物业接管项目分析

2024-05-11

物业接管项目分析（共8篇）

篇1：物业接管项目分析

工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。

由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：

(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。

(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。

(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。

(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。

(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。

经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。

验收程序

1原有房屋接管验收程序

(1)移交人书面提请接管单位接管验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；

(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；

(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。

2、新建房屋接管验收程序。

(1)建设单位书面提请接管单位验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；

(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；

(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。

3、住宅小区综合验收程序

①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环

境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

物业接管验收应提交的资料

1、原有房屋接管验收应检索提交的资料。

(1)产权资料

①房屋所有权证；

②土地使用权证；

③有关司法、公证文书和协议；

④房屋分户使用清册；

⑤房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

①房地产平面图；

②房屋分间平面图；

③房屋及设备技术资料。

2、新建房屋接管验收应提交的资料。

(1)产权资料

①项目批准文件；

②用地批准文件；

③建筑执照；

④拆迁安置资料。

(2)技术资料

1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)地质勘察报告；

3)工程合同及开、竣工报告；

4)工程预决算；

5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

7)隐蔽工程验收签证；

8)沉降观察记录；

9)竣工验收证明书；

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11)新材料、新配件的鉴定合格证书；

12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13)砂浆、混凝土试块试压报告；

14)供水、供暖的试压报告。

物业移交

在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。

物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。

物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟要花许多人力和财力。

物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。

交接双方的责任

1、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

3、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

4、新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5、新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

接管物业的善后问题

房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。

物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委托方提供的保修款。

由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。

办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料：工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。

竣工验收后的物业保修

一、保修的范围

竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

(1)屋面漏雨；

(2)烟道、排气孔道、风道不通；

(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；

(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；

(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；

(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；

(7)外墙外漏水、阳台积水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；

(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

二、保修期限

保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。

(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；

(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；

(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小区道路为1年；

(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由使用单位和施工单位在合同中规定。

第四节接管验收注意事项

一、物业管理企业自身的注意事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1、物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

2、物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5、开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6、物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

二、物业管理企业外部的注意事项

1、接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操作过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。

2、物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍带有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。

3、缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的不同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。

显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考虑较少等问题也需要引起重视。

签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：

①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。

②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。

接管合同概述及标准合同样本

一、合同的概述

(一)物业管理合同的特征

1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因处理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出的必要费用，应由业主承担。

2、物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。

3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

4、物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

(二)物业管理合同的主要内容

物业管理合同应当载明下列主要内容：

1、委托方和受托方的名称、住所；

2、物业管理区域的范围和管理项目；

3、物业管理服务的事项；

4、物业管理服务的要求和标准；

5、物业管理服务的费用；

6、物业管理服务的期限；

7、违约责任；

8、合同终止和解除的约定；

9、当事人双方约定的其他事项。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管理；(7)物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。

篇2：物业接管项目分析

根据中铁六局（下称甲方）传达的精神，大唐物业管理有限公司（下称乙方）受甲方委托，对中铁六局大厦设备进行接管验收工作。在甲方组织下，经与总包及各分包商协商后，乙方积极组织验收小组且制定了验收日程，并以书面形式呈交给甲方及总包，由总包协调各分包商于2007.2.5开始按验收日程配合乙方验收小组进行验收工作。

此次验收工作乙方高度重视在许多相关资料没有到位的情况下，为了尽快熟悉各个系统从而使验收工作得以顺利进行，乙方由总公司抽调了各个涉及验收系统的业务骨干组成了一支高素质、高专业的验收小组，同时物业工程部也组织各专业人员展开了数次地毯式的摸排工作，发现了大量遗留问题，并将这些问题汇集成表格并注明维修等级，以书面形式呈交甲方及总包。

在此次验收过程中，为了配合人防的验收，乙方及时调整验收日程，将验收工作进行了压缩调整，且以书面形式呈交给甲方及总包，由此可见乙方对验收工作采取了积极主动的准备工作。但尽管如此，在实际验收工作过程中还是出现了种种令人意想不到的事情，其结果直接导致验收工作无法顺利开展完成，例如承接上下水及排污系统的分包商派来的并非是熟知系统的专业人员，而是简单的故障记录员；承接土建及玻璃幕墙工程的分包商始终没有派遣相关人员到场；承接消防系统的分包商对验收小组提出的问题拒绝回答，配合不力；另外还有部分系统未竣工完善，如视频会议系统由于硬件问题导致无法调试使用，在验收工作进行中，电梯系统的调试由于厂家还在进行，因此只得将初步发现的问题进行了检查并提出了整改意见，且以书面形式通知了厂家并呈交甲方；消防水箱消毒柜电源未安装到位；中控系统局部未安装到位；初步经排查发现的故障通知后维修维护未能尽快落实到位。凡此种种，使得验收工作难以顺利进行完成。

综上所述，由甲方委托乙方的验收工作难以进行完成，但为了保证中铁六局大厦设备的正常运行，乙方将一如既往地积极开展摸排工作，对发现故障寻根求源，对各个系统加深了解，同时也期盼甲方对总包及各分包商进行督促，为完成验收工作打下基础。

北京大唐物业管理有限公司

篇3：物业接管项目分析

近几年, 随着人们对住宅舒适度要求的不断提高, 在国内高端住宅市场上, 出现了以恒温恒湿住宅为代表的高舒适度产品。其核心技术之一就是天棚辐射采暖制冷与置换式新风的应用[1]。所谓天棚辐射采暖制冷就是将高密度交联聚乙烯盘管敷设在结构楼板下铁处, 通过载体的不断循环, 加热或对顶部混凝土楼板进行降温, 传热以辐射传热为主, 并辅助补充适量新鲜空气的技术。通常, 夏季供水温度为20℃, 回水温度为22℃;冬季供水温度为31℃, 回水温度为28℃[2]。

通过天棚辐射采暖制冷与置换式新风技术的应用, 高档住宅可以单独控制室内的温度和湿度, 散热面积较大, 受热均匀, 无空调感, 并提供洁净的新风, 可以有效缓解PM2.5的影响。而且室内看不到末端采暖制冷设备, 不影响室内空间, 1套系统即可解决采暖和制冷需求。因此, 应用该系统的住宅, 室内舒适度较高, 但是, 在获得高舒适度的同时, 也带来了高能耗和高物业费用。如何在保证高舒适度的情况下, 对该系统设计进行优化, 以实现节能, 是一个值得探讨的课题。

结合北京某高档小区的物业运营情况, 探讨天棚辐射采暖制冷系统在保持高舒适度的情况下通过优化设计运行实现节能的方法。

1 工程概况

当代万国城Mo Ma住宅小区位于北京市东城区, 其3#楼、12#楼为高档公寓住宅楼, 建筑面积31439m2, 通过天棚辐射末端采暖制冷和集中新风的方式, 将用户室内空气的温度控制在冬季20℃、夏季26℃, 相对湿度30%~70%, 同时对每户提供330m3/h的新风。供给天棚的采暖立管分为高低2支, 高区为14~26楼, 低区为1~13楼。

2 建筑耗电量分析

2.1 逐日总耗电量分析

查总电表得到3#楼、12#楼冬季一段时期内的逐日耗电量, 如图1所示。

由图1可以看出, 用电量基本平稳。数据随抄数时间及读数误差有一定的波动, 每天用电量的平均值约为6300k Wh。

2.2 分项耗电量分析

在物业工程部的协助下, 在楼内各系统加装了14块电表。从这些电表的读数中可以得到各系统的耗电情况, 如图2所示。

由图2可以看出, 新风机组占全部耗电量的一半以上, 空调系统的耗电量占全部耗电量的80%以上。采暖日耗电量约4980k Wh, 北京市电费标准为0.48元/k Wh, 冬季采暖天数为123d, 折合采暖季总费用约为29.4万元, 运行费用为9.4元/ (m2·a) 。

3 空调水系统测试

3.1 水系统工作原理

采暖系统的原理图如图3所示。高区和低区的板换有自控系统。进入板式换热器的一次水温为48~56℃, 进入板换前有旁通的支路, 其电动阀门可以控制进入换热器和旁通两者的比例, 从而实现二次侧出水温度的自动控制, 使之稳定在需要的数值 (28~30℃) 。板换二次侧每个换热机组开启2台采暖循环泵, 定流量运行。新风机组所需热水为热力站直供, 供回水流量恒定。

3.2 流量测试结果

1月6日对流量进行了测试, 测试结果如表1所示。

m3/h

4 热负荷测算结果

4.1 房间热负荷

由于供回水温度随外界条件等方面因素不断波动, 因此采用逐时记录的方法, 用温度自计仪对重要的温度进行了逐时记录。根据测得的流量和温度数值, 可以得到3#楼和12#楼高低区1月6日~17日逐时的热负荷值 (均为房间负荷, 不包括新风负荷) 。3#楼、12#楼低区平均热负荷为392k W, 高区平均热负荷为285k W。

4.2 新风热负荷

测量了3#楼和12#楼新风机组供回水温差。新风机组的供水温度稳定在50℃左右。受条件所限, 只测试了1台新风机组 (12#楼2号新风机组) 的水量、供回水温差。

从管井中测得该新风机组的水量为10.6m3/h, 约为总流量 (46m3/h) 的1/4, 说明热水在新风机组间的分配较为均匀。但这个数值仅为设计值的一半, 同时供水温度也仅在40~50℃, 与设计值 (80℃供水、60℃回水) 相差甚远, 这导致新风机组的回水温度偏低, 供回水温差偏大 (平均约为15℃, 最高在20℃以上) , 正常功能 (尤其是加湿) 受到一定影响。根据新风机组总管的供回水温度可计算出新风机组消耗的热负荷为280k W。

4.3 热负荷指标

根据测试情况, 3#楼、12#楼的总房间负荷 (不包括新风负荷) 为10.8W/m2。计入新风后, 总热负荷为15.3W/m2, 新风负荷在建筑总负荷中约占29%。

由于测试时间较短, 没有获得整个采暖季的热负荷指标, 即使在1月份最冷的时间段, 建筑热负荷也低于节能65%后15.9W/m2的指标。单独从采暖能耗指标上分析, 单位能耗指标较传统住宅项目要小。此类住宅外围护结构比传统住宅的围护结构热阻要大, 保温性能优越。因此, 单位能耗指标要低。同时, 传统住宅没有集中新风系统。相比传统住宅项目, 新风系统的节能潜力巨大。

另外, 此次测试项目只是针对冬季采暖季节, 由于该系统夏季 (5月15日~9月15日) 也是24h运行的。暂时没有此季节的运行测试数据。根据项目运营方提供的物业收费依据可知, 物业能源收费标准为46元/ (m2·a) , 而传统住宅全年的能耗费用由冬季采暖30元/m2加上夏季空调的电费组成, 该项目夏季折合能耗收费为16元/ (m2·a) 。在传统住宅里, 夏季空调电费是可控的, 冬季采暖采用分户计量, 运行费用也能根据使用情况和室外环境的变化实现可控。因此, 相比传统住宅项目, 该项目因为要维持室内冬夏季节温度和湿度在一定区间内运行, 且全年供新风系统, 每户不能实现分户调节。所以从项目的系统设计和运行方面进行节能分析的意义巨大。

5 水系统节能潜力

高、低区换热机组原设计水泵的流量为170m3/h, 扬程为28m, 功率18.5k W, 效率70%, 均2用1备, 板换1用1备。

实际运行中, 由于供水温度低于设计温度, 每套机组的2台板换同时运行, 采暖循环泵开启2台, 每台实测流量为130m3/h, 扬程22m, 功率16.5k W, 效率仅为47.3%。由此可见, 该循环泵与管路特性不够匹配, 如果将其更换成额定工作点流量为130 m3/h, 扬程22m的循环泵, 达到70%的额定效率, 所需功率下降为11.1k W, 每台泵可节省5.4k W, 按4台采暖季120d、24h/d运行计算, 原用电量为19万k Wh, 可节约电量6.2万k Wh, 用电量下降到12.8万k Wh。简单统计了各主要干管 (3#楼高、低区的供回水, 12#楼高、低区的供回水) 温差, 如图4所示。

由图4可以看出, 平均供回水温差为1.0~1.2℃, 大多数供回水温差在1.6℃以下, 低于2℃的设计值。系统工作在大流量小温差的情况下。这是由于二次水侧定流量运行, 且流量偏大导致的。为进一步挖掘节能潜力, 测试了只开1台采暖泵时, 低区辐射吊顶主要干管供回水温差分布, 如图5所示。

由图5可以看出, 温差分布的中值范围从1.0~1.2℃提高到了1.4~1.6℃, 但仍多在2℃以下。在平时巡检过程中也没有发现房间温度过低的现象, 说明这种运行方式是可行的, 采用这种运行方式, 采暖泵的耗电量可以降低50%, 在采取换泵措施后可进一步减少6.4万k Wh的耗电量。

综合2种节能措施可以使采暖泵的耗电量降低到原来的1/3左右, 相当于空调系统耗电量减少25%或建筑总耗电量减少20%。

6 空调风系统测试

6.1 风系统工作原理

3#楼和12#楼顶均有4台新风机组为用户提供新风。新风机组额定参数如表2所示。

该新风机组为双风机系统, 采用了新风和排风的显热回收, 其原理图如图6所示。

6.2 新风机组能耗及节能潜力分析

从上述分析可知, 新风机组耗电量占整个建筑的耗电量最大。通过查阅运行记录, 冬季每台新风机组均开启1组电加热设备, 送风机、排风机的运行频率为40Hz。根据实际运行工况, 测量了1台新风机组的送风机、排风机以及电加热器的电流。实测新风机组各设备的电流值如表3所示。

电压取380V, 送风机、排风机功率因数取0.85, 电加热器功率因子取1。

根据公式, 有:

式中:Pjs—有功计算负荷, k W;

Ue—三相设备的额定电压, 取Ue=380V;

Ijs—计算电流, A;

cosφ—用电设备的功率因数。

计算可得送风机、排风机、电加热器的功率分别为:

按8台新风机组工作24h计算, 每日新风机组的总耗电量为3490k Wh, 这与典型日耗电量分布中实测的3400k Wh很接近。经过与运行管理人员交流, 开启电加热的目的是防止室外新风机组表冷器冻裂, 而实际上, 由于新风机组整个采暖季24h运行, 表冷器本身很难冻结。同时由于采用了排风显热回收装置, 实测发现新风经换热后温度很少有低于0℃的情况。所以, 新风机组并没有冻结盘管的危险。

基于此, 正常情况下不应开启电加热设备, 仅当出现异常 (如供热站停水等) 时可考虑开启以保护设备。仅此一项, 每天节省的电量约为2500k Wh, 占新风机组耗电量的72%, 空调系统总耗电量的50%或建筑平均日总用电量 (6300k W) 的40%。

7 结论

1) 建筑能耗偏高的一个重要因素是运行管理人员的技术水平偏低, 无法做到让建筑节能运行, 冬季新风机组开启电加热的现象就充分说明了这一点, 加强运行管理人员的技术培训对建筑节能非常重要。

2) 建筑投入使用1a后, 建议对建筑全年的能耗数据进行分析, 从而发现建筑用能系统中不合理的用能点所在, 并通过实际测试, 找出问题所在和解决问题的方法。高低区循环泵节能潜力就是通过上述方法发现的。

3) 针对该项目, 采取关掉新风机组冬季电加热、高低区循环泵单台运行的措施即可实现降低冬季典型日建筑耗电量50%的目的。

4) 该项目采暖循环泵实际工作点偏离设计工作点, 效率较低, 应予以更换。

摘要：近年来, 在国内高端住宅市场上, 出现了以恒温恒湿住宅为代表的高档住宅楼, 其核心技术之一就是天棚辐射采暖制冷与置换式新风的应用。通过测试该系统运营数据, 对其负荷能耗及运行成本进行研究分析, 结合某高档住宅项目的实际运营情况, 说明如何在满足舒适度的情况下, 有效降低运行成本, 减少能耗。实际应用表明, 通过改善系统设计和运行模式, 运用天棚辐射采暖制冷与置换式新风技术的系统节能潜力巨大。对该项技术在高档住宅项目的设计应用和物业的运行管理等方面具有重要的意义。

关键词：天棚辐射采暖制冷,置换式新风,物业运营,节能分析

参考文献

篇4：物业接管项目分析

当年上广电集团雄心勃勃地从上海仪电分离出来重组，12年后，又不得不把千疮百孔的亏损业务甩给仪电来善后。

6月8日，上广电集团旗下的两家上市公司广电电子(600602)与广电信息(600637)发布紧急公告称，由上海市政府和上海市国资委成立的工作小组，就如何摆脱上广电集团面临的困境制定了工作方案，上广电集团将其持有的这两家子公司股份转让给上海仪电集团，同时进行资产重组。

公告还声称，仪电集团与上广电集团已签订《股份转让协议》。仪电集团将分别出资111亿元、10.7亿元，收购后者持有的广电电子30.07％的股权和广电信息4224％的股权。收购完成后，仪电集团将成为上广电旗下两家上市子公司的控股股东。

其中，广电电子曾收购以液晶面板制造为主业的广电光电子公司股权，用来“为上市公司增加优良资产”，如今，又不得不将持有的相关股权回拨给上广电集团。

失去上市公司融资平台后，现在的上广电集团定位在清欠和勉力维系，显然无法负担原计划中200亿元以上的高世代线投资；而仪电集团本身也没有实力和技术能力发展高世代线。今后上海市政府在液晶显示领域的雄心壮志将由谁来完成，成了一个问号。

不愿接手的大股东

“按照股权关系，上广电集团归上汽集团，上海仪电出面托管并非出于自愿，而是政府指定的任务。”上海仪电下属一家股份公司的负责人告诉本刊记者，上广电集团的控股股东上汽集团不愿意接手，其他国企也避之唯恐不及，后来上海市政府才指定跟上广电有着历史渊源的上海仪电作为托管人。

据了解，在1997年2月27日，上海市政府为重振上海家电产业，作出关于上海广播电视(集团)公司(即上广电集团)划出重组方案的决定，把上广电集团从上海仪电公司分离出来实施资产重组，实行投资多元化，实际上是通过资产划拨的方式，把股权分配给上海几家龙头国企。

最初上广电集团由上汽集团和上海仪电集团等4家企业共同持股，注册资本829亿元。后来又经过几次增资和股权变更，注册资本增加到人民币34.54亿元，上汽集团(占股60.91％)和上海国资委(占股19.75％)成了两大股东，上海仪电反倒没有踪影。

上述上海仪电股份公司负责人透露，虽然是财务投资者，包括上汽集团在内的其他股东，都无心于上广电的日常经营。自2007年上广电集团被液晶五代线套牢后，上海国资委曾经跟上汽集团协商，希望上汽能够在资金上支援，但是碰了软钉子。

2007年10月，上广电集团原来的两位主要领导徐为煊和顾培柱因年龄关系退休。在任命新领导班子召开的干部会议上，上海市国资委强调，上广电集团董事会工作由大股东——上汽集团主要领导、广电集团副董事长胡茂元主持。

但是，事实上上汽集团董事长胡茂元除了参加上广电的例行董事会外，对上广电集团的经营管理基本上不参与。

“老广电人”很失落

为了找人托管，上海市政府的确做了不少努力。接近上海仪电的内部人士告诉《IT时代周刊》：“我们已经注入了10亿元，用来维持上广电，尤其是五代线的运营。”而这笔钱是上海市政府委托上海仪电注入的。另外，上海市政府还做了债权银行的工作，要求它们未来一段时间别向上广电逼债，更不能申请司法冻结其经营性资产。

尽管国资委和仪电控股都认可托管人角色，但目前看来，这一方案对于“老上广电人”来说，还是多少有些伤感。

据前述上广电集团内部人士透露，交易完成后，上广电集团的核心资产最终只剩下两部分：广电光电子和广电资产管理有限公司。其中广电光电子的资产主要包括拥有第五代液晶面板生产线的广电NEC、广电富士光电材料有限公司和其他与液晶面板生产有关的参股公司。而广电资产管理有限公司下属的主要资产，则大部分为未来有可能关闭、出售处理的不良资产。

根据交易方案，仪电将向上广电集团支付近22亿元人民币。但有上广电集团内部人士透露说，按照重组方案，上广电集团需要首先拿出12亿元人民币，收购广电电子旗下广电光电子和广电富士公司的相应股份；6亿元将被用来处理公司的不良资产，其中有一部分还需以现金方式支付给上市公司，其实是变相“还给了仪电”；剩下的4亿元人民币，有1亿元将被用于广电NEC，还有2亿元，由于此前的银行贷款担保问题，将被要求作为广电富士的流动资金，“这样看来，上广电·未来用于发展的资金几乎消耗殆尽”。

“尽管托管小组中，上海仪电有5名代表，上广电有3名代表，但自托管之日开始，上广电就几乎丧失了话语权。”该上广电集团人士说，看到方案，上广电集团不少人士都很失落。

不过，也有业内人士认为，上广电集团部分员工“过于情绪化”，因为即便是托管方，仪电控股也无法完全掌握上广电集团的命运，未来如何发展，最终还要看上海市政府的态度。

五代线可能转卖

据悉，先厘清资产债务情况，然后再进行资产股权重组，是上海市方面处理上广电集团“后事”的指导原则。在此之前，不可能贸然启动大规模的股权重组。

一位参与上广电集团清产核资的评估机构人士表示：“现在还处于进场清查资产债务的初步阶段，上海好几家资产评估公司正在日夜加班清理上广电集团资产状况，光是这项工作可能至少也要一两个月。”

篇5：物业接管验收标准

一、接管验收应提交的资料

1、新建房屋接管验收应提交的资料：

1)竣工验收备案表复印件；

2)建筑工程竣工消防审核意见书复印件； 3)供水合同复印件； 4)供电合同复印件； 5)供气合同复印件； 6）有线电视协议书 7）通信设施协议书

8)销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件。

2、技术资料：

1)建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件；

2)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、有隐蔽管线的全套图纸原件；

3）工程设计变更通知书复印件； 4）隐蔽工程验收记录复印件； 5）竣工验收证明书复印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的试压报告； 7）其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件； 8)各分项工程施工单位资料复印件；

9)供电、给排水、供暖、电梯、消防、弱电、中央空调、防雷系统设备技术资料。

A、各系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件； B、主要配件合格证、说明书、系统调（测）试报告、系统使用许可证、系统图；

C、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、设备机房布置图、技术图纸、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件；

D、重要系统软件（程序、密码、编码等）

E、系统检测报告、设备检验报告、试运行记录、运行许可证原件；

二、房屋建筑验收标准：

1.墙面

1)墙面平整、垂直度4㎜、阴阳角方正4㎜、无空鼓、开裂、渗水现象。

2)墙面涂料面层涂料均匀，无明显色差、无漏刷、无剥落、污渍、无脱皮、霉点、开裂、起壳、起砂、麻面等缺陷。

2、块料(如瓷砖)面层

1)表面平正度2㎜、粘贴牢固, 接缝均匀顺直、砂浆饱满、无缺棱掉角;2)面层无裂纹、损伤、色泽一致;3)对缝砂浆、饱满、线条须直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂浆地面

1)平整度4㎜、无空鼓、裂缝、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房间楼地面的埋地管线，包括采暖、给水、电气等管线的位置及走向，采用墨线标识出管道埋设位置及宽度，并注明管道名称和走向指示箭头必须清晰。

3)卫生间、阳台、厨房地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水渗漏。

4.顶棚

1)抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;2)无裂纹、无空鼓、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。5.屋面

1)各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通、不积水，不渗漏。

2)阳台和屋面有组织排水，天沟、天台无积水现象，出水口、落水管应安装牢固、接口严密。

3)屋面平整、干净，无损坏。6.门窗

1)窗开启自如,目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。安装平整度、垂直度3㎜；窗缝隙严密；表面无裂痕、刮伤。

2)门开启灵活，目视零配件装配齐全，表面干净，关闭到位。

3)窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷

4)防护装置高度不小于1.05m,竖杆间距不大于110mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致。

7、电子对讲可视门

1）开启灵活,通话器完好无损，不锈钢门无刮花痕迹。2)防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。

8、楼梯、扶手

1）楼梯: 表面平整、无裂缝。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致

三、供配电接管验收标准 1．变压器

1）变压器起动运行平稳，无异常噪声，温开正常。2）测温装置指示应正确，整定值符合要求。3）冷却装置运行正常，联动正确。2．配电室及配电箱柜

1）配电室光线明亮、通风、无渗水漏雨，地面铺有绝缘橡胶板。

2）配电箱柜的固定及接地应可靠，设备标识齐全，箱柜表面漆层完好、清洁。

3）箱柜内开关动作灵活可靠，回路编号标识准确。4）操作主开关、联络开关，测试有效、可靠。5）系统指示灯、仪表正常

四、弱电智能化接管验收标准 1．防盗报警系统

1）控制器工作稳定可靠，避免出现误报和漏报。2）室外探测器应具有防雨、防雾、遮阳功能。3）周边防范系统报警灵敏、可靠。

4）电子巡更系统工作稳定、可靠。2．电视监控系统

1）室外摄像机具有耐高、低温，防雨和防尘功能。2)监视器图像清晰、稳定，硬盘录像机存储性能稳定，操作控制可靠。

3、可视对讲系统

1)分机荧屏图像清晰、稳定。2)电控锁开关门动作正常。

3)对讲时语言清晰，信噪比高，失真度低。

五、给排水系统接管验收标准

1、安装牢固无摇晃,管道完好无损,无渗漏水、无锈迹。

2、二次供水需经卫生防疫部门检测合格，并提交检测报告。

3、控制阀门操作灵活，控制有效、可靠。

4、给排水泵控制正常，运行时不得有异常噪声和振动。

5、卫生洁具，安装牢固,配件齐全,完好元损,面层无污迹和刮花痕迹，便器水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。

六、消防器材配置齐全，标识清晰，消防监控设备工作性能良好,末端探测设备动作可靠，设备安装牢固, 表面完好无损，机房干燥、通风、采光良好，疏散指示标识齐全完好。

七、照明系统接管验收标准

1．照明灯具及其配件齐全完好，无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷，打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常。

2．灯具开关固定牢固可靠,目视开关无损坏;开关灵活,开启接触效果良好。

3．插座安装牢固方正,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏，相序正确。

4、应急照明灯具按设计配备齐全完好。

八、电梯系统：运行平稳，有电梯运行许可证。

九、中央空调系统：工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。

十、采暖系统：管道安装横平竖直，试压合格，无堵塞。相关安装技术符合规范标准。

十一、发电机系统：工作性能良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

十二、防雷设施：防雷网、避雷针、接地线完好无损，有检测合格证。

十三、景观、设施接管验收标准

1．木结构应结点牢固，支撑可靠，无蚁害，外观无变形，表面光洁，线条顺直，对缝严密，钉帽无外露。防腐措施必须符合规范规定。

2．钢筋混凝土结构无变形、裂缝，饰面砖表面清洁，粘贴牢固，阴阳角与线条顺直，无掉角。

3．水景、灯光安装应达到设计要求，水下灯、地埋灯必须安全可靠接地，水池池底清洁。

4.喷泉应设供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空设施，回水管上应设滤网。

十四、防水工程接管验收标准

屋面、卫生间、阳台、露台、天沟需做防水的部位不得有渗漏水现象。

十五、公共场所及配套设施接管验收标准

1．室外排水系统的管道应顺直且排水畅通，雨水井、检查井、化粪池内无杂物，上水阀门井、强、弱电井标识清楚。井盖应搁置平稳。

2．室外道路路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；路面平整、无起砂、不积水，不开裂。

3．庭院栅栏各排高度一致，安装垂直牢固，油漆无脱落,色泽一致,表面平滑。

4．交通标识线、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，标识清楚，配件齐全，安装牢固。6．楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚

7．垃圾箱密封良好，装饰完整，油漆完好，使用方便。8．保安岗亭安装牢固，标识清楚，完好无损。9．道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

10．停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

11．自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

12．台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

13．信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

篇6：物业接管验收内容

一、资料：资料：

1、产权资料（1）用地批准资料（2）项目批准资料（3）施工许可证（4）用水、用电、用气指标批文。用水、用电、用气指标批文。（5）各业主联络单。内容为：业主姓名、性别、业主各业主联络单。内容为：业主姓名、性别、的物业位置及面积朝向、业主的联系电话及地址、的物业位置及面积朝向、业主的联系电话及地址、业主的素质（与销售部沟通）、业主付款方式和付款情况。与销售部沟通）、业主付款方式和付款情况。）、业主付款方式和付款情况

2、技术资料（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。住宅区规划图、小区竣工总平面图。（2）所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。（3）单位工程竣工验收证明书。单位工程竣工验收证明书。（4）地下管网竣工图。地下管网竣工图。（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（用说明书、检验报告），随机专用工具清单。用说明书、检验报告），随机专用工具清单。），随机专用工具清单（6）水器具检验合格证。水器具检验合格证。（7）暖气管道的试水、试压记录。暖气管道的试水、试压记录。（8）消防验收许可证。消防验收许可证。（9）水路试压记录。水路试压记录。（10）房屋测绘验收资料。10）房屋测绘验收资料。
1

（11）房屋验收记录。11）房屋验收记录。（12）绿化平面图。12）绿化平面图。

二、房屋：房屋：

1、主体及内墙面

2、顶棚（层高），开间尺寸顶棚（层高），开间尺寸），3、地坪

4、进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门进户门、电表箱门、弱电箱门、5、阳台

6、卫生间、厨房间卫生间、7、门窗

8、公共部位（楼梯走道）公共部位（楼梯走道）

9、外墙10、10、屋面

11、给排水、11、给排水、电器部分12、12、给水管13、13、排水管

14、空调、14、空调、雨水管 15 天然气管道16、16、避雷带17、17、配电箱

18、开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）

18、开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）19、19、电路回路测试
2

20、配电柜、20、配电柜、盘21、21、电缆22、22、电动机的验收要求23、23、水泵24、24、可视对讲25、25、背景音乐系统26、26、闭路电视监控系统27、27、周界红外报警系统28、28、电子巡更系统

三、室外总体及公共设施部分

1、室外排水工程

2、行车道路

3、小区景观、小品小区景观、4、配套设施

5、绿化工程 6
、围（护）栏（墙）

7、车棚

8、清洁配套设施

篇7：物业接管通告

尊敬的帝豪全体业主：

您好！

包头市瑞洁物业服务有限责任公司于2013年4月25日受包头星龙房地产开发有限公司的全权委托，正式接管帝豪天下物业服务工作。即日起，请所有帝豪天下业主向瑞洁物业公司缴纳物业相关费用及办理物业相关事宜。

感谢您选择“帝豪天下”作为您的温馨家园和工作场所，我们将竭诚为您和您的家人提供优质的服务，使您和您的家人在“帝豪天下”的生活幸福、工作顺利、心情愉悦。内蒙古瑞洁物业服务有限公司成立于2002年，是一家专注于环境保洁、工程维修、秩序维护、专项服务及社区家政服务为一体的大型综合性品牌化物业服务企业，也是国家级服务标准化试点单位和全国千户百强家庭服务企业之一，企业综合实力位居行业第17位。经过10多年的发展，瑞洁物业已初步形成了以保洁服务为主，以维修、安保、专项和家政服务为辅的“1+X“业务组合模式，并先后在包头、呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布等地区设立了市场管理分公司，其业务已覆盖到了上述地区医疗系统、教育系统、党政系统、通信系统、金融系统、商业系统、工矿企业及高档住宅小区，累计服务客户单位近760多家，客户服务满意度达95%以上，员工总数近7300人，现已成为中国西北地区吸纳下岗人员最多、服务客户最广、企业规模最大的一家区域性民营物业服务企业。

瑞洁物业始终秉持“诚信、专业、务实”的企业风格，倡导“诚信专注、创新求变、品质为本、客户至上”的价值理念，坚持走“品牌化经营、规范化管理、稳健化发展”的道路，把员工和客户放在企业经营管理的第一位，瑞洁物业“诚信做人、务实做事、专业服务”的运营态度深受客户与社会的认可，公司先后荣获“包头市安置下岗工人先进企业”、“全国物业管理行业十大品牌企业”、“中国物业管理综合实力第17强”、“国家级服务标准化（试点）单位”、“全国千户百强家庭服务企业”、“包头市发展服务业先进企业“、“中国物业管理十大诚信服务AAA级企业”等多项社会荣誉。

最后，感谢各位业主的大力配合，相信瑞洁物业在接下来的日子里会让您感受到“瑞洁”温馨、放心、舒心的用心服务。

篇8：氨水接收贮存罐接管载荷分析

关键词：接管载荷,有限元,应力评定

引言

带接管圆柱壳是压力容器与管道系统中常用的结构之一, 广泛应用于能源、核工业等领域。由于圆筒上开孔并焊接接管, 破坏了结构的连续性, 削弱了圆筒强度, 因此, 有必要对其进行系统全面的应力分析。有限元方法可以很好的模拟这种结构。本文采用AN-SYS10.0对某核电站用氨水接收贮存罐的接管结构进行建模计算, 并对结果按有关规范进行评定, 验证其是否满足规范的强度要求。

1 问题描述

1.1 结构

氨水接收贮存罐有两个外径为95mm的接管其载荷较大, 计算发现筒体上的应力强度超过许用值, 故采用补强圈进行补强。补强区域结构如图1。

设计压力为常压, 设计温度35°C, 筒体尺寸1670mm×6mm (内径×壁厚) , 接管为95mm×8mm (外径×壁厚) 锻件, 外伸101mm, 标准补强圈型号为DN 80×6-E-00Cr19Ni10 JB/T 4736, 三者材料均为00Cr19Ni10。

1.2 边界条件

设备为常压储罐, 故不考虑内压。接管跟系统管道对接焊连接, 接管载荷为系统给定:F=2485N, 为拉力, M=1445N·m, 沿筒体轴向。

取筒体的部分结构进行建模。为减小边界条件的影响, 取筒体轴向部分两侧长度均为l>2 (D*t) 0.5=200mm, 四周施加全约束。采用solid45单元划分网格, 有限元模型见图2。

2 计算

对接管结构进行计算, 其应力强度云图见图3。由云图可见, 最大应力强度点位于接管根部的焊缝处。

3 结果评定

有限元计算给出的是一个包含了一次应力、二次应力和峰值应力的总应力场。根据JB-4732中应力分类的概念及分析设计的准则, 须将计算结果分解出上述应力, 根据各应力产生的原因对其采用不同的许用极限进行评定。

首先确定应力评定路径。路径选取位置如图4, 然后对各个路径进行应力线性化处理。