纳税筹划案例论文

下面是小编为大家整理的《纳税筹划案例论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！摘要：纳税筹划在我国问世以来，已经被越来越多的纳税人所接受。给他们带来了可观的效益。但是，有一个无法否认的事实：目前许多“纳税筹划”操作被税务机关认定为偷税(逃避纳税)。为什么会出现如此尴尬的现象，通过对其进行研究，不难发现从事纳税筹划的纳税人具有一些共同的失败特点。并也从中得到了一些积极的启示。

第一篇：纳税筹划案例论文

青岛城市投资集团个人所得税纳税筹划案例分析

摘要随着我国个人所得税政策的不断完善，个人所得税的起征点越来越高，纳税者缴纳的个人所得税越来越少。但是部分群体的个人所得税还是居高不下，笔者通过对青岛城市投资集团个人所得税纳税筹划方案的探讨，提出了个人所得税合理减税的途径以及应注意的事项，以期同行业有所借鉴。

关键词 个人所得税;纳税筹划;案例分析

DOI： 10.19840/j.cnki.FA.2021.05.014

一、青岛城市投资集团简介

青岛城市投资集团为黄岛区一家股份制企业。该公司成立于2015年7月份，包括4个全资子公司和3个参股子公司。截至2018年底，该公司注册资本为5亿元人民币，资产总额28亿元，资产负债率38%。公司主要从事创业孵化基地的建设管理、园区开发建设、基础设施建设、工程建设管理、项目开发、房地产开发、物业管理等业务。具体来说，一是承担黄岛区有关道路的修建、绿化提升、管道敷设、桥梁施工等任务。目前累计投资10.3亿元。二是打造科技孵化器。主要引进智慧海洋产业、高技术船舶配套仪器设备、海洋石油(矿产)专用设备(仪器)制造、海洋通信技术、水下通讯技术、海洋应用软件技术等与海洋高新技术产业相关领域的基础产业或军民融合产业项目。累计投资6亿元，建筑面积12万平方米。三是加快地产开发。建设西海岸文化大厦，该项目累计投资8亿元，建筑面积10万平方米;建设家乐城住宅，该项目累计投资5亿元，建筑面积8万平方米。集团现有员工40人，其中博士学历1人，大学专科以上学历31人，占总人数的80%;中级以上职称18人，初级专业技术人员8人，占员工总数的65%。公司近年来的利润情况见表1。

二、青岛城市投资集团个人所得税缴纳情况

2018年12月以来，城市投资集团每月的工资应发额总计54.75万元。从工资发放情况看，中层以上干部职工工资较高，年收入均在25万元以上，其中年收入45万元的1人、43万元的1人、35万元的2人、29万元的6人、25万元的5人，总计15人。这部分职工每月的工资应发额总计38.08萬元，占职工工资应发总额的69.6%。同时，这部分职工的个人所得税缴纳较多，占工资的比重较大。2018年12月起，每月缴纳的个人所得税占工资的比重呈下降趋势。其中，2019年1月比2018年12月下降3.7个百分点，2019年2月比1月下降5个百分点，详见表2。

三、青岛城市投资集团个人所得税纳税筹划方案

从城市投资集团2018年12月至2019年2月的个人所得税缴纳情况看，城市投资集团对个人所得税进行了较好的筹划，最大限度地保证了职工的实得收益。下面就其纳税筹划方案进行简单的介绍。

(一)针对个人住房公积金和社会保险等职工福利进行纳税筹划

个人所得税额按照以下公式计算：

个人所得税=(应发工资额-个人缴纳的社会保险费-个人缴纳的住房公积金-其他应扣除项目-起征点5 000元)×相应税率-速算扣除数[1]

通过公式可以看出，个人缴纳的部分及其他扣除项目之和越多，个人的应税所得额就越低，缴纳的所得税就越少。城市投资集团的个人所得税主要是15名中层以上干部职工的工资薪金所得缴纳的税额，占公司个人所得税总额的100%。2018年12月，集团的个人所得税税负较高。该月上述15名职工工资总额为380 833元，缴纳个人所得税55 390元，占15名职工工资总额的14.5%。税负较高的原因是该月应扣除额较低，仅6 294元。其中住房公积金缴纳基数极低，仅1 800元;住房公积金的个人缴纳比例也极低，仅5%;社会保险缴费的基数极低，仅3 200元，社会保险缴费的缴纳比例为青岛市规定的最高标准10.3%。如此高的税负引起职工的不满。

根据政策规定：单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

结合上述规定，从2019年1月开始，城市投资集团进行了个人所得税的合理筹划。该月15名中层及以上干部职工工资总额仍为380 833元，但个人所得税仅缴纳40 986元，比上月下降了14 404元，占15名职工工资总额的10.8%。该月税负下降的原因是应扣除额的增加，增至62 197元。主要是上述缴费基数、比例等均提高到青岛市规定的最高执行标准。其中公积金缴纳基数提高20 884.74元，公积金的个人缴纳比例提高到12%;社会保险缴费的缴纳比例仍执行青岛市规定的最高标准10.3%。纳税筹划的成果初步显现。

(二)以购置车辆和报销汽油费的方式进行纳税筹划

2019年2月城市投资集团的个人所得税税负继续大幅下降。本月上述15名职工工资总额仍为380 833元，但缴纳的个人所得税比1月下降了18 934元，仅缴纳22 052元，占15名职工工资总额的5.8%。税负再次下降的原因仍是应扣除额的增加，增至165 897元。除上述缴费基数、比例等均提高到青岛市规定的最高执行标准外，公司还扣除了职工当月的购车款62 000元，报销了汽油费41 700元，纳税筹划效益突出。

该阶段的主要做法是利用车辆“类贷款”的方式。“类贷款”是指职工应付给公司的购车款。公司为职工购买车辆，挂靠公司名下，每月扣发职工部分工资。这样，每月的实发工资额减少，相应降低了应纳税所得额[2]。城市投资集团共购置15辆车，总价420万元。每月给15名中层以上干部职工少发工资62 000元，原来每月应发380 833元减少为现在的318 833元。从账目来看，15名职工的年薪下降了，但实际上是由现金变成实物，个人实际所得并没有减少。车辆可以按照5年计提折旧。5年内，公司少发工资372万元，相当于收回购车款372万元(还有420-372=48万元未收回)。5年后企业按照评估价格将车辆拍卖给个人，此时车辆的转让价格很低。其次，通过报销汽油费的方式降低应发工资额[3]。公司每月给上述15名职工报销汽油费41 700元，职工通过报销费用的方式领取部分工资，这样进一步降低了应发工资额，同时降低了应纳税所得额。将上述纳税筹划过程进行汇总，详见表3。

四、纳税筹划的注意事项

(一)密切关注国家法律法规政策

在严格遵守国家政策的前提下，筹划纳税方案。需要特别注意的是，纳税筹划不是一劳永逸，也不是一蹴而就的。要在摸清吃透国家的有关文件精神的基础上，探索企业发展的路子，提出适用的纳税办法。

(二)强化培训和支持学习

人是生产力中最活跃最积极的因素。要充分发挥人的主观能动性;调动职工提高自身素质的积极性;出台鼓励职工学习的规章制度;安排职工学习国家税收知识、税法规定;确保企业自身经济活动的合法性和合理性。

(三)强化与税务部门的沟通联系

从法律上来说，企业进行纳税筹划不是偷税也不是漏税，合情合理。企业在纳税筹划时，要做到知法懂法。要经常邀请税务管理人员到企业来查看账簿;了解税收理论的最新知识;深入学习国家颁布的新法律法规，难于理解的地方，要积极向税务人员请教，确保纳税筹划不误入歧途。

五、结论

本文分析了社会保险费和住房公积金缴纳的有关政策，以及如何有效分摊有关费用来筹划个人所得税的纳税方案。青岛城市投资集团主要通过以下三种方式来降低个人所得税：一是用车辆“类贷款”抵减部分工资。二是用汽油费抵减部分工资。三是提高个人应负担的住房公积金缴纳比例。本文用实例说明了城市投资集团在税法规定的框架内，达到了个人所得税税额降低的目的，为国内相关企业提供了纳税筹划的基本思路。AFA

参考文献

[1]安体富.新个人所得税制解读与实务操作指南[M].北京：人民邮电出版社，2019：109-115.

[2]郝龙航，朱志春，石雨.个人所得税、社保新政详解与实务操作指南[M].北京：中国财政经济出版社，2019：102-105.

[3]任康磊.新个人所得税实操从入门到精通[M].北京：人民邮电出版社，2019：18-20.

(审稿：王远伟编辑：贾璐)

作者：魏景法

第二篇：纳税筹划失败案例所带来的思考

摘要：纳税筹划在我国问世以来，已经被越来越多的纳税人所接受。给他们带来了可观的效益。但是，有一个无法否认的事实：目前许多“纳税筹划”操作被税务机关认定为偷税(逃避纳税)。为什么会出现如此尴尬的现象，通过对其进行研究，不难发现从事纳税筹划的纳税人具有一些共同的失败特点。并也从中得到了一些积极的启示。

关键词：纳税筹划 失败 原因 对策

文献标识码：A

纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和降低税收风险，在税法允许的范围内，通过对企业设立、筹资、投资、交易、股利分配、股权转让等各项交易活动进行事先安排的过程，其首要的特征是合法性(合法性是指纳税筹划符合税法的规定)。一个优秀的纳税筹划案例必须把握纳税筹划最重要特征——“合法性”，才有可能作出成功的筹划战略。

一、纳税筹划的失败分析

随着税制的完善和市场经济的发展，纳税筹划也得到了前所未有的发展。目前，关于介绍纳税筹划的书籍很多。一些纳税筹划的精典案例也被人们研究得十分透彻，人们已经有很大的把握去进行实务操作了。然而.仍有许多“纳税筹划”操作被税务机关认定为偷税(逃避纳税)。如果对这些失败案例仔细研究分析，就会发现失败的原因具有以下几个共同点。

(一)不懂稅法原则不能做筹划

其实，要进行成功的纳税筹划，首先应该对税收政策和税法的立法原则有一个全面而系统性的理解和把握。

1.失败案例。某机械制造公司2007年由于受市场大环境影响，全年实现利润2.12万元。同时，因企业进行了技术改造，该公司于2007年12月收到该县财政部门无偿拔给的技术改造资金40万元。

在如何办理2007年度企业所得税申报问题上，公司总经理提出，新《中华人民共和国企业所得税法》于2008年1月1日开始实施，如果适当进行一下筹划，将此笔补贴收入转入2008年企业所得税应纳税所得额.不是可以一举两得吗?按这样的处理，即该公司2007年企业所得税应纳税所得额就低于3万元，企业所得税可按老税法规定享受18%的低税率;2008年度又可享受新《企业所得税法》规定的25%或20%税率。两项相加，这样就可少缴十多万元的税款。

2009年6月18日.当地税务机关对该公司2007年和2008年度的企业所得税年度申报资料进行了检查。发现该公司2007牟收到县财政部门下拔的技术改造资金计入了“资本公积”项目。因此。根据税法规定.主管税务机关最后作出检查决定。责令该公司调增2007年度企业所得税应纳税所得额40万元，按42.53万元适用33%的税率，补缴企业所得税13.5795万元(14.0349-0.4554)，同时处以一倍的罚款。

2.失败分析。在本案例中.该公司进行的纳税筹划有两点失误：一是补贴收入不符合法定免税条件，该公司取得的技术改造资金补贴，属县政府规定发放，不属国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益的收八，所以按规定计入应纳税所得额;二是收入确认上不符合新税法法定时间。此笔收入公司已于2007年12月份实际收到而不是2008年，应并入实际收到补贴收入年度即2007年的企业所得税应纳税所得额。而不能随意计八2008年的企业所得税应纳税所得额。来适用新税法。

(二)“太专业”不适合做筹划

通过对部分出现涉税问题的企业进行调研发现。这些企业的财务人员也可以称之为会计专家，但对其他相关知识了解甚少。有些财务人员也熟悉税法。但是。他们往往只知其一，不知其二，这就为筹划失败埋下了隐患。

1.失败案例。X公司是一家于2006年底在新加坡上市的企业，2008年底计划将上市前剥离出来的非经营性资产注入x公司。该非经营性资产12亿元，其主要构成为土地使用权和房产，净资产2.5亿元。若将这笔非经营性资产注入上市公司，则属于资产转让行为.需要缴纳一大笔流转税。该公司的财务人员通过纳税筹划采规避税负。其做法是：先以该非经营性资产中的部分资金注册成立一家资产管理公司，然后再由上市公司将该管理公司的100%股权收购。

然而，2010年10月份，该公司的“筹划”被当地主管税务机关揭开了“盖头”，该公司不仅补缴了应当缴纳的税金和滞纳金，还被处以1000多万元的罚款!

2.失败分析。这个案例的操作过程是符合纳税筹划的操作原理的。但问题出在两个方面：一是没有掌握好筹划的“度”，操作方案以“逃避蚋税”为目的表现得非常明显;二是操作细节不到位。在具体的操作过程中，方案设计得“有道理”，但土地使用权没有实际过户，从而使资产重组筹划的基础没有建立起来。资产重组的筹划业务是一项系统工程，需要考虑的相关因素很多。操作系统性筹划业务，单单懂财会、懂税收是不行的。这就是所谓“一着不慎，全盘皆输”。

(三)不熟悉业务流程不能做筹划

有些专家由于是理财高手，或者是税务专家，同时都能对书上的筹划案例背得很熟，证明自己掌握了纳税筹划原理，于是就进行大胆地“筹划”。但是，他们往往忽视有关企业的生产经营特点和相关业务流程，从而使两方面的知识成为“两张皮”，无法结合起来。

1.失败案例。2010年11月18日。主管税务机关对某房地产开发公司的纳税情况进行了检查，发现该企业存在隐瞒收入行为，造成少缴营业税132万元。认定其属于偷税行为，除要求该公司补缴132万元营业税和滞纳金外，决定对其处以少缴132万元营业税一倍的罚款;但对该公司少预缴90万元企业所得税和24万元土地增值税的行为，由于是预缴税款，只补税和加收滞纳金。不予处罚。

2.失败分析。该房地产开发公司取得土地使用权，通过开发项目立项、规划、审批后.决定为某金融机构开发建造一个3000万元的办公大楼。经过预算.该房地产公司合计应缴纳税款246万元。但该公司的财务总监为了延迟缴纳246万元的税收，他时此进行如下纳税筹划：

由该公司与关联单位Y公司签订了合作建房协议。协议规定：该公司与Y公司双方合作开发金融机构的办公大楼项目，由该公司提供土地使用权，Y公司方提供资金，合作开发项目实现的利润。双方按规定比例分成。同时。Y公司又与金融机构签订了委托建房协议。协议规定，金融机构委托Y公司在该房地产公司提供的土地上建造办公大楼。金融机构直接将工程项目预付款项支付给Y公司。不与该房地产公司发生资金往来。待工程完工结算验收合格后，金融机构再与房地产公司签订购房合同，据此办理相关资产的产权转移手续。

2010年初，三方已经按此签订相关协议。至2010年10月，Y公司共收到金融机构支付的项目预付款2400万元.大部分已经由Y公

司直接支付给工程施工单位，余款也暂作为往来款处理。该公司认为自己未分得任何收入.也没有在会计账簿上记栽反映任何收支情况;Y公司认为自己属于代收代付款项行为.也尚未获得实际结算收入.只是在账簿上反映了资金的往来情况。雙方均未就2400万元预收款申报缴纳税款。

其实，从税收的角度讲，上述筹划就不属于合作建房。对于该公司的财务总监来说.他的失败就在于其对企业经营的业务操作不熟悉。对相关业务变化所产生的法律关系确认不准就进行操作。

(四)不得到税务机关的认可不能做筹划

有些企业财会人员把自己放在税务机关的对立面，忘记了得到税务机关的认可是纳税筹划的关键，结果，在本可以节税的方案上得不到税务机关的认可。造成纳税筹划失败。

例如.巢企业为节税。将固定资产折旧由平均年限法变更为年数总和法，因为事先未征得税务机关的同意而被查处。其实，这家企业折旧变更政策并不是完全没有道理，只是税务机关和企业对税法条款厦企业实际情况的理解不同而已。只要企业与税务部门进行有效的沟通，应该是可以变通的。

二、纳税筹划的成功对策

其实，纳税筹划方案要想达到预期目标、筹划风险要想降到最低，平时应该经常关注以下几个方面。

1.应体会税法的立法原则。纳税筹划的核心是合法，即符合税法的立法原则和意图。因此。相关人员在筹划前必须仔细研究涉税环境的立法背景和原则。积极利用国家的资源配置工具来实现自身经济实体的最佳资源配置。

比如，新企业所得税改革就遵循了以下的原则：(1)贯彻公平税负原则，解决内资、外资企业税收待遇不同。税负差异较大的问题。(2)落实科学发展观原则，统筹经济社会和区域协调发展.促进环境保护和社会全面进步，实现国民经济的可持续发展。(3)发挥调控作用原则，按照国家产业政策要求，推动产业升级和技术进步。优化国民经济结构。(4)参照国际惯例原则，借鉴世界各国税制改革最新经验，进一步充实和完善企业所得税制度。尽可能体现税法的科学性、完备性和前瞻性。(5)理顺分配关系原则.兼顾财政承受能力和纳税人负担水平有效地组织财政收入。(6)有利于征收管理原则，规范征管行为，方便纳税人，降低税收征纳成本。

那么，我们在进行所得税筹划时就应该时刻关注这些思想。这样筹划风险必然降到最低。

2.筹划专家应是“全才”。纳税筹划是一个综合性要求很强的的学科。同时实践性要求也非常高，成功的筹划方案是“斗智斗勇的结果”。因此，纳税筹划人员必须具备较高的税收政策水平，即具有对税收政策深层加工的能力;必须具备良好的业务水平，即筹划人员除了对法律、税收政策和会计相当精通外.还应通晓工商、金融、保险、贸易等方面的知识;必须具备丰富的实践经验，即要求筹划人员能在极短时间内掌握客户的基本情况，涉税事项，如涉税环节、筹划意图等，在获取真实、可靠、完整的筹划资料的基础上，选准策划切入点，制定正确的筹划步骤，针对不同的要求为客户设计有效的操作方案。

3.应抓住纳税筹划的结合点。在理论界，大家公认纳税筹划可以用这样一个公式来表示：纳税筹划=业务流程+税收政策+筹划方法+会计处理。从这个流程可以看出。要做好纳税筹划，使筹划既要合法、又要实用，这必须找到一个平衡点，即需要抓住三个结合点。

(1)业务流程与现行的有关税收政策结合起来。在发生业务的全过程。纳税人必须了解自始至终会涉度哪些税种?与之相关的税收政策、法律法规是怎样规定的?税率各是多少?采取何种征收方式?有哪些优惠政策?

(2)税收政策与相适应的纳税筹划方法结合起来。在准确掌握与自身经营相关的现行税收法律、法规的基础上，需要与一些恰当的筹划方法结合起来分析，从而找到与经营行为相适应的突破口。

(3)纳税筹划方法与相应的会计处理技巧相结合。不同的税收要用不同的财务处理方式来处理，否则也会产生税收风险。成功的筹划光有税收政策和筹划方法还不够，因为最终要在会计科目中加以体现，所以还得用好会计方法，把纳税筹划的内容恰当地体现在会计处理上。才能最终达到降低税负的目的。

4.应及时与税务机关沟通。作为纳税人。在对税法的理解和执行上。千万不能自以为是、固执己见，对即使是认为切实可行的纳税筹划方法，最好还是主动咨询和请教税务机关，不要怕自己的筹划行为被税务机关知道。纳税人需知道的是，自己的纳税筹划行为最终必须经过税务机关的检验和认可，与其在完成了所谓的筹划行为后通过税务检查来得到税务机关的认可，不如在检查前主动请示税务机关得到认可，这样可以降低筹划风险。

参考文献：

1.蔡昌.税收筹划——理论、方法与案例[M].北京;清华大学出版社.北京交通大学出版社.2009

2.孙立芳.关于对《新企业所得税法》立法原则的意义和几点认识科技信息.2010(9)

3.石济海.刘原兵.做筹划从解析业务流程入手.宁波市金穗税务师事务所网站。2006(8)

作者：王丽花

第三篇：房地产开发公司土地增值税纳税筹划案例分析

【摘 要】 在有偿转让房地产的过程中，房地产开发公司如何对土地增值税进行合理筹划，是其必须予以考虑的一个重要问题。文章从影响土地增值税应纳税额的因素入手，通过案例对房地产开发公司土地增值税应纳税额的计算进行分析，在此基础上对比纳税方案并作出选择。

【关键词】 房地产开发公司; 土地增值税; 应纳税额; 纳税筹划

土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。

一、案例简介

设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4 000元至4 400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4 500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7 500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1 000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。

二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。

(一)不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算

考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4 000至4 400元之间进行选择。

1.当普通商品住房价格为每平方米4 000元时。(1)转让房地产所取得的收入=4 000×5=20 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+7 500+(4 500+7 500)×10%+20 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+7 500)×20%=16 700(万元)。(3)增值额=20 000-16 700=3 300(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=3 300÷16 700=19.76%。(5)土地增值税应纳税额=0(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=3 300(万元)。

2.当普通商品住房价格为每平方米4 200元时。(1)转让房地产所取得的收入=4 200×5=21 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+7 500+(4 500+7 500)×10%+21 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+7 500)×20%=16 755(万元)。(3)增值额=21 000-16 755=4 245(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超过20%，所以适用税率为30%。(5)土地增值税应纳税额=4 245×30%=1 273.5(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=4 245-

1 273.5=2 971.5(万元)。

3.当普通商品住房价格为每平方米4 400元时。(1)转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+7 500+(4 500+7 500)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+7 500)×20%=16 810(万元)。(3)增值额=22 000-16 810=

5 190(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=5 190÷16 810=30.87%，同样适用30%的税率。

(5)土地增值税应纳税额=5 190×30%=1 557(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=5 190-1 557=3 633(万元)。

(二)不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择

由于价格变动引起转让房地产所取得收入的变动以及相关增值额、适用税率等的变动，在不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税应纳税额及利润的变动如表1所示。

根据表1所列数据，可对不同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。

1.方案二与方案一相比，转让房地产的收入增加了1 000万元，但由于增值额与法定扣除项目金额的比率在方案二中为25.43%，超过了免征土地增值税的临界点20%，而方案一中增值额与法定扣除项目金额的比率为19.76%，处于免征土地增值税的临界点20%以下，两方案比较，方案二中缴纳土地增值税后的利润反而低于方案一。因此，在方案一与方案二的比较中，该房地产公司应选择方案一。

2.方案三与方案一相比，转让房地产的收入增加了2 000万元，增值额与法定扣除项目金额的比率在方案三中为30.87%，同样超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案三的销售价格要高于方案一，因此，方案三中缴纳土地增值税后的利润要高于方案一。但同时应考虑的是，方案三中的销售价格是该房地产开发公司所在地同类商品房销售价格中的最高价格，若按此价格销售可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案一由于定价比较适宜，尽管利润要比方案三低，但在综合考虑比较之后，该房地产公司应选择方案一。

三、相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

如上所述，销售价格会直接影响转让房地产所取得的收入，从而影响增值额及其与法定扣除项目金额之比，因此，在土地增值税纳税筹划时应充分考虑销售价格。但除销售价格外，土地价款、开发成本、开发费用、有关税金及加计扣除等因素的变动，会影响到法定扣除项目金额的变动，进一步影响到增值额与法定扣除项目金额之比。而在影响法定扣除项目金额变动的这些因素中，土地价款具有一定的刚性，有关税金与转让房地产所取得的收入有关，开发费用和加计扣除均与土地价款和开发成本有关，因此，在扣除项目金额中重点应予以考虑的是房地产开发成本。

(一)相同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算

上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中，假设销售价格定位在每平方米4 400元相对较高的价格上，则可以通过增加房地产开发成本用于公共配套设施，以改善商品房居住环境，从而提高开发的商品房吸引力。在商品房销售价格不变的基础上，通过增加房地产开发成本进行土地增值税纳税筹划，房地产的开发成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此为简化计算，只对增幅为10%和20%的情况进行计算，增幅为5%和15%的情况则在表2中列示，具体计算过程不再详述。

1.房地产开发成本不增加时。土地增值税的计算如上面方案三的计算过程，在此不再详细计算。

2.房地产开发成本增加10%，即750万元时。(1)转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+8 250+ (4 500+8 250)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+8 250)×20%=17 785(万元)。(3)增值额=22 000-17 785=

4 215(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超过20%，所以适用税率为30%。(5)土地增值税应纳税额=4 215×30%=1 264.5(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=4 215-1 264.5=

2 950.5(万元)。

3.房地产开发成本增加20%，即增加1 500万元时。(1)转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+9 000+

(4 500+9 000)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+

(4 500+9 000)×20%=18 760(万元)。(3)增值额=

22 000-18 760=3 240(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=3 240÷18 760=17.27%。(5)土地增值税应纳税额=0(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=3 240(万元)。

(二)相同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择

由于房地产开发成本变动引起法定扣除项目金额变动以及相关增值额的变动、适用税率等的变动，对相同销售价格下，由于房地产开发成本变动所引起的土地增值税应纳税额及利润的变动如表2所示。

根据表2所列数据，可对相同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。

1.方案一与方案二、方案三、方案四相比。随着房地产开发成本的逐渐增加，引起法定扣除项目金额的不断增加，增值额与法定扣除项目金额的比率由30.87%逐步降低为20.40%，但其比率均在免征土地增值税的临界点20%以上，因此，未能享受免征土地增值税的税收优惠。虽然在方案二、方案三、方案四中，房地产开发公司可运用增加的房地产开发成本完善公共配套设施，以改善商品房居住环境，提高开发的商品房的吸引力，以消除方案一中因销售价格高可能产生的销售不畅问题，但与方案一比较，方案二、方案三、方案四中缴纳土地增值税后的利润比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非优先选择方案。

2.方案五与方案三、方案四相比。由于房地产开发成本增加较多，增值额与法定扣除项目金额的比率为17.27%，降到了免征土地增值税的临界点20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值税的优惠，缴纳土地增值税后的利润要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地产开发成本可用于提高商品房的性价比，因此优于方案三和方案四。方案五与方案二相比，虽然缴纳土地增值税后的利润要略低于方案二，但同样由于性价比要远高于方案二，因此方案五优于方案二。

3.方案一与方案五相比。在相同的销售价格下，方案一由于上述原因可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案五由于上述原因，能够解决方案一中存在的问题，有较好的性价比。方案一的增值额与法定扣除项目金额的比率为30.87%，超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案一的房地产开发成本要远低于方案五，因此，方案一中缴纳土地增值税后的利润要高于方案五。但方案五中的增值额与法定扣除项目金额比率低于土地增值税的临界点20%较多，因此应在方案五的基础上寻找更为合理的方案。

为较准确地确定合理的房地产开发成本，假设其为C，按照增值额与法定扣除项目金额比率计算的方法，可以确立等式{22 000-[(4 500+C)+(4 500+C)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+C)×20%]}÷[(4 500+C)+(4 500+C)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+(4 500+C)×20%]=20%，通过计算可知C=

8 671.79(万元)。对这一计算结果取整数8 672万元，在房地产开发成本为8 672万元时，转让房地产的利润计算如下：(1)转让房地产所取得的收入=4 400×5=

22 000(万元)。(2)法定扣除项目金额=4 500+8 672+(4 500+8 672)×10%+22 000×5%×(1+7%+3%)+

(4 500+8 672)×20%=18 333.6(万元)。(3)增值额=

22 000-18 333.6=3 666.4(万元)。(4)增值额与法定扣除项目金额的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。

(5)土地增值税应纳税额=0(万元)。(6)转让房地产所取得的利润=3 666.4(万元)。具体计算结果如表3所示。

由表3可见，方案六与表2中的五个方案相比，无论是性价比还是缴纳土地增值税后的利润均有较大的优越性，因此是较为合理的方案。

总之，房地产开发公司在进行土地增值税纳税筹划时，应根据土地增值税适用税率的特点及相应的税收优惠措施，重点考虑增值额。通过对影响增值额的各个因素的调整，控制增值额与扣除项目金额的比率，尽可能享受免税待遇或适用较低税率，从而在税法规定范围内减轻土地增值税税负。

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作者：乔亮国