招商投资说明会房地产开发商发言稿

招商投资说明会房地产开发商发言稿（精选8篇）

篇1：招商投资说明会房地产开发商发言稿

文章标题：招商投资说明会房地产开发商发言稿

尊敬的各位领导、各位朋友、各位老乡：

今天我很荣幸参加**区委、区政府在——杭州举行的招商投资说明会，此时此刻，我的心情很激动。

我是浙江到江苏投资开发房地产的一个普通人。我开发的绿都房产项目位于太阳升起的地方----盐城市河东片区，是盐城市委、市政府重点建设的新城区，素有“盐城浦东”之称。在盐城市亭湖区委、区政府的直接关心下，在江苏亭湖经济开发区的鼎力支持下，目前已经顺利实施并取得了较好的经济效益和社会效益！在此，我要衷心感谢江苏盐城亭湖区委、区政府和亭湖开发区的各位领导，衷心感谢盐城市亭湖区人民，衷心感谢给予我们绿都房产关心和支持的社会各界人士！

几年前，为开拓盐城房地产市场，我们对盐城进行了全方位考察，综合多方面因素，我们认为盐城亭湖的区位优势更为明显，投资环境非常宽松，政府部门服务十分热情，亭湖的民风相当纯朴。更为重要的是，作为江苏沿海大开发的中心城市，江苏亭湖的河东片区发展前景十分广阔，是我们投资的最佳选择地。

绿都房产项目用地近160亩，配套用地96亩。在项目建设中，我们深刻体验到当地政府的公信度。亭湖区委、区政府以积极主动的工作态度，把绿都的事当成自己的事来办，共为我们组织拆迁183户，现场解决各种矛盾和问题，为房产开发提供了优质的服务和得力的支持。开工建设以来，没有一个老百姓阻挠施工，没有出现一起强搬强运事件，这是令我们非常满意的。目前我们已经圆满完成了一期工程，二期工程正在建设之中。随着盐城经济的快速发展，河东片区的优势越来越明显，江苏亭湖开发区越来越利于我们房地产开发，一期工程销售非常火爆，每平方米平均价格与市中心房价相差不大，二期工程房价有望再度提升。新开发的“东方一天地”商业街店铺成为市区最抢眼、最抢手、升值空间最大的商业街之一，在开盘一天内全部售完。

个人的切身体会使我进一步增强了在亭湖区和亭湖开发区投资的信心，我也真诚地希望我的老乡们能和我一样，将目光转移到江苏亭湖开发区，在那里实现我们的人生价值和事业追求！和我一样，将资金投入到值得投资的地方，在亭湖收获我们应有的回报和效益!和我一样，将精力放到最有希望的地方，为江苏亭湖建设作出我们应有的贡献!

借此机会，请允许我再次向江苏亭湖区和亭湖开发区表示最诚挚的谢意！

祝**在我们杭州举行的招商投资说明会圆满成功!祝江苏亭湖的明天更加灿烂辉煌！

谢谢大家!

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篇2：招商投资说明会房地产开发商发言稿

一、规划设计部份。

1.跟进规划局的规划方案审批情况；

2.安排勘察单位做地质勘察；

3.安排与销售公司确定项目的前期市调；

4.安排与设计院、销售公司召开项目户型协调方案会，制定好设计任务书；

5.安排与人防、环保、消防设计公司接触初步了解设计单价。

二、工程建设部份。

1.安排与承包单位接触，了解造价、工期、付款方式；

2.了解承包单位的建设方案；（包括施工场地划分、宿舍、安全设施等）

3.跟进地下室施工的情况；（现场派驻人员）

4.安排接触运泥单位，咨询报价；

5.安排与监理公司接触，了解实力、价格。

三、设备采购部份。

1.了解设备的品种、数量、价格、到货期、预付定金比例；

2.适当时间安排谈判、签约；

3.重大项目（电梯、发电机）等预招标。

四、资金运营部份。

1.根据施工图的情况，做出项目预算；

2.根据报建进度，安排资金投入；

3.根据工程进度，安排资金支出；

4.根据设备到货进度，安排资金支出；

5.根据合同情况，进行工程造价审核；

6.根据相关规定，制定资金投入及回收计划表；（含预售监管户）

7.根据项目进度，安排有关支出。

8.根据项目进度，安排融资。

五、营销策划部份。

1.安排与代理公司的沟通，了解项目的盈利点；

2.了解代理公司的营销方案及推广预算并跟进；

3.发掘项目卖点，使项目定价准确同时确保合理利润。

六、物业管理部份。

1.售楼前明确物管公司及费用；

2.待施工图出来后，计算物管成本；

篇3：房地产开发商投资风险及管理探讨

1房地产投资的特征

1.1 房地产投资项目的固定性和不可移动性

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起, 房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成, 也不能移动。房地产商品的地理位置在很大程度上其价值, 即使是同区域内的同一栋房子, 也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素, 造成其价格存在较大差异, 如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。

1.2 房地产投资资金的高投入性和回收长期性

土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设, 加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费, 每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元, 多则上亿元。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成。房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后, 才能发挥其功能, 其投资需要在开发过程中一次性支出, 这大大增加了投资的力度。

1.3 房地产投资的高回报性和高风险性

房地产投资项目一般都会有30%的利润率, 由于其投资额巨大, 投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人, 占总数的19%, 从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报, 但投资资金的回收周期长, 投资过程中还会受到很多的不确定因素影响, 这些不确定因素变化多端难以预测, 使得项目投资始终伴随着高风险。

2房地产开发商投资面临的主要风险

2.1 原材料等的成本升高所带来的风险

随着房地产企业的繁荣, 各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显, 各片区内开发商数目众多, 其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升, 劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本, 与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下, 土地成本也在节节飙升。在北京, 中服地块第一阶段规划设计方案招标环节共吸引了200多个单体参与角逐。最终, 中信集团以63亿元拿下中服Z15地块, 刷新了此前万科五矿联合体保持的年度总价地王纪录。此外, 广州, 上海, 深圳, 杭州, 武汉, 温州等一、二线城市都出现新的地王, 推动地价不断上扬。并且, 在土地的招标过程中, 可能由于企业之间的恶性竞争, 导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外, 通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期, 虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力, 其价格也会有一定的上涨, 导致人们的购买力相对下降, 无力支付升值的房地产, 从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。

2.2 供需不等所带来的风险

现今房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发, 导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾, 即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示, 2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元, 同比增长了15.6%, 其中住宅同比增长了10.6%。房屋施工面积为511657万平方米, 同比增长了15.6%。2012年8月70个大中城市新建住宅价格指数以及二手住宅价格指数的定基比基本都超过了100%, 有的甚至达到了110%以上。同时, 2012年1-8月份商品房销售面积为57415万平方米, 同比减少了4.1%, 其中住宅面积为50985万平方米, 同比减少了4.8%。房地产待售面积更是达到了31957万平方米, 同比增长了33.9%, 其中住宅面积为20401万平方米, 同比增长了42%!商品房空置率增加, 投资比例过大, 业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧, 一些城市房地产有价无市的情形已经出现, 所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。

2.3 政策更改或遭遇意外所带来的风险

房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响, 如政府对土地使用的控制, 对外资额的控制, 对投资规模以及金融的控制, 税务政策的更改, 都会使房地产开发商承担风险。例如, “限价房”+“土地闲置处理并收回”政策颁发以后, 房地产开发商从土地升值中获得的利润减少, 已完成或即将完成的商品房也将限价, 这将导致预期的收益的减少。地震, 火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。例如, 2008年的汶川地震造成灾区住房市场毁灭性的伤害, 也给成都、重庆等周围城市的房地产市场带来严重影响。地震发生后, 这些城市的房地产项目基本上全部停止。房地产项目施工是在露天作业, 恶劣气候条件将降低劳动生产率, 增加意外事故率。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用, 有些会使项目建设进度因此而拖延。

2.4 企业自身管理不善所带来的风险

房地产开发企业自身能力的不足和管理不善等也会使房地产商承受风险。房地产开发涉及到的流程和环节较多, 风险的种类多、影响范围广, 这使房地产开发者和经营者需要有丰富的专业知识和经验, 房地产开发商如若专业知识和经验不足会严重影响他们进行正确地分析和决策、冒险创新以及对风险的防范。房地产商品的高投入性使得房地产企业的资金筹措能力必须达到高标准, 充足的资金才能保证房地产商品高质高量地完成, 才能及时投入销售。资金如果无法及时到位, 将会影响工程的进展, 还会增加相关的管理成本, 甚至可能因为工程没有按时完成而赔付违约金。项目质量保障是整个工程建设的关键所在, 施工项目质量达标是非常重要的。项目的施工过程会涉及到多个流程, 其劳动人数多、操作复杂, 科学的管理流程以及管理结构, 才能保证项目的施工正常地进行, 从而达到节约时间和成本的效果。企业内部财务管理意识淡薄, 不够集中, 审核制度不利和资金流动性差也会影响企业成本控制, 并且造成资金链紧张, 造成风险。

3房地产开发商投资面临风险的管理

房地产风险管理总目标为:以较小的投入成本, 最小额度的风险损失, 获得最大的安全保障。针对上述房地产开发商投资风险问题, 加强房地产开发商投资风险管理工作, 具体可以从以下方面入手:

3.1 建立信息收集机构, 了解政策规章以及市场供需情况

建立信息收集机构, 对国家和区域经济政策、行业政策进行研究, 对地区区 (段) 域的土地、规划、在建项目或意向项目、适宜项目情况, 做及时、准确的分析, 为企业的经营决策提供准确重要的依据。加强企业员工对现行法律法规和企业规章制度的学习, 掌握本行业的政策规定, 避免出现投机风险、政府风险, 在合理合法下充分利用政策优惠。并且对市场的商品房需求情况进行调查, 分析都市地区的经济基础, 描述市场的基本特征, 包括宏观经济趋势, 就业趋势, 经济活动的预测和经济增长模型;分析主要的商品房区域以及模型、主题、特点;预测每个区域的人口, 住户, 就业增长率, 包括分析和推测家庭特征的趋势, 如家庭类型 (群居, 单身) 、生活方式和年龄结构;预测每个区域的收入特征, 包括住户、家庭和人均收入的情况, 及可支配收入, 购买力的趋势和前景, 根据商品房交易区域的商品房类型和特点确定消费模型和趋势。并且对市场的商品房的供给情况进行调查, 根据商品房的类型分类, 分析交易区域内同业竞争商品房的特征、位置和销售业绩;根据交易区域内商品房的种类, 分析所调查的商品房的存量、吸纳量和销售量;调查和分析交易区域内计划开发的商业物业的特征和档次, 同时包括可能成为竞争对手的待开发地段;分析预测的市场份额和单位价格, 以及根据规划方案得出的物业特征及商品房结构和规模。然后通过这些信息, 得出房地产开发商投资项目的具体地点, 时机, 以及楼盘品质、户型、面积、建筑式样、风格、装饰等。

3.2 进行联合经营, 加强成本控制

在房地产竞争越来越激烈的情况下, 企业可以走联合经营路线。处于城市相同特定区域内的房地产开发商为了获取共同的利益, 降低市场风险, 而组建成非正式集团, 这种非正式集团称为联合体。成为联合体的开发商们为了最终的最大利益紧密的联合起来, 互通信息, 充分把握市场的流向, 互相取长补短、优势互补, 最优地利用有限的资金和技术, 从而冲破单个公司无法克服的局限, 取得类似于“边际规模报酬递增”的规模经济效益。这种联合体并没有改变联合开发商企业内部的结构和工作人员, 只是通过联合, 为了共同的利益, 在面对难题时相互沟通相互帮助, 信息互通, 共同解决当前以及未来可能出现的问题, 在激烈的市场竞争中共同拼搏而成为赢者。联合经营的开发商们把特定区域内的片区商品住宅项目作为目标, 提高开发商本身以及区域内商品住宅项目的整体形象, 营造好的外部市场氛围, 建造好的内部结构, 以获取广大客户的喜爱和青睐, 淡化个体之间的竞争, 利用特定区域内的片区合作, 提升整片区域或者说整个联合经营开发商的竞争力。待到整个片区的总体形势定下来以后, 具体的单个楼盘将由各个房地产开发商们独立负责和开发以及销售。这个时候单个的开发商开始相对的竞争, 这时主要突出的是单个楼盘的特点, 例如楼盘的户型、面积、建筑样式、装饰、风格等。通过联合经营能够降低房地产商品的同质化竞争程度, 通过集体谈判降低原材料成本, 有效的利用集体的力量来抵御市场风险。

3.3 建立自己的品牌, 为自己赢得优势

建立属于自己的“品牌”。品牌就是用来识别某个销售者或某群销售者的产品或服务, 并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。品牌代表着销售者对生产出来销售到消费者手中的产品特点、质量和销售 (以及售后) 服务的承诺。一个口碑优良, 消费者心中信任的品牌就是优等质量的保证。品牌将不同销售者生产的产品区别开来, 揭示了其差异的实质。一个好的房地产品牌, 应当具有良好的品质和优质的服务, 良好的外部氛围这三大要素, 品质是房地产品牌最重要的筑基, 良好的外部氛围是房地产品牌的重要外延, 而服务是当今社会不可欠缺的一部分, 并且也是很重要的一部分。创立一个良好的房地产品牌, 必须要树立“以人为本”的营销观念, 用环境优美的小区规划和合理的户型设计, 赢得消费者的青睐和认可, 还要有优质的服务, 让住宅区有一个良好的氛围, 使顾客买得放心, 对住宅有一种“归属感”。一个良好的品牌企业不仅能更轻松容易得得到政府、银行的支持, 更方便的取得贷款, 拿到好的项目, 还有助于提高消费者的认知度促进产品销售, 为企业带来巨额的无形资产。

3.4 通过合同或保险以及投资组合进行风险规避

在防范意外带来的风险时, 一般采取两种方法。一种是风险转嫁的方式:通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位, 例如房地产开发商通过合同, 将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位, 从而减少自己需要承担的风险责任。第二种是买保险的方式:通过向保险公司投保, 将风险转移给保险公司。购买保险是一种及时、有效、合理的规避风险的方式, 所以一直是房地产开发商处置风险的主要手段, 但并不是所有风险都可以通过购买保险的方式来规避, 所以在通过合同和购买保险来规避风险的方法之外, 房地产开发商还可采用投资组合的方式。房地产投资存在很大的风险, 但并不是所有的投资项目风险都是一样的, 不同类型不同区域的房地产, 其投资大小不一样、时期期限不一样、年经营费用、年经营收益也不一样, 所以其投资的风险也是不同的。例如投资银行、政府办公楼等国有机构建筑或住宅项目, 收益率较低, 但伴随的风险也小;投资商场、宾馆、写字楼等私有机构建筑, 收益率较高, 但伴随的风险也很大。进行投资组合时, 可将不同风险不同收益的投资项目组合起来, 一种少额收益但风险小的投资项目可与另一种或几种高收益但风险较大的投资项目组合, “将鸡蛋不放在一个篮子里”, 提高总体投资项目的抗风险能力和获利能力, 适应市场的需求。

3.5 加强企业内部财务管理

企业的财务管理对于企业生存和发展都至关重要, 对于房地产这个需要巨大资金支持的产业来说更甚, 所以房地产企业尤其需要树立财务管理这样的核心理念。企业的领导者必须要增强自身的财务管理意识, 加强学习财务管理知识, 可以不需要太专业, 但必需的基础理念要具有;财务管理人员则必须要聘用高专业水平的人员, 并且对公司内相关的财务人员开展培训工作, 提高财务人员财务管理水平, 建立高水平的财务管理团队, 加强企业财务的集中管理, 促进房地产企业管理型财务转变。并且设立专门的财务管理机构, 建立起一套企业的内部审计制度。内部审计有助于加强审计监督, 有效的规划财务管理流程, 这样能及时全面地反映财务成本信息, 使房地产企业财务资金的利用效率提高。在资金的调配使用过程中, 房地产企业要对资金统筹安排、合理调度, 不断提高企业财务资金的使用效率, 优化企业的信用体系, 积极推进企业的科学化, 规范化, 法制化管理。

参考文献

[1]中国国家统计局年鉴.2012年1-8月份全国房地产开发和销售情况[Z].

[2]司玉海, 唐文芳.房地产风险来源探析.[J].中国商界, 2010, (9) .

[3]肖灯勇, 梁俊, 孙锡杰, 张江水, 胡柏.城市特定区域内房地产开发商联合经营理念及实现方式[J].沿海企业与科技, 2009, (3) .

篇4：评房地产开发投资数据

而在最受关注的房地产数据方面，房地产开发投资增速继续下滑，前八月仅为3.5%，比前七月减少了0.8个百分点；新开工面积同比下降16.8%，降幅与1-7月持平；销售数据继续有较好表现，商品房销售面积69，675万平方米，同比增长7.2%，比前七月提高1.1个百分点，商品房销售额48，042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。

由于房地产投资增速数据继续下滑，以至这次国家统计局破天荒地有专人出面解释相关原因。根据国家统计局解释，有两方面原因：一是整体城市库存较多，特别是一些三四线城市去库存化压力较大，消化周期较长，影响开发商投资意愿。二是投资意愿下滑，房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。但对接下来的投资增速，国家统计局还是表示乐观，认为由于销售较好，新开工持平，目前的开发投资增速应该是低点。这个观点我也同意，只是这次的特别表态比较耐人寻味。

目前房地产开发投资占固定资产投资比例很高，甚至比基础建设投资还高一点。据统计局本次披露的数据，前八个月房地产开发投资61，063亿元，基础设施投资59，164亿元，可以说房地产开发投资对经济影响巨大。因此，房地产投资增速下滑过大，政府不得不出来解释。需要说明的是，最近房地产开发增速下滑尚未完全被基础建设增速上升抵消。本次披露的数据显示，1-8月房地产投资累计增速较1-7月下滑0.8个百分点，而基础设施投资上升只有0.2个百分点。

从目前情况来看，销售数据令人振奋，销售同比增速仍在加大之中，前八月面积和金额增速分别较前七月增长了1.1和1.9个百分点，按现在这个势头，在年末达到13亿平方米和9万亿元，应该问题不大。这也是当前政府对房地产开发投资未来增速相对乐观的重要原因，只有卖得好了开发商才有可能继续拿地，继续开发投资。因此9月是转折点，一方面9月土地供应将比8月有较大幅度提升；另一方面，9月也是房地产销售旺季。如果9月土地出让和房地产销售都能创新高，那么房地产新开工和开发投资两个数据也不会难看到哪里去。

当然，今年全年经济数据还要看第四季度的经济形势，特别是房地产第四季度的走势。如果要确保房地产第四季度与去年增速保持一致，可能还需要国家在第三季度末第四季度初再出台一些针对房地产市场的“救市”政策，包括对之前政策的有效落实等等。其中除了二套房相关政策之外，建议还要对行业主体——开发企业给出一些有利发展的相关政策，比如，在目前项目几无利润的情况下，能否暂停所得税、增值税的预征，这是对企业实实在在的利好。

篇5：房地产开发企业资质标准说明

房地产开发企业资质标准说明

一、资质标准

（一）二级资质：

1、注册资本不低于3000万元。以营业执照、验资报告为准。

2、从事房地产开发经营3年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报二级资质计算满3年（申报时间以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准）。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。1）近三年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按计算，往前推三年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，近三年即为2003年9月-2006年8月；

2）累计完成与此相当的投资额，一是合作开发的项目投资，原则上不予计算，但经过市主管部门审查批准的合作项目，可以算作该公司的完成投资；二是折算的开发量不得超过竣工面积总量的10%（即累计竣工15万平方米，其中实际竣工量不得低为13.5万平方米）。

4、连续3年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

查看由质检部门出具的竣工验收备案表及相关证明。

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。1）上一年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按计算，往前推一年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，上一年即为2005年9月-2006年8月；

2）完成与此相当的投资额，折算的开发量不得超过施工面积总量的10%（即上年施工面积10万平方米，其中实际施工量不得低于9万平方米）。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。高级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类1人，房地产及有关经济类1人；中级职称9人，其中：建筑、结构类6人，财务类2人，房地产及有关经济类1人。离退休人员可计入有职称专业人员数，但需提供离退休证书。2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需原单位的解聘合同。3）对职称证书借用、空挂、兼职等行为，一旦查出，即作不予许可处理。4）岗位资格证书暂不作要求。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。查对任职文

件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息主要从质检站、清欠办、省、市拆迁、开发主管部门三个途径获取。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市级质量监督部门出具的质量事故报告。

（二）三级资质：

1、注册资本不低于3000万元。以营业执照、验资报告为准。

2、从事房地产开发经营2年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年（申报时间以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准）。

3、近三年房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。1）近三年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按计算，往前推三年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，近三年即为2003年9月-2006年8月；

2）累计完成与此相当的投资额，一是合作开发的项目投资，原则上不予计算，但经过市主管部门审查批准的合作项目，可以算作该公司的完成投资；二是折算的开发量不得超过竣工面积总量的10%（即累计竣工8万平方米，其中实际竣工量不得低为7.2万平方米）。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

查看由质检部门出具的竣工验收备案表及相关证明。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。施工面积数以施工许可证为准。

1）上一年指以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准，按计算，往前推一年，具体到月份。如落款日期为2006年9月15日，上一年即为2005年9月-2006年8月；

2）完成与此相当的投资额，折算的开发量不得超过施工面积总量的10%（即上年施工面积4万平方米，其中实际施工量不得低于3.6万平方米）。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人、企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务

主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。离退休人员可计入有职称专业人员数，但需提供离退休证书。2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需原单位的解聘合同。3）对职称证书借用、空挂、兼职等行为，一旦查出，即作不予许可处理。4）岗位资格证书暂不作要求。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息主要从质检站、清欠办、省、市拆迁、开发主管部门三个途径获取。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市级质量监督部门出具的质量事故报告。

（三）四级资质

1、注册资本不低于3000万元。以营业执照、验资报告为准。

2、从事房地产开发经营1年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报四级级资质计算满1年（申报时间以申报表中“企业申报意见”栏落款日期为准）。

3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。累计完成与此相当的投资额，一是合作开发的项目投资，原则上不予计算，但经过市主管部门审查批准的合作项目，可以算作该公司的完成投资；二是折算的开发量不得超过竣工面积总量的10%（即累计竣工1万平方米，其中实际竣工量不得低为0.9万平方米）。

4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。查看由质检部门出具的竣工验收备案表及相关证明

5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。完成与此相当的投资额，折算的开发量不得超过施工面积总量的10%（即上年施工面积4万平方米，其中实际施工量不得低于3.6万平方米）。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人

（高级职称的3人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。统计师、经济师、会计师各不少于1人。

离退休人员可计入有职称专业人员数，但需提供离退休证书。2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需原单位的解聘合同。3）对职称证书借用、空挂、兼职等行为，一旦查出，即作不予许可处理。4）岗位资格证书暂不作要求。

7、工程技术、销售、财务、统计负责人具有相应专业中级以上职称。查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息主要从质检站、清欠办、省、市拆迁、开发主管部门三个途径获取。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市级质量监督部门出具的质量事故报告。

（四）暂定资质

1、注册资本不低于3000万元。以营业执照、验资报告为准。

2、有专业技术职称的管理人员15人，其中：建筑、结构、房地产、统计、会计、经济专业技术职称中级职称以上的10人（含高级职称3人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。统计师、经济师、会计师各不少于1人。

离退休人员可计入有职称专业人员数，但需提供离退休证书。2）凡职称证书中工作单位不是本公司的，均需原单位的解聘合同。3）对职称证书借用、空挂、兼职等行为，一旦查出，即作不予许可处理。4）岗位资格证书暂不作要求。

3、工程技术、销售、财务、统计负责人具有相应专业中级以上职称。查对任职文件及职称证件。

4、有占地面积50亩以上（或建筑面积5万平方米以上）的房地产开发项目。房地产开发项目必须是该公司名下的项目。

二、报送材料

核定等级、升级和延期企业申报材料(要求A4纸并装订成册，要求打孔装)： 材料要求打孔装订，不要胶装。

1、申报材料目录；

材料排列顺序以“房地产开发企业资质行政许可指南”要求顺序为准。

2、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章及相应的电子文档）； 1）书面申报表两份均为原件，封面加盖单位公章（具体要求详见附件1）；

2）相应的电子文档在“山东建设信息网”（HYPERLINK “http://” http://）上下载，路径为：登录“山东建设信息网”→点击“网上行政审批”→点击“模块下载”→点击“房地产开发企业资质”。

3、企业开发资质证书（正、副本）；

需提供证书原件，如证书丢失需在报纸上登挂失声明。

4、企业营业执照正、副本；

1）查看企业名称，要有“房地产开发”或“置业”字样； 2）查看企业地址，不可以居民用房作为办公地点； 3）查看法定代表人，不得担任政府部门行政职称；

4）查看经营范围，需有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容； 5）查看经营期限，是否在有效期内。

5、企业固定办公场所证明；

1）是本公司产权的提供产权证，属租赁的，提供租赁协议及产权证；

2）无房产证的需由房管部门出具证明（原件）；如在银行抵押的，需由银行出具抵押证明； 3）属于住宅房屋用于办公地点的不予认可，土地证不能作为办公场所证明。

6、企业验资报告和上企业财务报表；

? 证明申报企业现有注册资金的验资报告（不是审计报告）和上资产负债表、利润表。

7、企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料；

1）企业法人任职文件：是指股东会议决议，需要有所有股东的签字； 2）企业总经理、部门负责人任职文件：需是公司红头文件，有正式文号；

3）专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致；劳动合同花名册中必须要有合同签订期限；企业交纳的养老保险证明分为两部分：一是交款凭证；二是具体交纳人员情况明细表，表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容，且需有社保主管部门盖章；不是在本单位交纳养老保险的,需

提供个人或其他单位交费后的养老保险证书。

8、近年开发项目的有关证明材料：

已竣工项目需提供竣工验收备案表；新项目需提供进度证明材料及完成投资证明(土地出让金、配套引导、服务费等)；

1）统计竣工时间以竣工验收备案表中的“竣工验收时间”为准；

2）合作开发的项目及属母子关系的公司，开发业绩归项目手续上的建设单位。

10、上房地产开发企业经营统计年报(加盖建设主管部门章)；

在异地开发的，企业需向项目所在地主管部门上报统计年报，并由项目所在地主管部门审核盖章。

11、企业开发项目的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 提供已经填好并加盖单位公章的两书样本。

12、房地产开发企业信用档案填报表（软盘）

13、项目所在市质检主管部门出具的工程质量合格率、质量投诉率及质量投诉处结用户满意率证明。

由竣工验收备案主管单位负责出具，按开发项目分别证明其工程质量合格率、质量投诉率、质量投诉处结用户满意率

申请材料为复印件的，申请人应当提供原件，复印件加盖单位公章，由接收单位当场复印或核对，并加盖载有接收单位名称及“复印自原件”或“与原件核对一次”字样的专用章后接收。

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篇6：招商投资说明会房地产开发商发言稿

开发项目模拟审批流程图说明

1．房地产项目审批划分11个阶段，办理审批手续时间约为123-133天(可选环节10天)。

2．涉及审批必要部门： 国土、规划、环保、发改、住建、消防、人防、地震、气象、水务、房管、人社、财政等13个；其他还涉及大项目审查办、林业、城管、安全等4个部门，共17个部门。

3．涉及审批事项：26项，涉及要件：82个。

篇7：招商投资说明会房地产开发商发言稿

（一）工作目的：

投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。

（二）主管部门：

区建委投资计划科（总投资3000万以下）；市建委投资计划处窗口（总投资3000万以上）

（三）工作内容：

提出年度投资计划书面报告；

填写《房地产开发投资计划申请表》。

（四）要件：

1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；

2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；

3、银行出具的资金证明。总规模5万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的35%，总规模5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的35％；

4、现状地形图；

5、项目所在地属城乡结合部的，需提供配套管理部门出具的配套论证意见。

（五）时限：

篇8：房地产开发的投资计划管理

1 投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能,计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点,决定了房地产开发投资行为的复杂性,使计划管理工作显得尤为重要[1]。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作,确立计划的龙头作用,将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误,再好的计划都只是无本之源。所以,企业应当遵循市场规律,深刻研究市场风险,准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次,应当编制完整的项目投资可行性报告,作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目,即投资目标[2] 。

2 制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立,投资计划管理工作即进入实施阶段,应通过编制项目开发经营计划书,将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴,明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平衡计划三大内容[3]。

编制项目开发经营实施计划,首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标,确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性,尤其是那些早已决定投资,但拖了一段时间才付诸实施的项目,要注意重新研究市场,贴近市场,适应市场变化,使计划更具操作性。

2.1 编制项目投资的计划成本

在市场经济条件下,要确保投资获利,产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位,才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息,要避免投资认识上的误区,即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目,就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来,以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了,产品就有顾客,有市场的优势。

编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细,牵涉的业务部门较多,各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发,造成投资成本膨胀,进而影响投资效益。壁如,销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售,设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果,监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺,以避免出现质量问题等。此外,大型项目和综合开发小区由于建设周期长,常常需要分期投入使用,加上房屋预售政策的影响,不可避免地存在预提费用和待摊费用,使开发成本不能即期反映,利润也只是预结利润。在这种情况下,计划成本的编制能够准确及时和均衡地反映房地产企业的经营成果。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考,并与财务成本核算的口径吻合,数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定,但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细,要将地价、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围[4],这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施,则要维护其执行的严肃性,保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门,用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度,执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内,凡属计划外的超标用款,须另行报批,由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2.2 编制项目建设进度计划

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展,提高工作效率,同时实现对资金的动态平衡[5]。房地产项目由于投资额大、建设周期长,资金使用的成本控制十分重要,尤其是通过拍卖转让取得的地块,土地成本比重大,必须通过编制进度计划保证建设进度,加快资金周转,提高资金的使用率。此外,编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作,特别是商品房预售工作,需要通过编制进度计划,掌握、控制房屋交付使用期限,在销售合同中明确交楼期,以便销售部门组织销售。同时,形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望,促进销售。

2.3 编制项目投资的资金平衡计划

资金平衡计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制,资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等[6]。由于商品房允许预售,一些企业在项目开发落实时便投入建设,根本不结合企业的实际情况,不考虑资金来源和资金平衡问题,超出企业自身的经营能力,致使大量楼盘烂尾,企业抵御风险的能力减弱,效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟,影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题,而是产品的质量问题,它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品,住宅产品的销售尤显重要,资金的回笼是每个房地产投资项目的重点,也是影响资金平衡的关键因素。因此,合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题,而这些问题有待通过资金平衡计划去实现。

3 计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

3.1 计划的控制作用

计划编制完毕,只有在实施阶段加强控制,才能保证计划的可行性和权威性,使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程,主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制,用以反映每个项目的运作状况,指导工作的进行[7]。在编制过程中,管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

3.2 计划的调整作用

计划在实施过程中,需要根据项目环境的变化,定期进行调整,使之与实际不断协调发展,始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次,项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程,就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程[8]。

4 项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作,是计划管理工作的重要组成部分,也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析,可提取项目成本构成的经验数据,用以指导和编制同类项目的计划成本;通过项目分析,可以比照项目投资可行性研究报告的差异,提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析,可以吸取成功和失败的经验,加深对市场和竞争对手的了解。

随着土地使用制度改革的不断深入和土地拍卖方式的推行,房地产行业的投资回报逐步趋于合理,增强全局观念,保证每个项目投资成功率的做法将是房地产企业的致胜法宝,追求自有资金利润率的不断提高仍将是每个企业管理者的奋斗目标,投资计划管理作为科学管理的重要内容,在企业发展中将发挥日益重要的作用。

参考文献

[1]轩明飞.房地产的开发定位[J].中国房地产,2007,(4):23-27.

[2]陈章喜,方亮.投资分析[J].经济前沿,2004,(3):54-57.

[3]k k奇特克勒.工程建设项目管理(计划、进度与控制)[M].北京:知识产权出版社,2005.

[4]郝寿义,安虎森.区域经济学[M].北京:经济科学出版社,2004.

[5]丁士昭.建设工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[6]何伯森.房屋建筑工程管理与实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[7]李中富.建筑施工组织与管理[M].北京:机械工业出版社,2005.