物业管理考察报告

2022-07-30

根据工作的内容与性质,报告划分为不同的写作格式,加上报告的内容较多,很多人不知道怎么写报告。以下是小编整理的关于《物业管理考察报告》仅供参考,希望能够帮助到大家。

第一篇:物业管理考察报告

物业管理考察报告

应××国特许房屋经理学会的邀请,以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人,于2004年11月23日—12月7日赴××国进行了考察和访问,并与××国房屋特许经理学会进行了广泛交流,收获颇多,现将××国物业管理有关情况介绍如下。

一、××国住房建设和分配制度

在20世纪初,大约90的

××国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未,××国推行住房制度改革,将国有住房出售给租户,还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房,将房屋出售或出租给中低收入家庭,

还有一些经济条件好的××国人直接从私人开发商手中购买房屋,但这个比例不高,大约占5左右。1980年以来到现在,××国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止,70的××国人拥有了自己的住房,其中在××格兰这一比例达70,威尔士达到了73,苏格兰64,北爱尔兰为75。一项调查表明,90的××国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人,价格是低于市场价格的,给了租户很多优惠,也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋,政府出售给个人时价格为169975××镑,而购买者再次出售时价格可达207246××镑,差价达4万××镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了××国模式。

由于××国地多人少,大部分住宅以独立式别墅存在,其次是联体别墅,经济条件较差的居民住高层住宅,这也决定了××国物业管理的类型。

二、××国物业管理类型

××国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲,非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多,管理的重点也是房屋及设备设施管理,包括设备的日常运行,维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定,管理费用也大多采用佣金制。

而住宅的物业管理和我们有很大不同,比我们的物业管理要简单,因为大部分人住在独立式别墅里,别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理,业主需每年交纳物业税(council

tax),一套别墅(建筑面积200平方米左右)一年的物业税大约1600××镑,相当于一般职工工资(年工资36000××镑)的,是完全可以承受的。业主房屋本身的维修管理,则由业主自行选择物业管理公司来负责。当然,业主也可以自己做一些零维修的活儿,因为在××国,水、电零维修的人工费是非常贵,基本上是每半小时50××镑,这和我们水、电

工非常廉价相反。

由于房屋互不相连,维修及管理服务都非常简单,社区关系也非常简单,很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。

除了独立式别墅外,还有少量的人住在高层楼房里,但是这些住宅区规模都比较小,不象我们大规模的社区,一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的,物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司,开发商在出售房屋时,会制定一个公约,公约中明确物业公司的名称,物业服务的内容、标准和服务收费,包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系,购房人要对此予以认可。业主入住以后,可以成立业主委员会,业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的,可以解聘,自行选择满意的物业公司。

住宅区的物业收费一般也采用包干制,每年是一个固定的数目,包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。当然,帐目是需要向业主公开的,物业公司的帐目,业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇,业主也许不会去选择一个公司,而是直接选择一个房屋经理,负责管理房屋事务,这样对业主来讲会节约一些费用。

关于业主的决策机制问题,也是通过召开业主大会来决定重大事务。如对楼宇公共部位的维修问题,到底该不该修,如何修,由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见,则任何一个业主都可以向政府主管部门(类似我们的房产管理局)申请政府裁决,政府主管部门申请后,可以实地勘察,认为房屋存在安全隐患必须维修的,会责令全体业主限期达成一致意见,达不成一致意见的,政府部门会组织专业单位维修,维修费用由全体业主分摊,

并在维修费用的基础上加收30,作为政府的收入,此举在于督促业主自行达成一致意见。

三、××国特许房屋经理学会

在××国,政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制。但有一个半官方的非赢利性组织,即××国特许房屋经理学会(chartered

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housing,简称“cih”),在物业管理行业非常12全文查看

第二篇:物业管理考察报告

应××国特许房屋经理学会的邀请,以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人,于2004年11月23日—12月7日赴××国进行了考察和访问,并与××国房屋特许经理学会进行了广泛交流,收获颇多,现将××国物业管理有关情况介绍如下。

一、××国住房建设和分配制度

在20世纪初,大约90的××国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未,××国推行住房制度改革,将国有住房出售给租户,还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房,将房屋出售或出租给中低收入家庭,还有一些经济条件好的××国人直接从私人开发商手中购买房屋,但这个比例不高,大约占5左右。1980年以来到现在,××国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止,70的××国人拥有了自己的住房,其中在××格兰这一比例达70,威尔士达到了73,苏格兰64,北爱尔兰为75。一项调查表明,90的××国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人,价格是低于市场价格的,给了租户很多优惠,也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋,政府出售给个人时价格为169975××镑,而购买者再次出售时价格可达207246××镑,差价达4万××镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了××国模式。

由于××国地多人少,大部分住宅以独立式别墅存在,其次是联体别墅,经济条件较差的居民住高层住宅,这也决定了××国物业管理的类型。

二、××国物业管理类型

××国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲,非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多,管理的重点也是房屋及设备设施管理,包括设备的日常运行,维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定,管理费用也大多采用佣金制。

而住宅的物业管理和我们有很大不同,比我们的物业管理要简单,因为大部分人住在独立式别墅里,别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理,业主需每年交纳物业税(council

tax),一套别墅(建筑面积200平方米左右)一年的物业税大约1600××镑,相当于一般职工工资(年工资36000××镑)的4.4,是完全可以承受的。业主房屋本身的维修管理,则由业主自行选择物业管理公司来负责。当然,业主也可以自己做一些零维修的活儿,因为在××国,水、电零维修的人工费是非常贵,基本上是每半小时50××镑,这和我们水、电工非常廉价相反。

由于房屋互不相连,维修及管理服务都非常简单,社区关系也非常简单,很少会产生邻里纠纷和共同事务的处理。

除了独立式别墅外,还有少量的人住在高层楼房里,但是这些住宅区规模都比较小,不象我们大规模的社区,一般都是一栋楼为一个物业管理区域。这样的楼房一般是由私人开发商建设的,物业管理也分为前期物业管理和正常期物业管理。前期物业管理也是由开发商选定一家物业管理公司,原创:http://开发商在出售房屋时,会制定一个公约,公约中明确物业公司的名称,物业服务的内容、标准和服务收费,包括建设单位、物业管理企业和业主三方各自的权利义务关系,购房人要对此予以认可。业主入住以后,可以成立业主委员会,业主委员会对开发商选择的物业管理企业不满意的,可以解聘,自行选择满意的物业公司。

住宅区的物业收费一般也采用包干制,每年是一个固定的数目,包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。当然,帐目是需要向业主公开的,物业公司的帐目,业主可随时随地到税务部门去查询。对于小规模的楼宇,业主也许不会去选择一个公司,而是直接选择一个房屋经理,负责管理房屋事务,这样对业主来讲会节约一些费用。

关于业主的决策机制问题,也是通过召开业主大会来决定重大事务。如对楼宇公共部位的维修问题,到底该不该修,如何修,由所有受益业主共同协商决定。若全体业主达不成一致意见,则任何一个业主都可以向政府主管部门(类似我们的房产管理局)申请政府裁决,政府主管部门申请后,可以实地勘察,认为房屋存在安全隐患必须维修的,会责令全体业主限期达成一致意见,达不成一致意见的,政府部门会组织专业单位维修,维修费用由全体业主分摊,并在维修费用的基础上加收30,作为政府的收入,此举在于督促业主自行达成一致意见。

三、××国特许房屋经理学会

在××国,政府对从事物业管理的企业和个人没有特别的限制。但有一个半官方的非赢利性组织,即××国特许房屋经理学会(chartered

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第三篇:物业管理考察报告

精选范文:物业管理考察报告(共2篇)物业管理考察报告2005年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察,考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行,深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加,座谈会就怎样加强对物业公司管理,怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流,从中使考察人员受益非浅,达到了考察的目的和效果,现将有关情况汇报如下:

一、考察情况

(一)政府重视,加强领导、健全机构。

深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起,十分重视组织领导和组织建设。

1、组织领导层次高,深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头,主管副市长任委员会主任,深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织;委员会下设办公室和物业管理招标办办公室,两个办公室均设在深圳市住宅局,负责日常工作;各区人民政府也成立相应机构,领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。

2、建立合理业主委员会组成监管管理机制,齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会,业主委员会的成立及活动进行指导,监督和管理。二是街道办事处,社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会,业主委员会的日常工作,并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会,联席会由街道办事处召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题,

(二)、重视法制建设。

深圳市物业管理起步早,政策法规建立超前,对发展物业管理具有前瞻性和预见性,1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。开创了我国物业管理法制建设先例,之后相继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》、《深圳市家庭装饰装修管理办法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用,从时间上看,我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。

(三)加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。

1、深圳市现有注册物业管理企业898个,管理项目3500余项,对物业企业的管理主要是资质管理,除每年进行年检外,在适当时间与工商部门联合检查,检查内容包括:企业是否按申报项目操作,企业是否帐目公开,企业实际操作是否降低资质申报条件,对外来企业实行登记备案制度等,通过检查整顿规范提高管理水平,减少业主投诉。

2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定,而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。

3、加强物业管理从业人员培训,深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院,为上岗培训和继续教育创造了先决条件,学院每年不断循环组织物业管理人员培训,新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出,从而提高员工素质和管理水平。

4、建立物业管理招投标机制,把物业管理引入市场机制,2000年下发了招投标管理工作通知。成立了招投标办公室,制定了招投标有关程序规定,设立考评专家库,在一些规模小区开展了招投标工作,对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。

(四)全方位、多角度解决物业收费问题。

一是通过煤体加强物业管理宣传工作,二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位,三是物业企业的服务承诺要到位,四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位,单位解决不了的起诉法院,五是要求业主委员会成员带头交纳,不能拖欠,也不能领导业主集体拒缴或组织上访,深圳市物业平均收费率达98%。

二、我市与深圳市物业管理的差距。

(一)、起步时间的差别,深圳市物业管理起步于1981年,人们对物业管理的消费观念已基本形成,接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容,而我市物业管理起步于2000年,人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程,不可能一蹴而就。

(二)经济基础的差别,深圳是一个经济发达地区,城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的,在深圳人们追求的是高收入、高消费,深圳市物业收费每平方米最低2.6元,而我市最高0.4元。

(三)、物业市场的差别:深圳具有一个庞大的物业管理市场,全市注册企业898家,一级企业50家,管理项目3500余项,管理面积6000万平方米。我市注册物业企业25家,全为三级以下企业,管理项目30项,达5万平方米以上只有8个小区,管理面积173万平方米。

(四)业主委员会管理机构设置差别,深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会,有利于业主(也是居民)与社区的联系与小区管理的协调,我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。

(五)水电抄表的差别:深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户,水除高层二次加压外,也全部抄表到户,我市截止目前水电抄表到户仍没有落实,是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。

三、几点建议。

物业管理涉及面广,情况错综复杂,要走向成熟,还需要一个漫长的发展过程,尽管我市与深圳有许多不同之处,但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方,为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面:

(一)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈,在认真调查研究的基础上,多拿建设性意见,争取领导的重视和支持。

(二)加大物业管理政策法规的宣传,要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心,不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识,要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念,增强业主自治自律意识,推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

(三)不断完善物业管理政策法规,目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规,为促进我市物业管理发展起到了积极作用,但针对性政策缺位,应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规,进一步完善政策法规体系。

(四)加强领导,建立物业管理相适应的组织机构,一是应建立物业管理高层次的议事,决策权威机构,指导政策法规的执行和研究超越信访部门,物业主管部门权限的热点、难点问题,尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题;二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会,提升物业管理自我约束,自我管理能力和发展空间,为繁荣物业市场,共创文明城市共负职责。

(五)强化物业管理监管力度,全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度,不定期对物业企业进行综合检查和抽查,尤其对经过等级评定的小区,更要从服务标准上严要求严管理,达到服务与收费相一致;二是建立物业企业信用档案,从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;三是加强企业资质管理,对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化,接受业主监督,凡与业主签定的合同内容要公开,服务项目、收费标准要公开,五是加大物业从业人员技能培训,把坚持持证上岗与上岗培训结合起来,使物业管理人员不断提高管理水平,以适应物业管理产业发展需要。--作者:jionns--发布时间:2006-2-1722:12:49--2003年11月4日至10日,我单位一行四人夏天、桂征宇、张金玉、徐皓前往物业管理的前沿阵地——深圳、珠海、广州进行了为期一周的考察活动。首先,我们到达了深圳,深圳是我国物业管理的发源地,自1981年第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立至今已走过了二十多年的历程。早在1994年市人大就颁布了《深圳特区住宅区物业管理条例》,并于1999年进行了修订。在这20多年中,深圳市物业管理从无到有,从小到大,从不规范到规范,从单一的管理到全方位服务,从自建自管到市场公开竞争,从没有规矩到政策法规体系逐步完善,发展成为一个社会化、专业化、市场化程度较高的“朝阳行业”,成为城市管理的一个重要组成部分,为深圳创建花园式国际化大都市做出了积极贡献。目前,深圳物业管理行业共有从业人员79352人,其中经营管理人员有13247人,占16.6%,房屋及设备维护管理人员11368人,占14.3%,保安、保洁、绿化等54606人,占68.8%。全市物业管理企业员工持证上岗率达90%以上,小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90%达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。全市共有物业管理企业1100多家(取得资质证书的600多家),从业人员达15万人左右;管理全市2万平方米以上的住宅小区400多个,工业区400多个,高层大厦2000多座,特区内物业管理覆盖面达到90%以上,涌现了一批如万科、中海、中航等在全国有一定知名度的物业管理企业,在全国各地承接物业管理的建筑面积达2000多万平方米。在我国物业管理行业始终处于领先地位。在深圳期间我们考察了中航物业管理有限公司托管的航苑大厦,带着一些日常管理中的问题及政策法规方面的问题,我们向管理处周主任作了一些简单的询问,通过周主任对该大厦管理状况的介绍我们受到了一些启发。在日常管理中该公司采用了保洁外包的方式,区域内所到之处,无一处有脏乱差的现象,室内墙体的面砖用纸巾檫拭法进行测试,根本检查不到任何污迹。保安工作由该公司进行独立管理,我们发现该管理处的保安所有的保安都趋向年轻化,并能注重自身形象——主动向来宾及管理处领导敬礼。看到这一切我们在心里纳闷:多少薪水怎么能达到如此高的管理标准,经询问,该管理处每年支付给保安的薪水(包括奖金和福利)为3万元/人•年,比我们地区整整高出了2倍多。再问及维修人员的工资,管理处周主任介绍大概是5万元/人•年,这更比内地高出了一大截。如此高的支出,管理处的收益如何呢?周主任介绍,该大厦写字楼3.2元/月•m2,多层住宅0.8元/月•m2(深圳市规定普通住宅的物业管理费在0.8—1.0元/月•m2),如此高的物业管理费业主承受得了吗?据周主任介绍,该物业的物业管理费全年的收缴率基本是100%,极少有业主拒交物业管理费,业主对物业管理费的交纳基本就向交水电费一样,认为是理所当然的,在无锡,业主对物业管理的认识尚未达到如此高的境界。当然,物业管理公司首先要服务好,把服务工作放在第一位,这是周主任在给我们作介绍时反复强调的问题。说明了当地的物业管理公司,在服务理念方面已全面转变并适应,内地物业公司尚须进一步转变观念,真正从行动上确立“业主是上帝”的服务理念。另外,我们还了解到深圳市政府作了明确的规定,对两次供水的小区,物业管理费提升20%,以补贴物业管理企业,无锡对这一可行性措施应予以考虑,以减少物业管理企业的亏损面,真正把物业管理企业推向市场。接下来的几天内,我们一行四人在中海物业管理有限公司市场部鞠主任的陪同下,参观考察了该公司全权托管的中海华庭及世界贸易广场。唯一感到不同的就是,物业管理费更高了,此两处的小高层及高层住宅收费标准为4.0元/月•m2,商住两用楼为9.0元/月•m2,写字楼为10元/月•m2,但市场部鞠主任介绍物业管理费的收缴率基本是100%,这一方面说明了,物业管理公司的服务已确实到位了,让所有的业主感到物有所值;另一方面说明了,当地业主对物业管理的认识已成熟,真正确立了物业管理的消费理念。随后我们又考察了珠海及广州的部分小区,虽然没深圳那么完善,但已基本接近,给我们的总体感觉就是:这些地方的物业管理比我们地区发展快,各项服务工作已走上了规范化的轨道。为期一周的考察不仅对我们物业管理人大有启发,而且对业主及物业管理行政主管部门也有着深远的意义,总的概括有如下几个方面:

一、物业公司服务质量过硬,充分体现了人性化的管理。保安遇见业主面带微笑;物业公司充分考虑业主的方便,在地面的台阶转接处设置明显标识;内地物业管理公司难道在这些不需花费成本,又能讨好业主的问题上都做不到吗?显然不是,只是尚未真正确立服务的理念。2002年7月份,我单位在对无锡市物业管理企业的调查中发现有82.8%的企业处于亏损状态,主要原因还是物业管理费收缴率低,收缴率低一部分原因得归结于物业管理本身的服务不到位,随着市场的变化(目前,很多外地知名物业管理公司已大幅度地进驻无锡,如深圳万科、中海等),无锡物业管理企业如再不彻底转变观念那只能等待市场的淘汰。

二、业主已形成了物业管理的消费意识。在考察期间我们感到出乎意料的是,不管是大厦还是住宅小区,无论是中航物业还是中海物业,在如此高的物业管理费的标准下,收缴率竟然能达到100%。这说明了当地业主已形成了物业管理的消费意识,对物业管理的认识已日趋全面、成熟。我们期待无锡的业主能尽快成熟,这一方面得依赖于物业公司本身服务的规范化,另一方面得靠新闻媒体的客观公正的宣传。

三、政府对物业管理的重视程度高,物业管理相应的政策法规完善。在深圳我们了解到,当地政府制定了很多物业管理方面的政策。如:制定了普通公寓(多层)的收费标准为0.8—1.0元/月•m2;对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。这些政策的制定对无锡地区来说,目前可能偏高了,但我们是否可以制定类似的政策来促进物业管理的发展,使物业管理尽早走上规范化、良性发展的轨道。这些方面尚待相关部门去进一步深入的探讨,以制定适合无锡当地环境的标准。南方的考察对我们感触颇深,我们觉得要进一步搞好物业管理工作,在以下几方面需加大力度。

1、加大宣传力度,转变群众观念,创造良好的物业管理的发展环境。各新闻媒体要站在公正的立场上,以正确的舆论导向引导社会和群众,充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性,广泛宣传业主、物业管理企业、政府各主管部门、社会基层组织在物业管理发展中的地位和作用,使群众对物业管理的客观性、必然性、规律性有全面的了解,使全社会都理解和支持物业管理,形成物业管理发展的良好社会环境。

2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程,作为城市管理的重点工作抓紧抓好。物业管理是城市管理的重要组成部分。推行物业管理是人民群众改善生活环境的需要,是加快城市化进程、实现城市可持续发展的需要,也是实现房地产保值增值的需要;推行物业管理可以提供大量就业岗位,缓解就业压力,促进社会稳定,其本身也是一个重要的经济增长点。规范化的物业管理不仅有利于改善城市容貌,而且有利于社会主义精神文明建设,是逐步改革城市经营管理方式的重要措施。各城市党委、政府应站在城市管理体制改革和进一步加快城市化进程的高度,充分认识物业管理工作的重要地位和作用,把物业管理工作列入重要议事日程,根据各自具体情况,制定切实可行的工作方案,明确目标并层层分解,使其真正抓出成效。采取适当有效的方式抓好综合整治,为推进物业管理创造条件。

3、各级政府要加大扶持力度。物业管理行业是社会主义市场经济的产物,同其他新兴行业一样,在其起步发展阶段,需要政府部门给予多方面的政策扶持。一是政府在税收政策上要给予优惠。物业管理目前在我国定位为微利行业,实际运行中由于多方面原因更多的是在亏损经营。即便如此,物业管理企业也要按规定上交营业税,使企业更加入不敷出。在这方面,需要政府在政策上予以支持,使其尽可能多地享受到第三产业在税收上的减免政策。同时工商、财政、物价、公安、消防以及水、电、暖等相关部门也要从促进物业管理发展的大局出发,创造宽松的发展空间。二是要建立健全物业管理行业管理机构。深圳市在总结物业管理二十年的发展经验时就指出:健全、务实、高效的行政管理机构是推动行业发展的重要因素之一。

4、加快立法,健全法制。通过这次考察,我们发现,深圳在物业管理方面的法规已进一步细化,如制定了普通住宅的收费标准0.8—1.0元/月•m2,对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。虽然,无锡目前参照江苏省的有关规定制定了0.1—0.5元/月•m2的收费标准,但大部分老小区都是执行的0.1元/月•m2(

6、

8、10标准折合成每平方米的价格)的收费标准,这对无锡这样一个经济较发达的城市,这样的收费标准合理吗?另外,对两次供水的小区,政府无任何的补贴,这对本身微利甚至亏损的物业管理企业更是雪上加霜。这些都有待政府相关部门去进一步考虑,以尽快出台相应的政策法规来扶持物业管理的各项工作,为物业管理行业提供良好的规范化的发展空间。附考察物业概况:【航苑大厦】总建筑面积13万m2,其中包括1幢高层写字楼、8幢多层住宅;托管公司:深圳中航物业管理有限公司;物业管理收费标准:大厦:3.2元/月•m2,多层住宅:0.8元/月•m2。【中海华庭】占地面积3.2万m2,总建筑面积11.5万m2,其中包括写字楼和小高层住宅;托管公司:深圳中海物业管理有限公司;物业管理收费标准:写字楼:6.0元/月•m2,小高层住宅:4.0元/月•m2。【世界贸易广场】总建筑面积11.6万m2,大厦集办公、商业、住宅于一体;托管公司:深圳中海物业管理有限公司;物业管理收费标准:写字楼:10元/月•m2,商住楼9元/月•m2,住宅4元/月•m2。无锡市金佳物业管理中心第二物业管理课题调研组二oo三年十一月十八日

[物业管理考察报告(共2篇)]篇一:物业管理考察报告

物业管理考察报告

2011年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到改革开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察,分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入,收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行,荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题,怎样解决工租房的物业管理问题,怎样加强对物业公司管理,怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流,从中使考察人员受益非浅,达到了考察的目的和效果,现将有关情况汇报如下:

(一) 考察情况 1.物业管理人员专业素质和综合素质高:

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况,

然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑,知识面广,具有很好的沟通能力,对物业相关的法律法规更是烂熟于心,娓娓道来如同在讲自己的经历一般,让人肃然起敬。

2.政府重视,视物业管理为民生工程,一切皆依法办事;

(1)我们去参观的那天上午,谭主任整在参加一个物业管理项目

的招投标活动,他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选,一切皆依法而行。

(2)荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位,他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍,并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动,管理工作与时俱进,不断学习、创新、进步。

(3)开创全国先河,建立了中国

车位费400元/月,管理费120元/月)主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况:基本和内地一样,越是老、旧小区,物业费收取越难,越是新小区,收取越容易,很多新小区物业费收取率高达100%。对于不交物业费的业主,实施软硬兼施的办法:(1)主动和家里的老人聊天,帮他们提东西,进出门细心的搀扶,通过感化老人,来感化其他人。(2)派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收,碍于面子,一般也能交。(3)通过法律手段解决。 5.建立合理业主委员会组成监管管理机制,齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会,业主委员会的成立及活动进行指导,监督和管理。二是街道办事处,社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会,业主委员会的日常工作,并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会,联席会由街道办事处召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

(一)、起步时间的差别,广东的物业管理起步于1981年,人们对物业管理的消费观念已基本形成,接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容,而我区物业管理起步于2000年,不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识,都需要有一个过程。

(二)经济基础的差别,广东是一个经济发达地区,城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的,在广东人们追求的是高收入、高消费,其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准,自行定价,而我区目前收费标准为0.15元和0.2元,并且要经过物价局审批才可以。

[物业管理考察报告(共2篇)]

(三)业主委员会管理机构设置差别,广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生(前期作好工作,尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来)。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费,建立的

提高物业管理的档次。

(二)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈,在认真调查研究的基础上,多拿建设性意见,争取领导的重视和支持。

(二)加大物业管理政策法规的宣传,要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心,不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识,要通过宣传树立业主物业消费商品观念,增强业主自治自律意识,推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

(三)在已经建成的小区,通过铺设绿化砖增加停车位,解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理,提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区,引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

(四)在尚在规划中的小区,在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节,拓宽物业公司的财源,以保证其正常运转。

(五)强化物业管理监管力度,全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度,不定期对物业企业进行综合检查和抽查,尤其对经过等级评定的小区,更要从服务标准上严要求严管理,达到服务与收费相一致;二是建立物业企业信用档案,从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;三是加强企业资质管理,对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化,接受业主监督,凡与业主签定的合同内容要公开,服务项目、收费标准要公开。

下页篇二:物业管理考察报告1 物业管理考察报告

2005年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察,考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行,深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加,座谈会就怎样加强对物业公司管理,怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流,从中使考察人员受益非浅,达到了考察的目的和效果,现将有关情况汇报如下:

一、考察情况

(一)政府重视,加强领导、健全机构。

深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起,十分重视组织领导和组织建设。

1、组织领导层次高,深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头,主管副市长任委员会主任,深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织;委员会下设办公室和物业管理招标办办公室,两个办公室均设在深圳市住宅局,负责日常工作;各区人民政府也成立相应机构,领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。

2、建立合理业主委员会组成监管管理机制,齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会,业主委员会的成立及活动进行指导,监督和管理。二是街道办事处,社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会,业主委员会的日常工作,并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会,联席会由街道办事处召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题,

(二)、重视法制建设。

深圳市物业管理起步早,政策法规建立超前,对发展物业管理具有前瞻性和预见性,1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。开创了我国物业管理法制建设先例,之后相继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》、《深圳市家庭装饰装修管理办法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用,从时间上看,我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。

(三)加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。

1、深圳市现有注册物业管理企业898个,管理项目3500余项,对物业企业的管理主要是资质管理,除每年进行年检外,在适当时间与工商部门联合检查,检查内容包括:企业是否按申报项目操作,企业是否帐目公开,企业实际操作是否降低资质申报条件,对外来企业实行登记备案制度等,通过检查整顿规范提高管理水平,减少业主投诉。

2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定,而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。

3、加强物业管理从业人员培训,深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院,为上岗培训和继续教育创造了先决条件,学院每年不断循环组织物业管理人员培训,新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出,从而提高员工素质和管理水平。

4、建立物业管理招投标机制,把物业管理引入市场机制,2000年下发了招投标管理工作通知。成立了招投标办公室,制定了招投标有关程序规定,设立考评专家库,在一些规模小区开展了招投标工作,对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。

(四)全方位、多角度解决物业收费问题。

一是通过煤体加强物业管理宣传工作,二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位,三是物业企业的服务承诺要到位,四是对恶性欠费的业主物业 [物业管理考察报告(共2篇)] 管理人员耐心上门催收或找工作单位,单位解决不了的起诉法院,五是要求业主委员会成员带头交纳,不能拖欠,也不能领导业主集体拒缴或组织上访,深圳市物业平均收费率达98%。

二、我市与深圳市物业管理的差距。

(一)、起步时间的差别,深圳市物业管理起步于1981年,人们对物业管理的消费观念已基本形成,接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容,而我市物业管理起步于2000年,人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程,不可能一蹴而就。

(二)经济基础的差别,深圳是一个经济发达地区,城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的,在深圳人们追求的是高收入、高消费,深圳市物业收费每平方米最低

2.6元,而我市最高0.4元。

(三)、物业市场的差别:深圳具有一个庞大的物业管理市场,全市注册企业898家,一级企业50家,管理项目3500余项,管理面积6000万平方米。我市注册物业企业25家,全为三级以下企业,管理项目30项,达5万平方米以上只有8个小区,管理面积173万平方米。

(四)业主委员会管理机构设置差别,深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会,有利于业主(也是居民)与社区的联系与小区管理的协调,我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。

(五)水电抄表的差别:深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户,水除高层二次加压外,也全部抄表到户,我市截止目前水电抄表到户仍没有落实,是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。

三、几点建议。

物业管理涉及面广,情况错综复杂,要走向成熟,还需要一个漫长的发展过程,尽管我市与深圳有许多不同之处,但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方,为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面:

(一)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈,在认真调查研究的基础上,多拿建设性意见,争取领导的重视和支持。

(二)加大物业管理政策法规的宣传,要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心,不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识,要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念,增强业主自治自律意识,推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

(三)不断完善物业管理政策法规,目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规,为促进我市物业管理发展起到了积极作用,但针对性政策缺位,应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规,进一步完善政策法规体系。

(四)加强领导,建立物业管理相适应的组织机构,一是应建立物业管理高层次的议事,决策权威机构,指导政策法规的执行和研究超越信访部门,物业主管部门权限的热点、难点问题,尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题;二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会,提升物业管理自我约束,自我管理能力和发展空间,为繁荣物业市场,共创文明城市共负职责。

(五)强化物业管理监管力度,全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度,不定期对物业企业进行综合检查和抽查,尤其对经过等级评定的小区,更要从服务标准上严要求严管理,达到服务与收费相一致;二是建立物业企业信用档案,从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;三是加强企业资质管理,对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化,

接受业主监督,凡与业主签定的合同内容要公开,服务项目、收费标准要公开,五是加大物业从业人员技能培训,把坚持持证上岗与上岗培训结合起来,使物业管理人员不断提高管理水平,以适应物业管理产业发展需要。

-- 作者:jionns -- 发布时间:2006-2-17 22:12:49 -- 2003年11月4日至10日,我单位一行四人夏天、桂征宇、张金玉、徐皓前往物业管理的前沿阵地——深圳、珠海、广州进行了为期一周的考察活动。首先,我们到达了深圳,深圳是我国物业管理的发源地,自1981年

真正把物业管理企业推向市场。接下来的几天内,我们一行四人在中海物业管理有限公司市场部鞠主任的陪同下,参观考察了该公司全权托管的中海华庭及世界贸易广场。唯一感到不同的就是,物业管理费更高了,此两处的小高层及高层住宅收费标准为4.0元/月?m2,商住两用楼为9.0元/月?m2,写字楼为10元/月?m2,但市场部鞠主任介绍物业管理费的收缴率基本是100%,这一方面说明了,物业管理公司的服务已确实到位了,让所有的业主感到物有所值;另一方面说明了,当地业主对物业管理的认识已成熟,真正确立了物业管理的消费理念。随后我们又考察了珠海及广州的部分小区,虽然没深圳那么完善,但已基本接近,给我们的总体感觉就是:这些地方的物业管理比我们地区发展快,各项服务工作已走上了规范化的轨道。为期一周的考察不仅对我们物业管理人大有启发,而且对业主及物业管理行政主管部门也有着深远的意义,总的概括有如下几个方面:

一、物业公司服务质量过硬,充分体现了人性化的管理。保安遇见业主面带微笑;物业公司充分考虑业主的方便,在地面的台阶转接处设置明显标识;内地物业管理公司难道在这些不需花费成本,又能讨好业主的问题上都做不到吗?显然不是,只是尚未真正确立服务的理念。2002年7月份,我单位在对无锡市物业管理企业的调查中发现有82.8%的企业处于亏损状态,主要原因还是物业管理费收缴率低,收缴率低一部分原因得归结于物业管理本身的服务不到位,随着市场的变化(目前,很多外地知名物业管理公司已大幅度地进驻无锡,如深圳万科、中海等),无锡物业管理企业如再不彻底转变观念那只能等待市场的淘汰。

二、业主已形成了物业管理的消费意识。在考察期间我们感到出乎意料的是,不管是大厦还是住宅小区,无论是中航物业还是中海物业,在如此高的物业管理费的标准下,收缴率竟然能达到100%。这说明了当地业主已形成了物业管理的消费意识,对物业管理的认识已日趋全面、成熟。我们期待无锡的业主能尽快成熟,这一方面得依赖于物业公司本身服务的规范化,另一方面得靠新闻媒体的客观公正的宣传。

三、政府对物业管理的重视程度高,物业管理相应的政策法规完善。在深圳我们了解到,当地政府制定了很多物业管理方面的政策。如:制定了普通公寓(多层)的收费标准为0.8—1.0元/月?m2;对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。这些政策的制定对无锡地区来说,目前可能偏高了,但我们是否可以制定类似的政策来促进物业管理的发展,使物业管理尽早走上规范化、良性发展的轨道。这些方面尚待相关部门去进一步深入的探讨,以制定适合无锡当地环境的标准。南方的考察对我们感触颇深,我们觉得要进一步搞好物业管理工作,在以下几方面需加大力度。

1、加大宣传力度,转变群众观念,创造良好的物业管理的发展环境。各新闻媒体要站在公正的立场上,以正确的舆论导向引导社会和群众,充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性,广泛宣传业主、物业管理企业、政府各主管部门、社会基层组织在物业管理发展中的地位和作用,使群众对物业管理的客观性、必然性、规律性有全面的了解,使全社会都理解和支持物业管理,形成物业管理发展的良好社会环境。

2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程,作为城市管理的重点工作抓紧抓好。物业管理是城市管理的重要组成部分。推行物业管理是人民群众改善生活环境的需要,是加快城市化进程、实现城市可持续发展的需要,也是实现房地产保值增值的需要;推行物业管理可以提供大量就业岗位,缓解就业压力,促进社会稳定,其本身也是一个重要的经济增长点。规范化的物业管理不仅有利于改善城市容貌,而且有利于社会主义精神文明建设,是逐步改革城市经营管理方式的重要措施。各城市党委、政府应站在城市管理体制改革和进一步加快城市化进程的高度,充分认识物业管理工作的重要地位和作用,把物业管理工作列入重要议事日程,根据各自具体情况,制定切实可行的工作方案,明确目标并层层分解,使其真正抓出成效。采取适当有效的方式抓好综合整治,为推进物业管理创造条件。

3、各级政府要加大扶持力度。物业管理行业是社会主义市场经济的产物,同其他新兴行业一样,在其起步发展阶段,需要政府部门给予多方面的政策扶持。一是政府在税收政策上要给予优惠。物业管理目前在我国定位为微利行业,实际运行中由于多方面原因更多的

是在亏损经营。即便如此,物业管理企业也要按规定上交营业税,使企业更加入不敷出。在这方面,需要政府在政策上予以支持,使其尽可能多地享受到

第四篇:物业管理项目考察报告

根据公司的整体工作安排,我对我公司管理的物业进行了考察和学习。

本次共考察了6个项目。其中包括:御翠豪庭·尚府、东方万达城、锦绣东方、高薪·怡众名城、新兴红旗嘉园、高薪武警小区。

考察报告如下:

 御翠豪庭·尚府:位于南关区亚泰大街与繁荣路交会处,小区占地面积:20.57万㎡,建筑面积:为30万㎡,一期15万㎡ ;为多层建筑和联排别墅,每平方米9500元。该小区的物业费(含电梯)为2.2元/㎡,物业员工待遇也较好,保安员月薪在1500元,满勤为1700元,平均年龄在21-25之间,保洁员月薪为1150元,每月休一天,并且室内通勤人员每月公司补贴200元,为了鼓励员工们工作的积极性,每加班一小时,补贴10元,全部上五险一金,同时要求确认熟悉园区90%以上业主。随后,我们对园区管理进行了解,家利物业暂定将物业管理中心放在地下一层,2期正在建设中,已有物业用户,该小区的车位实行只租不卖的原则,约10多万元一个。该小区存在的问题,在装修期间路面堆放建筑垃圾。

 东方万达城:位于经开区会展大街与珠海路交会处,占地面积:12.24万㎡,建筑面积:34.52万㎡;主要建筑为小高层、高层。

锦绣东方:位于经开区东环城路以西、珠海路以北、威海路以南,占地面

积近10万平方米㎡,建筑面积21万平方米㎡。

 高薪·怡众名城:位于高新区高新开发区光谷大街2008号,光谷大街与佳园路交汇处;占地面积:58万㎡,建筑面积:分八期开发,80万㎡;主要分为多层和小高层两种建筑,多为普通住宅。经考察,该小区的物业费为0.8/㎡、地下停车场费为0.4/㎡。在长春高新物业有限公司的合理规划下,小区的容积率为1.1,绿化率为45%。

 新兴红旗嘉园:位于高新区,高新路以北,佳园路以南,蔚山路4399号;占地面积:23.5万㎡,建筑面积:31.5万㎡,均为普通住宅。该小区物业费为0.58元//㎡,地上免费停车。对于保安员、保洁员的社保问题,要向他们宣讲国家政策,动员他们参保,而且参保作为准入门槛,申明外资企业必须严格执行国家法律法规,以避免企业因险金问题牵扯精力。

 高薪武警小区:位于光谷大街与佳园路交汇处;该小区物业费为1.00元/㎡。

通过对上述项目的考察,我们学习了这些小区物业管理的先进经验,感觉到了我们物业管理与服务的差距和不足,在总结经验的基础上,进一步加强自身工作能力,加强团队建设,提高对小区的管理能力。 

我们的主要体会有四点:

1、物业工作是一项朝阳产业,越来越多的地产公司重视后期的物业管理与服务,已经成为地产可持续发展的支撑点。

2、物业工作要创品牌首先要加大投入力度,在软硬件上都要舍得投入,为业主创造一个良好的居住环境。然后再在其他领域收取回报。

3、地产项目的规划、建设直接影响后期物业管理的品质及费用支出,可见物业前期介入的必要性。

4、物业公司要加强团队建设,吸引更多的人才加入,建立完善和合理的管理制度,特别是良好的激励和保障措施,让企业能够留住人才,这一点非常重要。

考察人:XXX

第五篇:物业项目考察报告

篇一:苏州园区物业管理项目考察报告 苏州园区物业管理项目考察报告

为全面了解我们公司周围物业项目的管理,及时掌握行业动态发展信息,学习其他项目先进的管理模式,进一步研究解决我项目发展中的新情况、新问题,推动我们的物业管理企业健康长足发展。2011年4月21日对苏州玲珑湾、国际博览中心、莲花新村、圆融时代广场做了一次走访,基本情况如下:

玲珑湾:万科物业管理,保安队员多为退伍军人,岗位执勤警觉性较高、安全意识强,普通队员底薪1140元,吃饭补助300元/月,上二休一,每月综合工资3000元以上,队长底薪2000元。小区内执勤人员身着类似07式军服的工装,外围巡逻人员配电动车,身着防暴服及头盔。保洁月薪1480元,每天8小时,无休息,不供吃住。

苏州市万科物业管理有限公司 安管 深圳市玉禾田保洁服务管理有限公司 保洁 国际博览中心:东吴物业管理,保安底薪1140 元,上四休一,月工资1800,供吃住,着普通的保安服,人员素质一般。 莲花新村:小区门口岗亭由保安公司看管,底薪1140元,上四休一,管住不管吃,合计月薪在2000元. 园融时代广场:由特毅物业管理,保安工资按每月出勤天数算,90元/天,供食宿,着统一西服但须扣除500元的服装费,每天上班12小时+1小时训练。保洁工资1400元/月,供吃不供住,无休息。客服接待8小时上五休二,12小时上一休一,包吃两顿,不包住。薪资根据学历以及工作经历评定,服务意识较强,着西装、领花。

苏州市东吴物业管理有限公司 安管苏州市特毅物业管理有限公司 客服 从以上走访得到的内容,可以得到如下结论:

1、 物业服务企业数量从少到多,行业规模不断壮大。 苏州园区几家物业管理公司都规模不大,新成立不久。

2、 物业企业已成为典型的劳动密集型行业,一个项目 拥有大量的安保员和保洁员。 3 、物业管理项目由单一到多元,服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面已到住宅小区、办公、学校、医院、商业区、工业区。

4、项目安全保障逐渐得到重视,安保人员的薪资福利在提升,人员素质在提升。客服人员的素质要求增高,在注重人员外在形象的同时,企业更看重学历及相关工作经历。相比之下,保洁人员的薪资福利未得到提升,工作量反而在加大。

5、项目管理更依赖智能化监控设备。在走访的几个地方,通道、路口、围墙监控探头随处可见,电子显示屏更是时刻更新最新的消息。

6、项目物业管理安保方面越来越注重工具、器械的配备,比如电瓶车、头盔、防刺服和反光背心等。客服服装的搭配、设计更新颖,女士一般着领花,融合了星际酒店服务的特色。 结合我项目的现状,推进我项目健康长足发展的建议:

1、 安保薪资在市场上略有竞争力,但人员整体素质偏

低,安保队伍当中,退伍军人数量较少。需加强培训,提高安全防范、消防意识。

2、 对比周边项目的保洁服务区域,我们项目保洁的工 作量需加大一些,需加大对清洁区域的检查力度。

3、 我项目安管员配备的目前只有对讲机,反光背心很

多项目也看不到在用,其他的比如头盔、电瓶车、防刺服都没有,安管员的精神面貌上需提高的很多,上班期间人员的仪态和园区一些项目相比还有较大差距,为了体现我们的专业,还需配备一些必要的工具。

4、 参照园区的项目,客服接待的服务礼仪和规范还需

要提高很多。我们项目的客服接待需有和岗位相适应的工作服。倡导星级酒店的服务理念。

5、 参照园区的一些项目,我们很多项目的管理上并未

留下“管理痕迹”,在公共卫生间,各个楼道需张贴清洁、巡逻记录,留下相应的管理痕迹,提高业户对我们服务的认可度。

事业部 20

11、

4、26篇二:物业管理考察报告 物业管理考察报告

2011年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到改革开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察,分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入,收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行,荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题,怎样解决工租房的物业管理问题,怎样加强对物业公司管理,怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流,从中使考察人员受益非浅,达到了考察的目的和效果,现将有关情况汇报如下:

(一) 考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高:

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况,

然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑,知识面广,具有很好的沟通能力,对物业相关的法律法规更是烂熟于心,娓娓道来如同在讲自己的经历一般,让人肃然起敬。 2.政府重视,视物业管理为民生工程,一切皆依法办事;

(1)我们去参观的那天上午,谭主任整在参加一个物业管理项目的招投标活动,他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选,一切皆依法而行。 (2)荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位,他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍,并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动,管理工作与时俱进,不断学习、创新、进步。

(3)开创全国先河,建立了中国第一个物业管理协会,会员包括各个阶层的代表,通过这个组织听取各方的真实意见,把握舆论的导向,占有言论主动权。 3.对居民小区的物业管理视具体情况,制定相应的管理方法。

(1)工租房的管理:广州房管局并没有把工房全部卖掉,现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理,由房管站直接管理,没有物业管理费,只收取3元/月.平方米的租金,物业管理支出不足部分由政府承担。 (2)80年代以前的商业房小区,由房管局下属的房管站对物业进行管理,物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的,由政府直接拨款。此类小区为亏损经营,政府补贴。

(3)80年代以后建立的商业房小区,完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价,不必通过物价局批准,2.8元以上,需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个,物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。(车位费收费保准一般为车位费400元/月,管理费120元/月)主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况:基本和内地一样,越是老、旧小区,物业费收取越难,越是新小区,收取越容易,很多新小区物业费收取率高达100%。 对于不交物业费的业主,实施软硬兼施的办法:(1)主动和家里的老人聊天,帮他们提东西,进出门细心的搀扶,通过感化老人,来感化其他人。(2)派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收,碍于面子,一般也能交。(3)通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制,齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会,业主委员会的成立及活动进行指导,监督和管理。二是街道办事处,社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,指导监督业主大会,业主委员会的日常工作,并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会,联席会由街道办事处召集和主持,主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

(一)、起步时间的差别,广东的物业管理起步于1981年,人们对物业管理的消费观念已基本形成,接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容,而我区物业管理起步于2000年,不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识,都需要有一个过程。

(二)经济基础的差别,广东是一个经济发达地区,城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的,在广东人们追求的是高收入、高消费,其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准,自行定价,而我区目前收费标准为0.15元和0.2元,并且要经过物价局审批才可以。

(三)业主委员会管理机构设置差别,广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生(前期作好工作,尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来)。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费,建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

(四)管理人员专业素质和 综合素质的差别。

(五)物业公司收入来源的差别:作为一个赢利的物业管理公司必备 的主要收入来源,我们没有或几乎没有。我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区,四栋楼房中间是一个豪华的商业中心,每平方米的管理费为38元,租金另计,这些收入全部归物业公司管理。而我们目前为数不多的车位,管理费仅仅700元/年,收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广,情况错综复杂,要走向成熟,还需要一个漫长的发展过程,尽管我区与南方有许多不同之处,但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方,为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面:

(一)加强物业管理人才建设,积极选拔和培养物业管理人才,提高物业管理的档次。

(二)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈,在认真调查研究的基础上,多拿建设性意见,争取领导的重视和支持。

(二)加大物业管理政策法规的宣传,要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心,不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识,要通过宣传树立业主物业消费商品观念,增强业主自治自律意识,推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

(三)在已经建成的小区,通过铺设绿化砖增加停车位,解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理,提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区,引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

(四)在尚在规划中的小区,在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节,拓宽物业公司的财源,以保证其正常运转。

(五)强化物业管理监管力度,全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度,不定期对物业企业进行综合检查和抽查,尤其对经过等级评定的小区,更要从服务标准上严要求严管理,达到服务与收费相一致;二是建立物业企业信用档案,从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;三是加强企业资质管理,对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化,接受业主监督,凡与业主签定的合同内容要公开,服务项目、收费标准要公开。篇三:物业管理调查报告.成型稿 物业管理调查报告

为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理,解决物业服务中的突出问题,努力改善城市人居环境,实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排,我们对全区56个小区,18家物业公司的基础情况进行了详细的调查,调查情况如下:

一、 基本情况

我区共有物业公司18家,其中具有一级资质的物业公司1家;二级资质的3家;三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家;达到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家仅能达到20%。

我区现有物业小区56个,楼房937栋楼,住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋,住户5854户。其中省级示范小区 15个;市级示范小区18个;其它小区19个。

二、存在的主要问题

(一)管理体制不顺畅,人为增加了管理难度。

政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰,权利过于集中在上边,形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管,而市物业管理部门有权管、却无人管的局面,人为地设臵了管理障碍,增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层,管理的主体也应该在基层,只有这样,管理工作才能做到经常性、连续性,才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层,事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定,县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能,这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后,市里下放给区物业办的职能中,不具有对物业企业的资质初审(物业公司准入和退出初步审查审验权)和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县(区)政府有效监督物业企业履行职能的效力,因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时,区政府虽然成立了物业办,但没有相应的办公经费、没有公务车辆,无法实现有效的、经常性的管理。

(二)制度法规不完善,开展工作无依据。 物业行业系统(包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会)制度不健全,法规不完善,就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在:一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度,致使物业企业大多处在自由管理,随意服务的无约束状态,只有出现问题时,才有人去过问;二是物业企业即便不履行服务的职能,政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据,长此以往,问题越堆越多;三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据,致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止,危害极大。这些问题说明,在物业管理实践中,法规建设远远落后于住宅建设速度,制度和法规不健全,上述问题就会长期存在下去,物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。

(三)物业管理不规范,服务水平不高。物业企业内部管理不规范,整体服务水平较低,业主与物业企业之间矛盾重重,互不理解,导致了物业企业收取物业费成了难题,而物业费收不上来,服务就更上不去,长此以往,恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在,几乎全部业主对物业公司应该收取那些费,收费标准是多少,开展了那些项目的服务,收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开,一方面暴露了物业企业管理不规范的问题,另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本,服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念,物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知,我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外,其他公司多数连70%都难以达到,长此以往,形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位,业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区,问题更为突出,有的物业公司干脆关门走人。在我区,最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题;景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。

(四)老旧小区基础条件差,管理上不去。 我区老旧小区基础条件差,历史欠账多,开发商遗留问题多,导致多数老旧小区管理跟不上,甚至是无物业管理。在我区,根据基础条件可把小区分为三类:一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区,占全区物业管理住宅区面积67%;二是实行半封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的23%;三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中,老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多,小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出,这些问题长期得不到解决,物业管理在这些小区无法正常开展。

(五)物业企业准入不规范,缺乏相应的退出机制。 在我区18家物业企业中,具有二级以上资质的物业企业仅有4家,三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司,大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业,公司管理不规范,服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中,没有引入竞争机制,没有建立相应的退出机制,致使物业企业管理不规范、服务的随意性大,交叉管理问题严重,重收费轻管理问题突出。在我区,甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。

(六)业委会成立难,群众参与度低。

由于物业管理在我市和我区还处于发展时期,参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解,缺乏主人翁意识,对成立业主大会参与物业管理漠不关心,再加上如今的小区业主来自四面八方,情况互不熟悉,利益诉求不尽相同,因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态,导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会,但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员,平时疏于活动,形同虚设,没有发挥其应有的作用,更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面,由于业主委员会的法律地位并不十分清晰,许多棘手问题难以处理,作为自治组织的业主委员会难有大的作为。

三、解决物业管理问题的几点建议:

(一)进一步理顺体制,增强管理效力。

物业管理工作要想从根本上得到改善,必须从体制机制入手解决问题。为此,政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门;必须使基层政府在管理物业行业的过程中,具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段,只有这样,才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时,市政府在批准各区成立物业办的同时,必须把办公经费和交通工具列入财政运算,确保工作能正常运行。

(二)建立健全制度,完善配套法规。

健全必要的工作制度,完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度,通过健全的制度保证,促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制,开展规范的管理和服务,向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息,通过向社会公开这些信息,让业主明明白