补偿内容（精选三篇）
补偿内容 篇1
国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定:“政府实施城市规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准,收回原国有土地使用权,以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《条例》)的相关规定,应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿,这里的“公平补偿”的基本要求是按市场价格进行补偿。《条例》同时规定,对被征收房屋可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿和安置。因征收造成的停产停业损失,应该予以补偿。可见,对于企业旧厂房的征收补偿,同样应该有货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。
根据上述规定和实际情况,对于企业旧厂房改造中的征收补偿,一般可以把它分为被征收房屋和土地的补偿、被征收机械设备的补偿、对职工损失的补偿和停产停业损失补偿四种情况。
一、被征收企业应当补偿的内容
1.被征收房屋和土地的补偿
企业的房屋土地性质一般为工业用地,通过出让或租赁的方式取得,房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅,补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。根据《条例》的规定,被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司,以征收公告公布之日为时点,根据相关评估技术标准,来确定房屋、土地的实际价值,以做到“公平补偿”。
2.被征收机械设备的补偿
机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;另一类是不可搬迁设备。对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失,应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备,征收会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额,可以由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料,因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析,充分考虑被征收企业的实际损失,给予妥善补偿。
3.对职工损失的补偿
征收会导致企业停产停业、员工停工,甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿,但如何安置补偿,在法律法规中并没有详细规定,企业根据《劳动合同法》规定,由企业和员工通过相互协商达成一致,或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘,应当根据企业与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
4.停产停业损失补偿
《条例》第23条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中,补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定,因此各地补偿标准不同,计算方法也不同。本文认为,对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估,才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。
二、无法异地安置
没有合适的土地或者产业政策不允许被征收企业继续经营,只能采用货币买断、企业解散的方式进行征收。如果征收之前企业已经关闭,无需再对其进行安置。对于这类企业的旧厂房和土地按评估价格采用货币补偿的方式即可。如果企业用地是租赁的,则只对土地上面的厂房等建筑物及附属设施进行评估补偿。改革开放后,所推行的民营化和市场化改革,推进区域工业化和城市化,这种粗放型经济增长的格局不能适合社会生产力的发展。产业层次偏低、组织化程度不高、产业布局分散等生产要素支撑力不足缺点逐渐暴露。为了推进产业结构调整,优化城市功能,加快经济转型升级,国家有关部门提出企业“退二进三”的战略。之后各地纷纷响应,并出台了详细的方案措施,逐步迁出或关闭城市中心区内污染大、占地多的工业企业,将土地集约化利用。对于“退二进三”企业的补偿,各地的规定虽有不同,但大同小异。比如唐山市“退二进三”搬迁改造实施意见中规定,对以出让方式取得的企业用地,按照原土地使用权性质评估且政府确认后的价格给予补偿;以划拨方式取得的企业用地,按原用地性质基准地价标准的100%给予补偿。
而对于被征收机器设备的补偿应该按征收时企业是否正常经营而区别对待。如果在征收之前,企业已经关闭停产的,被征收企业可以自行拆除机器设备,不拆除或不能拆除的,在征收补偿过程中则不予补偿。但对于正常生产的企业,因征收而造成正常运行的机器设备的损失,应该补偿。被征收的机器设备应该结合其成新和重置价,对所有人予以补偿。即机器设备的补偿价值=设备重置价×成新率-设备可变现净值,设备重置价包括购买的市价、运杂费和安装调试费等费用。不可搬迁构筑物及设施费用补偿,由具有相应资质的中介机构进行评估,依据评估结果确定补偿金额。对因搬迁生产设备而发生的费用,依据专业评估机构的评估、测算结果并经政府确认后给予一次性补偿。
对于因企业解散而失业的职工,应当根据企业与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。对于国有企业搬迁同时改制的,解除国有企业职工劳动关系给予的一次性经济补偿金和清偿职工合理债务的费用,按相关规定执行。
企业因征收而关闭的,不存在停产停业损失的补偿问题。
三、有产权的异地安置
对被征收企业采用异地安置的补偿方式,同时土地通过出让方式,由企业所取得。土地因区位的不同,土地价值也有所不同,企业由城市中心区被安置到比较偏僻的地区,如果仅仅是等面积置换,而忽视土地价值的差异,对企业来说是不公平的。此时应该由征收人与被征收人共同委托专业的评估公司分别对被征收土地与安置土地进行双向评估,并根据评估结果结算土地差价。而企业在被安置之后,需要对厂房、库房等必要的建筑进行重建,而重建的费用也是由于征收而给企业带来的损失,所以应同时对旧厂房等建筑物按重置价评估后进行补偿,以弥补企业损失。
对被征收机器设备的补偿应区分为可搬迁设备和不可搬迁设备进行补偿。一般采用成本法对设备进行评估。不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置价×综合成新率-设备可变现净值。其中设备重置价应包括购买设备的市价、运杂费和安装调试费等费用。可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费。其中运杂费包括基本运费、装卸费、基本包装费、合理损耗费、运输保险费等。一般小型的设备只有极少的运杂费和安装调试费,在评估时可根据具体情况确定,也可按照设备的评估价值以一定比例计算。
因征收而造成企业的停产,给企业职工带来损失的补偿,应由企业与员工通过协商,达成一致。或者按地方相关规定,以当地最低平均工资水平发放补助。
停产停业损失的补偿标准,各地方有不同的具体规定。但总体来说,可以概括为下列几种常用方式:
1.按被征收房屋总体价值的一定比例计算
比如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》规定,被征收人选择货币补偿的,按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的,每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费,停产停业期限按实际过渡期限计算。这样的方式避免了协商、评估的程序,按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的,没有充分考虑营业性质和经营状况,其营业损失可能差别较大。
2.根据经营收入、利润等指标确定
例如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定,征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失,被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
3.由评估机构进行评估
比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定,被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。另外,还有按被征收面积和经营时间等方式进行计算的,但不是很普遍。
四、无产权的异地安置
无产权的异地安置,是指将被征收企业异地安置到政府统一建造的标准厂房,企业以租赁方式使用厂房,只需定期缴纳租金即可。因征收而造成企业原土地使用权的丧失,应对被征收企业原有的土地按照市场评估价格给予货币补偿,同时也应该对企业原有厂房等建筑物按重置价评估,以弥补企业因重建厂房等造成的损失。而对于机器设备、职工工资和停产停业损失的补偿与上述有产权的异地安置情况形同,不再赘述。
补偿内容 篇2
国内外对生态补偿概念研究莫衷一是, 荷兰人Cuperus (1996) 认为生态补偿 (PES) 是生态功能或质量受损的替代性措施;Noordwijk et al. (2005) 从经济的手段定义了生态服务付费, 并认为只有同时具备了现实性、自愿性、条件性以及有利于穷人的生态补偿机制才是现实可行的;而Costanza (1997) 则认为, 生态系统服务代表人类直接或间接从生态系统获得的利益, 包括为人类提供的物质产品和服务;Engel等 (2008) 应用科斯理论定义了生态补偿是“在环境服务的供给者能够安全的提供环境服务的前提之下, 买卖双方对明确的环境服务的资源交易”。国内不少学者从狭义和广义两个维度定义生态补偿 (如马勇、吕忠梅, 2003;邢丽, 2005;王丰年, 2006;郑敏、张伟, 2008;燕守广, 2009;李文华, 2006、2008等) , 一般认为广义生态补偿是对生态环境破坏的补偿, 而狭义生态补偿与国际上的生态服务付费 (PES) 或者生态效益付费 (PEB) 的概念相似, 还包括对社区居民的相应补助措施;也有不少学者 (如毛显强, 2002;沈满洪, 2004;俞海, 2008;李国平, 2013等) 认为, 生态环境的外部性特征是制定生态补偿政策的基本出发点, 主要表现在调控生态环境的外部性成本, 实现外部性收益;随着经济的发展, 多数学者在生态补偿内涵的定义上做出了扩展 (如王金南, 2006;毛峰、曾香, 2006等) , 他们认为, 随着社会经济系统的不断扩张, 生态环境系统的稳定平衡逐渐被打破, 生态补偿的内容有了相应的扩张, 目的是增强生态系统的服务功能以及调控环境系统的承载力。虽然国内外对生态补偿研究侧重点不同, 但随着社会经济的不断发展和生态建设实践的需要, 生态补偿的研究重要性愈加凸显, 生态补偿概念没有取得普遍认同, 因而有必要通过对国内外具有代表性的生态补偿概念进行剖析, 识别概念中蕴含的核心指标, 并在统计分析的基础上解决生态补偿概念模糊、困惑的难题。
2 研究方法
内容分析法是直接对单个样本做技术处理, 将样本内容分解为若干个分析单元, 评判单元内所表现的事实并进行定量的统计描述。国内现有研究中对内容分析法研究过程的划分也有所差异, 如张安民等在主题公园概念识别研究中, 研究过程分为内容抽样、指标提取、记录评判、信度分析、描述统计五部分;张瑜等在研究农业旅游时, 把内容分析法的步骤分为确定主题、选择样本、构建类别、信度检验、统计分析五类。在以前研究者的经验基础上, 采用内容抽样、构建类目、评判记录、信度检验、统计分析五步程序进行内容分析法的架构。
3 研究过程
3.1 内容抽样
本文选取的样本来自国内外生态补偿研究成果, 国外生态补偿的概念主要是以“Ecological Environmental Compensation”、“Payments for Ecological Services”为关键词对SDOS (Science Direct Onsite) 和Springer Link数据库进行检索, 国内生态补偿的概念主要是以“生态补偿+概念/内涵/+机制”为关键词对CNKI和万方数据库进行检索, 对检索到的文献进行仔细的辨识和分析, 按照引用率高、有代表性和时效性的原则, 最后共得到国内外50个高频生态补偿概念作为本文的研究内容。
3.2 构建类目
构建类目是研究过程中非常重要的步骤, 类目指内容的分类, 是内容分析的基本单位, 依据一定的属性或是特征对研究的本质进行区分, 将分析单位具有相同或是相似特征的内容单元可以归为一个子类目。本文采用文本分词技术和聚类分析法对国内外50个生态补偿概念进行关键指标的提取, 依据独立、穷尽和互斥的基本原则, 一个分析单元只归入一个子类目, 且不能出现分析单元无处可归的现象, 识别出18个标准。
3.3 评判记录
把分析单元归入内容类目叫记录评判, 对识别出的18个标准进行编码处理, 并构建分析框架, 在分析框架中记录复选标记, 并对每一识别标准进行出现频次统计, 换算成百分比, 在分析框架中记录编码测量结果 (如表1) 。
3.4 信度检验
内容分析法信度检验指的是两个或是两个以上的研究人员按照同一分析维度, 对分析单元评判结果的一致性程度, 信度检验用保证内容分析结果的可靠性和客观性。以作者为主评判员, 另一位从事生态补偿研究的研究员作为副评判员, 主评判员分别对中外50个生态补偿概念识别标准进行提取, 然后由副评判员再次对50个生态补偿概念进行评判, 以对主评判员的研究结果的信度进行验证, 其中, 两评判员观点一致记为“1”, 不一致记为“0”, 通过计算得到的综合信度为91.3%, 远远大于80%的基本要求。在生态补偿12个概念识别标准中, 18个识别标准的可靠性均超过了80%, 这说明了本研究具有较高的可靠性 (如表1) 。
注:单一识别标准一致性结果等于在50个生态补偿概念中对某一识别标准一致性观点得分的总和除以概念的总个数50, 综合一致性的结果等于12个概念识别标准的均值。
3.5 统计分析
由表1可以看出, 对国内外50个生态补偿概念进行提取出的18个识别标准在研究样本中出现的频率并不均衡, 如正外部性内部化高达64%, 而有利于穷人这一识别标准只有4%, 分析这种差异性, 可以得出结论, 生态补偿概念研究侧重点具有很大共性, 研究侧重点共性说明相关研究者认为这些共性表达了生态补偿本质, 但是外延的庞大复杂以及研究的分散性也是生态补偿的一个显著特征, 而内容多样和研究视角的分散则说明了进行生态补偿概念识别辨析的必要性。在识别出的18个生态补偿概念标准中, 可以看到生态补偿标准只有正外部性内部化、负外部性内部化、经济/行政/法律手段、一种制度安排四个识别指标达到了50%以上, 基于生态补偿外延的复杂性, 提取前六个指标作为本文的核心识别标准, 分别是正外部性内部化 (64%) 、负外部性内部化 (60%) 、经济/行政/法律手段 (54%) 、一种制度安排 (50%) 、生态责任/利益重新分配 (48%) 、矛盾/利益整合器 (44%) 。其中以实现人类社会和自然生态系统协调可持续发展为目的这一指标, 虽然出现频率只有10%, 在生态补偿概念中出现次数较少, 但是随着生态观的深入发展以及可持续观的深入人心, 国内外研究者均认为生态补偿的最终目标就是实现人类社会与自然生态系统的协调可持续发展。
4 结论
基于内容分析法, 识别出国内外生态补偿概念中的6个核心标准, 分别是正外部性内部化、负外部性内部化、经济/行政/法律手段、一种制度安排、生态责任/利益重新分配、矛盾/利益整合器。
(1) 正外部性内部化、负外部性内部化主要指生态补偿是通过对保护 (或损害) 生态环境行为进行补偿 (或收费) , 提高该行为的收益 (或成本) , 从而激励保护 (或损害) 行为的主体增加 (或减少) 因其行为带来的外部性经济性 (或外部不经济性) , 达到保护生态环境的目的。
(2) 经济/行政/法律手段、一种制度安排说明生态补偿通过制度创新和一系列经济、行政、法律手段保护生态环境。
(3) 生态责任/利益重新分配、矛盾/利益整合器, 生态补偿通过生态利益重新分配防止生态资源配置扭曲和效率低下, 通过这种制度安排调节利益主体之间的关系。
(4) 基于以上认识, 本文给生态补偿下的定义是:生态补偿是基于生态责任、利益重新分配基础上的责权明晰, 通过政府采取多种手段对保护环境者/提供者奖励、对受益者/破坏环境者惩罚以协调各利益主体关系, 最终目的是实现人类经济社会和自然生态环境的可持续发展。
参考文献
[1]Cuperus R, Caters K J, Piepers A A G.Ecological compensation of the impacts of a road[J].Preliminary method ofA50road link.Ecological Engineering, 1996, (7) :327-349.
[2]van Noordwijk M, Chandler F, Tomich P.An Introduction to the Conceptual Basis of RUPES[C].Indonesia:CRAF, 2005.
[3]Costanza R, d Arge R, do Groot R, et al.The value of the worlds ecosystem services and natural capital[J].nature, 1997, 387:253-260.
补偿内容 篇3
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。
A．3019.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65
2、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：装修改造
B：需求增加
C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格
3、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。
A．空置率=合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＞合理空置率
D．不能判断
4、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为__元。
A．9000 B．10000 C．12000 D．15000
5、__通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
6、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。
A．FNPV大于国家规定值
B．FNPV达到企业可以接受的水平
C．FNPV≥0 D．FNPV＜0
7、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于__。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．意外伤害保险
D．保证保险
8、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．60% B．70% C．85% D．90%
9、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。
A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D．乙知道或者应当知道
10、下列不属于物业管理基本特性的是__。
A．城市化
B．社会化
C．专业化
D．市场化
11、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
12、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A．1 B．2 C．3 D．4
13、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
14、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．5个
B．6个 C．7个
D．8个
15、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。
A：发行主体的不同
B：偿还期限的长短
C：利息的不同支付方式
D：发行方式
E：执行层的组织协调
16、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。
A．空置率水平
B．租金清单
C．押金收入
D．欠租清单
17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％
B：3．5％
C：2．38％
D：3．25% E：工业用地的监测点评估价格
18、城市详细规划分为控制性详细规划和__。
A．土地性详细规划
B．环境性详细规划
C．管理性详细规划
D．修建性详细规划
19、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。
A．四类
B．五类
C．六类
D．七类
20、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。
A．30 B．25 C．20 D．15
22、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。
A：估价目的、估价原则、估价对象
B：估价目的、估价原则、估价时点
C：估价原则、估价对象、估价时点
D：估价目的、估价对象、估价时点
E：工业用地的监测点评估价格
23、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报__审批。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
24、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：建筑师
B：结构工程师
C：设备工程师
D：监理工程师
E：借款合同
25、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。
A．规划设计方案
B．投资估算
C．资源条件
D．投资权益
2、债权人投保债务人的信用风险的，为。
A：财产损失保险
B：责任保险
C：信用保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
3、防水材料包括三大类。
A：防水卷材
B：防水涂料
C：防水物理材料
D：防水化学材料
E：建筑密封材料
4、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。
A：与会业主所持投票权1／2以上 B：与会业主所持投票权2／3以上
C：全体业主所持投票权1／2以上
D：全体业主所持投票权2／3以上
E：执行层的组织协调
5、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。
A．管道渗漏为1年
B．五金件损坏为2年
C．管道堵塞为6个月
D．电器开关损坏为6个月
E．供冷系统损坏为1个供冷期
6、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。
A．适于进行长期投资
B．变现性差
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
7、会计的基本职能包括。
A：反映职能
B：监督职能
C：盈利职能
D：增值职能
E：管理职能
8、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。
A：拍卖人宣布的起拍价
B：买方的报价
C：拍卖的保留价
D：竞买人的报价
E：执行层的组织协调
9、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。
A．价格越高，需求越小
B．价格越低，需求越小
C．价格越低，需求越大
D．价格越高，需求越大
10、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是
A：容积率
B：绿地率
C：建筑密度
D：建筑后退红线距离
E：执行层的组织协调
11、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。
A：是否有足够的资金来源
B：是否有较为广阔的市场 C：是否具有较理想的财务内部收益率
D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E：项目是否可行
12、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是__。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
13、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。
A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外
B：非国有企业兼并国有企业的
C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的
14、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。
A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束
B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束
C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束
D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束
E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束
15、房地产开发项目实行__。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
16、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格
(单位：元/m2)A．年份
B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格
K．1800 L．2000 M．2220 N．2460 O．2730 P．3030 Q．3360 R．
17、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的__为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的__作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%
18、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是__。
A．18% B．25% C．30% D．50%
19、用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是现金流量表。
A：资本金
B：财务计划
C：项目投资
D：投资者各方
E：借款合同
20、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。
A：地籍测量
B：房产测量
C：地质测量
D：城市工程测量
E：码头测量
21、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。
A．国内金融市场
B．国际金融市场
C．广义的金融市场
D．狭义的金融市场
22、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁
D．甲-丙-乙-丁
23、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。
A：以县为单位(下同)，人均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，10～50元／
B：人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，8～40元／
C：人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，6～30元／
D：人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／
E：人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／
24、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
B：抵押权已登记的先于未登记的受偿
C：抵押权已登记的后于未登记的受偿
D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
E：抵押权为价值权，也是实体权
25、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．与会业主所持投票权2/3以上
C．全体业主所持投票权1/2以上