温和造句

2024-04-10

温和造句（精选6篇）

篇1：温和造句

【拼音】wēn róu

【解释】指不严厉、不粗暴;平和不猛烈、激烈。

【出处】语出《汉书·王莽传下》：“后谊明，母道得，温和慈惠之化也。”

【近义词】平静、平和、平缓。

【反义词】粗暴、寒冷、暴躁。

篇2：温和造句

2、仙人掌生活在沙漠，环境恶劣，但它照样四季常青;花儿生活在温室，温和的阳光，还有人类的照顾却留不住短暂的灿烂。

3、秋风渐渐，满天飞叶坠落于土壤之中。夕阳将温和的余晖洒在它们的身上，叶子金灿灿的，绽放出最后的一道光芒。那是它们留给尘间不可磨灭的风景线。紧闭双眼，忽然想起：”落红不是无情物，化作春泥更护花。”。

4、以知识的火炬，点燃求知的薪柴;以严谨细致的思维，教给处世的方法;以亲切温和的笑容，关怀的衣食住行。

5、我家养了一只猫，名叫：咪咪。它最爱吃玉米，它是一只黑白相间的花猫。它是一只极其聪明的猫，咪咪性格温和。

6、临行前，我又望了一眼梨花：这梨花，簇成束，滚成团，一簇簇一层层像云锦似得漫天铺地，在温和的春光下，如花似玉洁白无瑕溢光流彩，璀璨晶莹。真舍不得离开啊!

7、一见到这位班主任，我胆怯地递上暑假作业本和练字本，慢慢的抬起头，悄悄的望着她的眼睛。那是一双炯炯有神的眼睛。这时，从这双眼睛里流露出来一股温和而期望的目光，使我立刻定下心来。

8、阳光渐渐的温暖起来，洒在世界里抚摸着万物。天里的风也开始慢慢的温和下来，拂面而过不再凉意无限了，它轻轻的滑过去，没有一丝声息。

9、请你用慈悲心和温和的态度，把你的不满与委屈说出来，别人就容易接受。

10、栀子花，白花瓣，淡淡地开，素雅芬芳，卵形的叶片，翠绿中泛着光泽，默默地一生守候，不变的姿势，温和地舒展着枝叶。

11、金色的田野一望无际，远处的小村庄成了它最好的点缀，蓝天上的白云挡不住太阳那温和的目光，三三两两的树木在秋风中点头，又是一个丰收年。

12、我钟情秋天的金，耀眼的金色铺满大地!不觉令人心旷神怡!走在这样的阳光下，虽然会有炽热的感觉，不过秋天的太阳毕竟是温和的，没有夏日的那么暴烈。

13、感谢自然，创造一个又一个生命，自然不总是温和的，大海是它的真实写照。它也有暴躁的时候。它使植物疯长，暴风雨来临;它让巨峰耸立，让寒冷降临，锻炼人们的肌体和意志。

14、你的举止应温和，即使惩罚他们，态度还是要镇定，要使他们觉得你的作为是合理的，对于他们是有益的，而且是必要的。

15、成功人的性格：勇敢正直;挑战生活;态度温和;宽厚待人;乐于助人;礼貌谦和;低调做人;自强自立。

16、时而有一阵阵秋风吹来，大海便卷起了浪花，浪花的形状千姿百态：有时形成小兔子;有时变成小老虎;又有时让龙栩栩如生……而大海却像美丽温和的母亲，把这些可爱天真的小动物们紧紧地、紧紧地抱在怀里，使它们感觉到自己是多么幸福……

17、走在八月的清晨，我想起了与你迎着阳光走向的高高岗楼，你一路的叮咛，如同风儿轻轻地拂过我的脸庞，如今仍是那么温和与亲切。

18、李大爷个子不高，头发花白，饱风霜的脸上，刻满了岁月留下的皱纹。那双温和的眼睛总是闪烁着慈祥的光芒。

19、人要有三平心态：温和、安稳、平衡。对自己要从容，对朋友要宽容，对很多事情要包容，这样才干活的比拟开心。

20、转眼，春就这么赤裸地站在我面前，我们默默无语。融化的天空下起了绵绵不绝的雨，潮湿，但温和，宛若一个快乐的孩子，倔强地排斥她不想要的，却又真的快乐的像个孩子。

21、兔子性情温和，整天蹦蹦跳跳。可这几天，兔子有些异常，它胆小如鼠，心情变化多端。

22、克莱谛微笑着用手拨开戒尺，温和地拍了拍我的肩膀。

23、一路上，柔和的风儿轻轻地拂过我的胸膛，耳边不知名的鸟儿吟唱着优美的曲儿，缕缕阳光温和地亲吻着我的脸颊，宁静悄悄地笼罩在我的心头。

24、风，轻轻地、温和地吹着，是美丽的灰姑娘姗姗而来;树木开始脱下她绿色的夏装，换上了金色的秋装。

25、夏天有人爱芳香四溢的春天，有人爱硕果累累的秋天，有人爱那雪花飞舞的冬天。我却独爱多姿多彩的夏天。夏天，是来的那么的突然，当我们正在享受春日的温和时，它就悄悄地打开了太阳的炎热之门。

26、风，轻轻地，温和的吹着，是美丽的秋姑娘姗姗而来。

27、春是一位充满希望，青春活力的少女，夏是一位热情扬溢，魅力四射的姑娘，秋是一位温和柔细，成熟内敛的阿姨，冬是一位饱经沧桑，严厉冷峻的老人。

28、秋天是个丰收的季节，景色宜人。大雁南飞了，苹果红了，梨也熟了。太阳公公的脾气变得温和起来，他把温暖的阳光照到我们的身上，舒服极了。

29、恋爱是一朵绽放的最美丽的花，花开花落我依然会珍惜。恋爱是一首动人的最深情的诗，抑扬顿挫我依然会倾听。恋爱是一场轻柔的最温和的雨，晴空万里我依然会欣赏。

30、什么是追求?追求就是在工作中要宽容平和大方温和的善待他人。什么是追求?追求就是通过思考看书聊天而学到各种各样的知识。什么是追求?追求就是遇到困难要有信念要肯吃苦还要乐观善良。什么是追求?追求就是不管年龄只要我还活着还能思考就要努力。

31、脚下的海，太平静，太温和，太柔顺了，从云海深处闪烁出的晶莹的白光，有一种说不出的诱惑力，似乎在呼唤观海的人们，跳下去做一次充满诗意的畅游。

32、蟋蟀和它们不同，不肯随遇而安。它常常慎重地选择住址，一定要排水优良，并且有温和的阳光。

33、温和对人对事。不要随意发脾气，谁都不欠你的。

34、雪，漫于这雪的世界，心已温和孤独离远。采几束雪花，温和这薄绵的冰隔。掌心流逝，飞扬思绪如同这雪花凝成我的思念。

35、温和的阳光，泻了满城的.春色，杨柳依依，桃花灼灼。陌上，油菜花绽开了娇小的容颜，和着春风的节拍，翩翩起舞，仿若诉说春的晴朗。

36、肤如凝脂，白里透红，温婉如玉，晶莹剔透。比最洁白的羊脂玉还要纯白无暇;比最温和的软玉还要温软晶莹;比最娇美的玫瑰花瓣还要娇嫩鲜艳;比最清澈的水晶还要秀美水灵。

37、我喜爱秋雨，更喜爱在秋雨中漫步。秋雨瑟瑟，在雨中感受秋天的诗情画意，却有别样的情趣。秋雨不像春雨那样的温和，不像夏雨那样的急骤，秋雨的雨点很细，牛毛细雨洒在身上如玉般凉爽宜人。

38、一双炯炯有神的眼睛中闪着智慧的光芒，乌黑发亮的头发，扎着马尾辫，樱桃小嘴，眉毛又细又长，性格温和，中等身材。她是谁?她就是我们班的语文老师：黄老师。

39、清晨，河水清澈见底，能够照出人的影子来，那些奇形怪状的、大大小小的鹅卵石在河底静静的躺着，各种各样的动物却闹腾起来了：有横行霸道的螃蟹;有吹胡子瞪眼的龙虾：有性情温和的鲫鱼;有水下清洁工青鱼;还有许多灰白色的“毛咪鱼”。

篇3：温和增长迎“新常态”

展望2015年, 今年中央经济工作会议并未提及房地产业, 这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动, 房地产业无论是对于经济托底还是民生保障, 都将继续承担重要作用。在宏观经济承载下行压力之时, 伴随着经济步入“新常态”, 中国房地产市场也有望回归理性, 进入平稳增长期。然而, 我们也必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈, 供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素, 将成为影响未来市场走势的主导因素, 平稳增长、区域分化, 将成为未来发展的新常态。

1 政策托市信贷利好城镇化促长期发展

2014年全国房地产行业各项指标均高位回落, 同时各地市场分化差异显著, 趋势性变化逐步显现。住房商品化经过十几年的高速发展之后, 已告别初期的整体供不应求状态, 部分地区商品住宅库存出现明显攀升。针对市场的发展演变, 2014年中央政府的房地产调控思路也适时作出调整。从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向, 转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。各地市场的分化及差异, 也迫使一刀切的调控操作模式告终, 地方政府被赋予了更多的自主空间。在市场调整的契机下, 依然高度依赖土地财政的地方政府纷纷出台刺激政策托市, 限购、限贷等肩负特定历史诉求的行政干预手段也逐步地适时退出。

1.1 限购措施适时退出各地积极出招托市

1.1.1 中央减少行政干预限购措施适时退出

根据2014年初“两会”中央提出的“分类调控”指导思想, 地方政府被赋予了更多的调控自主权。在中央调控思路转变的背景下, 受市场成交低迷影响, 2014年各地方政府开展了大规模的救市行动。从地域范围来看, 在全国31个省市自治区中, 除了重庆及西藏外, 其他地区均不同程度地对调控政策作出了调整放松, 并出台了各类刺激性措施, 主要涵盖限购措施集中取消、住房公积金政策调整、财政补贴刺激购房及普通住房标准调整等方面。

在各类政策调整中, 涉及范围最广的无疑是限购退出。根据中原监测, 全国约有47个城市曾执行了住房限购措施, 而至2014年末, 除了一线城市北上广深以及三亚等5城市之外, 全国其余城市均已基本取消限购。

1.1.2 土地财政依赖仍在各地积极出招托市

面对楼市成交持续低迷的局面, 2014年下半年起, 各级政府纷纷出招托市。各地方政府积极托市的背后, 是地方财政收入增速出现持续下滑。从土地出让收入的绝对值来看, 今年前三季度, 地方本级政府性基金收入中土地出让收入为31290亿元, 高于之前两年的同期累计值。但从土地出让收入增速来看, 自去年第三季度开始持续回落。当前, 土地出让收入依然是地方财政来源的最重要的组成部分 (2014年前三季度占比达到55%) , 因此刺激销售从而推动卖地, 以缓解财政收入增速持续下滑, 成为各地方政府托市的主要动因。

1.2 信贷环境持续改善楼市迎来降息利好

1.2.1 住房信贷支持改善公积金促异地购房

2014年房地产行业下行且对经济增长带来明显拖累, 对此中央从住房信贷、公积金等核心环节出发, 调整放松相关政策, 以期刺激市场成交复苏。9月30日央行与银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》, 将政策重点从以往的鼓励首次购房需求扩大到支持改善购房需求, 这符合市场从解决住房严重短缺向居住条件改善提高的梯度式转变。同时, 对拥有多套住房家庭及非本地居民的住房贷款禁令也一并取消, 由商业银行具体确定。至此, “限贷令”与“限购令”同样作为行政管控手段, 均在2014年退出市场。

中央除了积极改善住房商业贷款政策之外, 公积金贷款作为支持普通购房需求的一大重要资金来源, 同样在2014年作出优化调整。10月9日住建部、财政部与央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》, 要求各地推进异地贷款业务、适当提高首套贷款额度, 贷款发放率较高的城市可采取组合贷款。

1.2.2 降息减少资金成本楼市预期出现好转

在整体融资成本走高的情况下, 时隔两年, 央行11月21日再度宣布降息。房贷利率下限自2008年10月起调整为基准利率的0.7倍, 实际利率折扣维持了一年多的较低水平后逐步走高。上一轮 (2012年6、7月) 降息后, 实际利率折扣回落到0.85倍左右。2014年初起至第三季度, 市场实际利率达到基准利率的1.06倍的高位水平。11月降息通道启动后, 房贷实际利率有望从阶段性高位逐步回落。

从历史数据走势可以看到, 房贷利率高低与市场成交量呈现较为明显的负相关关系。从本轮市场表现来看, 虽然2014年起市场明显回落, 但随着央行“930”新政的出台, 10月40个重点城市新建住宅成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立, 对房地产市场带来明显利好作用。但市场回调后劲依然取决于多方因素综合作用, 不应过分奢望信贷放松以及降息利好的刺激效果。

1.3 市场告别高速增长城镇化利长期发展

1.3.1 城镇化推进以人为本落户政策实施差别化

目前我国常住人口城镇化率为53.7%, 户籍人口城镇化率为36%左右, 根据《国家新型城镇化规划 (2014-2020年) 》提出的发展目标, 到2020年常住人口城镇化率达到60%左右, 户籍人口城镇化率达到45%左右。

为逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇, 户籍制度改革成为关键所在。对此, 国务院在2014年中发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》, 进一步实施差别化落户政策, 同时加强建立居住证制度。对于城区常住人口在500万以上的城市, 人口规模将严格控制, 并完善积分落户制度。虽然特大及超大城市落户政策日益严格, 但其流动人口聚集态势加强, 尤其京沪两市吸纳流入人口的趋势进一步增强。而居住证制度建立作为创新人口管理的一项重要措施, 对于流动人口流入较多的特大及超大城市意义尤为重要。

1.3.2 市场告别高速增长城镇化利长期发展

展望2015年, 房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路, 并有望在营业税征收、一线城市限购等环节进一步放开。同时, 继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。当前经济增长放缓压力不减, 房地产业也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。尽管温和的政策环境对楼市而言积极利好, 但历次市场起伏并非仅由政策主导, 而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等因素影响, 因此后市走势需从各个维度综合预判。其中, 市场整体存量的大幅增长, 尤其是一线城市以外地区库存的持续攀升, 将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。

2 标杆房企:销售跑赢大市转型迎接“新常态”

2014年全国房地产市场未能延续去年的火热行情, 但标杆房企整体销售依然跑赢大市。合理的库存结构是其逆市稳定增长的主要原因。购地方面, 多数标杆房企趋于谨慎, 但海外投资却掀起一波高潮。从财务数据来看, 上市房企除利润率持续下滑以外, 其余指标均基本保持平稳。进入“后高周转”时代后, 房企经营模式从卖房向卖服务转变, 只有积极调整才能主动适应行业“新常态”。

2.1 销售增速放缓表现跑赢大市

今年前11月十家标杆房企总销售面积7360万m2, 总销售金额8411亿, 销售均价11421元/m2, 3项指标较去年同期分别增长10%、13%、4%, 增速较上半年有所提高, 但与过往年份比较来看, 销售增速明显放缓。城市间的销售面积表现分化加剧。

据中原监测, 全国20个重点城市中, 标杆房企的市场份额于2010年下半年迅速攀升, 近几年市场份额已经趋于稳定。但进入2014年后, 标杆房企的市场份额再次出现明显上升。这一趋势显示出, 在市场低谷期, 标杆房企的抗压能力要强于大市;同时, 随着行业进入“白银时代”, 很多城市新房市场增长空间有限, 小型房企面临巨大考验, 行业整合已经开始。

2.2 库存分布合理平衡城市风险

今年下半年以来, 随着限购、限贷政策的全面取消, 各城市房地产市场的供求关系出现了明显的分化。为了了解新形势下房企的生存状态, 我们对十家标杆房企的库存结构进行细化分析。

首先从房企的角度来看, 截至11月, 中原监测十家标杆的总体库存面积 (批准预售面积) 为6275万m2, 较今年3月份小幅下降1.2%。用今年前10个月标杆房企的月均销售面积来计算, 总体的库存消化周期为9.56个月, 处于较为健康的水平。

其次从城市的角度来看, 综合“存量消化周期”及“销售面积累计增幅”两项指标, 我们把50个城市分成三类, 分别为一类“存量低、销售好”、二类“存量销售中等”以及三类“存量高、销售差”。分类标准中, 以存量消化周期为主, 销售表现为辅。其中一类城市存量低于10个月, 二类城市介于10~15个月, 三类城市大于16个月。若以今年前10月的销售面积与去年同期相比, 一类城市总体平稳, 二类城市跌幅在10%以内, 三类城市跌幅则超过10%。

2.3 购地谨慎放缓引领“出海”热潮

今年前10月, 十家标杆房企月均权益购地金额177亿, 月均权益购地可建面积443万m2, 较去年月均值分别下降36%和43%, 反映标杆房企对后市信心下降。从购地城市分布来看, 今年前10月十家标杆房企在一线城市权益购地金额比32%, 远高于去年平均水平。在行业下行的窗口期, 标杆房企纷纷战略性收缩, 回归需求稳定、风险较小的一线城市。

近年来, 房企“出海”成为新潮流。已有包括万科、保利等标杆房企在内的10余家大型房企, 在全球20多个国家和地区进行地产项目投资开发。在我们看来, 海外市场巨大的需求潜力、国内房地产市场震荡调整以及海外房产较高的投资价值是中国房企“出海”的主要原因。同时庞大的资金规模和良好的华人基础为中国房企铺平“出海”的道路。但变化莫测的国际局势以及政策风险却注定中国房企的“出海”之路不会走得一帆风顺。

2.4“后高周转”时代来临主动转型迎接挑战

在2010年前, 很多大型房企规模和业绩的快速增长主要依托高利润和高杠杆策略。但随着土地成本、融资成本的上升, 这一策略很难再有操作的空间。2011-2013年, 房地产行业整体开始步入高周转时代。在步入“后高周转”时代后, 上市房企的核心净利润率依然处于下降通道, 2014年上半年20家上市房企的平均核心净利润率仅为12%, 处于历史最低位。从负债水平来看, 2014年上半年20家上市房企的实际资产负债率较去年小幅下滑, 整体处于较为健康的状态。短期流动性较去年有所收紧, 但平均短期资产覆盖率依然超过1.2, 资金面相对较安全。整体而言, 大型上市房企得益于融资和销售两方面的优势, 整体财务表现依然稳定。

从房企自身的角度来看, 打造差异化的产品或者通过资本手段降低成本是两条很好的出路。一方面, 房企从卖房子到卖服务的经营模式转变。这不仅可以使得产品具有差异化, 吸引购房者;同时还可以把服务作为收益模式, 提高产品的利润率。另一方面, 以万科的“小股操盘”为代表的合作开发策略, 可以很好地降低标杆房企在资金上的投入, 用有限的资金开发更多的项目, 变资本输出为品牌输出, 缓解利润压力。

从政策角度来看, 目前大环境已然整体向好。今年下半年, 政府出台了多项金融利好政策, 其中明确表示鼓励开发商发行银行间债务融资工具和加快REITS试点, 拓宽了房企的融资渠道, 也可以降低房企的融资成本。

3 新房市场:调整继续各线城市表现分化

2014年整体来看, 全国新房累计成交面积、销售金额等多项指标下滑趋势明显。虽然2014年市场与去年表现迥异, 但城市间的分化依然存在。这一趋势预计在2015年仍将持续。

3.1 2014年市场整体遇冷多项指标跌幅明显

我们预计, 2014年全国新建住宅成交面积将同比下跌8%, 成为1998年房改以来第二个出现下跌的年份。

3.1.1 整体步入下行通道销售量价跌幅明显

前三季度, 40个城市累计新房成交面积同比下滑15%, 其中一线城市跌幅最大, 同比下滑27%。但随着“930”新政等一系列刺激性政策的出台, 一二线城市新房市场逐步复苏, 购房者信心修复, 10、11月新房成交量连续创年内新高。

今年全国新房市场整体步入下行通道, 销售量价均跌幅明显, 库存量压力增大, 市场供求关系严峻。分城市线来看, 一线城市销售量跌幅最大, 但随着一系列刺激性政策的出台, 市场回暖也最为明显。三四线城市则整体表现相对平稳, 量价均小幅下滑。

3.1.2 一线城市波动显著三四线表现平淡

和前两年一线城市的优异表现不同, 今年一线城市新建住宅成交面积跌幅最大, 前11月同比下跌22.3%。二线城市与三四线城市表现稍好, 跌幅分别为8.8%和14.2%。

从时间上来看, 2014年上半年40个重点城市新建住宅销售面积跌幅持续扩大。但随着限购、限贷政策的逐步取消以及降息刺激, 下半年 (尤其是10、11月) 新建住宅销售面积开始回升。其中一二线城市回升幅度最大, 累计跌幅明显收窄, 而三四线城市市场反应则相对平淡。整体上看虽然年末一二线城市成交量强势反弹, 但市场热度依然远不及2013年。2014年成交下滑已成定局。

3.2 各线城市库存高企供求关系严峻

3.2.1 供过于求普遍加剧二三四线矛盾显著

总体来看, 2014年各线城市的供求关系更加严峻。据中原监测, 2013年一线城市平均供求比为0.97, 二线城市为1.16, 三四线城市为1.36;而截至2014年11月, 一线城市平均供求比骤升为1.63, 出现供过于求的情况, 而二线城市及三四线城市供应过剩的情况更加显著, 供求比分别为1.65和2.04。供求比的大幅上升反映出需求减少, 市场热度在明显下滑。

中原监测主要城市的年末库存消化周期主要集中在10~15个月, 年内整体呈现先涨后跌的趋势。图1中以红色标记的一二线城市库存消化周期处于相对高位, 但随着销售情况的改善, 库存消化周期下降趋势明显;而以灰黑色标记的三四线城市分布则较为分散, 城市分化现象较为明显。这些城市如青岛等供应量明显偏大, 而例如南昌、合肥这样的城市, 成交表象尚可, 供应量收缩明显, 因此库存压力相对较小。

3.2.2 全线价格微幅下跌回升仍需时日

据国家统计局的70个大中城市新建商品住宅价格指数, 2014年房价均呈现小幅下跌的态势。从具体城市来看, 70个城市中, 仅有3个城市房价实现正增长 (厦门、郑州、合肥) , 有63个城市房价微幅下跌 (跌幅小于5%) , 其余4个城市房价下跌幅度较大 (杭州、韶关、温州、沈阳) 。

3.2.3 新开工普遍下滑三四线存量压力仍在

2014年, 由于全国销售市场下滑, 库存升高, 全国新开工面积也未能延续去年的增长势头, 整体出现回落。随着政策环境的逐步放松, 下半年销售市场的逐步好转, 全国来看, 2014年新开工面积累计跌幅已逐月收窄, 前10月累计跌幅为9.8%。

从具体城市来看, 40个重点城市中, 有11个城市新开工面积累计同比上涨, 20个城市累计同比跌幅超过10%。虽然一二线城市整体新开工面积下滑幅度高于全国水平, 但依然有部分城市表现抢眼。鉴于房地产投资建设对整体经济的带动, 近年大规模的棚改计划, 将能平衡商品住宅市场投资放缓对经济的负面影响。然而整体而言, 新开工的复苏最早也要等待至2015年下半年之后。

3.3 需求增长有限市场回归理性

3.3.1 自住需求增长放缓投资需求逐步分流

2014年房地产市场出现前低后高的调整, 原因从表面上看是源自信贷环境的变化。但在信贷变化导致楼市起伏的表象背后, 实质却是房地产市场的基本面出现了变化。从房地产市场的基本供求关系来看, 供应方面, 在过去持续十年高增长的惯性影响下, 施工规模、预售量等供应指标仍处高位。但需求层面却已悄然发生变化, 传统上稳定的购房需求一方面受到限购、限贷等调控政策的限制, 同时又有理财产品、海外置业的的兴起, 大部分的投资需求被分流。而随着金融改革的推进, 投资渠道多样化、利率市场化将是长期趋势。

在这样的背景下, 对投资需求而言, 房地产投资不再是一枝独秀。整个房地产市场将恢复到由居住需求主导的理性状态, 未来人口流动将决定城市房地产发展的前景, 这将是楼市新常态的基本特点。因此, 行业的参与各方应该主动适应这一变化, 避免被市场淘汰。

3.3.2 总量遭遇瓶颈一线城市人口驱动

从新房市场的发展来看, 由于多数重点城市已经接近甚至超过一线城市的水平, 因此相对而言, 二三线城市未来发展空间已经有限。

我们以前30位重点城市目前的发展程度为参考标准, 假定全国住宅销量维持目前的水平不变, 即年销量在11亿m2, 而城镇常住人口按照75%的城镇化率计算, 即城镇常住人口达到10.3亿。到2017年末, 全国除40个重点城市以外地区的人均新建住宅累计销售面积, 将达到10.5m2/人, 超过40个重点城市在2013年末的平均水平。换言之, 占目前全国新房销售面积63%的三四线发展中城市, 在3年后将达到目前经济发达城市的水平。全国新建住宅销售总量增长将遇到瓶颈。

因此, 中央政府提出的新型城镇化政策, 包括城市地区的棚户区改造, 其实质就是增加市场需求, 减缓商品房市场建设放缓的影响。同时, 通过拓展海外投资, 调整国内经济结构, 寻找新的经济增长点。而告别高增长时代的房地产市场, 将迎来自住需求主导的行业新常态。

4 土地市场:整体转淡一线勉撑大市

2014年土地市场遍历冷暖。1月仍延续去年活跃行情, 春节后急转直下, 各项指标持续走弱。同时, 各类城市表现进一步分化, 一线城市成交相对活跃;而楼市低迷、存量高企的城市, 其土地市场则持续低迷。虽然成交回落, 重点城市土地供求矛盾有所缓和, 但宅地存量依然较大。在房地产市场进入“新常态”的背景下, 预计明年土地市场仍将维持平淡行情。

4.1 市场热度骤降成交量近年最低

2014年土地市场经历了不同以往的变动:1月的活跃与后期的低迷形成了鲜明对比。虽然地方政府为维持市场活力, 热点地块频出, 但仍难以掩盖整体市场各类指标的持续走弱。

4.1.1 行情差于去年同期成交体量同期低位

2014年前11月, 土地成交面积和土地出让金同比均下降, 其中出让金收入降幅小于成交面积, 而成交面积则跌至2009年以来的同期低位。

中原监测40个重点城市中, 2014年前11月成交土地面积约23938公顷。预计全年成交面积将略低于2009年水平, 成为2009年以来最低年份。与去年同期相比, 今年前11月土地总成交面积下降约21%。其中居住用地同比下降约31%, 商服用地下降约12%。

土地出让金则表现不俗, 今年前11月, 40个城市出让金约为11969亿元, 同比下降约16%, 为历史同期第二高位, 较前5年均值仍上升约21%。

4.1.2 各线指标持续走弱地王难掩整体低迷

今年3月, 受新房市场的降价、贷款紧张等负面消息影响, 土地市场迅速转冷。为了维持土地市场热度, 地方政府调整推地策略, 以优质地块吸引开发商。7月起, 热点地块逐渐入市, 一线城市高溢价与流标并存。这也导致了今年土地市场的独特现象, 在楼市销售低迷的情况下, 依然有地王逆市出现。但个别优质地块的高价成交, 并不能掩盖整个土地市场走低的趋势。

整体来看, 如果剔除高价地块对出让金和均价的影响, 今年土地市场的趋势是总体走弱的。虽然年末受中央政府放松信贷的影响, 开发商购地意愿回升而出现翘尾行情, 但新房存量仍在高位, 购房需求总体回落。在这样的大环境下, 土地市场难以出现大幅反弹。

4.2 各线城市分化明显后市去化压力犹存

土地市场城市分化严重, 一线城市表现明显好于其余城市。而在部分二三线城市中, 新房市场过高的存量压力影响了开发商的购地意愿。

4.2.1 一线城市一枝独秀存量压力影响购地意愿

从2014年各线城市月度出让金走势来看, 其累计同比均呈下降趋势, 其中一线城市前11月月土地出让金略高于去年同期;而二线城市和三四线城市出让金的跌幅则分别达到24%和29%。

同时, 我们通过对一线城市各区域宅地存量分析, 发现一线城市也并非购地“安全港”, 区域板块间的差异也很显著。因此, 开发商在市场进入“新常态”大势下, 拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断。

4.2.2 城市分化或将加剧后市去化压力犹存

今年, 宅地供求结构较往年有明显改善。40个城市, 2014年前11月, 宅地购地销售比约为106%, 基本维持平衡。具体来看, 一线城市供应有所改善, 购地销售比上升至104%;二线及三四线城市购地销售比分别降至116%和61%。

我们预计明年的土地市场将维持目前水平, 很难有大幅回升。而在城市层面, 分化仍将持续。一线城市需求稳定、存量压力小, 未来仍将受开发商青睐, 强者恒强;而大多数的二线及三四线城市中, 去库存仍将是2015年的主要任务, 土地市场短期不会复苏。

5 二手市场:成交萎缩量价筑底回升

2014年前三季度, 主要城市二手房市场成交萎缩, 跌至近三年以来的低谷, 价格亦出现不同程度下调。年末成交量迅速攀升至年内高位, 二手房价整体止跌企稳, 市场重获信心。

综合来看, 预计明年主要城市二手楼市稳中有升。价格方面, 鉴于六大重点城市新房市场已趋稳定, 二手住宅价格和成交量亦有望小幅增长。

5.1 量价筑底回升楼市迅速回暖

5.1.1 政策效应刺激年末成交翘尾

2014年前三季度信贷持续收紧, 致使观望氛围浓厚, 主要城市二手住宅市场成交低位徘徊良久。

进入第四季度, 得益于政府刺激政策的持续释放, 市场预期逆转。在沉寂了整整10个月之后, 二手住宅市场出现了一波年末翘尾的行情, 成交量有望在2015年持续复苏。

5.1.2 房价止跌企稳议价空间收窄

与2013年的一路上扬形成鲜明对比, 2014年二手住宅市场的整体回落带动中原二手房价格指数全面由涨转跌, 至年末稍有喘息。从今年价格变动情况来看, 六大城市中仅深圳、天津累计上涨, 其余四个城市均出现下跌。然而受最近信贷政策放宽刺激, 京沪穗蓉跌幅逐步收窄。

5.2 政策托底楼市改善性需求释放

5.2.1 新房降价促销抢占二手房份额

在楼市趋冷的环境下, 二手房市场降温更为明显。中原监测一二手房成交量的14个城市中, 有11个城市2014年前11个月的二手房成交量同比降幅超过新房同比降幅。其中, 14个城市2014年1~11月新房的成交面积同比平均降幅为17%, 而二手房成交面积的同比平均降幅高达30%, 二手房跌幅高出13个百分点。

究其原因, 相较于新房的集中促销, 无资金压力的二手房业主更愿意选择持房观望, 而不是降价抛售, 故二手房价格降幅有限。

5.2.2 京沪普宅标准上调二手房获益良多

2014年下半年京沪相继调整了普通住宅的标准, 使更多购房者享受税费减免以及房贷优惠。尤其是二手房交易中与普通住房标准直接相关的营业税、个人所得税随之大幅下调, 直接降低了购房成本, 激发京沪两个城市二手成交活跃。

5.2.3 改善性需求释放中等偏大户型受青睐

得益于“930”新政对首套房认定标准的放宽以及降息的双重利好, 改善性需求加速入市, 未来二手房成交结构里中等偏大户型的比重有望逐步增加。回顾近三年的户型分布, 北京、成都两个城市已初露端倪。据中原数据监测, 2014年, 北京90~144m2的二手住宅成交套数占二手住宅总成交套数的比例为32%, 环比上升4%;在144m2以上的面积段中, 北京、成都环比分别上升了1.3%, 5.6%。

虽然90m2以下小户型依然是目前市场成交主力, 但显然无法满足日益增长的改善性需求。随着“二胎”政策的放开, 家庭人口数增长, 购房者对居住面积的要求也水涨船高。加上对中心城区优质教育资源的旺盛需求, 未来二手住宅市场, 中等偏大户型将越来越受到购房者的青睐。

5.3 本轮调整有限后市谨慎乐观

从历次楼市调整的情况来看, 楼市的复苏有赖于信贷和政策环境的放松。尽管央行“930”新政中明确指出房贷最低可达7折优惠, 然而从中原调研情况来看, 大多数银行房贷利率并无变化, 仅有个别银行推出95折优惠。当政策刺激效应衰减, 则难以维持成交量持续回升, 市场可能重陷胶着。因此对于明年的二手住宅市场, 我们的总体判断是谨慎乐观, 量价止跌回稳。

6 商办市场:整体供应过剩长期基本面向好

近几年, 商办用地供应量逐步缩减, 供求关系有所好转。但由于前几年库存量累计严重, 因此短期内重点城市的商办市场依然还会是处于供应过剩的状态。从长期来看, 部分城市商办物业需求稳定, 政策面利好。随着住宅市场进入新常态, 我们预计将有更多房企进入经营性物业领域, 提高总收入中租金和服务性业务比重。

6.1 全国办公楼市场低迷商业市场差强人意

2014年全国新建商品住宅市场销售情况急转直下, 办公楼市场也同样不容乐观。2014年前10个月全国办公楼销售面积为1838万m2, 累计同比下跌9.9%。而商业市场则与写字楼有所不同, 2014年前10个月全国商业营业性用房销售面积为6334万m2, 累计同比上涨8.2%。虽然近年来零售行业受到电商高速发展的冲击, 但全国商业营业性用房销售总量却依然保持平稳的低速增长态势。

在租赁市场, 2007-2014年, 重点城市的住宅、甲级办公楼和购物中心三类物业的租金涨幅中, 购物中心租金翻倍, 达到124%;而同期住宅和甲级办公楼租金涨幅却不到50%。

6.2 商办物业供求关系好转库存压力依然不容乐观

近年来办公楼和商业市场供应过剩的现象一直是市场关注的焦点。从17个城市每年的总体供求比来看, 这一指标在2012年达到峰值 (当年供求比为3.07) , 随后逐年下滑。但从目前的供求比来看, 供过于求依然是市场的主旋律。

而从城市内部区位而言, 由于商办土地出让集中在城市郊区, 配套设施以及人口聚集程度不如传统成熟商业区, 未来将面临供应集中而需求短时间内跟不上的矛盾局面。因此虽然商办市场供求关系有所缓解, 但前期积累的土地存量压力依然较大, 尤其是在二三线城市的郊区商业用地供应集中区, 存量消化将是长期过程。

6.3 部分城市基本面向好房企看好商办物业发展

通过统计各城市1999-2013年这14年里第三产业产能占比涨幅和办公楼成交面积占比涨幅的数据可以看到, 第三产业产能占比涨幅大的城市, 其办公楼成交面积占比涨幅同样较大, 如北京、杭州、厦门等;而第三产业产能占比涨幅小, 甚至负增长的城市, 其办公楼成交面积占比涨幅也较小, 如天津、沈阳、合肥等。

因此, 对于那些以第三产业为发展重心的城市, 即便目前市场供应过剩, 未来办公楼市场发展潜力依然较大, 长期看好;而对于部分第三产业产能占比不断萎缩的城市, 未来办公楼市场可能面临需求不足, 库存消化缓慢的问题。

据中原监测数据显示, 近年来十家标杆房企商办物业销售面积增幅明显, 预计2014年全年商办物业销售面积将超过250万m2, 占总销售面积的比重接近6%。

虽然目前很多城市面临商业地产供应过剩的问题, 但依然有很多大型房企愿意进入这一领域。我们认为主要原因来自于三个方面。

1) 从政策角度来看, 虽然短期内由于经济放缓、反腐等因素影响, 商业地产的发展受到一定的限制, 但从长期来看, 政策大环境仍利好商业地产。

2) 随着城市的发展, 居民对商业的需求将呈阶梯形跨越式增长。当经济发展程度和居民收入达到一定水平时, 餐饮、娱乐等消费量会出现大幅提升, 带动商业地产发展。因此, 对于那些经济增长稳定的城市来说, 虽然面临供应过剩压力, 但商业地产未来需求依然可以期待。

3) 商业地产的经营和盈利模式与住宅不同。随着新建住宅市场增长放缓, 大型房企持有商业地产等经营性物业的比重将会上升。其特有的融资和收益方式也可平衡房企在开发经营中的风险。

篇4：温和造句

到了2009年,温总理更加关心股市行情。2009年1月底,温家宝总理出席达沃斯世界经济论坛年会。2月1日中午,温总理来到中国驻英大使馆,看望外交官和华侨华人代表,并回顾了几天来欧洲急行军般的感受。

温总理说:“在国外的前几天,我还不那么着急。放假一结束,我就归心似箭了。今天早上一起床,我就问警卫员,今天的股市是多少?他说,今天是礼拜天,不开市。”说完,温总理和大家都笑了。

可见温总理对中国股市非常关心。

2月28日15时,国务院总理温家宝与网友在线交流并接受了中国政府网、新华网联合专访。有关股市的内容摘要如下:

16点28分左右,网民“风的想象”问:“您对中国股市有信心吗?我建议,请您推动立法,加强监管,尤其在上市准入和信息披露方面。同时,要规定符合条件的公司用现金分红,以引导股民长期持有股票,从投机变投资,避免股市大起大落,让我们的钱包早日鼓起来。”温家宝回答:“股市问题我毫不隐讳,我非常关心。因为我们之所以发展股市:第一,发展资本市场,逐步提高直接融资的比例,支持经济建设。第二,它可以吸收社会资金,参加经济建设,也可以使股民通过投资而增加收入。但是,股市毕竟是有风险的,有挣也有赔。当然,我知道,每个股民都希望自己挣钱,而不希望赔钱。政府的责任就是要建立一个公开、公正、透明的市场环境,坚决打击操纵股市等违法犯罪行为。同时,我还要告诉大家,决定股市好坏的是经济的基本面,是企业的效益。所以,至于哪一只股票好,这要由股民自己来判断。但是我对于中国的经济有信心,对中国的企业发展有信心,因而对中国的资本市场也有信心。”

温总理在网上作“股评”直接回答股民的问题,这是历届领导的第一次。可见温总理非常关心股市,希望股市在2009年温和上涨。

那么,事实又如何呢。让我们回顾刚刚过去的2009年股市发展态势。

2009年股市发展态势

2009年新年,全球股市迎来开门红。道琼斯30种工业股票平均价格指数涨2.94%,两个月来重新站上9000点关口。伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数涨2.88%。法兰克福股市DAX指数涨3.39%。巴黎股市CAC40指数涨4.09%。

中国股市1月5日开市,全天红旗飘飘。沪指收盘报1880.72点,涨59.91点。深成指报6634.88点,涨149.37点。

2月4日,沪指放量突破了2100点。牛年首周开局良好。2月9日,多方一鼓作气,将沪指放量突破了2200 点。

3月23日,沪指一举突破2300关口。沪指收报2325.48点,涨44.39点。

4月13日,在多头的努力下,沪指上升到2500点上方。4月22日,当沪指接近2600点时,空方发出力量,当日沪指大跌74点, 40只股票跌。在新股发行的利空消息袭击下,5月22日,失守2600点。

6月19日,尽管有三金药业将挂牌中小板的消息,但是沪指继续刷新阶段高点纪录,6月24日,在多方的努力下,沪指攻克2900点。到6月底,沪指接近了3000点。

7月1日开盘,沪指一跃冲到3000点,7月3日,值得一提的是:深证综指冲破了1000点。

7月25日,沪指强势站上3400点。7月29日,在中国建筑上市、管理层严防挪用资金流入股市等利空影响下,沪指终于创8个月以来最大跌幅,3400点和3300点相继破掉。沪指收报3266点,跌5%;深成指报13070点,跌5.54%。盘中一度近150只股跌停。

8月份,空头展开反击,8月31日,市场对新股发行过快担心,上证指数连破2800点及2700点两大关口,两市创下自2008年6月10日以来近15个月单日最大跌幅,上证指数收报2667.75点,跌幅6.74%;深成指收报10585.08点,跌幅为7.55%。其中中国石化、中国铝业等股跌停。

9月15日,失守近一个月的沪指3000点整数大关终于被收复。上证指数收盘3026.74点,涨1.24%。

10月29日,在创业板即将推出之际,沪指失守3000点大关。10月30日,C股创业板开市。当日28家股票全部高开高走。但是A股主板高开低走。

11月2日,是创业板开市的第二个交易日,除了吉峰农机一个股票涨停,一只个股翻红之外,其余26只个股全线翻绿。

11月13日,上证B股突然大涨9.42%,创近两年半来最大涨幅。

进入12月,两市结束下跌再次步入上升轨道。12月31日,沪深两所高奏凯歌,最终沪指收盘在3277.14点。深综指收在1201.34点;深成指收在13699.97点。

2009年股市发展的事实证明了温总理“股评”预测的准确。

尽管2009年中国开通了C股(创业板)。中国股市现在有:A股、B股、C股和代办转让D股,对股市的资金起到了分流作用。但是2009年的行情非常争气,全年的行情温和上涨,没有发生暴涨暴跌的情况。这非常符合管理层的意愿。因为一个温和上涨的股市才是管理层和全体股民所期望的,股市的温和上涨,等于给股民的赢利加上了保险。如果股市暴涨暴跌,最后受伤的首先是中小股民。

12月7日开始,中国证券报展开了为期三周的“2009年度投资者收益情况网上有奖调查”。其统计结果显示,2009年有61.6%的股民盈利;其中6.7%的股民获得100%以上的收益。

11.5%的人盈利在50%至100%;24.8%的股民盈利在20%到50%;18.6%的股民取得了10%左右的收益。

不赔不赚的股民占14.9%;赔钱的股民占23.5%。

44.1%的股民对2009年股市表现比较满意。

但是基民的盈利水平仅为10%以内。

总体看,2009年牛年的股民收益基本是Happy牛Year。

因此,2009年的股市温和上涨,给中小股民赢利加上了保险。温家宝总理功不可没。通过以上指标可以看出2009年中国股市的以下特点:

1. 2008年,中国股市了暴跌65.39%(沪指),这是中国股市自成立以来最惨烈的一次。2009年处于慢慢上升的态势,应验了牛年牛市涨一年,“Happy牛Year,不要牛年Happy(还赔)”的吉言预测。这与2008年的暴跌形成鲜明对比。

2.中国股市的各项指标,除了配股筹资额和增发筹资额下降外,其余的全面上升,扭转了2008年的颓势。

3.C板创业板的开板,其态势顺利平稳,没有发生大的暴涨暴跌。特别是对主板市场资金分流的影响微乎其微。

4.新股恢复发行没有对市场造成太大的冲击。相反,外场申购新股的资金接近2万亿元。特别是对风险很大的创业板股票,股民申购的积极性空前高涨。而管理层对新股的爆炒严加防范,处罚及时严厉。

5.2009年,全球股市走势基本是上升的,股市涨幅前8名依次为:俄罗斯RTS指数182.62%;深圳综指117.12%;阿根廷MERVAL指数114.95%;深证成指111.24%;印尼雅加达指数86.98%;巴西博维斯帕指数82.66%;印度孟买指数81.03%;中国沪指79.98%。

2010年中国股市温和上涨势不可当

2010年,首先有管理层支持股市的发展。比如,2009年年底,中央经济工作会议召开,其中特别需要指出的是:会议提出了2010年经济工作的重点任务第一条中,就提到了新的一年资本市场的任务。

2008年,中央经济工作会议中对股市的提法是“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设,提高上市公司质量和治理水平,加强资本市场监管,增强投资者信心。”

2009年,中央经济工作会议针对股市提出,“要积极扩大直接融资,引导和规范资本市场健康发展。”

对比2008年和2009年的中央经济工作会议对股市的提法,可见管理层对支持股市发展的态度。

中国股市比较特殊,它的上涨,除了上市公司业绩等内在因素外,重大题材的炒作和十年的周期性也促使它上涨。1996年到2000年的行情就是有十五大召开、香港回归、龙年、新世纪到来、1990年到2000年的十周年的概念等促使股市上升;2006到2007年的牛市行情就是十七大、奥运会、建国60周年等题材使然。

2010年,我们面临沪深两所成立20周年、上海的世博会、广州的亚运会、管理层要制定十二五计划等重大题材;同时,2001年到2010年又是21世纪的首个十年周期的结束,新的十年又将开始。再加上温家宝总理关心股市,因此,我们有理由,有信心坚信2010年中国股市一定会以温和上涨加上保险(温家宝的谐音)的稳步姿态走出一轮蓬勃向上的新行情。