1工程部工作手册 1.11.1秩序维护部工作手册 1.基础管理（盒号1.11.2）1.11.2物业培训资料

1.基础管理（盒号1.12—1.15）

1.12物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 1.12.2管理人员资格证书 1.12.3技术人员资格证书

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1.13.1消防监控室管理(见现场)1.14.2按规定收取物业管理费用，物业日收费明细 1.14.3财务管理

1.14.4交税记录（存公司财务）1.14.5半年费用收支公开报表 1.15.1升降机验收交接清单 1.15.2自动报警系统交接清单 1.15.3潜水泵设备交接清单 1.15.4公共部位设备交接清单 1.15.5公共区域照明交接清单 1.15.6消防水工程交接清单 1.15.7文景园电表交接清单 1.15.8绿化资料交接清单 1.基础资料（盒号1.16—1.17）

1.16建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册 1.16.1业主基础资料 1.17.1业主投诉/维修记录表 1.基础资料（盒号1.18—1.19）

1.18.1恩马〃文景园项目业主满意率调查表 1.19.1投诉/维修问题记录表

2.房屋管理与维修养护（盒号2.1---2.7）2.1符合创优相关标准（见现场）

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2.2青岛市城市建设规划管理办法（房屋外观符合创优相关标准）2.3楼宇巡查管理作业规程（房屋外观符合创优相关标准）2.4青岛市城市建设规划管理办法（房屋外面符合创优相关标准）2.5.1青岛市城市建设管理办法 2.5.2《业主手册》中装饰装修管理规定 2.6房间空气调节安装质量检验规范 2.7.1装修申请单 2.7.2装修情况一览表 2.7.3违规装修整改通知单 2.7.4装修巡查记录表

3.共用设施设备管理（盒号3.2.1）3.2.1恩马〃文景园设备台帐 3.共用设施设备管理（盒号3.2.2）3.2.2配电室/泵房值班记录 3.共用设施设备管理（盒号3.2.3）3.2.3综合巡视检查表

3.共用设施设备管理（盒号3.2.4）3.2.4风机巡视检查记录表

3.共用设施设备管理（盒号3.2.5—3.2.7）3.2.5来访人员登记表 3.2.6消防泵房定期维修作业书 3.2.7消防设备年保养记录

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3.共用设施设备管理（盒号3.2.8）3.2.8消防泵房/喷淋泵房巡视记录表 3.共用设施设备管理（盒号3.2.9）3.2.9排污水泵日巡视检查表

3.共用设施设备管理（盒号3.3—3.7）3.3.1巡查记录表 3.4.1综合巡查表 3.5.1综合巡查表

3.6.1设施设备定期维保作业书 3.6.2供水设备巡视记录 3.7.1配电室值班日志

3.共用设施设备管理（盒号3.8—3.9）3.8.1电梯日巡视检查表 3.8.2电梯检修工作报告书 3.9供暖

4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.1---4.1.2）4.1.1人员出入管理规程 4.1.2人员进出登记

4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.3）4.1.3秩序维护部交接班记录表 4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.4）4.1.4车辆/物品登记表

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4.保安消防/车辆管理（盒号4.2.1---4.2.3）4.2.1秩序维护部工作手册 4.2.2秩序维护部夜班督查表 4.2.3巡查登记表

4.保安消防/车辆管理（盒号4.3.1---4.4.2）4.3.1突发事件应急处理程序 4.3.2限速/禁鸣/禁止攀登护拦标识 4.4.1消防监控中心值班管理制度 4.4.2监控中心交接班记录表

4.保安消防/车辆管理（盒号4.4.3---4.6）4.4.3外来人员进出登记表 4.4.4住宅小区消防应急预案 4.4.5消防安全规定 4.5.1停车场管理规定 4.5.2来访车辆登记表

4.6中华人民共和国交通安全法实施细则 5.环境卫生管理（盒号5.1---5.3.2）5.1.1环保人员分配、设施配置统计表 5.2.1保洁区域责任制考核标准 5.3.1保洁日工作记录表 5.3.2消杀工作记录表

5.环境卫生管理（盒号5.4.---5.9）

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5.4.1城市房屋白蚁防治管理规定 5.5.1保洁日工作记录表 5.6.1保洁日工作记录表 5.7业主公约

5.8.1青岛市养犬管理办法 5.9.1青岛市区域环境噪声标准 5.9.2青岛市大气污染防治条例 6.绿化管理（盒号6.1---6.3）6.1.1绿化委托外部公司养护合同 6.2.1业主公约 6.3.1保洁日工作记录表

7.精神文明建设（盒号7.1---7.2）7.1.1业主公约 7.1.2小区文化活动 7.1.2老年人体检中心

7.1.2第四届“惠都杯”居民文化节通知

7.1.2关于开展第五届“惠都杯”居民娱乐文化节通知 7.1.2关于加金岭社区服务中心QQ号的通知 7.2.1精神文明公约 7.2.2八荣八耻

8.管理效益（盒号8.1---8.3）8.1物业管理费收费报表

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8.2.1提供便民有偿服务 8.2.2维修派工确认单 8.3.1财务管理规定

8.3.2文景园客服中心资产台帐

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结

束

语

今后我们还将认真贯彻主管部门的精神，认真贯彻行业标准，严格按照物业服务合同，继续强化企业内部管理，加强行业自律，认真提高服务品质，请各位领导和评优专家考评我们。

通过创优的实施，切实提高了我们物业管理服务的规范化和物业服务水平，保持了物业服务工作规范的常态化，促进了恩德物业品牌的建设。同时，我们深刻认识到创优达标工作只有开始，没有结束。因为创优达标只是恩马.文景园物业服务中心获取荣誉称号、促进管理水平提高的一种方式。我们的目标是以创优工作为契机，不断的总结创优工作经验，将创优活动常态化，长效保持良好的服务水平并不断提高，秉承“全心全意全程为您服务”的服务理念，争创山东省知名物业服务企业。

谢谢各位莅临现场指导

篇2：物业项目创优简介

刘芳付

一、物业管理项目创优考评的产生发展与现实意义

（一）标准的产生过程

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，也催生了物业管理行业的迅速发展。1995年，建设部颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》，并以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

（二）标准的主要内容

2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。该套标准采取100分制评定，适用于全国各地，基本上覆盖了物业管理的各个方面，市优、省优、全国示范，分值不同。

（三）物业管理项目创优考评的三个阶段

物业项目要想通过全国物业管理示范大厦（小区）的考评，分以下三个阶段进行，大约要三年以上时间。

1、第一阶段：通过市级考评。

一般每年的四、五月份开展市级考评工作，由市级物业管理行政主管部门主导，地方行业协会对各参评单位进行考评及综合打分，对考评通过的项目授予市级优秀物业管理项目。

2、第二阶段：通过省级考评。

次年的八、九月份由省住建厅主导，省级行业协会对各市推荐的、已通过市级考评的项目进行省级考评，对考评通过的项目授予省级优秀物业管理项目。

3、第三阶段：通过国家级考评。

第三年的十至十一月份由国家住建部主导，中国物业管理协会对各省推荐的、已通过省级考评的项目进行国家级考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的项目及管理单位。

（四）物业管理项目创优的意义

1、企业是创优工作的基层支持者和参与者，企业参与创优工作有利于：完善企业管理制度，规范物业管理行为，提高物业管理水平；增强员工的专业技能、协作精神、服务意识；物业服务企业获得社会认可，提升企业知名度，树立品牌，增加发展商和业主的信任感，为企业市场开拓增加筹码；取得物业小区调整收费标准的依据。

2、任何行业的产生和发展都遵循着从自发、自由式向规范、集约式转变的规律。在物业管理行业推行创优考评活动，促进行业实现转变和健康发展。其主要意义在于：促进了行业管理行为的规范化；行业整体管理水平得到提升；树立了行业崭新的形象；促进了行业健康发展。

3、创优考评对社会的意义：有利于加强城市管理，提升城市整体形象；有利于提高城市居民的居住生活质量，建设和谐社区；有利于社会主义精神文明和物质文明建设。

二、物业管理项目创优考评的操作程序

（一）参评项目的申报

一般来说，选择申报参评项目主要应考虑以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。

2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。

3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。

（二）企业调配资源

企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：

1、领导重视。企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。

2、组织保证。为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。

3、人员培训。创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基楚。

4、激励机制。创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。

（三）内部评定

在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。

1、项目内部初评。初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点：

（1）选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的市级优秀小区（大厦）标准，同时结合本企业的检查标准进行。

（2）明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。

（3）选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。

（4）细致分组检查。一般分为：资料组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。

（5）参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。

（6）提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。

2、项目持续改进

从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题：

（1）整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。

（2）整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。

（3）整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改中应注意控制成本、质量和工期。

（4）二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。

（四）资料的准备

1、基础资料建立

反映物业管理日常服务与运行、物业服务相关的合同、物业承接查验等资料；制订各种切实可行制度；建立台帐；规范填写日常运作表格等运行情况等。这些都属于基础资料。基础资料一定要注意是原始资料的积累，主要包括：

（1）项目规划建设、设计、设施设备资料；（2）房屋资料、住户档案资料；

（3）物业承接查验、物业管理服务合同，日常维护维修、巡查巡检、清洁、绿化维护资料；（4）业主大会成立及业主委员会、管理规约资料；（5）专项维修资金资料；

（6）物业服务内容公开、收费定期公布资料；

（7）管理规章、作业标准、培训、考核、收费机财务管理等资料；

（8）管理人员及专业技术人员持证上岗和再培训资料；（9）投诉、维修及满意度、回访资料等；（10）社区文化活动资料；（11）项目经营状况资料等。

2、创优资料建立

建立在基础资料上，根据创优标准评分生成的一套资料，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等过程。主要由文字、表格、图片及照片四种形式，包括综合汇报资料、迎检资料目录、附件等。创优资料要求：

（1）资料内容条理清晰、细致；（2）执行标准资料内容，编排科学；（3）对标准准确理解、并原则把握；

（4）在原始资料基础上；应反映出严格执行制度→计划→实施→反馈→整改的过程；对日常管理具有真实的追溯性。

3、编制迎检资料总目录

迎检资料总目录相当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建议将小区迎检资料的总目录分为8册；大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参考大厦总目录进行编制。总目录力求简练，分目录则应详细。制作目录的目的是便于检索。合理的目录能够保证资料整理工作的顺利进行，因此企业首先应注意目录的制作。

4、广泛收集资料

创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等，范围广、数量大，完整收集难度大。因此，要充分发动相关部门和相关人员，积极配合，大力协作，力争把资料收集完整、齐全。

5、细心整理资料

对已收集上来的资料，要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：

（1）创优资料应指定专人妥善保管，非指定人员不得随意拷贝和删除。

（2）应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。

（3）尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如ISO9001质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复印量，节约时间和资源并保证清晰。

（4）正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。

（5）分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。

（6）资料的打印、复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。

（7）在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写。

（8）整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。

（9）与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主委员会成立过程记录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找。

（五）硬件准备

硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很难在较短的时间内完成，故创优项目必须提前准备，从日常做起，按高标准进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后，依照国优标准及企业规定对项目的硬件进行整改、完善、维护及管理的工作。下面阐述的硬件准备是指确定创优项目后，企业在日常管理基础上，对硬件加以提高和改进的工作。

1、全员参与，周密计划

硬件准备是庞大而复杂的工作，要求参评项目负责人在整个整改、完善过程中，充分发挥领导艺术及沟通协调才能，动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目标，项目负责人应做到：

（1）具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中，应在对物业管理工作全面了解的基础上，通盘考虑，统筹安排，防止疏漏和顾此失彼。

（2）加强计划性。在企业内部初评后，根据缺陷的数量、整改难度等，分清轻重缓急，制定出详细的整改完善计划，按计划、有步骤地抓好落实。

（3）注意跟踪检查、督导。在计划实施的过程中，应定期跟踪检查，发现问题要及时了解情况，分析原因，制定改进措施，并督促相关单位和部门整改。

2、实施的细节与注意事项

国优标准对硬件达标的要求作了总体的描述，企业应结合本企业实际逐条编制实施细节、注意事项加以说明，确保项目的硬件环境能够达到相关要求，以保证硬件准备工作的完成。

（六）迎接考评

1、接待工作

接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场迎候考评组。全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。

接待、汇报现场的布臵要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要周到。

2、汇报工作

汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。

口头汇报通常由项目主要负责人担任。负责口头汇报的人员，要求十分熟悉项目的管理运作情况和创建的全过程。汇报时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式10-15份为宜。另外，制作装订要求外观精致、美观，内容实在、精练、准确，排版规范，字迹清晰。

3.考评分组

按照惯例，考评小组会对考评人员进行分组，一般分为三组： ⑴ 资料组。这一组的工作人员侧重于检查“基础管理”部分的文字资料及图纸方面的内容。他们的工作重点往往集中于查阅资料，详细询问验收情况、业主委员会的成立情况、维修基金的建立及使用情况、产权分配情况、管理公司经济效益等。对此，管理公司应安排对资料整理情况掌握较全面的人员做好应对准备。

⑵ 设备组。这一组人员的重点是查看现场管理情况，他们在现场检查占了大部分考评时间，只用极少的时间翻阅资料。这一组成员一般都是由设备专家组成，从专业角度去检查管理单位的管理水平。管理公司应安排熟悉设备管理的工程人员进行陪同，及时开启、关闭设备机房，做好应对准备。

⑶ 环境组。这一组人员的侧重点在于对房屋维修养护、环境、绿化方面的考查。参评单位应提前做好线路设计、安排专用电梯等事宜，以保证迎检工作快速、顺畅进行。

4.考评检查线路的设计

尽管考评小组可以自由决定考评现场所走的路线，但由于其现场考评离不开天台、地下室（设备房）、楼层及外围环境四大部分，因此参评单位仍应该根据四个地点设计相应的路线。线路设计应做到线路不重复，各部分衔接顺畅。管理公司应安排熟悉管理区域地形、了解现场管理情况的人员进行陪同，以免造成混乱。

5、现场陪同

现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。企业现场陪同人员应注意：

（1）分清主次。陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查。

（2）准确分工。针对检查人员专业分组情况，确定相关专业人员陪同并携带相关物件。

（3）有问必答。陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评组要有问必答、有理有据、切合实际，切记不可避重就轻或信口开河。

6、考评情况汇总

一般情况下，现场检查结束后，考评组要向受检单位通报考评情况并提出希望和要求。此时，应安排人员进行记录。对考评人员指出的问题，必要时可适当进行解释，同时要明确表态，对考评组指出的问题提出具体的整改措施和完成整改的时限。

三、物业管理项目创优考评中发现的问题

（一）考评资料编制方面发现的一些主要问题

1、基础性管理薄弱。管理资料、制度、流程、表单等呈现临时性、零散性、突击性，缺乏自履行物业服务合同以来的“原始痕迹”资料。

2、迎检汇报材料撰写、内容不完整、不清晰，或缺乏条理性。过简或过繁，常态管理与创建主次颠倒，篇章结构不清晰，项目情况漏项（如物业服务用房、占地面积、绿化覆盖率、车位数量、物业管理区域平面图等）。

3、申报创建的项目条件不具备。一般表现为入住率或交房时间不够；有的存在无合同或合同无效下的无因管理状态；还有申报区域未实行由一家物业企业实行统一的物业管理（非住宅、非商业性项目问题突出）；超资质规定，承接项目；不及时调整办理企业资质等。

4、物业管理项目承接查验手续不完整；权责不明，权属不清。

5、物业设备管理资料不全。主要设备缺乏“台、表、卡”跟进性的管理（高层住宅项目问题突出）；无消防验收意见，或消防验收后不重视维护管理；无二次供水清洗及清洗人员的健康证资料；公共设施设备节能缺乏措施；缺水、电、气应急预案设计、演练等资料。

6、业主委员会成立程序不规范；业主委员会成立后，合同主体发生变化，承接验收资料清册未经业主委员会确认。

7、维修资金的建立及续筹、缴存清册资料普遍存在问题。

8、物业档案缺乏规范性管理；未能分类建档，规范装订，有效管理；业主档案制作不规范，未能分户建档，一户一档，存在随意性和临时性；物业员工档案、培训资料欠缺或不完整；质量记录、岗位工作记录不全，没有相对应的月结、年度总结分析报告。

9、外包合同的监管内容不明确，监管措施不到位，尤其是对项目开发商直接外包的执行，缺乏现场验证、衔接、联动、监管等措施。

10、投诉处理、满意度意见征询和整改的记录及资料不齐全，也没有相应的分析总结资料。

11、利用业主共有设施经营收益分配与财务模糊不清。

12、社区活动或与业主互动活动资料欠缺等。

（二）考评环境管理发现的主要问题

1、房屋屋面的问题。私搭乱建、屋面地漏缺隔网、存在卫生死角、危及人身安全措施不足、不注意消防通道在屋面平台的要求等。

2、房屋立面的问题。空调冷凝水未集收、空调、防盗网、阳台封闭、晒衣架等安装不统一，外墙清洗不及时，外立面管网排污、排粪等未定期清（疏）、楼道私搭乱拉线，配电柜未锁、消防柜损毁、共有部位和自有部位责任不清等。

3、垃圾处理问题。无生活垃圾房，临时垃圾收集出现异味、蚊虫，垃圾日产日清、分类回收问题。

4、“四害”问题。排水渠生蚊虫，灭“四害”的措施不足，灭鼠无低毒措施，毒饵的定点投放图、回收处理问题，防鼠板高度不足，生活水池未加蚊虫隔纱网，水箱盖无锁且无交叉管理措施等。

5、地下车库问题。存放杂物，地面不卫生且油污存在，集水渠、井未定期清疏，交通指示、引导标识、禁火标识等悬挂不利于目视，人防设施与车库共用措施缺乏，应急防水沙包的准备缺乏等。

5、车辆管理问题。岗位记录、车辆登记出入欠规范，道路交通标识缺漏，限速及人车混流的安全提示缺失等。

7、标识（CIS）系统问题。危及人身安全警示标识、提示牌欠缺，水体及游泳池缺安全隔离围网，水深、严禁跳水、潜水等提示、警示牌缺，消防通道指示、管道、流向的标识欠缺，消防设施的检查和提示欠规范，标识牌的制作、张贴和管理混乱或存在临时性等。

8、绿化问题。出现垃圾或杂物，植物的长势、架空层阴生植物的处理措施缺，公益性标识牌缺漏，修剪造型问题等缺乏专业指导。

9、消防问题。楼层疏散图不清晰，灭火器材效力过期，配臵不足，无箱临时放臵地面,枪头丢失及水龙带破损；秩序维护员回答消防应急处理程序不完整、清晰，屋面疏散通道门上锁，消防栓上锁，消防设施管理和定期检验无法查询记录，通道占用或堵塞，缺少联动系统的检查，预案应急培训及演练存在互动、分析、措施、完善等不足。

10、施工现场的管理问题。对二次装修的现场防火，防止乱接管线措施，施工人员（如人员清场可采用考勤机方式）管理，破坏房屋结构和承重的告知、防止、报告处理等。

11、其他问题。高空晒衣架、花盆、坠物防范措施，电梯轿厢内、管道井、检查井清洁，宠物家禽饲养管理，化粪池排水不畅、杂物多，施工现场、公共通道、广告牌管理等。

（三）考评设施设备管理发现的主要问题

1、设施设备接管后统计、台表等缺乏跟进分类逐一编号，对应建立台帐；台账资料与现场质量记录不符；未能较好地反映运行管理与系统保养。

2、现场设施设备、管线的标注、运行状态、分色、流向标识不清晰。

3、公共设备房岗位职责、操作、应急规程要上墙；设备保养计划漏项较多，且简单；设备、机房无应急灯，配电房、泵房门缺防水防鼠挡板；公共设施设备节能措施未跟上。

4、配电房的现场操作不规范；高低压配电箱柜地面无绝缘垫、无警示线，配电房运行的模拟图不清或缺欠；绝缘工具未按规定定期做检验；高压配电保养、值班人劳保防护和工具不规范；配电房的电容器自动补偿不重视，没有补充更换已损坏的电容器；开关柜的分闸指示灯不亮；配电设备的管、桥、架等接地线不规范；配电箱柜内存杂物，维修管井管口消防封堵疏漏等；应急柴油机房不是配备防爆照明灯具；应急电池失效，电池液的比重不合规定，无测定记录；燃油箱下没有配套泄油砂池等。

5、电梯机房卫生差，无警戒线，底层电梯的防水应急沙包欠缺；电梯维保合同监管措施不到位。

6、水泵房压力表没有定期校验，消防喷淋开关位臵应打到自动状态。

7、消防监控中心缺故障处理程序，无禁烟火标识；消防设施设备处于无管理（无保养、无巡检、无记录、无启动）状态。

8、地下层的渗漏、引水处理缺乏科学。

9、中央空调系统无水处理（RJ系列）措施。

四、物业管理项目创优考评的思考

1、物业管理项目创优考评是提升物业管理与服务水平的平台。整个物业管理项目创优考评的过程，其实就是物业人完善物业项目资料收集整理、设备管理、环境管理、安防管理的过程；也是物业人与业主、业主委员会、社区居委会、政府主管部门以及行业专家等沟通、交流和学习的过程。

2、树立“以人为本”理念，结合本企业、本项目正确理解与执行标准，切忌照搬照抄。

3、物业管理项目创优考评是一项系统工程，贯穿于物业管理服务全过程，所以，创建是一时，工夫在平时。

4、物业人管理服务的态度决定考评结果,物业人日常管理服务的细节决定项目考评的成败。

篇3：创优工程项目的管理施工要点

关键词：创优工程,管理施工,细部处理

0 引言

在现代技术迅猛发展的社会, 建筑质量直接关系着一个建筑企业的长远发展, 直接影响人们居住以及工作的舒适度。于此同时, 创优工程项目应当从两方面着手:技术措施、管理措施。本文针对这两方面进行总结, 认为积极完善质量管理体系、明确分工, 落实责任、重视建筑工程的整体质量、强化材料把关等刚面着手提高管理质量。

1 创优工程项目的技术管理措施

在施工过程中, 施工人员应当从每个工序着手, 确保各工序都按质按时完成, 特别是一些基本的施工技术。

(1) 复合地基:这一种技术是将水泥粉煤灰利用长螺旋钻来进行加工, 之后再依照固定的方式进行复合地基的组成, 并且还是新型的复合地基。一般这种技术会充分的应用在淤泥质土、砂土或者是粉土之类的地质条件中。

(2) 钢管桩:在建筑物比较密集的地方, 很多高层的建筑物都会普遍选择直径较大的钢管桩, 因为它对比沉桩及挤土桩, 可以更有效的解决对周边环境的严重影响。

(3) 深基坑的支护技术:对不同的施工现场, 其环境的保护以及坑深度之类的都会存在要求的不同, 所以在支护技术中也就有很大的要求, 比如一般的支护技术会选择排桩、土钉墙以及水泥土墙等等, 每一种墙都有其自身的特色以及不足的地方。所以在进行施工的时候, 一定要根据施工的现场选择一个最合理且科学的支护方式, 例如土钉墙, 在施工的方面它的优势就是费用比较低且施工非常方便, 不过缺点就在于所适用的深度不太深, 其深度不能超过15m, 并且在施工中, 其周遭的环境保护也不够严谨。

(4) 桩检测:其实在施工当中, 桩的检测也是十分重要的, 其中包括了在检测成孔后与成桩后。对成桩后的检测, 一般都会偏向动力的检测, 在检测时, 切记一定要以国家所规定的标准来进行检测以及验收。

(5) 沉管灌注桩:在施工的过程中, 沉管灌注桩的合理利用, 对施工的正常实施也要一定的帮助。在对灌注桩进行振动、锤击沉管的标准致伤, 还要进行新桩型的研发, 例如说直径大于500m的沉管桩以及新型扩底桩技术等。

2 创优工程项目的质量管理措施

2.1 积极完善质量管理体系

施工质量管理体系是对施工质量管理与制度进行规范的依据, 也是约束施工人员行为的重要标准, 施工人员有法可依, 是提高水利工程施工质量的重要途径。水利工程单位应该以国家相关的法律法规作为依据, 结合水利工程的具体情况, 制定科学、合理的质量管理体制, 明确工程质量管理的目标、内容、目标及方向, 并让施工单位严格依照相关的规范和标准进行施工。施工单位应该以国家和人民的利益为重, 落实水利工程的质量管理工作, 对项目负责人、单位领导、技术人员的职责进行合理的分配, 将责任落实到人, 以免在工程施工质量出现问题找不到相关的负责人, 以此对工程建设施工进行规范化管理, 并严格遵守质量管理的原则 (具体见图1) 。

有关管理部门应当要求建筑企业必须建立健全内部的质量管理体系, ISO9000体系就是此种类型的质量保证体系。该体系内容含有和项目施工相关的质量管理程序, 例如《检验、试验》, 这些内容是确保整个项目有序进行的前提条件, 时刻坚持“预防为主”的原则。换一句话说, 质量体系的建立和实施是使得质量管理工作有序进行, 进而有利于提高项目的施工质量。可见, 建立健全质量管理体系是质量控制的前提条件, 而质量控制的关键在于严格贯彻实施质量管理体系。为此, 建筑企业应当提高全部员工的质量管理意识, 特别是管理人员, 唯有如此, 才可确保质量管理体系的贯彻实施。常见的质量控制措施详见表1。

2.2 细部处理

要想实现工程创优, 施工企业应当注意细部处理。“细部”通常指的是各分项工程接合部及不同材料、不同做法的交接处。如室外墙面泛水收头、滴水槽、滴水线、出檐口等。研究表明, 细部处理、成品保护工作也是确保工程项目质量的有效措施。在施工装饰过程中, 施工单位通常存在全方位、多工种交叉作业。在细部处理过程中, 施工单位管理应当集中在科学、有序安排施工需要的交叉作业, 抓好细部处理和成品保护上。要先实现对交叉作业的科学安排, 施工单位可从以下三点着手:合理安排工序;合理安排施工的空间、时间;合理安排施工人员, 确保施工进度顺利进行, 以免发生窝工的情况。保护成品、处理细部是确保装修质量的关键环节。尽管国家以及行业相关文件对此类部位未作出规范, 但是其直接影响建筑观感位。倘若施工企业处理好这些部位, 则可以有效提高整个工程质量, 实现工程创优。

2.3 施工现场文明管理

(1) 现场布局。相关人员应当严格依照平面布置图进行布局, 而且合理规划施工现场, 尽量不要占用附近的公共场所或者农田。倘若施工过程对附近植被造成破坏, 则施工后应当帮助恢复。此外, 施工现场应当做到排水通畅, 而且定期进行检查, 管理好相关设施以及设备。

(2) 实施工点挂牌施工。设置相关标牌, 明确说明项目名称、项目负责人、开工时间、竣工时间等情况, 同时明确表明举报方式或者监督电话等。

(3) 安全警示。相关人员在醒目位置设置安全警示标志、安全标语、安全操作等有关信息, 而且合理使用用电设施, 建设安全文明标准工地;定期检查现场材料摆放情况, 而且挂设产地、规格等信息。与此同时, 相关负责人以及施工人员都要挂挂胸卡上岗。

2.4 重视建筑工程的整体质量

在建筑施工过程中, 建筑企业应当对质量实施事前、事中、事后三个阶段的质量控制。事先控制指的是在项目施工前, 建筑企业制定详细、行之有效的施工方案, 建立健全质量管理体系, 并且完善相关的管理制度, 特别是严格把关管理人员、施工人员的素质。事中控制指的是在项目施工期间, 建筑企业严格控制现场的机械设备、成品、半成品等情况, 确保项目的顺利进行。事后控制指的是项目施工结束后, 管理部门、建筑企业等单位对建筑进行检查, 发现工程存在施工质量问题之后, 及时的进行处理。相关管理部门应当充分发挥施工、设计等单位的功能, 建立健全相关的管理制度, 引导施工企业采取安全、可靠的材料以及施工工艺, 确保项目的安全、顺利进行, 提高项目建设的质量。与此同时, 施工单位应当强化现场巡视, 有利于尽早发现施工过程中存在的问题。

要想提高项目的整体质量, 施工企业应当注意细部处理、把关建筑材料。其中, 细部处理、成品保护工作也是确保工程项目质量的有效措施。在施工装饰过程中, 施工单位通常存在全方位、多工种交叉作业。在细部处理过程中, 施工单位管理应当集中在科学、有序安排施工需要的交叉作业, 抓好细部处理和成品保护上。要先实现对交叉作业的科学安排, 施工单位可从以下三点着手:合理安排工序;合理安排施工的空间、时间;合理安排施工人员, 确保施工进度顺利进行, 以免发生窝工的情况。保护成品、处理细部是确保装修质量的关键环节。“细部”通常指的是各分项工程接合部及不同材料、不同做法的交接处, 如室外墙面泛水收头、滴水槽、滴水线、出檐口等。尽管国家以及行业相关文件对此类部位未作出规范, 但是其直接影响建筑观感位。倘若施工企业处理好这些部位, 则可以有效提高整个工程质量, 具有点睛的功效。

2.5 强化建筑材料的把关

建筑企业还应当强化对建筑材料的把关。施工材料是进行项目建设的物质基础, 其质量高低直接影响项目质量情况。为此, 施工单位应当选取合理、质量好的建筑材料。在项目施工前, 建筑企业应当合理选取材料, 并且仔细检查材料是否符合国家以及行业的相关标准, 并且需要符合项目工艺、技术等要求。为此, 相关人员应当严格把关施工材料的质量。在选取施工材料过程中, 建筑企业应当货比三家, 选取性能好、价格合理的材料, 并且实地考察所选材料的厂家情况。建筑企业还应当挑选样品, 对其进行检测, 检查其是否符合施工的要求, 搞好材料的检测和施工试验, 保证样品检测结果的准确性, 尤其是一些关键部位, 及时发现存在的问题, 并且采取有效的措施。在国内的建筑行业中, 很多施工施工主体操作仍然不规范, 尤其是以次充好、偷工减料等情况十分严重。部分施工企业的质量管理工作停留表面, 尚未真正落实到实处。作为施工单位工作的主要场所, 工程项目既可直接展示施工企业的形象, 又可使得企业获得经济效益, 实现社会效益、经济效益的“双赢”。施工单位应当确保投入使用的全部材料都必须存在合格证明、出厂说明等材料, 并且然后在现场的由甲方对施工材料进行抽样检查并送进实验室进行复试, 进一步完善施工材料质量的试验与检验工作。只要是没有通过检验且检验结果不合格的原材料、成品以及半成品都不可以在建筑工程使用, 防止其对工程的整体质量造成不良影响。

2.6 合理安排进度

建筑企业应当按照分项的难易程度进行合理、科学的安排, 将项目施工划分四个阶段:一是准备阶段。在此阶段, 项目的主要工作是对施工图纸进行会审, 安排设备有序、安全进入施工现场, 并且按成设备安装, 同时搭设相关的临时设施, 完成对底下管线进行加固、改道等工作。二是完成基础施工的阶段:该阶段期间, 项目主要工作是地下室剪力墙、基础承台、高程复测等。三是施工主体结构的阶段。该阶段是项目施工最主要的阶段, 需要搭建工程的主体结构。可见, 该阶段工程量十分大。为此, 项目各个部门应当制定合理的施工方案, 精心组织施工活动, 确保项目按质按时完成。四是项目收尾以及验收的阶段。该阶段, 项目主要工作是进行验收, 并且对项目的相关资料进行整理, 为验收以及交工工作顺利进行。

3 结束语

篇4：物业项目创优简介

【关键词】健全管理体系；争创精品工程；创建省级文明工地

Ensure that key project construction quality and safety excellence standards——Oversight documentary of the Xunyang Zhongchi century building construction project quality and safety

Liang Yong

（The Xunyang construction engineering quality supervision station Xunyang Shanxi 725700）

【Abstract】In this paper， the quality of construction in the the Xunyang a project， supervision of production safety， and civilization site created， focusing on implementation of the on the following aspects of practice experience on the grasp of the importance of project management.

【Key words】Improve the management system；Striving for quality engineering；Creating provincial civilized site

旬阳县中驰世纪大厦位于县城商贸街中段，在县城区综合建设超前规划的理念指导下，打造商业、居住、商务、城市景观观光五大功能于一体，建筑外型设计风格独特、新颖、装饰靓丽华贵，开启我县高层建筑新篇章。

该工程由陕西中驰实业有限公司开发建设，中国核工业第22公司承建，湖北十堰市建筑设计研究院设计，陕西环宇建筑工程项目管理有限公司监理；建筑规模6.8万平方米，总投资1.2亿元，框架剪力墙结构，CFG灌注桩，主楼地上31层，地下1层，建筑高度94.75m，设计合理使用年限50年，建筑等级一类高层，耐火等级一级，抗震设防烈度6度，屋面和地下室防水等级为1级。

由于该工程建设周期长，施工难度大，技术含量高，要求标准高；再加上被县政府列为年度重点项目建设之一，在确保该工程顺利建设，工程质量创优，安全生产达标，监管责任重大，要全面保证监管任务的圆满完成，为此，我站在工程施工质量、安全生产、文明工地创建等监管方面，着重落实抓好以下几方面工作。

1. 明确监管重点环节，确保生产安全

1.1 要求建立健全安全生产管理体系。

安全生产管理体系是企业安全生产管理的核心命脉，也是项目管理的重中之重。项目部在设置配备了安全管理部门和安全管理人员的同时，要求选用实践经验丰富、责任心强、专业水平过硬的人员负责施工现场的日常施工安全、消防安全、文明施工、环境保护和社会综治五项工作任务；在项目部配备2名专职安全员负责对整个施工过程、施工环节、施工项目进行督促、检查、验收的同时，在各施工班组配备兼职安全员，充分做到及时发现隐患，及时排除隐患，从而形成横向到边、纵向到底的安全管理网络，促使施工过程各环节均处于受控状态，将事故隐患苗头消除在萌芽阶段。

1.2 完善项目安全生产管理责任制。

项目安全生产责任制是安全管理的重要保证。按照“谁主管、谁负责”和“管生产必须管安全”的原则，要求施工项目经理与安全员、各班组长签订《安全生产管理目标责任书》，与工人签订《劳动用工合同》，实行层级管理层级负责，充分做到安全生产，人人有责，从而形成科学严密的管理体系。用制度约束从业人员的不规范行为，用责任明确各管理人员肩负的目标任务。

1.3 用编制的施工方案指导工程施工。

对专业性较强，施工难度较大的项目，必须编制专项安全施工方案，认真核查方案编制的针对性、可行性，严格按权限、程序审核，审批把关，对照施工结果，检查落实情况，做好监督日志。对关键部位、重要环节采取重点监控，协助、指导应急救援预案的演练，核实救援组织机构、职责分工是否到位，以应对突发事件的发生，做好充分的准备和防范工作，为确保施工安全奠定坚实基础。

1.4 切实加强经常性安全生产教育培训工作。

对照项目部制定的学习教育制度，要求必须每月定期组织项目管理人员召开安全生产形势分析专题会议，做到有事早发现、早解决。定期组织学习相关法律、法规、标准、规范、规程和上级有关文件精神，要从思想认识上、行为过程中消除物的不安定状态和人的不安定因素；充分做到警钟长鸣，增强施工人员的自我保护意识和防范意识；并将安全教育、安全交底贯穿于施工的全过程，从而形成人人讲安全、事事重安全、个个保安全的良好局面。

1.5 认真落实安全检查责任制度。

安全检查是强化安全管理、预防事故发生、明确责任的重要条件。依据《建筑施工安全检查标准》，对涉安项目分阶段进行检查验收，对在检查中发现的事故隐患和苗头，要做到“定人员、定期限、定措施、定责任”予以全面整改落实，采用跟踪盯防的办法，将发现的问题彻底得到消除。

2. 严把施工质量验收关，争创精品工程

“百年大计，质量第一”，在中核22公司的施工过程中，监督人员针对施工的重要部位、关键环节，坚持高标准、严要求、创精品的监管理念，充分做到在监管中体现服务意识，在服务中发挥监管职能的重要作用，重点开展好以下工作：

2.1 加强重点管控，落实监管目标任务。

在项目施工过程中，针对工程特点，施工难点，结合新工艺、新技术、新材料的推广应用，认真核查施工方案、验收资料，严格把好质量验收关，落实好参建责任主体的质量责任，从而充分发挥质量监管的指导监督作用，促进施工各检验批、分项、分部质量达优。

2.2 强化过程控制，落实“三检”制度。

过程控制是根据工程质量特点进行的质量管理，是行之有效的管理工程质量的措施之一，坚持落实施工过程的“自检、互检、交接检”制度，对保障施工质量，落实质量责任，履行验收程序，达到工完场清发挥主要作用；是确保分项、检验批质量一次验收合格的重要保

证。监督人员在履行监管职责的过程中，既要做到能掌控全局，又要能抓好细节把关，只有这样，才能确保监管目标任务的顺利完成。

2.3 坚持以人为本监管，抓好规范标准执行。

“管理出效益，管理出成果”。质量安全监督管理是一个系统工程、综合工程，在对重点项目建设监管上必须运用现代管理的思想，要坚持以人为本，做到与时俱进。结合施工企业、施工人员的管理水平、操作技能、督促指导施工企业各专业管理人员、施工人员的定期业务培训学习，突出重点，兼顾普遍，牢固掌握规范标准和强制性条文，熟练运用新技术、新工艺、新设备的使用，不断提高管理人员、施工人员的技术素质、专业技能和操作水平，不断增强全员的质量意识和精品意识，从而使工程质量、安全生产控制目标得以实现。

3. 示范引导，典型带动，实现省级文明工地创建目标

文明工地创建活动的深入广泛开展，是促进工程质量创优、安全生产达标的基本保证。我们要持之以恒的按照省、市主管部门的指导方针，始终坚持“以人为本、以质量为核心、以安全为重点、以科技为动力、以科学管理为手段”，兼顾节约、节能、环保、效益等诸多因素文明工地创建宗旨，完成创建目标。

3.1 按照省级文明工地创建验收标准及内容，确定创建目标，制定创建计划，明确创建责任，落实创建任务。在监管过程中，实行分层次、分项目、分类别制定创建方案计划，督促指导完成阶段性创建任务，通过抓过程创建，确保安全生产，确保施工质量，最终达到实现创建总目标。

3.2 坚持点面结合、示范引导的创建思路，抓好每一个创建点、创建项的示范引导作用；树立样板，典型带动，对创建内容的每一个大项，先完成样板部位、样板楼层的创建工作，总结好的思路、好的方法，在实践中的运用。用样板、典型引导带动创建的各个环节，达到整体创建目标任务的实现、完成，取得质量创优、安全达标、省级文明工地创建成功的丰硕成果，为县域建筑业的发展壮大做出应有贡献。

篇5：浅谈物业管理项目创优的意义

创建优秀物业管理项目最首要的是要明确和充分认识其重要意义，尤其是对物业管理行业发展的重要意义。

物业管理创优工作其实就是一个与品牌物业相互交流和学习的重要支点，也是自身检测的重要方式。所以，对于我开物人来说，在物业管理行业竞争日益激烈的今天，要时刻树立忧患意识的同时，更重要的是想方设法推进自身管理上的专业化程度和专业化水平，逐步建立自身在物业管理中的优势或强势。

另外物业管理项目创优还有几个重要意义：

（1）提高物业的管理水平和服务质量，全面推进各项服务工作的快速开展。这也是开展物业管理创优最重要的意义之一。创优的过程其实就是一个查找问题，不断规范管理的过程。通过创优，能够让我们参照行业标准，然后对照实际管理和服务工作的具体环节，进行逐项测评。管理工作的一些不规范和不科学的环节在创优中逐步显现，这有利于我们及时发现问题。创优给物业管理的具体操作提供了标准和规范，这不仅便于查找问题，而且还能够使出现的问题得到正确、恰当、科学地解决。

（2）提升我公司在物业管理行业中的企业声誉和形象，为市场开拓提供砝码。物业管理创优是物业管理行业对我们的实际水平进行评定，其评定的结果具有一定的权威性。另外物业管理创优是一项系统工程，评定过程十分严格，程序十分规范，能够确保评定的公正性和可信度。因此，一旦创优通过，对物业管理企业的品牌提升将取到积极的推动作用，能增强物业企业在行业中的知名度和声誉。

虽然创优工作是繁杂的、辛苦的，但只要大家都坚定信念，认真把工作从细从小做起点滴不马虎，我们的创优目标就一定能够实现！

（3）大家要全面了解物业管理创优工作，物业管理创优评审十分严格，它主要从两个方面进行考核。一方面是资料的准备，要求管理和操作资料完整、规范，管理有序，记载科学准确。从管理制度到操作程序，从质量标准体系到最原始的操作记录，每一项具体的工作都必须有资料予以支撑。另一方面就是现场准备，主要考察物业管理的实际情况，如设备的管理、消防管理的状况、环境维护的状况。物业管理创优考评体系统包括9个大项，涵盖基础管理、房屋管理、设备及公共设施管理、消防管理、环境管理等。

（4）创优工作离不开大家的支持和参与，上面已经讲到，物业创优主要包括两个方面：一是资料的准备，二是现场的准备。现场准备95%的工作是由一线同事完成和落实的，而资料的准备是建立在现场的基础上的，并且有些资料如原始记录还是由一线员工去完成的。所以就要求每一位员工要重视该工作，每一位员工都要全身心投入到创优的具体工作中来，因为任何一个环节出了问题都可能影响到最终的结果。