国有土地收储程序

国有土地收储程序（共8篇）

篇1：国有土地收储程序

国有土地收储工作流程补充说明

一、提出申请

原土地使用权人向国土分局提出土地收购储备申请，同时一次性交付以下材料：

1.国有土地收储申请。

2.上级公司或上级管理部门同意收储的意见。

3.土地使用证、地籍调查成果或土地权属的其他凭证；房屋所有权证或房屋所有权的其他凭证；出让合同或划拨用地手续等土地来源相关文件。

4.营业执照或法人资格证书、法人身份证；授权委托书和授权委托人身份证。

5.关于被收回土地及其地上房屋设定抵押、质押、优先权或其他担保物权限制情况和被查封、扣押或采取其他强制措施情况的说明。

6.现场照片。

7.符合控制性详细规划及土地利用总体规划相关文件。8.其他有关资料（如：航拍图、地形图、控规图及土地利用总体规划图等）。

二、现场踏勘

对拟有偿收回地块的四至范围、地上物状况、土地使用情况进行现场踏勘。

三、权属及规划核实

1、核实拟有偿收回地块的土地使用权权属情况及抵押、查封等其他限制条款。

2、对权属清晰，无抵押、查封等他项权利限制的地块，核查其是否符合土地利用总体规划；同时会同规划部门确认规划用途、规划建设用地面积、容积率等规划情况。

3、最终将申请收储地块事宜上报区政府，待区政府批准同意后，进行收储工作。

四、评估测算

由评估机构对拟收储地块进行现状综合评估出具评估报告，提供土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算数据。

五、收储价格审核及确定

评估机构提供的收储价款，由储备中心初审完毕后，会同国土分局内部相关科室及区财政局、发展改革、规划分局、审计局、监察局等相关部门联审，联审完毕后将结果报区政府新城会审议，确定最终收储价格。

六、签订收储协议

收储价格经区政府批准后，国土分局土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收储协议》。

七、支付收购费用

国土分局土地储备中心根据《国有土地使用权收储协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付国有土地收储补偿费。

八、权属变更 国土分局土地储备中心根据《国有土地使用权收储协议》支付收储费用后，原土地使用权人与土地储备中心向国土分局、住建委申报权属变更登记手续。

九、交付土地

根据《国有土地使用权收储协议》约定的期限和方式，原土地使用权人向国土分局土地储备中心交付被收储的土地和地上建筑物。

十、入库交易

国土分局土地储备中心将收储地块统一纳入土地储备库，届时根据计划入市交易。

篇2：国有土地收储程序

原土地使用权人向土地收储交易中心提出土地储备申请，填写《国有土地使用权储备申请书》后，连同以下材料交国土储备交易中心：

（1）法人代表证明；（2）营业执照；（3）授权委托书；

（4）土地使用权证或土地申报材料；（5）房屋所有权证、房屋使用权证明；（6）地形现状图；

（7）主管部门意见。申请单位是企业的还应提交市主管局与国有资产决策委员会研究意见。

2、权属核实

对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界。

3、征询意见

审查并测量定界后，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见：

（1）规划设计要点；（2）地价评估结果；

（3）综合开发费收取标准等。

4、评估测算

根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。

5、报批

根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准。

6、签订协议

储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。

7、支付收购费用

土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。

8、权属变更

土 地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》支付收购费用后，原土地使用权人与土地收储交易中心向市国土资源局、市房产管理局申办权属变更登记手续，经 市国土局、市房管局审核同意后，直接向国有土地收储交易中 2 心发放土地使用证和房屋所有权（使用权）证明，原土地使用证、房屋所有权使用证（不含住宅房屋）同时予以注销。

9、交付土地

篇3：国有土地收储程序

一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策

(一) 现行国有土地收储涉及税种

现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。

1. 营业税

原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时, 需提供相关营业收入的发票, 地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。

2. 土地增值税

这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋, 按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为, 按相关规定, 需缴纳一定额度的土地增值税。

3. 企业所得税

这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为, 需按纳税年度缴纳。

4. 印花税

这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

(二) 现行税收减免政策

1. 营业税减免政策

据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》 (国税函[2008]277号) , 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时, 只要出具县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金, 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为, 按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释 (试行稿) 〉的通知》 (国税发[1993]149号) 规定, 不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》 (国税函[2009]520号) 规定, 国税函[2008]277号文中关于县级以上 (含) 地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 包括县级以上 (含) 地方人民政府出具的收回土地使用权文件, 以及土地管理部门报经县级以上 (含) 地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2. 土地增值税减免政策

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条, “因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条, “因国家建设需要依法征用、收回的房地产, 是指因城市实施规划, 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划, 国家建设的需要而搬迁, 由纳税人自行转让原房地产的, 比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) 规定, 因“城市实施规划”而搬迁, 是指因旧城改造或因企业污染、扰民, 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁, 是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人, 须向房地产所在地税务机关提出免税申请, 经税务机关核准后, 免予征收土地增值税。

3. 企业所得税减免政策

企业所得税方面, 因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因, 企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入, 以及通过市场取得的土地使用权转让收入, 按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》 (国税函[2009]118号) 文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入, 重点审核有无政府搬迁文件或公告, 有无搬迁协议和搬迁计划, 有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项, 是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

4. 印花税减免政策

据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 (财税[2006]162号) , 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让, 合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境

(一) 将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据

营业税的减免政策中提到, “纳税人将土地使用权归还给土地所有者时, 只要出具县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金, 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到, “政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让, 因此, 合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款, 国有土地的收储行为需要满足县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权这一要件, 事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。

(二) 将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义

土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而, 其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊, 对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明, 导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。

(三) 将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明

针对企业所得税的减免政策中提到的, “主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入, 重点审核有无政府搬迁文件或公告”, 以此作为是否减免企业所得税的依据。然而, 该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊:因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明, 是否是由地方政府出具搬迁文件, 即可免去企业所得税。

三、国有土地收储的制度性思考

现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境, 其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起, 直到2007年《土地储备管理办法》的发布, 土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而, 随着工作要求的不断提高和形势的不断变化, 现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处, 需加以改进和完善, 以便更好地推进土地储备工作。

一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”, 但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义, 各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。

二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前, 在土地储备机制的运行过程中, 由于供地主体的行政化模式, 其行为随意性很大, 缺乏必要的约束。事实上, 从目前土地收储行为的性质来看, 包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而, 由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定, 国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。

因此, 为加快推进国有土地收储工作, 实现国有土地收储补偿款税收减免, 建议从法律法规与行政管理两个层面出发, 保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。

(一) 法律法规层面

现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次, 至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为, 国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此, 有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。

第一, 明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策, 土地储备机构应定位为非营利性、行使行政性行为的机构。土地储备机构的目标应体现为:增强政府土地市场宏观调控的能力, 优化配置城市土地资源, 以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。

第二, 明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面, 明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定, 防止在操作过程中, 借行政行为之名, 行使经济法律行为与民事法律行为。

(二) 行政管理层面

在行政管理层面, 结合法律法规等政策性支撑, 通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。

出台界定国有土地收储行为为政府依法通过收储的方式收回国有土地使用权行为的相关配套文件。按照国家相关政策, 由土地储备辖区内的地方政府出台相关文件, 对于土地储备范围内由政府委托实施的国有土地使用权收储以及房屋拆迁行为, 均认定为政府依法通过收储的方式收回国有土地使用权的行为。同时, 由地方政府统一授权地方国土资源分局或国土系统管理部门出具正式的收回国有土地使用权的文件, 以配合被收回国有土地使用单位申请免征营业税, 确保国有土地收储及拆迁腾退工作的顺利推进。

篇4：国有土地收储程序

关键词：行政规划；征收；行政程序；公众参与

中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公众参与”与行政程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新《条例》）颁布已经整整两年，然而其实施效果与公众之期待仍有较大差距：一方面，新《条例》较之前的《城市房屋拆迁管理条例》在规范行政程序和完善权利救济方面有了较大的进步；另一方面，新《条例》在司法实践中是否能够充分发挥保障公民权利的功能，还有待观察。本文以新《条例》第九条第二款为中心，从行政程序法角度探讨其在行政诉讼中适用的可行性与可能性。

“公众参与”作为行政程序法上“正当程序”的必要组成部分已成为常识[1]，我国的行政程序法律规范中的听证制度、信息公开制度等与公众参与相关的制度也日渐完善。但有些“公众参与”相关条款只是原则性宣示而缺乏具体操作步骤和追责机制，使得这些条款成为具文。具体到新《条例》，其第九条第二款明确把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必要程序，更有利于规范决策和规划的制定，以及从源头上保障公众对房屋征收的知情权和参与权[2]。强调作出征收决定的具体程序的合法性来否定被征收人的主张，认可了整个具体行政行为的程序合法性。那么，本条款对于行政行为的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、对新《条例》第九条第二款的分析

首先，从行政立法的宗旨出发，《条例》第九条第二款属于规划控制条款，与旧《条例》相比，本条款意图构建对行政征收之前的行政规划的有效控制机制，正如王锡锌教授所言，“规划”才是规范征收保护私有财产的真正“源头”[3]。而且，规划在很大程度上决定征收范围，规划一旦确定则很难补救[4]。最初新《条例》的草案中并无此条款，本条款在草案第二稿中才出现，以凸显规制规划行为的重要性。从行政程序法的角度来说，本条规制的对象是行政规划，遵守行政程序在此显得尤为重要。从其他相关的法律规范角度来说，本条款对应《城乡规划法》第二十六条第一款，有上位法依据；同时，依据《政府信息公开条例》第十条和第十一条，对于行政规划的论证的相关信息也属于政府主动公开的信息范围，这也为《条例》第九条第二款的实施提供了可行的配套措施。在已经存在法律和行政法规规范的情况下，《条例》不作重复性规定而用概括语言进行设定程序性要求，正是为了强调行政规划中公众参与的重要性[5]。

其次，从新《条例》的整体角度来看，第九条作为第八条“公共利益”的延续，也存在着界定和限制公共利益的功能，第九条第二款是对征收决定的首层限制。从行政程序角度来讲，本条款也是房屋征收补偿的行政行为的程序起点。既然规划程序和之后的具体的征收决定程序属于同一章，那么本条也应当与之后的具体的程序规定一样，具有同等的程序约束力和司法适用性。

从以上两点，可以看出：在行政诉讼中，被征收人以征收人的征收前的规划行为程序违法为由请求法院撤销政府的征收决定从法律规定和立法精神上来讲是完全可行的，而且还能够发挥原告在行政诉讼举证方面的优势：行政机关必须有充足证据证明其征收前的行政规划行为符合法定程序，这能够对行政机关的行政规划行为和征收决定的决策起到有力的制约作用。另外，被征收人选择从行政规划家督主张行政机关程序违法，说明被征收人在维权的时候视角更为宽广，策略选择也更为理性。新《条例》将《城乡规划法》中的规划程序和房屋征收程序联系起来，显然是为原告主张被告违反行政程序提供了一个新理由。

然而，新《条例》第九条第二款在实践中也存在着被虚置的危险。本条使得抽象的行政规划与被征收人具体的权益产生联系。《城乡规划法》第二十六条属于抽象规定，在新《条例》出台前，原《城市房屋拆迁管理条例》第三条虽然规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划”，但并没有对行政规划的做出进行程序性限制，而《城乡规划法》第二十六条是否能够作为否定拆迁行为程序合法性的理由，则并无明确说法。新《条例》将征收和拆迁分离，并在征收程序中明确将公众参与和科学论证作为行政征收的合法性要件，以保证规划的科学性和民众的可接受性，正如有人认为，新《条例》第九条第二款的规定，意在防止“伪论证”的出现，而为达此目的需要建立论证司法审查制度[6]。那么，城乡规划材料，包括做出城乡规划材料的程序记录，都是行政诉讼中法院审查的对象。这实质上是司法权的扩张。而对行政规划的司法审查，其实质是对公共利益的限制。如果说新《条例》第八条关于公共利益的界定主要是针对行政机关，在行政诉讼中法院可以通过对第八条的复述而避免对“公共利益”做出具体的认定，那么，第九条第二款则表明：未经广泛征求社会意见并科学论证，以实现公共利益作为前提的行政规划是可撤销的。面对原告以具体的理由主张个案当中涉及的行政规划程序违法，法院很难简单否定。但如果一旦认定行政规划未经广泛征求意见和科学论证（或者论证不科学），则撤销的不仅仅是具体的征收决定，同时还要撤销全部或部分行政规划。这种风险是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政机关，也不愿激被征收人。而且在诉讼中，适用本条款可能导致法院对抽象行政行为的审查，进而直接突破《行政诉讼法》的规定，如下图所示：

因此，在行政诉讼中法院要判断规划行为的程序合法性，首先要判断行政规划是具体行政行为还是抽象行政行为，但是对具体行政行为和抽象行政行为的区分应当在立案审查之时完成。此类案件特殊之处就在于，被征收人起诉并非直接针对行政规划行为，作为征收决定上游行为的行政规划行为并不能在立案时予以定性。

三、结论

从法律和行政法规的立法原意出发，新《条例》第九条第二款本身应该是被征收人的杀手锏，它将行政程序对征收的规制回溯到征收的上游行为：行政规划。这一规定不仅为《城乡规划法》第二十六条在行政诉讼中的适用开辟了途径，同时也使得行政程序的规制彻底贯穿了国有土地上房屋征收和补偿的整个过程。但是，本条款的司法适用意味着法院将承担起更大的职责，也有可能导致法院对抽象行政行为的合法性审查，在《行政诉讼法》等相关法律修改之前，法院在实践中并不大可能从行政程序的角度来适用本条款，被征收人在行政诉讼中试图以该条款为依据申请法院撤销行政征收决定，应该会是徒劳的。

在新《条例》颁布后，政府在按照旧《条例》的思路，主张城乡规划与征收拆迁的绝对分离，则有狡辩之嫌。如果政府要避免在此处出现尴尬，要么严格遵守行政规划的法定程序，认真进行意见收集和科学论证，或者将规划草案提交同级人大或人大常委会，由权力机关通过，则可规避这类风险。从被征收人角度来说，新《条例》第九条第二款仍然应当作为其维权的重要依据之一。尽管在诉讼中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政规划的制定方面真有程序瑕疵，则被征收人应当依据法律法规维权。本条真正落实，一要靠行政机关自身程序意识的增强，二要靠法院的通过行政诉讼进行监督。只有让行政机关意识到违反行政程序的风险，监督才能够起到实效。

参考文献：

〔1〕汤德宗.行政程序法论[M].台北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.国有土地上房屋征收与补偿实务指南[M].北京：中国政法大学出版社，2012.46.

〔3〕王锡锌.国有土地上房屋征收与补偿条例专家解读与法律适用[M].北京：中国法制出版社，2011.54.

〔4〕薛刚凌：国有土地上房屋征收与补偿条例理解与运用[M].北京：中国法制出版社，2011.53.

〔5〕国务院法制办公室农林城建资源环保法制司.国有土地上房屋征收与补偿条例[M].北京，中国法制出版社，2011.47.

篇5：国有土地收储程序

考

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2013-01-17 来源：《中国房地产》2012年第12期

近年来，随着北京市土地储备工作的大力推进，涉及国有土地的收购储备工作也在不断完善。据被收储国有土地权属单位反映，收储补偿款尚需缴纳相关税款，这种情况给权属单位造成了较大的经济负担，在客观上对国有土地收储工作推进形成了较大阻力。目前，国有土地收储涉及营业税、土地增值税、企业所得税及印花税4类税种，税务、财政等相关行政管理部门分别就上述税种公布了减免政策，但执行过程中对于政策的解读出现诸多困境，其核心问题在于国有土地收储的制度性缺失。本文在剖析现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策的基础上，对政策进行解读，并提出关于国有土地收储的制度性思考。

一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策

(一)现行国有土地收储涉及税种

现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。

1．营业税

原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5．5％的营业税。

2．土地增值税

这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。

3．企业所得税

这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。

4．印花税

这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

(二)现行税收减免政策

1．营业税减免政策

据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发 [1993]149号)规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函 [2009]520号)规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2．土地增值税减免政策

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。

3．企业所得税减免政策

企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

4．印花税减免政策

据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。

二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境

(一)将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据

营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。

为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。

(二)将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义

土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。

(三)将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明

针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。

三、国有土地收储的制度性思考

现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到 2007年《土地储备管理办法》的发布，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。

一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。

二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。

因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。

(一)法律法规层面

现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。

第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政性行为的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。

第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。

(二)行政管理层面

在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。

出台界定国有土地收储行为为政府依法通过收储的方式收回国有土地使用权行为的相关配套文件。按照国家相关政策，由土地储备辖区内的地方政府出台相关文件，对于土地储备范围内由政府委托实施的国有土地使用权收储以及房屋拆迁行为，均认定为政府依法通过收储的方式收回国有土地使用权的行为。同时，由地方政府统一授权地方国土资源分局或国土系统管理部门出具正式的收回国有土地使用权的文件，以配合被收回国有土地使用单位申请免征营业税，确保国有土地收储及拆迁腾退工作的顺利推进。

篇6：国有土地房屋征收程序

根据宪法和物权法的规定，征收决定的作出必需依照法律规定的程序和权限。国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，弥补了国有土地上的房屋征收程序方面的法律空白。为此谨归纳《国有土地上房屋征收与补偿条例》在这方面规定的12个环节如下：

1．对征收范围的确定

建设项目的立项需要选址，选择地址无疑要对拟征收范围内建筑、居民、环境等社情、民情进行调查摸底，进行比较，进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估，从而选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据。

《国务院关于加强法治政府建设的意见》中规定：“凡是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等决策事项，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估，重点是进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。建立完善部门论证、专家咨询、公众参与、专业机构测评相结合的风险评估工作机制，通过舆情跟踪、抽样调查、重点走访、会商分析等方式，对决策可能引发的各种风险进行科学预测、综合研判，确定风险等级并制定相应的化解处置预案。要把风险评估结果作为决策的重要依据，未经风险评估的，一律不得作出决策。”

2．进行规划审查和计划的编订

项目在选址后就要进行规划审查，发现确需征收房屋的各项建设活动，不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的应当喊停。如是规划依法可以调整，应按照法定程序变更规划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证”

保障性安居工程建设、旧城区改建，确需征收房屋的应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，方可实施下一步工作。

3．建设项目的立项

既然征收单位、个人的房屋是为了用地，所以用地项目依法立项是第一关。在该项目报请立项前需要进行可行性研究，并根据行政法的比例原则，确定最佳方案。

4．拟定征收补偿方案

市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。

5．论证征收补偿方案

条例规定对于征收补偿方案市、县级人民政府应当组织有关部门论证。有关部门，广义的理解则是实现公共利益有关系的部门都应当参加。比如是一个环境保护项目，那么环保部门则应当参加。是一个教育项目，那么教育部门则应当参加。狭义的理解，则至少是立项、土地、规划等部门必须参加。既然是论证，那么在形式上论证会应当形成论证报告供政府参考。

6．对征收补偿方案征求公众意见

除了论证，条例规定对征收补偿方案应当征求公众意见。征求意见前则应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能知晓。征求意见的期限不少于三十日。

7．修改征收补偿方案

修改征收补偿方案有两种情况。一是对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级

人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况及时公布。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。

二是举行听证会后的修改。

根据条例的规定，在旧城区改建中征收房屋中如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，那么市、县级人民政府应当根据听证会的情况修改征收补偿方案。

8．听证

依照国务院2010年10月10日通过的建设法治政府的29条规定，在房屋征收过程中，政府的每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证。政府的每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利，如果利害关系人申请，那么就必须组织听证。

此外，条例在因旧城区改建的房屋征收中，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，那么市、县级人民政府则应当组织听证会。听证会由被征收人和公众代表参加。被征收人应当是指所有的被征收人，不是被征收人代表。对于公众代表如何产生、听证会如何召开条例没有规定，有待于相关的实施细则对此予以明确。

9．社会稳定风险评估

征收条例第12条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这个进行社会稳定风险评估的规定过去是没有写入法律的。

那么评估报告谁来写？有关规定没有明确。实务中很久不是律师来写，而是政府信访局、拆迁办，维稳办等机关来写。但最后他们都不写了，因为不好写。有的地区请律师来写。对此，我是支持的，我认为不论是律师个人来写还是以中介组织来写，肯定比政府机关写要好。

10．讨论决定

如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，那么作出征收决定前应当经过政府常务会议讨论。不过，数量较多如何把握又是一个需要明确的问题。仅以人数的多少作为是否需要经过政府常务会议讨论是不够的。比如对于一个企业厂房的征收中被征收人仅有一个，但其影响的自然人可能更多。公民的利益要慎重对待，法人、其他组织的利益同样应当慎重对待。

然而，如果涉及的被征收人数量较多，而作出征收决定前没有经过政府常务会议讨论则是违法的。反之被征收人数量不多的项目，也要按照领导干部的分工和职务权限，民主决策。

11．落实征收补偿费用

作出房屋征收决定前，政府对于征收补偿费用应当有所研究，在讨论决定征收时该费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

12．公告与进场

篇7：办理国有土地出让基本程序

1、原则上基本农田、不是建设用地的不能办国有土地出让。

2、先由县政府召开的项目规划审查会批准，再办理《选址意见书》、《建设项目规划许可证》；

3、向县国土局报材料：申办人的用地申请、当地镇政府给国土局申请、县规划审查会通过的会议纪要、《选址意见书》、《建设项目规划许可证》、可行性研究报告、发改委备案证明、环评报告及批复、安全条件论证报告、省经信委加油站核准文件等等（材料越全越好）。报国土局规划科，交报件费一亩约二万。

4、国土局规划科、土地利用科、土地储备中心、分管局长等对材料会审后（县、市、省局一样的材料每个科转），报局长同意，由以上科室和国土局测绘科等到现场实地察看。

5、测绘科测量出图后，国土局组织相关材料，出申报文件报县政府、报市政府、省政府审批。每次国土局要亲自去人办理，这需要相当长时间。

6、省政府批准后，县国土局办征地手续（从农民手中把地买回来），用地单位向镇政府交钱（按省标准补偿、附属物等）征地，镇政府帮助办理。村、镇盖章、村民签字等。

7、省批准后也要有用地指标，可以购买指标１２－15万/亩。

8、招拍挂程序：

（1）国土局把该地块编号放县招标监管服务中心进行国有土地使用权拍卖挂牌活动，国土局先在网上发公告，法定发公告后

20天，按高价确定受让人。（目前这只是个形式，一般情况下，加油站项目用地少，加油站难批，是没有人争的，谁申请的地还是给谁，但程序要走）先交保证金（每亩约四万，保证金后转出让金额），确认具备本次投标竞买资格，领取《投标[竞买]确认书》。确认书上有国土局定的招拍挂活动日期。

（2）拍买期间没有别人竞争时，该地块由申请人取得国有建用地使用权，挂牌出让成交价XX万无，出让人县国土局与竞得人签订《国有建设用地使用权成交确认书》，用地方、国土局（局长签字）、招标监管中心三方签字、盖章。

（3）兑得人在签定确认书之日30个工作日内与出让人签订〈国有建设用地使用权出让合同〉在规定时间内不签订合同，视为自行放弃资格。

篇8：土地收储融资的困难与对策

关键词：土地储备,融资,问题,对策

土地储备过程既是土地流转过程, 又是资金循环过程。土地收购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定, 要求土地净地出让, 周期较长。城市土地储备的运作, 需要巨额资金, 如果没有足够的资金支撑, 土地收储将无法进行。

1 目前土地收储融资主要存在的问题

1.1 资金来源渠道单一。

土地储备资金来源主要有三个来源:一是自有资金;二是财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;三是银行贷款。

分析三个资金来源, 我们会发现一些问题。从第一个来源看, 自有资金匮乏问题, 收储初期一般都存在;从第二个来源看, 土地出让收入中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用, 是在土地收储工作已经完成、前期费用已经发生, 并且土地已经出让的前提下, 财政部门对前期垫支费用的返还, 并不是真正意义上的资金来源。如果土地没有出让或虽已出让但没有收到出让价款, 财政部门就不会返还费用。因此, 返还垫支费用不应算作资金来源范畴。从第三个资金来源看, 商业银行贷款不稳定, 受金融政策和经济环境影响, 土地收储周期长与银行贷款期限短矛盾比较突出。这样的比例与土地收储所需资金量相差甚远, 根本无法满足实际需要。

资金来源渠道单一, 自有资金匮乏, 资金结构不合理, 财务费用居高不下, 比如, 仅2010年大庆市土地储备贷款利息支出高达181万元。借贷比例过高直接增加储备地块财务费用, 进而增加土地收储成本, 加大了实现区域经济目标的不确定性和风险水平。

1.2 贷款期限与储备土地运营周期不相适应。

土地收购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定, 要求土地净地出让, 这就意味着从决定土地收储, 到土地出让前的这段时间, 要进行土地收储前调查、一家一户摸底商谈、正式收储、土地整理、土地储备, 周期长。这些都需要足够的资金作为支撑。

土地储备融资的贷款主要来自商业银行贷款。国家将土地收储贷款等同房地产贷款, 人民银行严控对房地产的放贷规模, 因此, 一度土地收储资金来源困难, 土地收储规模急剧萎缩, 库存积压土地急剧上升, 还贷风险增加。土地收储运作周期长与银行贷款期限短的矛盾, 以及银行贷款受政策影响不稳定的现实, 已成为目前突出的问题。

1.3 利率波动带来还款风险。

由于土地运作期限长, 银行贷款期限短, 在实际操作中土地收储机构不得不采用新贷还旧贷。但是如果遇到利率上调, 提高准备金率, 银根收紧, 央行减少货币投放量, 市场购买力就会下降, 土地出让大幅减少, 造成贷款大量积压在库存土地上, 给还贷带来困难, 加大了信用风险。如不顾土地收储现状, 盲目加大贷款数量, 加快土地收储速度、出让速度, 造成土地恶性收储、恶性开发的严重后果。这种忽高忽低、忽冷忽热的行为, 显然会给经济平稳发展带来危害。

2 土地收储融资对策

2.1 增加资本金投入, 增强抵御信用风险能力。

建议从土地出让净收益中安排一定比例, 补充土地收储机构资本金。初期确定的比例可以高一些, 以后逐年递减, 直至达到一定规模。资本金达到一定标准后, 就会大大降低融资规模, 提高安全边际, 增强抵御各种风险的能力。这种做法, 既不增加地方财政负担, 又较好的解决了土地收储自有资金不足的问题。

2.2 进一步拓宽土地收购储备融资渠道。

可以从三个方面筹集土地收购资金:一是从土地出让金收益中按年度划转一定比例存入土地收购储备资金专户, 专项用于土地收购储备;二是按照《土地储备管理办法》的有关规定, 鼓励商业银行进入土地收购储备融资领域, 开展抵押贷款业务;三是建立土地收购储备基金, 探索采用市场运作模式, 向社会筹集收储资金。

2.3 增强土地收储计划性、建立融资体制。

土地收储计划是指导土地收储工作行动的时间和空间范围, 是确定土地收储工作的依据, 是确定融资规模的基础。目前, 尽管年度收储计划是由地方政府确定, 但也只是个工作会议纪要, 没有强制效力。为了保证土地收储计划的严肃性、执行力, 建议将土地收储计划视同地方财政年度预算管理, 经地方人大讨论通过。如遇计划调整, 须经地方人大批准。这样一来, 就可以确立土地收储计划的法律地位, 大大减少地方政府的行政自由度。

2.4 建立还贷准备金制度, 增强抵御政策风险的能力。